Le Particulier n°1101 d`octobre 2014

LOGEMENT
CRÉDIT IMMOBILIER
Profi
f ttezdes
fi
tez des taux
hist rique
histo
q ment bas
que
renégociez!
Les taux de crédit sont à leur plus bas niveau depuis… la fin
des années 40! Si vous ne l’avez pas déjà fait, c’est le bon moment
pour remettre à plat votre crédit immobilier.
Par Valérie Valin-Stein
ÉVOLUTION DES
TAUX FIXES MOYENS
SUR 15 ANS (en %)
5%
4,5 %
4%
3%
2,7 %
2%
2004 06 08 10 12 14
(janvier)
Source: Meilleurtaux
(août)
(janvier)
L
es taux des crédits immobiliers sont
exceptionnellement bas. Cet été, l’Observatoire du financement des marchésrésidentielsrelevaitqu’ilsavaient
perdu0,38pointetqu’ilsn’étaientjamaisdescendus aussi bas depuis la fin des années 40.
Et la tendance baissière semble se poursuivre.
«Lesbarèmesquelesbanquesnousontenvoyés
en septembre marquent à nouveau des ajustementsbaissiers»,souligneMaëlBernier,porteparoleducourtierencréditMeilleurtaux.com.
Elle ajoute, par ailleurs, que « la récente décision de Mario Draghi, président de la Banque
centrale européenne, d’abaisser son principal
taux directeur à 0,05 % confirme que les taux
des crédits vont rester durablement bas, voire
encore un peu baisser ». Si cela n’a pas déjà été
fait, c’est donc le bon moment pour renégocier votre prêt auprès de votre banque ou le
faire racheter par un établissement concurrent. « Un prêt à taux fixe sur 20 ans souscrit en
2012 à 3,30 % pourra être racheté aujourd’hui
à 2,60 % », relève Ulrich Maurel, président
d’Immoprêt. Mais attention, remettre à
46 / Octobre 2014 • N° 1101 • Le Particulier
plat un crédit immobilier n’est pas toujours
opportun. «Seulement25%despersonnesqui
viennentnousvoirpourrenégocierleurscrédits
sontdansunesituationfavorablepourlefaire»,
confieLudovicHuzieux,associégérantd’ArtemisCourtage.«Lesconditionsontbeauêtretrès
favorables, toutes les négociations ne vont pas
déboucher sur un gain financier », renchérit
Brigitte Paray, directrice marketing clientèle
privéeàlabanquePalatine.Eneffet,uncertain
nombredeconditionsdoiventêtreremplies–
parmilesquellesuncréditrécemmentsouscrit
et un écart de taux suffisant entre l’ancien et
le nouveau prêt – pour que la renégociation
aboutisse à un gain financier significatif.
Votre crédit ne doit pas
être trop ancien
Il n’est pas judicieux de remettre à plat un
crédit presque entièrement remboursé. La
période idéale pour procéder à un rachat
ou à une renégociation est le premier tiers
de la durée du prêt. C’est, en effet, durant les
premières années que vous remboursez la
EN FONCTION DE LA DATE DE SOUSCRIPTION
DE VOTRE PRÊT DE 200 000 €, VOICI COMBIEN
VOUS GAGNEREZ(1) EN LE FAISANT RACHETER…
janvier janvier janvier janvier janvier janvier janvier janvier janvier
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
28 375 €
Pour des prêts souscrits :
24 641 €
22 766 €
sur 15 ans
sur 20 ans
11 572 €
9 761 €
10 152 €
4 790 €
3093 €
5460€
janvier janvier
9 576 €
8 732 €
3 407 €
- 751€ (2)
2013 2014
4835€
-1253 € (2)
La durée restant à courir pour les prêts sur 15 ans souscrits en 2004 et 2005 est
trop courte (moins de 5 ans) pour que les banques acceptent de les racheter.
4 750 €
- 2 583 € (2)
(1) Les frais inhérents au rachat de l’ancien crédit et à la souscription du nouveau (pénalités de remboursement anticipé, frais de mainlevée d’hypothèque ou de privilège de prêteur de
deniers, frais de dossier) ont été inclus dans les calculs pour un rachat effectué en août 2014. (2) Le rachat n’a aucun intérêt dans ces cas-là. .
majeure partie des intérêts. Même si, dans
les faits, ce principe souffre quelques exceptions. « L’intérêt du rachat dépend aussi de
la durée du crédit et du montant emprunté.
