Les investissements conformes à la Shariah

Les investissements conformes à la Shariah
Le développement des secteurs bancaire et financier islamiques s’est accéléré dans
la dernière décennie. Selon le « Dubaï International Financial Center » (DIFC), le
marché global des produits financiers islamiques s’élève à plus de 200 milliards de
dollars et l’on s’attend à une augmentation de 12 à 15 % par an dans les 10 années
qui viennent.
Cela est également vrai pour l’immobilier et il y a eu une importante augmentation
des investissements venant du Moyen-Orient dans l’immobilier européen en 2001,
dont 91 % au Royaume-Uni, soit une augmentation de 225 % par rapport à l’année
précédente.
La majorité de ces investissements est en accord avec la loi de la Shariah, qui
interdit le paiement d’intérêts et restreint les catégories d’activités dans lesquelles on
a le droit d’investir.
La gamme unique de produits offerte à Londres, place le marché anglais de
l’immobilier commercial dans une très bonne position pour prendre l’avantage dans
l’augmentation des investissements immobiliers conformes à la Shariah.
Durant les 9 premiers mois de 2002 uniquement, les investissements du MoyenOrient en Grande-Bretagne dans l’immobilier commercial, ont totalisé un montant de
875 millions de livres, ce qui représente 15 % de plus que toute l’année 2001. Les
estimations 2003 et 2004 laissent présager une continuité de l’augmentation dans le
futur.
Les autorités financières anglaises estiment que le marché de la banque et de la
finance islamique est évalué entre 200 et 500 milliards de dollars dans le monde.
Au lendemain du 11 septembre 2001, il y a eu un flux signifiant des capitaux
islamiques reportés des USA vers l’Europe, vers l’Asie et également de retour au
Moyen-Orient, même s’il faut souligner que beaucoup d’investissements restent
encore aux USA.
La caractéristique clé de beaucoup de ces investissements est qu’ils sont conformes
aux principes de la Shariah. Semblables aux « fonds éthiques », les fonds
d’investissement islamiques requièrent une sélection prudente des portefeuilles et
des biens afin de s’assurer qu’ils sont en accord avec les critères d’investissement
de la Shariah.
Quels sont les investissements conformes à la Shariah ?
Les investissements conformes à la Shariah représentent un type d’investissements
éthiques organisés en accord avec la loi islamique.
Historiquement, la gamme des opportunités d’investissements selon la religion
islamique était très limitée.
Cependant, un nouveau système de fonds d’investissement compatibles avec les
principes de la Shariah a été établi. Les aspects fondamentaux sont leur conformité
avec les principes de la Shariah qui interdit « riba * », ce qui est une forme d’usure
pratiquée dans les temps préislamiques parmi les arabes, et comprenant un délai
dans le paiement de la dette en échange d’une augmentation du montant dû – en
d’autres termes – des intérêts.
Un autre aspect clé des fonds d’investissement immobiliers selon la Shariah, est qu’il
ne peut y avoir de locations des immeubles à des organisations travaillant dans
certaines activités.
En particulier, les fonds d’investissement immobiliers conformes à la Shariah ne sont
pas autorisés à investir dans des compagnies qui travaillent dans :
. la production de porc
. la pornographie
. les services financiers conventionnels
. les armes et les munitions
. le cinéma
. le tabac
. les jeux
. l’alcool
Des codes similaires sont appliqués pour les investissements de fonds
éthiques comme par exemple ceux de l’église d’Angleterre.
Quel était le but de cette étude ?
Angus McIntosh, le directeur de recherche de la compagnie King Sturge (Chartered
surveyor), qui a mené cette étude commente : « nous sommes devenus familiers
avec les fonds éthiques en Grande-Bretagne, mais nous voulions en savoir plus sur
la nature du marché de l’investissement immobilier suivant les règles de la Shariah.
