Seniors americains liquidites

Brève Vigie, 19 janvier 2009
Les seniors américains jamais à court de liquidités
Alors que le système des subprimes a montré toutes ses limites au cours de l’année 2008, les
États-Unis ne semblent pas pour autant renoncer au principe du prêt non discriminant pour les
particuliers. Preuve en est le succès croissant des reverse mortgages, ou prêts hypothécaires
inversés, qui visent les seniors en manque de liquidités mais qui ne veulent pas vendre leur
maison pour en obtenir. Ces personnes aisées en termes de patrimoine mais souvent limitées
par leurs revenus peuvent hypothéquer leur logement et recevoir en échange une somme
d’argent versée en une seule fois ou sous forme de mensualités.
Le propriétaire peut ainsi rester dans son logement jusqu’à la fin de sa vie et disposer de
liquidités sans avoir besoin de payer d’intérêts. À sa mort, ce sont ses enfants qui devront
rembourser sa dette, la plupart du temps en revendant la maison. Le prêt peut également être
remboursé par le propriétaire s’il décide de vendre son bien pour déménager. Dans tous les
cas, le montant à rembourser ne peut excéder la valeur du bien au moment du décès ou du
départ.
Aucun revenu minimum n’est exigé pour obtenir un prêt, puisque tout repose sur la valeur du
bien immobilier au moment où le prêt est accordé. À l’heure actuelle, seuls les biens dont la
valeur n’excède pas 417 000 dollars US sont concernés par les reverse mortgages.
Il s’agit donc là d’un prêt particulièrement incertain, du point de vue tant de sa durée que de la
durée et de la valeur du bien engagé.
Créé en 1989 (même si une première loi l’annonçait dès 1961), ce type de prêt séduit de plus
en plus de seniors américains depuis 2006 : alors qu’en 2002, à peine 14 000 prêts
hypothécaires inversés étaient en cours aux États-Unis, 90 000 nouveaux prêts ont été signés
pour la seule année 2006, et 110 000 en 2008. Aujourd’hui, près de 480 000 contrats sont en
cours. La majorité d’entre eux sont des home equity conversion mortgage, assurés au niveau
de chaque État américain, même si les prêts inversés sont proposés à la fois par des
organismes publics et des organismes privés. Les reverse mortgages sont de plus en plus
utilisés pour financer des projets comme l’achat d’une résidence secondaire, d’une voiture, le
financement de vacances…
Compte tenu de l’âge minimum pour avoir recours à ce type de prêt, 62 ans, que les babyboomers américains atteindront rapidement, le marché des reverse mortgages pourrait
connaître un véritable essor. D’ores et déjà, l’âge moyen des emprunteurs est passé de 76 à 73
ans, même si le système est théoriquement plus adapté aux septuagénaires et aux
octogénaires, puisque pour les soixantenaires, le risque est plus grand de dépenser tout
l’argent obtenu avant la fin de leur vie.
Une extension du marché devrait permettre d’offrir des prêts plus attractifs et de diminuer le
montant des intérêts : jusqu’à présent, les frais du prêt (intérêts, frais de dossier…) peuvent
atteindre 8 % à 10 % de la valeur du bien.
L’effet de la crise des subprimes et de la crise de l’immobilier américain sur ce marché est
encore difficile à évaluer, même s’il semble logique qu’elle entraîne une évaluation à la baisse
de la valeur du bien hypothéqué.
© Futuribles, Système Vigie, 19 janvier 2009
En France, seul le Crédit foncier propose un prêt hypothécaire inversé, et ne totalisait, en mai
2008, que 3 800 clients, sans doute à cause du coût très élevé du prêt (taux de 8 %, plus 4 %
de frais de dossier) et du faible montant que les emprunteurs peuvent obtenir (34 % de la
valeur de leur bien à 75 ans et 18 % à 65 ans).
Cécile Désaunay
Sources : site Internet www.reversemortgage.org ; « Lent démarrage du prêt viager
hypothécaire ».
Le
Figaro,
9
mai
2008,
site
Internet
www.lefigaro.fr/immobilier/2008/05/09/05002-20080509ARTFIG00241-lent-demarrage-dupret-viager-hypothecaire-.php ; GANDEL Cathie. « Making your house work for you ». Aarp
bulletin,
janvier
2008,
site
Internet
http://bulletin.aarp.org/yourmoney/personalfinance/articles/making_your_house.html
;
BRANDON Emily. « More Seniors Consider Reverse Mortgages to Finance Retirment ». US
News, 11 décembre 2008, site Internet www.usnews.com/blogs/planning-toretire/2008/12/11/more-seniors-consider-reverse-mortgages-to-finance-retirement.html;
statistiques du NRMLA (National Reverse Mortgage Lenders Association), site Internet
www.nrmlaonline.org/rms/statistics/default.aspx?article_id=601
© Futuribles, Système Vigie, 19 janvier 2009