FINANCEMENT D`UNE OPERATION DE PROMOTION IMMOBILIERE

FINANCEMENT D’UNE OPERATION
DE PROMOTION IMMOBILIERE
INTERVENTION A LA SORBONNE
PARIS IV- 02/11/2011
Plan
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I.
A.
B.
INTRODUCTION
Présentation parcours personnel- BECM et groupe Crédit Mutuel-CIC
Annonce du plan
Le contexte règlementaire des banques
Rappel du rôle des banques
Les contraintes existantes et futures sur l’exercice de leur activité
II.
L’analyse du financement d’une opération de promotion immobilière
A.
B.
C.
D.
Les points d’étude indispensables
Les concours octroyés
Les garanties demandées
Les propositions et les conditions de mise en place
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CONCLUSION
Quel avenir pour le financement de cette activité ?
I.
Le contexte règlementaire des banques
A. Rappel du rôle des banques
A. Rappel du rôle des banques
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Les banques sont des entreprises particulières :
 Leur liquidité est l’objet d’attention car leurs difficultés peuvent avoir des conséquences
importantes
 Elles sont encadrées par des règles légales et de bonne pratique qui assurent la contrepartie en face
de passifs de différentes natures de liquidités suffisantes
 La banque centrale surveille la liquidité bancaire qui mesure l’aptitude des banques dans leur
ensemble à faire face à leurs obligations; si elle juge que la liquidité est trop faible, elle assouplit sa
politique monétaire en baissant les taux d’intérêts ou en achetant des titres aux banques (et
inversement si cette liquidité est trop forte)
 L’enjeu est le risque de crise financière « systémique » :
- une banque qui ne peut satisfaire une demande de liquidité de sa clientèle est par définition en
cessation de paiement,
- ce qui peut entraîner ses consœurs dans le même désastre. Par contagion, on assiste à des dépôts de
bilan en cascade
- toute l’économie peut être touchée. Ce qui s’est produit en 1929 dans plusieurs pays.
B. Les contraintes existantes et futures sur l’exercice de leur activité
Quelques dates clés
(informations issues de la Fédération Bancaire Française-FBF)
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1977 : première directive communautaire de coordination bancaire.
1984 : la " loi bancaire " définit et réserve aux établissements de crédit les opérations de banque.
1987 : suppression de l'encadrement du crédit.
1988 : mise en place d'un ratio de solvabilité international (ratio Cooke).
1990 : fin du contrôle des changes.
1993 : mise en place du marché unique européen bancaire.
1999 : mise en place de la monnaie unique.
2002 : introduction des pièces et billets en euro.
2007 : entrée en vigueur de la directive sur les marchés d'instruments financiers.
2008 : mise en place du ratio européen de solvabilité (Bâle II).
2009 : entrée en application de la 3e directive sur la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
2009 : transposition de la directive sur les services de paiement (DSP).
2010 : création de l'Autorité de contrôle prudentiel (ACP).
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Le rôle de la législation européenne
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Plus de 70 % de la réglementation bancaire sont d'origine européenne. Tous les métiers et toutes les activités de la banque
sont concernés, qu'il s'agisse des mesures sur les marchés d'instruments financiers (MIF), les OPCVM, la vente à distance des
services financiers, ou encore la lutte contre le blanchiment, la fiscalité de l'épargne... L'Europe bancaire et financière c'est
aussi des règles sur la solvabilité des banques, les services de paiement, les contrats de crédit aux consommateurs...
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A la suite de la crise financière, sous l'impulsion des décisions du G20, la Commission européenne a pris des initiatives pour
renforcer la stabilité du système bancaire et financier. Les travaux ont abouti à des directives et règlements qui ont permis
des évolutions significatives dans le domaine de la supervision, de la surveillance prudentielle ou des activités de marchés.
D'autres initiatives et réflexions sont en cours pour renforcer encore la solvabilité des établissements financiers (CRD IV) ou
instaurer des dispositifs de résolution des crises bancaires...
Règlementation de Bâle
Bâle 1 (1988) : le Comité de Bâle composé des gouverneurs des banques centrales de 13 pays de
l’OCDE édicte une première règle prudentielle qui définit le niveau minimum de fonds propres que
doit avoir une banque pour faire face aux risques sur les divers postes de ses actifs (crédits)
- C’est le ratio Cooke (ratio de solvabilité bancaire) : FP > 8% des crédits accordés et pondérés
Pondérations du ratio Cooke :
• Risques figurant au bilan - Obligations d’Etat, Bons du Trésor : pondérés à 0%
- Crédits interbancaires : pondérés à 20%
- Crédits hypothécaires : pondérés à 50%
- Autres crédits : pondérés à 100%
• Engagements Hors bilan :
–
–
Pondération de 100% à 0% pour les engagements non liés aux cours de change et aux taux d'intérêt.
