DUFOUR, MOTTET

Société en nom collectif
Volume 10, Numéro 11
Novembre 2015
CAPSULE JURIDIQUE EN DROIT IMMOBILIER
Quand l’agence immobilière a droit à sa rétribution
Capitale Banlieue Est, Coop « Courtier immobilier agréé » c. Lussier
2015 QCCQ 12579
Par Stéphanie Chartray
Dans cette récente décision, la Cour du Québec analyse le droit d’une agence
immobilière de recevoir une rétribution lorsque son client vendeur pose des gestes
qui contreviennent au contrat de courtage.
Les faits
Le 5 mai 2010, La Capitale conclut un contrat de courtage exclusif avec Dany
Lussier pour la vente d’un triplex situé à Repentigny. Ce contrat, en vigueur
jusqu’au 5 août 2010, prévoit un prix de vente de 449 000 $ et une rétribution de
7% en faveur de l’agence immobilière.
Aucune offre n’a été soumise à monsieur Lussier par la Capitale durant le contrat de
courtage. La Capitale a cependant effectué des démarches de promotion et de mise
en marché de l’immeuble afin d’attirer de futurs acheteurs.
En juillet 2011, le courtier immobilier agissant pour La Capitale, madame MarieJosée Landry, constate que le 10 août 2010, monsieur Lussier a vendu son triplex à
monsieur Alexandre Cournoyer-Giguère et madame Roxanne Paquette pour
400 000 $.
Également, une promesse d’achat a été signée entre les parties le 31 mai 2010, à
l’insu du courtier immobilier qui détient alors toujours un contrat de courtage
valide.
L’agence immobilière réclame donc à monsieur Lussier la rétribution prévue au
contrat de courtage, soit 32 193 $.
En défense, monsieur Lussier soutient que les acheteurs étaient déjà intéressés à
acquérir le triplex lorsqu’il a mis en vente celui-ci et que par conséquent, puisque
La Capitale n’a pas été la cause efficiente de la vente, elle ne peut obtenir sa
rétribution.
Analyse
Le juge traite d’abord de l’argument lié à la cause efficiente de la vente et considère
que celui-ci est inapplicable en l’espèce. Lorsqu’une vente a lieu pendant la durée
du contrat de courtage, il n’est pas nécessaire de prouver que le courtier immobilier
a été la cause efficiente de la vente, donc que c’est lui qui a intéressé les acheteurs.
Il suffit de prouver l’existence d’un contrat de courtage valide et d’une vente.
Dans un deuxième temps, le juge vérifie si le vendeur a manqué à ses obligations
contractuelles, donc si le contrat de courtage a été respecté.
Le 31 mai 2010, monsieur Lussier a conclu une entente avec monsieur Alexandre
Cournoyer-Giguère pour lui vendre le triplex qui faisait l’objet du contrat de
courtage. Il n’a jamais fait mention de cette entente à son courtier immobilier.
Le fait que monsieur Lussier ait pris soin de faire inscrire dans la promesse d’achat
une date postérieure à l’échéance du contrat de courtage, démontre son intention
d’éluder le paiement de la rétribution à l’agence immobilière.
Monsieur Lussier a ainsi contrevenu à l’article 8.2 du contrat de courtage :
« 8.2
Le VENDEUR s’engage, pendant la durée de ce contrat, à ne
pas, directement ou indirectement :
1.
offrir l’IMMEUBLE en vente par lui-même ou par l’intermédiaire
d’une autre personne que l’AGENCE ou le COURTIER;
2.
devenir partie a une entente visant la vente, rechange ou la
location de l’IMMEUBLE sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou
du COURTIER. »
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Le juge précise qu’il est improbable que monsieur Lussier ne connaisse pas la règle
d’exclusivité liée à son contrat de courtage, dans la mesure où il a déjà lui-même
travaillé comme courtier immobilier.
Le juge a donc fait droit à la réclamation de La Capitale et a condamné monsieur
Lussier à payer la somme de 32 193 $ à l’agence immobilière en respect du contrat
de courtage.
Commentaires
Cette décision rappelle que les engagements pris par un vendeur envers une agence
immobilière ne sont pas sans valeur et ne doivent pas être pris à la légère. Comme
tout contrat, le contrat de courtage exclusif doit être respecté.
Un vendeur ne peut conclure une vente, pendant le contrat de courtage, sans l’aide
de son courtier et ne pas lui verser sa rétribution.
Quand le manquement aux dispositions du contrat de courtage est clair, comme en
l’espèce, l’agence immobilière a droit à sa rétribution.
Me Stéphanie Chartray a été admise au Barreau du Québec en 2011. Me Chartray pratique dans
le domaine du litige civil et commercial.
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