lettre - ds avocats

LETTRE
DES DEPARTEMENTS DROIT PUBLIC DES AFFAIRES,
DROIT DE L’IMMOBILIER ET DROIT DE LA CONSTRUCTION
MARS 2012
P.2
URBANISME
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P.4
ACTION FONCIERE
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P.5
Renforcement de l’office du juge administratif en cas de concours de traités internationaux.
DROIT DE LA CONSTRUCTION
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P.13
Confère tableau
DROIT PUBLIC GENERAL
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P.9
L’harmonisation bienvenue du contentieux contractuel.
DU GRENELLE 2 A L'URBANISME DE PROJET : LES DERNIERES NOUVEAUTES..
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P8
Sur l’application stricte des dispositions de l’article R .13-49 du Code de l’expropriation et le
risque de la déchéance de l’appel.
CONTRATS PUBLICS

P.6
La notification d’une décision de retrait d’une autorisation d’urbanisme doit intervenir dans
les 3 mois de son édiction.
Le Conseil d’Etat dispense l’administration d’examiner les questions relatives à la propriété
des terrains lors de l’instruction d’une demande de permis de construire ou d’une
déclaration préalable.
Les conditions d’application dans le temps des règles d’affichage des autorisations
d’urbanisme.
Le contrôle de légalité se renforce en matière d'urbanisme, d'environnement et de contrats
publics.
Expertise judiciaire
Procédure administrative
Marchés privés : recours entre constructeurs
Règlementation : toilettage du désamiantage
La réception judiciaire dans tous ses « états » ?
La loi carrez & vente d’immeuble a construire
DROIT IMMOBILIER

L’annexe environnementale en matiere de baux est applicable
URBANISME
La notification d’une décision de
retrait d’une autorisation d’urbanisme
doit intervenir dans les 3 mois de son
édiction (CE, 13 fév. 2012, Association
Société protectrice des animaux de
Vannes, n° 351617)
En application de l’article L. 424-5 du
Code de l’urbanisme, un permis de
construire, d’aménager ou de démolir
(tacite ou explicite), peut, s’il est
illégal, être retiré dans un délai de trois
mois suivant la date de cette décision.
Après avoir fait référence à « l’objectif
de sécurité juridique poursuivi par le
législateur » lors de l’élaboration de la
loi du 13 juillet 2006 portant
engagement national pour le
logement, le Conseil d'Etat juge que
l’autorité compétente ne peut
légalement rapporter le permis « que
si la décision de retrait est notifiée au
bénéfi ci ai re du per mi s avant
l’expiration du délai de trois mois
suivant la date à laquelle ce permis a
été accordé ».
Par conséquent, lorsqu’une
collectivité envisage de retirer une
autorisation d’urbanisme, le
bénéficiaire de l’acte litigieux doit
recevoir notification de la décision de
retrait dans le délai de 3 mois précité.
La signification par exploit d’huissier,
déjà largement utilisée en matière de
préemption, pourrait recevoir une
nouvelle application en permettant la
notification d’une décision dans les
derniers instants du délai précité.
Le Conseil d’Etat dispense
l’administration d’examiner les
questions relatives à la propriété des
terrains lors de l’instruction d’une
demande de permis de construire ou
d’une déclaration préalable (CE, 15
fév. 2012, Mme B, n° 333631)
Depuis la réforme des autorisations
d’urbanisme de 2007, les demandes de
permis de construire, d'aménager ou de
démolir et les déclarations préalables
peuvent notamment être effectuées
« par le ou les propriétaires du ou des
terrains, leur mandataire ou par une ou
plusieurs personnes attestant être
autorisées par eux à exécuter les
travaux » (article R. 423-1 du Code de
l'urbanisme).
Seule une attestation du demandeur sur
le formulaire de demande est donc
désormais nécessaire, à l’exclusion de
tout autre document.
Malgré tout, dans la pratique, les
services instructeurs sont souvent
confrontés à des difficultés
d’appréciation lorsqu’ils doutent du
bien fondé de l’autorisation dont fait
état le demandeur. La doctrine et la
jurisprudence hésitaient sur
l’interprétation de ces dispositions de
sorte que pour certains auteurs,
l’administration a l’obligation de vérifier
la qualité d’un pétitionnaire à adresser
une demande d’autorisation
d’urbanisme alors que pour d’autres,
elle n’a plus aucun contrôle à effectuer,
le pétitionnaire agissant sous sa seule
responsabilité. Le Conseil d’Etat juge
désormais qu’un maire est fondé à
estimer que le pétitionnaire a qualité
pour demander une autorisation de
construire dès lors que celui-ci « attestait
remplir les conditions définies à l'article
R. 423-1 pour déposer cette
déclaration », et ce « sans exiger la
production des autorisations auxquelles
la loi subordonne le droit, pour chacun
des copropriétaires, de réaliser certains
travaux et, en particulier, sans vérifier si
les travaux faisant l'objet de la
déclaration affectaient des parties
communes ou l'aspect extérieur de
l'immeuble et nécessitaient ainsi
l'assentiment de l'assemblée générale
des copropriétaires ».
