agence locative sociale du rhône - Agence Locative Solidaire du

AGENCE LOCATIVE SOCIALE DU RHÔNE
RAPPORT D’ACTIVITE 2012
1
SOMMAIRE
INTRODUCTION…………………………………………………………………………………………………..…..1
I- LA DEMANDE ………………………………………………………………………………………………………….2
1. LA DEMANDE GLOBALE ……………………………………………………………………………………….…2
2. ORIGINE DE LA DEMANDE………………………………………………………………………………………3
2.1 DOSSIER CANDIDATS ENREGISTRES………………………………………………………………..…… 3
2.2 CANDIDATS RELOGES……………………………………………………………………………………..…….3
II- PUBLIC LOGE………………………………………………………………………………………..………….…4
COMPOSITION FAMILIALE………………………………………………………………………....................4
2. AGES……………………………………………………………………………………………………………….........5
3. LES GARANTIES……………………………………………………………………………………………………….6
4. TYPE D’HEBERGEMENT AU MOMENT DE LA DEMANDE……………………………………..….8
5. STATUT PROFESSIONNEL DES MENAGES LOGES………………………………………………….….9
6. TYPE D’EMPLOIS DES CANDIDATS RELOGES…………………………………………….…………….10
7. RESSOURCES……………………………………………………………….………………………………………...11
III- LES APPARTEMENTS LOUES………………………………………………………………………………12
1. TYPOLOGIE………………………………………………………………………………………………………….…12
2. SECTEURS GEOGRAPHIQUES………………………………………………………………………………….13
3. PRIX DES LOYERS AU M2………………………………………………………………………………………..14
4. REPARTITION DES BAILLEURS…………………………………………………………………………………15
IV- PLAFONDS DE REVENUS…………………………………………………………………………………...14
V- REACTIVITE………….…………………………………………………………………………………………….14
VI- ENQUETE SUR LES SINISTRES……..……………………………………………………………………..15
VII- ACTION DE COMMUNICATION………………………………………..……………………………....16
CONCLUSION……………………………...........……………………………………………………….…........18
2
INTRODUCTION
L’activité de l’Agence Locative a poursuivi l’essor amorcé en 2011, avec 149 baux signés en
2012 alors que l’objectif était de 110 à 130 baux.
Un très bon résultat dû en grande partie à une plus grande disponibilité sur le terrain de
Florence REY-PIEFERT chargée de mission, responsable de l’Agence Locative recrutée en
2011 qui a été amenée à restructurer entièrement l’Agence cette année là.
Le bon résultat de cette année 2012 peut également être attribué au renforcement des
partenariats existants et à l’élargissement du réseau (locations avec de nouveaux bailleurs),
ce qui a permis plus d’efficacité et de rapidité pour traiter la demande. Les partenariats se
sont en effet diversifiés (particuliers, parc intermédiaire des bailleurs sociaux, résidences
étudiantes…)
A noter que l’année 2012 a été marquée par le turn over du personnel, avec le départ de
Sylvain DEBRU remplacé au mois de mai par Vincent ESCOFFIER, parti fin septembre au
retour du congé parental de Chrystelle GUEDON.
3
I- LA DEMANDE
1. LA DEMANDE GLOBALE
L’activité de l’agence se poursuit, les efforts de communication et les partenariats se
renforcent mois après mois permettant ainsi d’assurer à l’Agence un fonctionnement de
plus en plus rapide et efficace.
 Le nombre moyen de personnes qui prennent contact avec l’Agence Locative est équivalent
entre 2012 et 2011, environ 124 contacts par mois.
 On note une augmentation de 30% du nombre de dossiers enregistrés en 2012 soit une
moyenne de 39 dossiers par mois, 27 en 2011. Ces résultats s’expliquent par une meilleure
orientation des candidats par les partenaires.
 149 baux signés en 2012 contre 91 en 2011 (9 mois d’activité) ce qui représente une
augmentation moyenne de 2,4 baux supplémentaires par mois.
