association inspecteur batiment quebec aibq

L’INSPECTION
PRÉACHAT
Inspecteur en bâtiment – Un titre non
protégé par un ordre professionnel
Par Madeleine Bélisle, chargée de projet
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L’ACQC
La seule association de consommateurs du Québec en matière de
construction et de rénovation résidentielle:
• Soutient les démarches collectives face à des problèmes comme
les maisons fissurées, les dépôts d’ocre ferreuse, l’inspection
préachat ou d’autres liés au manque de protection des
consommateurs face à l’industrie.
• Appuie toute action susceptible d’améliorer la qualité du domaine
de la construction. À ce titre, elle s’associe à la Coalition ProprioBéton dans le dossier de la pyrrhotite en Mauricie.
• Existe depuis 1994; membre de l’Union des consommateurs
depuis 2005.
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L’ACQC et l’inspection
préachat
• 2000 – Test
ACQC / Protégez-vous
«L’inspecteur inspecté»
• 2000 – Parution du Guide d’inspection préachat
– Inspection de petits bâtiments, avec un contrattype et un formulaire de Déclaration du
propriétaire vendeur
• 2002 – Parution du Guide d’inspection de
maisons usagées – Comprendre l’inspection
préachat
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L’ACQC et l’inspection
préachat (suite)
• 2004 – Table de concertation ayant pour but de
créer une norme
• 2013 – Parution du rapport de recherche
L’inspection préachat dans le domaine immobilier
– Pour une meilleure protection des acheteurs et
des vendeurs
• 2013 – En cours, un projet de recherche sur la
Déclaration du propriétaire vendeur.
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But de la recherche
Étude du contexte et des principaux intervenants en inspection
préachat des petits bâtiments résidentiels (3 étages ou moins) pour
l’Ontario et le Québec.
Répondre aux questions:
• Dans quel contexte se déroule une inspection?
• Comment les courtiers immobiliers devraient-ils conseiller leurs
clients au sujet de l'inspection préachat?
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But de la recherche (suite)
Répondre aux questions (suite):
• Comment sont formés et encadrés les différents types
d'inspecteurs en bâtiment?
• Qu'est-ce qu'une bonne inspection et un bon rapport
d’inspection?
• Quelles en sont les limites?
• Que dit la jurisprudence au sujet de l'inspection préachat?
• Dans tous les cas où l'inspection s'avère finalement défaillante,
qu'en est-il des recours du consommateur?
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Méthodologie
•
•
•
•
•
•
Recherche documentaire: sites internet d’organismes concernés
par l’inspection préachat.
Demande d’information auprès des organismes encadrant les
courtiers immobiliers.
Inventaire des groupes dont les activités peuvent englober
l’inspection préachat.
Enquête auprès des groupes dont les activités peuvent englober
l’inspection préachat.
Demande d’information auprès de courtiers en assurance.
Étude de la jurisprudence.
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Contenu du rapport
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Introduction
Méthodologie
Déroulement typique de la transaction immobilière avec
inspection préachat
Historique
Marché immobilier de la revente de maisons
Inspecteurs en bâtiment
Règles juridiques
Étude de la jurisprudence
Une bonne inspection
Discussion et recommandations
Conclusion
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Nombre d’inspecteurs
Estimation du nombre d’inspecteurs au Canada
Année Québec Ontario BC
AB
SK
MB
ATL
Canada
Membres 2003
de CAHPI 2011
123
525
253
70
20
11
35
1 037
133
447
215
129
26
7
60
1 017
Nonmembres
2003
550
250
125
150
20
30
100
1 265
266*
124
Total
2003
378
220
481*
253
2011
673
2011
775
1 483
40
41
135
2 302
2 500
Les données de 2003 proviennent du rapport de Kiedrowski et Lawrenson (SCHL 2004). Les
données de 2011 ont été fournies par CAHPI sauf pour le total de BC et AB qui viennent des
registres de ces provinces.
Rapport, Tableau 8, p. 39.
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Formation des inspecteurs
Formation de base des inspecteurs membres d’une association
(Québec et Ontario)
Formation de base
Moyenne (%)
Écart (%)
Professionnels
17
10-40
Entrepreneurs en construction
16
0-30
Métiers de la construction
31
15-50
Autodidactes
12
0-30
Autres
19
0-60
Cinq associations d’inspecteurs (une de l’Ontario, une canadienne et trois du Québec) ont
fourni des estimations de la formation de base de leurs membres, c.-à-d. la formation qu’ils
avaient avant de devenir inspecteurs.
Rapport, Tableau 9, p. 40.
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Certification des inspecteurs
• La certification: pour reconnaître la formation et l’expérience de
leurs membres par les associations d’inspecteurs.
• Les normes CHIBO: normes professionnelles produites suite à
l’initiative de 2001, mises à jour en 2008. Elles sont le standard
pour élaborer les programmes de formation et de certification des
inspecteurs.
• Conflit d’intérêt potentiel: la gestion des certification par les
associations.
• Processus de certification: étude de dossier; exigence de
formation académique au besoin; examen écrit; inspection(s)
supervisée(s); rapport(s) d’inspection vérifié(s).
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Certifications offertes
Certifications offertes par les associations d’inspecteurs
Certification
Organisme de
certification
CMHI
CMI
NHI
PHPI
RHI
Certified Master
Home Inspector
Certified Master
Inspector
National Home
Inspector
ou Certification
nationale
Professionnal
Home and
Property
Inspector
Registered
Home Inspector
CanNACHI
MICB
NHICC
PHPIC
Reconnait aussi
la certification
RHI
(Master
Inspector
Certification
Board), EU
CAPHI et ses
associations
affiliées
Certification du
NHICC, plus
20h/année de
formation
Données obtenues suite à l’étude des sites internet de six associations de l’Ontario et du
Canada, ainsi que de trois associations au Québec.