Les collectivités sont ainsi dispensées
d’examiner les questions relatives à la
propriété des terrains ou constructions
faisant l’objet d’un permis ou d’une
déclaration préalable. Dorénavant,
seul le juge judiciaire sera, le cas
échéant, amené à se prononcer sur
ces contestations. Le Conseil d’Etat
réserve toutefois le cas particulier de la
fraude, notamment lorsque le
pétitionnaire a
procédé à une
manœuvre de nature à induire
l’administration en erreur. Dans ce cas,
il semble que l’administration puisse
refuser la demande.
Les conditions d’application dans le
temps des règles d’affichage des
autorisations d’urbanisme (CE, 17
février 2012, SCI 14 Rue Bosquet, n°
337567)
L’article R. 600-1 du code de
l’urbanisme, modifié par le décret n°
2007-18 du 5 janvier 2007, impose,
depuis le 1er octobre 2007, que
l’affichage des permis de construire sur
les terrains (régi par l’article R. 424-15
du même code) comporte la mention
de l’obligation de notifier, à peine
d’irrecevabilité, les recours
administratifs ou contentieux à l’auteur
et au bénéficiaire de la décision, ce
qui n’était pas le cas auparavant.
Dans un arrêt très récent, le Conseil
d’Etat fait une interprétation stricte de
l’application de la loi dans le temps en
jugeant que l’auteur d’un recours
contre un permis délivré
antérieurement au 1er octobre et dont
le chantier était toujours en cours
postérieurement au 1er octobre 2007,
ne pouvait pas se voir opposer le
défaut de notification de ce recours,
dès lors que l’affichage n’avait pas été
régulièrement accompli en conformité
avec les nouvelles dispositions de
l’article R. 424-15.
IMAGINATION
Si cette décision ne semble a priori
concerner que quelques autorisations
d’urbanisme délivrées avant le 1er
octobre 2007, dont l’examen de la
légalité est pendant devant les
juridictions administratives, elle
demeure sévère. Toutefois, il n’est pas
trop tard pour les porteurs de projet
dont les chantiers se poursuivraient
toujours postérieurement à la réforme,
de respecter les nouvelles modalités
d’affichage.
Le contrôle de légalité se renforce en
mat iè re
d 'urb anisme,
d'environnement et de contrats
publics (Circulaire du 25 janvier 2012,
NOR : IOCB1202426C)
Une circulaire du 25 janvier 2012 est
venue préciser le type d’actes « dont
le contrôle présente un enjeu majeur
pour l’Etat et qui nécessitent un
contrôle particulièrement vigilant ».
Il appartiendra aux préfets de
distinguer trois niveaux de contrôle de
légalité des actes soumis à obligation
de transmission: les priorités nationales,
les priorités locales et les contrôles
aléatoires.
La circulaire prévoit que le taux de
contrôle des actes définis comme
prioritaires au plan national, et des
actes définis comme prioritaires, par le
préfet, au vu des spécificités locales,
doit être porté à 100% d’ici 2015.
Ces actes prioritaires sont
principalement : les marchés publics et
avenants d’un montant élevé, toutes
les délégations de services public et
toutes les concessions de travaux, les
documents d’urbanisme (SCOT, PLU),
certaines autorisations individuelles
(lorsqu’elles sont délivrées sur des
secteurs particuliers).
La circulaire rappelle en outre
l’importance du référé-suspension en
matière d’urbanisme et invite les Préfets
à y recourir systématiquement en cas
d’illégalité.
Il est également demandé aux
préfectures de porter un soin particulier
à l’examen des montages juridiques
auxquelles ont recours les aménageurs
(création et réalisation de ZAC, société
publiques locales d’aménagement,
baux emphytéotiques administratifs).
ACTION FONCIERE
Sur l’application stricte des dispositions
de l’article R .13-49 du Code de
l’expropriation et le risque de la
déchéance de l’appel (Cass. 3ème civ.,
29 févr. 2012, n° 10-27.346).
