gestion locative

IMMOBILIER
Le notaire
la clé
de votre projet
immobilier
Vous souhaitez
vendre ou acheter
un bien
en toute confiance,
votre notaire
a peut-être la clé
de votre projet.
En effet, son rôle
ne se limite pas
à rédiger des actes
et à prodiguer des
conseils juridiques :
la négociation
immobilière et même
la gestion locative
comptent parmi
ses attributions.
À bon entendeur...
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O
n ne le sait pas toujours, mais les
missions du notaire ne se cantonnent pas seulement aux successions, contrat de mariage et donations.
Intermédiaire naturel entre vendeurs et
acquéreurs, le notaire fait aussi de la négociation immobilière et peut vous apporter
l’efficacité et la qualité de son travail.
De nombreux atouts
S’engager dans un investissement immobilier représente une étape importante. Avant
de franchir le cap, il est donc logique que
vendeurs et acheteurs cherchent à s’entourer d’un maximum de garanties et se tournent vers un professionnel de l’immobilier
leur évitant des lendemains qui déchantent.
Conciliant une bonne connaissance du prix
du marché à de sérieuses compétences juridiques, le notaire est un “atout maître” dans
votre projet immobilier. Il a également
l’avantage de pouvoir suivre le dossier de A
à Z, de la publicité de votre annonce aux
formalités administratives, en passant par
l’avant-contrat et bien sûr l’acte de vente
définitif. Ce qui évite la multiplication des
intermédiaires, les frais qui en découlent et
les risques d’erreurs.
Les avantages
de l’avant-contrat notarié
À moins d’être un juriste accompli, il est
difficile de rédiger seul l’avant-contrat.
Compte tenu de l’importance de l’engagement et de la complexité des lois, le recours
à un notaire est indispensable. En effet,
l’avant-contrat rassemble toutes les informations nécessaires à la transaction et précise, de façon détaillée, les conditions dans
lesquelles la vente définitive sera conclue.
De même, pour être valable, il doit com-
L’IMMOBILIER DES NOTAIRES - www.immonot.com
porter certaines clauses relatives au bien :
références cadastrales, nature (appartement, maison) et destination du bien (habitation, bureau...), consistance (nombre
de pièces, superficie...) et accessoires (jardin, garage...), existence d’hypothèques
ou de privilèges sur l’immeuble, existence
de servitudes particulières (droit de passage...). Sans oublier les diagnostics et
autres certificats relatifs à l’amiante, aux
termites ou au plomb. Le notaire, juriste
averti, vous aidera efficacement dans la
collecte de toutes ces données et dans la
rédaction de l’accord final. Vous aurez en
main un acte complet, sécurisant et informatif. Enfin, vous bénéficierez de tous les
avantages liés à l’acte notarié : force probante (l’acte notarié constitue une preuve)
et force exécutoire (effet attaché aux jugements permettant de recourir à l’exécution
forcée d’une décision).
Éthique et déontologie
Le notaire est soumis à des règles très
strictes et à un contrôle rigoureux. Toute
action qui servirait ses intérêts ou ceux de
ses proches est prohibée. De par son statut
d’officier public, il est responsable financièrement et juridiquement des actes qu’il établit et engage sa responsabilité sur chaque
opération. Il en découle un devoir de conseil et d’information envers son client.
De ce fait, le notaire apparaît comme l’interlocuteur incontournable lors d’une négociation immobilière. Son intervention
répond parfaitement à deux préoccupations majeures de nos contemporains :
• la recherche de la sécurité juridique
et économique, grâce à une information objective sur les prix pratiqués ;
• un besoin de transparence et de conseils lors de la transaction. La négocia-
tion immobilière notariale se caractérise par une réglementation qui en définit
les modalités d’exercice, mais aussi et
surtout un conseil personnalisé sur les
conséquences patrimoniales, financières et fiscales de l’opération envisagée.
De nombreux supports
Les notaires disposent de nombreux supports médiatiques (journaux, sites internet...) qui selon votre cas vous aideront à
trouver, dans les meilleurs délais, un acquéreur ou la maison dont vous rêvez. Ainsi,
le Groupe Notariat Services diffuse dans
de nombreux départements des journaux
d’annonces immobilières. Parallèlement,
vous pouvez consulter le site du groupe qui,
outre des conseils juridiques, offre un large
choix d’annonces immobilières sur toute la
France (http://www.immonot.com)
Des outils performants
Le notaire suit de très près l’évolution du
marché immobilier pour fournir à ses
clients les évaluations les plus justes. Il
s’appuie notamment sur des bases de données immobilières efficaces et sur la série
d’indices “Notaire-Insee”.