Pondération à 100% pour les engagements liés aux cours de change et aux taux d'intérêt.
Avantage de ce ratio : une grande simplicité méthodologique
Limites de ce ratio : - non prise en compte de la qualité de l’emprunteur et du risque crédit qu’il
représente
- non intégration des produits dérivés (fort développement dans les années 80)
Règlementation de Bâle
Les fonds propres pris en compte sont classé en 3 catégories :
- Fonds propres de base ( Tier One) minimum 50% (soit 4% de FP) : composé du capital
social, résultats non distribués et réserves consolidées – actions propres détenues –
goodwill
- Fonds propres complémentaires (Tier two) : ce sont principalement les titres hybrides
(mélange de capitaux propres et de dettes)
- Fonds propres sur complémentaires (Tier three) : ce sont principalement des dettes
subordonnées (dernier rang )
Règlementation de Bâle
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Bâle 2 : en 2004, le Comité de Bâle propose un renforcement des critères de mesure du
risque (mise en place en France en 2008)
 en particulier , la prise en compte de la qualité de l’emprunteur , y compris par
l’intermédiaire d’un système de notation financière interne propre à chaque
établissement (IRB , Internal Rating Based)
 Les recommandations de Bâle 2 s’appuient sur 3 piliers :
1) L’exigence de fonds propres : ratio de solvabilité Mac Donough (au lieu du ratio
Cooke)
2) La procédure de surveillance de la gestion des fonds propres
3) La discipline du marché : transparence dans la communication des établissements
1) Le ratio Mac Donough : Fonds propres /( Risques de crédit + Risques de marché +
Risques opérationnels) pondérés >= 8 %
La pondération peut varier de 0 à 150 %
• Risques de crédit = risque de contrepartie. Analyse fine qui doit tenir compte du risque de
défaut de la contrepartie (l’emprunteur) et du risque sur la ligne de crédit (type de crédit,
durée, garantie)
Règlementation de Bâle
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Les risques de marché : ce sont les risques de taux , les risques de change ,les risques
d’évolution du cours des actions, le risque d’évolution du prix des matières premières
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Les risques opérationnels : définis par le Comité de Bâle comme les "risques de pertes
provenant de processus internes inadéquats ou défaillants, de personnes et systèmes ou
d'événements externes ». La mise en pratique consiste à considérer comme réalisation d'un
risque opérationnel : tout événement qui perturbe le déroulement normal des processus
métier et qui génère des pertes financières ou une dégradation de l'image de la banque.
Pour chaque catégorie de risque (risque de crédit, risque de marché, risque opérationnel), les
banques ont le choix de s'en tenir à l'approche standard ou d'utiliser des méthodes plus
élaborées basées sur leurs propres données et procédures.
Pour le risque de crédit, il existe 3 approches possibles : l'approche standard, l'approche IRB
(Internal Ratings Based) fondation ou l'approche IRB avancée. Dans l'approche standard, la
fiabilité des contreparties est mesurée par les notes allouées par les agences de notation.
Dans les approches IRB, c'est le propre système interne de notation de la banque qui peut
être utilisé. Les banques sont encouragées à avoir leur propre système interne de notation
car l'exigence en fonds propres est diminuée en cas d'utilisation de celui-ci.
Règlementation de Bâle
2) La procédure de surveillance de la gestion des fonds propres
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La banque doit prouver a posteriori la validité de ses méthodes définies a priori en fonction
de ses données statistiques , sur des périodes assez longues (5 à 7 ans)
La banque devra prouver que sur ses segments de clientèle , ses fonds propres sont suffisants
pour supporter une crise économique touchant l’un de ou tous ses secteurs
Le processus de surveillance prudentielle renforce le pouvoir des autorités de régulation et leur
donne latitude entre autres de majorer les exigences capital réglementaires en cas de
nécessité.
Règlementation de Bâle
3) La discipline du marché
La discipline de marché décrit l'ensemble des documents que les banques doivent rendre publics
afin de se conformer à la réglementation. Ces documents concernent principalement le calcul
des fonds propres et l'exposition aux risques de l'établissement. L’objectif est d’uniformiser
les bonnes pratiques, d’accroitre la transparence financière et de permettre la comparaison
entre les banques.