 31% de candidats relogés soit 1 personne sur 3
 35 agences immobilières privées ont été mobilisées en 2012, 22 en 2011
 Maintien du partenariat avec 2 bailleurs sociaux permettant de reloger 11 candidats en
2012, 8 en 2011 sur des logements conventionnés PLS
4
2. ORIGINE DE LA DEMANDE
2.1 DOSSIERS CANDIDATS ENREGISTRES
 La moitié des candidats enregistrés sont orientés par les partenaires sociaux et les
associations d’aide à la recherche de logement.
 Et un peu plus d’un quart sont orientés par le bouche à oreille
 17% orienté par le site internet et les supports de communication : plaquette, panneau
extérieur, articles de presse…
2.2 CANDIDATS RELOGES
 En 2012, un peu plus du tiers des candidats relogés a été orienté par le bouche à oreille soit
55 candidats sur 149 locations.
 Le partenariat avec le réseau associatif et les MDR reste un vecteur d’orientation important.
Il représente comme en 2011 70 candidats relogés sur 149, soit presque la moitié.
 Le site internet et le panneau signalétique extérieur attirent de plus en plus de demandeurs.
Cela représente 24 candidats relogés en 2012
5
II- PUBLIC LOGE
1. COMPOSITION FAMILIALE
 Comme en 2011, 45% des personnes relogées par l’Agence Locative sont des personnes
seules.
 Le nombre de familles monoparentales relogées a été multiplié par 3 depuis 2010,
30 familles en 2012. L’agence parvient de mieux en mieux à trouver des solutions pour ces
ménages, cependant l’essentiel des personnes relogées ont accepté des logements de
petites surfaces, T3 : 55 m² T4 : 65m².
Les familles monoparentales qui font appel à l’Agence Locative sont souvent dans l’urgence,
pour cause de séparation.
Les solutions trouvées sont souvent temporaires, la majorité de ces familles sont dans
l’attente d’un logement social plus grand et moins cher.
 51 couples avec et sans enfant ont été relogés ce qui reste équivalent au résultat de 2011
 La demande de colocation reste marginale, ce mode d’hébergement n’est absolument pas
plébiscité par le public que reçoit l’Agence Locative. Elle est surtout appréciée par les
étudiants.
Les jeunes salariés que reçoit l’agence sont en recherche d’indépendance et d’autonomie.
6
2. AGE
 L’Agence Locative continue de loger majoritairement des jeunes de moins de 30 ans,
72 en 2012 soit 48%, ce chiffre est en augmentation de 8 % par rapport à 2011.
Les jeunes de 18 à 30 ans sont confrontés, plus encore que les autres catégories d'âge,
aux conséquences de la hausse des prix des loyers,
il leur est difficile
d’accéder à un logement autonome, à la fois en raison des prix élevés et de leurs contrats
souvent précaires. Ceux qui accèdent à un logement gagnent en moyenne entre 650€ et
1300€ et ils consacrent environ 25% de leur budget sur ce poste, ce qui considérable.
 En 2012 comme en 2011 l’Agence Locative a accompagné des retraités dans leurs
recherches de logement, ils représentent 8% de la demande.
¼ d’entre eux sont en recherche de logement suite à une séparation.
On note en 2012 une nette augmentation des congés reprise pour vente, cela concerne
prés des ¾ des retraités qui ont été reçus à l’Agence.
En effet, de plus en plus de propriétaires souhaitent récupérer leur logement pour les
vendre dans une période où les prix sont au plus haut.
Cette situation oblige les ménages à se précipiter dans leurs recherches générant ainsi
beaucoup de stress et d’angoisse notamment auprès des personnes âgées qui cumulent
isolement et fragilité économique.
7
3. LES GARANTIES
Nb de garanties
 29% des candidats relogés avaient un garant personne physique.
 25 % ont pu bénéficier de la garantie GLI (Garantie Loyer Impayés) proposée par certaines
régies privées.
Chez certains assureurs, la GLI, qui couvre les salariés en CDI, assure également les CDD
longue durée (1 an), ainsi que les contrats de professionnalisation et d’apprentissage.
Cette large couverture d’assurance et la prise en compte de l’allocation logement nous a
permis de reloger de nombreux jeunes de moins de 30 ans avec des revenus parfois
inférieurs au seuil de pauvreté, 10 jeunes en 2012.
