Mise en page 1 - Immobilier entreprise, FICI CBRE

MARK ETVIEW
France Investissement, 1er trimestre 2016
Un marché au repos avant
le fort redémarrage attendu
Engagements bureaux*
Engagements commerces*
Engagements acti-logistique*
Taux « prime » bureaux**
- 60 %
+5 %
+226 %
3,25 %
* Évolution par rapport à au 1T 2015 / ** Évolution par rapport au 4T 2015
Visuel 1 : Engagements en immobilier d’entreprise banalisé en France
par trimestre (en milliards d’euros)
30
25
20
15
10
5
0
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
1T
2T
3T
4T
Sources : CBRE et Immostat, 1T 2016
POINTS CLÉS
• Une fin 2015 sur les chapeaux de roue, un début
2016 atone : une saisonnalité désormais traditionnelle
mais particulièrement marquée cette année
• Une diversification qui s’est traduite par une
ouverture accrue à des produits autres que les
bureaux et par l’attrait pour des localisations plus
accessibles financièrement
• En contrepartie délaissement des actifs à risque
• Des fonds d’investissement très présents
• Une structure de marché atypique mais peu
UNE PAUSE APRÈS LA FRÉNÉSIE DE LA FIN D’ANNÉE
Sur les 3 premiers mois de l’année, environ
2,9 milliards d’euros d’engagements en immobilier
d’entreprise banalisé ont été recensés. Comme
attendu, le début d’année a été très calme,
après une n 2015 qui restera dans les annales
de l’investissement. En effet, pas moins de
10,8 milliards d’euros d’engagements ont été
nalement enregistrés sur le seul 4ème trimestre
2015, ce qui porte le total annuel à 25,5 milliards
d’euros.
La saisonnalité désormais traditionnelle du
marché de l’investissement français s’est donc à
nouveau pleinement conrmée, la frénésie
d’acquisition des ns d’années étant depuis
quelques années suivie d’une forte pause lors du
redémarrage le trimestre suivant. Le début 2016
apparaît cependant particulièrement atone,
s’inscrivant en recul de – 37 % comparativement au
1er trimestre 2015. En effet, la rareté des grandes
transactions a clairement pesé sur les volumes,
seules 2 signatures supérieures à 200 millions
d’euros ayant été recensées (contre 8 l’an passé).
En revanche, le segment des transactions de taille
intermédiaire (entre 100 et 200 millions d’euros) est
resté plus dynamique, avec 6 opérations totalisant
27 % des engagements contre 5 l’an passé. Mais
globalement le marché a été dominé par les petites
et moyennes transactions.
significative au vu de la faiblesse des volumes
échangés
• Une forte accélération de l’activité attendue, grâce
notamment au retour d’une offre plus abondante et
qualitative
• Encore une faible compression des taux « prime »
avant l’atterrissage des valeurs vénales ?
1ER TRIMESTRE 2016 CBRE Etudes et Recherche
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MARKETVIEW INVESTISSEMENT FRANCE
UN MARCHÉ ATYPIQUE
Cette domination du marché par les petites et
moyennes transactions s’explique ce trimestre par
un prol d’investissements très inhabituel : peu de
bureaux, en particulier parisiens ; à l’inverse de
nombreux portefeuilles de commerces en régions
ou en grande périphérie francilienne ; un poids
élevé de l’industriel/logistique. Ainsi, plus de la
moitié des engagements enregistrés est localisée en
régions ou en 2ème Couronne, où les valeurs
métriques sont beaucoup plus faibles que dans les
zones centrales d’Ile-de-France, tandis que Paris
intra-muros dépasse tout juste 20 % des échanges.
En ce début d’année, le mot d’ordre de la
diversication pour les investisseurs s’est traduit
par une ouverture accrue à des produits autres que
les bureaux et par l’attrait pour des localisations
alternatives plus accessibles nancièrement.
En contrepartie, les investisseurs ont préféré
délaisser les actifs à risque insuffisamment
rémunérés : les stratégies « value-add » n’ont
représenté que 4 % des opérations dépassant 50
millions d’euros.
Dans ce contexte pauvre en nouvelles références
« prime », les taux de rendement ont globalement
marqué une pause, quand dans le même temps
les taux longs plongeaient pour retrouver les
niveaux plancher atteints il y a un an. La prime de
risque immobilière a donc fortement remonté, se
rapprochant à nouveau des 300 points de base.
LES COMMERCES DÉMARRENT FORT
Avec plus de 1 milliard d’euros échangés en
commerces (environ 37 % du total), le
1er trimestre 2016 connaît le meilleur démarrage
enregistré depuis 2000, réussissant à dépasser la
performance du début 2015 qui avait portant
bénécié de la cession de 2 importants centres
commerciaux (Nice Etoile et Qwartz à Villeneuvela-Garenne). Toutefois, sur les deux segments
habituellement phare que sont le « high street
retail » et les centres commerciaux, l’activité a été
faible, en raison de la rareté de l’offre et du niveau
extrêmement bas atteint par certains taux.
