Un nouveau service statistique pour l`immobilier

2 ImmoPlus
Tribune de Genève | Samedi-dimanche 17-18 octobre 2015
ImmoPlus 3
www.tdgimmobilier.ch
Transactions
Actualité
Le courtier doit penser global dans un m arché local
Hausse des
Rilsa cède
son courtage à
loyers dans
l’arc lémanique Cardis-Sotheby’s
Le métier du courtage
a dû se réinventer
avec l’arrivée d’Internet.
Mais son rôle
reste essentiel
Laurent Buschini
Q
uel rôle tient le courtier à
l’heure où Internet a capté
l’essentiel des informations
immobilières? Est-il encore
nécessaire de passer par lui
pour réaliser une transaction? Une table ronde organisée récemment au Palais de Beaulieu à Lausanne par
la section canonale vaudoise de l’Union
suisse des professionnels de l’immobilier
(USPI Vaud) a abordé ces questions avec
plusieurs acteurs du secteur.
Alors, ce courtier, en a-t-on encore besoin? Jacques Emery, responsable des ventes chez Naef Prestige/Knight Frank, en est
convaincu: «Le processus de courtage est
long. Le courtier commence par évaluer un
terrain, un immeuble ou une maison. Il fixe
le bon prix. On parle souvent de l’étape de
mise sur le marché, mais il y a des étapes en
amont et en aval qui sont aussi importantes. Le rôle du courtier est d’aider le mandant à définir le prix pour qu’il puisse vendre son bien au mieux, mais aussi d’aider
l’acquéreur dans ce processus qui n’est pas
simple avec les lois et les règles de financement. Le courtier va donc toujours être
utile pour gérer toutes ces étapes.»
Philippe Cardis, associé, administrateur
délégué et CEO de Cardis Sotheby’s International Realty, abonde: «La question, on
se l’est posée il y a vingt ans avec l’arrivée
d’internet. Jusqu’alors, la valeur ajoutée du
courtier, c’était la connaissance: il savait
qui vendait et qui achetait, il suffisait de les
mettre ensemble pour effectuer la transaction. Avec internet, le métier s’est transformé: aujourd’hui, il y a toute une série
d’outils qui aident le courtier dans son travail. Mais la dimension humaine du travail
s’est beaucoup développée.»
Philippe Cardis ne pense pas que les
sites Internet remplacent le courtier: «Toutes les aides amènent au client une foule
d’informations. Mais, comme souvent,
trop d’information tue l’information. Au
final, le rôle du courtier devient celui de
conseiller. Par rapport au vendeur, la clé
du bon courtier est d’arriver à positionner
l’objet à un bon prix: un objet placé sur le
marché à un prix correct se vend vite et
bien. Un objet placé trop haut, ce qui est le
souhait de 99% des propriétaires lorsqu’on
va les trouver, ne se vend pas, se dévalorise
et finit par se vendre à un prix nettement
plus bas. De la même manière, pour les
acquéreurs, faire appel à un courtier, c’est
s’adresser à quelqu’un qui saura comprendre ses besoins et trouver le bon dossier qui
correspond à ses attentes.»
Remise en question
L’internet a aussi entraîné une globalisation du marché, et pas seulement dans
le marché du luxe. Actif dans des fonds
de placement immobiliers, l’architecte
Bertrand de Sénépart assure que, dans
Marché de proximité
Car le marché de l’immobilier ne se résume
pas à des données quantitatives. C’est
d’abord un marché de proximité qu’il s’agit
de connaître: «Quand on me demande le
prix du mètre carré dans le neuf à Pully, je
réponds que cela varie entre 6000 et
25 000 francs, explique Philippe Cardis. Et
cela sur 300 mètres de distance.»
