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Annecy
MarketView Régions
CBRE Études et Recherche
Bilan 2012 / Perspectives 2013
BUREAUX
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Évolution / fin 2011
UNE ANNÉE CORRECTE MALGRÉ LA PRUDENCE DES UTILISATEURS
Les faits marquants en 2012
Entrée de la Haute-Savoie dans les perturbations
économiques, repli de l’activité en fin d’année.
Ralentissement pour l’ensemble des secteurs
d’activité, notamment le BTP et l’industrie.
Progression du taux de chômage de 12,1 % en
en Haute-Savoie. Il reste malgré tout très inférieur
aux moyennes régionales et nationales.
Hormis dans l’artisanat du bâtiment, pas de
défaillances d’entreprise significatives. Certains
champions comme Sopra ou Somfy poursuivent
leur développement.
Livraison du nouveau pôle multimodal de la Gare
d’Annecy, démarrage des travaux d’extension /
réhabilitation du Théâtre. Le projet de Centre de
Congrès d’Annecy-le-Vieux constituera un vrai
atout dans le développement économique de
l’agglomération.
Dépôt du permis de construire et
commercialisation des 5 000 m² du Pôle Image
(entreprises de la création et de l’image). Livraison
mi-2015 au sein d’un vaste éco-quartier. Autre
éco-quartier démarré : le Vallin Fier. Un troisième
est en projet à Pringy.
* Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un
échantillon de 15 métropoles régionales représentatives,
il s’agit d’Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, ClermontFerrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy,
Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen,
Strasbourg et Toulouse.
POINT DE VUE
“Au terme de l’année 2012, le stock immédiat
de bureaux en régions* demeure inférieur à
2 millions de m². Avec un volume total d’offres
disponibles de 1,9 million de m², il enregistre
une baisse de - 3 % par rapport à fin 2011. La
part du neuf, tout comme l’an passé, n’est que
de 21 %. Un manque d’offres neuves se fait
toujours ressentir dans la plupart des villes.
Les marchés régionaux ont fait preuve d’une
certaine résistance en 2012. La demande
placée s’élève à 1,24 million de m², soit une
légère baisse annuelle de - 5 %. Ce volume
commercialisé se classe dans la moyenne des
10 dernières années (1,21 million de m²).
Toutefois, des disparités importantes en termes
d’activité sont constatées selon les villes. Ainsi,
les villes d’Aix-en-Provence / Marseille, Rouen
et Rennes ont bien performé, comblant leur
repli de 2011, tandis que, dans une dynamique
contraire, Nantes, Nice / Sophia-Antipolis et
Lyon ont connu une baisse de régime. Plusieurs
constats valables l’an passé se sont répétés en
2012 et notamment la poursuite du déclin des
transactions > 5 000 m² : 28 transactions en
Chiffres clés de l’unité urbaine
Données socio-économiques
Superficie (en km²)
210,5
Population 2009
154 563
Emplois totaux 2009
85 517
Etablissements actifs au 31/12/2010
17 421
Revenu net moyen par foyer fiscal en 2009
Indice de revenu moyen des ménages
(France métropolitaine = 100)
Densité d'emplois
(Nombre d'emplois au km²)
26 588 €
113
2010, 21 en 2011 et 18 en 2012.
Un rattrapage a pourtant eu lieu au second
semestre : 14 transactions > 5 000 m² ont été
signées contre 4 seulement au cours du
1er semestre. Les utilisateurs cherchent toujours
à se repositionner dans des locaux neufs et bien
localisés mais qui se raréfient. Les secteurs du
public et parapublic restent des acteurs majeurs
des marchés de régions.
Dans l’ensemble, les valeurs locatives faciales
des actifs de qualité se sont appréciées en
régions. Le loyer moyen pour le neuf et
restructuré s’établit à 177 € et le loyer « prime »
demeure lyonnais et atteint 285 € HT
HC/m²/an.
S’agissant des investissements, les marchés
régionaux les plus profonds attirent toujours les
investisseurs en quête de rendements
sécurisés.“
Stanislas Leborgne,
Directeur du Développement Régions
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
La Haute-Savoie n’est pas épargnée par la
crise, et une bonne partie de ses entreprises
souffre, comme au niveau national. Le PIB
départemental en volumes devrait être proche
de la stabilité en 2012 et pourrait croître
légèrement en 2013, autour de + 0,2 %
(source : Oxford Economics). La tendance à la
hausse du taux de chômage observée en 2012
devrait perdurer en 2013. Cependant,
la situation départementale (7,6 % au
3ème trimestre 2012) est meilleure qu’au niveau
régional (8,8 %) et métropolitain (9,9 %).
