La cession du bail commercial

La cession du bail commercial
Inforeg
CCI de la Nièvre
La cession du bail commercial
• Le droit de préemption de la commune
• Comment céder son bail commercial ?
Le droit de préemption des
communes
• Le conseil municipal peut délimiter un périmètre
de sauvegarde à l’intérieur duquel les cessions
de fonds artisanaux, de commerce, de baux
commerciaux. (article L 214-1 du Code de
l’urbanisme),
• La procédure de préemption pourra ensuite être
menée par le maire au nom de la commune
(article L 2122-21).Il s’agit donc d’une faculté
pour les communes, mais sa mise en œuvre
devra être dûment motivée, sous contrôle du
juge administratif
Le droit de préemption
• Le projet de délibération du conseil municipal
est accompagné :
– d’un plan du périmètre,
– d’un rapport analysant la situation du commerce
et de l’artisanat de proximité à l’intérieur de ce
périmètre et les menaces pesant sur la diversité
commerciale et artisanale.
Le droit de préemption
• Le maire devra requérir un avis préalable
de la CCI et de la CMA sur le projet de
délibération communale, cet avis étant
réputé favorable en cas de silence gardé
pendant un délai de deux mois à compter
de la saisine (nouvel article R 214-1).
• Cependant cet avis reste consultatif
Publicité de la préemption
• La délibération du conseil municipal fait
principalement l’objet d’un affichage en mairie
pendant un mois et sa mention dans deux
journaux diffusés dans le département (article R
211-2 du Code de l’urbanisme).
Domaine de la préemption
• droit de préemption peut d’exercer sur les fonds
artisanaux, les fonds de commerce ou les baux
commerciaux, lorsqu’ils sont aliénés à titre
onéreux.
• Sont exclus, comme en droit commun, les
aliénations intervenues dans le cadre d’un
plan de sauvegarde ou d’un plan de cession
d’entreprises au titre d’un redressement ou
d’une liquidation judiciaire.
Opérations exclues de la préemption
• Le formulaire de déclaration préalable vise
expressément les apports en société et les
échanges. Sont exclues de cessions de parts
sociales ou d’actions, les donations et la
location gérance.
• Cependant, la LME et son décret d’application
du 22 juin 2009, ajoute les cessions de
terrains portant ou destinés à porter des
commerces ou des ensembles commerciaux
d’une surface de vente comprise entre 300 et
1000 m2.
Formalités du cédant
• Avant toute cession, le cédant doit déposer (en
quatre exemplaires) une déclaration préalable
auprès du maire de la commune de situation du
fonds de commerce ou du bail commercial (voir
formulaire Cerfa n°13644*01).
• Le défaut de déclaration entraîne la nullité de
la vente. L’action se prescrit par cinq ans à
compter de la prise d’effet de la cession.
Décision ou non de préempter
• Dans le délai de deux mois à compter de la
réception de la déclaration, la commune peut
notifier au cédant :
– soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions de la
déclaration ;
– soit son offre d’acquérir aux prix et conditions fixés
par le juge de l’expropriation ;
– soit sa décision de renoncer à préempter.
• Le silence de la commune pendant ce délai
vaut acceptation
Motivation de la préemption
• La décision individuelle de préemption doit être
motivée, eu égard en particulier à la diversité et
au développement du commerce et de
l’artisanat dans le périmètre, la seule référence
à la motivation de la délibération du conseil
municipal arrêtant celui-ci semble insuffisante.
• Après avis de France Domaine, la commune
peut proposer un prix inférieur à celui de la
vente envisagée.
La fixation de l’indemnité
• En cas de désaccord sur le prix ou les
conditions de vente, la commune, si elle
souhaite acquérir, saisit, toujours dans les deux
mois suivant la réception de la déclaration, le
juge de l’expropriation (article R 214-6).
• Cette prérogative appartient, comme en droit
commun, à la seule commune et nullement au
cédant. Copie de la lettre de saisine et du
mémoire est notifié à ce dernier et, le cas
échéant, au bailleur.
Passation de l’acte de cession
• Le nouvel article R 214-9 prescrit un délai de
trois mois pour la passation de l’acte de
cession, à compter soit de la notification de
l’accord sur le prix et les conditions énoncées
dans la déclaration, soit de la décision judiciaire
devenue définitive, soit de l’acte ou du jugement
d’adjudication.
Rétrocession
• La commune doit, dans le délai d’un an à
compter de la préemption, rétrocéder le fonds
ou le bail commercial à un repreneur.
