la gestion de la copropriété

LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
ACTEURS ET FONCTIONNEMENT
Cahier n°
03
Les collections " Regards sur " - Février 2014
SOMMAIRE
Définition générale
5
• Introduction
5
• Qu’est-ce que la copropriété ?
5
• Quels sont les différents modes de gestion ?
6
Chapitre 1 : Les évolutions de la réglementation et les textes fondamentaux
7
Chapitre 2 : Les acteurs de la copropriété
9
• Le syndicat de copropriété
9
• Le syndic 10
• Le conseil syndical
14
Chapitre 3 : Les obligations de la copropriété en matière de travaux 15
• Les principaux diagnostics obligatoires
15
• Les travaux en cas d’urgence
16
• Les aides pour financer les travaux de copropriété 16
• Les copropriétés en difficulté 17
Chapitre 4 : La gestion des copropriétés chez un organisme d’HLM
19
• La compétence de syndic chez un organisme d’HLM
19
• L’engagement Vilogia
19
Bibliographie / Sigles
20
Lexique
22
p. 4
DÉFINITION GÉNÉRALE
Introduction
Selon le Centre d’Etudes Techniques et de l’Equipement (CETE)
Nord Picardie, entre 2001 et 2010, le nombre de logements en
copropriété a augmenté de 18,7% contre 7,3% pour le parc
en mono propriété1. Dans la gestion de tous ces ensembles
immobiliers, les organismes d’HLM syndics sont fortement
présents notamment parce qu’ils sont largement intégrés dans
les politiques locales de l’habitat et parce qu’ils favorisent
l’accession sociale de leurs clients. Leur savoir-faire foncier,
juridique, technique, leur connaissance du patrimoine, leur
capacité à mobiliser leur expertise économique et sociale
dans l’administration des ensembles immobiliers, en font
des acteurs incontournables de la copropriété. A l’heure où
la rénovation urbaine et la conservation des immeubles sont
devenues une priorité pour les collectivités et pour l’Etat, les
copropriétés sont un volet essentiel de l’avenir des villes. En
France, les résidences en copropriété sont plus de 670 000
soit un total de 7 millions de logements, hors résidences
secondaires.
Avec la chute du pouvoir d’achat des français et la
recrudescence des situations de surendettement, subvenir
aux besoins techniques des immeubles bâtis et participer
à leur entretien est un poids partagé par les habitants
propriétaires et par les pouvoirs publics, soucieux de l’avenir
de leur patrimoine. Chaque copropriétaire n’a pas forcément
les mêmes moyens, ni les mêmes besoins, rendant la
gestion financière d’une copropriété parfois compliquée.
Les copropriétés, entités complexes de part leur mode de
fonctionnement et par une prise de décision collective qui doit
faire le consensus, risquent de ressentir les difficultés des
ménages dans leur gestion. Selon les estimations de l’Agence
Nationale de l’Habitat (ANAH), ce sont 15 % des 6,2 millions
de résidences principales en copropriété existant en France
qui sont en souffrance. L’Anah souligne que pour les dix ans
à venir, ce sont des «réinvestissements lourds et des travaux
d'amélioration énergétique» de 40 à 70 milliards de travaux
qui sont susceptibles de toucher les copropriétés.
Dans ce contexte, Vilogia, par son activité de syndic, contribue
à la pérennisation et à la valorisation de son patrimoine tout
en veillant à favoriser l’accession sociale de ses clients. La
continuité de gestion des immeubles sur l’ensemble du
parcours résidentiel des clients, permet à Vilogia de garantir
la bonne cohérence et mise en synergie des expertises au
service du bien-être des habitants.
Qu’est ce que la copropriété ?
Une copropriété est composée de lots, comprenant une
partie commune et une quote-part des parties communes.
Les statuts de la copropriété sont fixés par la loi du 10 juillet
1965 et par son décret d’application du 17 mars 1967. Sont
considérées comme des parties communes d’une copropriété
«les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage
ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre
eux»2. Les parties communes sont généralement constituées
entre autres, du sol, des cours, des parcs et jardins, des
voies d’accès, du gros œuvre des bâtiments, des locaux des
services communs, des passages, etc. Les parties communes
sont divisées en quote-part (ou tantièmes) au prorata de la
valeur de chaque lot de la copropriété. «Chaque copropriétaire
dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et
jouit librement des parties privatives et des parties communes
sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires ni à la destination3 de l’immeuble»4.
