OPCI FRANCEUROPE IMMO - NAMI

Bulletin
semestriel
OPCI FRANCEUROPE IMMO
au 30/06/2016
ÉDITO
Évolution de la valeur liquidative
La stratégie d’investissement de la SPPICAV vise à constituer un
portefeuille composé de différentes typologies d’actifs immobiliers
complété par des actifs financiers. L’objectif d’allocation est le suivant :
• Poche immobilière représentant au minimum 60 % et au maximum
65 % de l’actif brut de la SPPICAV (dont 9 % maximum de l’actif brut
de la SPPICAV en titres de sociétés foncières cotées françaises et
européennes). Les actifs mentionnés aux 1° à 3° et au 5° du I de
l’article L.214-36 du code monétaire et financier représenteront au
minimum 51 % de l’actif brut de la SPPICAV ;
• Poche financière représentant au maximum 35 % de l’actif brut de
la SPPICAV réduite jusqu’à 15 % en cas de décollecte ;
• Poche de liquidités investie en produits liquides et présentant
une faible exposition au risque représentant, à tout moment, au
minimum 5 % de l’actif brut de la SPPICAV.
De même, en période de rachats importants non compensés par des
souscriptions, la poche immobilière pourra atteindre de manière
passive 95 % de l’actif brut de la SPPICAV dans l’attente de la cession
d’une fraction des actifs immobiliers.
106
104
102
100
98
96
94
Actions P
ISIN FR0010665661
Valeurs liquidatives
Actions I
ISIN FR0010679993
108,63
109,08
52 235 756,41
97 452 319,85
480 856,546
893 383,360
0,60
0,70
Derniers dividendes*
30/06/16
31/01/16
31/07/15
31/01/15
31/07/14
31/01/14
31/07/13
31/01/13
31/07/12
31/01/12
29/07/11
31/01/11
30/07/10
29/01/10
92
Valeur liquidative Actions P
CONJONCTURE IMMOBILIÈRE(1)
Marché de l’investissement
En Île-de-France, le montant global des investissements en immobilier
d’entreprise au premier semestre 2016 atteint 6,4 Md€, soit une hausse
de 11 % par rapport au premier semestre 2015. Le second trimestre
2016 s’inscrit en hausse de 105 % par rapport au second trimestre
2015 en atteignant 4,4 Md€.
Les taux financiers ont établi de nouveaux records cette année. Ainsi,
l’OAT 10 ans se place sous la barre des 0,4 % au second trimestre 2016.
Les taux de rendement immobiliers des actifs «prime» ont peu évolué
dans Paris QCA (3,25 %), le Croissant Ouest (3,65 %), la 1ère Couronne
(4,5 %) et La Défense (4,9 %) durant ce 1er semestre. Mais ces taux
«prime» des principaux quartiers d’affaires, devraient enregistrer
une diminution au cours des prochains trimestres, entraînés par
l’orientation baissière des taux financiers et l’amélioration des marchés
utilisateurs.
Marché de bureaux
Valeurs liquidatives et dividendes au 30 juin 2016
Nombre d’actions
108
Valeur liquidative Actions I
Stratégie d’investissement
Actif net
110
31/07/09
INFORMATIONS ESSENTIELLES
112
30/01/09
Malgré un environnement économique toujours aussi incertain,
l’attractivité de la pierre-papier ne s’est pas démentie au second
trimestre 2016. Le développement de votre OPCI en témoigne et les
acquisitions réalisées attestent de l’attachement de la société de
gestion à déployer les capitaux collectés dans les meilleurs délais,
en utilisant l’ensemble des compartiments de placement éligibles.
Ainsi les poches de foncières cotées et de SCPI ont été renforcées.
Votre OPCI s’est également positionné sur une participation
dans un fonds britannique dans le cadre de la diversification
souhaitée à l’international. Des projets en cours d’investissements
en immobilier direct nous permettront de renforcer ce compartiment
d’investissement dans les prochains mois, afin de nous rapprocher de
l’allocation cible.
S’agissant des actifs financiers, l’investissement en supports actions a,
de la même manière qu’au premier trimestre, été augmenté, celui en
supports monétaires, réduit, pour tenir compte des taux négatifs du
monétaire court terme.
* Versés le 15 mai 2016
Principaux ratios au 30 juin 2016
Ratio de la poche immobilière (entre 60 et 65 % de l’actif brut) : 60,12%
Ratio de liquidités** (minimum 5 % de l’actif brut) : 20,01 %
Ratio de la poche financière (entre 15 % et 35 % de l’actif) : 16,56 %
** hors OPCVM monétaires rattachés à la poche financière
Performances arrêtées au 30 juin 2016
1 an
3 ans
5 ans
Action P
6,27 %
15,27 %
22,16 %
Action I
7,13 %
18,08 %
27,63 %
Les performances affichées sont calculées dividendes réinvestis. Les performances passées ne
préjugent pas des performances futures.
Source NAMI - AEW Europe.
Île-de-France
Le marché des bureaux en Île-de-France a conservé sa bonne
dynamique et termine le 2ème trimestre sur un volume de
commercialisation de 613 800 m² portant ainsi la demande placée à
plus de 1,1 million de m² depuis le début de l’année.
Ce chiffre marque une progression de 20 % d’une année sur l’autre,
essentiellement portée par un niveau record de transactions à La
Défense (174 000 m²) et à Paris (560 300 m²).
L’offre immédiate de bureaux est orientée à la baisse tant à Paris
(637 000 m² recensés en recul de 22 % d’une année sur l’autre) qu’à La
Défense où le stock vacant repasse sous la barre de 300 000 m².
Il en découle des taux de vacance très diversifiés selon les marchés
considérés : inférieur à 4 % à Paris, proche de 9 % à La Défense et en
Première Couronne, supérieur à 12 % dans le Croissant Ouest.