BALE 2 a été mis en place au 01/01/2008 – la crise des sub prime n’a pas empêché l’effondrement
de beaucoup d’établissements bancaires- les normes BALE 2 n’ont pas pu stoppé la crise de
liquidité des banques. Rappelons néanmoins que les USA n’appliquaient pas les normes BALE
2 (BALE 1) en 2007.
Effet pervers : limitation des engagements des banques en cas de non respect du ratio Mac
Donough
Règlementation de Bâle
Bâle 3 : accords publiés le 16/12/2010 qui doivent être mis en place entre le 01/01/2013 et le
01/01/2019
Principales innovations
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renforcer le niveau et la qualité des fonds propres (« tier one et core tier one »)
mettre en place un ratio de levier (« leverage ratio »)
améliorer la gestion du risque de liquidité par la création de deux ratios de liquidité (ratio de
liquidité à un mois « Liquidity coverage ratio » et ratio de liquidité à un an « Net stable
funding ratio »)
renforcer les exigences prudentielles concernant le risque de contrepartie.
Attention à l’impact sur l’activité des banques + contexte des dettes souveraines
Règlementation de Bâle
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Extrait de la Fédération Bancaire Française
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Communiqué de presse 13 septembre 2010
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Réforme des fonds propres : des exigences considérables
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Les banques françaises ont pris connaissance des nouvelles règles de calcul du nouveau ratio de solvabilité que vient de
présenter le Comité de Bâle. Les banques devront avoir 4,5% au titre du capital de base (core tier one) auxquels s'ajoute un
coussin dit " de conservation " de 2,5% qui de facto s'y assimile, soit 7% au total. Compte tenu des modifications restrictives
intervenues en juillet dernier dans la composition du ratio, ce niveau est très significativement au dessus des niveaux actuels
de Bâle 2. Il requerra des efforts importants d'adaptation des banques dans leur modèle d'activité et leur bilan.
Les banques françaises figurent parmi les banques les plus solides sur le plan financier comme l'ont montré les récents
stress tests organisés par les superviseurs européens. Elles sont donc parmi celles qui ont les meilleures capacités de
s'adapter à ces nouvelles règles prudentielles pendant la période impartie.
Leur principale préoccupation est que le renforcement des fonds propres auquel conduit la réglementation constitue une
contrainte forte qui pèsera inévitablement sur le financement de l'économie et notamment le volume et le coût du crédit.
L'ensemble de l'économie européenne sera confronté à ce problème car son financement est assuré à près de 80% par les
banques, à la différence de l'économie américaine qui repose essentiellement sur le marché.
Les banques françaises prennent note de ce que le coussin dit " contracyclique " serait à la discrétion des autorités
nationales et pourrait prendre en compte des instruments capables d'absorber des risques.
Par ailleurs, les banques françaises continuent de regretter l'instauration d'un ratio dit de levier, sans lien avec le risque,
donc inadapté et inutile. Dans ces conditions, il ne devrait servir que de simple indicateur, à la discrétion du seul régulateur*.
Les banques françaises soulignent enfin que des exigences supplémentaires en fonds propres, notamment au titre des
institutions dites systémiques auxquelles le Comité de Bâle fait référence, aggraveraient les conséquences pour l'économie.
Au surplus, elles ne constitueraient pas le meilleur instrument pour faciliter la prévention et le règlement des crises. Pour ce
faire, la qualité de la supervision et d'autres mesures de prévention et de résolution des crises sont bien plus efficaces.
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* Le ratio dit de levier doit donc relever du pilier 2.
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Articles de presse
Extrait des ECHOS 27/10/2011
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Le besoin des banques estimé à 106 milliards
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L'Autorité Bancaire européenne (EBA) a chiffré provisoirement à 106 milliards d'euros le besoin de recapitalisation des banques du
Vieux Continent. Le ratio de fonds propre pourra intégrer certains types hybrides. Pour la France, l'effort est de 8,8 milliards
C'était le dossier a priori le moins difficile à boucler, puisque le terrain avait déjà été bien balisé par le sommet de dimanche dernier.
Pourtant les négociations sur le plan de recapitalisation des banques ont continué jusqu'au dernier moment, hier. « Le consensus pour
arriver à un ratio de fonds propres de 9 % ne faisait plus débat. Mais le montant exact de capital nécessaire pour remplir cette exigence
peut varier en fonction de la définition que l'on prend pour le numérateur et le dénominateur de ce ratio » , explique un proche des
négociations .
