Vendre son bien immobilier afin d`en acquérir un autre 1/2

Finance
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L’ AV I S D E L’ E X P E R T E N
FINANCEMENT IMMOBILIER
Vendre son bien immobilier
afin d’en acquérir un autre 1/2
Pour un même objet, les coûts
en tant que propriétaire sont
moins importants qu’en tant
que locataire, et ceci dans
la plupart des cas, grâce à
l’amortissement et surtout à
la fiscalité.
R
evendre son logement pour acheter plus grand,
voilà qui n’est pas si facile! La logique voudrait
que l’on puisse acheter son premier petit appartement en étant jeune, puis le revendre pour un autre
plus grand, et finalement acquérir une maison pour
y loger sa famille. Gérer les étapes progressivement
permettrait à chacun d’économiser sur ses loyers, en
payant pour son propre chez-soi.
En effet, pour un même objet, les coûts en tant que
propriétaire sont moins importants qu’en tant que lo-
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N u m é r o
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cataire, et ceci dans la plupart des cas, grâce à l’amortissement et surtout à la fiscalité. De cette manière, on
évite cette mauvaise impression de jeter l’argent de
son loyer par les fenêtres tous les mois, pour quelque
chose qui ne nous appartiendra jamais. Dans beaucoup
de pays, dont la France par exemple, ce processus est
automatique et simple. Cependant, il n’en va pas de
même en Suisse. En effet, le problème majeur consiste
à réunir les fameux fonds propres de 20% (+5% de frais
d’acquisition en général).
Reprenons l’exemple évoqué en début de chronique, à
savoir celui d’un couple qui achète son premier appartement. Par la suite, les époux fondent une famille, qui
s’agrandit. Ils désirent maintenant s’offrir un appartement plus grand, voire même une maison.
En théorie, il suffirait juste de vendre le logement actuel
et d’en acheter un plus grand. D’un point de vue financier, la banque avance la somme relative à la nouvelle
acquisition en attendant de vendre l’ancien bien. Il s’agit
d’une sorte de «crédit relais» ou de «pont financier».
Mais voilà, en Suisse, le raisonnement de l’organisme
de financement est beaucoup plus complexe. En effet,
il faut tenir compte de plusieurs paramètres, à savoir:
les fonds propres, la tenue des charges et le risque de
«non-vente» du premier logement. C’est donc uniquement après avoir étudié minutieusement ces divers critères qu’un établissement prendra la décision d’effectuer la transaction. En voici le déroulement:
• Les fonds propres: il faut toujours posséder les fameux 20% du prix d’achat, voire même 25% si l’on tient
compte des frais d acquisition en sus (notaire, impôts
et Registre foncier). Force est de constater qu’une bonne partie des fonds propres est immobilisée dans le
premier bien immobilier et que cet argent ne sera disponible qu’après sa vente. Cela vient d’ores et déjà enfreindre un des raisonnements de base du financement
en Suisse, car la banque doit avancer temporairement
plus du 80% du prix d’achat à son client.
• La tenue des charges: acquérir un bien plus grand
signifie généralement un financement et des charges
plus importants. Il y a donc lieu de refaire la calculation usuelle des nouvelles charges correspondant au financement (taux d’intéret théorique + amortissement
+ charges/frais d’entretien théoriques). Ces nouvelles
charges ne doivent, à nouveau, pas dépasser le 1/3 des
revenus annuels bruts des emprunteurs. Ce calcul est
basé uniquement sur le nouveau bien immobilier car
l’autre sera vendu, mais si cela n’était pas le cas... Et
c’est bien là qu’intervient le risque, aussi bien pour la
banque que pour les demandeurs.
Il y a donc 2 cas de figure:
• Le risque de non-vente: cas catastrophique, la vente
de l’ancien appartement ne se réalise pas. Les époux
se retrouvent avec 2 biens immobiliers dans les bras
et 2 prêts hypothécaires sur le dos. Il n’y a que peu de
monde qui puisse faire face à une telle situation. Résultat, les fonds propres que le couple aurait dû récupérer
de la vente ne sont pas là. Si la vente ne se fait toujours
pas, il faudra impérativement revoir le prix à la baisse
pour parer à cette situtation.
• Vente du bien à bas prix: autant le couple que la
banque avaient espéré un certain prix de vente, mais le
marché réserve parfois de mauvaises surprises. Le prix
peut donc diminuer et entraîner un manque de liquidités. A cause de ce manco, l’endettement final sur le
nouveau bien immobilier sera en-dessus des prévisions.
Les charges y afférentes seront plus importantes, etc.,
sans parler des «sanctions» que pourrait appliquer la
banque (augmentation de l’amortissement par exemple, ou pire si vraiment le prix devait être sacrifié).
Quel est donc le meilleur moyen pour effectuer ce passage au mieux? Vendre son bien, revenir en location
quelques mois, puis racheter une fois la première opération bouclée? Bien sûr que non. Donc tout ceci a fort
heureusement déjà été prévu/anticipé par les établissements financiers.
Il existe 4 possibilités pour y parvenir, nous les détaillerons dans notre prochaine chronique. n
Taux d’intérêts hypothécaires pour appartement, villa,
et immeuble résidentiel.
Type de taux
Construction
Variable
Libor 3 mois
1 an
2 ans
3 ans
4 ans
5 ans
6 ans
7 ans
8 ans
9 ans
10 ans
15 ans
20 ans
80%
excellent
2.5 % net
3.000 %
3.270 %
3.510 %
3.570 %
3.610 %
3.670 %
3.720 %
3.750 %
3.780 %
3.830 %
3.850 %
3.910 %
4.090 %
4.630 %
très bon
2.75%
3.125 %
3.470 %
3.660 %
3.720 %
3.760 %
3.820 %
3.870 %
3.900 %
3.930 %
3.980 %
4.000 %
4.060 %
4.240 %
4.730 %
bon
3.00%
3.250 %
3.670 %
3.810 %
3.870 %
3.910 %
3.970 %
4.020 %
4.050 %
4.080 %
4.130 %
4.150 %
4.210 %
4.390 %
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