1) Le programme présenté par la ville de Colombes

Transcription

Annexe à la lettre du directeur général de l’ANRU portant recommandation pour
la préparation de la convention à la suite de l’examen du projet
en comité d’engagement du 26 avril 2007
PROJET DE LA VILLE DE COLOMBES
Quartiers du Petit Colombes- Grèves, Europe-Ile Marante et Fossé Jean-Gare du Stade
Le projet de rénovation urbaine de la ville de Colombes concernant les trois quartiers du Petit
Colombes, Europe-Ile Marante, Fossé Jean-Gare du Stade pour lequel le préfet a donné un avis
favorable, a été présenté par madame le maire de Colombes au comité d’engagement de
l’ANRU. La ville témoigne ainsi de sa volonté de traiter de manière cohérente et simultanée les
trois zones urbaines sensibles qui constituent une ceinture d’habitat social occupant la frange
nord du territoire communal de Colombes. Un protocole de préfiguration, signé le 9 novembre
2006, a permis au porteur de projet de lancer les premières opérations des projets d’Europe-Ile
Marante et du Petit Colombes-les Grèves sans attendre l’accord sur le projet global présenté par
la ville dans un second temps au comité d’engagement de l’Agence.
1) Le programme présenté par la ville de Colombes:
1- Quartier Petit Colombes- Les grèves
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La réhabilitation de 327 logements sociaux,
La résidentialisation de 1089 logements sociaux,
L’amélioration de qualité de service par la rénovation des halls d’immeubles de 684
logements sociaux,
Le désenclavement du secteur par le prolongement et le réaménagement des voiries
propres au secteur des Grèves vers le boulevard Charles De Gaulle,
Le réaménagement des espaces extérieurs attenants au centre commercial des
Grèves,
La construction d’un centre culturel multi-générationnel visant à réaffirmer une
centralité sur ce secteur,
La restructuration d’un pôle public de proximité comprenant une mairie annexe, la
bibliothèque et des locaux associatifs.
Le coût total de ce programme sur le secteur du petit Colombes est estimé à 54, 140 M€
Base
subventionnable
Petit Colombes-Les Grèves
54 140 290
Ville
5 726 828
EPCI
0
Conseil
Général
Conseil
régional
11 043 162
5 741 175
Bailleur
social
16 310
378
CDC
Fonds
propres
625 675
Etat
Autres
0
109 146
ANRU
14 583 926
(base subventionnable) et fait l’objet d’une demande de subvention maximum à l’ANRU de
14,583 M€ sur la période 2007-2011, sur la base des hypothèses de participations
financières des différents partenaires suivantes :
1/8
2- Quartier Europe-Ile Marante
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•
La démolition de 300 logements sociaux,
La reconstruction de 300 logements dont 200 localisés hors site,
La diversification du logement via la création de logements locatifs libres par l’Association
Foncière Logement sur le site,
La démolition d’un foyer AFTAM de 100 places et la reconstruction d’un nombre de place
d’accueil équivalent sous forme d’un EPHAD et d’une résidence sociale,
La viabilisation de l’îlot de l’Ile marante et la constitution d’une trame verte,
La requalification de la passerelle traversant l’A86 en lien avec l’aménagement du parc
départemental de Lagrevère,
La requalification des écoles de la tour d’auvergne et la création d’un équipement de la
petite enfance multi-accueil,
Le coût total du programme pour le quartier Europe-Ile Marante est estimé à 93,753 M€
(base subventionnable) et fait l’objet d’une demande de subvention maximum à l’ANRU de
Base
subventionnable
Europe-Ile Marante
93 753 054
Ville
Conseil
Général
Conseil
régional
11 827 619
2 283 670
EPCI
2 797 234
0
CDC
Fonds
propres
Bailleur
social
45 153
148
Etat
1 515 020
Autres
ANRU
0 10 693 255
19 483 105
3- Quartier Fossé Jean-Gare du Stade
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•
•
•
•
La démolition de 170 logements sociaux,
La construction de 199 logements sociaux dont 64 sur site,
La réhabilitation de 337 logements,
La résidentialisation des 99 logements sociaux,
Le désenclavement du secteur par le prolongement de la rue Jean Jacques Rousseau au
cœur du secteur des Fossés Jean et le réaménagement de voirie sur secteur des Bouviers
en lien avec la rue renouvelée,
La création d’un pôle d’équipement public au pied de la Tour Z comprenant une
médiathèque, une structure accueil de la petite enfance, un poste de police et des locaux
associatifs, la requalification du gymnase des Fossés Jean et du groupe scolaires JeanJacques Rousseau,
L’aménagement des espaces extérieurs dans le cadre de la résidentialisation et de la
recomposition de la trame viaire interne sur les Fossés jean,
La démolition reconstruction du centre commercial, la construction d’une cité artisanale, la
création d’un square public sur les Bouviers.