Focus sur ...
Le droit de propriété est un «droit réel conférant
toutes les prérogatives que l’on peut avoir sur un bien».
Traditionnellement on distingue le droit d’user, de jouir et
de disposer d’une chose, dans les conditions fixées par la
réglementation5.
Ce droit de propriété, dans le cadre de la réglementation
de la copropriété, doit se coupler des contraintes de
la vie collective. En effet, dans un même ensemble
immobilier, les différents usagers doivent pouvoir vivre en
respectant la liberté d’autrui, outre leur droit de propriété.
1 Rendez-vous du CETE, lundi 24 septembre 2012, Catherine Cousaert, Olivier Dussart, Ludovic Rosiers, Les copropriétés en France, un outil de repérage pour orienter
les politiques préventives - www.cete-nord-picardie.developpement-durable.gouv.fr/
2 Article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
3 Usage auquel est destiné l’immeuble (usage commercial, activité libérale, habitation...). La destination de l’immeuble est prévue par le règlement de copropriété.
4 Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi du 12 mai 2009 - art. 7
5 Raymond Guinchard et Gabriel Montagnier, Lexique des termes juridiques, 14ème édition, Editions Dalloz, 2003, Paris, 619 pages.
p. 5
Quels sont les différents modes de gestion ?
Il existe différents modes de gestion de la copropriété.
L’Association Syndicale Libre (ASL) peut être un choix
de gestion remplaçant le syndicat de copropriétaires. Elle
est composée d’un ensemble de co-lotis. Contrairement au
syndicat de copropriété, l’ASL est libre de son fonctionnement
et est régie par un cahier des charges et non par la loi du
10 juillet 1965. Dans une ASL, le syndic peut être présent.
La division en volumes est une autre forme de gestion qui
concerne que des immeubles dits complexes. Elle n’est pas
régie par la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat coopératif
est quant à lui régit par les articles 14 et 17 de la loi du 10
juillet 1965. Le règlement de copropriété doit prévoir ce mode
de gestion. La constitution d’un conseil syndical est alors
obligatoire. «Le syndic est élu par les membres de ce conseil
et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions
de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical
peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui
supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.»6 De
manière générale, c’est la copropriété régie par la loi du 10
juillet 1965 qui est choisie comme mode de gestion privilégié
par les copropriétaires. On définit deux types de copropriétés :
la copropriété verticale qui correspond à un bâtiment sur
plusieurs niveaux mis en copropriété, et la copropriété
horizontale qui correspond généralement, à plusieurs maisons
individuelles construites sur une même parcelle de terrain.
6 Article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
p. 6
CHAPITRE 1
Les évolutions de la réglementation
et les textes fondamentaux
La loi du 10 juillet 1965 consolidée par différentes lois
et décrets d’applications, fixe le statut des copropriétés7.
Elle a subit plusieurs modifications mais demeure le texte
fondamental de la copropriété. Les modifications majeures de
la loi du 10 juillet 1965 sont portées par les lois Bonnemaison,
SRU et ENL.
Focus sur la loi Hoguet
du 2 janvier 1970
Cette loi fixe les modalités de l’action des
professionnels de l’immobilier et encadre les activités
d’achat et de vente immobilière. Elle vise aussi à
définir les domaines d’application, droits et devoirs
d’un organisme d’HLM syndic de copropriété. Cette loi
donne notamment naissance à la carte professionnelle
pour les professionnels de l’immobilier.