« Attendu qu’ayant énoncé que
l’alinéa 1er de l’article R. 13-49 du code
de l’expropriation dispose que
l’appelant doit, à peine de
déchéance, déposer ou adresser son
mémoire et les documents qu’il entend
produire au greffe de la chambre dans
un délai de deux mois à dater de
l’appel et relevé que la communauté
d’agglomération Maubeuge Val-deSambre avait interjeté appel le 2 juin
2009, que si elle avait déposé son
DISPONIBILITE
mémoire d’appel le 30 juillet 2009, dans
le délai de deux mois à dater de
l’appel, elle n’avait déposé les pièces
produites au soutien de ce mémoire
d’appel que le 24 septembre 2009, soit
après expiration du délai précité, la
cour d’appel en a exactement déduit
qu’il convenait de prononcer la
déchéance de son appel ; »
Selon les dispositions précitées et la
jurisprudence antérieure d’application,
la production du mémoire d’appel ET
des pièces doivent être produits AVANT
le délai d’expiration d’appel (cf.
notamment Cass. 3ème civ., 5 octobre
2011, n°10-17057 ; Cass. 3ème civ., 8 juin
2010, n° 09-10.461).
Toutefois, la Haute Cour précise dans
cette décision que la production du
seul mémoire d’appel dans le délai
d’appel de deux mois ne suffit pas à
éviter la déchéance de l’appel. Ainsi,
le mémoire et les documents que
l’appelant entend produire forment un
« tout indissociable » vis-à-vis de
l’expiration du délai d’appel.
La solution retenue est sévère au
regard de la sanction prononcée et du
seul défaut de communication des
pièces annexées à un mémoire
d’appel.
CONTRATS PUBLICS
L’harmonisation bienvenue du
contentieux contractuel (CE, 23 déc.
2011, Ministre de l’intérieur, de l’OutreMer, des collectivités territoriales et de
l’immigration, req n°348648).
Par une décision en date du 23
décembre 2011, le Conseil d’Etat a
mis fin à une particularité
contentieuse réservée jusqu’alors aux
cas dans lesquels le juge du contrat
était saisi sur le fondement d’un
déféré préfectoral (art. L.2131-6 du
code général des collectivités
territoriales).
Compte tenu de son assimilation à un
recours en excès de pouvoir, le déféré
préfec tor al a l ongtemp s été
considéré comme un simple recours
de la légalité de l’acte soumis au juge
(CE, 16 novembre 2001, Préfet de la
Réunion, req n°184682). Cela avait
pour conséquence que, lorsque le
préfet saisissait le juge du contrat, ce
dernier, bien que juge de plein
contentieux faisait usage de l’office
d’un juge de l’excès de pouvoir.
Concrètement, le juge du contrat,
saisi par un déféré préfectoral, se
bornait à annuler le contrat lorsqu’il
constatait que ce dernier ou l’acte
détachable déféré était entaché
d’irrégularité (CAA Marseille, 7 juillet
2008, Commune de Valbonne, req n°
06MA02232), sans procéder à un bilan
« coût-avantage » entre l’irrégularité
commise et les conséquences à en
tirer sur le contrat, comme il a toujours
eu l’usage de le faire lorsqu’il est saisi
par toute autre partie que le préfet
(CE, 21 février 2011, Société Véolia
Propreté, req n°335306 ; CE, 28
décembre 2009, Commune de
Béziers, req n°304802).
L’arrêt du 23 décembre 2011 met fin à
cette situation et le juge du contrat
est désormais tenu, même lorsqu’il est
saisi par le préfet, de procéder à une
analyse
de
l’irrégularité
éventuellement constatée et
d’apprécier, au regard notamment
de l’intérêt général et des droits des
cocontractants, les conséquences à
tirer sur le contrat.
Il est désormais de principe que : « le
préfet peut, sur le fondement des
dispositions des articles L. 2131-2 et
L.2131-6 du code général des
collectivités territoriales, […] saisir le
juge administratif d’un déféré tendant
à l’annulation d’un marché public :
qu’eu égard à son objet, un tel
recours formé à l’encontre d’un
contrat relève du contentieux de
pleine juridiction ; qu’il appartient au
juge, lorsqu’il constate l’existence de
vices entachant la validité du contrat,
d’en apprécier les conséquences ;
qu’il lui revient, après avoir pris en
considération la nature de l’illégalité
éventuellement commise, soit de
prononcer la résiliation du contrat ou
de modifier certaines de ses clauses,
soit de décider de la poursuite de son
exécution, éventuellement sous
réserve de mesures de régularisation
par la collectivité contractante, soit
enfin, après avoir vérifié si l’annulation
du contrat ne porterait pas une
atteinte excessive à l’intérêt général
ou aux droits des cocontractants,
d’annuler, totalement ou
RIGUEUR
partiellement, le cas échéant avec un
effet différé, le contrat » (CE, 23
décembre 2011, Ministre de l’intérieur,
de l’Outre-Mer, des collectivités
territoriales et de l’immigration, req n°
348648).