Racheter un prêt de 350 000 € sur 25 ans
pourra être judicieux, même s’il ne reste plus
que 10 ans à courir. En revanche, un crédit
de 150 000 € sur 15 ans ne sera intéressant
à renégocier que les 5 premières années,
excepté si l’écart de taux est important, entre
1 et 1,5 point », tempère ainsi Maël Bernier.
Il faut un écart de taux suffisant
entre l’ancien et le nouveau prêt
On a coutume de dire que la différence
entre l’ancien et le nouveau taux doit être
d’un point pour que le rachat du crédit soit
financièrement intéressant. Mais la réalité
est, là aussi, un peu plus complexe. « À partir
de 0,70 point d’écart, cela mérite d’être étudié.
Par exemple, les emprunteurs qui ont sous-
crit leur crédit entre la fin 2007 et la fin 2009
peuvent aussi être dans ce cas de figure », souligne Ludovic Huzieux. Mais un écart moins
important (de l’ordre de 0,5 point) pourra,
dans certains cas, se révéler intéressant pour
un emprunt d’un montant élevé sur une
longue durée (voir notre simulation p. 48).
N’oubliez pas qu’il existe d’autres facteurs, en plus du taux, pour optimiser les
économies réalisées lors du rachat. « Si, par
exemple, on a profité d’une augmentation de
salaire, on a intérêt à augmenter le montant
de sa mensualité. Le coût du crédit sera d’autant plus réduit que l’on bénéficiera d’une
baisse de la durée du prêt et, par ricochet, d’un
nouveau taux encore plus attractif », souligne
Florian Niccolaï, directeur marketing et
développement d’Empruntis. Par exemple,
un prêt de 200 000 € souscrit en août 2012 à
3,45 % sur 15 ans (180 mois) avec une mensualité de 1 425 € (coût global du crédit :
DR
Source : Meilleurtaux
7009€
13607€
12770 €
“ Taux,
assurance,
garantie du prêt:
un rachat
permet souvent
d’économiser
sur plusieurs
postes ”
MAËL BERNIER, (porteparole de Meilleurtaux)
Le Particulier • N° 1101 • Octobre 2014 / 47
LOGEMENT
CRÉDIT IMMOBILIER : PROFITEZ DES TAUX HISTORIQUEMENT BAS : RENÉGOCIEZ
immobilier. Racheter ou renégocier pour
effectuer une nouvelle opération immobilière, un an après, ne présente aucun intérêt »,
explique Ludovic Huzieux.
Négociez
goc la transférabilité future
de votre nouveau crédit
Vous avez obtenu un taux
défiant toute concurrence
lors de la renégociation ou du
rachat de votre crédit ? Essayez
de négocier la transférabilité
de votre prêt afin de continuer
à bénéficier de ce taux intéressant lorsque vous procéderez,
dans quelques années, à une
nouvelle acquisition immo-
Profitez-en pour alléger le coût
de l’assurance emprunteur
bilière. Attention, toutes les
banques n’acceptent pas la
transférabilité des prêts et,
même lorsque c’est le cas,
celle-ci ne sera pas automatique. Elle dépendra, entre
autres, de vos bonnes relations
avec la banque et des caractéristiques du bien que vous
achèterez…
56 500 €) peut être renégocié à 2,30 %
sur 148 mois à mensualités constantes et à
2,10 % sur 132 mois avec une mensualité
majorée de 10 % (1 564 €). Dans le premier
cas, le coût global du crédit atteint 27 546 €
et, dans le second, 22 263 € ; soit des gains
respectifs de 15 840 € et 21 126 € par rapport
au coût du prêt initial.
Ne renégociez pas si vous avez un
projet immobilier à court terme
Enfin, ne renégociez pas votre prêt si vous
envisagez de revendre rapidement le bien.