Le frémissement des valeurs locatives faciales de transactions des
bureaux de première main s’est confirmé : elles progressent surtout à
Paris QCA où l’offre de qualité se raréfie alors même que la demande
des utilisateurs est toujours soutenue.
D’autres secteurs connaissent le même phénomène mais il s’agit
surtout d’un rattrapage après plusieurs années de repli.
Cette hausse des valeurs locatives s’accompagne d’un repli des
mesures d’accompagnement.
(1) Sources : AEW Europe, Immostat, BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL, Cushman&Wakefield, LLDI,
Procos, Ministère du Logement, Chambre des Notaires de Paris, Notaires de France, Crédit Foncier
Immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Bulletin semestriel
au 30/06/2016
OPCI FRANCEUROPE IMMO
Régions
Royaume-Uni. Le rendement 10 ans des emprunts d’état allemand a
atteint un plus bas historique à - 0,17% à l’ouverture.
Le dollar et le yen ont joué leur rôle de valeur refuge ainsi que l’or. Le
Sterling a été touché de plein fouet, renouant avec ses plus bas niveaux
de parité face au dollar observés durant le milieu des années 1980. Les
principales bourses mondiales ont chuté, mais ce sont surtout les valeurs
bancaires qui ont été les plus impactées. Cependant, ces mouvements sur
les marchés financiers n’ont fait qu’effacer les hausses des séances précédentes lorsque les sondages britanniques donnaient le « reste » gagnant.
Cela grâce aux principales banques centrales qui ont anticipé en indiquant
qu’elles étaient à la manœuvre pour absorber le choc éventuel lié au Brexit.
La réaction sévère des marchés financiers souligne combien le résultat du
référendum britannique a provoqué des effets de vagues à travers le
monde ; et augmenté l’incertitude sur la croissance mondiale dont la dynamique reste limitée n’engendrant toujours pas de pressions inflationnistes.
Du côté de la conjoncture mondiale, on n’observe pas de rupture par
rapport au premier trimestre. La croissance mondiale reste faible. Il n’y
a pas de source d’impulsion forte à l’échelle globale que ce soit du côté
des États-Unis, de la Chine ou de la Zone Euro où la reprise reste poussive.
La croissance du commerce mondial est quasi nulle sur un an renforçant
l’idée que chaque pays ou zone doit créer sa propre croissance. Dans cet
environnement, il y a peu de tensions sur l’appareil productif qui engendre
une inflation réduite avec ou sans pétrole.
L’onde de choc s’est faite sentir jusqu’en Chine. La parité dollar-yuan a
atteint son plus haut niveau depuis 2010, faisant craindre aux autorités
chinoises des sorties de capitaux qui risqueraient de fragiliser davantage
l’activité économique. Dans ce contexte de faible croissance et de fortes
incertitudes liées au Brexit, les principales politiques monétaires n’ont pas
d’autres choix que de rester accommodantes.
La politique continuera de dominer l’actualité économique et financière
jusqu’à la fin de l’année.
En octobre se déroulera le référendum italien sur la constitution. En
novembre, c’est aux États-Unis où tous les yeux seront rivés pour l’élection
présidentielle.
Le marché lyonnais continue sur sa performance de 2015 en affichant
un 1er trimestre en nette hausse avec 67 245 m² placés.
Les grandes transactions ont tiré la demande placée vers le haut
puisqu’elles représentent plus de 45 000 m² du volume, soit 68 % de la
demande placée globale.
Le loyer prime reste stable à 300 € HT/m²/an sur les immeubles de
grande hauteur sur le secteur Part-Dieu ainsi que sur le cœur historique
de la Presqu’Île.
L’offre immédiate continue sa progression à l’image du parc avec
environ 376 000 m² dont 37 % d’offres de dernière génération.
Le taux de vacance reste maîtrisé autour de 6 % sur l’ensemble de
l’agglomération lyonnaise.
Marché des commerces
Le principal ressort de la reprise dans l’économie française reste la
consommation des ménages.
De son côté, le taux de chômage s’est stabilisé sous la barre des 10 %.
Cette tendance devrait se confirmer dans les prochains mois avant
d’entamer une diminution en 2017.
En 2016, le chiffre d’affaires du commerce de détail est orienté à la
hausse. Avec 463 Mds € prévus pour 2016, la France se situe toujours
dans le trio de tête des pays européens, avec l’Allemagne (508 Mds €)
et le Royaume-Uni (442 Mds €).
Les valeurs locatives des emplacements n° 1 progressent en raison de
la demande croissante et du manque d’offre. En revanche, les loyers
ont tendance à stagner voire à baisser sur les emplacements 1 bis et 2,
en particulier dans les villes moyennes de régions.
La réalité économique d’Internet conduit les marques à développer une
stratégie digitale globale, associant réseaux sociaux, points de vente
physiques et points de vente online.
Ainsi, le leader français de la parfumerie sélective Sephora a ouvert
récemment son premier magasin connecté, baptisé Sephora Flash, rue
de Rivoli à Paris.
Certains e-shops de la mode et de la beauté en ligne ont ouvert des
boutiques de quartier pour plus de complémentarité. C’est le cas de
Oh My Cream à Aix-en-Provence ou Smallable dans le quartier SaintGermain-des-Prés à Paris.
Foncières cotées
En ce qui concerne la performance du secteur immobilier au deuxième
trimestre, il y a un avant et un après 23 juin. Cette date constitue un
point de bascule important sur la performance du secteur en bourse. La
semaine précédant le référendum, les sondages semblaient pourtant en
faveur du Bremain, ce qui avait permis la hausse des valeurs britanniques
notamment. Les 24 et 27 juin, les cours des immobilières européennes ont
chuté fortement. Les valeurs anglaises ont été très affectées par le vote en
faveur du Brexit tandis que les valeurs allemandes, suisses ont joué un rôle
de valeurs refuges. L’incertitude politique sur d’autres pays comme l’Italie
et les Pays-Bas revenant dans les esprits des investisseurs, les cours des
titres italiens et hollandais corrigent brutalement. Les sociétés espagnoles,
impactées dans un premier temps se redressaient suite aux élections du
26 juin, les résultats ont fourni un vrai soulagement.
