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COMMENTAIRES DE LA MUNICIPALITÉ DE LAC-BEAUPORT
PROJET DE RÈGLEMENT DE CONTRÔLE INTÉRIMAIRE
DE LA CMQ (VERSION DU 4 MARS 2016)
7 mars 2016
COMMENTAIRES DE LA MUNICIPALITÉ DE LAC-BEAUPORT
PROJET DE RÈGLEMENT DE CONTRÔLE INTÉRIMAIRE DE LA CMQ (VERSION DU 4 MARS 2016)
LES SECTEURS DE VULNÉRABILITÉ
Secteurs de vulnérabilité 1
Description
Ces secteurs correspondent au territoire présentant une vulnérabilité plus faible. Pour LacBeauport, ils correspondent aux sites du développement Exalt (phase 2), une partie du chemin
du Tour-du-Lac (nord), le chemin des Lacs jusqu’à l’intersection du chemin du Moulin, le chemin
de la Traverse de Laval et les secteurs des lacs Bleu et Morin.
Le normatif
En fonction du niveau de vulnérabilité, les développements et constructions ne seront autorisés
que sur rues publiques ou privées avec la présence des réseaux d’aqueduc et d’égout ou encore
d’un réseau collectif de traitement des eaux usées. La construction et le prolongement de rue
sont autorisés.
Les impacts
En raison de la présence des réseaux d’aqueduc et d’égout dans le développement Exalt, les
impacts de ces nouvelles normes se feront surtout sentir auprès des propriétaires de terrains
situés sur les chemins du Tour-du-Lac (nord), des Lacs jusqu’à l’intersection du chemin du
Moulin, de la Traverse de Laval et des secteurs des lacs Bleu et Morin.
Pour eux, sans réseaux d’aqueduc ou d’égout (ou réseau collectif de traitement des eaux usées)
la construction sera impossible. Cette disposition touche directement une centaine (100) de
propriétés, toutes situées en bordure d’une rue privée ou d’une rue publique.
Secteurs de vulnérabilité 2
Description
Ces secteurs correspondent au territoire présentant une vulnérabilité modérée. Pour LacBeauport, ils correspondent aux secteurs du Mont-Cervin, du boulevard du Lac, du chemin de
l’Éperon et du développement du Mont-Écho (partie), du secteur du lac Tourbillon et du chemin
du Moulin.
Le normatif
En fonction du niveau de vulnérabilité, les développements et constructions ne seront autorisés
que sur rues publiques ou privées avec la présence des réseaux d’aqueduc et d’égout ou encore
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(V. 04-03-2016)
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d’un réseau collectif de traitement des eaux usées. La construction et le prolongement de rue
sont autorisés.
Les impacts
Les impacts de ces nouvelles normes se feront surtout sentir auprès des propriétaires de
terrains situés dans le Mont-Cervin, dans le secteur du lac Tourbillon et le long des chemins de
l’Éperon et du Moulin. Cette disposition touche directement 68 propriétés toutes situées en
bordure d’une rue privée ou d’une rue publique et pour lesquelles aucune construction ne sera
possible.
Secteurs de vulnérabilité 3
Description
Ces secteurs correspondent au territoire présentant une vulnérabilité forte. Pour Lac-Beauport
ils correspondent à au moins 80 % du territoire et concernent plus spécifiquement les
développements du Mont St-Castin, du Mont Tourbillon, du chemin des Ilots, du Boisé de la
Seigneurie et des phases subséquentes du Mont-Écho.
Le normatif
En fonction du niveau de vulnérabilité, les développements et constructions ne seront autorisés
que sur rues publiques ou privées avec la présence des réseaux d’aqueduc et d’égout. La
construction et le prolongement de rue sont prohibés. De plus, pour tout terrain existant
présentant une pente de plus de 15 %, la construction est interdite.
Les impacts
Les phases subséquentes des développements du Mont St-Castin, du Mont Tourbillon, du
chemin des Ilots, du Boisé de la Seigneurie et du Mont-Écho ne pourront prendre forme. On
estime qu’il s’agit d’une perte de 150 terrains (projets connus). Plusieurs secteurs d’expansion
de notre périmètre d’urbanisation, sinon presque la totalité, se retrouvent ainsi inutilisables.
Pour ce qui est des propriétés localisées en bordure d’une rue publique ou privée existante, on
en dénombre 173 qui seront directement affectées par cette disposition et pour lesquelles
aucune construction ne sera possible.
LES EFFETS DIRECTS ET INDIRECTS DU RCI
Installation septique interdite
Le développement de la Municipalité est donc fortement compromis notamment par
l’interdiction des installations septiques. Pour contrecarrer cette interdiction, il en coûtera des
dizaines, voire des centaines de millions de dollars simplement pour couvrir tout le réseau
routier existant avec l’aqueduc et l’égout.