La loi Bonnemaison du 31 décembre 1985, contribue
à l’évolution de la réglementation de la copropriété. Elle
rend notamment obligatoire la composition d’un conseil
syndical (les copropriétaires peuvent cependant renoncer à
ce droit par un vote à la majorité) et permet l’ouverture d’un
compte bancaire au nom du syndicat de copropriétaires. Elle
apporte des avancées sur le fonctionnement des assemblées
générales notamment :
• les modalités concernant les délégations et mandats sont
modifiées : le syndic ne peut plus recevoir de mandat et
toute personne peut être mandatée par un copropriétaire
sous certaines conditions ;
• le seuil de majorité de l'article 26 est abaissé aux 2/3 des
tantièmes8;
• les pouvoirs lors de l’assemblée générale prennent plus
d’ampleur, notamment pour les travaux de salubrité ou
de sécurité, d'économie d'énergie, d'accessibilité aux
personnes en perte d’autonomie.
du 27 mai 2004, celui du 30 mai 2001 et celui du 14 mars
2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Ce
dernier décret assure l’utilisation de documents comptables
similaires pour l’ensemble des copropriétés.
Focus sur le décret du 30 mai 2004
Ce décret stipule que le carnet d’entretien de
l’immeuble «est établi et mis à jour par le syndic
qui actualise les informations qu'il contient»9. Ce
carnet suit l’ensemble des interventions menées sur
l’immeuble auquel il se réfère (travaux effectués,
identité des entreprises ayant réalisés ces travaux,
échéancier du programme pluriannuel des travaux
votés en assemblée générale…) et est obligatoire pour
le syndic. «Le carnet d'entretien mentionne :
-- l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
-- l'identité du syndic en exercice ;
-- les références des contrats d'assurances de
l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces
contrats.»
La loi portant engagement national pour le logement (dite
loi ENL) du 13 juillet 2006 apporte certaines évolutions à la
loi du 10 juillet 1965. Elle modifie notamment l’article 14-3
qui porte le principe de la comptabilité d’engagement pour
les syndicats de copropriétaires. Elle précise, toutefois, qu’un
«syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements,
de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel
moyen sur une période de trois exercices consécutifs est
inférieur à 15 000 euros, n'est pas tenu à une comptabilité en
partie double ; ses engagements peuvent être constatés en
fin d'exercice»10.
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité
et au renouvellement urbain (dite loi SRU), apporte des
modifications importantes à la loi de 1965. Bien qu'apportant
de nombreuses obligations, cette nouvelle réglementation
laisse à l’assemblée générale le soin de fixer certaines
modalités selon son cas particulier. La loi SRU facilite entre
autres, le principe de transparence dans la gestion des
copropriétés, et améliore les modalités de fonctionnement
des assemblées générales, notamment pour les modalités
de vote et de majorité, l’ordre du jour, le contenu du procès
verbal, la mise en concurrence des prestataires, le diagnostic
technique avant la mise en copropriété d’un immeuble. Elle
est complétée par plusieurs décrets d’application : celui
p. 7
Focus sur les spécificités du Code de la Construction et de l’Habitation
L’article L443-15 du Code de la Construction et de l’Habitation, stipule qu’en cas de vente HLM réalisée, «les fonctions
de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire
d'au moins un logement. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors
que les copropriétaires autres que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat. […] Dans les
copropriétés issues de la vente de logements locatifs réalisée en application de la présente section dans lesquelles
un organisme d'habitations à loyer modéré détient au moins un logement, celui-ci peut, en tant que de besoin, mettre
son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d'assurer des missions de gardiennage, d'agent de
propreté, d'élimination des déchets, d'entretien technique courant et de veille de bon fonctionnement des équipements
communs»11
Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme
rénové dit projet de loi ALUR prévoit la création d’un registre
national des copropriétés dès 2016. Mis en place par un
établissement public de l’État, ce registre aura pour objectif
de «faciliter l’élaboration des politiques publiques en faveur
de l’amélioration, notamment thermique du parc et la
détection des copropriétés en difficultés»12. Dans ce projet de
loi, «la responsabilité de la transmission des données, [...] lors
de l’immatriculation et de leur actualisation, incombera au
syndic, les copropriétaires pouvant le mettre en demeure de
l’effectuer». L’immatriculation initiale ainsi que la transmission
des mises à jour de données s’effectueront uniquement par
voie dématérialisée. Par ailleurs, les copropriétaires, leur
syndicat et leur syndic, mais également l’Etat et ses opérateurs
ainsi que les collectivités locales, auront accès à ce fichier.