CONJONCTURE FINANCIÈRE(2)
Le second trimestre 2016 s’est écoulé dans l’attente du tant redouté
référendum britannique sur la sortie de l’Union Européenne qui a eu lieu le
23 juin 2016. On retiendra cette date car elle correspond au « Brexit ». Les
britanniques ont voté dans leur majorité (51,9% vs 48,1%) contre l’Union
Européenne, poussant le premier ministre britannique David Cameron à
annoncer sa démission pour septembre.
Un vent de panique s’est alors emparé des places financières provoquant
un mouvement de fuite vers la qualité. Les rendements obligataires
ont fortement baissé en Allemagne, aux États-Unis, au Japon et au
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
(2)
Source NATIXIS ASSET MANAGEMENT
SOUSCRIPTIONS - RACHATS
Mouvements du 1er janvier au 30 juin 2016
Actions P
Rachats
Souscriptions
TOTAL
Nbre Montants des
de titres souscriptions (1)
1 575,720
171 368,46
389 411,426 43 958 206,56
387 835,71 43 786 838,10
Mouvements du 1er janvier au 30 juin 2016
Commissions
Montant
acquises en €
capitalisé (2)
0,00
171 368,46
1 273 142,37 42 685 064,19
1 273 142,37 42 513 695,73
Actions I
Rachats
Souscriptions
TOTAL
Nbre Montants des
de titres souscriptions (1)
17 479,00
1 921 349,54
649 437,36 72 720 612,18
631 958,36 70 799 262,64
Commissions
Montant
acquises en €
capitalisé (2)
0,00
1 921 349,54
2 125 941,80 70 594 670,38
2 125 941,80 68 673 320,84
Deux porteurs détiennent plus de 10 % des actions de la SPPICAV, dont un plus de 20 %.
(1) Montants de souscriptions ou rachats commissions acquises à l’OPCI comprises - (2) Montants des souscriptions ou rachats hors commissions acquises à l’OPCI
PORTEFEUILLE IMMOBILIER AU 30 JUIN 2016
Immeubles en direct
Retail Park - Les portes de l’Oise - 60230 CHAMBLY
Le Pascal - 21-27, rue Pascal, 9, rue de la Gare - 92000 NANTERRE
121, rue Mouffetard - 75005 PARIS
9, rue Volney - 75002 PARIS
110, boulevard de Courcelles - 75017 PARIS
7, rue de Liège - 75009 PARIS
« KAPPA » 39, chemin des Ramassiers - 31770 COLOMIERS
« SIGMA » 39, chemin des Ramassiers - 31770 COLOMIERS
TOTAL
Date d’acquisition
22/07/2009
10/09/2009
04/05/2012
15/06/2012
15/06/2012
28/01/2016
23/03/2016
23/03/2016
2
Prix de revient
en €
7 605 135
6 989 197
2 388 745
478 214
883 661
10 064 502
8 541 227
4 040 481
40 991 163
Valeur d’expertise au
30/06/2016 en €
7 260 000
9 880 000
2 915 000
505 000
880 000
10 090 000
8 050 000
3 790 000
43 370 000
Valeur d’expertise au
31/12/2015 en €
6 700 000
9 660 000
2 620 000
485 000
840 000
20 305 000
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au 30/06/2016
OPCI FRANCEUROPE IMMO
Foncières cotées
Place de
cotation
Code ISIN
Typologie d’actifs
Devise
Nombre de titres
Valeur en €
COFINIMMO
BE0003593044
Bureaux, santé, divers
Belgique
EUR
7 555
798 941,25
BEFIMMO S.C.A
BE0003678894
Bureaux
Belgique
EUR
10 525
609 397,50
WAREHOUSES DE PAUW
BE0003763779
Logistique
Belgique
EUR
7 744
652 432
ALSTRIA OFFICE
DE000A0LD2U1
Bureaux
Allemagne
EUR
106 417
1 291 902,38
368 744,86
MERLIN PROPERTIE
ES0105025003
Bureaux, logistique, commerces, hôtels
Espagne
EUR
39 174
ALTAREA
FR0000033219
commerces, promotion
France
EUR
3 235
559 655
ICADE
FR0000035081
Bureaux, promotion, santé
France
EUR
9 066
577 232,22
FONCIÈRE DES RÉGIONS
FR0000064578
Bureau, résidentiel, hôtels
France
EUR
13 739
1 099 257,39
KLEPIERRE
FR0000121964
Commerces
France
EUR
43 859
1 747 781,15
UNIBAIL RODAMCO
FR0000124711
Commerces, bureaux
France
EUR
7 046
1 646 297,90
GECINA NOMINATIVE
FR0010040865
Bureaux, santé
France
EUR
10 256
1 256 360
MERCIALYS
FR0010241638
Commerces
France
EUR
18 891
362 801,66
HAMMERSON
GB0004065016
Commerces
Royaume-Uni
GBP
28 768
186 236,50
LAND SECURIIES PLC
GB0031809436
Commerces, bureaux
Royaume-Uni
GBP
52 509
656 480,97
IT0001389631
Bureaux
Italie
EUR
1 014 924
564 805,21
EUROCOMMERCIAL PROP
BENI STABILI SPA
NL0000288876
Commerces
Pays-Bas
EUR
21 141
812 871,45
WERELDHAVE
NL0000289213
Commerces, bureaux
Pays-Bas
EUR
24 706
TOTAL
1 006 769,50
14 197 966,94
Parts de SCPI
Code ISIN
Typologie d’actifs
Nombre de titres
Accès Valeur Pierre
SFR000010886
Bureaux, commerces, entrepôts
5 298
2 516 550
Actipierre 2
SFR000010977
Bureaux, commerces
1 622
514 222,66
Actipierre 3
SFR000010985
Bureaux, commerces
1 578
520 740
Allianz Pierre
SFR000011041
Bureaux, commerces, activité
