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Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 03 - 2002 (Septembre) - 7
ème
année
L’ÉDITO
■ Du côté de
votre notaire
A
P. 2
u moment où je vous écris, le constat que peut effectuer un
investisseur privé est simple : la tendance boursière est à la
baisse, le marché immobilier de la région parisienne est
haussier, celui des œuvres d'art se maintient.
Mais un tel constat est une photographie du passé.
Qu'en sera-t-il demain ?
■ Du côté du
parlement
P. 3-5
■ Du côté de l’Europe
P. 6-8
■ Du côté d’Internet
P. 9
■ Point de vue
P. 10-11
■ Le dossier
Donner son entreprise :
un choix stratégique
P. 12-13
■ Du côté des tribunaux
- Stratégie patrimoniale
- Droit fiscal
- Copropriété
- Droit des affaires
- Droit bancaire et financier
- Immobilier institutionnel
et Promotion immobilière
- Environnement
- Droit public
- Urbanisme
et Aménagement
P. 14-15
P. 16
P. 17
P. 18
P. 19
Certains éléments incitent à croire que la donne changera profondément. Le taux de
croissance annoncé par les experts économiques est révisé jour après jour. La situation
actuelle des ratios boursiers fait que le prix des actions redevient attractif. Le seuil des
3000 points pour les entreprises du CAC 40 sera-t-il un plancher ?
Dans le domaine de l’immobilier, imaginons que deux facteurs se cumulent : que l’indice
de confiance des ménages continue de baisser, et que les taux d’intérêt remontent, ce
marché sera alors transformé et de plus en plus sélectif.
Les prix des œuvres d'art, quant à eux, prospèrent mieux dans une économie générale de
croissance.
En d'autres termes, ma conviction est que nous arrivons dans une période très mouvante,
où il faudra agir, et où l'investissement patrimonial devra être particulièrement analysé,
réfléchi et sélectionné.
P. 20-21
Toute la stratégie de notre Etude consiste à offrir à nos clients un fort label de sécurité et
de qualité pour leur permettre de voir l'avenir avec sérénité.
P. 22
P. 23-24
Tel est l'esprit qui doit régner au quotidien dans nos équipes.
P. 25-26
Bruno Cheuvreux
■ Conjoncture :
- Les Indices
- L’Immobilier parisien
P. 27
P. 28
Ont collaboré à ce numéro :
Bruno CHEUVREUX, Marie-Laure BAFFOY, Céline BRUN-NEY, Séverine LEBOVICI,
Murielle GAMET, Virginie JACQUET, Julien P AUCHET , Michèle RAUNET,
Sophie AMIEL, Sophie De KERHALIC, Carole LVOVSCHI, Nathalie CHACUN ,
Raymond-Xavier BOURGES, Alix d'O CAGNE, François GAUTHIER, Catherine
DESMONTS, Nathalie CLEMENT, Thierry CROIZE, Rémy NERRIERE
Rédacteur en chef : Maître Ronan Bourges
CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15
Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr
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u côté de votre notaire
CHEUVREUX
L’actualité de CHEUVREUX
■ Michèle Raunet participera le lundi 21 octobre 2002 à une formation
EFE sur le thème suivant : «Comment optimiser aujourd'hui la gestion
du domaine public ?». Elle interviendra plus particulièrement sur les
différents outils contractuels d'occupation du domaine public.
2002 sur le thème «Du POS au PLU». Pour rappel, le GRIDAUH est
le Groupement de Recherche sur les Institutions et le Droit de
l'Aménagement, de l'Urbanisme et de l'Habitat et Bruno Cheuvreux est
membre délégué de la Chambre des Notaires de Paris auprès de cet
organisme depuis sa création.
Bruno Cheuvreux est l'auteur d'un article «A propos de quelques
obstacles au renouvellement urbain» publié dans le bulletin d'actualité de juillet 2002 du Code Pratique de l'Urbanisme (Editions Le
Moniteur).
■
Bruno Cheuvreux participera au 32ème congrès de la FNPC
(Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs ) qui se déroulera
au Palais des congrès de Strasbourg les 26 et 27 septembre. Il interviendra notamment lors d'une table ronde ayant pour thème «Quels
outils pour construire demain ?».
■
■ Pour la 4ème année, la conférence GRIDAUH - Chambre des
Notaires se tiendra à l'hôtel Méridien (Paris 17ème) le 20 novembre
Des clients nous ont demandé...
bancaire. On me conseille d'aller au Consulat de France. Mon frère
est également concerné par cet achat mais il réside aux Etats-Unis
loin des Consulats de France. N'y a t il pas une autre solution ?
Dans le cadre d'une opération de fusion absorption dans
laquelle figure un patrimoine immobilier, les dispositions et les
textes relatifs à la lutte contre les termites, au saturnisme et à
l'amiante sont-ils applicables ?
■
Selon le principe de la correspondance des formes, il est nécessaire
que la procuration soit passée dans la même forme que le contrat que
le mandataire signera. En l'espèce, la forme authentique («notariée»)
est nécessaire pour que la procuration soit valable. La difficulté réside
dans le fait que les pays anglo-saxons ignorent la notion d'«authenticité» au sens du notariat latin.
En vertu du décret du 7 février 1991, les consuls de France sont
compétents pour dresser des procurations, elles ont la valeur d'une
procuration notariée. Les Français et les étrangers peuvent bénéficier
de cette prestation s'il s'agit d'actes qui sont destinés à être produits en
territoire français.
Dans les pays qui ont signé la convention de La Haye du 5 octobre
1961, il est possible de recourir à une procédure simplifiée : la formalité de l'apostille. La procuration est établie par un homme de loi puis
légalisée par l'apposition d'une apostille qui certifie les signatures des
parties à l'acte en apposant le sceau de l'homme de loi.
Les Etats-Unis et le Royaume-Uni ont signé la convention de La Haye.
Une réponse ministérielle du 25 septembre 1989 (n°17784) confirme
que l'on peut recourir au «notary public» au Royaume-Uni.
Concernant les Etats-Unis, le «notary public» n'a pas de compétence
juridique. Il convient de faire dresser l'acte par un «lawyer» puis de le
faire certifier et légalisée par l'apostille d'un «notary public». Il n'est
alors plus nécessaire de vous rendre au Consulat de France.
En dernier lieu, il faut savoir que si la procuration est écrite en
langue étrangère, il est indispensable de la faire traduire par un
traducteur-juré.
La fusion entre deux sociétés opère la transmission universelle du
patrimoine de la société absorbée vers la société absorbante sans
liquidation de la première mais dissolution. Tous les droits et obligations de cette société sont transférés à la société absorbante sans qu'il
y ait novation (article L 236-2 et L236-14 du code de Commerce). Cette
opération peut être comparée à une transmission successorale.
Lorsque figurent au patrimoine transféré des actifs immobiliers, on
doit enregistrer la mutation au Registre des hypothèques. Il ne s'agit
néanmoins pas d'une vente d'immeuble.
Concernant la réglementation relative aux termites, plomb et amiante,
tous les textes mentionnent l'obligation d'informer l'acquéreur dans
l'avant-contrat (promesse de vente) ou dans la vente elle-même lorsqu'il n'y a pas d'avant-contrat. La doctrine en a déduit que seule la
vente était concernée : on doit écarter les opérations qui n'ont pas ce
caractère, par exemple un partage, un apport pur et simple en société,
les cessions de parts sociales ou d'actions de sociétés immobilières...
Lors d'une fusion, il n'y a pas aliénation du bien, aucune vente
d'immeubles n'intervenant. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer les textes
relatifs à l'amiante, au plomb ou aux termites.
■ Je suis
domicilié à Londres, et je dois donner procuration à un
notaire français en vue de consentir une hypothèque sur un
appartement que j'ai acheté en France au moyen d'un crédit
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u côté du parlement
Nouveau contenu du livret de famille
suite à la réforme des droits du conjoint survivant
La loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses
dispositions de droit successoral, a prévu en son article 22, d'adapter les mentions figurant dans le livret de famille à la nouvelle
situation en vigueur depuis le 1er juillet 2002. Désormais, une information sur le droit de la famille, notamment sur les droits
du conjoint survivant, est délivrée au moment de l'accomplissement des formalités préalables au mariage. Un document
d'information sur le droit de la famille sera annexé au livret de famille, dont la teneur et les modalités de délivrance sont précisées par l'arrêté du 26 juillet 2002 (JO du 6 août 2002).
Ces renseignements portent notamment sur l'état civil et la délivrance des copies ou extraits d'actes de l'état civil, d'acte de
mariage, mais également sur les différents régimes matrimoniaux, la filiation, la transmission du nom patronymique, les droits de
l'enfant naturel qui sont désormais les mêmes que ceux de l'enfant légitime.
tions relatives aux risques liés à la présence de plomb dans l'habitat
dégradé ( arrêté du 25 juill. 2002 - JO du 6 août). Chaque DDASS et
chaque DDE disposeront de l'ensemble des données informatiques
concernant son département (immeubles concernés et nom des
occupants). Ces informations seront également accessibles aux
différents services engagés dans la lutte contre le saturnisme. Cet
arrêté fait suite à une circulaire n° 2002-35 du 30 avril 2002 (BO du
Ministère de l'Equipement) relative au suivi et à l'évaluation de la mise
en œuvre des mesures d'urgence contre le saturnisme.
a noter au Journal Officiel :
Formalités d’inscription au RCS des sociétés civiles
constituées avant 1978
Un décret n° 2002-1085 du 7 août 2002, publié au Journal Officiel du
11 août, modifie le décret n° 84-406 du 30 mai 1984 relatif au registre
du commerce et des sociétés.
Il ajoute un article 83-1 relatif aux sociétés civiles constituées avant le
1er juillet 1978, lesquelles ont l’obligation de s’immatriculer en application de la loi NRE avant le 1er novembre prochain. Ces dernières
doivent déposer “en annexe au RCS, au plus tard en même temps que
la demande d’immatriculation, deux exemplaires des statuts mis à jour,
établis sur papier libre”. Les sociétés déclarées dans ces conditions
seront dispensées des formalités de publication dans un journal d'annonces légales.
Vente de logements HLM : décret d'application de la loi
SRU
La loi SRU, complétée par un décret et un arrêté du 3 mai 2002, ouvre
aux OPAC, aux SA d'HLM, aujourd'hui dénommées «entreprises
sociales pour l'habitat ” (ESH) et aux sociétés coopératives de production d'HLM la possibilité de produire des logements (construction,
acquisition-amélioration) destinés à des personnes aux revenus
modestes, en vue de leur vente aux occupants ou à des bailleurs qui les
loueront dans le cadre des dispositifs Besson ou Lienemann. Cette
mesure est applicable aux contrats de réservation conclus depuis
le 5 mai 2002. Le décret fixe les conditions de ressources et les
modalités de fixation du prix.
Révision du prix de base au mètre carré des loyers de
locaux d'habitation ou à usage professionnel
Le décret (n°2002-1092) du 7 août 2002, modifie comme chaque
année, le décret (n°48-1881) du 10 décembre 1948 déterminant les
prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel. A compter du 1er juillet 2002, les loyers des baux soumis à la
loi de 1948, peuvent être augmentés, dans certaines limites. Le loyer
est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du
dernier mois de la période précédente, dont le taux de majoration est
fixé à compter du 1er juillet 2002 à 5%. S'ils sont établis selon la surface corrigée, les loyers peuvent être augmentés au maximum de 6%
dans l'agglomération parisienne, et 4% dans les autres zones.
L'application de ces augmentations ne peut entraîner un dépassement
des prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux fixés par
le décret.
Entrée en vigueur du principe de pérennité du parc
locatif social
Les logements locatifs HLM qui changent de propriétaire restent désormais soumis aux règles d’attribution sous conditions de ressources et
de loyer maximum. Afin d’assurer la pérennité du parc locatif social, la
loi SRU du 13 décembre 2000 a posé le principe du maintien des
règles d’attribution propres à ce parc (conditions de ressources et
plafonds de loyer) en cas de transfert de propriété de certains logements sociaux appartenant ou ayant appartenu aux organismes d’HLM.
Ce dispositif est entré en vigueur le 18 juillet 2002 avec la parution du
décret n°2002-995 du 9 juillet 2002 qui en fixe les modalités et
l’applique aux logements HLM construits ou acquis (avec ou sans
Lutte contre le saturnisme renforcée
Le gouvernement met en place une gestion informatisée des informa-
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u côté du parlement (suite)
a noter aux Bulletins Officiels :
amélioration) avec l’aide financière de l’Etat ou conventionnés à l’APL.
Le dispositif prévoit le maintien de l’attribution sous conditions de
ressources et de l'encadrement des loyers. Les baux successifs doivent
comporter des mentions obligatoires.
Apport pur et simple d’un immeuble personnel à l’un
des futurs époux
Signature électronique : arrêté relatif aux prestataires
de certification
L'administration vient d'apporter des précisions sur les modalités de
taxation à la taxe de publicité foncière de l’apport à la communauté
d’un immeuble personnel à l’un des futurs époux lors de la conclusion
d'un contrat de mariage.
Dans l'hypothèse d'un apport d'un immeuble propre par l'un des époux
par contrat de mariage, ce changement a pour effet de conférer à
l’immeuble le statut d’immeuble commun et d’attribuer ainsi sur ce
bien à l’autre époux des droits réels immobiliers. Cette mutation doit
être publiée au bureau des hypothèques et soumise à une taxation à
hauteur de la moitié de la valeur du bien apporté.
En ce qui concerne un apport d'un immeuble indivis, lorsque les futurs
époux ont déjà acquis un immeuble préalablement à leur union, il y a
lieu de tenir compte de la fraction de droits détenus par chacun des
futurs conjoints. Seul est taxable l'apport à la communauté d'un bien
indivis détenu dans des proportions inégales avant le mariage. En effet,
le futur époux qui disposait de la quotité de droit indivis la plus faible
a désormais vocation à la moitié du bien et bénéficie ainsi de droits
réels nouveaux. Par conséquent, dans cette situation, il y a taxation à
hauteur des droits réels auxquels l’époux bénéficiaire a désormais
vocation.
Les précisions apportées sur l’assiette de la taxe de publicité foncière
sont également applicables à l’assiette des salaires du conservateur des
hypothèques.
BOI 10 G-1-02 n° 90, 17 mai 2002
L’arrêté du 31 mai 2002 relatif à la reconnaissance de la qualification
des prestataires de certification électronique et à l'accréditation des
organismes chargés de l’évaluation est paru au Journal Officiel du
8 juin 2002. Cet arrêté achève pour la France le dispositif de signature
électronique harmonisé au niveau européen. Des organismes d’évaluation accrédités par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation)
délivreront notamment les qualifications. Elles s’effectueront selon les
spécifications techniques reconnues en la matière et permettront de
garantir le niveau de confiance des passeports numériques utilisés
pour les transactions électroniques.
Par ailleurs, ce schéma de qualification pourra être étendu à l’ensemble
des activités de tiers de confiance.
Associations et opérations de prêts
Le décret n° 2002-652 du 30 avril 2002 définit la procédure et le
régime de l’habilitation requis pour la réalisation d’opérations de prêts
à titre onéreux par les associations. Cette habilitation est délivrée par
un comité d’habilitation institué auprès du ministre chargé de l’économie. Les obligations et les caractéristiques des prêts consentis par les
associations habilitées sont précisées. Ces prêts ne peuvent être
alloués que durant les cinq premières années suivant la création de
l’entreprise. Durant ce délai, un seul prêt peut être consenti par entreprise. Il ne peut excéder 10 000 . Ces associations ont également
l’obligation de provisionner les prêts contentieux ou douteux à hauteur
des pertes probables.
Circulaire relative à l'archéologie préventive
Le Bulletin Officiel du ministère de la Culture et de la Communication
n°129 (mai 2002) publie une circulaire n° 2002/005 du 25 février
2002 adressée aux Préfets. Elle concerne les modalités de leur
pouvoir de prescription en matière d'archéologie préventive (champ
d'application, contenu, moment d'intervention et effets). Ces prescriptions interviennent à l'occasion des projets d'aménagement et ont pour
objet de permettre la détection, la conservation ou la sauvegarde par
l'étude scientifique des éléments du patrimoine archéologique affectés
ou susceptibles d'être affectés par des travaux d'aménagement.
Mesures de sécurité renforcées dans les HLM et les
copropriétés
Les bailleurs sociaux devront, à compter du 1er janvier 2003, mettre
en place dans les immeubles collectifs des mesures de sécurité afin
d'assurer la tranquillité des résidents.
Pour bénéficier de l'intervention des forces de l'ordre prévue par
l'article L. 126-2 du CCH en cas de troubles dans les immeubles
collectifs, les bailleurs de certains immeubles sont tenus d'organiser le
gardiennage et la surveillance des bâtiments et de prendre les mesures
propres à éviter des risques manifestes pour la sécurité et la
tranquillité des locaux. Les conditions de mise en œuvre de l'obligation
de gardiennage ont déjà été définies. Restaient à déterminer les
dispositifs de sécurité que ces mêmes bailleurs sociaux doivent
installer dans l'immeuble. C'est chose faite avec le décret du 3 mai
2002 n° 2002-824 dont l'entrée en vigueur est fixée au 1er janvier
2003 qui fixe notamment les règles concernant la limitation des accès
aux immeubles et aux parkings ainsi que leur éclairage.
Circulaire relative au retrait des décisions administratives
Le Conseil d’Etat a modifié, dans un arrêt du 26 octobre 2001, les
règles de retrait des décisions individuelles explicites créatrices de
droits lorsqu’elles sont illégales. Sous réserves de dispositions
contraires, le retrait ne peut intervenir désormais uniquement dans le
délai de 4 mois après la prise de décision (signature de l’acte ou délibération). Ce délai ne se confond plus, ni avec le délai de recours
contentieux, ni avec la possibilité pour une administration de retirer à
tous moments un acte créateur de droits illégal.