« Il faut compter, en moyenne, de 1 à 3 ans
pour amortir les frais de rachat d’un crédit
En faisant racheter votre crédit, vous remettez complètement à plat votre prêt, y compris
l’assurance décès-invalidité (ADI) qui prend
en charge les mensualités en cas de décès ou
d’invalidité de l’emprunteur. Ce peut être,
ainsi, l’occasion de vous affranchir, comme
la loi Lagarde vous y autorise (voir le n° 1061
du Particulier, p. 36), du contrat groupe de
la banque au profit d’une délégation d’assurance, qui est une couverture individuelle sur
mesure souscrite auprès d’une compagnie
d’assurances.«Lorsquel’onamoinsde40anset
quel’onestenbonnesanté,onpeutainsiéconomiserentre13000et15000€»,assureArsalain
El Kessir, président de la société de courtage
en produits financiers Boursedescrédits.com.
Mais attention, un coût d’assurance
modique peut cacher des garanties qui le
sont tout autant. « Il ne faut pas se focaliser uniquement sur la prime mais regarder
ce qu’il y a derrière. Les exclusions, liées à la
pratique de certains sports par exemple, sont
souvent plus nombreuses dans les contrats
individuels que dans les contrats groupe »,
met en garde Brigitte Paray.
Combien auriez-vous gagné à renégocier, fin août 2014, des emprunts
de 200 000 € souscrits en 2012 sur 15 et 25 ans ?
Les frais inhérents à l’opération de rachat (pénalités de remboursement anticipé(1), frais de mainlevée
d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers, frais de dossier du nouveau crédit) sont inclus
dans les calculs.
PLUS LA DURÉE DU PRÊT INITIALE EST LONGUE
PLUS LA RENÉGOCIATION EST RENTABLE
Prêt initial (souscrit en 2012)
Nouveau prêt
Durée
15 ans
25 ans
Durée
Taux (2)
3,45 %
3,90 %
Taux (2)
2,49 %
2,90 %
Mensualités
1 425 €
1 044 €
Mensualités
1 419 €
1 045 €
2 272 €
19 881 €
Coût global du crédit 56 474 € 113 338 €
Durée restante en
août 2014
13 ans
23 ans
Gain
(après frais)
12 ans et 11 mois 21 ans et 5 mois
(1) Plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à un semestre d’intérêts. (2) Taux hors assurances.
48 / Octobre 2014 • N° 1101 • Le Particulier
Source : Meilleurtaux
D
ans notre exemple,
le gain est presque
10 fois plus important
pour un emprunt de
25 ans que de 15 ans! Au
bout de 2 ans, 21085 € de
capital ont été amortis sur
15 ans mais seulement
9834 € sur 25 ans. La proportion d’intérêts restant à
verser étant plus longue sur
le crédit à 25 ans, l’opération de rachat est plus
rentable sur cette durée.
%
Combien auriez-vous gagné à renégocier, fin août 2014, des emprunts de
200000 € sur 15 ans souscrits en 2009 à 4,20 %, 2012 à 3,50 % et 2013 à 3,05 % ?
Les frais inhérents à l’opération de rachat (pénalités de remboursement anticipé (1),
frais de mainlevée d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers, frais de dossier du nouveau
crédit) ont systématiquement été inclus dans les calculs.
C
Source : Meilleurtaux
Prêt initial sur 15 ans
Date de
souscription
Taux (2)
Juin
2009
4,20 %
Juillet
2012
3,50 %
Mensualités
1 499 €
1 429 €
Nouveau prêt
3,05 %
Taux (2)
9 ans et
4 mois
2,12 %
1 396 €
Mensualités
1 498 €
1 428 €
1 383 €
Coût global du 69 910 € 57 357 € 49 476 €
crédit
Gain
Durée restante 9 ans et 12 ans et 13 ans et (après frais)
en août 2014 10 mois 11 mois
8 mois
9 123 €
3 062 €
3 732 €
Avril 2013 Durée
(1) Plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à un semestre d’intérêts. (2) Taux hors assurances.
Adaptez les garanties financières
au nouveau prêt
Vous pouvez aussi profiter de l’occasion pour
alléger le poids financier des garanties. Par
exemple, si vous avez acquis un bien en vente
en l’état futur d’achèvement (Véfa, c’est-à-dire
surplan)engarantissantleprêtavecunehypothèque(c’estlagarantieréelleobligatoirepour
le financement d’un bien en construction),
vous pourrez, sur votre nouveau prêt, prendre
une inscription en privilège du prêteur de
deniers (IPPD), moins coûteuse (entre-temps
le bien ayant été achevé). Vous économiserez
ainsi environ 800 € pour 200000 € empruntés
(comptez3000€pouruneprised’hypothèque
et 2200 € environ pour une IPPD).