Basée sur une étude d’investisseurs menée par le London South Bank University,
nous avons maintenant une vue plus claire des facteurs qui influencent les
investissements immobiliers conformes avec la loi de la Shariah.
Il y a différentes méthodes pour financer les investissements immobiliers qui sont
autorisés et sont pleinement compatibles avec les principes de la Shariah.
Cependant, toutes ces structures financières doivent être certifiées par un panel
d’experts, le « Shariah Board » qui sont désignés par des spécialistes de la Shariah
et qui ont l’expertise adéquate pour interpréter la loi islamique. De même, chaque
transaction doit être scrutée par le « Shariah Board » qui doit s’assurer qu’il y a total
accord avec les principes islamiques.
Que révèle cette étude ?
Quels sont les facteurs les plus importants que les fonds de la Shariah prennent en
considération au moment de vendre ou d’acheter un bien ?
Bien que la compatibilité avec les principes de la Shariah soit bien entendu,
fondamentalement importante pour ces fonds, une attention particulière est
également apportée à d’autres critères, comme les taxes, l’estimation du risque et
ceci conformément aux critères d’investissements traditionnels.
Selon les personnes qui ont répondu à cette étude, les facteurs les plus importants
dans les investissements conformes à la loi de la Shariah sont :
. la nature des taxes 65%
. la mise à disposition d’une expertise 61%
. les règles de l’évaluation du risque 47 %
. la transparence de la transaction 41 %
La nature de la taxe est un facteur important, plus de 2/3 des personnes interrogées
mettent cet élément comme un facteur très important dans la structure des
investissements conformes à la Shariah. A moins que des arrangements spéciaux
concernant les taxes soient possibles, un investisseur peut avoir à payer une double
taxe de transfert, puisque l’investisseur vendra le bien à une banque et le rachètera
quelques années plus tard, plutôt que de payer des intérêts pour une hypothèque.
La transparence est vue comme une condition préalable par certaines des
personnes interrogées sur ces fonds.
Pour être considéré comme acceptable, de nombreuses informations doivent être
fournies sur la transaction et le type de bien concerné.
Des informations sont également demandées sur le type de bail et les activités
réalisées dans l’immeuble car le loyer net de toute charge est interdit.
Le propriétaire du bien doit toujours conserver le droit de propriété du bail et ceci
peut entraîner des limitations à inscrire dans un bail de sous-location.
Beaucoup de personnes interrogées se réfèrent à une durée de possession
d’environ 5 ans, ce qui est plus court que la possession à vie pour les fonds
conventionnels.
Où vont ces fonds ?
Parmi les fonds investis, beaucoup ont une convergence géographique et la GrandeBretagne ressort très largement comme destination favorite. Plus de 90 % des
responsables de ces fonds disent qu’ils investissent en Grande-Bretagne.
Grande Bretagne
Europe
USA
Moyen Orient et région du Golf
Dans le monde entier
Asie du sud est
94 %
85 %
47 %
62 %
62 %
38 %
Europe du Nord :
A l’intérieur de l’Europe du Nord, la France et l’Allemagne apparaissent comme des
pays ayant un potentiel futur. Cependant, ces pays sont vus comme moins flexibles
en termes d’environnement de marché pour l’offre de produits financiers et
d’investissements nouveaux et diversifiés.
Europe Centrale :
Avec le développement des marché immobiliers dans les économies de transition,
davantage d’opportunités sont offertes pour l’investissement. Avec la maturité
croissante de marchés immobiliers en Pologne, en République Tchèque et en
Hongrie, de nouvelles destinations sont disponibles pour les investisseurs en
immobilier. Les fonds de la Shariah souhaitent opérer sur de nouveaux marchés et
dans des régions géographiques diverses.
Autres pays :
d’autres pays qui ont été mis en avant comme des destinations potentielles pour les
investissements de la shariah dans le futur sont la Turquie et la Russie.
Est-ce que ces fonds prennent en compte l’importance de la prise de
décision ?
