N°7 - 4ème trimestre 2011

N um é r o 7
Pa g e 4
COSEMIIC
LETTR’IMMO
F O CUS S UR LES T ENDA NCE S D U MA RCHE
PA R A R R O N D I S S E M E N T
28 AVENUE DE MESSINE
75008 PARIS
Téléphone 01 45 63 30 00
Télécopie 01 45 63 30 01
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Paris 6ème arrondissement : Paradoxalement l’offre augmente légèrement depuis 4 mois, surtout sur les petites surfaces souvent vendues louées, c’est l’effet taxe sur la plus-value du gouvernement. Pour les hôtels
particuliers et les appartements exceptionnels dont le prix dépasse les 4 millions, l'heure n'est pas à la baisse
des prix. Au moins 50% de la clientèle est étrangère. Or les multimillionnaires venus d’ailleurs ( Russie, Brésil,
Mexique, Chine…) éprouvent toujours le désir d'investir dans la pierre à Paris, une ville où les placements
restent sûrs dans notre contexte mondial actuel. Moyennes notariales au 3ème trimestre 2012 : 12 650€ /
m² - Hausse de 18 % sur 1 an.
20ème
www.cosemiic.fr
Paris
arrondissement : Le succès du très vivant quartier Gambetta est toujours d’actualité, mais les
acquéreurs habituels commencent à être freinés par la flambée des prix. Chose impensable il y a 18 mois, un
appartement bien placé à 8500 € /m² peut trouver acquéreurs en une semaine ! De plus, le 20ème est un
arrondissement truffé d’immeubles datant des années 60 et 70 qui à défaut d’être beaux, sont souvent très
fonctionnels, idéals pour les jeunes couples primo accédants. Moyennes notariales au 3ème trimestre
2012 : 6 940€ / m² - Hausse de 18,3 % sur 1 an.
Quartiers les plus chers au 3ème trimestre 2011 (prix médian) :
n°1 - St-Thomas d’Aquin (7ème arr): 13 680 €/m2
n°2 - Odéon (6ème arr ) : 12 790 €/m2
n°3 - St-Germain des Près
(6ème
arr.) : 12 490 €/m2
n°4 - Archives (3ème arr.) : 11 830 €/m2
n°5 - Les Invalides
arr) : 11 790 €/m2
Seul le quartier des Archives vient perturber l’hégémonie de la rive gauche. Tendance stable en général. On ne
répètera jamais assez que les trois règles dans l’immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement…
(7ème
Quartiers les plus abordables au 3ème trimestre 2011 (prix médian) :
n°1 - La Goutte d’Or ( 18ème arr.) : 5 860 €/m2
N um ér o 7
Edito du Président
1
La pierre est-elle encore
un bon placement ?
1
Garanties complémentaires en D.O.
2
Flash Juridique
3
Focus sur les tendances
du marché
4
n°2 - La Villette (19ème arr.) : 5 890 €/m2
Laurent GUILIANI
n°3 - La Chapelle (18ème arr.) : 6 200 €/m2
Président Directeur Général
n°4 - Pont de Flandre
(19ème
arr.) : 6 390 €/m2
n°5 - Belleville (20ème arr.) : 6 550 €/m2
Le trimestre prochain vous ne trouverez plus trace du quartier Belleville dans ce classement (5ème moins cher).
En effet le dynamisme de ce secteur en réhabilitation partiel en fait une des plus belles progressions de Paris
en terme de prix. D’ici 4 à 5 ans, lorsque les infrastructures suivront, il sera déjà trop tard.
Muriel BLEUSE
Directeur / Responsable
Grands Comptes
Christine VIALLA
Secrétaire Général
ACHETER UN REZ-DE-CHAUSSEE, La bonne idée?
Francine GUILIANI
Immobilier Résidentiel
C'est un constat, les appartements en rez-de-chaussée sont moins prisés par les acheteurs : sombre, insécurité, peu d’intimité etc. Des critères justifiant souvent un manque d'enthousiasme. Pourtant ce type de biens
peut s'avérer être un très bon investissement locatif.