De son côté, Jacques Emery cite Cologny: «En trois ans, il y a eu une baisse de
30% du prix du mètre carré du terrain,
passant de 5000 à 3500 francs». Un usage
prudent des données quantitatives que
Bertrand de Sénépart illustre par une boutade: «Ce qui est rare est cher. Les logements bon marché sont rares, donc ils sont
chers! Ce qui montre que le marché est
complexe à analyser. La connaissance de
son microsystème est importante.»
Une technologie de l’information quantitative qui demande à être utilisée de façon
adéquate. «Le gros danger avec
Catherine
Michel
Présidente
USPI Vaud
Bertrand
de Senépart
Architecte
Philippe
Cardis
Associé et CEO
de Cardis Sotheby’s
Jacques Emery
Responsable ventes
de Naef Prestige
Knight Frank
Philippe
Sormani
Président
du CA IAZI-CIFI
l’immobilier commercial aussi, les grands
acteurs sont de niveau mondial: «Les courtiers ont leur place sur le marché. Mais ils
doivent se remettre en question: le marché
de proximité doit se réinventer. Le courtier
doit le connaître, trouver les opportunités,
rechercher et motiver les vendeurs et les
acheteurs. Car tout le monde cherche à
faire une transaction.»
Face à l’«ubérisation» du courtage, les services à ha ute valeur ajoutée
U L’«ubérisation» du courtage est
inévitable, assure Bertrand de Sénépart,
architecte actif auprès de fonds de
placement immobiliers. «Quel est
le but du courtier? Mettre en relation un
acheteur et un vendeur autour d’un bien
immobilier pour aboutir à une transaction. L’intérêt du vendeur est de trouver
le maximum de personnes intéressées
par un achat immobilier. Les sites
immobiliers sur internet couvrent ce
service depuis longtemps et ils occupent
depuis des années une place importante
sur le marché. Mais ils offrent à l’heure
actuelle des informations trop limitées.
En fait, celles que le propriétaire veut
bien fournir. Mais ils vont pouvoir à
l’avenir donner une information plus
Peut-on facturer l’état des
lieux à un locataire absent?
François
Zutter
Avocat,
Asloca Genève
Question de Roger B., à Genève: «J’ai lu
dans un journal récemment, la réponse
d’un avocat à une question posée par un
lecteur qui lui demandait s’il était possible
que sa régie lui facture 150 francs car il ne
s’était pas présenté à l’état des lieux de
sortie. Selon cet avocat, cela semblerait
possible. Est-ce vrai?»
Selon nous, rien ne justifie qu’un propriétaire facture 150 francs au locataire qui ne
se présente pas à l’état des lieux de sortie, et
ce pour plusieurs raisons. D’une part, le
coût correspondant à l’activité déployée
par la régie en faveur du bailleur est déjà
Contrôle qualité
globale et interactive. Prenons l’application Uber pour se déplacer dans une ville:
elle me localise, puis e me montre en
temps réel l’emplacement des voitures
que je peux commander. Le chauffeur
m’appelle, j’ai un contact direct et
focalisé. Pourquoi ne pas faire la même
chose avec le courtage? Un vendeur de
bien immobilier pourrait connaître le
profil de tous les acheteurs potentiels
dans une zone donnée. Un acheteur
pourrait analyser tous les biens immobiliers qui correspondent à sa recherche
dans un espace géographique défini.
Un site comme Immo-Scout24, par
exemple, planche déjà pour développer
ce genre d’application Big Data.»
Bertrand de Sénépart imagine que les
sites pourront à l’avenir offrir des
informations standardisées très complètes sur un bien immobilier, allant de sa
dimension à son estimation en passant
par le calcul des hypothèques, des
informations financières, techniques,
du Registre foncier, la structure des baux,
etc. «Aujourd’hui, je reçois des dossiers
de différentes sources mais pour le même
objet qui comprennent des informations
parfois contradictoires. Il ne faut pas me
dire que tous les courtiers ont fait leur
travail correctement. Il y a peu ou pas de
service après-vente une fois la transaction
signée chez le notaire.» En fait, le salut du
courtier ne se trouve que dans les services
à haute valeur ajoutée, selon Bertrand de
Sénépart.