406,3
Source : INSEE
© 2013 CBRE, Inc.
Bilan 2012 / Perspectives 2013
LES BUREAUX
L’offre immédiate en légère hausse
Le stock d’offres disponibles immédiatement a connu une légère
hausse (+ 3,5 %) en un an, atteignant 35 400 m² fin 2012. Aucun
immeuble neuf significatif n’est venu alimenter le marché. L’offre
disponible est majoritairement constituée de locaux anciens (16 %
seulement du stock disponible sont neufs), avec de petites surfaces (en
moyenne entre 100 m² et 300 m²). Aucune surface > 1 000 m² n’est
actuellement disponible. Les locaux offerts sont fortement dispersés :
82 % sont situés en périphérie, se répartissant surtout au nord et au
sud de l’agglomération. Avec 24 % des offres proposées à la vente,
le stock est majoritairement locatif.
Régions : Annecy | MarketView
Les nouvelles opérations sont rares et les promoteurs prudents.
Seules 3 offres > 1 000 m² seront disponibles en 2013 : il s’agit
des livraisons des 5 100 m² du Variation de Steiner sur le Parc de la
Bouvarde et d’un bâtiment de 1 470 m² à Metz-Tessy ainsi que la
libération d’un immeuble existant sur le Parc des Glaisins fin 2013.
Les autres programmes neufs sont actuellement dans l’attente d’une
pré-commercialisation avant d’être mis en chantier (1 900 m² à
Annecy-le-Vieux, 3 800 m² sur le Parc Altaïs et 1 700 m² à Pringy en
2014 et 4 560 m² pour le Pôle Image de Cran-Gevrier en 2015).
Le marché des bureaux est actuellement ralenti et certains projets ont
été gelés au cours des six derniers mois. Cependant, dans une optique
d’économies budgétaires, le parc actuel devrait se voir optimisé,
entraînant d’éventuelles libérations de locaux dans le parc privé, suite
notamment à des restructurations immobilières dans les antennes
locales des groupes nationaux et dans certaines structures publiques
d’État. Malgré ces libérations éventuelles, la production reste limitée et
le stock devrait rester sous tension en 2013.
Données générales
2011
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
34 200 m²
16 %
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
27 800 m²
26 500 m²
2 000 m²
4 000 m²
Part du neuf ou restructuré
11,5 %
26 %
Délai théorique d’écoulement
14 mois
16 mois
Source : AXITE - CBRE
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
50
40
30
20
10
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Demande placée dans l'année
Une demande placée honorable
Malgré un net repli des demandes au 2ème semestre (- 38 % par rapport
au 1er), la demande exprimée a progressé de + 4 % en 2012
auprès de l’agence AXITE – CBRE, marquant un rebond après une
année 2011 en recul. La demande locative a augmenté en 2012,
atteignant 74 % du total (contre 57 % en 2011), signe de l’insuffisance
de l’offre de produits à la vente et de la prudence des utilisateurs. En
termes de localisation, les ¾ des recherches se sont tournés vers la
périphérie et notamment les pôles tertiaires reconnus (Altaïs,
Glaisins, Metz-Tessy).
Avec 26 500 m² commercialisés en 2012, la demande placée a
connu un recul de - 5 % par rapport à l’année 2011, baisse qui
reste inférieure à celle des autres métropoles principales de RhôneAlpes, et ce d’autant plus qu’aucune transaction significative (> 1
000 m²) n’a été enregistrée en 2012 (contrairement à 2011). La
transaction la plus importante est ainsi de 600 m² sur le Parc Altaïs,
suivie par deux transactions de 450 m² et 410 m². La part des locations
est en progression de 5 points par rapport à 2011 ; 35 % d’acquisitions
sont comptabilisés en 2012.
Tout comme en 2011, les PME tertiaires locales (services à l’industrie)
et les professions libérales (avocats, experts-comptables) auront été
les principaux acteurs du marché en 2012.