Le rachat peut vous permettre de faire appel
à une société de cautionnement (Crédit
Logement, par exemple) pour garantir le prêt.
«Lorsdeleurempruntinitial,certainsemprunteurs avaient pu voir leur dossier refusé par les
sociétésdecautionnement.Sileursituations’est
améliorée, il peut être accepté aujourd’hui »,
explique Joël Boumendil, président d’Ace crédit immobilier. Le coût d’une caution se rapproche de la celui d’une IPPD mais certaines
sociétésdecautionnementremboursentenviron 50 à 60 % de la prime à l’issue du crédit.
PICTOS : IDÉ
13 ans et 13 ans et
8 mois
11 mois
2,49 %
2,49 %
Vérifiez que vous ne perdez pas
d’avantages fiscaux ou sociaux
Avant de vous engager, vérifiez que le rachat
de votre prêt ne vous fait pas perdre certains
avantages. Cela peut être le cas si vous profitez de la renégociation pour abaisser le montant de votre mensualité. « Si le poids de vos
charges diminue et que vous bénéficiez de certaines aides au logement liées à des prêts spécifiquescommelePAS,vousrisquezdelesperdre.
Renseignez-vous auprès de votre caisse d’allocations familiales », conseille Ulrich Maurel.
Prudence aussi si le crédit sert à financer un
investissement locatif. En effet, l’imputation
desintérêtsd’empruntsurvosrevenuslocatifs
vouspermetd’endiminuerlemontantetd’alléger ainsi le poids de vos impôts. En payant
moins d’intérêts, vous allez être davantage
fiscalisé sur vos revenus locatifs. Ce qui risque
d’obérer une partie du profit de la renégociation ou du rachat de votre crédit.
Contactez l’établissement qui
vous a consenti le prêt en cours
Vous remplissez toutes ces conditions et vous
vous apprêtez à renégocier? Commencez par
vous rapprocher de l’établissement auprès
duquel vous avez souscrit votre prêt immobilier. Renégocier un crédit avec sa banque est
facile puisqu’il suffit de signer un avenant dont
lecoûtnedépassepasquelquescentainesd’euros.Enrevanche,lefaireracheterparlaconcurrence génère des frais qui, au final, peuvent
atteindreplusieursmilliersd’euros.«Eneffet,en
tenantcomptedespénalitésderemboursement
anticipé,desfraisdedossierdunouveaucréditet
des frais de mainlevée, si le prêt initial a été
’est, bien entendu,
le prêt souscrit avec
le taux d’intérêt le plus
élevé qui est le plus
rentable à renégocier
aujourd’hui. Le fait que,
pour ce prêt, l’emprunteur
ait remboursé plus d’intérêts que pour les autres
prêts, plus récents, est
largement compensé par
l’octroi d’un nouveau taux
beaucoup plus faible que
dans les 2 autres hypothèses
(2,12 % contre 2,49 %).
DR
PLUS LE DIFFÉRENTIEL DE TAUX EST IMPORTANT
PLUS LA RENÉGOCIATION EST RENTABLE
“ Si l’on a bénéficié d’un prêt
réglementé et
que l’on perçoit
des aides au
logement, il
faut, avant de
renégocier, se
rapprocher de sa
caisse d’allocations familiales
pour vérifier que
l’on ne perdra
aucun avantage”
ULRICH MAUREL
(Fondateur d’Immoprêt)
Le Particulier • N° 1101 • Octobre 2014 / 49
LOGEMENT
CRÉDIT IMMOBILIER : PROFITEZ DES TAUX HISTORIQUEMENT BAS : RENÉGOCIEZ
Pour un emprunt de 200000 € souscrit sur 20 ans en octobre 2008, combien auriezvous gagné, fin août 2014, à renégocier auprès de votre banque au taux de 2,60 %
ou à faire racheter votre crédit par une banque concurrente au taux de 2,45 % ?