Les investisseurs se sont donc tournés vers des
produits qu’ils avaient jusqu’à présent quelque
peu délaissés ou plus atypiques, à l’image du
segment des centres de marques qui a bénécié
de l’une des 2 signatures supérieures à
200 millions d’euros du trimestre (portefeuille
McArthurGlen). Surtout, 2016 marque le réveil
des engagements en « retail parks » : avec près de
400 millions d’euros transactés sur le seul
1er trimestre, les volumes échangés sur ce
segment atteignent d’ores et déjà le cumul des
années 2014 et 2015 !
Visuel 2 : Répartition des engagements par taille d’opérations
au 1er trimestre 2016 (en volumes)
≥ 200 M €
16,6 %
2 opérations
< 25 M €
20,7 %
64 opérations
Entre 100
et 200 M €
26,8 %
6 opérations
Entre 25 et 50 M €
18,6 %
16 opérations
Entre 50 et 100 M €
17,3 %
8 opérations
Sources : CBRE et Immostat, 1T 2016
Visuel 3 : Évolution de la répartition géographique des engagements
hors portefeuilles non localisés (en volumes)
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
33,1 %
19,5 %
3,2 %
7,1 %
15,9 %
6,5 %
14,8 %
10
11
12
13
14
15
1T16
Reste de Paris
Croissant Ouest
Paris Centre Ouest
La Défense
1ères Couronnes
2ème Couronne
Régions
Sources : CBRE et Immostat, 1T 2016
Visuel 4 : Répartition des engagements > 50 M€ par style
d’investissement au 1er trimestre 2016 (en volumes)
Value add
3,7 %
Core
74,0 %
Core +
22,3 %
Source : CBRE, 1T 2016
1ER TRIMESTRE 2016 CBRE Etudes et Recherche
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A l’inverse, le niveau des investissements en
bureaux a été divisé par 2,5 en un an, avec moins
de 1,4 milliard d’euros échangés au 1T 2016, soit
48 % du total. Il s’agit là de la plus mauvaise
performance trimestrielle enregistrée depuis
le 1er trimestre 2010. Tous les secteurs
géographiques ont subi un fort recul des volumes
engagés, à l’exception des régions et de La
Défense. Le poids de Paris a continué de décliner,
pour ne plus représenter actuellement que 30 %.
Aucune signature supérieure à 75 millions
d’euros n’y a été recensée ce trimestre, en raison
de la rareté de l’offre « prime » jusqu’alors et du
faible nombre d’opérations à restructurer
conclues. En effet, en ce début d’année, le secteur
La Défense / Péri-Défense a concentré la majorité
des quelques acquisitions d’actifs à travailler à
court ou moyen terme (Tours Alto, Solad et les
Miroirs). Le marché des VEFA bureaux n’a
enregistré pour l’instant aucune transaction
d’envergure, le peu de signatures recensées en
régions ne permettant pas d’atteindre les
100 millions d’euros échangés.
Après un 4ème trimestre 2015 exceptionnel, le
marché de l’investissement en industriel/logistique
est resté bien orienté, avec près de 450 millions
d’euros échangés, un bon niveau d’activité pour
un début d’année (16 % du total). Les cessions de
portefeuilles ont une nouvelle fois soutenu les
volumes, tant en locaux d’activités/petit
entreposage qu’en logistique, concentrant plus
des 2/3 des engagements du trimestre.
PERCÉE DES FONDS D’INVESTISSEMENT ANGLOSAXONS
Ce paysage quelque peu inhabituel de
l’investissement français s’explique en grande
partie par le rôle important joué ce trimestre par
les fonds d’investissement, essentiellement
britanniques et nord-américains. Ils ont en effet
représenté les principaux animateurs du marché
avec 36 % des acquisitions. Bien que gérés par
des « funds managers » le plus souvent
généralistes, ces véhicules d’investissement
dédiés se sont majoritairement tournés vers les
actifs commerciaux et l’industriel/logistique.
Les investisseurs français sont malgré tout
restés encore les plus présents, concentrant
toujours 60 % des acquisitions. Majoritairement
composés d’institutionnels (assureurs, SCPI/OPCI
grand public, caisses de retraite) intervenant de
plus en plus de façon mutualisée, parfois de
concert avec des acteurs immobiliers plus
spécialisés, ils sont restés davantage focalisés sur
leur cible traditionnelle, le marché des bureaux.