2012
35 400 m²
16 %
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : AXITE - CBRE
Offre future (en milliers de m²)
9
8
7
6
5
4
3
2
1
2013
2014 et plus
Disponibilités certaines
Disponibilités probables
Source : AXITE - CBRE
Une hausse des prix pour les locaux de qualité
2
Les valeurs locatives faciales se sont écrêtées en 2012, y compris
dans le neuf (les loyers varient entre 150 € et 200 € HT HC/m²/an)
mais surtout pour les immeubles anciens et récents (baisse de 15 €
pour le haut des valeurs). Seuls les pôles tertiaires reconnus voient
leurs loyers résister (ParkNord, Glaisins, Altaïs).
La rareté de l’offre de qualité a en revanche entraîné une hausse des
prix pour les locaux neufs et restructurés et récents, pouvant
atteindre 2 620 € HT HD/m² pour les meilleurs actifs.
Valeurs au 31/12/2012
Loyers
€ HT HC/m²/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
150 / 200
1 850 / 2 620
Récent
130 / 160
1 600 / 1 900
Ancien
80 / 110
800 / 1 200
Source : AXITE- CBRE
© 2013 CBRE, Inc.
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Données générales
150
2011
120
90
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
68 600 m²
4,5 %
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
73 100 m²
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
60
27 500 m²
79 820 m²
3%
87 300 m²
50 400 m²
42 %
11 mois
2012
61 %
=
11 mois
Source : AXITE - CBRE
Une offre disponible en hausse mais toujours inadaptée
30
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Demande placée dans l’année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : AXITE - CBRE
Répartition géographique de l’offre immédiate
Nord-Est
(Glaisins, Pringy, Argonay, Metz-Tessy)
24 %
Divers secteurs
(Albanais, Saint-Jorioz,
Allonzier)
51 %
Régions : Annecy | MarketView
00
Au 31 décembre 2012, le stock de locaux d’activités
immédiatement disponibles s’élève à 79 800 m², soit une nette
progression par rapport au 31 décembre 2011. Sans l’arrivée sur le
marché au 2ème semestre de 15 000 m² à Rumilly, le stock aurait
continué sa décroissance des deux dernières années en raison de
l’absence de nouvelles surfaces significatives. Cette pénurie de
grandes offres (outre le site rumillien), de locaux neufs (3 % de l’offre
immédiate) et le manque de disponibilité de certains types de
locaux (bâtiments de transport, négoce) empêchent de répondre
totalement aux besoins des utilisateurs. Le stock est
majoritairement locatif (62 % des biens) et seuls 38 % des biens sont
proposés à la vente.
Le secteur Nord-Est concentre 24 % des disponibilités tandis
que le secteur Sud-Ouest regroupe 25 % du stock vacant.
Trois projets neufs de locaux d’activités en pré-commercialisation
viendraient alimenter le stock durant l’année 2013, intéressant tout
particulièrement les candidats acquéreurs : 5 600 m² à Seynod,
4 800 m² dans le Parc Altaïs et 2 700 m² à Pringy.
Bilan 2012 / Perspectives 2013
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en
locaux d’activités et entrepôts (en milliers de m²)
Une hausse des volumes placés en 2012
Sud-Ouest
(Meythet, Poisy,
Cran-Gevrier, Seynod)
25 %
Source : AXITE - CBRE
Valeurs au 31/12/2012
Loyers
€ HT HC/m²/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
70 / 95
950 / 1 200
Récent
55 / 65
550 / 800
Ancien
40 / 55
400 / 550
Source : AXITE- CBRE
La demande exprimée a connu un 1er semestre 2012 en fort recul,
contrastant avec une fin d’année très active. Les utilisateurs se
sont montrés prudents. La plupart a peiné à trouver des locaux
adaptés, l’offre étant peu fournie et diversifiée, mais la
demande de locaux d’activités et d’entrepôts reste active.
Le redémarrage des opérations clés-en-mains et des comptespropres s’est confirmé en 2012 (50 400 m² contre 27 500 m²
en 2011). La demande placée s’est majoritairement orientée vers
l’acquisition (70 % contre 37 % en 2011) sur des opérations
neuves en compte-propre. Au total, la demande placée atteint
87 300 m², en hausse de + 19 % par rapport à 2011.
Les grandes transactions en 2012 ont concerné une opération
en compte-propre de 12 200 m² (ZA des Romains à CranGevrier), une location de 4 900 m² d’entrepôt à Annecy-le-Vieux
et deux ventes de locaux d’activités (2 100 m² à Cran-Gevrier et
1 800 m² à Pringy).
Les principaux acteurs ont été les PME industrielles, les prestataires
du BTP et le secteur associatif.