En effet, si certaines personnes fuient les rez-de-chaussée ou 1er étage, d'autres au contraire ne recherchent
que ça : personnes à mobilité réduite ou ayant un animal domestique, professions libérales etc. Bien souvent,
il s’agit de personnes recherchant une occupation à long terme.
Ce qui rend le rendement attractif c’est que le prix d’acquisition d’un appartement en rez-de-chaussée est
souvent moins cher alors que son prix en location ne décote presque pas face aux équivalents en étage. En
conséquence , un rez-de-chaussée bien placé peu garantir une très bonne efficience locative et ce, malgré une
plus-value moins intéressante lors de la revente.
Rédigée avec ses
Partenaires
Cabinet BARRAULT
Assureur
Cabinet SALLARD CATTONI
Avocats
ESPACES CONSEILS
Avec la participation de
ROBERT FONCK MANAGEMENT
Sources Paris Notaires, COSEMIIC.
EDITO DU PRESIDENT
DANS CE NUMÉRO :
Principaux
interlocuteurs
chez COSEMIIC
4 è m e tr i m e s tr e 2 0 1 1
Alors ! Baisse, stagnation ou
légère progression des prix
pour 2012
Il faut le reconnaitre les avis
des spécialistes sont très
différents sur l’appréciation
des tendances à venir du
marché de l’immobilier.
Ce qui est évident, c’est que
les modifications fiscales
(notamment la fiscalité des
plus values) ont accéléré les
transactions avec tassement
des prix, voire une légère
diminution suivant les villes.
Mais que penser des évolutions à venir au-delà de janvier 2012 ?
Si certains prévoient une
légère augmentation des
prix, à contrario, d’autres
considèrent que la perte du
triple A conduira à un durcissement de la distribution du
crédit dans une perte générale de confiance et donc à
une baisse des transactions
et des prix.
A dire vrai, l’idée de taxe
Tobin, appliquée à minima en
France et recouvrant (dans
l’état de la réflexion actuelle)
ni plus ni moins que l’ancienne taxe sur les opérations
financières, redonne de l’intérêt à la fiscalité de l’immobilier dès lors que seules les
opérations de bourse seraient
taxées.
Attendons les discussions et
le décret d’application pour
savoir si nous éviterons une
taxation supplémentaire et
donc bénéficierons d’un petit
avantage par rapport aux
autres placements.
Après une année 2011 somme toute assez bonne, 2012
constitue un risque mais l’immobilier se juge sur le long
terme et une contraction
éventuelle des prix ne peut
que présenter à l’achat, un
avantage sur les rendements
futurs. Ce propos qui peut sembler optimiste devrait se vérifier
sur l’immobilier locatif et sur
les investissements longs.
L’équipe de COSEMIIC qui vous
conseillera dans vos réflexions
vous présente tous ses vœux
pour cette nouvelle année et
reste à votre disposition pour
satisfaire vos attentes.
LA PIERRE EST– ELLE ENCORE UN BON PLACEMENT
L’accumulation des lois de
finance modificatives, les
perspectives
économiques
avec
notamment
la
« résistance » des banques
aux risques mondiaux encourus et les contraintes sociales
qui en découlent, conduisent
tout investisseur à se poser la
question des arbitrages dans
la gestion de son patrimoine.
L’objectif visant à recevoir un
rendement suffisant de son
actif eu égard à une inflation
qui devrait s’élever dans les
mois qui viennent tout en
ayant l’assurance de la transmission de son patrimoine,
trouve sa satisfaction dans
l’immobilier et ce, quelles que
soient les fiscalités actuelles
ou à venir. Il s’agit d’avoir une
gestion en bon père de famille
dont le résultat est celui d’une
minimisation des risques et
d’une correction des effets
fiscaux plutôt que la recherche
de gains immédiats élevés.
L’investissement doit être fait
en fonction de son rendement,
de la valeur future du placement immobilier et du mode
de financement ad hoc.