Cet arrêt marque une étape
importante dans l’harmonisation des
contentieux contractuels et assure
désormais aux parties dont les contrats
(ou leurs actes détachables) seraient
soumis au juge, un contrôle similaire sur
les conséquences à tirer d’une
éventuelle irrégularité, quel que soit le
requérant.
DU GRENELLE 2 A L'URBANISME
DE PROJET :
LES DERNIERES NOUVEAUTES…
Les autorisations d’urbanisme sont
aussi concernées, avec un
remaniement en profondeur du
lotissement et des retouches plus
ciblées pour les autres autorisations et
déclarations.
La nouvelle surface de plancher, qui
remplace les notions de SHON et de
SHOB omniprésentes dans le code de
l’urbanisme, va également avoir un
impact considérable.
Il revient donc aux acteurs publics et
privés de connaître et maîtriser ces
nouveaux textes pour sécuriser leurs
projets, obtenir les autorisations
nécessaires dans les délais requis,
anticiper et gérer des contentieux de
plus en plus nombreux.
Les ambitieuses réformes initiées dans le
cadre du Grenelle de l’environnement
et de l’urbanisme de projet se mettent
en place progressivement.
L’objectif du gouvernement est de
simplifier les règles et de faciliter la
réalisation des projets de construction.
Pour autant, les nouveaux textes
nombreux et parfois ambigus exigent
un décryptage précis pour mieux
apprécier leurs conséquences
pratiques. Les porteurs de projet vont
devoir intégrer de nombreux
changements, adapter leurs pratiques
et tenir compte des entrées en vigueur
successives des réformes à venir dans
leurs plannings opérationnels.
La réforme des études d’impact et des
enquêtes publiques ainsi que les
nouvelles procédures d’évolution des
documents d’urbanisme vont ainsi
bouleverser les modes d’élaboration
des projets.
DISPONIBILITE
THEMES
Documents
d’urbanisme
SCOT et PLU
DISPOSITIONS
Ord. n° 2012-11 du 5 janvier
2012 portant clarification et
simplification des procédures
d'élaboration, de modification
et de révision des documents
d'urbanisme
D. n°2012-290 du 29 février
2012 relatif aux documents
d’urbanisme et pris pour
l’application de l’article 51 de la
L. n° 2010-874 du 27 juillet
2010 de modernisation de
l’agriculture et de la pêche
Ord. n° 2011-1539 du 16
novembre 2011 et
D. n° 2011-2054 du 29
décembre 2011
Autorisations
d’urbanisme
Etudes d’impact et
enquêtes publiques
Ord. n°2011-1916 du 22
décembre 2011 relative à
certaines corrections à
apporter aux autorisations
d’urbanisme et
D. n° 2012-274
du 28 février 2012
D. n° 2011-2019 du 29
décembre 2011 portant
réforme des études d'impact
des projets de travaux,
d'ouvrages ou
d'aménagements
OBJET
concertation préalable
modifiée/ nouvelle procédure
de modification simplifiée/
procédure de révision
modifiée/ précision sur la
procédure de mise en
compatibilité/ encadrement
des modifications après
enquête publique
précision du contenu des SCOT
et PLU et des classements de
terrains en zones naturelle,
forestière et agricole/
majoration du délai
d’instruction des autorisations
soumises à la consultation
CDCEA
ENTREE EN VIGUEUR
1er janvier 2013
Sauf exceptions
3 mars 2012
Suppression SHOB et SHON/
Institution d’une surface de
plancher/ nouvelle définition
de l’emprise au sol/
Nouvelle définition du
lotissement/ nouveau champ
d’application de la DP, du PC et
du PA / modification des délais
d’instruction et
des pièces graphiques du
dossier de la DP/
précision sur le CU et le
récolement/ nouveaux
formulaires
Nouveau champ d’application
de l’étude d’impact et de
modification de la composition
du dossier / instauration du
cadrage préalable/ création de
la procédure « au cas par cas »
1er mars 2012
applicable aux demandes
d’autorisation d’urbanisme
déposées à compter de cette
date
1er juin 2012
Sauf exceptions
Simplification du régime des
enquêtes publiques/
Modification de la composition
du dossier d’enquête
Loi n° 2010-1658 du 29
décembre 2010 de finances
rectificatives pour 2010
Taxes d’urbanisme
D. n° 2012-87 du 25 janvier
2012 relatif aux exonérations
de la taxe d'aménagement
prévues par l'article L. 331-7 du
code de l'urbanisme et D. n°
2012-88 du 25 janvier 2012 pris
pour la mise en œuvre de la
réforme de la fiscalité de
l'aménagement
Réduction du nombre de taxes/
Instauration de la taxe
d’aménagement/ précision sur
le champ d’application et le
régime de ces taxes
Réforme de la fiscalité de
l’aménagement
1er mars 2012
et
1er janvier 2015
modalités d'application
respectives des normes
internationales en débat
conformément à leurs
stipulations, afin d’assurer leur
conciliation, en les interprétant le
cas échéant au regard des
règles et principes à valeur
constitutionnelle et des principes
d'ordre public.