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Sans ces réseaux, plusieurs propriétés localisées en bordure de chemins existants ne pourront
accueillir de construction (on en dénombre 341). Pour les citoyens et la Municipalité cette
exigence aura des répercussions majeures. Des citoyens ayant investi des sommes
considérables dans l’immobilier se retrouveront avec des terrains ayant perdu la totalité de leur
valeur. Pour la Municipalité, la rentabilité des infrastructures et des équipements est aussi
compromise, car il sera impossible de consolider le développement, ce qui est pourtant une
orientation gouvernementale et un objectif de premier plan du PMAD.
Surface herbacée, arbustive et arborescente
Si par ailleurs une propriété se trouve dans un secteur desservi par les réseaux d’aqueduc et
d’égout, il est préférable que ladite propriété dispose d’une superficie de terrain appréciable,
car le nouveau RCI applique des normes sévères sur les surfaces à protéger et à conserver
intactes dans toutes les cours d’une propriété.
Plus le niveau de vulnérabilité du secteur est élevé, plus le pourcentage à protéger s’accroit (Ex :
secteur 3 = 70 %, secteur 2 = 60 %, secteur 1 = 50 %). Ainsi, pour une propriété déjà lotie de
faible superficie comme le propose le promoteur du développement Exalt (500 à 1 000 m²)
l’exigence de protéger au moins 50 % de la superficie est tout à fait impossible à atteindre et
plusieurs terrains s’avèreront ainsi inconstructibles.
Nous tenons à rappeler à la CMQ que des normes contraignantes de protection des surfaces
herbacées ont été insérées dans le RCI de 2010 et qu’il a fallu, par la force des choses, adoucir
ces normes, car elles étaient impossibles à atteindre à l’époque. Pourquoi alors répéter les
erreurs du passé ? Les normes actuelles du RCI devraient plutôt être conservées.
Nous croyons que cette exigence est excessive, notamment pour l’obligation de surface à
conserver dans toutes les cours (avant, arrière, latérales).
Construction accessoire
En outre, cette exigence s’applique dans à peu près toutes les circonstances, que ce soit pour
une nouvelle construction, son agrandissement, la construction d’un bâtiment accessoire ou
encore son agrandissement. En ne pouvant atteindre les normes prescrites sur les surfaces à
protéger, plusieurs propriétaires ne pourront agrandir leur garage, ajouter une remise, une
piscine ou simplement aménager une clôture ou un mur de soutènement.
À ces normes déjà contraignantes, l’exigence d’avoir un réseau d’aqueduc ou d’égout face à sa
propriété est aussi primordiale. En d’autres termes, les quelque 1 800 propriétés desservies par
installation septique ne pourront se doter de nouvelles constructions accessoires ou agrandir un
bâtiment existant.
Les droits acquis
Les notions de droit acquis proposées dans le RCI sont beaucoup plus sévères que les exigences
de la LAU. En vertu du RCI proposé, la majorité des propriétés de Lac-Beauport se verront
considérées comme des constructions dérogatoires; simplement parce que la propriété ne
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répond pas aux normes sur la protection des surfaces herbacées ou encore parce qu’elles sont
situées dans un secteur de pente de plus de 15 %.
En occurrence, les impacts sur l’occupation du sol sont majeurs puisque les propriétés seront
figées dans le temps. Si un propriétaire souhaite agrandir sa résidence ou son garage par
exemple, la superficie d’implantation au sol ne pourra être agrandie. Seule option restante,
agrandir en hauteur.
Ayant limité la hauteur maximale des constructions résidentielles à 2 étages, ce qui est la norme
pour des zones résidentielles de faible et moyenne densité, les possibilités d’agrandissement de
certaines propriétés pour y aménager des logements bigénérationnels par exemple sera tout
simplement impossible. L’agrandissement devrait être autorisé jusqu’à concurrence de 50 % de
la superficie initiale.
Distance d’éloignement
Le projet de RCI établit des distances d’éloignement pour certains usages par rapport aux lacs et
aux cours d’eau. Sont notamment visés les usages proposant de l’entreposage extérieur et les
stations-service.
Nous tenons à mentionner que notre garage municipal est situé à moins de 300 mètres d’un lac.
Deux sites potentiels pour une relocalisation sont aussi à moins de 300 mètres d’un lac ou d’un
cours d’eau. Puisqu’il s’agit d’un site effectuant de l’entreposage extérieur de matériaux, ses
activités sont directement visées par cette disposition. Les équipements et services municipaux
devraient être exemptés de cette disposition. Les nombreux lacs et cours d’eau qui parsèment
notre territoire rendent impossible toute implantation d’équipements de cette nature.