Rapport, Annexe 9, p. 172.
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Provinces délivrant un permis
• Colombie-Britannique:
Certification RHI, CMHI, NHI; membre de l’Applied Science
Technologists and Technicians of BC.
• Alberta:
Diplôme en inspection des bâtiments d’une institution reconnue;
certification CMI, RHI, CMHI ou NHI; permis d’inspecteur émis
par un organisme réglementaire provincial; expérience de
25 inspections rémunérées effectuées avant la mise en place du
système de permis.
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Exigences des ordres
professionnels du Québec
Formation supplémentaire exigée en plus de celle permettant de
devenir membre de l’ordre professionnel:
•
•
•
•
Architectes: 7h sur les normes de pratiques en inspection.
Évaluateurs agréés: AEC en technique d’inspection en bâtiment.
Ingénieurs: aucune.
Technologue professionnel (DEC en technologie du bâtiment):
3h sur la documentation.
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Processus de plainte
• Plaintes recevables: code d’éthique, conduite, compétence,
pratiques professionnelles des membres. Dans le cas des ordres
professionnels certaines infractions à la loi de l’ordre ou à des
règlements, tarifs et facturation.
• Processus: plus ou moins bien décrit selon les associations.
Standardisé pour les ordres professionnels du Québec. Demande
plusieurs mois.
• Résultat: avertissement, exigence de formation supplémentaire,
suspension, conditions ou restriction à la pratique, expulsion,
amendes.
• Publication: dans le cas des ordres professionnels seulement.
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Responsabilité professionnelle
• Le contrat d’inspection en est un de service.
• L’inspecteur a une obligation de moyens et non de résultats.
• Les “règles de l’art” en ce qui concerne l’inspection ne sont pas
encore bien circonscrites par les tribunaux.
Référence: Mélanie Hébert. Retour sur la responsabilité professionnelle de l’inspecteur en
préachat: les développements récents. Service de la formation permanente, barreau du
Québec, développements récents en droit immobilier (2007), Cowansville, Ed. Yvons Blais,
p. 167-188.
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La norme de pratique
Au Québec, deux normes de pratique sont principalement utilisées:
• La norme de l’AIBQ écrite en collaboration avec l’OACIQ:
o Convention de service type
o Limites et exclusions de l’inspection
o Obligation de recommander les services d’un spécialiste en
présence d’indices de défaut important
o Contenu minimum du rapport d’inspection avec photos
o Obligation de prendre connaissance de la déclaration du
propriétaire vendeur ou de demander au vendeur de la
compléter
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La norme de pratique (suite)
• La norme de pratique des ordres professionnels (OTPQ, OEAQ,
OAQ):
o Obligation de remettre la norme de pratique et la convention
de service au client avant de commencer l’inspection
o Limites et exclusion de l’inspection
o Contenu minimum du rapport écrit avec photos et résumé des
constats demandant une attention immédiate
o Rappel des obligation de l’inspecteur en tant que membre d’un
ordre professionnel.
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La convention de service
• Elle est standardisée pour:
o Les membres des associations d’inspecteurs du Québec
o Les membres de l’OAQ
o Les membres de l’OTPQ
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Le rapport d’inspection
• De type narratif ou checklist, ou un mélange des deux.
• Temps variable pour le produire: 45 minutes à 5 h ou plus.
• Utilisation grandissante de tablettes tactiles pour prendre des
notes.
• Utilisation de logiciels spécialisés.
• Exigences selon les normes:
o AIBQ: description du contenu minimum du rapport et de la
présence de photos
o Ordres professionnels: description du contenu minimum du
rapport et de la présence de photos; doit être de type narratif.
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Recommandations de l’ACQC
L’ACQC recommande un encadrement législatif du travail des
inspecteurs en bâtiment pour favoriser une meilleure protection des
consommateurs. Dans ce but, le nouvel organisme devrait relever
d’une autorité dont la priorité est l’intérêt des consommateurs, tel
que l’Office de la protection du consommateur.
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Pourquoi une loi?
• Encadrer la pratique de TOUS les inspecteurs.
• Implanter un code de déontologie, une norme de pratique et une
entente de service uniformes.
• Imposer une qualification minimum à l’entrée dans la profession.
• Imposer une obligation de formation continue pour suivre
l’évolution des techniques de construction et les problèmes reliés.
• Améliorer la formation sur les points qui sont des facteurs de
risque pour une poursuite judiciaire.
• Dispenser la formation par des institutions reconnues.
• Faciliter les recours des consommateurs en centralisant le
processus de plainte.
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Pourquoi une loi? (suite)
• Publier des rapports sur les plaintes et en faire un instrument
d’amélioration continue.
• S’assurer que l’assurance E&O offre une couverture adéquate
protégeant les consommateurs, même en cas d’arrêt de pratique.
• Faciliter l’obtention d’une assurance E&O au meilleur prix.
• Diminuer les risques de conflits d’intérêt en offrant un autre choix
que la référence par les courtiers immobiliers.
• Obtenir des données réelles sur ce secteur d’activité.
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Questions?
Association des consommateurs pour la qualité dans la
construction
acqc.ca ou [email protected]
MERCI !
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