5 014
1 444 032
Placement Pierre
SFR000011058
Bureaux, commerces, activité
587
166 578,86
France Investipierre
SFR000011066
Bureaux, commerces, entrepôts
3 200
711 104
Foncia Pierre Rendement
SFR000011108
Bureaux, commerces, hôtels, activité
1 579
1 351 387,15
Laffitte Pierre
SFR000011249
Bureaux, commerces, activité
38 554
TOTAL
Valeur en €
14 412 641,82
21 637 256,49
OPCI & assimilés
(FIA Immobiliers de Droit Étranger)
AEW Core Property Fund
Code ISIN
Typologie d’actifs
Devise
GB00BBPV9966
Bureaux, commerces, activité
GBP
7, rue de Liège - Paris
3
Nombre de titres Valeur en €
9 198 910,18 13 853 987,10
Bulletin semestriel
au 30/06/2016
OPCI FRANCEUROPE IMMO
INVENTAIRE DU PATRIMOINE
Inventaire du patrimoine au 30/06/2016
Rappel de l’inventaire du patrimoine au 31/12/2015
0,81 %
2,76 % 0,55%
1,06 %
Actifs à caractère immobilier
15,02%
1,93 %
1,25 %
Actifs à caractère immobilier
Autres créances
Autres créances
Créances locataires
3,08%
60,11 %
Dépôts à vue
64,05 %
OPCVM Actions
12,80%
Créances locataires
21,81%
Dépôts à vue
OPCVM Actions
OPCVM Obligataires
OPCVM Obligataires
9,09%
OPCVM Monétaires
5,68%
OPCVM Monétaires
ÉTAT DU PATRIMOINE AU 30 JUIN 2016
Eléments de l’état du patrimoine
Actifs mentionnés à l’article R214-81 du code monétaire et financier
Au 30/06/2016
Au 31/12/2015
Acquisitions
93 161 435,53 €
25 873 924,35 €
22 646 211,07 €
45 142 890,38 €
230 319,00 €
73 096 663,60 €
54 285 935,61 €
dont parts et actions des sociétés
49 791 435,53 €
5 568 924,35 €
Avoirs bancaires
23 171 222,18 €
776 528,34 €
Autres actifs détenus par l’OPCI
37 945 709,11 €
13 584 486,63 €
dont OPCVM
32 943 451,77 €
12 936 280,56 €
154 278 366,82 €
40 234 939,32 €
Total des actifs détenus par l’OPCI
Passif
Valeur nette d’inventaire
4 590 290,56 €
1 269 339,52 €
149 688 076,26 €
38 965 599,80 €
Cessions
PORTEFEUILLE DES VALEURS MOBILIÈRES AU 30 JUIN 2016
La gestion des poches financières et de liquidités est assurée par NATIXIS ASSET MANAGEMENT (hors titres de sociétés foncières cotées dont la
gestion est assurée par MIROVA).
ISIN
Date acquisition
Type
Nombre de titres au 30/06/2016
FR0010042176
NATIXIS ACTIONS EURO MICRO CAPS
Actions
2 600,00
Valeur au 30/06/2016 en €
117 468
FR0010261198
LYX.UC.ETF MSCI EURO
Actions
3 900,00
442 104
FR0010296061
LYX.UC.ETF MSCI USA
Actions
1 300,00
235 391
FR0010767129
NAT ACT EUROP CROISSANCE
Actions
41,00
677 796
FR0010438127
LYXOR UCITS ETF FTSE 100 SI.
Actions
13 000,00
129 064
IE00B5377D42
ISHS MSCI AUSTRALIA UCITS ETF
Actions
13 000,00
324 430
IE0005042456
ISHS CORE FTSE 100 UCITS ETF
Actions
520,00
4 023
IE00B2NPKV68
ISHS JPMG US MK USD
Actions
5 200,00
530 789
LU0496786731
LYXOR ETF CANADA
Actions
5 200,00
300 144
LU0935229152
Seeyond Europe MinVariance
Actions
100,05
1 680 956
FR0010673491
INSERT.EMPLOIS SEREN.FCP 4DEC
Obligataire
11 577,43
1 261 824
LU0935221761
NATIXIS EUR SH CR IA
Obligataire
133,78
1 405 323
LU0935220524
NATIXIS E.CRED.I.A
Obligataire
338,00
3 730 756
LU0593537219
NATIX.EURO HI.INC.ID
Obligataire
5 200,00
482 924
LU0935225598
NATIXIS CRED.OPPOR.I ACCU
Obligataire
26,00
1 454 672
Total Actions
4 442 165
FR0010036400
NAT. SOUV.EUR3-5CI
Obligataire
1 870,24
5 891 400
FR0010201699
NATIX.SOUVER.EURO 5-7
Obligataire
300,65
1 569 440
FR0010208421
NAT.SOUV.EUR.1-3 CAPI.FCP 4DEC
Obligataire
204,43
678 747
FR0010655456
NATIXIS SOUV.EURO IC
Obligataire
1,80
297 807
LU0255251166
IXIS EU INFL I
Obligataire
5 438,24
811 439
LU0935219609
NATIXIS Euro Bonds Opportunity 12 m
Obligataire
39,27
2 155 130
NATIXIS TRESORIE PLUS FCP
Monétaire
10,18
Total Obligataire
FR0010885236
19 739 463
Total Monétaires affectés à la poche financière
1 059 455
1 059 455
FR0007075122
NAT. TRESO PLUS3MOIS Monétaire
193,56
2 433 122
FR0000281099
CNP ASSUR MONET
Monétaire
6 360,00
2 425 386
FR0010831693
NAT.CASH EURIB.I 4D
Monétaire
27,60
Total Monétaires affectés à la poche liquidités
2 843 861
7 702 369
Total OPCVM
32 943 452
Par rapport à l’exercice précédent, les poches financières et de liquidités connaissent une forte augmentation liée à la collecte. Néanmoins, l’OPCI
FRANCEUROPE IMMO maintient, dans un environnement économique chahuté, une politique de gestion relativement prudente tout en essayant
de capter les opportunités de marché. La performance de ces poches reste positive.