Entretien et réparation
Pour éviter toute confusion, il serait souhaitable de mentionner que la notion de rénovation
d’un bâtiment fait aussi partie des interventions non visées par le règlement.
CONCLUSION
En s’immisçant dans les champs de compétences du MDDELCC et en interdisant notamment
tout développement et construction sous installation septique, la CMQ s’attaque directement
aux pouvoirs même de la Municipalité de Lac-Beauport de contrôler son développement et
d’aménager son territoire.
En y juxtaposant un règlement de contrôle intérimaire contraignant qui vise, à toute fin
pratique, la presque totalité des propriétés (construites ou non) en s’attaquant aux diverses
facettes du droit à la propriété et en empêchant la Municipalité de consolider son
développement, on est à même de présager que la croissance économique et démographique
de la Municipalité pour les prochaines années sera à toute fin nulle.
Un peu plus de 340 propriétés situées en bordure d’une rue existante (publique ou privée)
seront dorénavant inconstructibles simplement par l’absence des réseaux d’aqueduc et d’égout.
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Faut-il le rappeler, il en coûtera des dizaines, voire des centaines de millions de dollars
simplement pour couvrir tout le réseau routier existant avec l’aqueduc et l’égout.
On imagine difficilement les répercussions financières pour les citoyens (perte de valeur de
propriété) et pour la Municipalité (perte de valeur foncière) que l’on peut facilement estimer à
plusieurs dizaines de millions de dollars. Comment justifier alors des investissements pour
prolonger les réseaux d’aqueduc et d’égouts ?
Nous souhaitons cependant offrir des solutions, qui nous croyons, répondront à certains
objectifs du RCI tout en limitant les impacts négatifs sur notre territoire et sur notre population.
DES SOLUTIONS
Installation septique
L’interdiction des installations septiques devrait être levée pour les secteurs de vulnérabilité
faible et modéré (1 et 2). Le niveau de vulnérabilité étant plus faible, les installations septiques
ne devraient pas être interdites.
Les équipements récréatifs
L’interdiction des installations septiques devrait aussi être levée pour l’ensemble des propriétés
en bordure des rues publiques et privées existantes, peu importe le degré de vulnérabilité.
N’oublions pas qu’au-delà des nombreuses propriétés privées (résidence et chalet), la
Municipalité peut compter sur de grands équipements récréatifs qui ont une notoriété qui va
bien au-delà de nos frontières. Mentionnons Le Relais, les Sentiers du Moulin, le centre de
vacances Cité-Joie pour les personnes handicapées, l’Érablière Lac Beauport et le club de Golf
Mont-Tourbillon. Considérant les nombreuses répercussions directes et indirectes du RCI, ces
équipements devraient être exclus du RCI.
Le développement sur de grands terrains
Nous tenons à rappeler qu’un développement avec installations septiques permet des terrains
de plus grande superficie ce qui favorise la conservation du couvert forestier et limite par le fait
même le ruissellement et le déplacement des sédiments. Ces éléments ne peuvent être atteints
avec un développement présentant une densité plus élevée (comme le demande le PMAD)
puisque le coût des infrastructures d’aqueduc et d’égouts nécessite, pour des raisons de
rentabilité, de plus petits terrains. Notre expérience démontre que plus on augmente la densité
plus les effets sur l’environnement sont tangibles, notamment sur la disparition du couvert
forestier.
En interdisant la construction sur les terrains comportant une pente de plus de 15 %, l’effet visé
par le RCI est d’empêcher le développement en montagne pour limiter le ruissellement des
sédiments vers les cours d’eau et les lacs. Nous tenons à rappeler que le secteur du LacBeauport est constitué de monts et de vallées. En d’autres mots, cette norme ferme toute
possibilité de développement en montagne.
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À ce titre, les normes de l’ancien RCI et celles du MDDELCC sur la gestion des eaux de
ruissellement ont justement pour objectifs de limiter les eaux de ruissellement et de capter les
sédiments avant que ceux-ci n’atteignent les plans d’eau. En les combinant à de grands terrains
avec installation septique, ce sont des équipements qui s’adaptent au développement en
montagne et qui font bien le travail en minimisant les effets sur l’environnement. Pour ces
raisons, la pente maximale pour accueillir un développement ou une construction devrait être
ramenée à 25 % et l’interdiction de développer dans les secteurs de forte vulnérabilité devrait
être levée.
Les Services de l’urbanisme et du développement durable, des permis et inspections
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