Bien renégocier votre crédit immobilier

21/27 OCT 10
MONEY WEEK
Hebdomadaire Paris
OJD : 38007
88 BOULEVARD DE LA VILLETTE
75019 PARIS - 01 44 59 91 11
N° de page : 38-39
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Patrimoine
Bien renégocier votre crédit immobilier
Profitez des taux immobiliers
particulièrement bas pour revoir
les modalités de votre prêt.
Vous pourrez gagner quelques
milliers d'euros.
Vous avez souscrit en 2008 un prêt d'un
montant de 200 000 €, au taux nominal de
5,4 %, sur treize ans. Or une simulation sur
un site tel que meillcurtaux.com vous indique
que, aujourd'hui, votre coût de financement
n'excédera pas 3,3 %, soit 2 points de moins
qu'en octobre 2008 et I point de moins qu'il
y a un an ! Agaçant.
Mais rassurez-vous : vous pouvez, vous aussi,
bénéficier de ces excellentes conditions de
marché. Soit vous renégociez votre prêt avec
votre banque, soit vous faites racheter votre
crédit par un établissement concurrent, à un
taux plus intéressant. Dans ce dernier cas, il
vous faudra d'abord rembourser votre prêt
actuel avant d'en contracter un nouveau.
Trois conditions pour que cette opération
soit intéressante. D'abord, le différentiel
entre le taux actuel et le taux de rachat doit
être d'au moins I point ; ensuite, vous devez
vous trouver en début de prêt (au moins dans
le premier tiers), période durant laquelle
vous remboursez le plus d'intérêts. Enfin, le
gain global doit être supérieur aux frais d'un
rachat de crédit.
Vous décidez de renégocier votre prêt...
Vous êtes en bons termes avec votre banquier ?
Alors, rentrez dans votre agnece et tentez
la renégociation. Votre banquier n'est pas
obligé de répondre favorablement à votre
demande, mais il fera un effort si vous être
un bon et fidèle client. Pour autant, il vous
offrira certainement un taux bien moins intéressant que s'il s'adressait à un prospect. Ne
vous démontez pas : prenez contact avec les
banques concurrentes. Les courtiers en prêts,
tels meilleurtaux.com ou Cafpi, peuvent vous
aider à faire le tour des établissements. Ils sont
d'autant plus rodés à ce genre d'exercice que,
actuellement, plus de 25 % des demandes
qu'ils reçoivent ont trait à la renégociation !
Muni de vos différentes propositions, vous
tenterez une nouvelle fois d'obtenir un geste
commercial auprès de votre cher conseiller.
... à défaut, optez pour le rachat de crédit
Ce dernier ne veut rien entendre et maintient
sa proposition de taux nominal à 4,1 % ?
Inutile d'insister : tournez-vous vers la
concurrence. Le rachat de crédit est, pour
beaucoup d'établissements, le moyen idéal
pour conquérir de nouveaux clients ! Si v otre
dossier est correct (un peu d'argent de côté
et, surtout, pas de découverts récurrents),
il est fort probable que vous bénéficierez
de bonnes conditions d'emprunt (3,3 % en
Jouez sur la durée plutôt que sur les mensualités
Prèt souscrit •
Rachat en octobre 2010
en octobre 2008 1 en abaissant les mensualités
Capital emprunté
Taux (en %1
Mensualités en þ
I Durée restante (en mois)
i Coût total du prêt
200 000 €
5,4
1 623,57 €
188 752 €
3,3
1 489,63 €
Rachat en octobre 2010
en diminuant la duré
188 752 €
3,3
1 626,21 €
156
156
HO
53 277 €
32 382 €
27 669 €
En renégociant votre crédit, vous pourrez économiser près de 10 % du capital emprunte Dans notre exemple de 20 895 a
25 608 þ Mais vous devrez cependant retrancher k 851 þ [indemnités de remboursement anticipé] 2 002 þ (frais de garantie]
et 1000 £ (frais de dossierl soit 7 853 £
moyenne, actuellement), « voire d'un taux
premmm d'environ 3 %, par exemple, si vos
salaires mensuels sont supérieurs à 9 000 €
et que avez au moins 80 000 € d'épargne »,
détaille Christian Camus, directeur général
de Meilleurtaux.com.