L’obligation d’immatriculation sera fonction de la taille des
copropriétés. Une première vague devra être immatriculée
avant le 31 décembre 2016. Le projet de loi Alur prévoit qu'à
compter «de cette même date, la totalité des immeubles neufs
et des immeubles mis en copropriété seront également soumis
à cette obligation». Désormais, lors de chaque transaction
immobilière, les notaires vérifieront que «la copropriété est
bien immatriculée, et que les données, notamment financières,
sont à jour». Le défaut d’immatriculation ou d’actualisation des
données pourra donner lieu à une amende et à une astreinte
à l’encontre du syndic.
7 Son décret d’application est celui du 17 mars 1967.
8 «Nombre de voix attribuées aux propriétaires suite au calcul qui a consisté à diviser la propriété des parties communes en parties égales afin d‘être ensuite octroyées à
chacun des propriétaires.» MATHIEU Bruno, Copropriété, mode d’emploi 2011, 5ème édition, Editions Dalloz, 2010, Paris, 458 pages.
9 Décret n°2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis.
10 Article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 92 JORF 16 juillet 2006.
11 Article L443-15 du Code de la Construction et de l’Habitation modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 16.
12 Projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, exposé des motifs, legifrance.gouv.fr
p. 8
CHAPITRE 2
Les acteurs de la copropriété
Conseil syndical
Est composé de membres élus
parmi les copropriétaires.
Il assiste et contrôle le syndic.
Syndicat de copropriété
Est composé de l'ensemble des copropriétaires
qui se réunit en AG pour voter les décisions
portées à l'ordre du jour.
Assemblée Générale (AG)
Syndic de copropriété
Organe délibérant
qui prend les décisions
impactant la copropriété
annuellement.
Est le mandataire du syndicat
de copropriété. A ce titre, il est garant de la
bonne gestion du budget de la copropriété et
de la mise en application des décisions prises
en AG. Il convoque l'AG tous les ans, et fixe
l'ordre du jour avec le conseil syndical.
Le syndicat de copropriété
Le syndicat de copropriété est composé de l’ensemble des
copropriétaires de lots. A partir de deux copropriétaires, le
syndicat est créé. L’acheteur d’un logement en copropriété
devient de droit un membre du syndicat. L’objet du syndicat
est la conservation de l’immeuble, l’administration des
parties communes et la gestion des services communs13.
Il prend et vote donc en assemblée générale l’ensemble des
décisions concourant à la réalisation de son objet et statue
en assemblée générale d’un budget prévisionnel. C’est le
syndicat qui nomme annuellement le syndic et qui peut
le révoquer. A noter qu’un syndic peut être désigné par le
règlement de copropriété. Le syndicat établit le règlement de
copropriété et peut le modifier sur les parties concernant la
jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
Focus sur le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales14. Il est
rédigé par le syndicat de copropriété. Le syndicat de copropriété est le seul organe qui puisse le modifier à l’issue d’un
vote en assemblée générale. Le règlement de copropriété est obligatoire. Il définit l'organisation et le fonctionnement de
l'immeuble, notamment :
• «les conditions de jouissance des parties privatives : autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres,
limitation de travaux à certains jours et horaires... ;
• les conditions d'utilisation des parties communes : usage (garage, local à vélo...), jouissance exclusive de certaines
parties, horaires d'ouvertures de certains locaux... ;
• la destination de l'immeuble : usage d'habitation (clause d'habitation bourgeoise par exemple), usage professionnel ou
usage mixte, limites éventuelles à certaines activités... ;
• la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
• les règles relatives à l'administration des parties communes ;
• l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun
d'eux (inventaire des lots privatifs)»15.
Le règlement de copropriété doit être respecté par les copropriétaires et les locataires de l’immeuble. Il a un rôle
d’information mais aussi de protection des copropriétaires.
Les parties communes n’appartiennent pas au syndicat de copropriété mais ce dernier, par l’intermédiaire du syndic, doit en
assurer l’administration et l’entretien.