4
Bulletin semestriel
au 30/06/2016
OPCI FRANCEUROPE IMMO
DÉCOMPOSITION DE LA POCHE
FINANCIÈRE AU 30 JUIN 2016
5,22 %
6,17 %
69,22 %
71,74 %
5,08 %
12,20 %
45,18 %
22,33 %
Dividendes part P
Trimestre 1
Trimestre 2
0,75
1,10
2016
2015
Actions
17,60 %
60,30 %
DIVIDENDES VERSÉS EN EUROS
Trimestre 3
Trimestre 4
2,50
1,00
0,50
1,00
Trimestre 1
Trimestre 2
Trimestre 3
Trimestre 4
2016
1,00
1,45
2015
2,50
1,25
0,75
1,00
Dividendes part I
Obligataire
« souverain »
Le traitement fiscal des dividendes versés, imposés entre les mains des
actionnaires, est fonction de la situation de chaque actionnaire. Une
note fiscale est disponible auprès de la société de gestion.
33,02 %
Autres
obligataires
Monétaires
Les acquisitions immobilières, réalisées dans le passé, ont été financées
au moyen des capitaux collectés. Ainsi au 30 juin 2016, la SPPICAV
n’avait pas recours à l’endettement.
71,09 %
LA SITUATION DE L’ENDETTEMENT
16,53 %
15,05 %
17,38 %
8,07 %
7,99 %
6,44 %
5,17 %
4,20 %
2T2015
3T2015
4T2015
1T2016
2T2016
Informations requises par la règlementation
Calcul au 30/06/2016
Circonstances du recours à l’effet de levier
Financement
d’investissements
immobiliers conformes
à la
stratégie
d’investissement
de l’OPCI
LIQUIDITÉS DE L’OPCI AU 30 JUIN 2016
30/06/2016
(sur 6 mois) en €
Actif liquide
31/12/2015
(sur 12 mois) en €
Titres liquides
Bons du trésor
Type d’effet de levier
Titres de créances négociables respectant le I et II du R214-2
(fonctionnement régulier)
Source de l’effet de levier
Obligations émises ou garanties par un État membre
de l’OCDE, par collectivités territoriales de la CE,
organisme international à caractère public ou CADES.
OPCVM investis et exposés à plus de
90 % sur les titres des rubriques
ci-dessus.
7 702 369,32
3 017 495,05
Liquidités
Dépôts à vue
23 171 222,18
776 528,34
Dépôts à terme
LES COMPTES AU 30 JUIN 2016
30/06/2016
(sur 6 mois) en €
31/12/2015
(sur 12 mois) en €
Produits de l’activité immobilière
1 813 669,47
1 651 191,64
Charges de l’activité immobilière
478 481,65
336 473,38
1 335 187,82
1 314 718,26
Résultat
Résultat de l’activité immobilière
Total
Financement
bancaire et levier
Sans objet
Risques associés à l’effet de levier
Voir “Avertissement Profil de risques”
Restrictions à l’utilisation de l’effet de levier/
effet de levier maximal
40 % de la valeur de la
poche immobilière
Montant total du levier
Sans objet
Levier calculé selon la méthode de l’engagement telle
que ressortant du Règlement UE du 12 décembre 2012
Sans objet
Levier calculé selon la méthode brute telle que ressortant
du Règlement UE du 12 décembre 2012
Sans objet
Effet de levier maximum autorisé selon la méthode de
l’engagement telle que ressortant du Règlement UE
du 12 décembre 2012
200 %
Effet de levier maximum autorisé selon la méthode brute
telle que ressortant du Règlement UE
du 12 décembre 2012
280 %
Résultat sur opérations financières
Produits sur opérations financières
0,00
-
Charges sur opérations financières
12 061,86
1 991,59
-12 061,86
- 1 991,59
567 044,38
360 253,20
307 201,21
138 396,72
24 406,26
14 860,89
Total
Frais de gestion et de
fonctionnement
Résultat sur cession d’actifs
Plus values réalisées nettes de frais sur
dépôts et instruments financiers non
immobiliers
Moins values réalisées nettes de frais
sur dépôts et instruments financiers
non immobiliers
Total
Comptes de Régularisation
Total
282 794,95
123 535,83
600 746,78
248 665,27
1 639 623,31
1 324 674,57
7, rue de Liège - Paris
5
Bulletin semestriel
au 30/06/2016
OPCI FRANCEUROPE IMMO
LES FRAIS (EN TAUX ANNUALISÉ HT) AU 30 JUIN 2016 (EN EURO)
Total
Frais de gestion
et de fonctionnement
Montant afférents aux parts P
% de l’actif net
afférent à la
catégorie d’actions
Montant en €
Montant en €
Montant afférents aux parts I
Montant en €
2015
2016
2015
2016
2015
2015
2016
2015
2015
2016
117 860
513 139
0,84 %
1,04 %
37 216
315 552
1,49 %
1,50 %
80 643
196 696
0,70 %
0,70 %
Total des frais de gestion
et de fonctionnement
(dont commission de gestion) (2)
168 810
567 044
1,20 %
1,15 %
46 245
338 592
1,86 %
1,61 %
122 565
227 561
1,06 %
0,81 %
Total des frais d’exploitation
immobilières (2)
Charges refacturables
2016
% de l’actif net
afférent à la
catégorie d’actions
Commission de gestion(1)
Plafond du prospectus
2016
% de l’actif net
afférent à la
catégorie d’actions
2,90 % TTC(3)
6 520
334 874
51 392
136 914
0,05 %
0,68 %
Plafond du prospectus hors charges refacturées
1 155
143 130
9 107
58 519
0,05 %
1,66 % TTC (4)
0,68 %
5 364
191 743
42 284
78 395
1,48 % TTC(5)
0,05 %
0,68 %
1,48 % TTC(5)
(1) Actif net moyen de la période par catégories d’actions multiplié par le taux de rémunération fixé pour chacune d’elle, soit 1,5 % HT sur les actions P et 0,4 % HT sur les actions I.
