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Les Mutuelles, Retraites complémentaires et
Le Secteur des Mutuelles, Retraites complémentaires & Opérateurs de la Prévoyance Les Mutuelles, Retraites complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance en 2012 : Se rapprocher pour innover ! Un environnement de plus en plus complexe, qui exige la création de nouveaux modèles économiques Un contexte économique morose et instable Les années de crise ont particulièrement affecté l’activité des mutuelles, des retraites complémentaires et des groupes de prévoyance, en pesant sur les cotisations des assurés. En outre, la reprise fragile de 2010 s’est avérée insuffisante pour permettre un retour à une croissance soutenue. Aujourd’hui, les mutuelles et les institutions de prévoyance restent confrontées à un contexte économique morose, marqué par un chômage élevé, un pouvoir d’achat en berne et des entreprises malmenées, contraintes de rationaliser leurs coûts. La question de l’évolution des cotisations est donc plus que jamais d’actualité et, dans un contexte d’augmentation forte des prestations et de taxation nouvelle des opérateurs, exige des institutions qu’elles maintiennent leur niveau de marge – notamment en perspective de l’entrée en vigueur de la directive Solvency II, en 2013. A cela s’ajoutent les mutations des systèmes de santé et de retraite, qui imposent aux organismes de revoir leur modèle économique, au rythme des réformes gouvernementales… et d’atteindre une taille suffisante pour pouvoir assumer les réformes structurelles. In fine, un contexte général qui résulte en un durcissement de la concurrence, à la fois entre les différentes familles d’opérateurs - les organismes complémentaires, les groupes de prévoyance, mais également les assureurs généralistes et au sein de chaque segment de marché. Face à ces défis, une nécessité : la concentration La consolidation est une tendance de fond du secteur, qui n’a cessé de s’intensifier au cours des dernières années. Elle concerne tous les types et toutes les tailles d’organismes, et se traduit par des rapprochements, des alliances ou des partenariats, tant au sein des groupes mutualistes qu’entre groupes interprofessionnels, ou entre mutuelles et institutions de prévoyance… Dans tous les cas, une logique identique : l’atteinte de la taille critique, la mutualisation des coûts et la réalisation de synergies. Une exigence de premier ordre dans le cas des caisses de retraites complémentaires, dont l’activité et les cotisations sont entièrement organisées et règlementées, et pour lesquelles la principale source de performance – et de différentiation - réside dans la maitrise des coûts. A la clé, de nouveaux ensembles dotés de moyens conséquents, leur permettant de poursuivre de nouveaux axes de développement, à la fois ambitieux et nécessaires : - En mettant en place de nouvelles stratégies de communication, pour accroitre leur visibilité et se faire connaitre du grand public ; - En repensant leurs réseaux de distribution, par exemple en recourant au courtage ou en tirant profit des nouvelles potentialités d’Internet : communautés virtuelles, boutiques en ligne, sites de comparateurs, etc. ; - En innovant, en se diversifiant et en procédant à la refonte de leurs gammes de produits et de services, avec pour objectif la constitution d’une offre globale de prestations, adressée à une clientèle élargie. Une recherche d’excellence qui impacte les choix immobiliers des organismes, dans le sens d’une « consolidation qualitative » C’est en région Ile-de-France que les grandes mutations des mutuelles, des caisses de retraites complémentaires et des organismes de prévoyance sont les plus lisibles en termes immobiliers. Les transactions immobilières des dernières années dans ce secteur révèlent en effet que près Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 2 de 6 mouvements immobiliers sur 10 répondent à une logique de consolidation et/ ou de recherche d’économies. En témoignent les surfaces de bureaux occupées : - 37% des mouvements se faisant vers des superficies supérieures à 2.000 m², avec notamment 20% de très grandes transactions sur des surfaces > 5.000 m² ; - Tandis que la part de petites surfaces (< 500 m²) représente à peine plus d’1 transaction sur 4, mettant en lumière la forte concentration du secteur et la faible part laissée aux petits acteurs sur ce marché. La tendance ne peut cependant pas être résumée à une seule optimisation immobilière, puisque 4 déménagements franciliens sur 10 sont liés à une croissance des