IMMOBILIER COTE Une e à privi asse d`actif égier

Date : N 225/2015
Page de l'article : p.62-63
Journaliste : Pascal Porteu de
la Morandière
Pays : France
Périodicité : Bimestriel
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nvest ssement
IMMOBILIER COTE
Une e asse d'actif
à privi égier
Les vecteurs d'investissement du secteur de l'immobilier coté sont principalement
les foncières, mais peuvent également concerner accessoirement des activités
connexes, comme les promoteurs, les services et les concessionnaires de biens
fonciers. Ce qui suit ne concernera que les foncières cotées.
L
e secteur des foncières cotées a été favorise en Europe
depuis un an au 30 octobre 2015, dividendes inclus,
l'indice FTSE Epra zone euro des foncières cotées
avait progressé de 28% sur un an contre 14% pour
l'indice Eurostoxx SO des actions de la zone euro
Toutefois,
cette classe d'actifs reste relativement peu
représentée dans les gestions françaises si l'on se réfère aux
encours des fonds spécialisés et aux principaux détenteurs du
capital des principales foncières cotées
Les particuliers ont naturellement continue de privilégier en
France l'investissement dans leur propre logement, maîs ils ont
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reduit sigmficativement leurs investissements locatifs depuis
2013, suite a la mise en place du dispositif Duflot, heureusement
amende par le décret Pinel Ils ont en revanche souscrit
massivement aux SCPI et OCP1 (Sociétés Civiles de Placement
Immobilier) distribués dans les réseaux bancaires Celles-ci sont
des foncières non cotées qui investissent dans l'immobilier de
bureaux, dans les centres commerciaux et accessoirement dans
des immeubles de logement
Du côté des investisseurs institutionnels, la demande est restée
tres soutenue en France pour les immeubles de bureaux adaptés
aux dernieres normes, les mieux situes et bénéficiant des baux à
CHOLET 7650936400509
Pays : France
Périodicité : Bimestriel
Date : N 225/2015
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Journaliste : Pascal Porteu de
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long terme L'attrut de l i m m o b i l i e r demeure dont fort m u s
I investissement dans I immobilier cote semble rester modeste
en France contrairement a IT Grande Bretagne, et plus
récemment a I Alkmaonc Plusieurs raisons peinent expliquer
ce relatif désintérêt en Prince Le regime fiscal av nuageux des
SUC ( < Rcit > a I etranger) reste en vigueur, qui fait que les
foncières qui l'ont adopte ne pis soumises a I impôt sur les
societes a condition de distribuer une large partie des benefices
issus dcs loyers ct plus values maîs en contrepartie les societes
bénéficiant de ce legimc ne sont pas ehgiblcs aux PEA D autre
part, pour beaucoup, la cotation rend les valorisations
dépendantes a court terme dcs différents facteurs générateurs
des fluctuations boursières, alors que l'investissement en
immobilier physique directement ou vi i une SCPI, effectue a la
valeur des actifs sous jacents ct plr nature peu liquide, ne
connaît pas de valorisation quotidienne et ne subit donc les
evolutions de l'environnement qu'avec un long décalage
Maîs si l'on prend la peine de juger l'immobilier cote avec du
recul, l'investissement apparaît tres attravant sur le long terme
et naturellement il le sera d autant plus qu'il aura ete fait dms
une période judicieuse e est a dire lorsque les valeurs seront
décorées Depuis 7 ans l'indice Epra zone euro a progresse de
167% contre +78'o pour l'Euro Stoxx 50 (dividendes inclus)
Sur la même période le gain d i m investissement dans
l'immobilier parisien, loyers reinvestis, aurait avoisine + 50 \
secteurs protèges contre I inflation grace a I indexation des baux Le
savoir faire d'acteurs tres professionnels est par ailleurs une source de
valeur ijoutee Enfin, l'investisseur cst libere des soucis de la gestion
quotidienne de limmobilier (recherche de locataires, vacance
nuisantes impayes travuix, taxes foncières) les foncières cotées
présentent deux principaux avantages structurels par rapport aux
autres types d investissements immobiliers
Le premier est naturellement la liquidité quotidienne
Le second est un business model utilisant leffet de levier de
l'endettement qui permet d itigmenter k rentabilité Un ntio
endettement/valeur des actifs de 40% est l'objectif moven des
foncières en Europe, contre 50% avant la crise financière des
dernieres annees Sl cette reduction de I effet dc levier a
logiquement diminue les capacites de developpement ct donc pese
sur la croissance des revenus des foncières, elle a ete source d'une
plus grande securite dms un environnement economique a moindre
visibilité L'avantage sur le long terme de I effet dc levier des
foncieies cotées par rapport aux SCPI est important puisqu il
permet aux premieres de recevoir plus de loyers pour le même
montant de fonds propres investis le solde etam finance par dc la
dette a un coût inférieur au taux de rendement des immeubles
Les foncières cotées bénéficient également de quèlques atouts
conjoncturels Des fondamentaux sains même si l'on a enregistre
des baisses de loyers au cours des dernieres annees Une vacance
contenue dans les bureaux et tres faible dans les commerces, une
demande soutenue de l'investissement physique dans les biens de
premiere qualite une hausse des valeurs d'expertises liee a ce qui
précède et i la busse des taux d intérêts, et une visibilité
satisfaisante Pai ailleurs les foncières eotees ont securise leurs
situations financieres par une reduction de leur endettement et par
des renégociations de leurs dettes a des taux d'intérêts en forte de
baisse, ce qui a augmente leur rentabilité
Des rendements plus pérennes
Un avantage pai rapport aux SCPI est lie au succes de ces dernieres
Les souscriptions massives des particuliers aux SCPI notamment
dans Ic cadre dc contrats d assurance ont oblige celles ci a investir
ces importants cipitaux conti ibuant a la h lusse des prix des biens
cibles, et donc i la baisse de la baisse de leurs rendements En
conséquence si les valorisations s'en sont trouvées accrues, les
rendements ont diminue Un certiin nombie de SCPI ont unsi
annonce la baisse de leurs dividendes cette annee, et les nouvelles
souscriptions sont vouées a etre moins rémunératrices que les
précédentes En revanche les fonciere'- cotées n ont pas un capital
variable leurs investissements sont principalement le remploi de
cessions er la part des revenus qu ils ne distribuent pis Elles ne sont
pas contraintes a investir dans des biens dont 11 rentabilité ne
repond pas a leurs criteres de rentabilité Par suite, leurs dividendes
ont ete maintenus ou augmentes au cours de ces dernieres annees
Leurs rendements sont donc Ic plus souvent apparus non seulement
plus élevés, maîs également plus pérennes que ceux des SCPI
Pascal Porteu de la Morandière
Les atouts structurels des foncières, cotées ou non
Les foncières cotées sont investies majoritairement dans des bureaux
et des commerces,
dont les loyers sont superieurs a ceux de
lhabitation, et les cash flows tres récurrents ll s agit dactifs
tangibles et cessibles, valorises par des experts, et l'un d un des rares
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Pascal Porteu de 11 Morandière directeur general delegue de Cholet
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