(2) Ventilation pour les autres catégories au prorata de l’actif net des catégories actions. (3) 2,14 % HT. (4) 1,38 % HT. (5) 1,23 % HT.
Par rapport au 30 juin 2015, les frais sont en augmentation suite aux acquisitions réalisées. Les frais de gestion augmentent en valeur absolue
mais baissent en pourcentage par rapport à l’actif net. Les frais immobiliers progressent sensiblement en raison principalement des redevances de
crédit-bail de l’immeuble de le rue de Liège à Paris qui figurent dans ce poste.
ÉVOLUTION DE LA VALEUR LIQUIDATIVE
ET PERFORMANCES DE L’OPCI
AU 30 JUIN 2016
150
Valeur liquidative
Évolution de la valeur liquidative des actions I
et dividendes cumulés en montant unitaire
120
Actions P
Actions I
31/12/2015
109,48
110,09
31/03/2016
108,90
109,49
30/04/2016
109,05
109,46
31/05/2016
108,63
109,01
30/06/2016
108,63
109,08
Soit une variation semestrielle de - 0.77 % pour les actions P et - 0.92 % pour les actions I, compte
tenu du versement du solde de l’exercice 2015.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
Les chiffres des performances cités ont trait aux années écoulées.
90
INFORMATIONS GÉNÉRALES
Commission souscriptions/rachats*
30
0
150
31/03/2009
30/06/2009
31/09/2009
31/12/2009
31/03/2010
30/06/2010
31/09/2010
31/12/2010
31/03/2011
30/06/2011
31/09/2011
31/12/2011
31/03/2012
30/06/2012
31/09/2012
31/12/2012
31/03/2013
30/06/2013
31/09/2013
31/12/2013
31/03/2014
30/06/2014
31/09/2014
31/12/2014
31/03/2015
30/06/2015
31/09/2015
31/12/2015
31/03/2016
30/06/2016
60
Évolution de la valeur liquidative des actions P
et dividendes cumulés en montant unitaire
Actions P
Actions I
Commission de souscription
non acquise à la SPPICAV
(Revenant au distributeur)
2 % maximum
1 % maximum
Commission de souscription
acquise à la SPPICAV
(Pour tenir compte des frais et
droits liés à la constitution du
patrimoine immobilier)
3 % maximum
3 % pour 2016
3 % maximum
3 % pour 2016
Néant
Néant
Commission de rachat non
acquise à la SPPICAV
* Base de calcul valeur liquidative X nombre d’actions souscrites ou rachetées
Aucune commission de rachat non acquise à la SPPICAV n’est prélevée.
La valeur liquidative est arrêtée le 15 et le dernier jour de chaque mois.
120
Calendrier de détermination des valeurs liquidatives
Informations concernant les souscriptions et rachats
Les délais applicables aux souscriptions et aux rachats sont les
suivants :
• Établissement de la valeur liquidative (J) : bi-mensuellement,
les 15 de chaque mois et les derniers jours calendaires de chaque
mois.
• Délai de centralisation : J (avant 11 heures)
• Date de publication de la valeur liquidative : J + 8 jours ouvrés
• Délai de livraison des actions souscrites : J + 10 jours ouvrés
• Délai de règlement des rachats : maximum J + 2 mois
90
30
0
31/03/2009
30/06/2009
31/09/2009
31/12/2009
31/03/2010
30/06/2010
31/09/2010
31/12/2010
31/03/2011
30/06/2011
31/09/2011
31/12/2011
31/03/2012
30/06/2012
31/09/2012
31/12/2012
31/03/2013
30/06/2013
31/09/2013
31/12/2013
31/03/2014
30/06/2014
31/09/2014
31/12/2014
31/03/2015
30/06/2015
31/09/2015
31/12/2015
31/03/2016
30/06/2016
60
Dividendes cumulés en unitaire
Lieu de publication des valeurs liquidatives
Valeurliquidative
Les valeurs liquidatives sont publiées sur : www.namiaeweurope.com
6
OPCI FRANCEUROPE IMMO
PROFIL DE RISQUES
Bulletin semestriel
au 30/06/2016
b) Le risque lié à la liquidité (difficulté potentielle de céder des
actifs immobiliers dans un délai court)
Les facteurs de risque pour l’ensemble des OPCI
Le risque de liquidité mesure la difficulté que pourrait avoir la SPPICAV
à céder des actifs immobiliers pour faire face à des demandes de rachat
présentées par des actionnaires de la SPPICAV. Il est rappelé que le
marché immobilier n’offre pas une liquidité immédiate compte tenu
des délais de transactions, notamment juridiques et commerciaux et
des coûts fiscaux afférents.
En outre, l’attention des souscripteurs est appelée sur le fait que
l’impératif de liquidité auquel est soumise la SPPICAV peut le conduire
à céder des actifs immobiliers à tout moment en fonction des
souscriptions et des rachats enregistrés.
Ces cessions peuvent, le cas échéant, dégrader la performance de
la SPPICAV si elles interviennent à un moment défavorable du cycle
immobilier. A ce titre, le rachat des actions de la SPPICAV pourra
être suspendu uniquement dans les situations indiquées à l’article
4.5.2. Toutefois, dans la mesure où la cession des actifs immobiliers
nécessite des délais évoqués ci-dessus, le règlement d’une demande
de rachat sera réalisé au terme d’un délai pouvant aller jusqu’à 2 mois.