Focus sur la responsabilité du syndicat
Le syndicat est la personne morale qui représente juridiquement les copropriétaires : il peut donc agir en justice. «Tout
copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge
d’en informer le syndic»16. Par ailleurs, le syndicat peut être tenu responsable devant les tribunaux compétents pour une
faute, un dommage ou manquement à son objet (défaut d’entretien, négligence, …).
p. 9
Le syndic
Le syndic est le mandataire du syndicat de copropriété et en
est son organe exécutif. Il est donc en charge de mettre en
application les décisions prises en assemblée générale
et celles, légales, du règlement de copropriété. Le syndic
élu est nommé pour trois années et peut être de nouveau
désigné lors de l’assemblée générale trois ans après la
signature initiale du contrat. A noter que «les fonctions de
syndic peuvent être assumées par toute personne physique
ou morale»17. Le syndic est nommé lors de l’assemblée
générale et à la majorité des voix. Il peut aussi être désigné
initialement par le règlement de copropriété mais doit être
soumis à la ratification de la première assemblée générale. Si
aucun syndic n’est désigné, à la demande d’un ou plusieurs
copropriétaires, c’est le tribunal de grande instance qui
est en droit de le désigner. Conformément à l’article 18 de
la loi du 10 juillet 1965 le syndic se doit de «représenter
le syndicat dans tous les actes civils et en justice»18. Par
ailleurs, il doit faire exécuter les dispositions du règlement
intérieur de la copropriété. Ainsi, lors d’un manquement d’un
copropriétaire le syndic doit mettre ce dernier en demeure.
Le syndic représente le syndicat de copropriété, après accord
de l’assemblée générale, pour signer les actes d’acquisition
ou d’aliénation19 des parties communes ou d’acquisition de
nouvelles parties privées.
Il existe deux types de syndic :
«Pour exercer sa mission, le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :
-- justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas
de faillite,
-- justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,
-- ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l'assemblée générale,
-- et posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture»20.
Le syndic non professionnel, quant à lui, a pour obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la
copropriété. «Le syndic non professionnel n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle ni de présenter une garantie
financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire une telle assurance car
sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel»21.
A noter que les organismes d’HLM syndics, sont régis par la
loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, et son décret d'application
du 20 juillet 1972. L’organisme d’HLM se doit de respecter
les obligations qui s’y réfèrent. Ainsi, il doit détenir la carte
professionnelle22 créée par la loi Hoguet. Afin d’obtenir cette
carte, les bailleurs doivent respecter certaines conditions et
notamment se prémunir d’une assurance professionnelle et
d’une garantie financière.
13 Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
14 Article 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7.
15 Service-public.fr, le site officiel de l’administration française.
16 Article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
17 Article 28 du décret d’application du 17 mars 1967.
18 Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 216.
19 « Aliénation » peut être remplacé par « vente » Cf. lexique page 22
20 Service-public.fr, le site de l’administration française.
21 Service-public.fr, le site de l’administration française.
22 L'obligation de détenir cette carte professionnelle « gestion immobilière » est néanmoins écartée dans deux cas : quand l'organisme d'HLM assure les fonctions de
syndic à la suite d'une vente HLM et lorsqu'il gère des immeubles appartenant à d'autres organismes d'HLM, à des collectivités publiques, à des SEM, à des organismes
à but non lucratif, à des sociétés civiles coopératives de construction.
p. 10
Fonctions du syndic
Administration, conservation, entretien de l’immeuble
Le syndic est dans l’obligation d’assurer l’administration et
l’entretien de l’immeuble, afin de pourvoir à sa conservation.
Ainsi, il se doit de tenir un carnet d’entretien de l’immeuble.
En cas d’urgence, c’est à lui d’initier les travaux nécessaires
à la sauvegarde de l’immeuble. Concernant les travaux23,
c’est l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la
majorité de l’article 25, qui «arrête un montant des marchés et
des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical
est rendue obligatoire. A la même majorité, [l’assemblée
générale] arrête un montant des marchés et des contrats à
partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire».
Selon le montant des travaux nécessaires à la conservation de
l’immeuble, le syndic doit aviser le conseil syndical et informer
avant l’assemblée générale, l’ensemble des copropriétaires
de la teneur des travaux à effectuer. Par ailleurs, le syndic se
doit de conserver les archives du syndicat.