Le coût total du projet des Fossés Jean-Gare du Stade est estimé à 118,031 M€ (base
subventionnable) et fait l’objet d’une demande de subvention maximum à l’ANRU de
Base
subventionnable
Bouviers Fossés Jean
118 031 123
Ville
3 326 973
EPCI
25 850
011
Conseil
Général
Conseil
régional
10 708 690
2 833 295
Bailleur
social
30 698
453
CDC
Fonds
propres
101 250
Etat
Autres
354 900 14 924 378
2/8
ANRU
29 233 174
Le coût total du programme de rénovation urbaine de la ville de Colombes est estimé à
265,924 M€ (base subventionnable) et fait l’objet d’une demande de subvention maximum à
l’ANRU de 63,300 M€ sur la période 2007-2011, sur la base des hypothèses de
participations financières des différents partenaires suivantes :
Base
subventionnable
Europe-Ile Marante
Petit Colombes-Les Grèves
Bouviers Fossés Jean
TOTAL
Ville
EPCI
Conseil
Général
Conseil
régional
93 753 054
2 797 234
0
11 827 619
2 283 670
54 140 290
5 726 828
11 043 162
5 741 175
118 031 123
3 326 973
11 851
035
0
25 850
011
25 850
011
10 708 690
2 833 295
10 858
140
265 924 466
33 579 471
Bailleur
social
45 153
148
16 310
378
30 698
453
92 161
979
CDC
Fonds
propres
Etat
Autres
1 515 020
0
625 675
0
101 250
354 900
2 241 945
354 900
10 693
255
109 146
14 924
378
25 726
779
ANRU
19 483 105
14 583 926
29 233 174
63 300 205
2) Remarques du comité d’engagement
•
Pour l’ensemble des quartiers :
¾ Les partenaires ont souligné l’ambition de ce projet global portant sur trois ZUS. Cette
démarche s’intègre dans une logique globale de traitement simultané de ces trois ZUS
situées en bordure de l’A 86, visant à favoriser le renouvellement de l’offre de logement et
le redéploiement de l’habitat social sur l’ensemble de la commune et des sites de
développement urbain en devenir. En revanche, ils ont estimé ne pas être en mesure se
prononcer définitivement sur ce que sera le contenu précis d’une convention pluriannuelle
portant sur le quartier de Bouviers-Fossés Jean dont le projet ne leur a pas encore semblé
suffisamment abouti pour faire dès à présent l’objet d’un conventionnement avec l’agence.
•
Le quartier du Petit Colombes-les Grèves :
¾ Les partenaires ont pris acte du choix de la ville de ne pas procéder à des démolitions sur
ce secteur. Dans cette logique, ils se sont félicités de la qualité du projet de
résidentialisation des Grèves I et II issu du concours de maîtrise d’œuvre financé dans le
cadre du protocole dans la mesure où celui-ci participe réellement au rattachement de
l’ensemble immobilier à son environnement immédiat conformément avec les grands
principes énoncés dans le schéma directeur des espaces publics présenté sur le quartier.
En revanche, ils ont demandé que le projet ambitieux de résidentialisation des Grèves I et
II en lien avec la requalification significative de l’espace public soit soutenu par la mise en
place rapide d’une gestion urbaine de proximité exemplaire visant à pérenniser les
investissements envisagés. Ils ont donc souligné qu’ils attacheront une attention toute
particulière à la communication, dans un délai de 6 mois après la signature de la
convention, de la charte correspondante.
