Consulat_alerte_logement_Pologne

CONSEILS POUR LA LOCATION D’APPARTEMENTS EN POLOGNE :
Le recours à un avocat peut bien sûr être très utile pour la rédaction d’un contrat de location.
Qu’il se fasse ou non appuyer par un homme de loi, toute personne en quête d’un appartement
à louer doit savoir que :
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une agence immobilière n’a, en l’absence de dispositions écrites figurant dans un contrat de
recherche d’appartement, aucune obligation vis-à-vis de son client sur les caractéristiques de
l’appartement qu’elle lui propose. Elle n’est même pas tenue de l’informer sur des vices du
logement qu’elle ne pourrait ignorer
-
l’agence immobilière préparant le contrat de location n’a aucune obligation de veiller à ce
que ce texte prenne en compte les intérêts le plus vitaux du locataire. Le locataire est seul
responsable de ce qu’il signe et ne pourra pas se plaindre d’une absence de conseil ni même
d’une retenue d’informations par l’agence
-
Le propriétaire n’a pas l’obligation de préciser dans le contrat les problèmes (fussent-ils
majeurs) dont il connaît l’existence dans son appartement. Il pourra ainsi affirmer, en cas de
plainte ultérieure (liée par exemple, comme indiqué ci-dessous, au dispositif de « developer’
s standard), avoir informé oralement son locataire ou prétendre que ce dernier ne pouvait
ignorer la situation. Les tribunaux ne seront pas tenus de considérer comme une
présomption de mauvaise foi le fait que le propriétaire n’ait rien précisé dans le contrat ni le
fait qu’il ait loué au prix du marché un appartement affecté d’un vice majeur
-
Il est important de prévoir des clauses de résiliation du bail à tout moment avec des durées
de préavis aussi réduites que possible. Si un locataire quittait un appartement sans respecter
la date fixée dans le contrat et sans accord de son propriétaire, ce dernier serait en droit de
réclamer en justice le règlement du loyer jusqu’au terme fixé dans le contrat (même pour
une période de plusieurs années postérieure au départ effectif du locataire)
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En cas de travaux dans un immeuble, la seule protection contre le bruit est l’interdiction du
tapage nocturne. Il en résulte que des travaux majeurs résonnant dans tout un bâtiment
peuvent être réalisés 6 jours/7 de 6 heures du matin à 22 heures (ces créneaux horaires ne
pourraient être réduits que par une décision de la copropriété). Précisons que s’il s’agit d’un
immeuble neuf ou rénové selon le dispositif « developer’s standard »*, des nuisances
majeures (liées à l’utilisation de grosses machines, telles que marteaux-piqueurs, scies
mécaniques…) peuvent durer des années, sans que personne puisse en prévoir le terme.
Comme indiqué ci-dessus, le propriétaire n’a pas l’obligation de préciser ce problème dans le
contrat. Il est donc vivement recommandé, en cas de location dans un immeuble neuf ou
refait d’inclure dans le contrat une phrase du style « le propriétaire atteste sur l’honneur
qu’il ne s’agit pas d’un immeuble construit selon le dispositif du developer’s standard »
-
il faut être très plus méticuleux dans la rédaction de l’état des lieux. Si vous constatiez en
France lors du premier jour de votre installation des dégâts remontant de manière évidente à
des années, vous pourriez les faire constater par un huissier. Vous n’avez pas cettepossibilité
en Pologne où personne n’a compétence pour établir des constats faisant foi devant la
justice. Il existe bien des huissiers mais ils n’ont compétence que pour encaisser des sommes
non réglées par des débiteurs
-
les questions de répartition des charges entre propriétaires et locataires ne sont codifiées
par aucun texte. Un propriétaire pourrait donc, en l’absence de toute disposition dans le
contrat, demander à son locataire de régler les charges correspondant à des gros travaux de
construction dans l’immeuble
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en cas de vente de l’appartement à un nouveau propriétaire, le locataire n’a aucun droit au
maintien dans les lieux. Le contrat pourrait prévoir que le propriétaire serait tenu en cas de
vente à imposer à l’acheteur un droit au maintien du locataire dans les lieux, et aux mêmes
conditions (le « simple » droit au maintien dans les lieux n’interdirait nullement au nouveau
propriétaire de doubler le montant du loyer)
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la signature d’un contrat chez un notaire offre de plus grandes garanties. La procédure est
toutefois lourde. La lecture de l’acte doit être effectuée par le notaire en polonais, en
présence d’un interprète
*Le dispositif de « developer’s standard » autorise les promoteurs immobiliers à vendre des appartements où
tous les travaux restent à faire dans des immeubles neufs ou rénovés où seules les parties communes sont
achevées. Aucune date limite n’est fixée pour la réalisation de ces travaux (qui, d’après différents spécialistes,
durent en moyenne de 4 à 5 ans dans de grands immeubles). Les candidats à la location se rendent ainsi dans
un immeuble silencieux lors de leur passage, où tout ce qui est visible (façade, cage d’escalier, ascenseur,
jardin, garage, réception où un gardien peut être installé) est achevé et y visitent un appartement
complètement aménagé. Ils ne peuvent imaginer que derrière les portes (fermées) des autres appartements se
cachent des chantiers potentiels susceptibles de provoquer des nuisances sonores majeures pendant des
années