Au final, les vingt-sept Etats membres sont donc parvenus hier soir à un accord qui retient cet objectif d'un ratio de fonds propres de 9
%, qui devra être atteint « au 30 juin 2012 » selon le communiqué publié à l'issue du sommet des Vingt-Sept. En revanche, ce texte ne
porte aucune mention du montant exact de capital nécessaire pour atteindre ce ratio. Dans la nuit, l'Autorité bancaire européenne
(EBA) est venu pallier ce manque, en donnant une nouvelle estimation provisoire des besoins des banques dites systémiques. Ceux-ci
s'élèvent à 106 milliards d'euros, mais l'EBA prévient déjà que le chiffre définitif ne pourra pas être donné avant le mois de novembre,
une fois actualisée l'exposition des banques à la dette souveraine. Chaque établissement devra soumettre d'ici la fin de l'année à son
superviseur national son plan pour atteindre cet objectif d'un ratio de fonds propres à 9%.
Si l'on regarde les efforts par pays, la Grèce est la plus mise à contribution (30 milliards), devant l'Espagne (26,16 milliards) et l'Italie
(14,77 milliards). Les banques allemandes devront trouver 5,2 milliards d'argent frais. Pour la France, le montant avancé est de 8,84
milliards, proche des 10 milliards annoncés en début de semaine par François Fillon, le Premier ministre. Selon l'Autorité de contrôle
prudentiel (ACP), qui a publié une estimation indicative dans la nuit qui sera elle aussi revue au mois de novembre, BNP Paribas devrait
se recapitaliser à hauteur de 2,1 milliards, contre 3,4 milliards pour BPCE (Banque populaire-Caisse d'épargne) et 3,3 milliards pour
Société Générale. Le Crédit Agricole est en revanche épargné, et n'aura pas besoin de fonds supplémentaires.
Recours aux « Coco »
Par ailleurs, l'EBA a donné des précisions sur la définition des fonds propres retenus pour les calculs, qui pourra inclure « des nouvelles
émissions de capital convertible » de haute qualité. L'inclusion ou non des titres hybrides faisaient ainsi partie des derniers points
épineux à résoudre pour les négociateurs hier, notamment concernant les fameux « Coco » (des obligations qui peuvent être
convertibles immédiatement en actions en cas de nécessité). Cette option -qui s'éloigne des standards de Bâle III -permet de rendre
l'exercice de recapitalisation plus simple pour les banques européennes. « Cet effort demandé aux banques aura un coût pour
l'économie en 2012, il faut en être conscient. Il n'y a donc pas de raison de charger la barque, d'autant que ces titres hybrides sont de
très bonne qualité », souligne un proche des négociations. Alors que certains pays -notamment la Suède et la France -défendaient une
ligne pure et dure quant à la définition de ces fonds propres, une majorité a finalement émergé ces derniers jours en faveur d'un
scénario moins contraignant pour les banques. La solution fait notamment le bonheur de l'Espagne et de Jose Luis Zapatero, son
Premier ministre, qui en avait fait son cheval de bataille, selon un diplomate espagnol.
Les Vingt-Sept sont par ailleurs tombés d'accord pour affirmer le principe d'un recours prioritaire, pour boucler cette recapitalisation, à
« des sources de capital privées, y compris par des restructurations et la conversion de dette en capital », selon le projet de
communiqué. En revanche, elles ne seront pas autorisées à réduire de façon « excessive » leur portefeuille pour se recapitaliser. Car les
autorités européennes craignent qu'une crise du crédit en résulte. Autre point d'achoppement, les représentants des Vingt-Sept ont
cherché à s'entendre sur les conditions d'un mécanisme de soutien aux banques pour les financements à moyen et long terme. En
question, la mise au point d'un cadre global pour des garanties étatiques.
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II. L’analyse du financement d’une opération de
promotion immobilière
A.
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Les points d’étude indispensables
1) Le contexte économique et social
L’environnement économique (croissance, emplois, pouvoir d’achat, investissements)
Les évolutions règlementaires (fiscalité, droit immobilier, prêts immobiliers…)
Les évolutions de taux (inflation, taux longs, taux courts, refinancement )
La stratégie de la banque (référentiel, complémentarité avec notre cœur de cible)
2) La qualité de l’opérateur
Il existe une différence d’approche entre les opérateurs nationaux (approche plus « corporate »)et les opérateurs
régionaux ou locaux.