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vités locales, les associations et les propriétaires publics et privés, et
l'amélioration des partenariats actuels. Cette commission s’inscrit dans
la perspective d'une loi de programme sur les monuments historiques
et dans le cadre des réflexions sur la décentralisation engagées par le
Premier Ministre. Son rapport devra être remis pour le 15 novembre.
Une récente circulaire commente toutes les conséquences de ce
revirement de jurisprudence au regard des autorisations de construire
(permis de construire, de démolir... explicite ou implicite), des autorisations d’urbanisme (certificat d’urbanisme, déclaration de travaux...)
Circ. N°2002-27 du 23 avril 2002 (BO du ministère de l'Equipement
n°2002-9).
Nouvelle proposition de loi portant réforme du droit des
successions
Réponses ministérielles :
Les sénateurs Jean-Jacques Hyest et Nicolas About ont déposé au
Sénat une nouvelle proposition de loi portant réforme du droit des
successions. Elle comporte notamment une importante réorganisation
du régime de l'acceptation bénéficiaire de nature à mieux protéger les
créanciers tout en donnant plus de souplesse aux héritiers. Elle
raccourcit les délais de l'option héréditaire, permet l'administration
temporaire de la succession par un mandataire qualifié et assouplit les
règles du partage. La proposition de loi qui s'appuie notamment sur les
travaux du doyen Carbonnier et du professeur Catala, propose de
réécrire complètement le titre Ier du livre troisième du Code civil
relatif aux successions de manière, à la fois, à clarifier les règles
d'ouverture, de transmission, de liquidation et de partage des successions et à apporter d'utiles modifications de fond.
Copropriété - vente d’un local accessoire et droit de
préemption urbain (DPU)
Une réponse du Secrétaire d’Etat au Logement du 6 août 2001 (RM
N°60165) semble rompre avec l’incertitude sur la situation de la vente
du local accessoire d’une copropriété au regard du champ d’application
du DPU renforcé. Madame la Secrétaire d’Etat apporte une solution
précise et utile : dès lors qu’il ne possède qu’un local accessoire dans
un immeuble soumis au régime de la copropriété depuis plus de 10
ans, son propriétaire n’est pas tenu à la purge du droit de préemption
non renforcé.
Source : étude par Damien DUTRIEUX JCP ed N. du 1er février 2002.
Prescription généralisée à 10 ans
La Cour de cassation, dans son rapport annuel pour l'année 2001,
propose de fixer à dix ans la durée maximale de prescription des
actions obligations et de rapprocher ainsi la prescription générale
contractuelle de trente ans de la prescription délictuelle afin de mettre
un terme aux nombreuses incohérences. En effet, cette disparité
conduit à appliquer des délais de prescription différents pour les
victimes d'un même acte selon qu'il existe ou non un lien contractuel
entre elles et le responsable du dommage. Par là même, les courtes
prescriptions qui concernent, entre autres, les loyers et les salaires
seraient rallongées de cinq à dix ans.
En projet :
Une refonte de la loi SRU à l'automne
Devant le Sénat, Jean-Pierre Raffarin est revenu sur les grandes lignes
de sa politique générale en y apportant quelques précisions. Le
Premier Ministre a notamment promis une réforme de la loi SRU dans
le cadre d'un projet de loi visant à inscrire la région dans la
Constitution et à autoriser l'expérimentation locale. De plus, le ministre
délégué aux Libertés locales Patrick Devedjian a évoqué une révision
«dans le sens de la simplicité et de la facilité d'exécution» des lois sur
l'intercommunalité, sur l'aménagement du territoire et sur la solidarité
et le renouvellement urbains (SRU).
Réforme de la réglementation applicable aux agents
immobiliers
Bernard Worms, directeur de l'agence nationale d'information sur le
logement (ANIL), a établi un rapport* à la demande du secrétariat
d'Etat au logement sur les réformes à apporter à la loi Hoguet
réglementant les professions d'agents immobiliers, administrateurs de
biens et syndics de copropriété. Il préconise une modernisation de la
réglementation, et notamment une simplification des cartes professionnelles, des garanties renforcées et une plus grande transparence dans
l'exercice professionnel. Le bon de visite serait ainsi interdit. Certains
nouveaux services (mesurage Carrez, aides au déménagement...)
pourraient faire l'objet d'une facturation distincte de la rémunération
d'entremise. Les transactions portant sur des locaux autres que
l'habitation ne relèveraient plus de la loi Hoguet mais de la liberté
contractuelle. A suivre...
Fin de l'indice du coût de la construction
Le Ministre du Logement, Gilles de Robien, a demandé à la commission nationale de concertation qui réunit les représentants des
bailleurs et des locataires de lui adresser un avis sur la constitution
d'un nouvel indice du coût de la construction (ICC) avant fin
septembre. Cet indice devrait «avoir une évolution plus lisse» que
celle de l'actuel indice du coût de la construction «afin d'éviter les
soubresauts que les loyers ont connus ces dernières années», a expliqué le ministère dans un communiqué.
Monument historique et rôle des collectivités locales
Le ministère de la culture vient de mettre en place une commission
destinée à examiner les conditions d'évolution de la répartition des
compétences dans le domaine du patrimoine entre l'Etat, les collecti-
*Livre blanc «Moderniser la réglementation des activités immobilières»
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u côté de l’Europe
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Conditions d’accès des particuliers au juge communautaire
Par un arrêt en date du 25 juillet 2002 (Unión de Pequeños Agricultores, aff. C-50/00 P), la Cour de Justice des Communautés européennes
a rappelé la définition de «particulier individuellement concerné» pouvant demander l'annulation d'un acte de portée générale, telle que
prévue par l'article 230 CE. Elle réaffirme sa jurisprudence constante depuis 1963, selon laquelle le particulier doit présenter certaines
qualités le caractérisant ou l'individualisant d'une manière analogue à celle d'un destinataire. La Cour refuse donc d'ouvrir le recours en
annulation dans l'hypothèse où le requérant ne disposerait d'aucune voie de recours interne permettant de contester l'acte litigieux, comme
l'y invitait cependant l'Avocat général et comme l'avait fait le Tribunal de première instance dans son arrêt du 3 mai 2002 (Jégo-Quéré,
aff. T-177/01). Ce dernier avait - dans le but d’assurer une protection juridictionnelle effective des particuliers - donné une nouvelle définition
du caractère «individuellement concerné» en le définissant comme «toute disposition communautaire de portée générale qui concerne directement une personne, si la disposition en question affecte, d’une manière certaine et actuelle, sa situation juridique
en restreignant ses droits ou en lui imposant des obligations.»
A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL
DES COMMUNAUTES EUROPEENNES
la directive 93/13 du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives
dans les contrats conclus avec les consommateurs contient des dispositions autorisant explicitement les Etats membres à adopter ou à
maintenir des dispositions plus strictes que son contenu pour assurer
un niveau de protection plus élevé au consommateur. En revanche, la
Directive 85/374 du 25 juillet 1985 relative au régime de responsabilité du fait des produits défectueux poursuit une harmonisation totale et
ne laisse aux Etats membres qu’une faible marge d’appréciation.
CJCE – 25 avril 2002 Commission /France
Adoption définitive de la directive sur les garanties
financières (juin 2002)
La nouvelle directive crée un cadre juridique communautaire uniforme
visant à limiter le risque de crédit associé aux opérations financières
par la constitution de garanties prenant la forme de valeurs mobilières
ou d’espèces. Le nouveau texte devrait permettre de stimuler les
transactions transfrontalières et contribuer à l’intégration des marchés
financiers de l’Union ; il renforcera la stabilité financière et rendra les
conditions d’emprunt plus aisées.
Cette nouvelle directive devrait être rapidement publiée et elle doit
être transposée aux Etats membres dans un délai de 18 mois après sa
publication au JO, soit aux environs de la fin de l’année 2003.
Compétence judiciaire - obligation contractuelle de
ne pas faire
En matière contractuelle, le tribunal compétent est celui du lieu où
l’obligation qui sert de base à la demande a été ou doit être exécutée
(article 5-1 de la convention de Bruxelles). Cette règle ne trouve
cependant pas à s’appliquer lorsque le lieu d’exécution de l’obligation
qui sert de base à la demande en justice ne peut pas être déterminé,
en raison du fait que l’obligation contractuelle litigieuse consiste en un
engagement de ne pas faire qui ne comporte aucune limitation géographique et se caractérise par une multiplicité des endroits où elle a été
ou devait être exécutée. Il s'agissait en l'espèce d'une clause de nonconcurrence qui n'avait pas été respectée.
Le tribunal compétent doit être alors désigné par les règles générales
de l'article 2 de la convention de Bruxelles à savoir le tribunal du
domicile du défendeur.
Solution inédite. CJCE – 19 février 2002 Besix
Adoption définitive de la directive sur la vente à
distance de services financiers
Le Conseil des ministres des Quinze vient d'adopter définitivement la
directive sur la vente à distance de services financiers à des consommateurs. Le texte qui complète la directive du 20 mai 1977 (n°
97/9/CE), relative aux contrats négociés à distance, donne un cadre
juridique à la vente de produits financiers (cartes de crédit, fonds
d'investissements, plans de retraite...) proposés par téléphone,
télécopie ou Internet. Les fournisseurs seront tenus de donner aux
consommateurs une information complète pendant la phase précontractuelle et d'offrir un droit de rétractation.
La directive, qui interdit les pratiques abusives et le démarchage non
sollicité par e-mail ou par téléphone, entrera en vigueur d'ici deux ans.
CONJONCTURE
Lente amélioration de la croissance
JURISPRUDENCE
La croissance du PIB européen au premier trimestre a été révisée très
légèrement à la hausse à +0,3%. Si l’Europe est en phase de sortie
de crise, il faudra sans doute attendre la fin de l’année pour parler de
réelle reprise. Cette augmentation de 0,3% est due aux bonnes performances de la Belgique et de l’Espagne (+0,5%) et à la meilleure
performance que prévue des Pays Bas (+0,2%). L’europe est toutefois
encore très loin des performances américaines. En effet, la zone euro
est handicapée par l’Allemagne qui ne parvient pas à sortir de la crise.
Transposition d'une directive en droit national
La marge d’appréciation dont disposent les Etats membres pour
transposer une directive européenne en droit national est entièrement
déterminée par la directive elle-même et doit être déduite de son libellé,
de son objectif et de son économie. La Cour constate par exemple que
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PAYS PAR PAYS
ITALIE
dans les transactions immobilières ou d’affaires sont tenus aux
mêmes obligations de diligence et de déclaration de soupçon
lorsque les opérations portent sur les valeurs mobilières et les
éléments de l’actif de leurs clients, l’ouverture ou la gestion de
comptes bancaires ou la gestion d’entreprises.
Loi 10/2002 du 11 février 2002 modifiant le décret du 2
décembre en matière de blanchiment de capitaux et loi du
11 janvier 2002 sur la lutte contre la criminalité organisée
financière et économique.
Vente du domaine public pour financer
les grands travaux
Le gouvernement italien qui a mis en œuvre
un important programme de grands travaux
- 126 milliards d'investissements sur 10 ans - est contraint
de vendre le patrimoine immobilier de l'Etat pour éviter
d'aggraver un déficit qui s'élève déjà à 16,6 milliards d'euros. La loi du 13 juin 2002, la loi «salva deficit» («sauver le
déficit») permet au gouvernement de créer deux entités
contrôlées à 100% par le ministère de l'économie
- Patrimoine Spa et Infrastructures Spa - chargées de tirer
un meilleur revenu des biens de l'Etat et financer les grands
travaux d'infrastructures. Le gouvernement italien mettra
ainsi en vente, en septembre, 5000 immeubles de luxe
propriété de l'Etat. Le ministère de l'Economie compte
encaisser 7 milliards dans cette opération qui permettra
notamment de vendre nombre de casernes - environ 2500 désaffectées et 9000 bâtiments des chemins de fer.
ALLEMAGNE
Activité commerciale et ventes de biens
immobiliers
Jusqu'à un arrêt récent de la Cour Fédérale des
finances, la jurisprudence considérait que la réalisation par un
particulier de plus de trois ventes de biens immobiliers dans un
délai de 5 ans était constitutive d'une activité commerciale,
mais que la construction d'une habitation sur un terrain non
bâti et sa vente subséquente l'était d'office. Aujourd'hui, la
construction d'un immeuble et la vente qui s'ensuit ne comptent que pour une transaction dans la règle des trois ventes.
BFH du 10 décembre 2001 - Bull. Européen et int. N°4-2002.
Le nouveau dispositif italien anti-évasion fiscale
La nouvelle législation fiscale italienne applicable aux
sociétés établies dans un pays à fiscalité privilégiée est
entrée en vigueur le 23 novembre 2001 (article 127 bis du
Code des Impôts italien). Selon cette nouvelle législation,
partiellement inspirée du dispositif français prévu à l’article
209B CGI, les revenus réalisés par des exploitations étrangères localisées dans des paradis fiscaux sont attribués
directement à la personne résidente en Italie, indépendamment de toute distribution. Cette législation italienne évite
certains des écueils français, au niveau essentiellement
de sa compatibilité avec les engagements internationaux
bilatéraux signés par la France ainsi que des règles
résultant de l’application du traité de Rome.
B ELGIQUE
Lutte anti-blanchiment
Une loi du 3 mai 2002 et un arrêté du 10 juin
2002 renforcent le dispositif anti-blanchiment à
l'égard des pays non coopératifs dans la lutte contre le
blanchiment de capitaux. L'obligation d'information peut être
étendue par les pouvoirs publics aux opérations et aux faits
concernant des personnes physiques ou morales, domiciliées
ou établies dans un Etat dont la législation est reconnue insuffisante en la matière.
PORTUGAL
ESPAGNE
Immobilier : ralentissement de la hausse
des prix
Le prix moyen du mètre carré des logements
neufs dans les grandes villes espagnoles a augmenté de 4,4%
au premier semestre 2002, à 1517 euros, contre 5,5% au
semestre antérieur. Ce ralentissement marque une rupture de
tendance dans l'évolution des prix, le prix moyen du mètre
carré devant croître de 8 à 8,5% sur l'ensemble de l'année
2002. La cause de ce ralentissement serait la diminution de la
demande du fait de celle du revenu réel disponible des
ménages et de l'augmentation des taux d'intérêt.
Source : étude réalisée par le cabinet Societad de Tasacion.
Lutte contre le blanchiment
De nouvelles professions sont soumises à des
obligations spécifiques pour la détection du
blanchiment de l’argent, dès lors que les montants concernés
excédent 124.699,47 euros.
Il s’agit notamment des experts-comptables et auditeurs
externes ainsi que les sociétés de transport de fonds qui
sont tenues d’identifier leurs clients, de conserver pendant
10 ans copies des justificatifs et de faire des déclarations de
soupçon aux autorités judiciaires.
Les notaires et les conservateurs des registres intervenant
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u côté de l’Europe (suite)
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dans n’importe laquelle d’une langue officielle de l’UE.
Etats membres seront tenus de prendre toutes mesures nécessaires pour qu’un accès électronique soit organisé dans chacune des
langues dans lesquelles la société a choisi d’assurer sa publicité.
Le CAPEB milite pour le maintien de la TVA à 5.5%
dans le bâtiment et son extension à l'Europe
■ Les
S’appuyant sur une étude indiquant que 55 000 emplois sont directement liés au maintien de la TVA à 5,5 % dans le bâtiment, la
Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment
(CAPEB) multiplie les initiatives auprès des instances dirigeantes
françaises et européennes pour l’extension de cette mesure au niveau
européen.
Nouveau régime de TVA pour les services fournis par
voie électronique
Le Conseil des Ministres Européens de l’Economie et des Finances a
approuvé le 7 mai dernier le projet de directive concernant un nouveau
régime de TVA applicable aux services fournis par voie électronique.
A partir du 1er juillet 2003, les internautes européens devront
s’acquitter de la TVA pour pouvoir acheter en ligne certains produits
commercialisés en dehors de l’Union. Cette nouvelle disposition vise
les produits directement téléchargeables sur Internet (jeux vidéos,
logiciels, fichiers musicaux) et non les éléments matériels (comme les
DVD ou logiciels vendus en version «boites»).
Les prestataires des pays tiers seront tenus de s’immatriculer auprès
d’une autorité fiscale dans l’Etat membre de leur choix et facturer la
TVA au taux applicable dans l’Etat membre où réside le consommateur.
EN PROJET
Modernisation des formalités de publicité des sociétés
La Commission Européenne a récemment présenté une proposition de
directive modifiant le régime issu de la première directive de droit des
sociétés (68/151/CEE). Cette réforme a pour objectif d’améliorer
l’accès au public des informations sur les sociétés et de simplifier les
formalités de publicité auxquelles elles sont astreintes, en faisant
appel aux nouvelles technologies.
Selon ce texte, les Etats membres devront impérativement autoriser les
sociétés à déposer leurs actes et indications par voie électronique à
partir du 1er janvier 2005. A compter de cette date, les sociétés auront
la possibilité de choisir entre le support papier et la voie électronique
pour s’acquitter de leurs obligations.
Refonte de la législation sur l'assurance vie
Le Conseil a adopté une proposition de directive simplifiant le cadre
législatif européen de l’assurance vie, par la refonte en un texte unique
de toutes les directives existant dans ce domaine. Cette directive
facilitera la compréhension et l’application des directives d’assurance
vie en les refondant dans un texte juridique clair, cohérent et complet.
Le parlement européen doit se prononcer sur cette proposition en
deuxième lecture.
