Le zonage et le règlement - Chambre d`Agriculture de la Gironde

Transcription

Fiche technique n°2
Partie 1
Le zonage et le règlement
La traduction réglementaire du projet
¾ Zones U :
Zones urbaines équipées, secteurs déjà urbanisés avec capacité de desserte
Le règlement des secteurs déjà urbanisés doit favoriser la densité et le renouvellement du tissu
urbain par la réhabilitation du bâti vacant, la valorisation des poches d’urbanisation, des
prescriptions relatives à l’implantation des constructions, à leur hauteur, à leur densité,…
Préconisations :
- Si des exploitations sont imbriquées dans le tissu urbain (cas des chais en particulier),
il conviendra de veiller à ce que leur capacité d’évolution ne soit pas compromise.
¾ Zones AU :
Zones à urbaniser, secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation.
Urbanisation qui peut être immédiate ou différée.
Ces zones, destinées au développement urbain, doivent être dimensionnées en fonction :
des actions menées en faveur du renouvellement,
des prévisions démographiques et économiques,
de la capacité de la collectivité à maîtriser son extension,
d’une recherche d’une gestion économe de l’espace (densification).
Des réflexions et actions sont à mener sur les formes urbaines afin de concilier attractivité et
densité dans les secteurs à urbaniser pour économiser le plus d’espace possible.
D’autres modèles que le logement pavillonnaire standard centré sur sa parcelle devront être
favorisés.
La maîtrise du développement et un dimensionnement des zones AU adapté aux besoins réels
de la commune sont indispensables pour assurer à la fois une gestion cohérente du territoire
(en terme de consommation de l’espace, de programmation des équipements,…) et la garantie
d’une lisibilité pour les exploitants et les propriétaires.
Le phénomène éventuel de rétention foncière ne peut conduire à un
surdimensionnement artificiel des zones AU, contraire à l’objectif de gestion économe de
l’espace. Plus elles seront surdimensionnées, moins les efforts de densification
s’imposeront.
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CHARTE agriculture, forêt et urbanisme – Page 28
Les zones AU seront localisées au regard :
d’un fonctionnement cohérent de l’agglomération
de la protection des terres agricoles
de la protection d’espaces naturels sensibles.
Le développement urbain doit tenir compte de la nature des espaces agricoles qu’il peut
impacter. Les projets d’extension urbaine doivent être localisés prioritairement sur les secteurs
où le potentiel agronomique et économique des terres agricoles est le plus faible. En particulier,
elles ne doivent pas porter atteinte :
aux secteurs agricoles à fort potentiel de production, à forte valeur ajoutée (cultures
spéciales, irriguées, drainées, remembrées…)
aux secteurs protégés au titre de la qualité des terroirs, en particulier les zones AOC
aux exploitations pérennes et bien structurées (parcellaire formant de grandes entités…).
Préconisations :
- Dimensionner strictement les zones AU en fonction des besoins exprimés par la
commune en matière de développement urbain et économique, en y intégrant les zones
d’urbanisation future non équipées (Zones 2AU).
- Les zones AU devront s’inscrire dans la continuité du tissu existant en épargnant les
espaces agricoles de nouvelles constructions diffuses. Tout développement linéaire,
consommateur d’espace et source de dysfonctionnements, sera écarté au profit d’un
recentrage sur les zones agglomérées.
Leur urbanisation doit être planifiée dans le temps.
- Il est préconisé que les orientations d’aménagement prévoient dans les zones AU,
situées au contact de territoire agricole ou de sièges d’exploitation, la création d’un
espace tampon de 10 m de large minimum, hors application du principe de réciprocité.
Celui-ci devra se faire sur la zone AU et pourra faire l’objet d’un traitement paysager.
¾ Zones A :
Zones agricoles, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique
des terres.
Article R123-7 du Code de l’Urbanisme - « Les zones agricoles sont dites « Zones A ».
Peuvent être classés en zone agricole, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger
en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les
constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à
l’exploitation agricole, sont seules autorisées en zone A. Est également autorisé, en application
du 2° de l’article R.123-12, le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés
dans les documents graphiques du règlement ».
Il s’agit d’une zone d’intérêt agricole où l’on donne priorité au développement durable des
activités agricoles. Ce n’est pas une zone relictuelle par défaut de projet d’urbanisation ou
d’espace de protection du milieu naturel et encore moins une réserve foncière disponible.
Il est impératif de classer l’ensemble des espaces agricoles potentiels et avérés en A.
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Ainsi, la zone A sera délimitée au regard du diagnostic agricole et en particulier :
de la valeur agronomique des sols,
des protections édictées au titre des terroirs et de la qualité des produits, zones AOC…
de la présence de sièges d’exploitation et de constructions à usage agricole,
de l’occupation du sol,
des structures foncières,
des aménagements fonciers ou hydrauliques réalisés,
- …
Les constructions admises en zone A :

les constructions nécessaires à l’exploitation agricole
Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole sont autorisées en
zone A des PLU (NC des POS). Il appartient au pétitionnaire de justifier de la nécessité
des constructions pour les besoins de l’exploitation. (cf Partie 2 : les préconisations
relatives aux autorisations d’occupation du sol en zone agricole et naturelle).
Il est à noter les locaux habituellement occupés par des tiers (habitat, bureaux,
commerces…) ne peuvent s’implanter, en zone U ou AU, qu’à une distance de 50 à 100
m des bâtiments d’une exploitation d’élevage, et vice versa, en application du principe
de réciprocité (Art L111-3 du Code Rural).

les constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt
collectif
Les constructions et installations nécessaires d’intérêt collectif peuvent être des
antennes de télécommunication, château d’eau, infrastructures, éoliennes... à condition
qu’elles ne compromettent pas le caractère de la zone.

le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés
Le Code de l’Urbanisme prévoit que : « Les bâtiments agricoles, en raison de leur intérêt
architectural ou patrimonial, peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès
lors que ce changement de destination ne compromet pas l’exploitation agricole » (Art L.
123-3-1 du Code de l’Urbanisme).
Les bâtiments en question doivent être identifiés sur le règlement graphique aux conditions
suivantes :

qu’ils aient effectivement un caractère architectural ou patrimonial,
que le changement de destination ne génère pas de nuisance à l’activité agricole
que l’identification soit justifiée dans le rapport de présentation.
Le changement de destination d’un bâtiment agricole d’intérêt architectural ou patrimonial en
habitation peut permettre de densifier l’habitat, d’éviter la consommation d’autres surfaces
agricoles, de valoriser le patrimoine existant, de faciliter dans certains cas l’installation
d’agriculteur…
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C’est également le moyen à privilégier pour permettre la diversification agricole par la création
d’activités annexes et connexes à l’exploitation et en particulier toutes celles d’accueil et de
tourisme à la ferme.
Il convient donc d’opérer un diagnostic multicritères sur le patrimoine bâti désaffecté du territoire
et/ou pouvant changer de destination et de croiser enjeux patrimoniaux et agricoles. En aucun
cas, une logique immobilière doit prévaloir dans une zone où la constructibilité est très limitée.
Les aspects architecturaux pourront également être encadrés afin d’éviter les dérives : emprise
minimum au sol, pas de surélévation, conservation des éléments architecturaux identitaires.
Le changement de destination, si le POS ou le PLU le permet, peut être accepté aux conditions
suivantes :

le développement de l’exploitation est envisageable à l’opposé du bâtiment, objet du
changement de destination
les bâtiments sont proches mais il y a peu de risques de gêne de part la configuration
des lieux : dos à dos, bâtiments séparés par la maison de l’exploitant, un mur
d’enceinte…
les bâtiments devront être localisés à plus de 100 m de tout bâtiment d’exploitation
générant un périmètre de protection,
le changement de destination constitue un prolongement de l’activité agricole (gîte rural,
chambre d’hôte, commercialisation des produits fermiers,…).
Préconisations :
- Tout changement de destination devra se faire dans l’enveloppe de la construction
existante sans possibilité d’extension .
- Les usages privilégiés seront l’habitation ou les activités d’accueil et d’hébergement.
- Ces changements de destination ne pourront pas avoir pour effet la création d’une
surface hors œuvre nette (SHON) de plus de 170 m2.

La prise en compte des constructions existantes à usage d’habitation en zone
agricole (A) mais non nécessaires à l’exploitation agricole :
Ces constructions doivent faire l’objet d’une approche au cas par cas et d’une justification
étayée avant de procéder à une proposition de zonage.
Le règlement de la zone A doit être adapté aux enjeux et aux spécificités des espaces
agricoles. Des sous-secteurs indicés pourront être délimités à l’intérieur de la zone A afin d’en
adapter le règlement.
La zone A « classique »

Les enjeux :
Il s’agit d’espaces à préserver au titre du potentiel agronomique des sols et du maintien
de l’activité agricole.
Cette zone constitue la zone de référence de la zone agricole. Elle garantit la possibilité
de faire évoluer les constructions nécessaires aux exploitations en place et d’assurer la
pérennité de l’activité. Les sous-secteurs « spécialisés » devront au moins respecter sa
réglementation et, selon les enjeux, être plus restrictifs.
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Traduction réglementaire :
Ces zones seront classées en A. Le règlement permettra la réalisation de l’ensemble
des constructions nécessaires à l’exploitation agricole, dans le respect des conditions
énoncées dans le Protocole sur les constructions en zone agricole (cf Partie 2).
A titre d’exemple, s’ils sont nécessaires à l’exploitation agricole, on préconise que les
logements privilégient une implantation en continuité des bâtiments d’exploitation
existants ou d’ensembles bâtis cohérents.
La zone A « à forts enjeux économiques »
Les enjeux :
Du fait de la qualité agronomique des sols ou d’un terroir exceptionnel, des investissements
réalisés (irrigation, remembrement) ou d’un parcellaire de qualité et peu mité, ces espaces
méritent d’être protégés de façon plus stricte. L’objectif premier est de pérenniser le
potentiel de production du foncier et d’éviter le mitage de l’espace
(y compris par les constructions agricoles).
Ces zones seront classées en A. Mais on peut même aller plus loin sur des sous-secteurs
particulièrement intéressants en y ajoutant un indice. Ainsi, par exemple, le parcellaire
viticole en AOC à fort potentiel qualitatif et quantitatif pourrait être classé en zone Av.
Préconisations :
- Le règlement de ces zones pourra imposer des prescriptions plus strictes à la création
de bâtiments nouveaux, restreindre les possibilités de construire aux seuls bâtiments
techniques, voire interdire toute nouvelle construction.
Ainsi, le règlement de la zone Av pourrait, selon les enjeux, interdire les constructions de
toute nature ou n’autoriser, dans des conditions précises, que les constructions
nécessaires aux activités agricoles.
La zone A « à forts enjeux paysagers ou environnementaux »