Des valeurs vénales en hausse pour les locaux de qualité
LES INVESTISSEMENTS
À l’image des années précédentes, le marché de
l’investissement a été peu actif en 2012. Seules deux
transactions concernant des bureaux sont à signaler : une vente
de 2 670 m² sur le parc des Glaisins à Annecy-le-Vieux
(rentabilité de 7,8 %) et la cession d’un ensemble de
11 400 m² sur la commune de Metz-Tessy (rentabilité de 9 %).
Concernant le marché des locaux d’activités et des entrepôts,
aucune transaction significative n’a été recensée.
© 2013 CBRE, Inc.
Les valeurs locatives sont restées stables en 2012 : la tension
persiste, notamment sur l’offre neuve, mais les chefs d’entreprise
restent très prudents, limitant les variations des valeurs à la
baisse comme à la hausse. Les meilleurs actifs se louent à
95 € HT HC/m²/an.
Les valeurs vénales des locaux neufs progressent, entre 950 €
et 1 200 € HT ou HD/m², tandis que les locaux anciens et en
état d’usage, moins fonctionnels, ont vu leurs valeurs basses
diminuer de 50 € et 100 €.
3
Bilan 2012 / Perspectives 2013
Principales transactions en 2012
Preneur / Acquéreur
Surface
Type de locaux
Contrat
(vente / location)
Etat des locaux
Loyer / Prix (€ HT
HC/m²/an ou HD/m²)
NTN SNR
12 239 m²
Entrepôt
Vente
Neuf
N.C.
Annecy-le-Vieux, PAE des Glaisins
TND
4 900 m²
Entrepôt
Location
Récent
60 €
Cran-Gevrier, ZAE des Romains
ADTP
2 054 m²
Activité
Vente
Ancien
N.C.
Secours Populaire
1 763 m²
Activité
Vente
Ancien
539 €
Adresse
Cran-Gevrier, ZAE des Romains
Pringy, ZI
Chavanod, Parc Altaïs
Allegro
619 m²
Bureaux
Location
Neuf
180 €
Chavanod, Parc Altaïs
Iconics France
450 m²
Bureaux
Vente
Récent
1 945 €
Annecy-le-Vieux, PAE des Glaisins
April Groupe
410 m²
Bureaux
Location
Neuf
N.C.
Annecy-le-Vieux, PAE des Glaisins
Schneider Electrics
1 730 m²
Activité
Location
Ancien
54 €
Régions : Annecy | MarketView
N.C. : Non communiqué
Source : AXITE - CBRE
Principales offres futures
Adresse - Programmes
Date de
Livraison
Surface
Type
de locaux
Promoteur /
Constructeur
Vente / Location
Loyer / Prix
(€ HT HC/m²/an
ou € HD/m²)
Offre future
déc-13
5 089 m²
Bureaux
Steiner
Vente / Location
170 € / 2 620 €
Certaine
1S 2014
1 719 m²
Bureaux
Promoteur local
Vente
N.C.
Probable
juin-15
4 560 m²
Bureaux
Teractem
Vente / Location
165 € / 2 050 €
Probable
Parc de la Bougarde Variation
Pringy Primavera Park
Cran-Gevrier Pôle Image
juin-15
1 900 m²
Bureaux
Promoteur local
Vente
N.C.
Probable
Parc Altaïs
2S 2014
4 920 m²
Bureaux
Sogelym
Vente / Location
N.C.
Probable
Parc Altaïs
déc-13
4 803 m²
Activité
Alsei
Vente / Location
90 € / 1 150 €
Certaine
Seynod 30 bis
déc-13
5 600 m²
Activité
Novim
Vente
N.C.
Certaine
2013
2 694 m²
Activité
Promoteur local
Vente
N.C.
Certaine
Annecy-le-Vieux
Pringy Primavera Park
N.C. : Non communiqué
Source : AXITE - CBRE
CONTACTS
Correspondant - Axite – CBRE
Jean-François BERTHIER
7 impasse des Prairies
PAE des Glaisins
74 940 Annecy-le-Vieux
Régions
Études et Recherche
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
t : 33 (0)1 53 64 30 45
e : [email protected]
Aurélie LEMOINE
Directrice
t : 33 (0)1 53 64 36 35
e : [email protected]
t : 04 50 10 22 22
f : 04 50 10 22 23
e : [email protected]
s : www.axite.fr
Delphine SION
Chargée d’études
t : 33 (0)1 53 64 34 02
e : [email protected]
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