La réforme proposera notamment que :
Outre la publicité obligatoire effectuée dans l’une des langues autorisées dans leur Etat membre, les sociétés pourront publier les actes
■
PAYS PAR PAYS
giques, des zones naturelles et des espaces sensibles et protégés.
Dans les zones urbanisées, le COS transféré dans chaque
immeuble bénéficiant de la réglementation ne doit pas
dépassé 20% du COS existant dans la zone. Dans les zones
essentiellement occupées de maisons de vacances, le COS
transféré ne doit pas dépasser 20% du COS prévu pour la zone.
Dans tous les cas :
■ La surface maximale de plancher ne doit pas dépasser, après
le transfert, la surface instaurée pour la zone ;
■ Interdiction de dépassement de la hauteur maximale
réglementée ;
■ Respect de la distance «D» relative à la hauteur de la
construction ;
■ Obligation de création de places de stationnement supplémentaires résultant du transfert du COS ;
■ Le terrain bénéficiant du transfert doit être constructible.
ROYAUME -UNI
Prix de l'immobilier en forte hausse
Les prix de l'immobilier ont connu en mai 2002
leur plus forte hausse sur un mois depuis près de
vingt ans (+ 4,2% par rapport à avril et +18,5% sur
les douze derniers mois). Les prix sont soutenus par des taux
d'intérêts au plus bas, un taux d'emploi au plus haut et une
offre insuffisante. Cette flambée réveille le spectre d'un crash
semblable à celui qui avait balayé le pays au début des
années 90.
GRÈCE
La nouvelle réglementation du COS
Après 6 ans de blocage (après annulation de
l’ancienne réglementation par le Conseil
d’Etat) de la réglementation du transfert
de COS, des nouvelles mesures sont préparées dans un
nouveau projet de loi actuellement en discussion à
l’assemblée nationale.
Conditions du transfert :
Interdiction de transfert de COS dans les zones du littoral, des
zones de «haut danger» de présence des vestiges archéolo-
Le nouveau projet de loi prévoit que le transfert du COS ne
s'appliquera pas aux immeubles classés ou inscrits ou pour ceux
susceptible d’expropriation. La mesure du transfert du COS sera
appliquée à l’intérieur des zones spéciales pré-délimitées et
uniquement dans les limites de la même commune. Ces zones
recevront la dénomination de «zone d’accueil de COS».
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u côté d’internet
■
■ Propositions de textes et
documents de travail :
- PRELEX: http://europa.eu.int/prelex/apcnet.cfm : base des textes
en cours de discussion au cours de la procédure.
- RAPID: http://europa.eu.int/rapid/start/welcome.htm : communiqués de presse, propositions de textes adoptées par la Commission
européenne et compte-rendus du Conseil de l'Union européenne
- Documents de travail de la Commission européenne:
http://europa.eu.int/comm/off/index_fr.htm : programmes de travail,
plan d'actions, recommandations, rapport, communications
- Livres blancs : http://europa.eu.int/comm/off/white/index_fr.htm
- Livres verts : http://europa.eu.int/comm/off/green/index_fr.htm
- OEIL , Observatoire législatif du Parlement européen :
http://wwwdb.europarl.eu.int/dors/oeil/fr/default.htm
- Avis du CES : http://www.ces.eu.int/pages/fr/home.htm
- Avis du Comité des régions : http://www.cor.eu.int/corz_fr.htm
«L'Europe, l'Europe, l'Europe...»
Les institutions communautaires comme les institutions françaises et les
autres Etats membres ont créé leur site web, on y trouve leurs activités,
leurs publications et leurs agendas et communiqués. Il est parfois difficile
de s'y retrouver parmi la centaine de sites communautaires. Nous vous
donnons donc ici une sélection de sites avec leur adresse directe. Toutes
sont accessible à partir du portail des communautés européennes :
www.europa.eu.int.
A noter que le site portail du droit français www.legifrance.gouv.fr dans sa
nouvelle version devrait donner accès à l'intégralité des textes et de la
jurisprudence communautaires, et non simplement comme aujourd'hui à
l'actualité récente. Nous vous en reparlerons dans le prochain Bulletin.
■ Jurisprudence
:
- Jurisprudence récente de la Cour de justice européenne et du tribunal
de première instance européen :
http://curia.eu.int/fr/recdoc/index.htm
- Jurisprudence (intégralité) de la Cour européenne des Droits de
l'Homme : http://www.echr.coe.int/Fr/Judgments.htm
SITES INSTITUTIONNELS
- Commission européenne : http://europa.eu.int:
- Parlement européen : http://www.europarl.eu.int/
- Conseil de l'Union européenne : http://ue.eu.int
- Médiateur européen :
SITES JURIDIQUES
Tout le droit communautaire récent est en ligne :
http://www.euro-ombudsman.eu.int/: formulaire de plainte, rapports
- Cour de justice européenne : http://curia.eu.int
- Cour européenne des Droits de l'Homme : http://www.echr.coe.int/
- Cour des comptes européenne : http://www.eca.eu.int
- Comité économique et social européen : http://www.ces.eu.int
- Comité des régions : http://www.cor.eu.int
- Banque centrale européenne : http://www.ecb.int
- Banque européenne d'investissement : http://www.bei.org
■ Législation en vigueur
:
- Les Traités : http://europa.eu.int/abc/obj/treaties/fr/frtoc.htm
(texte intégral des traités)
- EUR-lex: http://europa.eu.int/eur-lex/fr/index.html : Journal officiel
des Communautés européennes des 45 derniers jours, textes consolidés classés par rubrique, jurisprudence récente de la Cour de justice
et du tribunal de première instance. Recherche par mot-clé et date.
Texte intégral de la législation en vigueur et diffusion des actes
préparatoires de la législation européenne. Reprend depuis le 31 mai
2001 les services commerciaux fournis auparavant par EUDOR
- Celex : http://europa.eu.int/celex/htm/celex_fr.htm : traités, droit
dérivé, transposition, avis et résolutions des institutions de l'Union
européenne, jurisprudence depuis l'origine des Communautés
européennes. Service sur abonnement. Recherche par mot-clé, date,
type de documents
- Compte-rendus des derniers Conseils de l'Union européenne
indiquant les textes adoptés ou en débat :
http://ue.eu.int/newsroom/main.cfm?LANG=2
- Décisions de la Commission européenne concernant la concurrence,
les fusions et concentrations, les aides d'Etat :
http://europa.eu.int/comm/competition/index_fr.html :
législation nationale, autorités nationales et décisions de la Commission
- Fiches de synthèses sur les actes législatifs :
http://europa.eu.int/scadplus/
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OINT DE VUE
«DROIT DES COLLECTIVITÉS LOCALES»
Une commune peut-elle encore vendre des terrains
à l’euro symbolique ou à un prix inférieur aux conditions du marché
à une entreprise pour attirer des emplois sur son territoire ?
L’article L.1511-1 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose : «les
collectivités territoriales et leurs groupements
peuvent, lorsque leur intervention a pour
objet la création ou l’extension d’activités économiques, accorder des aides directes ou
indirectes à des entreprises (...)».
Toutefois, comme le rappelle l’article L.22511 CGCT «L’Etat a la responsabilité de la
conduite de la politique économique et sociale ainsi que de la défense de l’emploi», il dispose, par conséquent, d’une compétence première et incontestable en la matière, et les
collectivités territoriales jouissent de la faculté d’intervenir dans le domaine économique à
la condition de respecter les trois principes
suivants :
■ la liberté du commerce et de l’industrie,
■ l’égalité des citoyens devant la loi,
■ les règles de l’aménagement du territoire
définies par la loi approuvant le plan.
Sous réserve du respect de ces différentes
conditions, les collectivités locales vont pouvoir accorder des aides aux entreprises.
Celles-ci prendront la forme soit d’aides
directes, soit d’aides indirectes.
Les aides directes sont les interventions des
collectivités locales qui se traduisent par un
transfert financier au profit d’une entreprise.
Elles permettent le financement de tout ou
partie de certaines activités ou de certaines
charges de l’entreprise. Les aides indirectes
seront celles qui, tout en conférant un avantage à l’entreprise, n’opèrent cependant pas de
transfert monétaire immédiat.
La distinction des aides directes et des aides
indirectes revêt une importance capitale.
Elles sont en effet régies par des régimes très
différents. A titre d’exemple, les départements
et les communes ne pourront accorder d’aides
directes qu’en complément de celle octroyée
par la région et à la condition que son intervention n’ait pas atteint le plafond fixé par
décret (art. L. 1511-2 CGCT).
La vente d’un immeuble à l’euro symbolique
ou à des conditions inférieures à celles du
marché par les collectivités territoriales
constitue, quant à elle, une aide indirecte.
Cette pratique est courante ; il s’agit en effet
par ce biais de susciter l’implantation d’entreprise sur le territoire communal.
Les règles applicables à la vente d’un bâtiment doivent être distinguées de celles applicables à la vente d’un terrain nu. En effet, aux
termes de l’article L. 1511-3 du CGCT «la
revente ou la location de bâtiments par les
collectivités territoriales ou leurs groupements doit se faire aux conditions du marché.
Toutefois, il peut être consenti des rabais sur
ces conditions ainsi que des abattements sur
les charges de rénovation de bâtiments industriels suivant les règles de plafond et de zone
prévues par un décret» en Conseil d’Etat. Le
dernier alinéa de cet article précise que les
autres aides indirectes sont libres. En conséquence, la vente de terrain nu échappe au dispositif décrit ci-dessus.
La pratique des ventes d’immeubles à l’euro
symbolique ou à un prix inférieur à celui du
marché est en contradiction avec la jurisprudence du Conseil Constitutionnel. Celui-ci
énonce en effet dans sa décision des 25 et 26
juin 1986 relative aux privatisations «que la
Constitution s’oppose à ce que des biens ou
des entreprises faisant partie de patrimoines
publics soient cédés à des personnes poursuivant des fins d’intérêt privé pour des prix inférieurs à leur valeur ; que cette règle découle
du principe d’égalité invoqué par les députés
10
auteurs de la saisine ; qu’elle ne trouve pas
moins un fondement dans les dispositions de
la déclaration des Droits de l’Homme de 1789
relatives au droit de propriété et à la protection qui lui est due ; que cette protection ne
concerne pas seulement la propriété privée
des particuliers mais aussi, à titre égal, la propriété de l’Etat et des autres personnes
publiques».
En vertu de cette décision, il serait donc interdit aux collectivités territoriales de vendre des
biens relevant de leur domaine privé à un prix
inférieur à leur valeur vénale.
La sanction de cette jurisprudence est toutefois hypothétique compte tenu de la théorie de
la loi-écran à laquelle le juge administratif est
soumis et qui l’empêche de sanctionner directement sur le fondement d’une norme constitutionnelle une opération que la loi autorise.
C’est la raison pour laquelle la pratique des
ventes d’immeubles à un prix symbolique ou
à des conditions inférieures à celles du marché perdure.
Le Conseil d’Etat a admis que la cession d’un
terrain nu au franc symbolique constituait une
aide indirecte légale, il a toutefois soumis
cette dernière à certaines conditions. Dans
son arrêt en date du 3 novembre 1997,
Commune de Fougerolles, le Conseil d’Etat,
relativisant la portée de la jurisprudence du
Conseil Constitutionnel évoquée plus haut,
sans pour autant la nier, va estimer que «la
cession par une commune d’un terrain à une
entreprise pour un prix inférieur à sa valeur
ne saurait être regardée comme méconnaissant le principe selon lequel une collectivité
publique ne peut céder un élément de son
patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à
une personne poursuivant des fins d’intérêt
privé lorsque la cession est justifiée par des
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motifs d’intérêt général et comporte des
contreparties suffisantes». La cession en
cause, qui trouvait sa contrepartie dans l’engagement de l’entreprise à «créer cinq
emplois dans le délai de trois ans, assorti, en
cas d’inexécution de cet engagement, de
l’obligation de rembourser à la commune le
prix du terrain tel qu’il a été évalué par le service des domaines, soit environ 36 000 F»,
apparaissait ainsi légitime.
Il ressort de cette analyse qu’à l’heure actuelle, rien n’empêche une collectivité locale de
procéder à la vente pour un prix symbolique
d’un terrain dépendant de son domaine privé,
sous réserve, bien entendu, de respecter les
conditions posées par le Conseil d’Etat.
Cette situation est cependant susceptible
d’évoluer en raison de la récente publication
de la circulaire du Ministre de l’Intérieur du
7 janvier 2002 qui, prenant acte de la position
communautaire, opère un changement
d’orientation de la politique de
l’Administration sur cette question.
Si le juge administratif se refuse à sanctionner
directement sur le fondement d’une règle
constitutionnelle une opération que la loi
autorise, il en va autrement en matière de
normes issues de traités internationaux auxquels l’art. 55 de la Constitution du 4 octobre
1958 confère une valeur supérieure à celle
des lois. Depuis son célèbre arrêt Nicolo
rendu le 20 octobre 1989, le Conseil d’Etat est
en effet compétent pour apprécier la conformité d’une loi à un traité international, ce
contrôle est dit de «conventionnalité».
La circulaire du 7 janvier 2002 modifie considérablement l’approche de l’administration
sur le problème des ventes d’immeubles à
l’euro symbolique ou à un prix inférieur à
celui pratiqué sur le marché. En effet, la
Commission européenne a estimé dans une
décision datée du 12 juillet 2000 que la vente
d’un terrain à un prix inférieur à sa valeur à
une entreprise par deux collectivités locales,
constituait, au sens de l’art. 88-3 du traité CE,
une aide à l’investissement soumise à notification et à accord préalable de la Commission
européenne. Les dispositions de l’art. 88-3
n’ayant pas été respectées en l’espèce, cette
vente est par conséquent entachée d’illégalité.
Conscient de l’influence croissante du droit
communautaire sur le droit national, le
Ministre de l’Intérieur, dans la circulaire du
7 janvier 2002, préconise aux collectivités
territoriales, lorsqu’elles entendent procéder à
une vente de terrain à un prix inférieur à celui
du marché de s’assurer de la conformité de
leur opération avec le droit communautaire et
notamment les art. 87 et 88 du traité CE (1) .
La Commission européenne estimant que
cette vente a le caractère d’une aide à l’investissement, elles doivent par conséquent en
respecter le régime. Selon la circulaire, elles
doivent :
■ soit entrer dans le cadre de l’application du
règlement d’exemption n°69/2001 sur les
aides «de minimis» du 12 janvier 2001 qui
autorise une aide de 100 000 euros par
entreprise sur trois ans sans notification ni
approbation préalable de la commission ;
■ soit respecter les modalités de mise en
œuvre d’un régime d’aide à l’investissement
approuvé par la Commission européenne».
Il convient également de noter ici que ces dispositions ne s’appliqueront pas de la même
façon selon que l’on est en présence d’une
PME ou d’une grande entreprise.
Ainsi, sans pour autant l’interdire, le Ministre
de l’Intérieur ajoute aux conditions régissant
la vente de terrains à l’euro symbolique ou à
des conditions inférieures à celles du marché.
CHEUVREUX
Michèle RAUNET
et Julien BERNARD
(1) Article 87 (ex-article 92)
1. Sauf dérogations prévues par le présent traité, sont
incompatibles avec le marché commun, dans la mesure où
elles affectent les échanges entre Etats membres, les aides
accordées par les États ou au moyen de ressources d'Etat
sous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines
entreprises ou certaines productions.
2. Sont compatibles avec le marché commun :
a) les aides à caractère social octroyées aux consommateurs
individuels, à condition qu'elles soient accordées sans discrimination liée à l'origine des produits,
b) les aides destinées à remédier aux dommages causés par
les calamités naturelles ou par d'autres événements extraordinaires,
c) les aides octroyées à l'économie de certaines régions de
la République Fédérale d'Allemagne affectées par la division de l'Allemagne, dans la mesure où elles sont néces-
11
saires pour compenser les désavantages économiques
causés par cette division.
3. Peuvent être considérées comme compatibles avec le
marché commun :
a) les aides destinées à favoriser le développement économique de régions dans lesquelles le niveau de vie est anormalement bas ou dans lesquelles sévit un grave sousemploi,
b) les aides destinées à promouvoir la réalisation d'un projet important d'intérêt européen commun ou à remédier à
une perturbation grave de l'économie d'un Etat membre,
c) les aides destinées à faciliter le développement de
certaines activités ou de certaines régions économiques,
quand elles n'altèrent pas les conditions des échanges dans
une mesure contraire à l'intérêt commun,
d) les aides destinées à promouvoir la culture et la conservation du patrimoine, quand elles n'altèrent pas les
conditions des échanges et de la concurrence dans la
Communauté dans une mesure contraire à l'intérêt
commun,
e) les autres catégories d'aides déterminées par décision du
Conseil statuant à la majorité qualifiée sur proposition de la
Commission.
Article 88 (ex-article 93)
1. La Commission procède avec les Etats membres à l'examen permanent des régimes d'aides existant dans ces Etats.
Elle propose à ceux-ci les mesures utiles exigées par le
développement progressif ou le fonctionnement du marché
commun.
2. Si, après avoir mis les intéressés en demeure de présenter leurs observations, la Commission constate qu'une aide
accordée par un Etat ou au moyen de ressources d'Etat n'est
pas compatible avec le marché commun aux termes de l'article 87, ou que cette aide est appliquée de façon abusive,
elle décide que l'Etat intéressé doit la supprimer ou la
modifier dans le délai qu'elle détermine.
Si l'Etat en cause ne se conforme pas à cette décision dans
le délai imparti, la Commission ou tout autre Etat intéressé
peut saisir directement la Cour de justice, par dérogation
aux articles 226 et 227.