 29 candidats qui ne pouvaient pas présenter de garant physique ont pu accéder à des
logements non conventionnés gérés par des bailleurs sociaux.
 Notre partenariat avec ICF a permis de reloger 9 familles sur des logements conventionnés
PLS bénéficiant ainsi de la garantie LOCA PASS.
 En 2012 les liens se poursuivent avec Régie Nouvelle, ainsi 9 familles ont pu bénéficier de
leur assurance MACIF et du dispositif LOCA PASS sur des logements conventionnés.
 Grâce à l’ACAL 2 candidats ont pu accéder au parc privé par l’intermédiaire de propriétaires
bailleurs.
 Le contrat « Pack FASTT Plus » : Ce dispositif s’adresse uniquement aux salariés
intérimaires.
Pour en bénéficier ils doivent cumuler 600 heures de travail sur les 12 dernier mois.
8
Ce contrat « Pack FASTT Plus » intègre les garanties de la GRL.
Les cotisations d’assurance sont totalement gratuites pour le bailleur sur 3 ans ; c’est le
FASTT qui les prend à sa charge.
Cette assurance qui est sensée faciliter l’accès au logement des salariés intérimaires est
encore mal connue en région Lyonnaise et rencontre les mêmes réticences de la part des
régies privées que pour la GRL.
En 2012, 1 seul candidat a pu bénéficier de ce dispositif.
 En 2012, la GRL a permis de reloger 10 candidats de l’Agence Locative essentiellement avec
des propriétaires bailleurs, mais également avec Entreprises Habitat qui a assuré ainsi une
partie de son patrimoine.
BILAN DE LA GRL
Plus de 300 000 baux entrés en garantie depuis 2010, le développement quantitatif de la
GRL est encourageant, bien que sensiblement inférieur aux objectifs initiaux (400 000 prévus
fin 2011). La diffusion de la GRL auprès des bailleurs reste fortement impactée par la
persistance des garanties GLI, qui restent largement utilisées, voire « plébiscitées » par les
courtiers et administrateurs de biens. La diffusion du produit GRL se fait ainsi dans un
contexte concurrentiel, ce qui pèse sur son développement.
Fin 2012, l’assureur DAS (groupe MMA) s’est retiré du marché, il ne propose plus
l’assurance GRL en raison d’une sinistralité importante. Il reste l’assurance Mutuelle
Alsace Lorraine, et FIDELIDADE, un nouvel assureur qui a signé le 14 novembre 2012 avec
L’APAGL une convention partenariale pour mettre en œuvre et diffuser la Garantie des
Risques Locatifs tant auprès des Bailleurs Privés que des professionnels de l’immobilier.
 Création de la GURL : Garantie Universelle des risques Locatif
L’objectif serait que cette garantie couvre tous les bailleurs de façon obligatoire.
Cette garantie pourrait être incluse dans la nouvelle loi sur le logement que la ministre du
Logement, Cécile DUFLOT, doit présenter au mois de juin.
Trois pistes sont à l'étude :
Une première voie consisterait à imposer ce dispositif obligatoire à tous les propriétaires
sous la forme d’une assurance obligatoire.
Une deuxième solution serait d’instaurer un prélèvement de 2% sur les loyers (ce qui
correspond au taux global d’impayés), qui alimenterait un fonds national d’assurance.
Enfin la dernière option serait d’obliger tous les assureurs à proposer une telle garantie,
et d’inciter ensuite les propriétaires à en souscrire une en leur imposant le cas contraire
une taxe d’un montant dissuasif.
9
4. TYPE D’HEBERGEMENT AU MOMENT DE LA DEMANDE
Nb de candidats relogés
 81 candidats soit 58% des personnes relogées par l’Agence Locative n’avaient pas de
logements autonomes au moment de leur demande. Les primo accédants, les personnes en
cours de séparation et les salariés venus d’autres régions logés provisoirement chez des
amis ou dans la famille sont concernés.
 58 ménages avaient un logement autonome au moment de leur demande. Cela représente
42% des personnes relogées.
Les raisons principales qui les incitent à déménager sont :
Logements trop petits ou trop grands inadaptés à la composition familiale ou aux
ressources du ménage.