L’efficacité requière une prise de décision fiable et rapide dans le contexte d’un
marché où les conditions changent rapidement. Cependant, toutes les transactions
immobilières, la sélection de portefeuilles et les choix de locataires sont étudiés par
le « Shariah Board » et ceci peut engendrer des retards dans les procédures.
L’environnement adéquate pour la Shariah :
La contribution d’un capital humain de très haute qualité, l’appui d’une structure
institutionnelle et légale et une politique environnementale acceptable sont des
prérogatives au succès global des villes et des places de marché où une innovation
constante et un développement de produit est vitale.
Ceci est définitivement le cas du développement du marché de l’investissement de
l’immobilier conforme à la Shariah où selon l’étude, Londres offre de loin la meilleure
situation en matière de capital humain et d’expertise pour l’investissement selon la
Shariah. Pratiquement toutes les personnes qui ont répondu disent que Londres
possède la plus grande gamme de ressources humaines ainsi que des lois
incitatives.
76
76
65
3 6
6 6
3 6
0 3
Self-Storage
Elderly Care
Other
47
Leisure/Theme
parks/Golf
courses
53
Logistics &
Distrbution
47 44
Industrial
47 47
Residential
47
Retail
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Commercial
Office
%
Seulement environ ¼ des réponses suggèrent que la France et l’Allemagne offrent
aussi des conditions favorables.
Dans quels secteurs du marché immobilier investissent-ils ?
91
6
6
3
Norway
Sweden
Germany
12
Others
24
European
Union
29
France
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
UK
%
Même si le Shariah Board impose des restrictions sur des investissements
spécifiques dans les bureaux, le commerce, les hôtels et l’immobilier de loisir, du fait
des activités de ces marchés, il y a encore de substantiels investissements réalisés
par les fonds de la Shariah dans ces secteurs.
Les secteurs commerciaux et industriels semble être les secteurs les plus populaires
pour ces fonds, et ¾ des personnes interrogées disent qu’ils ont déjà investi dans
l’immobilier industriel pour moitié afin de pouvoir continuer à investir.
Un point qui revient fortement est que le secteur industriel est le meilleur pour la
sélection des produits et pour l’approbation par le Shariah Board et c’est en cela que
plus d’argent serait alloué à ce secteur dans le futur.
Il semble également que des sommes plus importantes vont être allouées à des
types d’investissements immobiliers émergeant comme le loisir et les soins aux
personnes âgées.
Secteurs qui sont semblables dans d’autres fonds éthiques.
Les futures activités d’investissement des fonds de la Shariah :
Bien qu’un point qui apparaît fortement dans les interviews est qu’il devrait y avoir
une augmentation substantielle des fonds de la Shariah disponibles du fait de la
création de richesse dans les pays musulmans, il semble que la majorité des
nouveaux investissements se feront par le biais de fonds conformes à la Shariah.
Avec l’accroissement important de l’investissement socialement responsable,
l’augmentation de la part de l’immobilier conforme à la Shariah représente une
nouvelle opportunité pour la profession de l’immobilier de contribuer de façon
positive à une approche plus éthique de l’investissement immobilier et de la
promotion immobilière.
Au sujet de l’étude :
Un programme de 34 interviews a été conduit avec des acteurs clé du domaine des
finances islamiques basés en Grande Bretagne en 2004. Angus McIntosh de la
Compagnie King Sturge a mandaté le Dr Ali Parsa de London South Bank University
pour mener ce travail. Le Dr Gherghe Multescu de London South Bank University a
été assistant pour ce projet.
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* Riba : intérêt. La notion légale s’étend au-delà de l’intérêt, en termes simples
« riba » signifie tout retour d’argent sur de l’argent. Que l’intérêt soit fixe ou
variable, simple ou composé, et quelque soit le taux. « riba » est strictement
interdit dans la tradition islamique.