Les enjeux :
En fonction de l’importance des enjeux « non-marchands » (paysage, biodiversité, risques
naturels...) identifiés dans le diagnostic du PLU, une hiérarchisation de ces espaces, avec un
règlement adapté, peut être envisagée.

Si l’enjeu paysager et environnemental prédomine, la zone doit être classée en N ; si l’enjeu
agricole reste prépondérant, la zone peut être classée en A avec un indice spécifique pour un
enjeu paysager (Ap), pour un enjeu de risque naturel (Ai, par exemple pour une zone
inondable) tout en rappelant qu’en cas d’existence d’un PPRI celui-ci constitue une servitude
jointe en annexe (et la représentation sur le zonage se fait de façon conventionnelle sous forme
d'applat et non de zone indicée), des périmètres de protection de captage d’eau potable (Ae)...
Préconisations :
- Au niveau du règlement, à titre d’exemple, dans les secteurs paysagers d’intérêt
majeur, une interdiction totale de construire pourra être préconisée. Cette interdiction
s’accompagnera d’un zonage agricole moins strict à proximité, permettant les
constructions nécessaires à l’activité agricole.
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- Cette interdiction implique que ces zones doivent avoir une taille réduite en ciblant les
enjeux les plus forts (paysage reconnu, cône de vue ou risque naturel,…).
- De manière moins restrictive, on peut permettre des constructions à condition de
respecter des localisations (regroupement, éloignement des crêtes,…) et/ou une certaine
qualité architecturale des bâtiments.
¾ Zones N :
Zones naturelle et forestière, secteurs à protéger en raison de la qualité des sites, milieux
naturels, paysages et de leur intérêt esthétique, historique ou écologique.
La définition de la zone N est très large. Elle inclut à la fois des espaces naturels très sensibles
qui méritent une protection totale assortie d’une inconstructibilité, des secteurs à fort intérêt
paysager , environnemental, patrimonial, … (critères possibles : ZNIEFF, Natura 2000…) et
même des secteurs constructibles de taille et de capacité limitées.
En fonction des enjeux propres à chaque territoire, plusieurs zonages pourront être retenus.
Zone N « stricte »
Elle peut correspondre à des milieux très sensibles d’un point de vue écologique : zones
humides, fonds de vallée ou paysages remarquables emblématiques…
Toutes les constructions neuves seront à priori interdites. La gestion maîtrisée des
constructions préexistantes pourra être assurée.
A ce titre, seuls les changements de destination à des usages agricoles ou forestiers sont
autorisés.
La préservation des activités agricoles et la mise en valeur des sites et des paysages sont
étroitement liées dans la mesure où l’agriculture assure la gestion de l’essentiel des espaces
non bâtis.
En aucun cas, un document d’urbanisme ne peut édicter des prescriptions sur la
production des sols et les pratiques agricoles (épandage, traitement, choix des cultures,
drainage, irrigation,…).
Zone N « secteur construit et constructible »
L’article R 123-8 du Code de l’Urbanisme permet d’admettre des constructions dans des
secteurs de taille et de capacité limitées à condition qu’elles ne portent atteinte ni à la
préservation des sols agricoles et forestiers, ni à la sauvegarde des sites, des milieux naturels
et des paysages.
Il ne s’agit en aucun cas de favoriser une urbanisation anarchique du territoire. L’accueil de
constructions doit rester limité et s’inscrire, la cas échéant, dans une logique de maintien d’une
présence humaine nécessaire à la revitalisation de ces secteurs (par comblement de dents
creuses en hameau par exemple) et non de création d’entités urbaines diffuses.
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Ainsi, par exemple, les classements suivants pourraient être retenus :
Zone Nh : Hameaux déjà constitués.
Zone Nr : Zones présentant un bâti de caractère (patrimoine) à l’écart de toute
exploitation agricole.
Zone Nl : Zones de loisirs.
Préconisations :
- Si les constructions neuves sont autorisées, les conditions préalables sont les
suivantes :

ces secteurs concernent des villages ou hameaux où existe une vie sociale. Ne
sont pas considérés comme hameau, un regroupement de 2 à 3 constructions et
bâti isolé,
elles ne doivent pas nuire à l’activité agricole et respecter la vocation naturelle
et/ou forestière de la zone : repérage des sièges d’exploitation agricole et
application de la règle de réciprocité des 50 ou 100 m, pour les bâtiments
d’élevage et annexes.
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