formalisme cautionnement

LE POINT SUR …
LE FORMALISME DU CAUTIONNEMENT
DANS LE CADRE DE LA LOI DU 6/07/1989
Avril 2007
La Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a introduit
dans la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’article 2 21 relatif au cautionnement afin d’apporter à la
caution une meilleure information sur l’étendue
de ses droits et obligations. L’article 22-1
s’applique aux cautionnements destinés à
garantir les obligations résultant de contrats de
locations de locaux non meublés à usage
d’habitation principale ou à usage mixte
professionnel et d’habitation principale.
L’acte de cautionnement est établi :
soit par acte séparé
soit dans le bail lui-même, par acte
notarié ou par acte sous-seing privé
Ces dispositions ne sont applicables qu’aux
er
cautionnements consentis à partir du 1
septembre 1994. Ceux consentis antérieurement
demeurent soumis aux dispositions du Code
civil.
Il s’applique également :
I - Les mentions manuscrites
-
-
-
aux locations HLM
aux logements dont le loyer est fixé en
er
application du chapitre III de la Loi du 1
septembre 1948
aux logements régis par une convention
conclue en application de l’article L 3512 ou de l’article L 351-14 du Code de la
construction et de l’habitation
ainsi qu’aux logements donnés en
location à titre exceptionnel ou transitoire
1
par les collectivités locales . Les
nouvelles conventions ANAH conclues
en application des articles L 321-3 et
suivants du Code de la construction et
de l’habitation sont aussi régies par cet
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article
Les dispositions de l’article 22-1 ne s’appliquent
donc pas :
-
-
aux locations meublées
aux locations saisonnières
aux logements foyers
aux logements attribués ou loués en
raison de l’exercice d’une fonction ou de
l’occupation d’un emploi
aux locations consenties aux travailleurs
saisonniers
Cette protection de la caution passe non
seulement par l’obligation faite à la caution
d’apposer, sur l’acte constatant son engagement,
sa signature, mais aussi un certain nombre de
mentions manuscrites et par l’obligation faite au
bailleur de lui remettre un exemplaire du contrat
de bail.
1
2
Loi du 6 juillet 1989, art.40
Article L 321-5 du CCH
Selon l’alinéa 3 de l’article 22-1, la personne qui
se porte caution doit faire précéder sa signature
de :
la reproduction manuscrite du montant
du loyer et des conditions de sa révision
la mention manuscrite exprimant de
façon explicite et non équivoque la
connaissance qu'elle a de la nature et de
l'étendue de l'obligation qu'elle contracte
la reproduction manuscrite de l'alinéa 2
de l'article 22-1, relatif aux modalités de
la résiliation
a) Montant du loyer et conditions de sa
révision
La caution doit, sur l’acte de cautionnement,
reproduire de sa main le montant du loyer et les
conditions de sa révision tels qu’ils figurent au
contrat de location. Il semble nécessaire de
reproduire en lettres et en chiffres le montant
du loyer, même si un arrêt, discutable, admet
que l’omission de la mention manuscrite de la
somme en chiffres n’est pas une cause de nullité
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du cautionnement .
S’agissant des conditions de révision du loyer, il
convient de reproduire la clause d’indexation
figurant dans le contrat de bail.
b) Expression par la caution de la portée de
son engagement
Il n’apparaît pas suffisant que la caution se
contente d’écrire qu’elle a connaissance de la
nature et de l’étendue de son engagement.
3
CA Lyon, 14 juin 2005, juris-Data n° 2006-292148
ADIL de l’HERAULT – 4 Bis Rue Rondelet 34000 Montpellier - 04.67.555.555 - www.adil34.org
Elle doit également indiquer qu’elle a
connaissance qu’elle s’engage à payer sur
ses revenus et biens personnels, les sommes
dont la nature est à rappeler (loyers, charges,
indemnités d’occupation, dégradations, frais de
procédure et de justice…).
c) Reproduction manuscrite de l’alinéa 2 de
l’article 22-1, relatif aux modalités de la
résiliation
Selon cet alinéa, lorsque le cautionnement ne
comporte aucune indication de durée ou lorsque
la durée du cautionnement est stipulée
indéterminée, la caution peut le résilier
unilatéralement. La résiliation prend effet au
terme du contrat de location, qu’il s’agisse du
contrat initial ou d’un contrat reconduit ou
renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit
notification de la résiliation.
Des divergences sont apparues en jurisprudence
sur le point de savoir si le formalisme de
l'article 22-1
s'applique
à
tous
les
cautionnements ou seulement à ceux qui sont à
durée indéterminée.
Par un arrêt important, la Cour de Cassation
vient de mettre un terme aux hésitations
jurisprudentielles
concernant
le
domaine
d'application du formalisme légal en décidant une
application généralisée de l'article 22-1 de la loi
4
de 1989 et notamment de l’obligation de
reproduire l’article 22-1 alinéa 2, aussi bien
aux cautionnements à durée déterminée
qu’aux cautionnements à durée indéterminée.
Il a été jugé que la reproduction dactylographiée
de l’article 22-1 alinéa 2 ne respecte pas
l’exigence légale de la mention manuscrite et
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entraîne la nullité du cautionnement .