Sur demande d'un Etat membre, le Conseil, statuant à
l'unanimité, peut décider qu'une aide, instituée ou à instituer par cet Etat, doit être considérée comme compatible
avec le marché commun, en dérogation des dispositions de
l'article 87 ou des règlements prévus à l'article 89, si des
circonstances exceptionnelles justifient une telle décision.
Si, à l'égard de cette aide, la Commission a ouvert la procédure prévue au présent paragraphe, premier alinéa, la
demande de l'Etat intéressé adressée au Conseil aura pour
effet de suspendre ladite procédure jusqu'à la prise de
position du Conseil.
Toutefois, si le Conseil n'a pas pris position dans un délai
de trois mois à compter de la demande, la Commission
statue.
3. La Commission est informée, en temps utile pour
présenter ses observations, des projets tendant à instituer
ou à modifier des aides. Si elle estime qu'un projet n'est pas
compatible avec le marché commun, aux termes de l'article
87, elle ouvre sans délai la procédure prévue au paragraphe
précédent. L'Etat membre intéressé ne peut mettre à
exécution les mesures projetées, avant que cette procédure
ait abouti à une décision finale.
Article 89 (ex-article 94)
Le Conseil, statuant à la majorité qualifiée sur proposition
de la Commission et après consultation du Parlement européen, peut prendre tous règlements utiles en vue de l'application des articles 87 et 88 et fixer notamment les conditions
d'application de l'article 88, paragraphe 3, et les
catégories d'aides qui sont dispensées de cette procédure.
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Le Dossier
«STRATÉGIE PATRIMONIALE»
donner son entreprise : un choix stratégique
Le fait pour un chef d'entreprise de ne pas préparer la transmission de son entreprise de son
vivant peut être fatal à celle-ci.
Fiscalement tout d'abord car le poids des impôts dus lors du décès du chef d'entreprise est important. Le décès d'un contribuable entraîne l'imposition immédiate des revenus dont il a disposé
pendant l'année de son décès et des bénéfices industriels et commerciaux qu'il a réalisés depuis la
fin du dernier exercice taxé.
Humainement ensuite car les héritiers se retrouvent en indivision et doivent ainsi au moins pour
un moment gérer ensemble l'entreprise, sauf aménagement conventionnel. Or la gestion d'une
entreprise à plusieurs n'est pas l'idéal.
- ILes avantages de la donation.
Deux options s'offrent au chef d'entreprise désirant
transmettre son entreprise : la transmission sans
réalisation immédiate ou avec réalisation immédiate.
Dans la première hypothèse, le chef d'entreprise
utilisera un testament afin de prévoir le partage de ses
biens et éventuellement le pouvoir de direction des
bénéficiaires du testament sur l'entreprise. Même si
les opérations de règlement peuvent être longues et
ainsi porter préjudice au bon fonctionnement de
l'entreprise, la révocabilité du testament permet
l'adaptation à la situation familiale. Le chef d'entreprise peut encore utiliser le contrat de mariage et prévoir
dans celui-ci une clause d'entrée en communauté du
bien professionnel ou une clause d'attribution au
conjoint survivant. L'utilisation d'un contrat d'assurance vie peut encore fournir aux héritiers les moyens
d'acquitter les coûts entraînés par la disparition.
Dans la seconde hypothèse, qui seule retiendra notre
attention, le chef d'entreprise donne son entreprise, et
la réalisation de la transmission est immédiate.
Si l'entrepreneur n'a qu'un seul enfant la transmission
pourra s'effectuer par une donation simple. S'il a plusieurs enfants deux solutions s'offrent à lui : la donation-partage à tous ses enfants ou la donation simple au
seul enfant repreneur de l'entreprise.
La transmission par donation présente tout d'abord l'avantage d'éviter tout désaccord entre les enfants à propos de la succession après la disparition du chef
d'entreprise et à garantir la relève de celui-ci dans les meilleures conditions. En
effet la transmission s'effectue dans cette hypothèse sous l'autorité morale du
chef d'entreprise.
Un autre avantage de la donation-partage réside dans l'évaluation de l'entreprise à
la date de l'acte de donation-partage et non à la date du décès pour le calcul de la
réserve et l'imputation des libéralités. Cette disposition dont le principal intérêt est
de permettre aux héritiers de bénéficier des plus-values sur le bien, ne joue toutefois que si tous les enfants ont été gratifiés dans la donation-partage. Dans le cas
contraire ou dans l'hypothèse d'une donation simple, les autres héritiers seraient en
droit d'exiger une réduction de la donation en cas de plus-value.
La donation–partage permet également au donateur de gratifier l'un de ses enfants
de l'entreprise ou tout au moins de la majorité au sein de celle-ci en utilisant la
quotité disponible. Si celle-ci s'avère insuffisante, le gratifié devra une soulte à aux
autres héritiers.
Afin d'éviter au repreneur le versement de cette contrepartie financière, des auteurs
ont imaginé la création d'une holding familiale lui permettant de détenir seul le
pouvoir alors que des droits identiques ont été versé à la base. En effet dans cette
hypothèse les mêmes droits sont transmis aux enfants. Par la suite ceux-ci apportent
chacun une partie de leurs droits à la holding afin que celle-ci détienne plus de la
moitié du capital de l'entreprise. L'enfant qui a apporté la plus grande participation
dans la holding détiendra ainsi seul le pouvoir dans l'entreprise.
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l'acte que ceux-ci seront supportés par le donateur. Cette prise en
charge des droits n'entraîne aucune perception complémentaire car
le fisc admet qu'il ne s'agit pas d'une donation supplémentaire. Elle
est également possible lorsque le paiement différé et fractionné des
droits est demandé.
- II Les conséquences fiscales de la donation.
La donation de l'entreprise provoque deux types d'imposition, le paiement de l'impôt sur le revenu et des droits de mutation à titre gratuit.
C- La déductibilité des droits.
■ Le paiement de l'impôt sur le revenu.
Il convient de distinguer si l'entreprise relève de l'impôt sur le
revenu ou de l'impôt sur les sociétés.
Dans l'hypothèse de la donation d'une entreprise soumise à
l'impôt sur le revenu, entreprise individuelle ou parts de sociétés
de personne, le donataire peut déduire du résultat imposable les
droits exigibles.
Or ce privilège ne joue pas si la société relève de l'impôt sur les
sociétés.
La donation de l'entreprise entraîne, comme la vente de l'entreprise,
l'imposition des bénéfices réalisés non encore taxés et des plus-values.
Toutefois l'exploitant d'une entreprise individuelle a la possibilité
d'échapper à la taxation des plus-values afférentes aux éléments de
l'actif immobilisé compris dans la donation, grâce au régime de
faveur de l'article 41 du Code Général des Impôts (CGI).
Selon cet article, les plus-values constatées lors de la transmission
sont en effet exonérées de manière provisoire. Il s'agit en fait d'un
mécanisme de sursis d'imposition des plus-values à la condition
d'une part que les successeurs n'apportent aucune modification à
l'évaluation des éléments d'actif transmis, ce qui aura pour conséquence que l'amortissement de ces biens et les plus-values ultérieures, resteront calculées sur ces bases inchangées, et qu'ils renoncent à former une société pour l'exploitation de l'entreprise (sauf
application du régime spécial de l'article 151 octies du CGI)
De plus, si le chiffre d'affaire annuel de l'entreprise n'excède pas le
double des limites du régime des micro-entreprises, les plus-values
latentes sont exonérées.
D- Le paiement différé et fractionné des droits.
Si en principe les droits de mutation dus à l'occasion d'une donation
ou d'une donation-partage sont payés comptant, préalablement à la
formalité de l'enregistrement, une dérogation est prévue lorsque la
donation porte sur une entreprise individuelle exploitée par le donateur ou sur les parts ou actions d'une société exerçant une activité
industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Sous certaines conditions, le paiement des droits peut être différé
pendant cinq ans puis fractionné sur dix ans, soit au total quinze ans.
Une loi du 5 janvier 1988 autorise la transmission d'une entreprise
par donation-partage à toute personne, même non-parente, par
exemple un salarié de l'entreprise. Cette possibilité n'existe toutefois
que pour une entreprise individuelle, à la condition que le donateur
ait au moins deux enfants ou deux descendants d'un enfant unique
décédé. Ces transmissions anticipées bénéficient d'un allégement
substantiel des droits de mutation à titre gratuit même quand il s'agit
de donations à des non-héritiers.
■ Le paiement des droits de mutation à titre gratuit.
A- L'évaluation de l'entreprise.
Il convient de distinguer si l'entreprise est exploitée sous forme
individuelle ou sous forme sociale. En effet, dans le premier cas
l'évaluation à retenir pour le calcul des droits s'effectue sans déduction du passif existant alors que lors des donations de titres sociaux
les titres sont évalués en prenant en compte le passif social. Ceci peut
s'expliquer par le fait que les associés sont tenus du passif social.
Les dirigeants d’entreprises qui projettent de faire une donation de
biens professionnels peuvent demander à l’administration fiscale de
se prononcer, préalablement à l’opération envisagée, sur la valeur
vénale de l’entreprise ou des titres qui sert de base au calcul des
droits de donation. L'évaluation retenue ne pourra plus être remise
en cause si la donation intervient dans les trois mois de l'accord de
l'administration (qui intervient dans les 9 mois de la demande). Cette
procédure est prorogée jusqu’au 30 juin 2006.
Des aménagements peuvent ensuite être apporté à la donation, tel
que l'apport en société suivi de la donation des titres afin d'éviter une
indivision entre les donataires et d'éviter l'imposition des
plus-values dégagées sur les éléments amortissables qui seront
réintégrées dans le résultat imposable de la société sur une période
maximale de cinq ans, à la condition d'opter pour le régime fiscal
particulier de l'article 151 octies du CGI. Avec cette option, les
plus-values afférentes aux éléments non amortissables sont quant à
elles momentanément placées en sursis.
B- Les donations sont taxables selon un barème par tranches
progressives.
Un abattement est effectué sur la valeur du bien donné. Il est actuellement de 46 000 si le donataire est un enfant et de 15 000 s'il
s'agit d'un petit-enfant.
Des réductions de droits sont ensuite accordées suivant l'âge du
donataire, de 50% jusqu'à 65 ans, puis de 30% entre 65 et 75 ans.
Depuis le 1er septembre 1998 les réductions de droits de mutation
sont les mêmes quel que soit le type de donation, simple ou partage,
et quelle que soit la qualité du donataire, héritier ou étranger.
Ces allégements (abattement, tranches basses du tarif, réduction)
peuvent s'appliquer à plusieurs donations successives à condition
que 10 années se soient écoulées depuis la précédente.
CHEUVREUX
Ce qu'il faut retenir :
■ La transmission par donation présente l'avantage d'éviter tout
désaccord entre les enfants à propos de la succession après la
disparition du chef d'entreprise et - en cas de donation-partagede permettre l'évaluation de l'entreprise à la date de l'acte de
donation-partage et non à la date du décès, permettant ainsi aux
héritiers de bénéficier des plus-values éventuelles.
■ La donation de l'entreprise provoque deux types d'imposition, le
paiement de l'impôt sur le revenu et des droits de mutation à titre
gratuit.
■ Il est possible sous certaines conditions de bénéficier du sursis
d'imposition des plus-values, d'un paiement différé puis fractionné
des droits ainsi que de la déductibilité de ceux-ci.
Si les donataires doivent en principe supporter les droits et frais de
la donation ou de la donation-partage, il est possible de prévoir dans
Julien Pauchet
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u côté des tribunaux
STRATÉGIE PATRIMONIALE
Assurance vie - requalification
- contrat de capitalisation - notion
Dans un arrêt rendu le 25 septembre
2001, la Cour d'Appel de Paris a confirmé
sa jurisprudence selon laquelle les
contrats d'assurance présentant un aléa lié
à la vie humaine ne pouvaient pas être
considérés comme des contrats de capitalisation, mais pouvaient toutefois bénéficier de réduction de primes lorsque ces
dernières se révélaient excessives. Pour
motiver son refus de requalifier un contrat
d'assurance vie en contrat de capitalisation, la Cour d'Appel de Paris avait rappelé qu'un contrat d'assurance vie avait pour
objectif d'avantager un «tiers bénéficiaire
en cas du décès du souscripteur assuré
avant l'échéance, à la différence du contrat
de capitalisation où l'attributaire du capital à l'échéance est le souscripteur». Sur le
même thème, dans un arrêt rendu le 29
janvier 2002, la Cour de cassation avait
confirmé la requalification de contrats
d'assurance vie en des opérations de pure
capitalisation, dont l'attribution du bénéfice constituait une donation déguisée, non
soumise au formalisme de l'acceptation
prévue par l'article 932 du Code civil,
mais qui devait être rapportée à la succession comme le prescrit le premier alinéa
de l'article 843 du même Code.
Cour de cassation, 1re chambre civile, 29 janvier 2002 (pourvoi n° 0012.967, arrêt n° 133 FS-P), Revue
de droit bancaire et financier, 2002,
n° 2, mars-avril, actualité 44, p. 67
Succession
Généalogiste
- droit à la commission
- signature du contrat de révélation
Dans une décision rendue le 31 janvier
2002, la Cour d'Appel de Paris a jugé que,
même mandaté par le notaire chargé du
règlement de la succession, un généalogiste
ne pouvait percevoir de rémunération
qu'après la signature d'un contrat de révélation conclu avec l'héritière. En l'espèce,
cette dernière, informée de sa qualité par le
notaire en charge du règlement de la succession, avait toujours refusé de conclure un
tel contrat avec le généalogiste mandaté par
le notaire chargé d'établir la dévolution successorale du défunt. La Cour a rappelé qu'en
l'absence de tout contrat, le généalogiste ne
pouvait demander une rémunération à l'héritière. Il n'était en outre nullement fondé à
invoquer à son encontre un enrichissement
sans cause, dès lors que l'enrichissement
trouvait sa cause en sa seule qualité d'héritière.
Cour d'appel de Paris, 2e chambre B,
31 janvier 2002 - JCP notarial, 2002,
n° 17, 26 avril, En bref, 78, p. 620
Successions
- délit commis au préjudice du
de cujus par son légataire
Une personne décédée avait légué une maison à l’un de ces neveux, auquel il avait
donné procuration pour ses comptes. Des
poursuites pénales ont été engagées contre
ce neveu pour détournement de sommes sur
ces comptes.
La Cour d’Appel a prononcé la révocation du
legs se fondant sur les articles 955 et 1046 du
code civil. Cette décision a été approuvée par
la Cour de cassation, considérant que la personne décédée était la première victime de
l'abus de confiance, les héritiers étaient donc
fondés à demander la révocation du legs.
Cass. 1ère civ. 3 avril 2002 - Droit et
Patrimoine Hebdo n° 428 – 29mai 2002
Pacte sur succession future
- conditions
- naissance d’un droit
postérieurement au décès
Aux termes d’un acte authentique, une personne s’est reconnue débitrice d’une certaine somme d'argent envers une seconde personne, les parents du débiteur s’étant portés
caution solidaire et ayant donné un bien en
garantie. La convention prévoyait que la
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dette serait remboursée au décès du dernier
des débiteurs. Le débiteur principal décède
le dernier ; son fils assigne le créancier en
annulation de la convention.
Visant l’article 1134 du Code civil, la Cour
de cassation énonce que «ne constitue pas
un pacte sur succession future prohibé la
convention qui fait naître au profit de son
bénéficiaire un droit actuel de créance qui
s’exerce contre la succession de son débiteur», seule l’exécution de la convention
était différée à l’ouverture de la succession.
Cass. 1ère civ 3 avril 2002 - Droit et
patrimoine Hebdo n° 429 – 5 juin 2002
DONATION
Don manuel
- chèque - remise effective
Le donateur doit procéder à la remise matérielle du chèque au bénéficiaire de son
vivant. Si le don manuel peut être fait au
moyen d'un chèque qui réalise la tradition
par le dessaisissement irrévocable du tireur
au profit du bénéficiaire qui acquiert immédiatement la propriété de la provision, encore faut-il que le donateur ait procédé à la
remise matérielle de son vivant de ce
chèque au bénéficiaire.
La Cour d'Appel ayant relevé que le chèque
avait été déposé dans un coffre dont il n'était
pas établi que le bénéficiaire ait eu l'accès
et qu'ainsi il n'y avait pas eu de remise du
chèque au bénéficiaire avant le décès, en a
déduit, à bon droit, l'absence du don
manuel.
Cass. 1re civ., 3 avr. 2002, B. c/ A. :
Juris-Data n° 2002-013782
- Le Bulletin
de cheuvreux -
Tous les trimestres
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juridique !
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Les donations entre époux
après la loi du 3 décembre
2001
La loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001
ayant augmenté les droits du conjoint
survivant il convenait de s’interroger sur
l’utilité des donations entre époux.
Dans de nombreuses hypothèses les dispositions prises au profit du conjoint survivant ne méritent pas d’être modifiées, la
volonté des époux s’accorde des nouveaux
droits dévolus au conjoint survivant.
Néanmoins dans certains cas, il est utile
d’apporter des correctifs :
- Droit de retour des collatéraux privilégiés :
pour éviter une indivision inopportune il
convient de donner ou léguer l’universalité
de ses biens au conjoint survivant.
- Existence d’enfants d’un premier lit,
cumul de l’usufruit prévu à la donation
entre époux et du quart en pleine propriété accordé par la nouvelle loi, volonté de
donner un ou plusieurs biens précis : dans
ces hypothèses, afin d’éviter toutes difficultés, les époux devront faire une donation en prévoyant notamment l’exclusion
de l’usufruit ou du quart légal. Ces aménagements ne sont possibles que s’il
n’existe ni descendant ni ascendant.