Visuel 5 : Évolution comparée des taux (en fin de période)
7%
6%
5%
4%
3,25 %
3%
2%
1%
0,43 %
0%
- 0,25 %
-1 %
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 1T16
Rendement bureaux "prime" Paris QCA
OAT TEC 10
Euribor 3 mois
Sources : CBRE, Banque de France, 1T 2016
Visuel 6 : Répartition des ventes / acquisitions par type d’acteurs au
1er trimestre 2016 (en volumes)
Autres foncières Fonds d'investissement
Foncières SIIC
Assureurs
OPCI RFA
SCPI – OPCI grand public
Caisses de retraite / fonds de pension Fonds souverains
Promoteurs Utilisateurs
Autres institutionnels Privés
Ventes
20,5 %
11,8 %
27,8 %
Acquisitions
4%
5,8 %
36,1 %
3%
3,7 %
5,1 %
0,1 %
1,3 %
10,9 %
2,1 %
0,3 %
2,1 %
1,5 %
30 %
5,4 %
5%
9,8 %
0,2 %
7,3 %
6,2 %
0%
40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 %
Sources : CBRE et Immostat, 1T 2016
Visuel 7 : Évolution de la part relative des différentes nationalités dans
les engagements (en volumes)
70 %
60,2 %
60 %
50 %
40 %
30 %
19,4 %
13,0 %
20 %
10 %
0%
2,2 %
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 1T16
Français
Nord-Américains
Allemands
Britanniques
Moyen-Orientaux
Asiatiques
Source : CBRE, 1T 2016
1ER TRIMESTRE 2016 CBRE Etudes et Recherche
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MARKETVIEW INVESTISSEMENT FRANCE
ENCORE UNE BELLE ANNÉE AVANT L’ATTERRISSAGE
DES VALEURS VÉNALES ?
Ce début d’année très calme ne doit pas être
interprété comme un signe de ralentissement du
marché de l’investissement français mais comme
une simple pause au redémarrage, même si celleci apparaît d’autant plus prononcée que la n
2015 avait été exceptionnelle. En effet, au vu de
l’important pipeline de négociations en cours et
du niveau d’activité élevé des pitchs, il ne fait
aucun doute que le marché va fortement accélérer
dans les mois à venir. De la même façon,
le caractère atypique de ce 1er trimestre reète
pour partie la typologie de l’offre qui était
proposée ces derniers mois, moins qualitative
qu’à l’accoutumée. Cette situation devrait
toutefois sensiblement évoluer dans les semaines
à venir, au vu des pitchs actuels dominés par les
moyens et gros volumes unitaires, notamment en
bureaux mais aussi en commerces, et également
par les gros portefeuilles diversiés.
De fait, de plus en plus de vendeurs potentiels
prennent conscience qu’une fenêtre de tir est
ouverte pour acter des plus-values. Certes, une
légère compression des rendements est encore
possible pour des actifs « dans » le marché, au vu
notamment de la remontée sensible de la prime de
risque immobilière et du nouvel éloignement de
toute perspective de remontée des taux nanciers
à moyen terme en Europe. Mais sur la place
londonienne, traditionnellement précurseur dans
l’évolution du cycle immobilier, le retournement
des valeurs vénales est désormais une réalité dans
un contexte de marché attentiste, risque de Brexit
oblige. En France, les incertitudes économiques
aussi bien domestiques qu’internationales et les
perspectives de reprise des loyers qui restent très
modestes peuvent également laisser penser que la
Visuel 8 :Taux de rendement locatif « prime »* au 1er avril 2016
Bureaux Paris Centre Ouest
Bureaux La Défense
Bureaux Croissant Ouest
Bureaux 1ères Couronnes
Bureaux 2ème Couronne
Bureaux Régions
Logistique classe A France
Locaux d’activités France
Parcs d’activités France
Boutiques France
Centres commerciaux France
Parcs d’activités commerciales France
3,25 % - 4,50 %
4,65 % - 5,75 %
3,65 % - 7,00 %
4,35 % - 8,50 %
5,50 % - 11,00 %
4,80 % - 7,50 %
6,00 % - 7,25 %
7,50 % - 11,00 %
7,00 % - 9,50 %
3,00 % - 9,00 %
3,50 % - 6,25 %
5,00 % - 9,25 %
* Actifs de qualité, loués aux conditions de marché
Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes
et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références
pour chaque catégorie
Source : CBRE, 1T 2016
n de la période de forte hausse des prix pour les
bons produits sécurisés approche. Ainsi un certain
rééquilibrage entre l’offre et la demande pourrait
s’opérer, ce qui permettrait de conforter des
investisseurs qui légitimement commençaient à
s’interroger sur la bonne réalisation de leur
feuille de route au vu de l’étroitesse du marché et
des prix élevés. Car les capitaux à placer en
immobilier demeurent toujours très abondants
et la volonté de faire intacte. La recherche de
diversication restera aussi l’un des moteurs de
l’activité. Cependant, les acquéreurs ne sont
toujours pas prêts à payer n’importe quel prix et
continuent à exiger une réelle rémunération du
risque, même si leur grille de lecture a dû s’affiner
pour s’adapter aux conditions du marché.
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