En contrepartie, vous devrez domicilier
vos comptes chez votre nouveau partenaire
financier. Surtout, le débours initial sera
supérieur à celui d'une renégociation : aux
frais de dossier s'ajouteront les fameuses
indemnités de remboursement anticipé que
votre banque actuelle s'appliquera à ponctionner si vous la quittez. Par ailleurs, vous
devrez prendre une nouvelle garantie (près
de 2 000 € pour un prêt de 200 000 €). La
situation se complique encore dans le cas
d'une hypothèque. « Beaucoup d'établissements acceptent aujourd'hui une hypothèque de second rang, rendant l'opération
indolore. En revanche, si votre banque exige
une hypothèque de premier rang, les frais
s'alourdiront considérablement. Il faut, en
effet, payer une mainlevée pour l'hypothèque
initiale, dont le coût est calcule sur le montant
du crédit initial, puis mettre en place une
nouvelle hypothèque de premier rang »,
détaille Christian Camus.
Pensez à regrouper vos crédits
et à les lisser sur (a durée
Vos calculs sont faits et l'opération vous
semble intéressante : mais, pour économiser
encore un peu plus, vous aurez intérêt à réduire
la durée du crédit, (voir notre simulation). À
cinq ans de la retraite, par exemple, vous
pourrez opter pour une formule à mensualités
décroissantes, qui, en plus, permet d'alléger
le coup global du prêt.
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NOS CONSEILS
Les clés
d'un bon dossier
L atout maître en matière d'obtention
et de renégociation de crédit avoir
un bon dossier Votre banquier saura
apprécier
»> un niveau de revenus annuels
supérieur à 40 000 € pour un couple
et à 30 000 € pour un célibataire ,
O une ancienneté professionnelle
d au moins six mois et un contrat
à durée indéterminée ,
O un apport personnel d'au moins
10 % et/ou des garanties financières
[contrat d assurance vie, PEA, etc I,
O un endettement maîtrisé.
Généralement, le ratio ne doit pas
dépasser 30% Dans les faits, si vos
revenus sont très élevés, le banquier
pourra tolérer un léger dépassement
C'est aussi être l'occasion de restructurer
plusieurs emprunts en un seul prêt immobilier. « Le but est d'améliorer sa situation
financière globale, avance Philippe Taboret,
chez Cafpi. Dans cet ordre d'idée, il n'est pas
rare que certains profitent de l'opération pour
dégager de la trésorerie en vue, par exemple,
d'une rénovation. C'est tout bénéfice pour
le client, qui d'ordinaire, doit, pour financer
des travaux, souscrire un prët personnel à des
taux deux à trois fois supérieurs. »
Renégociez aussi le taux
de votre assurance
Faire racheter votre crédit implique également
de résilier votre contrat d'assurance décès
invalidité et d'en souscrire un autre dans
le nouvel établissement. Si vous passez par
le contrat groupe de votre établissement,
souhaitons que votre état de santé ne se soit
pas dégradé ces dernières années. Sinon, le
coût de l'assurance sera plus élevé. Rassurezvous, ce taux s'applique au montant du
capital à réemprunter, inférieur au capital
initial. Vous gagnerez donc sur ce plan-là.
Enfin, depuis le 2 septembre, vous êtes libre
d'opter pour une délégation d'assurance ;
cette solution pourra être avantageuse (dès
0,1 % pour les moins de 35 ans, contre 0,4 %
la quarantaine dépassée). Si vous conservez la
délégation d'assurance précédente, n'oubliez
pas de transmettre à votre compagnie le
nouveau tableau d'amortissement du prêt.
Ces éléments lui permettront de rédiger un
avenant au contrat.
Enfin, si renégocier un crédit est rentable sur
plusieurs tableaux, vous n'échapperez pas à
certaines corvées : rédaction de paperasses,
etc.
Anne Michel
CAFPI
7635375200507/GLB/AVH/2
Mettez le cap sur le taux fixe !