Les bases immobilières
notariales
Tous les notaires participent au fonctionnement des bases de données immobilières notariales. L’une d’elles, la base
BIEN (Base d’Informations Économiques
Notariales), est tenue par la chambre interdépartementale des notaires de Paris et
concerne Paris et l’Île-de-France. L’autre,
la base PERVAL, concerne la province.
Les notaires alimentent ces bases dans
les meilleurs délais. Ainsi, chaque fois
qu’un bien est vendu dans leur étude, les
notaires envoient ses principales caractéristiques (localisation, composition, état
du bien, superficie, prix...) à un centre de
traitement d’informations. L’anonymat
du client est complet. Aujourd’hui, les
données sont envoyées par courrier, mais
bientôt, les informations seront télétransmises directement à partir du logiciel de
rédaction d’actes, via un réseau hautement
sécurisé et les bases de données alimentées automatiquement.
À savoir
Au-delà des évaluations qu’elles permettent, ces bases de données attestent de la valeur normale du prix d’un
bien en cas de réclamation fiscale.
L’indice “Notaires-Insee”
La fiabilité des bases immobilières notariales a permis la constitution d’une série
d’indices “Notaires – INSEE”. Reconnus
par les pouvoirs publics, ces indices couvrent la totalité du marché des logements
anciens (appartements et maisons), y
compris les transactions réalisées entre
particuliers ou par l’intermédiaire d’agences immobilières. Ils ont pour objectif de
mesurer trimestriellement l’évolution des
prix dans l’ancien (plus de cinq ans ou faisant l’objet d’une seconde mutation) selon
la localisation et la nature des biens. Ainsi,
grâce aux données calculées en province
(“Notaires Insee Province”) et à celles portant sur l’Île-de-France, les notaires ont,
chaque trimestre, à leur disposition une
tendance dominante du marché.
L’expertise notariale
Dans le contexte actuel de hausse des prix,
connaître le “juste prix”peut s’avérer utile.
Le juste prix
même secteur et ayant fait l’objet d’une récente mutation.
La gestion locative
aussi !
Tout comme la négociation immobilière,
la gestion locative est un domaine d’activité notariale. Le notaire vous informera
sur la valeur locative du bien à louer ainsi
que sur vos droits et obligations en matière de baux d’habitation, commerciaux
ou ruraux.
Le bail notarié
Le bail notarié a force probante et force
exécutoire. Si le locataire ne paie plus,
l’huissier peut procéder à toutes les mesures nécessaires (saisie sur salaire, saisie attribution sur un compte bancaire...) grâce
à la copie exécutoire remise par le notaire.
En revanche, si vous êtes muni d’un simple bail sous-seing privé (c’est-à-dire signé
simplement entre le locataire et le propriétaire), il vous faudra saisir la justice, ce qui
risque d’être beaucoup plus long...
De nombreuses circonstances peuvent Plus de formalités
justifier le recours à une expertise : vente
bien sûr, mais aussi succession, donation, Si les papiers et formalités ne sont pas vopartage des biens suite à un divorce, ces- tre fort, vous pouvez les confier à votre nosion du patrimoine professionnel, décla- taire qui se chargera de l’encaissement, de
ration fiscale. L’expertise notariale permet, la révision des loyers, de l’état des lieux...
au travers d’un travail approfondi, de con- Vous pouvez aussi lui confier la gestion
naître la juste valeur d’un bien immobilier juridique et fiscale liée à la location. Ainsi,
quelle qu’en soit sa nature (terrain, maison, votre notaire vous remettra tous les élébureau, bien rural, industriel ou commer- ments nécessaires à l’établissement de vocial). Une visite des lieux est nécessaire tre déclaration de revenus fonciers : loyers
pour que le notaire puisse se fonder sur encaissés, charges à déduire, justificatifs.
des éléments concrets.
Des critères précis
Les critères d’expertise sont essentiellement :
• la superficie du bien ;
• son environnement et son emplacement (campagne, petite ou grande agglomération, proximité des transports,
des commerces, des établissements
scolaires...) ;
• le type et la qualité de la construction (maison en pierres de tailles ou
en briques, mais aussi superficie, aménagement intérieur, isolation, mode
de chauffage, présence d’un balcon ou
d’une terrasse...) ;
• l’état d’entretien et les éventuels travaux à prévoir.
Pour parvenir à un résultat satisfaisant, le
notaire dispose de plusieurs outils conçus pour l’expertise. Le plus fiable étant
la comparaison du bien à estimer avec
des biens de même nature, situés dans le
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