DROIT PUBLIC GENERAL
Renforcement de l’office du juge
administratif en cas de concours de
traités internationaux (CE ass., 23 déc.
2011, M. E-J. Kandyrine de Brito Paiva,
n°303678)
Un ressortissant portugais souhaitait
bénéficier d’une indemnisation prévue
par un accord du 27 mai 1997 conclu
entre la France et le Fédération de
Russie. Attaquant le refus qui lui a été
opposé par l’administration
d’enregistrer une déclaration de
créance, le requérant invoquait la
contrariété de la condition de
nationalité posée par un décret pris en
application de cet accord, avec la
Convention européenne de
sauvegarde des droits de l’homme.
S’agissant d’un recours dirigé contre
une décision administrative faisant
application des stipulations
inconditionnelles d’un traité, le Conseil
d’Etat précise qu’un requérant peut
utilement invoquer le moyen tiré de
l'incompatibilité de ces stipulations
avec celles d'un autre traité. Est ainsi
abandonnée la jurisprudence
Association Gurekin (CE, 30 juillet 2003,
n°237649). Il précise les conditions de
mise en œuvre de cette solution :

Il appartient d’abord au juge
administratif de vérifier que les
stipulations de l’« autre traité » sont
entrées en vigueur dans l'ordre
juridique interne et sont invocables
devant lui.

il définit ensuite, conformément
aux principes du droit coutumier
relatifs à la combinaison des
conventions internationales entre
elles (primauté de la norme la plus
récente sur la norme plus
ancienne, primauté de la loi
spéciale sur la loi générale), les

Enfin, en cas d’impossibilité de
concilier les stipulations ou de
déterminer celles qui doivent
être écartées au cas d’espèce,
le juge applique la norme
internationale dans le champ de
laquelle
la
décision
administrative contestée a
entendu se placer et pour
l'application de laquelle cette
décision a été prise. Dans ce cas
le juge écarte le moyen tiré de
l’incompatibilité avec l'autre
norme internationale, sans
préjudice des conséquences qui
pourraient en être tirées en
matière d'engagement de la
responsabilité de l'Etat.
Le juge administratif peut donc, dans
certaines conditions, examiner la
compatibilité de deux normes
internationales entre elles ; il reste
toutefois incompétent pour se
prononcer sur leur validité,
notamment au regard de la
constitution (CE, 8 juillet 2002,
Commune de Porta, n°239366). La
portée de cette jurisprudence connaît
toutefois une limite notable, puisque le
Conseil d’Etat exclut son application à
une situation « où serait en cause
l’ordre juridique intégré que constitue
l’Union Européenne ». Affaire à
suivre…
RIGUEUR
DROIT DE LA CONSTRUCTION
EXPERTISE JUDICIAIRE
Peut-on se passer d’expertise judiciaire
et réparer tout en conservant la
possibilité d’agir sur le fondement
décennal envers les constructeurs
d’origine ?
C’est à cette intéressante question que
la troisième chambre civile a répondu
dans un arrêt du 4 octobre 2011.
La cour d’appel d’Aix en Provence
statuant
sur
une
action
en
responsabilité décennale contre un
constructeur avait retenu que
la
preuve
de
l’imputabilité
à
ce
constructeur des sinistres survenus en
2001 et en 2004 n’était pas rapportée
dès lors qu’aucune constatation
contradictoire de ces sinistres n’avait
été diligentée par le Maître de
l’Ouvrage et qu’il n’a pas été possible
à l’expert judiciaire de dire si leur
origine pouvait être imputée à une
malfaçon ou à une cause étrangère
puisque, lors de son intervention, les
réparations ayant été mises en oeuvre,
les éléments objectifs permettant
d’expliquer la cause des désordres
avaient disparu ;
La Cour de cassation censure cette
décision
rappelant
le
caractère
objectif de la responsabilité décennale
des constructeurs.
La cour de cassation considère en effet
qu’il est établi que des fuites récurrentes
s’étaient produites sur le réseau d’eau
réalisé
par
l’entreprise
dont
la
responsabilité
décennale
était
recherchée et que la mise en jeu de la
garantie décennale d’un constructeur,
responsable
de
plein
droit
des
dommages affectant l’ouvrage qu’il a
réalisé, n’exige pas la recherche de la
cause des désordres.
Cet
arrêt
d’espèce
ne
remet
naturellement pas en cause l’utilité de la
mesure d’expertise lorsque l’origine des
désordres est indéterminée et peut être
multiple, des investigations devant alors
être menées aux fins de déterminer, en
cas de pluralité d’intervenants, ce qui en
général le cas, le ou les fautifs.