effectifs ou à une amélioration de l’environnement de bureaux. - D’ailleurs, les choix des organismes en termes de localisation concernent à 37% Paris intra-muros, tandis que seuls 16% des déménagements se font vers la 2e Couronne, dans les zones à bas coûts... et à moindre visibilité. - En outre, si les déménagements se font majoritairement vers des immeubles en état d’usage ou rénovés, 18% se portent sur des bureaux neufs ou restructurés, bénéficiant le plus souvent du label HQE. - Le loyer annuel moyen assumé par les mutuelles et les organismes de prévoyance atteint ainsi 349€ /m², tandis que leur loyer haut-de-gamme (correspondant aux plus hauts niveaux de loyers recensés) se place à 700€ /m². En région lyonnaise, la logique immobilière, quoi que moins marquée, s’inscrit dans la même optique de « consolidation qualitative » - Avec une part non négligeable de grandes surfaces prises à bail (21% des mouvements portant sur des superficies supérieures à 1.000 m²) ; - Et un fort ancrage dans Lyon intramuros (85% des déménagements recensés), notamment à la Part Dieu. Enfin, il est à noter que les opérateurs de mutuelle, de retraites complémentaires et de prévoyance sont plus généralement très présents en régions, au travers d’antennes régionales, voire de sièges délocalisés. Un maillage qui fait écho à une gestion très décentralisée des prestations, et qui met en lumière le potentiel de consolidation immobilière encore non négligeable du secteur. Une logique qui se décline différemment en fonction de la taille de l’organisme Si le regroupement immobilier dans des zones à coûts modérés, mais bien localisées, est une tendance commune à l’ensemble du secteur des mutuelles, des retraites complémentaires et des opérateurs de prévoyance, cette logique revêt certaines spécificités propres à la taille des organismes. Ainsi, l’examen des plus importants mouvements immobiliers du secteur révèle que : - Les grosses structures s’orientent davantage vers l’acquisition que les plus petites, qui privilégient la location ; - Elles plébiscitent majoritairement les bureaux neufs, clésen-main ou restructurés ; - Mais elles ont tendance à se tourner vers des localisations moins centrales, compte tenu de leurs importants besoins en mètres carrés : en Ile-de-France notamment, avec pas moins de 7 transactions du top 10 localisées aux portes de Paris, alors que cette proportion n’est que de 24% si l’on considère l’ensemble des mouvements immobiliers des groupes mutualistes et de prévoyance recensés sur la période. Et demain ? Le contexte socio-économique devrait rester morose et continuer d’intensifier la concurrence entre opérateurs D’une part, en raison de la nécessaire refonte des systèmes de retraite et de santé, qui devrait aller dans le sens d’un transfert accru de responsabilités de l’Etat vers les organismes privés, accentuant la course à l’excellence entre institutions. Ensuite, sous l’effet de l’évolution du système de taxation qui, en représentant une nouvelle charge à assumer pour les complémentaires et les organismes de prévoyance, devrait rendre plus nécessaire encore la rationalisation de leurs coûts, notamment immobiliers, ces derniers représentant généralement le 2e poste de dépense, après les salaires. Les mouvements de consolidation immobilière devraient ainsi se poursuivre, avec à la clé des nouveaux bénéfices en matière d’image et de notoriété A l’avenir, les opérateurs avisés pourraient mettre à profit les indispensables regroupements immobiliers qu’ils doivent conduire pour, en plus de tirer profit d’économies d’échelles et de synergies entre équipes réunifiées, répondre aux nouveaux enjeux auxquels ils sont confrontés. Par exemple, à travers le choix d’une localisation stratégique, ou d’un immeuble de qualité, afin de faire de leurs nouveaux bureaux de vrais outils de visibilité et de proximité avec le grand public… avec pour objectif d’atteindre une clientèle élargie et de trouver de nouveaux relais de croissance. Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 3 Mouvements immobiliers 2008-2012 en Ile-de-France Localisation 14% 16% Paris Quartier Central des Affaires Paris Intra Muros (hors QCA) 23% 24% La Défense Croissant Ouest (hors Défense) 17% 6% Les Portes de Paris (1e Couronne) Zones à bas coûts (2e Couronne) Total Paris intramuros: 37% Total Défense / Croissant Ouest : 23% Total 1e et 2e couronnes : 40% Superficie occupée En nb de transactions 9% 11% 29% 13% Location vs. Acquisition Plus de 10 000 m² De 5 000 à 9 999 m² 16% De 2 000 à 4 999 m² Location De 500 à 1999 m² Acquisition Moins de 500 m² 87% 34% Plus de 2.000 m² : 37% Loyer / m² En nb de transactions 17% 36% 15% Etat d'usage 49% 400 ≤ … < 500 € ≥ 500 € 27% Etat des locaux < 300 € 300 ≤ … < 400 € 20% 3% Rénové Neuf 33% Restructuré Loyer moyen 349 € Loyer haut de gamme 700 € Source : Jones Lang LaSalle Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 4 Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-France Paris intra-muros dont Paris Centre Ouest Croissant Ouest e 1 Couronne e 2 Couronne Bois de Boulogne / Vincennes Année Entreprise Surface Location vs. Acquisition Localisation Provenance Etat des locaux 2008 BNP PARIBAS ASSURANCE 46 575 m² 8 625 m² Acquisition Location Nanterre Rueil Malmaison Neuf + HQE Clé en main + HQE 2009 COVEA 27 000 m² Acquisition Levallois Perret - - 2008 GROUPE MALAKOFF 22 982 m² Location Guyancourt St Quentin en Yvelines Neuf + HQE 2008 AXA 17 300 m² Location Nanterre Paris 9e Neuf + HQE 2009 HUMANIS 13 938 m² Acquisition Montreuil Paris 10e Clé en main + HQE 2008 PRO BTP 12 500 m² Acquisition Vincennes Charenton le Pont Rénové 2008 CHARTIS EUROPE 11 103 m² Location La Défense Neuf 2008 APRIONIS 10 397 m² Acquisition Courbevoie Garges Les Gonesse 2e Couronne Clé en main 2010 SWISSLIFE PREVOYANCE ET SANTE 9 484 m² Location Levallois Perret Paris 8e Rénové 2011 AXA 9 082 m² Location PARIS 9e Paris 9e Clé en main Source : Jones Lang LaSalle Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 5 Mouvements immobiliers 2008-2012 en Région Lyonnaise Localisation Part Dieu 6% 3% Lyon 6° / Préfecture 6% Lyon 7° / Gerland 6% 39% 6% Total Lyon Intramuros :85% Vaise / Fourvière Hôpitaux / Lyon 8° 6% Presqu'île Tonkin / Saint Clair 9% 9% 9% Grand Lyon Est Grand Lyon Nord Ouest Total Périphérie : 15% Extérieurs NORD 6% 12% Superficie occupée 6% En nb de transactions 9% 9% 58% 12% Location vs. Acquisition Plus de 5 000 m² De 2 000 à 4 999 m² De 1 000 à 1 999 m² De 500 à 999 m² De 100 à 499 m² Moins de 100 m² Location 88% Acquisition Plus de 1.000 m² : 21% 18% Loyer / m² 14% En nb de transactions 100 ≤ … < 120 € 29% 39% 3% Etat des locaux 24% 120 ≤ … < 150 € Etat d'usage 150 ≤ … < 200 € Neuf 200 ≤ … < 300 € 73% Restructuré Loyer moyen 157 € Loyer haut de gamme 253 € Source : Jones Lang LaSalle Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 6 Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Région Lyonnaise Lyon intra-muros Grand Lyon MATMUT – Saint Priest Année Entreprise Surface Location vs. Acquisition Localisation Etat des locaux 2008 APICIL 18 314 m² Acquisition Vaise / Fourvière Neuf 2010 PROBTP 6 432 m² Acquisition Vaise / Fourvière Neuf 2008 MATMUT 2 213 m² Location Grand Lyon Est Neuf 2012 COVEA 2096 m² Location Lyon 6° / Préfecture Etat d'usage 2010 Confidentiel 2 012 m² Acquisition Lyon 7° / Gerland Etat d'usage 2010 APRIL GROUP 1 718 m² Location Vaise / Fourvière Etat d'usage 2008 Confidentiel 690 m² Location Presqu'île Etat d'usage 2011 MAIF 644 m² Location Part Dieu Neuf 2009 Confidentiel 383 m ² Location Hôpitaux / Lyon 8° Etat d'usage 2010 Confidentiel 351 m² Location Part Dieu Etat d'usage Source : Jones Lang LaSalle Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 7 Mouvements immobiliers 2008-2012 en Régions (hors Ile-de-France et Lyon) 7% 9% Superficie occupée 10% 9% En nb de transactions Location vs. Acquisition Plus de 2000 m² 14% 1000 à 1999 m² Location 500 à 999 m² Acquisition 100 à 499 m² 60% Moins de 100 m² 91% Plus de 1.000 m² : 17% Loyer / m² 23% 3% En nb de transactions 32% Etat des locaux 31% 75€ ≤ … < 120€ Etat d'usage 120€ ≤ … < 150€ Neuf 66% 150€ ≤ … < 200€ 45% Rénové Loyer moyen 127 € Loyer haut de gamme 190 € Source : Jones Lang LaSalle Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Régions Année Entreprise Surface Locataire vs. Propriétaire Localisation Etat des locaux 2009 GROUPAMA D'OC 10 000 m² Acquisition Toulouse Neuf 2008 GROUPAMA LOIRE BRETAGNE 3 638 m² Location Orvault Neuf 2009 GAN ASSURANCES 2 800 m² Location Marseille Etat d'usage 2011 GENERALI ASSURANCES IARD 2 574 m² Location Marseille Etat d'usage 2012 GROUPE VAUBAN HUMANIS 1 600 m² Acquisition Toulouse Etat d'usage 2008 MACIF (SIEGE) 1 560 m² Location Orvault Neuf 2011 PRO BTP 1 538 m² Location Cagnes-sur-Mer Neuf 2010 PRO BTP 1 295 m² Location Mérignac Neuf 2012 SMABTP 1 210 m² Location La Madeleine Rénové 2010 MUTUALITE DU PUY DE DOME 1 002 m² Acquisition Clermont-Ferrand Neuf Source : Jones Lang LaSalle Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 8 Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon 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