Le financement à partir d’un
crédit demeure une base essentielle même si les conditions d’octroi des prêts se durcissent du fait des normes
prudentielles de Bâle III (les
banques ont le choix entre
augmenter les fonds propres
ou diminuer l’offre de crédit)
et du problème sous-jacent
mais récurrent des liquidités
(rappelons que la BCE est
intervenue massivement il y a
peu de temps). Néanmoins les
« bons clients » détenteurs
d’un portefeuille sous mandat
et disposant d’une surface
patrimoniale devraient ne pas
subir de vraies contraintes en
dehors du taux appliqué qui
est toujours négociable. C’est
ainsi que l’investissement
locatif est toujours attractif
dans les grandes villes mais il
importe de connaître les pro-
Pa g e 2
Quel rendement
obtient-on avec
d e
t e l s
montages ?
La garantie est acquise pendant le
délai de dix ans à
compter de la réception ...
N um é r o 7
jets d’infrastructures, le tissu
économique (commerces de
proximité, entreprises etc…),
les services publiques et les
dessertes, au risque de se
fourvoyer dans la location à
effectuer et de supporter le
manque à gagner de la vacance locative. Le financement
peut se faire à partir d’un prêt
à taux fixe, amortissable sur
une durée (de 10 ans ou plus)
à définir en fonction de l’équilibre entre les loyers (indexés)
et les charges imputées sur
ceux-ci. L’objet est de neutraliser l’impôt tout en bénéficiant
d’une plus value qui à terme
valorisera le bien. Certes, les
prix de l’immobilier se tassent
voire se contractent sous l’effet des nouveautés fiscales et
de la conjoncture économique
mais nous nous inscrivons
dans un projet à plus de 10
ans. Ne perdons pas de vue
également que les améliorations locatives et donc les
investissements
ponctuels
(plomberie, électricité…) sont
déductibles dans les limites
prévues par la loi (dépenses
de travaux) et peuvent donc
constituer des reports sur les
exercices futurs. Ces améliorations contribuent également
à valoriser le bien. Mais attention il est important que le
taux du crédit soit sensiblement inférieur au taux de
rendement que confèrent les
loyers (loyers/investissement
dont coûts d’achat) sous peine
de perdre de l’argent. La fixation du prix de la location n’est
pas non plus un acte neutre.
Plusieurs montages sont opérationnels depuis de nombreuses années et méritent d’être
mentionnés. Il en est ainsi du
financement de l’investissement locatif à partir d’un prêt
« in fine » où le capital est remboursé à la fin du prêt. Lorsque l’on dispose d’un contrat
d’assurance vie pouvant être
adossé au prêt (donc d’un
montant équivalent disponible
à l’échéance du prêt) le remboursement in fine se fera à
partir de l’assurance vie. Les
revenus des loyers sont diminués des charges (dont intérêts) tous les ans dans les
limites fiscales. Ce montage
bénéficie en cas de décès de
l’assurance décès invalidité
(DI) pour le prêt et l’assurance
vie versée au bénéficiaire désigné dès lors que le prêt aura
été remboursé. Nous avons
dans un récent article de la
revue précisé l’intérêt de la
SCI dans la transmission de
patrimoine. Ce que nous venons de décrire brièvement,
peut s’inscrire dans une SCI
également (cf LETTR’IMMO N°
3) et plus encore dans une SCI
soumise à l’impôt sur les sociétés en fonction de sa tranche marginale d’imposition
avec prise en compte des prélèvements sociaux. Quel rendement obtient-on avec de tels
montages ? Tout dépend du
bien, de sa localisation, de son
exploitation
(transformation
d’un grand appartement en
studios), et de la nature de la
location (meublée ou nue). Le
rendement annuel estimé se
situe entre 4% et 10% selon le
quartier de la ville où l’investissement a été réalisé. Toutefois
le rendement le plus élevé se
réalise souvent dans la location meublée, qui en fonction
de l’importance des revenus
peut permettre de bénéficier
du statut de loueur en meublé
professionnel. Nous n’aurons
pas la prétention de faire un
point sur l’ensemble des rendements potentiels que procure l’immobilier. La pierre constitue toujours un placement à
rendement satisfaisant avec
un capital se bonifiant à long
terme. La gestion d’un patrimoine se fait toujours à long
terme, gage de minimisation
des risques et des évolutions
fiscales.