¾ Par ailleurs, compte tenu de la requalification du patrimoine des Grèves envisagée et des
risques importants de spécification de ces logements sociaux sur le long terme, les
partenaires avaient souhaité qu’une politique de peuplement volontaire permette de
réintroduire différentes catégories de population afin d’aboutir à une certaine mixité
sociale. Le comité d’engagement a réaffirmé le souhait des partenaires du soin particulier
à accorder à l’équilibre social recherché. Une démarche conjointe entre l’Etat et le bailleur
devra donc être engagée notamment sur l’élaboration des outils d’attribution qui devront
être retenus. L’état de la réussite du plan de peuplement mis en oeuvre sera tout
particulièrement examiné lors du point d’étape qui interviendra 2 ans après la signature de
la convention.
3/8
¾ Concernant cette ZUS, ils ont également confirmé leur volonté de limiter l’intervention de
l’Agence en sus de celles des Grèves, aux actions qui conforteront le raccordement de
l’ensemble d’habitat social des Grèves à son environnement et principalement le secteur
d’urbanisation nouvelle développé sur la ZAC de la Marine. Ainsi, ils ont considéré que
seules les voies Colbert et Côte d’Auty et l’îlot attenant comprenant le patrimoine de
LOGIREP, ADOMA et de OMHLM et assurant une continuité de traitement avec les
Grèves et une ouverture vers le Boulevard Charles de Gaulle, constituent le cœur de
l’opération de rénovation urbaine en lien avec le traitement des Grèves. Elles pourront
donc bien intégrer la convention pluriannuelle.
¾ Le quartier Europe- Ile Marante :
¾ Concernant l’Ile Marante, le comité d’engagement a salué la qualité du projet présenté par
la Ville de Colombes permettant une réelle diversification de l’offre de logement sur ce
secteur. Ils ont également salué l’avancement du relogement sur cette opération dont le
lancement a été permis suite à la signature du protocole de préfiguration.
¾ Cependant, dans un souci d’opérationnalité, les partenaires ont demandé que le projet
urbain à développer sur les terrains libérés par la démolition soit définitivement stabilisé à
ce stade du projet. La consolidation du plan d’aménagement permettra en effet de
crédibiliser le planning opérationnel de l’opération. Elle permettra également de faire
aboutir les négociations entre le porteur de projet et les différents opérateurs pressentis
sur ce secteur pour que ceux-ci se mettent en situation de lancer les études
opérationnelles dans les plus brefs délais.
¾ Concernant la reconstitution de l’offre démolie dans le cadre de l’Ile Marante, les
partenaires se sont inquiétés du fait que les maîtres d’ouvrage d’un grand nombre de
reconstructions ne soient pas encore à ce stade identifiés. Dans un souci
d’opérationnalité, il conviendra que la reconstitution de l’offre sociale soit davantage
maîtrisée par la commune à ce stade du projet.
¾ Le comité d’engagement a donné, sur ce quartier, un avis favorable concernant le
subventionnement d’un EPADH et d’une résidence sociale en remplacement du foyer
AFTAM. Les logements reconstruits concourent en effet au relogement des ménages déjà
sur site et offrent une réponse adaptée à une population jugée fragile.
¾ Enfin, le comité d’engagement s’est inquiété de la mise en œuvre opérationnelle des deux
projets à conventionner. Il a donc réitéré sa demande de voir le porteur de projet se faire
accompagner dans la mise en œuvre des projets de rénovation urbaine pour les quartiers
de l’Europe-Ile Marante et du Petit colombes par une mission d’OPC urbain externalisée.
Cette mission appuiera le chef de projet dans la précision du phasage opérationnel des
opérations et la coordination des maîtres d’ouvrage.
Dans ce cadre le comité d’engagement a donc émis un avis favorable sur le projet urbain
relatif à l’opération de rénovation urbaine des quartiers de l’Europe-Ile Marante et Petit
Colombes-les Grèves.