L’attention des souscripteurs est appelée sur ce délai inhérent à la
nature des actifs de la SPPICAV. Par ailleurs, la liquidité de la SPPICAV
est régulièrement testée en réalisant au moins une fois par an, des
« stress-test de liquidité » afin de modéliser la capacité de la SPPICAV à
honorer ses engagements en matière de liquidité.
Le capital est investi dans des actifs immobiliers, financiers et liquides
sélectionnés par la Société de Gestion et le Délégataire de la Gestion
Financière. Nous attirons cependant votre attention sur le fait que ces
actifs seront soumis aux évolutions et aléas de leurs marchés respectifs.
La SPPICAV a, notamment, vocation à investir dans des actifs
immobiliers. Ces actifs constituent des placements à long terme dont
la réalisation peut s’étaler dans le temps. Le marché de l’immobilier
d’entreprise et, notamment, celui des bureaux est marqué par des
cycles conjoncturels liés à la conjoncture économique générale et à
l’évolution des taux longs. Rien ne garantit que l’objectif de gestion
sera atteint et que l’actionnaire ne subira aucune perte.
Ces risques peuvent se traduire par une baisse de la valeur liquidative.
a) Risque en capital
La perte en capital se produit lors du rachat d’une action à un prix
inférieur à sa valeur de souscription. La SPPICAV n’offre aucune garantie
de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est
pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement.
Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans la
SPPICAV s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences
d’une telle perte.
b) Risques liés à la gestion discrétionnaire
c) Risques liés à l’endettement de la SPPICAV et au crédit
La gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre de la SPPICAV
repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés. Aussi, il
existe un risque que la SPPICAV ne soit pas investie en permanence sur
les marchés les plus performants.
Rien ne garantit que l’objectif de gestion sera atteint et que
l’actionnaire ne subira aucune perte.
Le risque lié au crédit et taux d’intérêts : le financement bancaire
souscrit par la SPPICAV s’accompagne d’engagements contractuels
dont le non-respect rendrait la dette éligible. En outre, il peut
augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et
peser sur la distribution de la SPPICAV. Dès lors, le montant du capital
qui sera perçu lors de la cession des actions, ou, le cas échéant, lors
de la liquidation de la SPPICAV, sera subordonné au remboursement
du montant en cours ou intégral préalable, de tous prêts contractés
par la SPPICAV. Le risque lié à l’évolution des taux de financement fait
l’objet d’une opération de couverture. Une hausse des taux d’intérêts,
au cas où ce risque ne serait pas intégralement couvert entrainera
une hausse du coût de service de la dette et réduira les résultats de la
SPPICAV. Le recours à l’endettement bancaire et non bancaire, direct
et indirect est limité à 40 % de la poche immobilière. Par ailleurs, et
dans la limite de 10 % des actifs non immobiliers, la SPPICAV aura la
possibilité de conclure à titre temporaire des emprunts d’espèces en
cas de demandes de rachat excédant les disponibilités immédiates.
L’effet de levier maximum autorisé calculé selon la méthode de
l’engagement* est de 200 %.
L’effet de levier maximum autorisé calculé selon la méthode brute*
est de 280 %.
Deux risques majeurs inhérents à cet endettement peuvent être
identifiés :
•u
ne attrition de sa capacité de distribution et un recul du revenu
distribué aux actionnaires liés, soit à la vacance durable des actifs
acquis au moyen de la dette et/ou à la baisse des revenus de la
SPPICAV, soit à une remontée des taux en cas d’emprunt à taux
variables ;
•u
ne dévalorisation des actifs détenus ou de ceux financés par l’effet
de levier qui conduirait à accroître l’exposition au risque crédit de
la SPPICAV et, le cas échéant, à dépasser les ratios d’endettement
fixés pour la SPPICAV. Dans ce cas, un remboursement anticipé
d’une fraction de l’emprunt devra être envisagée pour revenir aux
limites fixées. Ce risque expose les clients à une perte potentielle
dont le montant théorique maximum ne peut pas dépasser la
somme totale empruntée.
Par ailleurs, le risque de crédit sur des actifs financiers est le risque
de baisse de la valeur d’un titre, en raison de la dégradation de la
qualité de son émetteur (par exemple, de dégradation de notation
due notamment à sa situation financière et économique) ou de
défaillance de celui-ci (impossibilité de répondre à ses engagements
financiers).
c) Risque fiscal
La SPPICAV, est exonérée d’impôt sur les sociétés, sous réserve notamment
du respect de l’objet légal et d’obligations de distribution portant sur une
part significative de ses revenus et plus-values. La méconnaissance de
ces obligations est de nature à rendre la SPPICAV passible de l’impôt sur
les sociétés dans les conditions de droit commun au titre des exercices
considérés, ce qui aurait un impact négatif sur ses résultats.
Les facteurs de risque propres à la SPPICAV et liés
à sa stratégie d’investissement
a) Le risque de marché
1. Risques liés aux marchés immobiliers
Les investissements réalisés par la SPPICAV sont soumis aux risques
inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers ou de titres
non cotés de sociétés à prépondérance immobilière. Il est souligné
que les différents marchés analysés, tant par typologies d’actifs, que
géographiques sont marqués par des cycles liés à l’économie générale et
à l’évolution des taux à moyen et long terme. Dans les conditions actuelles
de marché, toute augmentation des taux pourrait avoir un impact
significatif sur la situation des marchés immobiliers et pourrait induire
une baisse de la valeur des actifs immobiliers plus ou moins prononcée.