LES GARANTIES COMPLEMENTAIRES
DOMMAGES OUVRAGE (souscrites sur option)
Celles-ci sont au nombre de
trois. Nous allons évoquer la
seconde dans ce numéro.
Cette garantie s’applique à la
réparation des dommages
immatériels subis par les occupants – maître de l’ouvrage,
propriétaires successifs ou
leurs locataires – de la construction résultant directement
d’un dommage garanti au titre
de la garantie de dommages
obligatoire ou, si elle est souscrite, de la garantie complémentaire des dommages subis
par les éléments d’équipement.
Elle est acquise pendant le
délai de dix ans à compter de
la réception, lorsqu’elle est
mise en jeu à la suite d’un
dommage matériel garanti au
titre de la garantie obligatoire.
La garantie est acquise pendant le délai de deux ans à
compter de la réception, lorsqu’elle est mise en jeu à la
suite d’un dommage matériel
garanti au titre de la garantie
complémentaire « dommages
EN
Pa g e 3
N um é r o 7
FLASH JURIDIQUE - BAIL COMMERCIAL
DEPLAFONNEMENT
Le bail en général et le bail
commercial en particulier n’ont
pas échappé à cet engouement extraordinaire pour la
question prioritaire de constitutionnalité.
Plusieurs questions ont déjà
été posées.
Quant à la règle du déplafonnement de droit lorsque le bail
conclu pour neuf années a eu
une durée effective de plus de
douze années, la Cour de cassation a répondu avec la plus
grande pertinence que cette
disposition n’opérait à l’évidence aucune discrimination entre
les preneurs à bail commercial
qui, tous, peuvent demander, à
l’expiration de leur bail d’une
durée contractuelle de neuf
ans, son renouvellement et
ainsi ne pas laisser le bail se
prolonger tacitement plus de
douze ans.
OBLIGATION D’EXPLOITATION
En l’absence de clause
contractuelle imposant expressément au preneur une exploitation effective et continue du
fonds dans les locaux loués,
un défaut d’exploitation, même sur une longue période, ne
peut fonder la résiliation judiciaire du bail.
et L.145-1 du Code de com- réfère à cette notion, et ce sur
les 3 dernières années précémerce.
dant l’expiration du bail, mais
cela ne vaut que pour détermiSi aux termes de l’article L.145
ner le droit au renouvellement.
-1 du Code de commerce le
statut des baux commerciaux
s’applique aux baux des im- Il convient donc, dans les
meubles ou locaux dans les- baux, de prévoir expressément
quels un fonds est exploité, cette obligation afin de peraucune durée d’exploitation mettre au bailleur de se prévaAinsi en a t’il été considéré par effective et continue n’est en loir de sa méconnaissance
la Cour de Cassation au visa effet visée : seul l’article L.145 pour obtenir la résiliation du
des articles 1184 du Code civil -8 du Code de commerce se bail.
NOTRE SELECTION
subis par les éléments d’équipement » si cette dernière
est souscrite.
Elle est accordée dans la
limite d’un montant stipulé
au contrat et sous déduction
d’une éventuelle franchise.
Ces montants sont revalorisés en fonction de l’évolution de l’indice entre la date
de la réception et la date de
la réparation du sinistre.
LOCATION
PARIS 7ème
PARIS 8ème
Rue de la Motte Picquet
Rue de Monceau
2.800,- € / mois
6.000,- € / mois
VENTES
PARIS 12ème
PARIS 7ème
PARIS 11ème
MARLY LE ROI (78160)
Rue de Charenton
Boulevard des Invalides
Rue Amelot
Propriété d’exception
374.000 €
3.15O.000 €
1.435.000 €
1.786.000 €
LOCATION BUREAUX
PARIS 8ème
Rue de la Bienfaisance
413.000 € / an
Un défaut d’exploitation même
sur une longue
période ne peut
fonder la résiliation judiciaire du
bail.