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C’est votre droit
Vous avez une question en lien
avec votre logement? Posez-la
à [email protected].
Philippe Sormani, associé et président
de la société de conseil IAZI-CIFI, est
convaincu que la concurrence est le motclé: «Les changements technologiques sont
là. Mais le côté personnel, humain, intelligent du courtier, le big data (ndlr: les données quantitatives) ne le fera pas. Les sociétés comme la nôtre ont apporté de la transparence dans l’information. Cela a apporté
de la confiance. Il faut que les courtiers
maîtrisent ces technologies nouvelles. Elles
sont à disposition. Qu’ils les utilisent pour
servir leurs clients de meilleure manière.»
La relation du courtier avec sa clientèle est une des plus-values
qui font qu’on recourt toujours à ses services pour trouver
un bien immobilier. CORBIS
compris dans le loyer payé par le locataire.
En effet, celui-ci sert à rémunérer le bailleur
pour la cession de l’usage de l’appartement
et est censé couvrir tous les frais encourus
par celui-ci, tout en lui permettant d’obtenir
un rendement équitable des fonds propres
qu’il a investis. Parmi les frais encourus par
le propriétaire, figurent les charges financières (intérêts hypothèques), ainsi que les
charges courantes et les charges d’entretien. Et, parmi les charges courantes, figurent précisément les honoraires de gérance
versés par le bailleur aux régies pour leur
travail. Ces honoraires font donc partie du
loyer et n’ont pas à être supportés séparément par le locataire. Ainsi, se déplacer
pour un état des lieux de sortie fait partie du
travail ordinaire des régies et ne constitue
pas des frais supplémentaires.
Certaines régies prétendent que si le locataire est absent à l’état des lieux de sortie
qui avait été fixé, elle doit absolument en
faire un autre, voire mandater un huissier
judiciaire pour que celui-ci fasse un constat.
Mais rien de cela n’est nécessaire ou prévu
par la loi: celle-ci prévoit uniquement qu’à
la fin du bail, lors de la restitution de la
chose louée, «le bailleur doit vérifier l’état
de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond» (article 267a al. 1 du Code des obligations). C’est
donc l’avis des défauts qui est important,
mais non pas la présence du locataire à
l’état des lieux de sortie.
Celui-ci peut être fait unilatéralement
par le bailleur du moment qu’il fait parvenir
dans les jours suivants l’avis des défauts
prévu par la loi au locataire. En effet, celle-ci
prévoit que si le bailleur néglige d’aviser le
locataire des défauts dont il répond, celui-ci
est déchargé de toute responsabilité. Selon
la jurisprudence, cet avis des défauts doit
être donné dans les deux à trois jours ouvrables suivant la restitution des clés.
Si le bailleur souhaite avoir un témoin de
l’état de l’appartement lors de la restitution
des clés, il peut, en l’absence du locataire,
faire appel au concierge ou à n’importe
quelle autre personne. Le recours à un huissier judiciaire n’est pas nécessaire puisque
son constat payant n’a pas plus de valeur que
n’importe quel autre témoignage gratuit.
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Une évolution du métier de courtier
à laquelle Philippe Cardis, associé,
administrateur-délégué et CEO de Cardis
Sotheby’s International Realty, ne croit
pas: «L’ubérisation a déjà eu lieu avec
l’arrivée d’internet il y a vingt ans. Mais il
n’y a pas de programme informatique
pour comparer valablement deux objets
immobiliers, car chaque objet est unique.
Je suis convaincu que le courtier a un bel
avenir. Il tient le rôle d’un délégué à la
recherche d’un bien unique. En Suisse,
ses clients sont surtout des trentenaires ou
des quadragénaires qui vivent la période
la plus occupée de leur vie, tant sur le plan
professionnel que familial. Ils sont largués
sous le flot d’informations sur internet.