MÊME SI VOTRE BANQUE NE PROPOSE PAS LE MEILLEUR TAUX
LA RENÉGOCIATION RESTE RENTABLE
Nouveau prêt (renégocié en août 2014)
Banque de
Banque
l’emprunteur concurrente
Prêt initial
(souscrit en octobre 2008)
(renégociation)
(rachat)
Capital à racheter dont :
161 245 €
169 404 €
2,60 %
(sur 12 ans)
1 304 €
2,45 %
(sur 12 ans)
1 359 €
Coût total du crédit
26 633 €
26 292 €
Gain
34 564 €
34 905 €
Source : Meilleurtaux
Capital restant dû
Indemnités de remboursement anticipé
Autres frais (2)
Taux (1)
5,40 %
Taux (1)
Mensualités
1 364 €
Nouvelle mensualité
Coût total du crédit
127 480 €
Intérêts déjà versés
58 124 €
Durée restant à courir 14 ans et 1 mois
161 245 €
0€
0€
161 245 €
4 837 €
3 322 €
(1) Taux hors assurances. (2) Inclus les frais de mainlevée et les frais de dossier du nouveau prêt.
garanti par une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), il
faut débourser une somme représentant entre 4
et 4,5 % du capital restant dû », résume Pascal
Beuvelet, président fondateur d’In&Fi Crédits.
À ces frais, s’ajoutent parfois les démarches
administratives liées à la domiciliation de vos
revenus dans l’établissement qui a racheté
votre crédit. « Mais souvent, excepté pour leurs
meilleursclients,lesbanquesrechignentàaccéder aux renégociations ou ne proposent qu’un
taux médiocre », constate Bruno Rouleau,
Responsable des relations prescripteurs à
Cafpi. « En acceptant de renégocier un prêt
qu’elleafinancéàuntauxplusélevé,labanque
vaperdredel’argent.Ellen’adoncaucunintérêt
à le faire », explique Maël Bernier.
Passez par un courtier pour faire
racheter votre prêt par
une banque concurrente
Vousdevrezalorsfairelatournéedesbanques
concurrentes ou, plus simplement, passer
par un courtier en crédit (Cafpi, Empruntis,
Meilleurtaux, In&Fi Crédits…) qui effectuera
ce travail à votre place. Celui-ci vous mettra
en relation avec un établissement susceptible
de racheter votre crédit. Bonne nouvelle, si les
banques sont rétives à l’idée de renégocier
50 / Octobre 2014 • N° 1101 • Le Particulier
leurs propres crédits, elles sont, en revanche,
très enclines à racheter ceux souscrits auprès
de la concurrence. Cela leur permet, en effet,
de capter de nouveaux clients. Vous n’aurez
à rémunérer votre courtier (une commission
de 1 000 € au maximum, qui se substitue la
plupart du temps aux frais de dossier réclamés par la banque) que si vous signez l’une
des offres qu’il vous a présentées. Mais pour
cela, il faut que vous remplissiez l’ensemble
desconditionsquivouspermettrontdedégager un gain financier suffisant – au moins
5 000 €, selon les professionnels – grâce au
rachat de votre prêt immobilier.
Ce qu'il faut retenir
M
ême si le taux
proposé par la
banque de l’emprunteur est de 0,15 point
supérieur à l’offre de la
banque concurrente, le
gain lié à la renégociation n’est inférieur que
de 341 € à celui permis
par le rachat. En effet,
en restant dans la même
banque, l’emprunteur économise une
multitude de frais (dont
l’indemnité de remboursement anticipé,
les frais de nouvelles
garanties…). Ce qui
compense largement un
taux sensiblement plus
élevé. À noter, toutefois,
que les banques ne font
des propositions aussi
attractives que pour
leurs meilleurs clients.
➜ Les taux sont historiquement bas. Les
professionnels estiment que 40 à 45 % des crédits immobiliers
en cours peuvent être renégociés et permettre aux emprunteurs
de réaliser des économies pouvant dépasser 20 000 €.
➜ Plusieurs conditions (durée du premier emprunt,
différentiel entre l’ancien et le nouveau taux…) doivent
être réunies pour que le rachat ou la renégociation soient
financièrement intéressants.
➜ Si vous n’arrivez pas à renégocier votre crédit auprès de
votre banque, faites-le racheter par un établissement
concurrent. L’opération reste intéressante, même si le rachat
occasionne des frais.