Sans oublier que l’expertise judiciaire
permet
de
définir
une
solution
réparatoire dont l’expert judiciaire est
garant (civ.3ème., 4 novembre 2011).
Toutefois, l’arrêt rendu le 4 octobre
dernier peut présenter un intérêt lorsque
la réparation est urgente, des éléments
de preuve de l’apparition de désordres
existent et qu’une seule entreprise est
intervenue.
PROCEDURE ADMINISTRATIVE
Le danger des appels incidents ou
provoqués devant le Juge administratif
Par un arrêt du 23 février 2012, la Cour
Administrative de Versailles vient préciser
un point de procédure essentiel.
La Cour administrative d’appel déclare,
en effet, irrecevable des conclusions
d’appel incident ou provoqué d’une
entreprise de travaux en estimant que
ses demandes « présentent à juger un
litige différent de celui qui fait l’objet des
appels du maître d’ouvrage et du maître
d’œuvre. »
En l’espèce, le maître de l’ouvrage
contestait le jugement des premiers
juges en ce qu’il avait omis de déduire
du solde du marché alloué à
l’entreprise le montant de deux
provisions accordées par ordonnances
de référé.
L’entreprise de travaux qui n’avait pas
relevé appel du jugement du Tribunal
administratif de Versailles a souhaité
profiter de l’appel du maître de
l’ouvrage
pour
demander
la
majoration du montant du solde du
marché qui lui avait été alloué par le
jugement de première instance.
Les juges de la Cour Administrative
d’appel ont estimé que ce sujet était
distinct de celui qui leur était soumis par
le maître de l’ouvrage et du recours du
maître d’œuvre qui entendait quant à
lui remettre en cause l’appel en
garantie formé à son encontre par le
maître de l’ouvrage.
Aussi, pour contester une décision du
Tribunal
Administratif,
il
convient
d’exercer un recours dans le délai d’un
mois à compter de la notification du
jugement
plutôt
que
d’attendre
l’éventuelle initiative des autres parties
à la procédure.
MARCHES PRIVES :
CONSTRUCTEURS
RECOURS
ENTRE
Le point de départ du recours d’un
constructeur contre un autre n’est pas
la date de la réception (Cass. 3ème civile,
8 février 2012, n° 11-11417 )
Par un arrêt du 8 février 2012, la Cour
de Cassation dans un arrêt destiné à
être publié au Bulletin a précisé que les
recours des constructeurs entre eux ne
pouvaient pas avoir comme point de
départ la réception de l’ouvrage.
Pour autant, la Cour de Cassation ne
précise pas quel est le point de départ
de ce recours, et la solution retenue
sème le trouble tant elle va à l’encontre
du mouvement jurisprudentiel qui a
consacré l’extension du délai de
prescription décennal aux actions en
réparation
engagées
contre
les
constructeurs,
sur
le
fondement
contractuel et dès lors que l’action avait
pour origine des désordres constatés
après la réception (Cass.3ème civile, 26
octobre 2005, n°04-15.419).
Le cas d’espèce était relativement
banal : des architectes membres d’un
groupement
de
maîtrise
d’œuvre
avaient
été
condamnés
sur
le
fondement de la garantie décennale à
réparer des désordres d’infiltration
survenus après réception. Ils avaient
appelé en garantie le bureau d’études
et son assureur.
La Cour d’appel de Versailles dans un
arrêt du 22 novembre 2010 avait déclaré
cette action en garantie prescrite car
introduite plus de dix ans après la
réception des travaux en retenant que
l’article L.110-4 du Code de commerce
(dans son ancienne rédaction prévoyant
une prescription de dix ans pour les
actions
en
responsabilité
entre
commerçants) n’avait pas pour effet de
repousser le point de départ de la
prescription à la date de réalisation du
dommage dès lors que l’action
en
garantie avait son origine dans les
désordres à l’ouvrage.
Par cette motivation, la Cour d’appel de
Versailles, dans le droit fil de la
jurisprudence antérieure, avait donc
soumis le recours en garantie des
constructeurs
contre
d’autres
constructeurs au délai de dix ans,
courant à compter de la date de
réception des travaux.
Cette décision est sèchement cassée
par la Cour de Cassation qui rappelle
que le recours d’un constructeur contre
un autre constructeur n’est pas fondé
sur la garantie décennale mais sur le
fondement
de
la
responsabilité
contractuelle si les constructeurs sont
contractuellement liés (ce qui était le
cas en l’espèce) et sur le fondement
de la responsabilité quasi délictuelle
s’ils ne le sont pas, et qu’en
conséquence le point de départ de la
prescription de cette action récursoire
ne peut pas être la date de réception.