Ils ont besoin d’un facilitateur.» L.B.
le développement des technologies, c’est
que beaucoup de courtiers les utilisent
pour faire un travail de masse et non un
travail pointu, déplore Philippe Cardis. Or,
les nouvelles technologies doivent permettre d’identifier dans la masse d’information
ce qui est bon et ce qui ne l’est pas. Le
courtage de demain, c’est d’avoir des courtiers qui mettent de l’intelligence et un esprit critique dans le système informatique.» Jacques Emery voit même une
chance dans l’augmentation des données
quantitatives: «Utiliser les technologies demande de la discipline. Ceux qui les maîtrisent et qui maîtrisent les lois arriveront
mieux à guider leurs clients.»
Car, non contents d’évoluer sur des
marchés complexes, les courtiers doivent
aussi tenir compte de l’impact des politiques publiques: «La Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) a pour conséquence de geler l’activité immobilière dans
certaines communes, assure Philippe Cardis. Les projets sont toujours plus difficiles
à mener, ce qui a pour conséquence de
valoriser l’existant.» Jacques Emery cite la
zone de développement à Genève: «La
zone va amener la création de 7000 à 8000
appartements. On doit prendre cela en
considération pour l’ensemble du marché
du logement à Genève.» Quant à Philippe
Sormani, il rappelle la mise en œuvre de
l’initiative «Contre l’immigration de
masse» qui va, de facto, entraîner une limitation de la demande.
Le courtage évolue donc. Mais le courtier demeure.
Le profil du métier
Quel doivent être les qualités du courtier?
Pour Catherine Michel, présidente de la
section vaudoise de l’Union suisse des
professionnels de l’immobilier (USPI Vaud),
le courtier doit être à l’écoute, se montrer
altruiste: «Il doit se mettre à la place de son
interlocuteur. Il doit aussi être créatif pour
faire ressortir une maison à vendre parmi
toutes les offres sur le marché.» Sans
oublier l’aspect humain du métier, qui
est crucial: «Je constate qu’il y a trop
souvent une vision à court terme, déplore
Catherine Michel. Le courtier se dit: «J’ai
une transaction en vue, je mets toute mon
énergie pour la réaliser, sans me soucier
du souvenir qu’en auront les gens.» Cela
m’attriste. On se soucie trop peu de sa
réputation sur le long terme, et du bouche
à oreille. Si cela se passe mal, les gens
vont s’en souvenir. Si on a apporté
une plus-value, les gens vont aussi
s’en rappeler dans le bon sens.»
L’avenir du métier, la présidente de l’USPI
Vaud le voit dans l’amélioration de la
formation: «En Suisse romande, il y a
moins de 100 personnes qui sont titulaires
du brevet fédéral de courtier, qui existe
depuis 2005. Dans les années d’euphorie
que nous avons connues lors de la
décennie précédente, la formation
a sans doute été négligée. Au vu du
marché actuel qui est plus difficile, la clé
du succès c’est également d’être bien
formé, de connaître les spécificités
juridiques et techniques qui nous
sont demandées.» L.B.
La chronique de l’USPI* Genève
Un nouveau service
statistique pour l’immobilier
Philippe
Angelozzi
Secrétaire général
de l’USPI Genève
Sur la base de données fournies par
l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT), l’USPI Genève offre un nouveau
service en sélectionnant et en mettant
en évidence des données statistiques immobilières pertinentes qui permettent
d’illustrer certaines tendances du marché immobilier genevois et son évolution.
Ces données accessibles sur le site
Internet de l’USPI Genève sont divisées
en trois parties. La première porte sur
l’actualité immobilière et démographique du canton de Genève avec les dernières données trimestrielles, en relation
avec la construction de logements, les
transactions immobilières et l’évolution
démographique du canton de Genève.
Elles sont sélectionnées et présentées
sous forme de tableaux.