4/8
3) Eléments à prendre en compte pour la rédaction de la convention

Pour l’ensemble des quartiers :
¾ Le comité d’engagement a demandé qu’une attention toute particulière soit apportée à
l’établissement de l’échéancier et au réalisme opérationnel du phasage. Il conviendra de
crédibiliser le planning opérationnel à intégrer dans la convention sur la période de
conventionnement pluriannuel de 5 ans c’est-à-dire jusqu’en 2011.
¾ Les partenaires se sont inquiétés de l’ampleur du poste d’ingénierie transversale à tous
les projets en complément de chefs de projets affectés à chacun des sites et ont souhaité
que la conduite de projet soit réorganisée.
¾ Ils ont en effet considéré qu’au regard de l’ampleur et de la complexité opérationnelle des
projets présentés, il conviendra pour la ville de se faire accompagner par une mission
d’OPC urbain pendant toute la phase de mise en œuvre des projets. Les partenaires ont
demandé que le cahier des charges de cette mission puisse être travaillé en lien avec les
services de l’ANRU et en particulier la mission d’appui. Le coût de l’AMO pourra être
recalibré au regard des préconisations faites suite à la réorganisation du poste d’ingénierie
global que la mission d’AMO viendra soulager.
¾ Le comité d’engagement a par ailleurs insisté sur la volonté de voir cette mission attester
du caractère opérationnel du projet avant la signature de la convention. Il a enfin demandé
que la DDE veille à ce que le coût global de l’ingénierie ne dépasse pas les limites
définies par le règlement général.
¾ Pour les opérations sous maîtrise d’ouvrage ville retenues par les partenaires, les
partenaires ont validé un taux de subventionnement maximum de 35% à appliquer sur la
base du déficit du bilan d’aménagement.
¾ Les montants des prêts et des subventions en fonds propres de la Caisses des Dépôts et
Consignations devront être revus avec la direction régionale de la CDC avant la signature
de la convention.
¾ La participation du Conseil Général devra être précisée en accord avec la convention
signée entre le département des Hauts-de-Seine et l’Agence et sur la base du programme
validé par les partenaires pour les quartiers de du Petit Colombes-les Grèves et d’Europe
Ile Marante.

Petit Colombes-les Grèves :
¾
Le comité d’engagement a insisté sur la nécessité de préciser les outils d’attribution des
logements à mettre en oeuvre et a souhaité être tenu informé des mesures prises. Un
point rendez-vous à inscrire dans la convention devra donc être prévu à l’occasion du
point d’étape à 2 ans suite à la signature de la convention afin que leur soient
communiqués les éléments d’appréciation de cette nouvelle politique.
¾
Le comité d’engagement a jugé particulièrement encourageant le projet de réflexion mené
par les maîtres d’ouvrage sur la résidentialisation du patrimoine de LOGIREP, ADOMA, et
de l’OMHLM. Néanmoins, les partenaires ont souhaité qu’un projet d’ouverture plus franc
s’opère dans la continuité du désenclavement stratégique du projet des Grèves I et II. Il
conviendra donc que la ville mène une étude de définition plus aboutie sur l’ensemble de
l’îlot intégrant la copropriété située en son centre avant la validation définitive sur ce
5/8
secteur. Afin de se laisser le temps d’associer tous les acteurs à l’élaboration d’un projet
complet de réhabilitation et de résidentialisation, le comité d’engagement a proposé de
renvoyer cette opération à un avenant qui pourra être présenté au comité d’engagement
dans un délai d’un an après la signature de la convention.
¾
Le comité d’engagement a néanmoins autorisé dès à présent la réhabilitation du
patrimoine de Colombes Est de l’OMHLM à hauteur de 17 600€/logement dans la mesure
où cette opération localisée en façade du boulevard n’impacte pas le reste du projet à
développer sur l’îlot. Un diagnostic énergétique pour les bâtiments et une analyse plus
large sur la pérennité des investissements et la performance globale de ces
restructurations devront être fournis avant la délivrance de la décision de subvention
correspondante.