Etude de Jean HUGOT et JeanFrançois PILLEBOUT- JCP éd. Not.
du 14 juin 2002 – page 875
CAUTIONEMENT
FAMILIAL
Cautionnement donné
par un époux
- nantissement
- article 1415 du Code civil
Par trois arrêts rendus le même jour, la Cour
de cassation revient sur la notion de sûreté
donnée par un époux en communauté.
La Cour de cassation consacre une interprétation extensive de l'article 1415 du Code
civil en assimilant le nantissement de
valeurs personnelles constitué en faveur
d'un établissement de crédit par un tiers
(dirigeant social) pour le débiteur (son épouse) à un cautionnement réel. Le consentement de l'épouse est donc nécessaire.
De même, pour que l'efficacité du nantissement porte sur les biens communs, il est
nécessaire d'obtenir le consentement des
deux époux sur un même acte, l'un et l'autre
s'engageant réciproquement.
Cass. 1re civ., 15 mai 2002, nº 0013.527, nº 745 P + B + R + I ; Cass.
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1re civ., 15 mai 2002, nº 00-15.298,
nº 747 P + B + R + I ; Cass. 1re civ.,
15 mai 2002, nº 99-21.464, nº 746 P
+ B + R + I)
DIVORCE
Divorce
- date d'effet du jugement
quant aux biens
- fixation
Si un jugement de divorce même irrévocable
ne contient pas de disposition relative au
report de la date de ses effets quant aux
biens, la demande peut en être faite au cours
de l’instance ultérieure en liquidation
devant le tribunal de Grande Instance. En
l’espèce, les effets du divorce ont été reportés à la date de la séparation de corps.
Cass. Civ. 1ère, 19 février 2002. Rép
Defr. N°10 p. 687
USUFRUIT
Usufruitier
- pouvoir de renouveler
un bail rural
En vertu de l’article 595 du Code Civil,
l’usufruitier ne peut sans le concours du nupropriétaire donner à bail un fonds rural.
Toutefois, cet arrêt énonce que ce concours
n’est pas nécessaire en cas de renouvellement.
Civ.3, 10 avril 2002, Swartvaegher /
Timmerman, Dict.Perm.Entr.Agricole,
Bull 336, 1500
REGIME
MATRIMONIAL
Opposabilité aux tiers des
modifications du régime
matrimonial et publication
En l’espèce, deux époux mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
ont changé de régime matrimonial pour
adopter le régime de la participation aux
acquêts. Leur nouveau contrat de mariage
stipulait notamment une convention
d’indivision sur les immeubles appartenant
aux époux.
Ils opposaient cette clause à un créancier du
mari antérieur au changement de régime
pour faire obstacle à la saisie d’un bien
originairement commun au motif qu’il n’est
pas possible de saisir une part dans un bien
indivis.
La Cour d’Appel rappelle que pour être
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opposable aux créanciers inscrits, le
nouveau régime matrimonial et les clauses
spécifiques qu’il contient, doivent avoir été
publiés à la Conservation des hypothèques,
une seule mention en marge de l’extrait
d’acte de mariage est insuffisante.
CA Paris, 2ème ch., sect. B, 13 septembre 2001. Rép Defr. N°12 p. 829
Assurance-vie et abus de
droit : où est la frontière ?
Deux avis rendus par le Comité consultatif
pour la répression d’abus de droit permettent de mieux cerner les contours de l’abus
de droit en matière d’assurance-vie. A
l’examen de ces deux avis il semblerait
que deux conditions cumulatives soient
nécessaires pour valider la mise en œuvre
de la procédure de répression des abus de
droit : la complicité du bénéficiaire (en
prouvant que la souscription ou les versements ont été faits par le bénéficiaire ou
une personne interposée) et la prévisibilité du décès du souscripteur au jour de
la souscription du contrat (en prouvant
l’absence d’aléa).
Etude de Daniel Faucher- JCP du 17
mai 2002 page 726
Assurance-vie : notaires et
assureurs sur la voie des
accords.
Il existe depuis plusieurs années des
divergences d’appréciation entre les
notaires et les assureurs concernant l’assurance-vie, ce qui peut poser des problèmes aux assurés. Un groupe de travail
s’est constitué pour pallier ces divergences. La première proposition concerne
les effets de l’acceptation par le bénéficiaire de l’assurance-vie, et la faculté de
rachat du contrat par son souscripteur. La
thèse majoritaire estime qu’après acceptation par le bénéficiaire, le souscripteur ne
peut plus exercer sa faculté de rachat. La
thèse minoritaire estime qu’aucun texte
légal ne stipule que l’acceptation
empêche le rachat. Il a été proposé par le
groupe de travail la solution suivante : sauf
renonciation expresse du souscripteur,
l’acceptation du bénéficiaire ne prive pas
le souscripteur de sa faculté de rachat.
Plusieurs autres divergences sont étudiées
par le groupe de travail, notamment la question d’atteinte à la réserve successorale.
Me DELFOSSE – Jeanne ROUSSEL Droit et Pat. N°106 - Juin 2002
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DROIT FISCAL
IMPOT SUR
LE REVENU
Investissement Méhaignerie
- réduction d'impôt
- déclaration commune
après mariage
Une personne célibataire a acheté un logement neuf, ce qui lui ouvrait droit à une
réduction d'impôt sur le revenu, telle que permise par la loi Méhaignerie de 1984. La
même année, cette personne se marie et
impute la totalité de l'avantage fiscal acquis
sur la déclaration commune. La Cour
Administrative d'Appel de Paris lui donne
raison en précisant que la déclaration personnelle de l'intéressé précédant le mariage ne
lui permettait pas «d'absorber la totalité de la
quote-part de réduction à laquelle celui-ci a
droit au titre de la première année». Cette
décision - contraire à la doctrine administrative - fait l'objet d'un pourvoi devant le
Conseil d'Etat.
CAA Paris, 11 octobre 2001 - Ministre
c/ Boutillot
DIVERS
Application du régime
des entreprises nouvelles
aux agents immobiliers
Le Conseil d'Etat a infirmé la position de
l'administration fiscale en admettant l'éligibilité des agents immobiliers au régime
d'exonération des entreprises nouvelles. Ce
régime prévoit une exonération totale ou
partielle d'impôt sur les bénéfices d'une
durée de cinq ans en faveur des entreprises
nouvelles créées dans certaines zones prioritaires d'aménagement du territoire.
CE, 29 avril 2002 req. N°234133 Feuillet rap. Fisc.-Soc. 2002, n°29
Conventions fiscales internationales :
notion de «biens immobiliers»
Selon le Conseil d'Etat, l'expression «biens
immobiliers» figurant dans les conventions
fiscales internationales désigne, au sens de
la législation fiscale française, les
immeubles par nature et non les
«immeubles par destination».
CE, 27 mai 2002, nº 125959
Succession de l'usufruitier
- don manuel
- enregistrement
- présomption de propriété
(article 751 du CGI)
La déclaration du don manuel, suivie de
l’enregistrement de l’acte la constatant,
est-elle de nature à faire échec à l’application, par l’administration fiscale, de la présomption de l’article 751 du Code Général
des Impôts ? Selon cet article, fait partie
de la succession de l'usufruitier tout bien
meuble ou immeuble lui appartenant en
usufruit à moins qu'il n'y ait eu donation
régulière consentie plus de trois mois
avant le décès.
Selon une réponse ministérielle, sera considérée comme donation régulière le don
manuel constaté dans un acte notarié dont la
date est antérieure de plus de trois mois au
décès ou dans un acte sous seings privés
enregistré plus de trois mois avant le décès
de l’usufruitier. Il en est de même pour le
don manuel déclaré au moyen de l’imprimé
n° 2735 dès lors que ce dernier aura été
déposé à la recette des impôts compétente
plus de trois mois avant le décès de l’usufruitier.
Rép. Defr. n°9, article 37544 page
636
REVENUS FONCIERS
Déficits fonciers résultant
d'une opération de restauration
immobilière
Ne sont pas déductibles du revenu global,
en tant que déficits fonciers, les dépenses
exposées par le propriétaire d'un immeuble
ayant fait l'objet de travaux exécutés dans le
cadre d'une opération de restauration immobilière lorsqu'il s'agit soit de travaux de
construction, de reconstruction ou d'agrandissement, soit de travaux qui en sont indissociables. Doivent être regardés comme des
travaux de construction ou de reconstruction
les travaux destinés à transformer un appartement à usage de bureau en un logement à
usage d'habitation dès lors qu'il n'est pas
établi qu'un appartement a été primitivement aménagé à usage d'habitation et que
cet aménagement a été maintenu lors de l'affectation à usage professionnel.
CE, 22 février 2002 n°214385, Cohen
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INSTRUCTIONS
ADMINISTRATIVES
RECENTES
Réduction d'impôt pour
investissements forestiers
L'article 9 de la loi d’orientation sur la forêt
(n°2001-602) du 9 juillet 2001 institue une
nouvelle réduction d'impôt au profit des personnes physiques qui, jusqu'au 31
décembre 2010, acquièrent des terrains en
nature de bois et forêts ou des terrains à boiser, ou bien acquièrent ou souscrivent des
parts de groupements forestiers ou de sociétés d'épargne forestière.
Ces personnes peuvent bénéficier d'une
réduction d'impôt égale à 25% du montant
de l'investissement retenu dans la limite
annuelle de 5 700 Euros pour une personne
célibataire, veuve ou divorcée, et de 11 400
Euros pour un couple marié soumis à imposition commune. En cas d'acquisition ou de
souscription de parts de sociétés d'épargne
forestière, l'investissement est en outre retenu dans la limite de 60% de son montant.
L'instruction du 6 mai 2002 (BOI n°5 B-1002) commente ces nouvelles dispositions.
Prestation compensatoire
et régime fiscal
L’article 2 de la loi de finance rectificative a
harmonisé le régime fiscal des prestations
compensatoires versées en totalité sous
forme de rentes qu’il s’agisse d’un divorce
contentieux ou sur requête conjointe. Ainsi,
quelle que soit la forme du divorce, les
rentes versées au titre de la prestation compensatoire sont déductibles pour celui qui la
verse et imposables selon le régime des pensions pour celui qui la reçoit.
En outre, ce même article 2 prévoit dans
l’hypothèse où la prestation est pour partie
versée sous forme de capital libéré dans les
12 mois du jugement et pour partie sous
forme de rente, que la réduction prévue à
l’article 199 octodecies du CGI (réduction
d’impôt de 25 % sur les sommes versées
dans la limite de 30 500 ) ne s’applique
pas à la fraction du capital, en revanche les
sommes versées à titre de rente restent
déductibles du revenu du débiteur et imposables pour le bénéficiaire.
Instruction du 25 avril 2002 - application de l’article 278 du Code Civil
–JCP du 17 mai 2002 page 702
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COPROPRIÉTÉ ET ORGANISATION JURIDIQUE
DES ENSEMBLES IMMOBILIERS
Décision d'assemblée générale
- demande d'annulation
- délai d'exercice de l'action
L'exercice de l'action en nullité d'une
décision de l'assemblée générale découle
de la délivrance de l'assignation au défendeur et non de son placement au secrétariat-greffe du tribunal. La Cour de cassation met fin à une controverse entre les
juges du fond et notamment la position de
la 23ème chambre B de la Cour d'Appel
de Paris. La demande en justice est donc
formée par assignation (avec signification
au défendeur) et non par le placement au
secrétariat-greffe.
Cass civ 15 mai 2002, n°00-22175,
n°856 P+B
LOT
Lot
- réserve d'un droit de construire
sur une partie commune
- délai
Dès lors que, selon le règlement de copropriété, le propriétaire d’un lot constitué du
droit d’utiliser une surface qualifiée de partie commune, s’était accordé à lui-même
dans ce règlement de copropriété dont il
était l’auteur, l’autorisation de construire sur
cette surface des bâtiments à usage d’habitation et de garage, cette autorisation, de
nature conventionnelle au sens de l’article
37 de la loi du 10 juillet 1965 était devenue
caduque, faute pour ce copropriétaire
d’avoir mis en œuvre l’autorisation accordée
dans les dix ans de l’entrée en vigueur de la
loi de 1965.
Cass civ 3ème 6 mars 2002 - Rép.
Defr. N°12-13, article 37577 page
941
Lots
- réunion
- conditions
Pour qu’un lot de copropriété s’incorpore à
un autre, il faut que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division aient été
modifiés en conséquence. Un copropriétaire
avait réuni matériellement deux lots en abattant la cloison puis revendu les 2 lots à deux
acquéreurs différents. Faute de modification
du règlement et de l’état descriptif de divi-
sion, les deux lots avaient conservé, en droit
leur existence distincte.
Cass civ 3ème 6 février 2002 - Rép.
Defr. N°12-13, article 37577 page 942
CHARGES DE
COPROPRIETE
Annulation des assemblées générales et paiement des charges
L’annulation des assemblées générales de
copropriétaires reste sans influence sur
l’obligation du copropriétaire de régler les
charges résultant du règlement de copropriété et la demande du copropriétaire en
restitution de l’indu doit être rejetée.
Cass civ 12 décembre 2001 - AJDI
Mars 2002
Vente à terme
- débiteur des charges
- vendeur
Dans le cadre d'une vente à terme dans le
secteur HLM, le vendeur demeure propriétaire des biens vendus jusqu'au complet
paiement du prix, qui peut n'intervenir
qu'après de longues années. Entre-temps, le
vendeur a établi un règlement de copropriété auquel les acquéreurs, devenus membres
du syndicat sans pour autant être copropriétaire, sont soumis. La société venderesse
avait prévu dans le règlement de copropriété que les débiteurs des charges seraient les
acquéreurs. Cette disposition ne repose en
fait sur aucun texte dérogatoire et est
contraire au principe selon lequel seuls les
copropriétaires sont débiteurs des charges.
C'est la société venderesse qui reste donc
tenue du paiement des charges envers le
syndicat. Solution inédite très favorable aux
acquéreurs.
Cass civ 29 mai 2002, n°00-17446 Dict. Perm. Gest. Immob. Bull. 329
ASSEMBLEE
GENERALE
Election du Président
- formalité substantielle
- délai de dix ans pour agir
Le procès verbal de l'assemblée générale
doit faire ressortir clairement les conditions
17
de désignation du président de l'assemblée.
A défaut, il n'y a pas de véritable «décision»
d'élection du président, et s'agissant d'une
formalité substantielle de la validité de
l'assemblée, la nullité de celle-ci peut être
demandée pendant dix ans. En effet, la prescription de deux mois vise uniquement les
actions en contestation des décisions de
l'assemblée générale. Le champ d'application de cette solution inédite devra être
précisé.
Cour d'Appel de Paris 7 mars 2002 Dict. Perman. Gest. Immob. Bull. 327
SYNDIC
Autorisation d'ester en justice
- précision de l'objet de la demande
L'autorisation d'agir en justice donnée par le
syndicat des copropriétaires au syndic doit
indiquer précisément les désordres dont il
est demandé réparation au nom de la copropriété. En l'espèce, l'autorisation se contentait de renvoyer à un rapport d'expertise,
préalablement transmis au conseil syndical,
pour connaître la nature des troubles. La
Cour de cassation a considéré que cette
lacune ne pouvait être comblée par la communication du rapport d'expertise.
L'habilitation n'a donc pas été jugée valable
au regard de l'article 55 du décret de 1967.
Cass civ, 12 juin 2002 n° 00-19824 Dict Perm. Gest. Immob. Bull. n°329
SYNDICAT DE
COPROPRIETE
Action personnelle
contre le constructeur
- interruption de la prescription
au bénéfice du syndicat
Lorsqu’un copropriétaire intente une action
contre le constructeur de l’immeuble, pour
des désordres affectant les parties communes lui causant un préjudice personnel,
l’interruption de la prescription qui s’ensuit
bénéficie également au syndicat de copropriété. Il s’agit en effet d’actions en réparation du même vice. Cet arrêt de la Cour de
cassation semble fixer une jurisprudence
jusqu’alors incertaine
Cass. Civ. 3ème, 20 mars 2002 – RDI
n°3 mai-juin 2002 p.239
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DROIT DES AFFAIRES
ARBITRAGE
Autonomie de la clause
d'arbitrage interne
En matière d'arbitrage interne, la clause
d'arbitrage est autonome par rapport au
contrat dans lequel elle est insérée, de
sorte qu'elle n'est pas affectée par une
éventuelle inefficacité du contrat sauf stipulation contraire. L'anéantissement d'un
contrat dans lequel est insérée une clause
d'arbitrage interdit désormais aux juges
étatiques de se prononcer sur le litige, sauf
dans l'hypothèse où les parties auraient,
dans une stipulation contraire, souhaité
lier le sort de la clause à celui du contrat.
Revirement de jurisprudence qui reprend
la solution adoptée en matière d'arbitrage
international.
Cass.2ème civ. 4 avril 2002 n°356 et
Cass.com. 9 avril 2002 n°839
BRDA 9/02 n°8
SOCIETE
Société en formation
- mandat donné à un associé
d'acquérir un fonds
- condition de la reprise
Justifie légalement sa décision une Cour
d’Appel qui, après avoir constaté que les
associés d’une société ont, à l’unanimité,
donné mandat à l’un des associés, par acte
séparé postérieur à la signature des statuts,
d’acquérir pour le compte de la société un
fonds artisanal précisément identifié, dont le
prix et les modalités de financement, par
recours à un emprunt, étaient déterminés
dans un document mentionné et annexé aux
statuts, décide qu’il résulte de ces constatations que l’engagement objet du mandat était
déterminé et que ses modalités étaient précisées. Elle en déduit que l’immatriculation
de la société avait emporté la reprise par elle
de l’acquisition du fonds litigieux faite pour
son compte par l’associé mandataire.