Vétusté, insécurité, problème de voisinage.
Mobilité géographique
10
5. STATUT PROFESSIONNEL DES MENAGES LOGES
 Plus de deux tiers des candidats relogés par l’Agence sont en situation professionnelle stable
CDI ou fonctionnaire, mais l’essentiel d’entre eux sont rémunérés à hauteur du SMIC et/ou
avec des contrats à temps partiel.
 Les intérimaires représentent 9% des personnes relogées contre 1% en 2010. L’orientation
vers le parc privé des bailleurs sociaux reste la principale source de solution pour les
candidats intérimaires qui n’ont pas de garant personne physique.
Selon l'ACOSS, l'organisme national qui collecte les cotisations de Sécurité sociale :
« Il devient de plus en plus difficile de trouver un contrat de travail de longue durée, chute
des embauches en CDI (-10,5% sur un an). Les déclarations d'embauches de plus d'un mois
ont chuté de 6,7% au quatrième trimestre 2012, par rapport à la même période en 2011 »
 Les candidats relogés bénéficiant du RSA, de l’Allocation Adulte Handicapé et de l’allocation
chômage avaient tous de solides garants personnes physiques, 7 personnes relogées en
2012.
Ce résultat est certes marginal mais il représente néanmoins une vraie performance lorsque
l’on connait les conditions d’accès au parc privé.
11
6. TYPE D EMPLOIS DES CANDIDATS RELOGES
Nb de personnes relogées
 En 2012, l’Agence a relogé 21.5% (19% en 2011) de salariés issus du secteur de l’hôtellerie
restauration : serveurs, commis de cuisines, cuisiniers qui cherchent à se loger dans l’hyper
centre, leurs horaires décalés ne leur permettant pas d’utiliser les transports en commun
après 00h30.
 19% des candidats relogés occupaient des postes d’aide à la personne.
 L’agence à relogé trois fois plus de candidats ouvriers du bâtiment qu’en 2010,
essentiellement avec des contrats d’intérim.
 La demande émanant d’employés du secteur du transport et de la logistique reste
équivalente aux années précédentes 8% en 2012
12
7. RESSOURCES
Les ressources comprennent : Salaires + prestations CAF + Pension alimentaires et autres,
hors Allocation Logement.
Nb de personnes relogées
 En 2012, 50% des personnes relogées gagnent moins de 1500€ contre 40% en 2011.
 Les candidats qui perçoivent plus de 1500€ sont presque exclusivement des salariés
intérimaires, des couples ou des familles monoparentales qui perçoivent en plus de leur
salaire des prestations familiales et ou pensions alimentaires.
 85% des moins de 30 ans gagnent moins de 1500€, et 16 % d’entre eux gagnent moins de
1000€ par mois. Il y a eu 72 jeunes relogés en 2012 dont 10 étaient en dessous du seuil de
pauvreté, soit deux fois plus qu’en 2011.
13
III- LES APPARTEMENTS LOUES
1. Typologie
Nb de personnes relogées
 62% des locations ont été réalisées sur des petits logements : studio, T1, T2.
 En 2012, la location de T3 a progressé de 40% par rapport à 2011, cela représente 42
familles sur 149. Cette progression est essentiellement due au renforcement du partenariat
avec le parc privé de la SACVL (ex : T3 54 m² 446€ hors charges sur Lyon 5 et Lyon 9)
 La location de grands logements reste marginale, 15 candidats relogés en 2012, 12 en 2011.
14
2. secteurs géographiques
Nb de personnes relogées
Porte des Alpes regroupe les communes de : Bron, Chassieu, Moins et Saint Priest.
Nord Ouest regroupe les communes de : Champagne-au-Mont-d'Or, Dardilly, Ecully, La Tour-de-Salvagny, Limonest, SaintCyr-au-Mont-d'Or, Saint-Didier-au-Mont-d'Or
Les Portes du Sud regroupe les communes de : Corbas, Feyzin, Saint-Fons, Solaize, Vénissieux
Plateau Nord regroupe les communes de : Caluire-et-Cuire, Rillieux-la-Pape, Sathonay-Camp
Rhône-Amont regroupe les communes de Vaulx-en-Velin, Décines-Charpieu, Meyzieu et Jonage
 En 2012 comme en 2011, Villeurbanne reste le secteur où l’Agence Locative a relogé le plus
grand nombre de candidats, soit 1/3.