Contrôle qualité
La deuxième partie est constituée
de l’enquête de conjoncture des milieux
immobiliers. Il s’agit d’une étude réalisée
par l’OCSTAT avec le soutien de l’USPI
Genève depuis de nombreuses années.
Elle illustre les derniers résultats trimestriels relatifs à la perception des agences
immobilières face à l’évolution du marché immobilier et plus particulièrement
des activités de gérance, de courtage et
de promotion.
Enfin, la dernière partie concerne les
statistiques annuelles relatives à l’évolution de la construction de logements,
de la démographie et des données en
relation avec le taux de vacance. Ces
séries statistiques regroupant les données des dernières années sont présentées sous la forme de différents graphiques.
A noter que les données figurant dans
les deux premières rubriques seront
mises à jour à un rythme trimestriel.
La dernière section, quant à elle, fera
l’objet d’une actualisation au fil des publications et mises à jour effectuées par
l’OCSTAT.
A la lecture des premiers chiffres,
il peut être constaté que la construction
de logements est faible et n’a jamais,
au cours des quatorze dernières années,
passé le seuil des 2000 logements produits. En croisant les données de l’évolution démographique avec celles de la
construction de logements, on se rend
très vite compte de l’insuffisance de logements construits face à l’arrivée continue
de nouveaux habitants dans le canton,
aggravant ainsi davantage la situation de
pénurie de logements.
Il apparaît ainsi primordial que le processus de délivrance des autorisations de
construire et le contrôle de l’Etat soient
assouplis, que ce soit pour la construction de nouveaux logements dans de
nouveaux périmètres ou les surélévations d’immeubles existants, et cela, afin
de faciliter la création de logement dans
le canton de Genève.
* Union suisse des professionnels
de l’immobilier,
www.uspi-geneve.ch
Selon l’indice Homegate.ch
des loyers, le prix moyen
des locations a progressé
de 1,54% en un mois à Genève
et dans le canton de Vaud
La régie Rilsa entend
se concentrer sur la gestion
de patrimoine immobilier,
son cœur de métier «en plein
développement»
Louer dans la région du Léman coûte
désormais un peu plus cher. C’est en tout
cas ce qui ressort de l’indice de loyer du
portail Internet de l’immobilier de Homegate.ch. L’indice enregistre en effet
entre septembre et août derniers une
augmentation de 1,54% du prix moyen
des loyers proposés dans le résidentiel
dans les cantons de Genève et de Vaud.
Ce niveau de hausse est plus de trois
fois supérieur à celui de la progression
constatée par le même indice lors des
deux mois précédents, qui avait atteint
0,45% en août par rapport à juillet.
Sur une année, la hausse est encore
plus marquée: elle est de 3,56% en septembre 2015 par rapport à septembre
2014 (contre 1,52% sur le plan national),
alors qu’elle n’était encore que de 1,99%
en août 2015 par rapport à août 2014.
Par contre, au niveau national, en
moyenne, les prix des logements proposés à la location sont restés parfaitement
stables le mois dernier par rapport au
mois précédent (0%). Dans près de la
moitié des cantons étudiés, l’indice enregistre même des baisses, même si très
faibles il est vrai. Fabrice Breithaupt
La régie Rilsa annonce qu’elle cède son
activité de courtage au réseau CardisSotheby’s international Realty.
Pour Rilsa, cette décision est motivée
par la volonté de sa direction de se recentrer sur la gestion de patrimoine immobilier familial et institutionnel sur l’ensemble du bassin lémanique. Cette activité
est le cœur de métier de l’enseigne (présente à Nyon, Lausanne, Montreux et
Vevey) et est actuellement «en plein développement».
Pour sa part, Cardis-Sotheby’s (qui
aligne 6 agences à Genève, Nyon, Lausanne, Vevey, Montreux et Fribourg),
accroît, avec cet accord, sa part de marché sur le marché romand du courtage
immobilier et renforce son business model, lequel est basé uniquement sur cette
activité spécifique.