Cass com, 9 octobre 2001 - Rép. Defr.
n°9, article 37536 page 612
Société de multipropriété
- charges communes
- notion
L'associé d'une société dite de multipropriété est tenu de participer aux charges com-
munes et aux charges liées à l'occupation
du local, étant toutefois précisé qu'il n'a
pas à payer ces dernières s'il n'occupe pas
le local pendant la période où il en a la
jouissance (art 9 al. 2 et 3 - Loi 86-18 du 6
janvier 1986). Un décret qui n'est jamais
paru devait, aux termes de l'article 9, al. 1
de la loi, lister ces deux catégories de
charges.
La Troisième chambre civile de la Cour de
cassation vient de juger, qu'en l'absence de
ce décret, le règlement intérieur d'une
société avait légitimement inclus dans la
catégorie charges communes des frais correspondant à un «forfait loisir» négocié par
la société avec des prestataires de service
dès lors que ce forfait avait été réglé en
totalité par cette dernière indépendamment
de l'occupation réelle des locaux par les
associés.
Par conséquent, pour pouvoir réclamer le
paiement des charges à un associé qui n'a
pas occupé le local, la société doit établir,
par la production d'un décompte, que
celles-ci n'entrent pas dans la catégorie des
charges liées à l'occupation mais dans celle
des charges communes.
Cass. 3ème civ. 29 mai 2002 n°944
Merlot c/ SCI Résidence multivacances
Avoriaz
BRDA 12/02 n°7
GROUPEMENT
D'INTERET
ECONOMIQUE
Nullité des GIE
- effet de la codification
Avant d'être codifié à l'article L 251-5 du
Code de commerce, l'article 3-1 de l'ordonnance 67-21 du 23 septembre 1967 sur les
groupements d'intérêt économique (GIE)
précisait que le régime des nullités applicable à ces derniers était celui prévu aux
«articles 1844-12 à 1844-17 du Code civil».
Or l'article L 251-5 prévoit désormais que
sont applicables au GIE les «articles 184412 et 1844-17 du Code civil»
La Cour de cassation vient de préciser que
la codification n'a pas eu pour effet de modifier les dispositions d'origine de l'article 3-1
précité.
Ainsi, elle a jugé que le délai de prescription de l'action en nullité d'une décision de
l'assemblée générale d'un GIE était le délai
de trois ans prévu à l'article 1844-14 du
20
18
Code civil et non le délai de trente ans de
l'article 2262 de ce code.
CA Paris 26 février 2002 n°01-13451
3ème ch. A. - SA K2 c/ Baronnie es
quai
BRDA 9/02 n°5
BAIL COMMERCIAL
Soumission volontaire au
statut des baux commerciaux
- application de la totalité
du statut
Les parties peuvent décider de soumettre au
régime du statut des baux commerciaux un
bail normalement exclu de son champ d'application (Cass. 3ème civ 11 décembre
1996). Dans ce cas, la Cour de cassation
vient de préciser clairement que le choix du
statut emporte soumission à toutes les dispositions impératives de celui-ci parmi lesquelles figurent, outre les règles applicables
au congé, celles relatives notamment à la
révision du loyer, à la déspécialisation, au
droit au renouvellement, à la cession.
Arrêt de principe.
Cass. ass. Plén. 17 mai 2002 n°488
Caporal c/ Sté Groupe Ribourel
BRDA 11/02 n°9
Location à usage
commercial et d'habitation
- dirigeant de la société occupant
- sous-location interdite (non)
Un bailleur avait refusé le renouvellement
d'un bail commercial à une personne morale, au motif que l'occupation par le dirigeant
de la société d'un appartement faisant partie
d'un tout commercial, constituait une souslocation interdite. Après avoir relevé qu'une
personne morale ne peut pas, par elle-même
«habiter» bourgeoisement un appartement,
la Cour de cassation a jugé que la faculté
donnée à une société d'occuper à usage
d'habitation un appartement supposait
nécessairement l'autorisation d'en accorder
la jouissance à l'un des représentants personnes physiques. Par suite, la mise à disposition litigieuse ne constituait pas un motif
grave et légitime de non-renouvellement du
bail privant la société locataire de son droit
à indemnité d'éviction.
Cass.3ème civ. 23 mai 2002 n°866
SCI Patrimfrance c/ Sté Pierre Eté
BRDA 11/02 n°10
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DROIT BANCAIRE ET FINANCIER
Contrat de construction
de maison individuelle
- nature juridique de l'opération
- obligation de vérification (non)
Avant de proposer une offre de prêt, la
banque est tenue légalement de vérifier
que le contrat de construction individuelle
qui lui est soumis comporte les mentions
obligatoires légales. Cette obligation de
contrôle ne vise que la construction de
maison individuelle avec fourniture de
plan. Dès lors, la banque n'a pas à vérifier
la nature réelle de l'opération pour savoir
si elle doit ou non effectuer ce contrôle. En
l'espèce, une maîtrise d'œuvre adossée à
trois marchés d'entreprise maquillait un
contrat de construction de maison individuelle. La banque ne doit faire qu'un
contrôle formel de l'existence des mentions légales, sans faire l'analyse du
contrat, ni procéder au contrôle de sa légalité. Arrêt de principe qui apaise les
craintes des établissements financiers.
Cass com 9 juillet 2002 n°99-15650
- Dict perm. const. et urb. Bull 322
COMPTE BANCAIRE
Compte joint
- décès d'un co-titulaire
- fin du compte (non)
Le décès d'un co-titulaire d'un compte joint
ne met pas fin au fonctionnement du compte. Dans la mesure où un compte joint avait
continué de fonctionner sans opposition
après le décès de l'un des co-titulaires et en
l'absence de toute dénonciation de la
convention, la banque était fondée à effectuer, au vu d'un mandat comportant la seule
signature du titulaire survivant, un ordre de
retrait, même s'il était relatif à des fonds
indivis.
Cass civ 15 janvier 2002 - Revue de
droit bancaire et financier 2002, n°2
mars-avril, p.66
CARTE BANCAIRE
Carte bancaire défectueuse
- responsabilité de la banque
Titulaire d'une carte bancaire de paiement
international, une cliente en voyage à
l'étranger se voit refuser par un distributeur
automatique la possibilité de retirer de l'argent en raison du caractère illisible de sa
carte bancaire. La Cour d'Appel de Paris a
jugé, qu'en l'absence de preuve d'une faute
dans la conservation de la carte par son titulaire, la banque était responsable du dysfonctionnement constaté dès lors qu'elle a
fourni à son client une carte impropre à
l'usage à laquelle elle était destinée.
CA Paris, 11 mai 2001 - Contrat concurrence- consommation, 2002
n°4, Avril
CAUTIONNEMENT
Mode de preuve de l'information
annuelle des cautions
En vertu de l'article L.313-22 du Code
monétaire et financier, les banques sont
tenues d'informer annuellement la caution
lorsqu'elles concernent des crédits alloués à
une entreprise. L'inexécution de cette obligation emporte pour l'établissement de crédit la déchéance du droit aux intérêts au
taux conventionnel. Il n'appartient pas à la
banque d'apporter la preuve de la réception
des lettres informant la caution, les juges
devant indiquer les présomptions permettant de douter de leur envoi.
Cass civ 26 juin 2001 - JCP Gén. 13
mars 2002, n°11, II, jurisprudence, n°
10043
OBLIGATION
DE CONSEIL
Opérations immobilières
- échec d'un achat défiscalisant
- responsabilité (non)
La banque qui finance à la fois l'achat d'un
immeuble par le vendeur et l'acquisition du
lot du couple d'investisseurs, n'est pas responsable du préjudice subi par ces derniers
dans un programme dit de «micro-hôtellerie». Les investisseurs disposaient en effet
de tous les éléments d'information indispensables et leurs professions (expert-comptable et contrôleur financier) les mettaient
en mesure de comprendre le mécanisme de
l'opération et les risques en découlant.
CA Paris, 18 septembre 2001 Construction-urbanisme 2002 n°4
21
19
Investissement immobilier
- échec d'un achat défiscalisant
- responsabilité (oui)
Un établissement de crédit avait proposé à
des clients d'effectuer des investissements
immobiliers leur permettant de bénéficier
des avantages fiscaux de la loi Malraux.
L'opération avait donné lieu à des abus de
confiance et n'avait pas permis aux investisseurs d'obtenir les résultats financiers
escomptés. La responsabilité de l'établissement de crédit est retenue car, même en
qualité de simple intermédiaire, il devait
informer ses clients de ce qu'il n'exerçait
pas sa vigilance sur la société chargée de la
réalisation du projet immobilier.
CA Paris, 1er février 2002
n°1999/02437 - Dict. perm. Droit des
aff. Bull 572
LETTRE
D'INTENTION
Lettre d'intention
- approbation du Conseil
d'Administration
- obligation de moyen
La lettre d'intention par laquelle une
société-mère ne fait qu'affirmer la capacité
de sa filiale à faire face à ses engagements
envers une banque et qu'elle surveillera
la gestion de celle-ci ne contient qu'une
obligation de moyens et non de résultat. Le
fait qu'elle ait été soumise à l'approbation du
Conseil d'Administration n'a aucune importance quant à sa qualification.
CA Versailles 7 mars 2002 - BRDA
2002 n° 9 - 15 mai
Lettre de confort
- cautionnement (non)
- obligation de résultat (oui)
La lettre de confort rédigée par la sociétémère au profit de sa filiale en ces termes :
«Nous vous confirmons que nous veillerons
au bon déroulement de cette opération et
que nous ferons, envers vous, le nécessaire
pour la mener à bonne fin», ne s'analyse pas
comme un cautionnement mais comporte
une obligation de résultat.
Cass com 9 juillet 2002 - JCP Gén
2002, act n°31-35
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IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE
BAIL COMMERCIAL
Propriété des constructions
édifiées par le locataire
- résiliation anticipée due
à une expropriation
Le preneur reste propriétaire pendant la
durée de la location des constructions qu'il a
régulièrement édifiées sur le terrain loué.
Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir relevé qu'en application
de l'article 555 du Code civil le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la
clause d'accession insérée au bail prévoyant
que le bailleur deviendrait propriétaire desdites constructions ne pouvait jouer qu'à la
fin du bail et à défaut de renouvellement,
retient que la résiliation anticipée du bail
commercial du fait de l'expropriation ne
pouvait priver le locataire de son droit à
indemnité pour ces constructions.
Cass. 3e civ., 4 avr. 2002, Cne de L. c/
SA Éts H. : Juris-Data n° 2002-013795
Cession de bail
- garantie solidaire sur les loyers
- étendue
- bail tacitement reconduit
Lors d'une cession de bail commercial, la
clause de garantie solidaire donnée pour le
loyer est nécessairement limitée à la durée
du bail initial sauf dispositions expresses
contraires. Toutefois, si à son expiration, le
bail est tacitement reconduit, la clause de
garantie doit s'appliquer jusqu'à la fin de
tacite reconduction. C'est la différence avec
le bail renouvelé pour lequel le garant ne
peut être recherché, sauf clauses contraires.
Cass 5 juin 2002, n°00-20806 BRDA n°12/02 n°8
VENTE
Publication d'une annonce
- erreur de superficie
- publicité trompeuse
Le fait, pour un particulier, de publier une
annonce pour la vente d'un appartement
d'une superficie de 60 m2, alors que celuici mesure en réalité 52,57 m2, est constitutif du délit de publicité trompeuse. Pour
obtenir réparation, le demandeur doit prou-
ver l'existence d'un lien de causalité entre la
faute commise et le préjudice. Hors, il apparaît que la surface de l'appartement à vendre
n'avait pas été déterminante dans le choix
d'acquérir l'appartement, la promesse de
vente ne comportant aucune indication de
surface. Le demandeur n'aura donc droit à
aucun dommages intérêts.
CA Paris 3 juillet 2001 n°99-12345 RJDA 2002 - n°2-février
messe unilatérale soit soustraite à l’obligation d’enregistrement sous dix jours, il faudrait que cette promesse ne soit que l’une
des pièces d’une opération d’une autre nature et que cela constitue un tout indivisible.
Cass com 15 janvier 2002 - Rép Defr.
n°11, article 37558 page 765
PROMESSE
DE VENTE
Le jeu de la condition suspensive d'obtention de prêt, qui permet à l'acquéreur de se
désister d'un avant-contrat de vente si sa
demande de financement bancaire est refusée, connaît des limites. C'est à l'acquéreur
bénéficiaire de la condition suspensive de
financement prévue par l'article L. 312-16
du code de la consommation de démontrer
qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'avant-contrat de
vente. La Cour de cassation juge que cette
preuve n'est pas rapportée lorsque l'acquéreur se contente de communiquer ses trois
derniers avis d'imposition qui ne coïncident
pas avec la date de signature du compromis,
et des attestations de refus de prêt de
banques qui ne précisent pas les éléments
d'information qui leur ont été fournis pour
aboutir au rejet des demandes de prêt.
Cass. 1re civ., 7 mai 2002, nº 9917.520, nº 642 F-P
Indemnité d'immobilisation
- qualification de clause pénale (non)
L'arrêt rendu par la troisième chambre civile
de la Cour de cassation, le 30 avril 2002,
vient confirmer une solution classique tenant
à la délimitation de la qualification de clause pénale. Après avoir rappelé qu'aux termes
de l'article 1226 du Code Civil : «la clause
pénale est celle par laquelle une personne,
pour assurer l'exécution d'une convention,
s'engage à quelque chose en cas d'inexécution», l'arrêt en conclut logiquement que la
stipulation d'une indemnité d'immobilisation
dans une promesse unilatérale de vente, «qui
n'a pas pour objet de faire assurer par l'une
des parties l'exécution de son obligation, ne
constitue pas une clause pénale». Aussi l'indemnité d'immobilisation ne peut-elle faire
l'objet d'une révision judiciaire en application de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil
alors même que le montant de l'indemnité
serait manifestement excessif ou dérisoire.
Cass civ 30 avril 2002 - JCP Ed Not du
12 juillet 2002
Promesse unilatérale de vente
- enregistrement
- ensemble d'obligations réciproques
- lien de dépendance
Ayant relevé qu’une promesse de vente
constatée par acte sous seings privés ne
contenait pas d’engagement d’acquérir le
bien, une cour d’appel ne peut la soustraire
à la formalité de l’enregistrement, au motif
qu’elle figurait dans un accord comportant
un ensemble d’obligations contractuelles
réciproques, sans rechercher s’il existait un
lien de dépendance nécessaire entre ces
diverses obligations susceptible de modifier
les caractéristiques de la promesse de vente.
Selon la Cour de cassation, pour qu’une pro-
20
Condition suspensive d'obtention
de prêts et contenu de la preuve
des refus de prêt
BAIL D'HABITATION
Etat des lieux rédigé
en un seul exemplaire
- validité (oui)
- acte sous-seing privé(non)
Les actes sous seing privé qui contiennent
les conventions synallagmatiques ne sont
valables qu’autant qu’ils ont été faits en
autant d’originaux qu’il y a de parties ayant
un intérêt distinct. Un tribunal a jugé que
l’établissement d'un état des lieux dans un
unique acte détenu par le bailleur ôte à ce
document sa valeur probante sans que le
preneur ait besoin de rapporter la preuve
d’une éventuelle falsification. En statuant
ainsi, alors qu’un état des lieux établi contradictoirement par le bailleur et le preneur se
borne à constater une situation de fait, le tribunal a violé l’article 1325 du Code civil.
Cass. 3e civ., 23 mai 2002 ; B. c/ M. :
Juris-Data n° 2002-014439.
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CONSTRUCTION
Responsabilité du constructeur
- faute du maître de l'ouvrage
par immixtion
- compétence
Pour qu’un constructeur puisse être exonéré
de sa responsabilité en cas d’immixtion fautive du maître de l’ouvrage, il faut que celuici soit notoirement compétent.
Cass. Civ. 3ème, 6 mars 2002 – RDI
n°3 mai-juin 2002 p.236
GARANTIE DU
CONSTRUCTEUR
Garantie décennale
- mise en jeu (non)
- vices apparents acceptés à la
réception
Dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à construire, des désordres sont
apparus avant la livraison, et ces défauts ont
été signalés auprès du maître d’ouvrage lors
de la livraison. Aucune réserve n'a été posée.
La cour d’appel puis la cour de cassation ont
mis l'assureur décennal de l'entrepreneur
hors de cause, précisant que les désordres
ayant été signalés au maître d’ouvrage, et la
réception des travaux ayant été ainsi été
acceptée, la garantie décennale était alors
exclue puisque les vices n'étaient pas cachés.
Ces malfaçons relèvent de la garantie de
parfait achèvement.
Cass. 3ème civ. 4 avril 2002 - Droit et
patrimoine Hebdo - n° 430 – 12 juin
2002
CREDIT-BAIL
Défaut de publication
- inopposabilité aux tiers
- créancier représenté par
le liquidateur
Le contrat de crédit-bail immobilier d’une
durée supérieure à 12 ans doit être publié à
la conservation des hypothèques. A défaut,
ce contrat est inopposable aux tiers. La Cour
de cassation affirme dans cet arrêt que les
créanciers du crédit preneur représentés par
un liquidateur ne sont pas des tiers. Le
contrat de crédit bail non-publié leur est
donc opposable.
Cass. Com, 15 mai 2001. Rép Defr.
N°12 p. 836
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PUBLICITE
FONCIERE
Publicité
- principe d'antériorité
sauf fraude
Dans cet arrêt la cour de cassation rappelle
le principe classique de l’antériorité de
publicité en vertu duquel lorsque plusieurs
droits réels immobiliers concurrents ont été
conférés sur le même bien, préférence est
donnée au premier publié.
Cette règle est toutefois écartée lorsque la
personne qui a publié la première l’a fait
frauduleusement, le seul fait d’avoir eu
connaissance de la cession antérieure est
constitutif de fraude.