¾
Ces opérations de réhabilitation assurées par l’OMHLM pourront bénéficier d’un taux de
subvention majoré à hauteur de 33% lors que l’office signerait, avant la signature de la
convention de rénovation urbaine, un plan de consolidation avec la CGLLS.
¾
Concernant les aménagements de voirie, le comité d’engagement, en accord avec sa
volonté d’ouvrir le quartier des Grèves vers boulevard Stalingrad, a confirmé que les rues
côte d’Auty et Colbert pourront bénéficier d’un accompagnement de l’Agence. La
convention précisera que le financement de ces aménagements est retenu dans la
maquette à 35% du déficit de l’opération.
¾
Le comité d’engagement a rappelé que l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
participe aux équipements de proximité, à proportion de leur intérêt pour les populations
des quartiers concernés. Les partenaires ont donc autorisé une participation au taux de
35% pour la création d’un centre socioculturel multi générationnel participant à la
réaffirmation d’une nouvelle centralité sur le quartier des Grèves et d’assurer une
meilleure articulation avec le reste du Petit Colombes.
¾
En revanche, en ce qui concerne le secteur de la place Aragon et de la place Victor
Blasch, les partenaires ont confirmé leur choix de ne pas intervenir sur ces secteurs jugés
trop en marge du quartier des Grèves. L’ensemble des aménagements et les équipements
relatifs à ces secteurs, le pôle public de proximité et les aménagements attenants devront
donc être retirés du plan de financement de la convention.
¾
Les partenaires se sont cependant interrogés sur les coûts d’aménagement
particulièrement élevés présentés et ont souhaité que le détail des aménagements soit
vérifié avant la signature de la convention. De la même manière, ils ont demandé que les
coûts des résidentialisation exposés fassent l’objet d’une expertise de la part de la DDE
visant à attester les coûts à inscrire dans la convention et à confirmer que la subvention de
l’Agence s’établit bien sur la base de 50% du plafond de 10 000€ par logement. Il est
rappelé que ce plafond s’applique à l’ensemble des interventions envisagées sur un même
immeuble au titre de la résidentialisation dans le cadre de la convention.

Europe-Ile Marante
¾ Le comité d’engagement a pris acte de l’évolution du plan masse de la ZAC envisagée sur
ce secteur. Ils ont demandé que les bilans d’aménagement soient retravaillés en
conséquence afin de prendre en compte les éventuelles valorisations foncières
supplémentaires. Une expertise des bilans d’aménagement devra donc être réalisée par
les services de la DDE avant signature de la convention. Les partenaires ont également
souligné des coûts d’aménagement particulièrement élevés qui devront être détaillés
auprès des services de la DDE avant la signature de la convention.
6/8
¾ Les coûts de constructions de logements sociaux supérieurs à 150 000€ devront
également faire l’objet d’une expertise de la part de la DDE. Les maîtrises d’ouvrage des
opérations de reconstitution devront être identifiées avant la signature de la convention.
¾ Les contreparties Foncière Logement s’élèveront en accord avec la Ville de Colombes à
15% de la SHON logement reconstruite sur site. La localisation des emprises foncières, la
date de mise à disposition du site et le calendrier précis de réalisation des aménagements
voisins dans la ZAC devront être définis au plus vite et dans tous les cas avant la
signature de la convention.
¾ Les partenaires ont confirmé la possibilité de subventionnement de la requalification de la
passerelle d’accès au parc départemental de la Lagravère à un taux maximum de 10% au
titre des aménagements exceptionnels sous réserve que le maître d’ouvrage soit identifié
d’ici la signature de la convention.
¾ Le montage de l’opération de reconstruction du foyer AFTAM devra être précisé dans la
convention.
¾ Le comité d’engagement a autorisé le subventionnement du pôle petite enfance multi
accueil et la requalification du groupe scolaire de la Tour d’Auvergne situé à proximité de
la ZAC Ile Marante à hauteur de 20%. De la même manière, suite aux conclusions de
l’étude fournie par un bureau d’étude justifiant de la pérennité des commerces rénovés et
face à leur environnement concurrentiel, la requalification des abords extérieurs du centre
commercial des Grève, pourra également bénéficier de l’accompagnement de l’Agence.