Ceci est dû au fait que les loyers restent encore moins élevés à Villeurbanne.
Grâce à de bons partenariats l’Agence à eu l’opportunité de trouver des logements à moins
de 400€ sur ce secteur.
15
3. Montant des loyers au m2 mobilisés par l’ALSR
Prix au m²
Evolution des loyers entre 2011 et 2012
Studio : - 8.47 %
T1 : +8.88 %
T2 : - 4.94 %
T3 : - 6.62 %
T4 : -4.13 %
 Le prix au m² des loyers mobilisés par l’Agence Locative est en baisse par rapport à 2011.
Ceci s’explique grâce une légère baisse des loyers enregistrés en 2012, selon l’observatoire
Clameur, mais également grâce aux bons partenariats sélectionnés par l’Agence.
 Selon une étude réalisée par l’Observatoire Clameur en février 2013, le prix moyen du loyer
à Lyon a enregistré une légère baisse (-0,7%) par rapport à février 2012. Une tendance due
en partie à la conjoncture économique.
Le chômage et la baisse du pouvoir d’achat ont provoqué un léger coup d’arrêt dans le prix
du loyer à Lyon. Les quittances facturées aux nouveaux locataires ont baissé de 0,7 % à Lyon
et de 1,4 % à Villeurbanne sur un an, de février 2012 à février 2013.
Alors que la tendance est à la hausse dans l’hexagone (2,2% en moyenne), la ville
de Lyon tire donc son épingle avec des logements loués à 12,4€/m², soit une moyenne en
dessous du niveau national (12,60 € /m²).
Les 3e, 6e et 7e arrondissements lyonnais gardent une bonne cote (12,5€/m²) mais la palme
d’or revient au 2è arrondissement, la Confluence, quartier en pleine mutation. 13,30 €/m²,
c’est le prix qu’il faut débourser en moyenne. Cela reste tout de même moins cher qu’à Paris
(23,20 €/m²), Montpellier et Nice (13,60 €/m²), mais c’est tout de même plus qu’à Marseille
(12,50 €/m²), Grenoble (11,80 €/m²) ou encore Saint-Étienne (8,70 €/m²).
16
 Encadrement des loyers Décret DUFLOT :
Depuis le 1er août le décret précise qu'à la relocation et au renouvellement du bail dans les
zones considérées comme tendues, les propriétaires ne pourront pas revaloriser le loyer de
leur bien au-delà de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Ainsi, le loyer ne
pourra plus excéder le dernier loyer appliqué. Des dérogations pourront être obtenues dans
le cas de loyers manifestement sous évalués ou en cas de travaux effectués par le
propriétaire, permettant une augmentation de loyer.
4. Répartition des bailleurs
 2/3 des candidats ont été relogés sur le parc privé traditionnel. 35 régies mobilisées.
 29 candidats on pu être relogés sur le parc privé des bailleurs sociaux.
Les dossiers déposés auprés de ces partenaires sont souvent difficiles à soutenir. En effet,
depuis la loi Molle, ces bailleurs ne peuvent plus exiger de garant physique et ne peuvent
pas proposer la garantie LOCA PASS sur leur parc non conventionné. celà les oblige à être
extrêmement vigilants sur le choix de leurs candidats en demandant un maximum de
solvabilité.
 7% de nos candidats on pu être relogés sur des logement conventionnés géré par des
bailleurs sociaux, sur des logement pour lesquels ils ne trouvaient pas preneur.
17
IV- PLAFONDS DE REVENUS
En 2012,
102 candidats relevant des plafonds PLA ont été relogés
38 relevant de la catégorie PLUS
7 de la catégorie PLS
V- REACTIVITE
 En 2012 comme en 2011 le point fort de l’Agence reste sa réactivité. 85 % des candidats
sont relogés en moins d’un mois dont 43 % en 2 semaines.
 Comme en 2011, les personnes qui font appel à l’agence ont souvent tenté d’accéder au
parc privé par leurs propres moyens mais sans succès.
 Grâce à notre expérience et à nos divers partenaires nous arrivons à orienter rapidement les
candidats. Chaque dossier et minutieusement étudié et nous recherchons les logements
adaptés aux garanties de chacun.
Enfin nous présentons et valorisons les candidatures auprès des bailleurs.
18
VI- ENQUETE SUR LES SINISTRES
 Nous avons réalisé une enquête de recouvrement auprès de tous les bailleurs pour faire le
point sur les impayés de loyers éventuels. Nous avons le retour pour 146 candidats (logés
entre 2011 et 2012).
131 sont à jour de leur règlement.
5 candidats ont une dette inférieures à 500€, et 2 ont une dette comprise entre 500€ et
1000€ et 8 supérieure à 1000€.
 Nous avons repris contact avec toutes les familles en impayés, pour connaitre le motif de
leurs retard de paiement, et tentons de mettre en place des solutions pour apurer leurs
dettes.
 Les principales raisons invoquées par les locataires en dette sont :
Perte d’emploi,
Faillite entreprise,
Maladie,
Mauvaise foi (2 %)
 Suivre nos candidats après l’entrée dans les lieux a été particulièrement apprécié par les
régies. Cette initiative a permis de mettre en valeur le travail de l’Agence, qui dans 90% des
cas a révélé que les candidats orientés étaient de bons locataires.
Il ne fait nul doute que « travailleur pauvre » peut se conjuguer avec bon payeur.
19
VII- ACTION DE COMMUNICATION
 Le 19 septembre 2012, l’Agence Locative a participé au 4ème Salon du Logement, à l’ATRIUM
de l’Hôtel de Ville, organisé par le CLLAJ de Lyon et la mission locale de Vénissieux.
Cette manifestation permet de faire connaitre l’association, mais également de rencontrer
de nouveaux partenaires. Nous avons notamment pu nous rapprocher de la FNAIM par le
biais d’un de ses représentants, Emmanuel EMERY présent sur le salon. Un partenariat est
en cours de réflexion.
 Le 29 novembre 2012, nous avons participé au « Forum du logement » organisé par le Grand
Lyon pour leurs Agents.
 l’Agence Locative a effectuée plusieurs interventions au CLLAJ lors d’ « Atelier logement »
organisé pour les jeunes de moins de 30 ans.
 Nous avons également participé au « Séminaire Stratégique sur le logement des jeunes »
organisé par le Grand Lyon.
 En janvier 2012 un article est paru dans le mensuel de la Ville de Lyon « Lyon Citoyen », au
mois de septembre et en décembre deux articles différents sont parus dans le quotidien
« Le Progrès ».
L’impact des ces articles a été immédiat. On a ainsi recensé une cinquantaine d’appels
téléphoniques, principalement de demandeurs mais également de propriétaires bailleurs.
 Pour la première fois en 2012, l’Agence locative à fait son apparition dans le guide lyonnais
« Le Petit Paumé ».
 Nous apparaissons également depuis cette année dans le guide « Le petit Futé ».
20
CONCLUSION
L’année 2012 a vu se concrétiser de nombreuses locations grâce à la diversité des nouveaux
partenariats, qui nous a permis d’avoir une réactivité optimale. Le changement des
pratiques de prospection à également contribué à saisir de nombreuses opportunités.
Cette année encore nous constatons que le parc privé est plus que jamais indispensable
pour loger, proche du centre ville, les salariés ayant des horaires décalés et les jeunes
nouvellement embauchés sur la région lyonnaise.
Le problème du garant demeure, bien qu’ayant trouvé un certain nombre de partenaires
avec lesquels nous arrivons à contourner cette difficulté. Nous espérons que l’année à venir
verra aboutir la mise en place d’un nouveau dispositif de garantie universelle.
Dans un contexte économique difficile, la légère baisse des loyers amorcée en 2012, qui
semble se poursuivre en 2013, permet de ne pas aggraver des situations déjà fragiles et de
maintenir possible l’accès au parc privé.
21