La Cour de Cassation ne précise pas
quel est le point de départ de cette
prescription : la mise en cause initiale
du constructeur qui exerce son recours,
sa condamnation ?
Il conviendra d’attendre la décision de
la juridiction de renvoi sur ce point.
Enfin, il faut souligner que cette
décision a été rendue sous l’empire de
la
législation
antérieure
à
la
promulgation de la loi du 17 juin 2008
qui a généralisé le délai de prescription
de 10 ans courant à compter de la
date de réception pour toutes les
actions
engagées
contre
les
constructeurs.
Le débat est donc tranché par ce
nouvel article 1792-4-3 du Code civil,
mais qui n’est applicable qu’aux
actions intentées après le 19 juin 2008.
Dans la mesure où il existe encore un
contentieux important soumis aux
anciennes dispositions, la décision de la
Cour de Cassation se doit d’être
connue.
de la population contre les risques
sanitaires liés à une exposition à
l’amiante dans les immeubles bâtis,
opère le toilettage du dispositif existant
et ajoute au maelstrom règlementaire.
Ce nouveau décret a été complété
par l’arrêté du 9 août 2011 relatif aux
modalités de réalisation des mesures
d’empoussièrement dans l’air des
immeubles bâtis.
Pour rappel, l’ancienne Section 2,
Chapitre IV, Titre III, Livre III, 1ère Partie
des dispositions règlementaires du
Code de la Santé Publique, intitulée
« Exposition à l’amiante dans les
immeubles bâtis », s’organisait en trois
sous sections :



L’une relative aux « Flocages,
calorifugeages et faux plafonds »
L’autre relative aux « Vente
d’immeubles
bâtis,
dossier
technique amiante et repérage
avant démolition »
La
dernière
traitant
des
« Exigences
relatives
aux
intervenants
procédant
au
repérage et à l'évaluation de
l'état de conservation »
Désormais, la nouvelle Section 2 est
réorganisée comme suit en six
nouvelles sous sections (articles R133414 à R1334-29-9 nouveaux) :

Obligation des propriétaires de
REGLEMENTATION : TOILETTAGE DU
DESAMIANTAGE
La règlementation relative à la gestion
du risque amiante est en constante
évolution depuis 1996.
Le décret n°2011-629 du 3 juin 2011
(J.O, 5 juin 2011), relatif à la protection
IMAGINATION





tout ou partie d’immeubles bâtis
en matière de repérage (articles
R1334-15 à R1334-19)
Etablissement des repérages et
rapports de repérage (articles
R1334-20 à R1334-22)
Compétences des personnes et
des organismes qui effectuent les
repérages,
les
mesures
d’empoussièrement
et
les
analyses des matériaux et produits
(articles R1334-23 à R1334-25)
Obligations issues des résultats des
repérages (articles R1334-26 à
R1334-29-3)
Constitution et communication
des documents et informations
relatifs à la présence d’amiante
(article R1334-29-4 à 7)
Intervention du préfet dans le
département (article R1334-29-8
et 9)
Ces
nouvelles
dispositions
sont
intégralement applicables depuis le 1er
février 2012.
Les Propriétaires d’immeubles bâtis
ayant fait l’objet d’un permis de
construire délivré avant le 1er juillet 1997
et les professionnels du secteur auront
à
s’adapter
à
ces
récents
changements.
Ce
nouveau
dispositif
concerne
notamment le maître d’ouvrage public
ou privé astreint au désamiantage
d’immeubles bâtis dans le cadre d’une
opération de démolition (article R133419 du code de la santé publique).
RIGUEUR
LA RECEPTION JUDICIAIRE DANS TOUS
SES « ETATS » ?
Dans un arrêt en date du 11 janvier
2012 (n°10-26.898), la 3ème chambre
de la Cour de cassation donne les
éléments permettant d’apprécier le
prononcé de la réception judiciaire.
En effet, selon la Haute juridiction, la
réception judiciaire d’un immeuble ne
peut être prononcée dès lors que les
désordres affectent la solidité de
l'immeuble et compromettent non
seulement sa destination (en l’espèce
par le défaut d'étanchéité des
fermetures
et
du
toit
terrasse,
l'insuffisance du drainage périphérique
provoquant des pénétrations d'eau
importantes et généralisées et la
détérioration
totale
du
réseau
électrique),
mais
également
sa
pérennité (en l’espèce par l'absence
de joints de rupture ne permettant pas
à l'ouvrage de supporter les écarts
thermiques et par une maçonnerie non
conforme
aux
règles
de
dimensionnement et de conception
des ouvrages en béton armé), ce dont
il résulte que l'immeuble ne peut pas
être mis en service et n'est pas en état
d'être reçu.