L’accord entre Rilsa et Cardis–
Sotheby’s entrera en vigueur le 1er novembre avec un transfert progressif des
mandats de courtage durant ces prochaines semaines. Cela inclut les promotions
en cours, comme celles du «Vieux
Bourg» à Epalinges, «Lutry Pépinières» à
Lutry et «Tivoli» à Lausanne. F.B.
Un site
centralise l’info
immobilière
Une centaine
de douanes
à vendre
«Informations-immobilieres.ch»,
lancé par le SVIT Romandie,
rassemble depuis peu toutes
les informations du secteur
en Suisse romande
La Confédération cède 113 anciens
postes de douanes, devenus
inutiles depuis l’entrée en vigueur
en Suisse des Accords
de Schengen
Le SVIT Romandie (l’antenne romande de
l’association suisse de l’économie immobilière) vient de lancer Informations-immobilieres.ch. Le site centralise toutes les informations de l’industrie immobilière en
Suisse romande. Celles-ci sont triées, puis
classées dans différentes rubriques (actualités, projets, études, lois, transactions, etc).
La plate-forme produit aussi chaque semaine une newsletter qui résume l’essentiel de l’actualité du secteur.
Le but d’Informations-immobilieres.ch
est de favoriser la transparence de la branche, qui représente 18% du PIB en Suisse,
explique le SVIT Romandie dans un communiqué de presse.
Après utilisation du site, nous constatons
que l’interface est sobre et simple. Les infos
sélectionnées sont un tout petit peu longues
à être chargées (essai réalisé sur deux PC
différents). A la manière de Google Actualité,
le site agrège les articles des médias traditionnels, les communiqués de presse et
les diverses études, de façon brute, sans y
apporter de valeur ajoutée, se contentant de
renvoyer vers le site Internet de la source.
L’outil reste néanmoins intéressant pour
les professionnels et les particuliers. F.B.
Depuis 2011, l’Office fédéral des constructions et de la logistique (OFCL, organisme
qui gère le portefeuille immobilier de la
Confédération) a pour mission de vendre,
d’ici à 2021, 113 douanes et bâtiments annexes, annonce la RTS dans son émission
télévisée Mise au point. Ces infrastructures sont devenues inutiles depuis l’entrée
en vigueur des Accords de Schengen en
Suisse le 12 décembre 2008, qui a vu les
contrôles systématiques aux frontières
avec l’Union européenne être supprimés.
Si certaines douanes suscitent l’intérêt, la majorité n’est pas facile à vendre,
indiquent nos confrères. Ces bâtiments
sont en effet plutôt mal équipés et se
situent souvent dans des zones très excentrées. Ainsi, à Champéry (VS), la maison de trois appartements qui abritait à
l’époque des gardes-frontière a été vendue aisément: elle était estimée à plus
d’un million de francs. A l’inverse, l’ancienne douane de L’Auberson, dans le
Jura vaudois, cherche toujours preneur
depuis deux ans maintenant: évaluée
dans un premier temps à 650 000 francs,
elle est désormais en vente pour
450 000 francs. F.B.
Finance
18,41
C’est, en pourcentage, la performance
nette réalisée par le fonds immobilier
suisse Solvalor 61 (coté la Bourse de Zurich)
durant l’exercice comptable 2014/2015
clos au 30 juin dernier. Le résultat réalisé
s’élève à 21,3 millions de francs, en
croissance de 8,52% par rapport au dernier
exercice. Les revenus ont augmenté de
6,32% à 47 millions de fr. Et les loyers
encaissés de 8,06% à 46,4 millions. F.B.
Immobilier
Supplément paraissant le mardi
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Tamedia Publications romandes SA
Rédacteur en chef responsable
Pierre Ruetschi
Rédaction Fabrice Breithaupt,
tél. 022 322 38 27
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