Location - Indemniser des travaux

Location - Indemniser des travaux ?
Alexandre Ponchaut - Mai 2016
Le locataire d’un logement communal y a réalisé des travaux d’aménagement et de
transformation, améliorant la valeur du bien loué. Sommes-nous tenus de
l’indemniser ?
Certains travaux s’imposent aux parties dans le cadre de la location tel le respect des
normes de salubrité et d’incendie ou encore l’entretien et les réparations nécessaires. La
réalisation de ces travaux est encadrée par des dispositions spécifiques du Code civil.
Ceux-ci sont à charge soit du bailleur, soit du locataire et dans certains cas soumis à des
mécanismes particuliers (indemnisation éventuelle des locataires en cas de réparations
urgentes, etc.).
Les travaux d’aménagement et de transformation par contre sont eux souhaités dans un
but de confort de la part de l’occupant. On pense par exemple à l’asphaltage d’une allée
de jardin, la pose d’un parquet ou encore la plantation d’arbres fruitiers.
Liberté des conventions
Pour ce deuxième type de travaux, la première chose à faire est de vérifier si la
convention qui lie les parties prévoit des dispositions particulières en la matière. En
effet, le contrat de bail peut prévoir que certains travaux sont autorisés, interdits, etc. et
régler la question de l’éventuelle indemnité en fin de contrat (avec ou sans indemnité ;
correspondant à la plus-value ou la valeur des matériaux ;…).
A défaut de clause expresse contenue dans la convention, la jurisprudence admet le droit
du preneur d’effectuer les travaux nécessaires ou utiles à la jouissance du bien[1].
Ceux-ci devront cependant être conciliables avec la destination du bien et trouver ses
limites dans la jouissance normale et paisible ainsi que dans l’obligation de remettre
les lieux en état en fin de bail[2]. Parmi les travaux généralement admis, se trouvent par
exemple ceux de peinture ou de pose de papier peint[3].
Comme le précise Magali Clavie, « le preneur est ainsi autorisé à effectuer des travaux
Comme le précise Magali Clavie, « le preneur est ainsi autorisé à effectuer des travaux
ou des aménagements dans les lieux loués nécessaires à sa jouissance ou augmentant
celle-ci avec pour seule limite qu’il ne peut modifier la structure, la forme de la chose
louée (…). Sauf si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel
elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage (ce qui autoriserait le bailleur
sur pied de l’article 1729 du Code civil à demander la résolution anticipée du bail), le
bailleur ne peut s’y opposer et il n’a, durant le bail, aucun droit à faire valoir sur les
travaux qui auraient été effectués par le preneur. Le preneur est donc toujours libre de
les supprimer ou de les modifier »[4].
Caractère régulier et dissociable des travaux
Le sort des travaux en fin de bail et la question des indemnités sont partiellement
controversés. La jurisprudence et la doctrine distinguent traditionnellement les travaux
indissociables, soit ceux incorporés à l’immeuble à tel point qu’ils ne peuvent en être
détachés sans atteinte à l’intégrité à la chose principale ou sans occasionner des travaux
disproportionnés (papier peint, parquet, etc.), des travaux susceptibles d’enlèvement.
A cette distinction, certains auteurs y ajoutent celle des travaux réguliers et irréguliers.
Sont considérés comme réguliers, ceux qui s’inscrivent dans le cadre des articles 1728 et
1731 du Code civil qui imposent au locataire d’user de la chose louée en bon père de
famille et de la restituer en fin de bail dans l’état où il l’a reçue. Ainsi, on peut relever
que « la jurisprudence et la doctrine ont rapidement autorisé le preneur à faire installer
l’électricité, la télédistribution, le téléphone, même sans autorisation du bailleur, ces
aménagements correspondant aux nécessités et usages constants de la vie moderne »[5].
Le caractère régulier ou non des travaux sera apprécié au cas par cas par le juge. En tout
état de cause, lorsque les travaux sont autorisés par le bailleur, ils en deviennent ipso
facto réguliers.
Indemnisation
Lorsqu’il s’agit de travaux, réguliers ou non, susceptibles d’être enlevés, le preneur
doit, à la fin du bail, remettre les lieux loués dans l’état dans lequel il les a reçus. Si
l’enlèvement n’a pas été réalisé, le bailleur dispose d’une option : soit exiger leur
enlèvement, soit opter pour leur maintien moyennant le versement d’une indemnité au
preneur[6].
Concernant les travaux, constructions et plantations indissociables, ne pouvant
s’enlever sans porter atteinte à la propriété du bailleur, une controverse existe toujours à
l’heure actuelle. Pour certains, comme Magali Clavie, si les travaux sont réguliers, une
indemnisation limitée à la plus-value est due par le bailleur au preneur. Si les travaux
sont irréguliers, le preneur ne pourrait prétendre dans ce cas à aucune indemnité[7].
Pour d’autres auteurs, comme le Professeur Yvette Merchiers, « le droit du preneur de
procéder à des améliorations ne peut jamais aboutir, même indirectement, à créer pour
le bailleur une charge qu’il n’a pas souhaitée et qu’il n’est peut-être pas à même de
supporter (…) le bailleur étant privé de la faculté de faire enlever les travaux, il ne peut
être placé contre son gré devant l’obligation de payer une indemnité »[8].
[1] Civ. Gand, 15.5.1935, Pas., 1936, III, p. 63.
[2] Conformément aux articles 1728, 1730 et 1731 du Code civil.
[3] V. not. Cass. 4.6.1903, Pas. , 1903, I, p. 275; Civ. Bruxelles, 9.5.1925, Pas., 1925, II,
p.127.
[4] M. Clavie, Droits et obligation du preneur, in Le droit commun du bail, 2006, La
charte, p.272.
[5] M. Clavie, op. cit., p. 274.
[6] Cass., 18.4.1991, Pas., 1991, I, p.741.
[7] M. Clavie, Op. cit., p.278 et s.
[8] Y. Merchiers, Le bail en général, Rép. Not., T. VIII, L. I, n°342.
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