Points essentiels:
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Analyse du savoir-faire, de l’expérience et de la valeur ajoutée de l’opérateur
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Solidité et rentabilité de l’entreprise ou du groupe (attention à la comptabilisation de l’activité- achèvement ou
avancement)
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Qualité du reporting des opérations : points indispensables à communiquer avancement commercial par
opération, marge + honoraires par opération et avancement technique par opération ; FP investis par opération;
engagements bancaires par opération
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Suivi de la trésorerie de l’entreprise ou du groupe (planning de trésorerie)
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Connaissance de l’organisation et des équipes de l’opérateur
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Part de marché de notre établissement + rentabilité de la relation- Engagements du groupe CM
A. Les points d’étude indispensables
Pour mémoire, chaque opérateur fait l’objet d’une cotation (système de cotation interne).
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3) L’opération
L’environnement (étude de marché)
L’emplacement (situation du terrain, configuration de l’assiette foncière)
Les contraintes techniques et juridiques du foncier (dépollution, démolition, servitudes,
fouilles archéologiques)
Le produit (typologie, prestations)
Documents d’analyse indispensables :
• La promesse de vente
• La grille des prix de vente (avec la pré commercialisation obtenue- répartition
investisseurs/acquéreurs)
• Le budget (validation CA, prix de revient et marge)
• Le plan de trésorerie (pointes – rythme commercialisation)
• La notice descriptive
• Les plans de l’opération (plans PC/plans de vente)
• Les contrats de réservation
B. Les concours
1) Les avances de trésorerie
Il s’agit du crédit promoteur utilisé dans le cadre de la VEFA qui finance :
• l’acquisition du terrain + premières dépenses
• l’accompagnement des besoins une fois les travaux démarrés
Crédit qui ne dépasse pas 40% du prix de revient (grâce au mécanisme de la VEFA)
Crédit limité à une durée de 2 ans
Crédit indexé sur l’EURIBOR 3 mois (1,585 % actuellement) + marge
Crédit confirmé (fait l’objet d’une perception d’une commission d’engagement)
Crédit en 2 détentes (foncier puis travaux) soumis à des conditions pour sa mise en place
B. Les concours
2) Les crédits sans avance de trésorerie (les garanties émises)
Autrement appelés les engagements par signature .
Principal engagement émis : la GFA (garantie financière d’achèvement) dans le cadre de la VEFA.
Il s’agit d’un cautionnement.
Répond d’une part à l’obligation légale dans le secteur protégé et à la demande dans le secteur
libre (les engagements peuvent être différents).
Dans le premier cas, la banque met fin à son engagement (article R261-24 du CCH) à
l’achèvement de l’immeuble (R261-1) constaté par un homme de l’art.
Dans le second cas, l’engagement peut aller jusqu’à la levée des réserves.
D’autres engagements par signature sont utilisés : cautions d’indemnités d’immobilisation,
cautions de marchés de travaux (en lien avec la loi d’ordre public su 10/06/1994 reprise dans
le Code Civil à l’article 1 799-1), caution dation, caution de paiement à terme, garanties à
première demande (garanties autonomes).
C. Les participations au tour de table
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Participation de structures dédiées au tour de table d’opération avec des participations
limitées (20 à 25% maximum) dans des SCCV – rappelons que les engagements sont illimités
à hauteur de la quote-part.
Aucune gérance des opérations
Pas de risque administratif
Activité limitée (une vingtaine d’opérations par an validées)
D. Les garanties demandées
Différentes suivant l’opérateur et l’opération : cautions personnelles, lettres d’intention (+ ou –
fortes), garanties hypothécaires (hypothèque principalement), promesse d’affectation
hypothécaire
E. Les propositions et les conditions de mise en place
Une fois l’analyse faite et la négociation réalisée avec le client, des propositions sont formulées
puis présentées en comité de crédit (après analyse des engagements). Si l’opération est
validée, elle le sera avec des conditions :
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Conditions de FP
Conditions de pré commercialisation
Validation du budget client
Conditions de validation des marchés de travaux et des entreprises
Condition d’assurance (principalement assurance DO)
Conditions de financements des acquéreurs (éventuellement)
Condition de versement des honoraires de gestion (éventuellement)
CONCLUSION
Compte tenu de l’environnement économique et des évolutions règlementaires, compte tenu
d’une activité fortement consommatrice de fonds propres, quelle sera l’attitude des banques
dans les années qui viennent face à cette activité pourtant essentielle dans l’économie ?