On attendait une remontée des taux. Or les voilà presque à un niveau plus bas qu'en 2005 '
Certains diront qu'ils ont atteint un plancher historique ; d'autres qu'ils peuvent encore
baisser Record ou non, un taux moyen de 3 3 % est une invitation à emprunter sans
prendre de risques. Le taux fixe est privilégié dans plus de 80 % des cas A raison
Des taux fixes dès 3 %
Si, il y a encore quelques années vous hésitiez entre différentes formules de crédit,
aujourd'hui, ce n est plus le cas En effet, jouer la sécurité coûte à peine plus cher que de
prendre des risques Les taux fixes oscillent entre 2,95 et 3,8 % en fonction de la banque,
de la durée [voir notre simulation], mais aussi de votre profil En la matière, mieux vaut
avoir un peu d apport personnel, afin de rassurer le prêteur survotre solvabilité
Le révisable, uniquement pour les emprunts à court terme
Vous empruntez pour une courte durée 7 Pensez au taux révisable « cape » Les établissements proposent notamment le cape 1 ou 2 points, qui vous protège d'une remontée
des taux de I à 2 % au-dessus du taux initial Ainsi, sur quinze ans, au Crédit du Nord,
vous aurez la possibilité de souscrire un cape 1 point à 2,83 %, contre 3,29 % pour un
taux fixe En revanche, si les taux progressent de 2 % dans les années qui viennent, le
taux de votre crédit grimpera à 3,83 % lau lieu de 3,29 % si vous aviez choisi le taux fixe
dès aujourd hui). « Ce type de crédit interesse les personnes qui empruntent pour une durée
inférieure a sept ans Vous [imitez, du fait de la faible durée du crédit, le risque de hausse
des taux », expose Marie Viennot, chef de produits sur les crédits immobiliers au Crédit
du Nord En dehors de ce cas, entre un taux révisable, même cape, et un taux fixe légèrement plus cher mais sûr vous n'hésiterez pas .. sauf a miser sur la souplesse « Nos
conditions de refinancement sont moins contraignantes sur un crédit révisable que sur un
prêt à taux fixe», selon Marie Viennot Précisons, en effet, que les banques se refmancent
sur l'Eunbor un an pour les crédits révisables, alors qu'elles disent emprunter au taux
de IOAT à dix ans pour les crédits a taux fixe
Le TEG, seul élément de comparaison
L'intérêt d un crédit ne se mesure pas au simple taux annoncé mais à son TEG (taux effectif
global] Celui-ci tient compte du taux nominal et des frais annexes tels que l'assurance,
la commission bancaire, etc. Par ailleurs, demandez systématiquement des simulations
et comparez les coûts globaux des diverses propositions d'emprunt Vous constaterez
au passage que I allongement d'un crédit vous coûte très cher Selon les calculs de
Meilleurtaux.com, le coût augmente de 88 % selon qu un emprunt de 100 000 € est réalisé
sur quinze ou sur vingt-cinq ans
N'hésitez pas à négocier
Une fois ces éléments en main n hésitez pas à faire jouer la concurrence en prenant
contact avec d autres établissements, soit en direct, soit par I intermédiaire d un courtier
(Meilleurtaux com.Cafpi, Empruntis I Certains postes peuvent faire l'objet d'une négociation C est le cas des frais de dossier Ainsi, pour une demande de prêt de 130 000 €,
les montants qui nous ont été communiqués oscillent entre 450 et I 000 € !
Enfin, entre deux propositions, retenez la plus souple. Si vos revenus sont aléatoires,
privilégiez les crédits modulables, qui permettront d'augmenter ou de diminuer le
montant des échéances dans le temps Si vous craignez une absence momentanée
de revenus, interrogez votre banquier sur un possible report d'échéances, temporaire
bien sûr (souvent limite à un an] Tentez d obtenir l'annulation des IRA (indemnités de
remboursement anticipé), même si votre crédit est à taux fixe Votre banquier n est pas
tenu de I accepter, mais, face à un excellent dossier, il saura faire un geste. A.M.
Faites jouer la concurrence
Propositions des banques pour un emprunt
de 20Q 000 € a taux fixe sur
I
10 ans
2,95 %
3%
3,14 %
15 ans
3,29 %
3,35 %
3,5 %
20 ans
3,47 %
3,5 %
3,7 %
25 ans
3,58 %
3,7 %
3,9 %
Eléments de recherche : CAFPI ou Conseil à l'Accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations