Etude: Besoins financiers à long terme du portefeuille immobilier

MANAGEMENT SUMMARY
Gestion de l’immobilier dans le Domaine des EPF
Etude: Besoins financiers à long terme du portefeuille immobilier
l’impact à long terme de l’augmentation des coûts de son
Hausse des coûts immobiliers inférieure
à la moyenne
parc immobilier sur les fonds disponibles pour l’enseigne-
Dans son Plan stratégique 2012–2016, le Conseil des EPF a
ment et la recherche. De plus, un instrument de gestion
demandé une croissance des fonds comprise entre 1,5 et
financière des immeubles a été élaboré.
6 % par an. Selon l’étude, les coûts immobiliers augmente-
Le Conseil des EPF a mandaté une étude pour déterminer
ront fortement entre 2011 et 2035, soit d’environ 20 % par
rapport à la moyenne de la période 2011–2016. Abstraction
La croissance de l’effectif estudiantin dans les deux écoles
faite du renchérissement, la progression à long terme des
polytechniques requiert l’extension des infrastructures
besoins financiers (de 2011 à 2035) est donc inférieure à
d’enseignement et de recherche dans tout le Domaine des
l’évolution prévue du budget global du Domaine des EPF
EPF. Cette expansion est financée par la contribution de
(croissance des coûts immobiliers proportionnellement
base de la Confédération et, de plus en plus, par des dona-
inférieure à celle des fonds alloués). Selon l’étude, le risque
tions, des sponsorings et des partenariats public-privé
(projets de PPP). Or l’augmentation des investissements
dans le développement des infrastructures entraîne une
hausse des coûts d’exploitation et d’entretien annuels. En
tant que service de la construction et des immeubles du
Domaine, le Conseil des EPF craint que ces deux tendances
n’entraînent à long terme une progression des dépenses
immobilières plus rapide que celle du budget des institutions, au détriment des fonds allouables à l’enseignement
et à la recherche. Il a donc commandé une étude sur le
sujet (cf. encadré).
Le Conseil des EPF mandate une étude immobilière
L’exploitation et l’entretien du portefeuille immobilier du Domaine
des EPF mobilisent des fonds ne pouvant pas être affectés aux activités principales des institutions. En 2010, le Conseil des EPF a donc
fait examiner comment financer l’extension nécessaire des infrastructures et en assumer les coûts à long terme. Il a voulu un outil
de gestion applicable à tous les immeubles (quel qu’en soit le propriétaire), permettant de contrôler les investissements requis, les
frais subséquents et leur financement. A la demande des institutions, la direction de ce projet a été confiée à l’EPFL, qui s’est adjoint
les services de pom+Consulting AG à Zurich.
Evolution des besoins financiers liés aux immeubles
en mio CHF
600
500
400
300
200
100
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Investissements créant une plus-value Coûts de remise en état Coûts de gestion Loyers
Durant la période 2011–2035 prise en compte par l’étude, les coûts liés à la gestion immobilière augmenteront d’env. 20 % (sans le
renchérissement) par rapport à la valeur moyenne calculée pour les années 2011 à 2016. (Référence: valeurs à neuf selon le nouveau
modèle de calcul).
Page 1 de 2
Etude: Besoins financiers à long terme du portefeuille immobilier
MANAGEMENT SUMMARY
Générateurs de coûts dans l’immobilier (en %)
Croissance annuelle
Croissance totale
Pourcentage de la croissance absolue
- 0,5
- 9,2
- 23,3
3,5
90,5
76,6
Frais de gestion
1,4
30,8
45,7
Loyers
0,2
4,6
0,9
Total
1,0
19,7
100,0
Investissements créant une plus-value
Coûts de remise en état
Avec plus de 76 % de la croissance absolue, la remise en état sera le plus gros poste de dépenses (maintien de la valeur seulement).
de recul progressif des fonds destinés à l’enseignement et
à la recherche est inexistant.
– Renforcer la coordination pour la planification
académique et immobilière
– Améliorer et harmoniser les processus et les outils de
définition des besoins financiers à long terme de la
Outil de planification et de pilotage
gestion immobilière (p. ex. projets de transformation,
Une projection sur 25 ans a été faite pour les coûts immo-
contrôles périodiques de la planification à long terme)
biliers à l’aide d’un modèle généralisé et en utilisant des
– Uniformiser les données de Stratus (programme servant à
valeurs empiriques ainsi que des indicateurs pour la planification et le pilotage, usuels dans la branche et spécifiques
au Domaine des EPF. Cet outil présente les besoins financiers
selon les catégories suivantes: loyers, frais de gestion, coûts
attester le maintien de la valeur et de la fonction
des immeubles)
– Mener des projets de PPP de façon plus transparente
grâce à une méthodologie uniforme
de remise en état et investissements. Le renchérissement
n’a pas été pris en compte, car il est impossible d’estimer
ment pour l’énergie. Grâce à cet instrument, le Domaine
Conclusions du Conseil des EPF et
conséquences
peut gérer ses investissements, les coûts subséquents et
Le Conseil des EPF a traité le rapport de l’étude en mars 2012
leur financement pour tous les immeubles qu’il utilise et
et chargé les institutions du Domaine des EPF d’examiner
administre.
les recommandations qui y figurent, de définir des mesures
l’évolution des coûts durant la période considérée, notam-
concrètes et d’établir un calendrier de mise en œuvre d’ici
Continuer à optimiser le parc immobilier
décembre 2012. En outre, les résultats de cette étude seront
Selon l’étude mandatée, le portefeuille immobilier des
intégrés dans les schémas généraux des espaces et du
institutions et du Domaine des EPF présente un potentiel
financement (planification à long terme selon la Directive
d’amélioration concernant les aspects suivants:
immobilière du Domaine des EPF). Il s’agira notamment
de voir comment influencer les coûts subséquents au tout
début des projets de construction (flexibilité d’utilisation,
Parc immobilier du Domaine des EPF
Le portefeuille immobilier du Domaine des EPF, qui compte 455 bâtiments et près de 100 installations répartis sur 205 parcelles dans
toute la Suisse, appartient à la Confédération. Il est géré de manière
stratégique par le Conseil des EPF et les institutions du Domaine.
Fin 2011, la surface utile principale couvrait 891 900 m2 (+ 2,4 % par
rapport à 2010). La valeur d’acquisition se montait à 7,0 mia CHF et
la valeur comptable atteignait quelque 4,5 mia CHF, soit près d’un
tiers de la valeur totale du parc immobilier fédéral. L’âge moyen des
immeubles du Domaine est de 50 ans, mais une grande partie du
portefeuille, en termes de nombres d’objets et de montants, a déjà
été renouvelée à plusieurs reprises.
séparation des systèmes, concepts énergétiques propres au
site, etc.).
Editeur
Conseil des EPF
Fritz Schiesser, président
Häldeliweg 15, CH-8092 Zurich
Téléphone +41 (0)44 632 23 67
Renseignements
Michael Quetting
Responsable Immobilier, état-major CEPF
Téléphone +41 (0)44 632 70 84
Zurich et Berne, octobre 2012, QUE/ar
Eidg. Forschungsanstalt für Wald,
Schnee und Landschaft WSL
Page 2 de 2
Etude: Besoins financiers à long terme du portefeuille immobilier