II - Signature de la caution
L’engagement de caution doit être signé par
la personne qui se porte caution. En effet, les
seules mentions manuscrites ne suffisent à faire
preuve de l'engagement de la caution si elles ne
sont pas suivies de la signature de celui qui
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s'engage .
La Loi n° 2000-230 du 13 mars 2000 portant
adaptation de la preuve aux technologies de
l'information et relative à la signature
électronique, a modifié l'article 1326 du Code
civil, en supprimant la référence à la "mention
écrite de sa main".
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Cass. Civ. 3ème ch., 27 septembre 2006, Juris-data n° 2006035145
5 CA Montpellier, 23 mars 2004, Juris-Data n° 2004-245544
6 Cass. Civ. 1ère ch., 2 juillet 1996, Bull. civ. I, n° 281
Cet article est désormais rédigé de la manière
suivante :
« L'acte juridique par lequel une seule partie
s'engage envers une autre à lui payer une
somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible
doit être constaté dans un titre qui comporte la
signature de celui qui souscrit cet engagement
ainsi que la mention écrite par lui-même de la
somme ou de la quantité en toutes lettres et en
chiffres. En cas de différence, l'acte sous seing
privé vaut pour la somme écrite en toutes
lettres ».
L'article 22-1 n'a pas, quant à lui, été modifié.
Aussi, en l'état du droit positif, on peut conclure
qu'un cautionnement donné en application de ce
texte reste soumis à ses seules dispositions et
doit toujours comporter la signature et les
mentions « manuscrites ».
III - Remise du contrat de location
La Loi impose de remettre à la caution un
exemplaire du contrat de location afin qu’elle soit
bien informée de la nature et de l’étendue des
obligations qu’elle cautionne. Cette remise sera
expressément reconnue par la caution dans
l’acte de cautionnement par une mention
manuscrite. Si le cautionnement est donné dans
le contrat de bail, cette reconnaissance par la
caution de la remise du bail devra être reproduite
sur tous les contrats de bail établis entre les
différentes parties. Par contre, elle n’a pas prévu
qu’un exemplaire du contrat de cautionnement
soit remis à la caution. Le cautionnement étant
un contrat unilatéral peut n’être rédigé qu’en un
seul exemplaire. En effet, l’article 1325 qui
dispose que les actes sous-seing privé doivent
être « faits en autant d’originaux qu’il y a de
parties ayant un intérêt distinct » ne s’applique
qu’aux « actes sous-seing privés qui contiennent
des conventions synallagmatiques ».
IV - Acte authentique et formalisme
L’article 22-1 ne précise pas s’il est seulement
applicable aux actes sous-seing privés ou
également aux actes passés devant notaire.
Cette imprécision porte à controverse. Le tribunal
d’instance de Grenoble a annulé un engagement
de caution, ne respectant pas le formalisme
légal, constaté par l’acte authentique constituant
7
le bail .
De son côté, le Ministre de la Justice a précisé
au Président du Conseil supérieur du notariat
qu’il « apparaissait juridiquement acceptable et
sous réserve de l’appréciation des tribunaux de
considérer que la mention manuscrite prévue par
l’article 22-1 n’avait pas à figurer obligatoirement
dans les cautionnements donnés par acte
7
TI Grenoble, 8 janvier 2002, JCP éd. not. n°11, p. 422
ADIL de l’HERAULT – 4 Bis Rue Rondelet 34000 Montpellier - 04.67.555.555 - www.adil34.org
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authentique ». Il reste donc à la Cour de
Cassation à trancher la question.
V - Sanction du non-respect du formalisme
légal
L'ensemble des formalités ci-dessus énoncées
est prescrit à peine de nullité du cautionnement.
Un arrêt important de la Cour de cassation
affirme que la nullité prévue par l'article 22-1 est
une nullité de plein droit qui n'est pas
subordonnée à la démonstration d'un grief par la
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personne qui s’est portée caution . Ainsi, la Cour
de Cassation met fin à la jurisprudence de
certaines Cours d’Appel
qui refusaient de
frapper de nullité des cautionnements ne
comportant pas toutes les formalités prescrites
par la Loi dès lors qu’il était possible d’établir que
la caution avait eu néanmoins conscience de
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l’étendue de son engagement .
Il s’agit d’une nullité relative qui ne peut être
invoquée que par la caution, par voie d’action
dans un délai de cinq ans à compter de l’acte ou
par voie d’exception. Pour certaines juridictions,
la nullité ne peut être invoquée que par la caution
protégée et non par le juge qui excède ses
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pouvoirs s’il la soulève d’office alors que
d’autres estiment au contraire que le juge
peut relever d’office la nullité du
cautionnement12.
Réponse donnée sous réserve
de l’appréciation souveraine des tribunaux
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JCP édition notariale 1995, prat. 3255, p. 369
Cass. Civ. 3ème ch., 8 mars 2006, Juris-data n° 2006-032572
10 CA Nîmes, 26 juillet 2005, Loyers et copr. déc. 2005 p. 15
11 CA Paris, 19 mars 1999, Juris-Data n° 022776
12 CA Poitiers, 17 oct. 2000, Juris-Data n° 2000-161135
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