Cass. Civ 3è, 20 février 2002. Rép
Defr. N°12 p. 839
Signature de plusieurs
mandats sans exclusivité
- droit à commission
pour l'agent qui a effectivement
conclu l'affaire
Lorsqu'une personne a donné à plusieurs
agences un mandat non exclusif de vente,
elle n'est tenue de payer une rémunération
qu'à celle de l'entremise de laquelle l'opération a été effectivement conclue, et cela
même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier. Ce dernier peut éventuellement obtenir
des dommages intérêts s'il prouve une faute
du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente. Principe rappelé par deux
arrêts du même jour.
Cass civ 9 juillet 2002 n°00-13410 et
n°01-00627 - Dict. Perm. Gest. Immo
Bull n°330
SERVITUDE
Servitude
- empiétement
- prescription acquisitive (non)
Une servitude n’est qu’une charge grevant le
fonds servant. Elle ne peut conférer le droit
d’empiéter sur la propriété d’autrui et ne se
confond pas avec cette notion d’empiètement qui permettrait à l’occupant d’acquérir
la propriété aux termes de trente années
d’occupation.
Civ.3, 27 juin 2001 Société les frégates
/ Epoux Brec et autres, RDI n°2, 141
AGENT IMMOBILIER
Commission
- versement
- personne mentionnée
dans l'engagement des parties
L'agent immobilier, qui détient un mandat
de vente, ne peut recevoir de commissions
d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le
mandat ou l'engagement des parties. Le
mandat de vente mentionnait bien, en l'espèce, que la commission serait à la charge
de l'acquéreur mais le contrat de vente ne
le mentionnait pas. La signature d'un bon
de visite mentionnant que l'acquéreur
avait été informé de la clause du mandat
ne peut suppléer à cette carence.
L'acquéreur est donc en droit de refuser de
régler la commission.
Cass civ. 3 avril 2002 - Juris-Data
n° 2002-013784
21
DIVERS
Action en revendication
- empiétement
- prescription extinctive (non)
L'action en revendication n'est pas
susceptible de prescription extinctive.
L'empiétement d'une construction sur une
propriété voisine ayant duré plus de trente
ans peut être sanctionné par l'exercice de
l'action en revendication. En effet, la propriété ne se perdant pas par le non-usage,
cette action n'est pas susceptible de prescription extinctive.
Cass civ 5 juin 2002 n°00-16077
Sort des frais d'établissement d'état des lieux par
un agent immobilier
En pratique, il n’est pas rare que les frais
d’agence pour l’établissement de l’état des
lieux fasse l’objet d’une répartition entre le
bailleur et le locataire. L’auteur conteste la
légalité de cette pratique en s’appuyant
sur le caractère d’ordre public de la loi du
6 juillet 1989 qui interdit d’aggraver les
obligations des locataires.
- AJDJ – n°7-8/2002 p.497 – Point
de vue de David TATE
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ENVIRONNEMENT
Permis de construire
- opposabilité d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles
Un maire ne peut refuser une demande de
permis de construire, déposée après l'annulation juridictionnelle d'un premier
refus, sur le fondement d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles
approuvé postérieurement à la décision
annulée.
Le Conseil d'État constate que les PPR ont
«pour objet et pour effet de délimiter des
zones exposées à des risques naturels à
l'intérieur desquelles s'appliquent des
contraintes d'urbanisme importantes s'imposant directement aux personnes
publiques et aux personnes privées». Ils
constituent donc bien des documents
d'urbanisme, nonobstant le fait qu'ils
valent servitudes d'utilité publique lorsqu'ils sont approuvés en application de
l'article L. 562-4 du Code de l'environnement. Ainsi, les PPR sont inopposables au
pétitionnaire bénéficiaire de l'annulation
d'un précédent refus de permis de
construire.
CE, 12 juin 2002, nº 244634, Préfet
de la Charente-Maritime
Le Moniteur des travaux publics
n°5146 du 12 juillet 2002, page 59
POLLUTION
Personnes responsables
de la remise en état du site
La Cour administrative d’appel de Marseille
a rejeté le recours dirigé contre les mesures
de remise en état d’un crassier de boues
rouges provenant d’une usine de traitement
de la bauxite (extraction d’aluminium), qui
avaient été mises à la charge de l’ancien
exploitant.
Pour contester le bien-fondé de sa mise en
cause, l’ancien exploitant soutenait d’une
part que d’autres exploitants lui avaient succédé sur le site et d’autre part qu’un établissement public d’aménagement, acquéreur
du site (en 1976), devait être de ce fait regardé comme exploitant.
Sur le premier point, après avoir apprécié que
les risques de pollution (résultant de l’existence même des boues rouges) devaient être
regardés comme se rattachant directement à
l’activité industrielle de l’ancien exploitant, la
Cour a considéré que l’activité d’extraction
des boues rouges exercée après la cessation
des apports par une autre société différait de
l’activité d’entreposage, et que dès lors, il n’y
avait pas eu de substitution d’exploitant. Il en
était de même s’agissant de l’exploitation
actuelle, sur le site, d’une décharge municipale et de deux centrales à béton.
Sur le second point, il a été rappelé que
l’établissement public ne pouvait, en sa
seule qualité de propriétaire du terrain
d’emprise, se voir imposer la remise en état,
et que le propriétaire n’aurait pu être regardé comme le détenteur du site qu’à défaut
d’exploitant présent et solvable, ce qui
n’était pas le cas en l’espèce.
CAA Marseille, 5 mars 2002, n0
98MA00654, Société Alusuisse Lonza
France
Code permanent Envir. et nuis., bulletin 299, juin 2002, p. 4823
Vente d’un terrain pollué
- limites de l’obligation d’informer
- installation classée
- vice caché
- clause de non garantie
L’article 1643 du Code civil stipule que le
vendeur «est tenu des vices cachés, quand
même il ne les aurait pas connus, à moins
que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera
obligé à aucune garantie». Or, en l’espèce,
une société avait vendu à une autre une
friche industrielle dont le sous-sol se trouvait être pollué, du fait de l’activité du précédent occupant. Le contrat était toutefois
assorti d’une clause de non garantie des
vices cachés s’appliquant à la pollution du
terrain, acceptée par l’acheteur. La société
pouvait s’en prévaloir, même si elle connaissait le risque de pollution créé par l’activité
exercée par la société qui occupait précédemment le terrain. Rien ne prouvait en
effet que le terrain ait été effectivement pollué, or seule la connaissance par le vendeur
de l’existence effective d’un vice, et non
d’une simple éventualité, prive d’efficacité
la clause de non garantie des vices cachés.
Si l’article 1602 du Code civil fait peser sur
le vendeur une obligation d’information, la
société qui achète un tel bien ne peut cependant se prévaloir d’un défaut d’information
si rien ne prouve que la société vendeuse
savait que le terrain était pollué et si elle n’a
rien dissimulé des éléments susceptibles de
révéler un risque de pollution.
Cass civ. 3ème ch., 19 décembre
2001, n° 00-12022
Le Moniteur, 2002, n0 5135, 26 avril,
Jurisprudence, p. 93
22
20
INSTALLATIONS
CLASSEES
Notion d'installation
- sites distincts
- unité économique
L'exercice simultané par un même exploitant
de plusieurs activités classées sur des sites
différents est sans incidence sur le classement de chacune de ses activités. C'est en ces
termes de principe qu'est rejeté le recours
dirigé contre des récépissés de déclaration de
porcheries, distantes entre elles de quelques
kilomètres, et dont il était soutenu qu'elles
constituaient en réalité, de par leur complémentarité fonctionnelle et leur même exploitant, une seule unité économique.
TA de Limoges, 23 mai 2002, n°001280, Association Eaux et Terres du
Berry c/ Préfet de l'Indre
Modifications et extensions
- nécessité d’une nouvelle autorisation
Le tribunal administratif de Rouen énonce
que lorsque est implantée, sur le site d’une
installation déjà autorisée, une nouvelle installation elle-même soumise à autorisation, le
préfet ne peut se borner à édicter un arrêté
complémentaire pris sur le fondement de l’article 18 du décret du 21 septembre 1977, mais
il doit instruire une nouvelle demande d’autorisation relative à la nouvelle installation.
TA Rouen, 25 avril. 2002, n0 012795. Association Écologie pour le
Havre c/ préfet de la Seine-Maritime
Interruption pendant deux ans
- appréciation stricte de la
caducité de l’autorisation
Une activité d’exploitation de carrière très
réduite, voire nulle, ne permet pas de
constater la caducité d’une autorisation.
Seul un défaut total d’exploitation de la carrière ou, le cas échéant, la réalisation de travaux dans le seul but d’échapper aux dispositions de l’article 24 du décret du 21 septembre 1977, sont de nature à emporter la
caducité de l’autorisation.
CE, 17 mai 2002, n° 235062 et
235290. Code permanent Envir. et
nuis., bulletin 299, juin 2002, p. 4822
Doc pdf sept 2002
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DROIT PUBLIC
Réalisation d’équipement public
- VEFA
- conditions de recours
pour les collectivités locales
La Cour administrative d'appel de
Bordeaux admet le recours à la vente en
l'état futur d'achèvement (VEFA) pour la
réalisation, par la communauté urbaine de
Bordeaux, d'un parc public de stationnement. Cet arrêt est le premier rendu après
l’arrêt du Conseil d’Etat «Région Midi
Pyrénées» et l'avis du Conseil d'Etat du
31 janvier 1995. La Cour précise que le
contrat de VEFA ne constitue pas un marché de travaux irrégulièrement conclu dès
lors que le contrat n’a pas pour objet la
construction d’un immeuble que la
Communauté Urbaine aurait conçu en
fonction de ses besoins propres et selon les
caractéristiques qu’elle aurait elle-même
définies et que la vente ne concernait
qu’une partie d’un ensemble immobilier
sur l’édification duquel la Communauté
Urbaine n'exerçait aucun contrôle ni
surveillance particulière.
CAA Bordeaux (2ème ch), 19 mars
2002, Communauté urbaine de
Bordeaux, n° 97BX01384, Mme
Viard, Rapp. – M. Rey, C. du G.
MARCHES PUBLICS
Marché à forfait
- nombreuses modifications
- dénaturation
Un marché à forfait a été l’objet de modifications résultant de onze avenants.
L’entrepreneur exerce une action en paiement en raison des bouleversements de
l’économie du contrat. Il a été jugé que la
nature, le coût et l’ampleur des modifications ont fait perdre à ce marché sa nature
forfaitaire justifiant l’action en paiement de
l’entrepreneur.
Civ.3, 20 mars 2002, Société Centre
Commercial du Triangle des Gares / Sté
Barbot
Dict.Perm.Urban Const, Bull 321, 1420
Régie intéressée
- Marché public
- Délégation de service public
Un contrat de régie intéressée ne constitue
pas une délégation de service public dès lors
que le cocontractant de la personne
publique n’encourt que des risques limités
et que l’intéressement prévu dans le contrat
n’était pas de nature à rendre la rémunération «comme substantiellement assurée par
les résultats de l’exploitation».
TA Besançon, ordonnance 26
novembre 2001, Sté Gesclub c/
Communauté de communes du Val de
Morteau, n° 01-1800
AJDA, avril 2002, page 338
Droit communautaire
- marchés situés en dessous
des seuils
- règles applicables
Les marchés situés en dessous des seuils
fixés par les directives européennes doivent
également respecter les règles du Traité et
notamment l’article 28. Ainsi, ils ne peuvent
pas comporter des clauses exigeant pour
l’exécution du marché, l’utilisation d’un produit ou d’une marque déterminée si cette
clause n’est pas accompagnée de la mention
«ou équivalent».
CJCE, ord. 3 décembre 2001, Bent
Mousten Vestergaard, aff. C-59/00
Droit administratif – mai 2002, page 21
Marché public
- dérogation à un CCAG
en cours d’exécution du contrat
Les parties à un marché public peuvent
librement déroger à un CCAG auquel elles
se sont référées par un accord conclu en
cours d’exécution du contrat.
CE 25 mars 2002, Sté GRMInternational – Sté GTM-Réunion :
Juris-data n° 2002-063587
Droit administratif - mai 2002, page 22
Contrats de mobilier urbain
- qualification de marchés publics
Un contrat de mobilier urbain, par sa nature et par son objet, qui comporte la réalisa-
21
25
23
tion et la fourniture de prestations de services pour le compte de la collectivité locale entre dans le champ d’application du Code
des marchés, même si les prestations fournies ne donnent pas lieu directement au versement d’une rémunération par la commune.
Les avantages consentis par cette dernière
du fait d’une part, de l’autorisation donnée à
l’entreprise d’exploiter à titre exclusif, une
partie des surfaces offertes par le mobilier
urbain à des fins publicitaires et, d’autre
part, de l’exonération de tout versement de
redevance pour occupation du domaine
public, doivent être regardés comme représentant le prix acquitté par la commune en
contrepartie desdites prestations.
CAA Paris 26 mars 2002, Sté JC.
Decaux, n° 97PA03073 et 01PA00232
AJDA, juin 2002, page 519
Contrats de services
- droit communautaire
- association
- contrat in house
Un contrat par lequel, la Communauté
Urbaine confie à une association la confection d’un plan de déplacement urbain ne
constitue pas un «contrat in house» parce
qu’il ressort des pièces du dossier que la
communauté urbaine de Bordeaux n’exerce
pas sur l’association un contrôle analogue à
celui qu’elle exerce sur ses proposes services. Notamment, cette dernière peut procéder en vertu de ses statuts à des études
pour des collectivités publiques, des établissements publics ou même des particuliers
tant en France qu’à l’étranger. Elle constitue
ainsi une entité distincte de la Communauté
Urbaine.
CAA Bordeaux 19 mars 2002 Teisseire,
DA juillet 2002, n° 123
A LIRE
Nous invitons nos lecteurs à lire l'article de
Michèle Raunet et Julien Bernard.
"Une commune peut-elle encore vendre
des terrains à l’euro symbolique ou à un
prix inférieur aux conditions du marché à
une entreprise pour attirer des emplois sur
son territoire ?" en page 10 et 11 de ce
présent Bulletin.
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DROIT PUBLIC (suite)
COLLECTIVITES
LOCALES
DOMAINE PRIVE
DOMAINE PUBLIC
Liberté du commerce
et de l’industrie
- liberté d’entreprendre
- référé-liberté
Contrat de cession
- procédure facultative
de concours
- illégalité de l’exclusion
d’un candidat décidée en méconnaissance du règlement de
concours
Lors d’un référé à propos de l’exercice par une commune du droit de
préemption sur des terrains loués à
une société qui y exerçait une activité de crémation animalière, le
Conseil d’Etat a jugé que l’exercice
du droit de préemption n’affecte ni
le droit de bail dont est titulaire
cette société, ni l’autorisation
qu’elle a obtenue au titre de la
législation sur les installations
classées et qu’ainsi la délibération
litigieuse ne peut être regardée
comme portant une atteinte grave à
la liberté du commerce et de l’industrie qui est composante de la
liberté fondamentale d’entreprendre. A contrario, une atteinte
grave à cette liberté pourrait justifier la mise en œuvre des dispositions de l’article
L. 521-2 du Code de justice
administrative.
CE ord, 12 novembre 2001
Commune de Montreuil-Bellay
DA février 2002, p. 35.
Le juge considère qu’à partir du moment
où l’Etat décide d’établir un règlement de
consultation pour procéder à la vente et
l’aménagement d’un terrain appartenant à
son domaine privé, il est lié. Il ne peut
donc exclure légalement de la consultation des sociétés ayant respecté les règles
de la consultation.
CAA Paris 20 novembre 2001,
Société Unibail et Gelabert, n° 9803301
BJCP, n° 22, page 243
Pose d'une canalisation
- sous-sol d'un particulier
- emprise irrégulière
Cet arrêt rappelle qu’une opération de
travaux menée par une commune, consistant en la pose d’une canalisation dans le
sous-sol d’une parcelle appartenant à un
particulier, constitue une emprise irrégulière à défaut soit d’accord amiable avec
les propriétaires, soit de mise en œuvre
d’une procédure d’expropriation pour
cause d’utilité publique, soit de l’institution de servitude d’utilité publique.
CE 8 mars 2002, Commune d’Arlos,
Le Mon. 31 mai 2002, p. 79
Moderniser les sociétés d’économie mixte
Les auteurs font un point sur les nouveautés en
matière de SEM introduites tant par la loi du 15
mai 2001 sur les nouvelles réglementations économiques (NRE) que par la loi du 2 janvier 2002 tendant à moderniser le statut des SEM locales.
Paul Lignières et Karine Marciano
Droit administratif – avril 2002, page 37
La réforme de l’intercommunalité :
quelles perspectives pour les agglomérations urbaines ?
La loi Chevènement a connu un vif succès.
Notamment de nombreuses communautés d’agglomération ont été créées. L’auteur examine l’application de cette loi sous trois aspects : les compétences,
les périmètres et les institutions. Gérard Marcou
AJDA, avril 2002, page 305
Les six armes contentieuses contre
les marchés illégaux
L’auteur dresse la liste de l’ensemble des recours
susceptibles d’être intentés contre les marchés
publics illégaux. Il recense six types de recours
possibles. Patrice Cossalter
Le Moniteur, 12 avril 2002, page 86
Délégations de service public : le
contrôle des chambres régionales
des comptes en pratique
Cet article est particulièrement instructif puisqu’il
rappelle la nature du contrôle des chambres régionales des comptes et le type d’observations que ces
organismes financiers formulent lorsqu’ils analysent les contrats de délégation de service public.