Force est de constater que cet arrêt
montre les limites du principe selon
lequel des travaux inachevés peuvent
faire l’objet d’une réception. De
même,
il
fait
surgir
des
questions notamment sur les notions de
«travaux en l’état d’être reçus » et
« achèvement des travaux ».
LA LOI CARREZ & VENTE D’IMMEUBLE A
CONSTRUIRE
Dans son arrêt en date du 11 janvier
2012 (n° 10-22.924), la 3ème chambre de
la Cour de cassation semble écarter
l’application de la loi CARREZ aux
ventes en l’état futur d’achèvement.
En revanche, la Cour reconnaît
l’application du droit commun de la
garantie de contenance (article 1616
et suivants du Code civil) à la vente
d’immeuble à construire. L’action en
diminution du prix de vente est donc
possible sur ce fondement dès lors qu’il
existe une différence d’au moins
1/20ème entre la surface réelle et celle
mentionnée dans l’acte de vente.
Comme l’indique, par ailleurs, la Cour,
le délai d’un an pour exercer cette
action court à compter de la livraison
du bien, et non à compter de la
conclusion du contrat, dans la mesure
où la vérification de la superficie ne
peut être opérée qu’à cette date.
DROIT IMMOBILIER
L’ANNEXE
ENVIRONNEMENTALE
MATIERE DE BAUX EST APPLICABLE
EN
La loi du 12 juillet 2010 (n°2010-788) dite
« Grenelle II », a introduit la nécessité
dans certains baux de prévoir une
annexe environnementale (article L.
125-9 du Code de l’environnement).
Toutefois, l’entrée en vigueur de
l’annexe
environnementale
était
conditionnée par la publication d’un
décret d’application, laquelle est
intervenue le 30 décembre 2011
(décret n°2011-2058).
L’obligation d’établir et de
joindre une annexe environnementale
est applicable à tous les baux signés ou
renouvelés depuis le 1er janvier 2012 et
aux baux en cours à compter du 14
juillet 2013.
L’obligation de joindre une
annexe
environnementale
ne
concerne que les baux portant sur des
locaux de plus de 2.000 m2 à usage de
bureaux ou de commerce.
Le législateur a donc délibérément
voulu exclure du champ d’application
de l’annexe environnementale les
petites surfaces ainsi semble t-il que les
locaux à usage industriel (usine),
artisanal, d’activité (entrepôts) ou
IMAGINATION
d’habitation, sauf s’ils sont l’accessoire
d’un commerce.
Le décret précise les informations que
le bailleur et le preneur doivent se
communiquer.
Le bailleur fournit au preneur :
« 1° La liste, le descriptif complet ainsi
que les caractéristiques énergétiques
des équipements existants dans le
bâtiment et relatifs au traitement des
déchets,
au
chauffage,
au
refroidissement, à la ventilation et à
l'éclairage ainsi qu'à tout autre système
lié aux spécificités du bâtiment ;
2°
Les
consommations
annuelles
énergétiques réelles des équipements
et systèmes dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau
des locaux loués et des équipements et
systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets
générée par le bâtiment si le bailleur en
assure le traitement et, le cas échéant,
la quantité qu'il a fait collecter en vue
d'une valorisation ou d'un traitement
spécifique. »
Le preneur remet au bailleur :
« 1° La liste, le descriptif complet ainsi
que les caractéristiques énergétiques
des équipements qu'il a mis en place
dans les locaux loués et relatifs au
traitement des déchets, au chauffage,
au refroidissement, à la ventilation, à
l'éclairage ainsi qu'à tout autre système
lié à son activité spécifique ;
2°
Les
consommations
annuelles
énergétiques réelles des équipements
et des systèmes situés dans les locaux
loués ou dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau
des locaux loués et des équipements et
RIGUEUR
systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets
générée à partir des locaux loués, si le
preneur en assure le traitement, et, le
cas échéant, la quantité qu'il a fait
collecter en vue d'une valorisation ou
d'un traitement spécifique. »
Par
ailleurs,
le
décret
prévoit
l’obligation pour les parties, selon la
périodicité qu’elles fixeront, d’établir un
bilan de l’évolution de la performance
énergétique et environnementale du
bâtiment et des locaux loués, et sur
cette base, d’engager un programme
d’amélioration de cette performance.
Les textes ne prévoient pas de
sanctions spécifiques dans l’hypothèse
où les parties ne respecteraient pas les
obligations qui sont les leurs en matière
d’annexe environnementale.
Toutefois, il semble possible en cas de
violation des dispositions applicables,
pour l’une des parties d’invoquer les
règles de droit commun pour solliciter
des dommages et intérêts voire, une
annulation du bail sur le fondement du
dol.
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