• Le maire recherche l’accord du bailleur pour
l’exercice de nouvelles activités non prévues
dans le bail d’origine. En cas d’opposition, le
bailleur saisi le président du tribunal de grande
instance en la forme des référés.
• Exploitation du fonds pendant le délai d’un
an? Il n’y a pas pour l’instant de réponse valable
à cette question.
A l’expiration du délai d’un an
• L’article R 214-16 fait bénéficier
l’acquéreur évincé, s’il est mentionné dans
la déclaration préalable, d’un droit de
priorité d’acquisition.
Cession du bail commercial
•
•
•
•
Vérifications préalables à effectuer
Le contrat de cession
Les formalités de cession
Le cas du départ à la retraite du
locataire
Vérifier les clauses du bail
• Clause interdisant la cession du bail en dehors
du fonds de commerce
• Clause concernant la ou les activités autorisées
• Clause d’agrément de la personne du repreneur
• Clause prévoyant du droit de préférence du
bailleur
• Clause imposant un formalisme particulier
• Clause de garantie solidaire
Clause de garantie solidaire
• Clause par laquelle le locataire qui cède son bail
commercial ou son fonds de commerce s’engage à se
porter garant solidaire du repreneur, appelé
cessionnaire, pour le paiement des loyers ou des
charges, jusqu’au renouvellement du bail.
• La clause peut être rédigée de manière assez large pour
couvrir également l’éventuelle défaillance d’un sous
acquéreur
Clause de garantie solidaire
• Comment limiter la garantie du cédant ?
– Négocier des garanties auprès du cessionnaire
(caution, etc.);
– Négocier un nouveau bail.
• Un bailleur a été débouté de sa demande de
garantie contre le cédant: il n'avait jamais fait en
trois ans de tentative sérieuse pour récupérer
ses loyers auprès de la société cessionnaire du
bail ni tenu le cédant informé (Cass. 3ème Civ, 24
juin 1998, n°96-21682).
Formalités de cession
• Enregistrement de l’acte de cession.
• Formalité destinée au propriétaire : pour rendre
la cession du bail opposable au propriétaire des
murs, il faut respecter l’une des deux formalités
énoncées à l’article 1690 du Code civil, c’est-àdire :
– soit notification de la cession au propriétaire
par un acte d’huissier ;
– soit acceptation de la cession par le
propriétaire dans un acte notarié.
Départ à la retraite du locataire
• Les articles L. 145-4 alinéa 4 et L. 145-51 du
Code de commerce permettent au locataire d’un
bail commercial, ayant demandé à bénéficier
de ses droits à la retraite ou à une pension
d’invalidité, de résilier le bail à tout moment ou
de le céder pour une autre activité.
• Ces dispositions concernent le commerçant,
personne physique. Elles ont été étendues par
la loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 à
l’associé unique d’une EURL et au gérant
majoritaire depuis au moins deux ans d’une
SARL, quand celle-ci est titulaire du bail.
La résiliation du bail à tout moment
• Cette possibilité constitue une dérogation au
principe selon lequel le locataire ne peut mettre
fin au bail qu’à l’expiration d’une période
triennale.
• Sous réserve de justifier qu’il a demandé à
bénéficier de ses droits à la retraite ou à une
pension d’invalidité, le locataire peut donner
congé à tout moment en cours de bail.
• Il doit, cependant, le signifier au bailleur par
acte d’huissier en respectant un préavis dont la
durée ne peut être inférieure à six mois avant la
date de départ prévu.
La cession du bail en dehors de sa
spécialisation
• Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses
droits à la retraite doit signifier, par acte
d’huissier, au bailleur et aux créanciers
inscrits sur le fonds de commerce son
intention de céder le bail en précisant :
– la nature des nouvelles activités envisagées,
– le prix de cession proposé.
• En revanche, il n’est pas tenu de mentionner le
nom de l’acquéreur.
Options du bailleur
• Dans les deux mois qui suivent la signification,
le bailleur peut :
• bénéficier d’une priorité de rachat du droit du
bail aux conditions mentionnées dans la
signification, notamment en ce qui concerne le
prix de cession ;
• accepter la cession purement et simplement. Le
silence gardé pendant les deux mois vaut
également acceptation des nouvelles activités ;
• s’opposer à l’exercice des nouvelles activités
envisagées en saisissant le tribunal de grande
instance du lieu de situation du fonds.
Fin
• Questions