Jean-Luc Bœuf et Martine Texier
BJCP, n° 20, page 10
- CHEUVREUX INFO Pour obtenir la copie d’un texte réglementaire
ou d’une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin
Rémy NERRIERE - Tél : 01 44 90 14 33 •
21
25
24
[email protected]
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URBANISME ET AMÉNAGEMENT
Permis de construire
- absence de retrait
- PC modificatif
Un arrêté retirant un permis de construire
et délivrant un autre permis identique au
premier sauf sur un point ne vaut pas
retrait du premier permis, mais doit être
regardé comme un simple permis modificatif. En conséquence, le juge des référés
ne pouvait pas considérer que la demande
de suspension du permis initial avait
perdu son objet et en conséquence prononcer un non-lieu à statuer.
CE 6 mars 2002, Mme Besombes, n°
238478
Construction-Urbanisme – juin 2002,
page 22
normalement applicable dans la zone.
CE 21 décembre 2001, Société
immobilière pour l’automobile et la
mécanique, n° 179211,
M. Pignerol, Rapp. – Mme Roul, C. du G.
BJDU, 2/2002, page 93 - RDI n°3
mai-juin 2002 p.253
Loi Littoral
- bande des 100m
- zone NA
La Cour administrative d’appel considère
qu’il n’est pas possible de prévoir une zone
NA dans la bande des 100m, même si le
règlement de la zone prévoit l’inconstructibilité de cet espace.
CAA Nantes (2ème ch) 13 novembre
2001, Commune de GrandcampMaisy (Calvados), n° 00-1526,
M . Billaud, Rapp. – M. Lalauze,
C. du G. BJDU, 2/2002, page 85
FISCALITE
DE L’URBANISME
Versement pour dépassement
du plafond légal de densité
- transfert du permis de construire
- redevable.
En cas de transfert du permis de construire,
le nouveau titulaire devient redevable du
versement pour dépassement du plafond
légal de densité, dont il est le débiteur
principal.
SCI Résidence du hameau, 1ère ch B,
16 mai 2002, n° 98PA00772
Lettre de la Cour Administrative
d’Appel de Paris, n° 43, juin 2002,
page 4
CONTENTIEUX DE
L’URBANISME
Certificat d’urbanisme
- procédures de référé
- condition d’urgence
- appréciation
Le certificat d’urbanisme négatif lorsqu’il
prive le pétitionnaire de la possibilité de
vendre ses terrains crée une situation d’urgence justifiant sa suspension au titre de
l’article L. 521-1 du Code de justice administrative.
CE 5 décembre 2001, Commune de
Contes, req. n° 237189
BJDU – 1/2002, page 60
POS / PLU
Le POS peut-il prévoir pour
les bâtiments existants un COS
supérieur à celui normalement
applicable ?
Un POS ne peut légalement prévoir la
possibilité de majorer de 10% la surface
hors œuvre nette des constructions
existantes qui dépassent d’ores et déjà le
c o e fficient d’occupation des sols
FINANCEMENT DE
L’URBANISME
Programme
d’aménagement d’ensemble
- notion
Ce jugement du tribunal administratif
constitue un exemple intéressant de PAE
irrégulier. Il a en effet considéré, que ne
21
25
constitue pas un programme d’aménagement
d’ensemble, un programme de travaux
consistant en la création d’une voie départementale entre deux carrefours et de voies
communales adjacentes, et la réalisation de
l’assainissement au fur et à mesure des
besoins induits par les constructions à usage
d’activité.
TA Versailles 23 octobre 2001, SCI
Jeancel c/ Département des Yvelines,
req. n° 96-1814 et n° 96-1819
BJDU – 1/2002, page 67
LOTISSEMENT
Rectification de limites
entre deux lots :
confirmation de l’exigence d’un
accord préalable des colotis
- rectification de limite
- L. 315-3
- lot
- lotissement
Toute rectification de limite entre deux lots
contigus d’un lotissement, qu’elle intervienne par la voie d’une vente, d’un échange ou
par un autre moyen, et quelle que soit la
superficie de la bande de terrain concernée,
suppose l’accord préalable d’une majorité
qualifiée de colotis ainsi qu’un arrêté modifiant le cahier des charges.
Cass. 3ème civ., 19 février 2002,
Lamothe c/ Gastalidi, n° 280 F-D
Construction-Urbanisme - juin 2002,
page 22
Vente du lot
- opposabilité des restrictions
au droit de propriété
- acte de vente
On est censé avoir stipulé pour soi et pour
ses ayants cause, à moins que le contraire ne
soit exprimé ou ne résulte de la nature de la
convention. Les restrictions au droit de propriété des colotis ne s’imposent à
l’acquéreur du lot qu’à la condition qu’elles
soient mentionnées dans l’acte de vente ou
qu’il soit établi que l’acquéreur en a eu
connaissance et y a consenti.
Cass civ 3ème, 23 janvier 2002 Rép.
Defr. N°12-13, article 37577 page 936
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URBANISME ET AMÉNAGEMENT
PERMIS DE
CONSTRUIRE
Demande de permis modificatif
et justification d'un titre
l'habilitant à construire
Aux termes de l’article R. 421-1 du Code de
l’urbanisme, seul le propriétaire, son mandataire ou une personne justifiant d’un titre
l’habilitant à construire peut déposer une
demande de permis de construire. Le
demandeur d’un permis modificatif doit justifier d’un titre à cette occasion, même s’il
avait déjà justifié cette qualité lors de la
demande du permis initial.
CE 8 mars 2002, M. Bréault, n°
215190, Mme Laigneau, Rapp. – M.
Austry, C. du G.
BJDU, 2/2002, page 115
Consultation par Damien
Dutrieux sur l’opposabilité
des conditions contenues dans une
D.I.A
La question était de savoir si toutes les
clauses contenues dans une déclaration
d'intention d'aliéner (DIA) ou dans un
document clairement annexé à la DIA sont
opposables au titulaire du droit de préemption, même dans l’hypothèse où la
clause à pour effet d’empêcher le titulaire
du droit de réaliser son projet.
L’opposabilité de ces clauses a été rappelée à plusieurs reprises par les tribunaux,
néanmoins qu’en est-il lorsque la clause
rend impossible le projet pour lequel le
bénéficiaire a exercé son droit de préemption. En l'espèce, il s'agissait d'une clause
de non concurrence qui rendait impossible
l'objectif de la mairie qui était de conserver un commerce alimentaire. Monsieur
Dutrieux précise que le contenu de la DIA
lui sera opposable dans son intégralité
dans l’hypothèse où le bénéficiaire préempte aux prix et condition de la DIA, qui
est assimilée à une offre de vente.
JCP du 17 mai 2002 page 708
Indivision perpétuelle et forcée
- notion d’unité foncière
Le Conseil d’Etat juge qu’une parcelle en
pleine propriété et une parcelle limitrophe
en indivision forcée constituent ensemble
une même unité foncière. Ainsi, pour l’appréciation des règles du POS/PLU relatives
à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, ces dernières
sont situées à l’extérieur de cet ensemble.
CE 8 mars 2002, Société civile immobilière Telemark, n° 226631, Mle
Robineau, Rapp. – M. Austry, C. du G.
BJDU, 2/2002, page 121
Nouveau droit de l’urbanisme - Les POS ne sont
pas devenus des PLU
La discussion sur le point de savoir comment il faut désormais appeler les POS est
de nouveau relancée par l’article de P.
Hocreitère. Pour lui, il ne fait aucun doute
que les POS ne sont pas devenus des PLU.
A la lecture des nouvelles dispositions du
Code de l’urbanisme, la situation ne paraît
pas aussi limpide.
P. Hocreitère,
Le Moniteur, 28 juin 2002, p. 82
Preuve de la continuité
de l’affichage du permis de
construire sur le terrain
Le bénéficiaire d’un permis de construire
doit faire la preuve que le permis a été affiché sur le terrain conformément aux prescriptions de l’article R. 421-39 du Code de
l’urbanisme. En revanche, il appartient au
juge d’apprécier la continuité de l’affichage
en examinant l’ensemble des pièces qui
figurent au dossier qui lui est soumis et en
particulier la valeur probante des attestations contradictoires qui peuvent être produites par les parties.
CE 25 mars 2002, M. et Mme Antson,
n° 219409 et n° 219353
Le Moniteur, 31 mai 2002, page 79
Reconstruction d'un bâtiment
détruit après sinistre et permis de
construire
Le nouvel article L.111-3 du Code de l’urbanisme issu de la loi SRU autorise la
reconstruction à l’identique d’un bâtiment
détruit par un sinistre, dès lors qu’il a été
régulièrement édifié. Le Conseil d’Etat précise que cette disposition ne dispense par le
propriétaire de la délivrance d’un permis de
construire.
Conseil d’Etat 20 février 2002 - RDI
n°3 mai-juin 2002 p.256
26
La mise en compatibilité
des SCOT et des PLU
- démocratie de proximité
- nouvelles zones d’urbanisme
L’auteur fait le point sur les modifications
apportées par la loi du 27 février 2002 à la
loi SRU. Cette loi crée notamment un
régime de mise en compatibilité des documents des SCOT et des PLU en cas de
projets déclarés d'intérêt général.
Laurent Ducroux
Le Moniteur, 7 juin 2002, page 88
La Loi Littoral devant
les Cours Administratives
d’Appel
Cet article fait un point tout à fait intéressant sur l’état de la jurisprudence des
cours administratives d’appel sur les
principales notions de la loi littorale ;
notions d’espaces urbanisés, d’espaces
remarquables...
Lilian Benoit, Evelyne Coënt-Bochard,
Pierre Larroumec.
AJDA, juillet août 2002, p. 600
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LES INDICES
INDICES BOURSIERS
CONSOMMATION
Au 27 Aoû 2002
Indice Immobilier :
Indices des prix à la consommation (sources : INSEE)
Juillet 2002
Variation en %
Ens. des ménages :
Ens. des ménages :
Hors Tabac
Ménages urbains :
Ménages urbains
Hors tabac
:
(code Sicovam : 350939)
105,9
mensuel : 0
105,5
106,1
mensuel : 0
annuel : +1,4
mensuel : - 0,1 annuel : +1,8
105,5
mensuel : - 0,1 annuel : +1,5
TAUX MONÉTAIRES
Taux de Base Bancaire
Au 15/10/2001 :
6,60%
Taux d'intérêt légal
Pour 2002:
4,26 %
Argent au jour le jour (T4M)
Août 2002 :
3,2981 %
annuel : +3,12
Indice coût de la construction (sources : INSEE)
1 er trim. 2002
Variation Variation Variation
sur 1 an
sur 3 ans
sur 9 ans
1159
+3,02%
Moyenne associée
des 4 derniers trimestres
1145,75
+8,22%
- 23,04 %
CAC 40 :3559,15
Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01)
Avril 2002
Variation en %
mensuel : +0,53
- 2,07 %
1046,23
annuel : +1,6
CONSTRUCTION
611,9
Variation depuis le 01/01/02
Variat. annuelle
CROISSANCE
PIB :
+13,41%
1998 : +3,4%
2000 : +3,6%
1999 : +2,9%
2001 : +1,8%
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
+3,36%
1998
1999
2000
2001
CONJONCTURE
Confiance des ménages et achat immobilier
Il existe une forte corrélation entre l'achat d'un logement et l'indice d'opinion
des ménages tel qu'il est déterminé par l'INSEE (voir le tableau n°1). La baisse de l'évolution des prix constatée depuis le début de l'année était annoncée
depuis quelques mois par la baisse de la confiance des ménages qui tend
aujourd'hui à se stabiliser dans des valeurs négatives (voir tableau n°2).
En bref
Confirmation du ralentissement de la
construction
Au 31 juillet 2002, les autorisations de
logements étaient en recul de 1,2% sur
trois mois, et de 1,7% sur un an, selon les
dernières statistiques du ministère. La
maison individuelle enregistre pour la
seconde fois de moins bonnes performances que le logement collectif. La baisse des permis de construire de bureaux est
aussi confirmée : sur trois mois, la chute
est de 22,5% et sur un an, la baisse atteint
14,7%. En 2001, ce secteur avait fortement progressé (+8,2%) et avait été le
moteur de la croissance de la construction.
Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1991 - début 2002)
5
10
Evolutions des prix des logementsanciens à Paris au m2
4
5
Confiance des ménages - Indice INSEE
3
0
2
-5
1
- 10
0
- 15
-1
- 20
-2
- 25
-3
-4
- 30
-5
- 35
Un marché de l'ancien dynamique
Au cours du 2ème trimestre 2002, la
FNAIM mentionne que le marché de l'ancien a fait preuve d'un dynamisme marqué. L'année 2002 devrait donc enregistrer une nouvelle hausse des transactions
dans l'ancien. Ce secteur profite plus aux
maisons individuelles dont le portefeuille
disponible a progressé de 17,1%. Cette
évolution est évidemment à replacer dans
le contexte du ralentissement de la hausse
des prix (voir tableau de gauche).
- 40
-6
1991
92
93
94
95
96
97
98
99
2000
2001
Confiance des ménages (Juil. 2001 - Jjuil. 2002)
Opportunité d’acheter
Capacité future à épargner (échelle de gauche)
Indicateur résumé opinion des ménages
15
10
0
-5
5
0
- 10
-5
- 15
- 10
- 15
Bonne tenue du marché parisien
Le marché immobilier parisien résiste aux
incertitudes économiques, affichant une
progression de son activité et des prix (voir
- 20
- 20
- 25
juil 01
sept. 01
nov. 01
janv. 02
mars. 02
mai 02
juil. 02
- 25
© Etude CHEUVREUX
27
page suivante). La Chambre des Notaires
de Paris estime néanmoins que les sommets sont quasiment atteints et qu'une
stagnation pourrait se dessiner prochainement. Cette bonne tenue du marché s'explique par le bas niveau des taux d'intérêts, l'allongement de la durée de remboursement des crédits bancaires et la
pénurie d'offres locatives. On constate un
déplacement de la clientèle de la capitale
vers la grande couronne, où les prix ont
moins progressé au cours des dernières
années que dans Paris.
Concernant le marché des bureaux en Ilede-France, il devrait rester dynamique
selon le cabinet Atis Auguste-Thouard du
fait d'une hausse de l'offre et de la demande sans risque de sur-offre grâce à une
diminution des permis de construire. Les
pré-commercialisations augmentent également alors que le taux de vacance sur
Paris est en dessous des 4%.
Hausse de la vente de logements
neufs
Le ministère de l'Equipement indique que
les ventes de logements neufs ont augmenté de 5,6 % au deuxième trimestre 2002
par rapport à la même période de l'année
précédente. Les ventes de maisons individuelles ont progressé plus fortement
(+9,6 % par rapport au premier semestre
2001) que celles de logements en
immeubles collectifs (+5,1 %).
Doc pdf sept 2002
8/10/02 12:23
Page 28
L’IMMOBILIER PARISIEN
PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT
Arrdt
Nombre
de Programmes
Prix moyen au M2
dans l’Arrdt
Nombre d’appart.
disponibles
Arrdt
Nombre
de Programmes
Prix moyen au M2
dans l’Arrdt
Nombre d’appart.
disponibles
5ème
1
9.600
8
14ème
1
4.283
9
ème
6
1
7.546
11
15ème
7
5.896
76
7ème
1
7.927
4
16ème
5
6.626
102
ème
8
2
7.393
8
10ème
2
3.405
ème
11
4
12ème
9
13ème
5
4.742
46
ème
17
5
3.635
48
12
18ème
1
3.658
6
4.490
22
ème
19
4
3.246
177
4.622
116
20ème
6
3.417
49
© Etude CHEUVREUX
QUELQUES NOUVEAUX PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS (Lancement)
Paris 8 ème
Paris 12 ème
Paris 15 ème
Avenue de Villiers
proximité Place du Brésil
■ Rue d'Amsterdam
Métro Liège
■
(HAROUE)
(HAROUE)
■ Les Jardins de Saint Mandé
74 bis avenue de Saint Mandé
■ Les Jardins Daumesnil
12-14 rue de la Véga
(FINANCIERE COLISEE)
Paris 16 ème
■ 48 Montparnasse
48-50 boulevard du Montparnasse
■ Villa Suffren Garibaldi
2/4 rue Jean Daudin
■ Quartier Pasteur/Vaugirard
■ Villa Duban
10 rue Duban
(PARTHENA)
(SEPIMO/COGEDEM)
(HAROUE)
(CIRPA / GEORGE V)
(COGEDIM)
Paris 17 ème
14 rue des Epinettes
Rue de la Jonquière
quartier des Epinettes
(FBI)
(HAROUE)
■ Le Carré Loft
76 rue des Cascades
(INOVALIS)
■
■
Paris 13 ème
■ Le Clos Jeanne d'Arc
7/7bis rue Dunois et 10 rue Xaintrailles
■ Villa du Square
angle avenue Auguste Blanqui et rue E. Gondinet
(CPM)
Paris 20 ème
(OGIC)
Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris.
Août 2002 - Source : «Indicateur BERTRAND». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Nathalie CLÉMENT.
5
4
L’IMMOBILIER PARISIEN
3
Conjoncture
2
1
0
Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)
-1
-2
-3
1 er trimestre 2002
117,4
-4
-5
-6
Variation annuelle
+ 7,4%
Variation sur 3 mois
+ 0,5%
Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite Couronne
Source : Bilan Année 2001 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr
Transactions immobilières
Total :
Volume
+ 1,4%
Chiffre d’Affaire
+ 0%
+ 4,2 %
+ 4,3 %
+ 1,6 %
- 11,1 %
- 7,7 %
- 6,5 %
- 8,5 %
- 10,8 %
+ 6,3 %
+ 16,8 %
- 38,9 %
- 7,7 %
Dont :
Appartements anciens libres
Appartements neufs
Maisons anciennes
Maisons neuves
Terrains
Immeuble entier

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