Interview de Jean-Roch Varon, responsable audit sur secteur Real

Business Immo 17/12/2012
Interview de Jean-Roch Varon, responsable audit sur secteur Real Estate chez Ernst &
Young
« Le rebond des valorisations des Reit’s se confirme »
Depuis cinq ans, Ernst & Young analyse les plus grands Reit’s dans le monde, pays par pays. Pour cette 5e édition, l’étude
du cabinet montre notamment un rebond des valorisations des Reit’s, une décote sur ANR qui se résorbe, le tout dans un
marché où les IPO se raréfient. Jean-Roch Varon, responsable mondial de l’activité audit sur secteur Real Estate chez Ernst
& Young revient sur les grandes tendances de cette étude.
Business Immo: Ernst & Young publie depuis 5 ans une étude sur les 400 plus grands Reit’s dans le monde. Quelles sont les
grandes conclusions de la dernière étude ?
Jean-Roch Varon : Le premier enseignement est la confirmation du rebond des valorisations des Reit’s. Les signes de
reprises, enregistrés dès 2010, se sont confirmés en 2011 et en 2012. Dans le même temps, nous constatons une
différenciation accrue de la performance selon la géographique, avec une prime pour les Etats-Unis et Singapour et au sein
de la même zone géographique entre les meilleurs foncières et les autres. Les Reit’s qui performent le plus sont celles qui
possèdent les actifs les plus sécurisés, avec une préférence pour les bureaux et les commerces. C’est pourquoi, nous
assistons depuis quelques années à des vagues de cession d’actifs non core. Les grandes foncières, notamment en France,
ont animé le marché de l’investissement avec de grands plans d’arbitrages, pour mieux se concentrer sur le pipe-line de
projets et les actifs « prime ».
Parmi les autres facteurs différenciant, figure la question du financement. Et c’est l’un des autres grands enseignements de
notre étude, l’accès au financement s’est amélioré pour l’ensemble des foncières cotées. Beaucoup de Reit’s ont eu recours
aux emprunts obligataires dans un contexte de durcissement des financements bancaires. Les SIIC ne sont pas en reste
dans ce mouvement. La plupart des grandes capitalisations de la Bourse de Paris ont levé des capitaux par le biais
d’émissions obligataires principalement : 1,25 Md€ pour Unibail-Rodamco ou encore 800 M€ pour Klépierre.
BI: Le tout dans un contexte où les IPO sont devenues denrées rares.
J-R.V: Effectivement, nous avons assisté à très peu d’introductions en Bourse cette année. La levée de capitaux par le biais
d’IPO reste un défi. Très peu d’opérations se sont concrétisées dans le monde à l’exception deux introductions significatives
aux Etats-Unis. De même, les analystes et les investisseurs s’attendaient à un mouvement de concentration dans
l’immobilier coté. Mais, le marché est resté attentiste, sauf quelques dossiers emblématiques, comme l’entrée de Simon
Property dans le capital de Klépierre. Le contexte se prête finalement assez peu à un mouvement de concentration. La
plupart des foncières cotées ont levé les contraintes financières en restructurant leur endettement à des taux d’intérêt très
compétitifs. Dans le même temps, la valeur de leurs actifs reste en forte déconnection avec leur cours en Bourse.
BI: Cette décote est-elle encore d’actualité ?
J-R.V: Elle tend à se résorber. En France, nous assistons à un rebond de l’indice IEIF SIIC France d’une progression
supérieure à 20 % depuis le début de l’année. Certaines foncières – Unibail-Rodamco en particulier – se traitent avec une
prime sur leur ANR (actif net réévalué). De même, la plupart des SIIC qui ont vendu des actifs, ont obtenu des prix égaux
et même supérieures aux valeurs d’expertise. L’afflux de capitaux sur le marché de l’investissement immobilier et leur
concentration sur des actifs « prime » en bureau et en commerce devraient maintenir le niveau des ANR, même si cela peut
sembler en légère déconnection avec l’économie réelle. L’un des enjeux de 2013 sera la vérité sur les prix. L’écart entre le
loyer facial et le loyer économique est grandissant. La logique voudrait qu’il impacte à la baisse les valeurs d’expertise.
Mais, pour l’heure, les transactions se traitent aux valeurs d’ANR.
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