2. Risques liés aux marchés financiers
La fluctuation des cours des actifs financiers de la SPPICAV (y compris
les actions de sociétés à prépondérance immobilière cotées sur un
marché réglementé français ou européen) peut avoir une influence
positive ou négative sur la valeur liquidative de la SPPICAV. Le risque
de marché est le risque d’une baisse générale du cours des actifs
financiers dans lesquels la SPPICAV investit. Le degré d’exposition aux
risques des marchés financiers est au maximum de 49 % de l’actif net
de la SPPICAV.
A cet égard, une baisse de la valeur des actifs financiers détenus en ce
compris les actions de sociétés à prépondérance immobilière cotées
sur un marché réglementé français ou européen comptabilisés dans
les poches immobilière et financière (hors poche de liquidité) pourrait
conduire à une baisse de la valeur liquidative.
* La Société de Gestion a souhaité, pour compléter l’information des investisseurs et des associés, afficher des limites maximum à l’effet de levier déterminées selon la méthode de
l’engagement et de la valeur brute fondée, notamment, sur (i) l’endettement maximum autorisé par le Prospectus, (ii) un scénario de baisse maximum de la valeur des actifs immobiliers de 50 % et (iii) une couverture totale de l’endettement. Ces limites n’ont pas vocation à évoluer, ni à être dépassées, sauf modification de l’endettement autorisé par le Prospectus.
7
Enfin, le recours à l’endettement peut également permettre de faire
face aux rachats dans l’attente de la cession d’actifs immobiliers.
Cet endettement peut accroître la volatilité de la valeur liquidative
pour les actionnaires de la SPPICAV. Le remboursement nécessitera
de céder des actifs, ce qui expose la SPPICAV et ses actionnaires au
risque de marché immobilier.
d) Risques liés à la promotion immobilière
La SPPICAV peut acquérir des terrains nus faisant l’objet de contrats
de promotion immobilière. Ces opérations peuvent exposer la
SPPICAV à deux risques :
• risques liés à la construction en qualité de maître d’ouvrage ;
• risques de perception différée dans le temps des flux locatifs
à compter de l’achèvement de la construction de l’immeuble
et de sa location. La SPPICAV supportera en conséquence les
risques locatifs normalement associés à de tels actifs.
e) Risques de change pour les devises autres que celles
de la zone euro
Le risque de change est le risque de baisse des devises
d’investissement par rapport à la devise dans laquelle est exprimée
la valeur des actifs de la SPPICAV, soit l’Euro. La fluctuation des
monnaies par rapport à l’Euro peut avoir une influence positive ou
négative sur la valeur de ces actifs.
f) Risques liés aux participations non contrôlées
La SPPICAV peut investir 20 % de l’actif immobilier dans la prise de
participations non contrôlées dans des sociétés à
prépondérance immobilière. Cette faculté serait, notamment,
retenue pour investir dans des actifs de valeur unitaire élevée et
que la SPPICAV ne pourrait pas détenir seule. Ces participations
non contrôlées exposeraient la SPPICAV à un risque spécifique
d’illiquidité et d’absence de maîtrise des options de gestion
retenues.
h) Risque de contreparties
Le risque de contreparties est le risque résultant du fait que la
contrepartie à une opération ou à un contrat peut faillir à ses
obligations avant que l’opération ait été réglée de manière définitive
sous la forme d’un flux financier. Cela inclut notamment le risque
lié à l’utilisation d’instruments dérivés (à des fins de couverture) et
par extension, au-delà de la définition réglementaire du risque de
contreparties, les risques locatifs à savoir le risque de défaillance
économique d’un locataire.
A cet effet, la SPPICAV s’efforce d’atténuer ces risques en procédant
à une sélection rigoureuse tant des contreparties financières que de
ses locataires.
i) Le risque opérationnel
Il s’agit du risque de pertes dues à des personnes, processus ou systèmes
inadéquats ou défaillants, ou résultant d’événements extérieurs. Cette
définition inclut le risque de fraude interne ou externe, le risque lié aux
pannes de systèmes informatiques et le risque juridique. La société de
gestion bénéficie d’un dispositif de maitrise des risques opérationnels
incluant des procédures détaillées visant à prévenir la survenance de
ces risques, d’un dispositif de contrôle indépendant des fonctions
opérationnelles et d’une cartographie des risques opérationnels qui
identifie les principaux risques opérationnels potentiels.
Ces différents éléments permettent d’anticiper et de prévenir au mieux
la survenance d’incidents opérationnels.
j) Risques de co-investissement
La SPPICAV peut réaliser des co-investissements. Chaque opération de
co-investissement fera l’objet d’une convention entre co-investisseurs
précisant en particulier la stratégie liée à la gestion et à la vente des
actifs co-investis.
Le risque de taux est le risque de dépréciation (perte de valeur) des
instruments de taux découlant des variations des taux d’intérêt. En
cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur des produits investis en
titres à taux fixe peut baisser, ce qui entraîne une baisse de la valeur
liquidative de la SPPICAV.
OPCI FRANCEUROPE IMMO
anciennement
FRUCTIFRANCE IMMOBILIER
Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV)
Date d’agrément AMF : 28/08/2008 - N° agrément AMF : SPI20080020 SIREN 509 763 322 RCS Paris
Siège social : 8/12, rue des Pirogues de Bercy – 75012 PARIS
Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) régi notamment par la Directive AIFM
et les articles L.214-24 et suivants du Code Monétaire et Financier - Type de
FIA : Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI), régi notamment
par les articles L.214-33 et suivants du Code Monétaire et Financier
Société de Gestion : NAMI - AEW EUROPE
Agréée par l’AMF en qualité de société de gestion de portefeuille
le 9 février 2010 sous le n° GP 10000007
Agrément du 17 juin 2014 au titre de la directive 2011/61/UE
dite « Directive AIFM »
Capital social : 4 134 660 € - SIREN 513 392 373 RCS Paris
Siège social : 8-12, rue des pirogues de Bercy - 75012 PARIS
Création : SOlink - crédit photos : Mary Erhardy
g) Risque de taux