Fossés Jean-Gare du Stade
¾ Au regard du programme présenté sur Bouviers-Fossés Jean, les partenaires ont confirmé
que l’état d’aboutissement du projet ne permettait pas d’inscrire ce projet à la convention
initiale. Ils ont proposé que celui-ci puisse être intégré dans un second temps dès lors que
la ville aura pu concerter avec les habitants du quartier sur la base d’un projet stabilisé et
affiné notamment dans son montage opérationnel.
¾ Le texte de la convention pourra néanmoins préciser les grands principes d’intervention
sur ce dernier secteur à savoir l’objectif de désenclavement, l’aération des cœurs de
quartiers et la démolition des immeubles les plus vétustes.
¾ Conformément aux propos tenus par madame le maire lors du comité d’engagement, les
partenaires ont pris acte que l’opération commerciale envisagée sur le secteur des Fossés
Jean s’équilibrera par elle-même et devrait donc pas mobiliser de subventionnement de
l’agence. L’achat du foncier nécessaire à la réalisation de cette opération constituera un
poste de dépense du bilan de cette opération qui pourra être expertisé par les services de
l’agence dans le cas contraire.
¾ Afin de finaliser un projet urbain cohérent et de permettre rapidement la mise en place
d’une concertation partagée, le comité d’engagement a validé le financement d’une étude
de définition sur l’ensemble des secteurs Bouviers-Fossé Jean.
¾ Enfin, les partenaires ont également retenu une opération de réhabilitation d’urgence
relative au changement de menuiserie dans la tour Z en attente d’une intervention plus
significative à inscrire dans un projet global de rénovation urbaine. Enfin, le diagnostic
social spécifique nécessaire à une éventuelle démolition du 11 rue Michelet pourra
également être engagé en amont du projet et bénéficier d’une subvention de l’agence au
titre des opérations pré-conventionnées.
7/8
4) Opérations pré-conventionnées
La liste suivante d’opérations pré-conventionnées a été présentée et validée par le comité
d’engagement comité d’engagement.
-Opération pré-conventionnées pour le quartier de Petit Colombes-Grèves
Intitulé
Réhabilitation
Petit Colombes-Colombes Est
Base de
financement
Subvention
ANRU
Taux
ANRU
3 973 241
1 311 170
33%
10 496 446
1 660 129
16%
Ville de colombes
Ville de Colombes
422 249
1 014 608
147 787
355 113
35%
35%
ADOMA
TOTAL
35 000
15 941 544
17 500
3 491 699
50%
22%
MO
Colombes Habitat
Public
Résidentialisation
Les Grèves II
Aménagement
Les grèves prolongelment-J.
Ferry
Les Grèves II : VRD
Ingénierie et Conduite de Projet
Diagnostic Social d’ADOMA
Colombes Habitat
Public
-Opération pré-conventionnées pour le quartier Europe-Ile Marante :
MO
Base de
financement
Subvention
ANRU
Taux
ANRU
Démolition de logements
sociaux AFTAM
AFTAM
1 435 478
808 790
56%
25 logements PLUS et 4 PLAI
LOGIREP
5 516 169
520 046
9%
TOTAL
6 951 547
1 328 836
19%
Base de
financement
Subvention
ANRU
Taux
ANRU
1 647 699
543 741
33%
35 000
225 000
1 907 699
17 500
151 875
713 116
50%
50%
45,7%
Intitulé
Démolition de logements
sociaux
-Opération pré-conventionnées pour le quartier Fossé Jean-Gare du Stade:
Intitulé
Réhabilitation
23,25 rue Michelet –Tour Z
Ingénierie et Conduite de Projet
Diagnostic Social Gens du
Voyage
Etude pré-opérationnelles
MO
Colombes Habitat
Public
Ville de Colombes
Ville de Colombes
TOTAL
Soit un coût global de travaux sur les trois quartiers confondus s’élevant à 24 800 790 € et
une subvention de l’ANRU de 5 532 651 €.
8/8