Organisation et tenue de l’assemblée générale
L’assemblée générale est l’organe de délibération du syndicat
de copropriété. L’ensemble des copropriétaires s’y réunit
tous les ans24. C’est en son sein que sont prises l’ensemble
des décisions du syndicat. Il existe l’assemblée générale
ordinaire qui est organisée annuellement par le syndicat et
l’assemblée générale extraordinaire qui est convoquée sur
demande du syndic, du conseil syndical ou d’un ou plusieurs
copropriétaires représentant au moins un quart des voix de
tous les copropriétaires (sauf fixation d'un nombre inférieur de
voix par le règlement de copropriété). Il peut s’agir notamment
d’un besoin de travaux urgents pour assurer la conservation
de l’immeuble. Le syndic se doit d’envoyer annuellement une
convocation à l’assemblée générale des copropriétaires.
L’ensemble des copropriétaires doit impérativement être
convoqué pour que l’assemblée générale soit réglementaire.
Que contient la convocation à l’assemblée générale ?
«La convocation contient l’indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune
des questions soumises à la délibération de l’assemblée. […] Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins
vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long»25.
La convocation peut aussi contenir, selon les décisions à prendre inscrites, les documents comptables, les contrats ou
devis de travaux, les relevés de créances…
Pour chaque question soumise à l’assemblée générale, un
vote est effectué. La décision est prise à «la majorité des voix
exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il
n’en est autrement ordonné par la loi»26. Selon l’article 2227
de la loi du 10 juillet 1975, «chaque copropriétaire dispose
d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part28 dans
les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire
possède une quote-part des parties communes supérieure
à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à
la somme des voix des autres copropriétaires»29. A noter
que le syndic ne peut pas devenir mandataire. A chaque
assemblée générale, un président de l’assemblée est nommé
parmi les copropriétaires, après un vote de l’ensemble des
copropriétaires présents ou représentés.
Le syndic est généralement, et sauf vote contraire de
l’assemblée générale, celui qui assure le secrétariat de
l’assemblée générale :
• Il fixe l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical.
• Il tient une feuille de présence émargée pour chaque
assemblée générale et le président de l’assemblée générale
valide sa conformité à la fin de l’assemblée générale.
• Il rédige et diffuse le procès verbal de chaque assemblée à
l’ensemble des copropriétaires.
23 Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7.
24 Article 7 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 4.
25 Article 9 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 1 mars 2007 - art. 1 JORF 3 mars 2007 en vigueur le 1er avril 2007.
26 Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 1° JORF 3 juillet 2003.
27 Cette règle dite « de l'article 22 » de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à l'organisme d'HLM vendeur. En conséquence, l'organisme vote proportionnellement aux
voix qui lui sont attribuées par le règlement de copropriété.
28 «Part qui revient à chaque copropriété suite à la répartition qui est faite de la propriété des parties communes mais aussi des charges de copropriété.» Le plus souvent,
la quote-part est exprimée en tantièmes. (Source : MATHIEU Bruno, Copropriété, mode d’emploi 2011, 5ème édition, Editions Dalloz, 2010, Paris, 458 pages).
29 «Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat» dans la limite de trois délégations, article 22 de
la loi du 10 juillet 1965
p. 11
Gestion du budget
Le syndic est en charge de la bonne gestion du budget
prévisionnel et des comptes du syndicat. C’est en effet à lui
«d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat
et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée
générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité
séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire
à l’égard du syndicat». Dans cette optique, les copropriétaires
votent un budget prévisionnel chaque année pour les charges
courantes.
Par ailleurs, tous les trois ans et lors de sa désignation, le
syndic soumet «au vote de l’assemblée générale la décision
de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux
travaux d’entretien ou de conservation des parties communes
et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être
nécessaires dans les trois années à échoir et non encore
décidés par l’assemblée générale»30. Un compte bancaire
propre au syndicat de copropriété doit être ouvert pour
permettre le versement des provisions votées en assemblée
générale et assurer une transparence dans la gestion de
l’immeuble en copropriété.
Charges de copropriété
Définition des charges de copropriété
«Les charges sont les dépenses incombant définitivement
aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.»31 Ces
charges sont toutes les dépenses que les copropriétaires ont
à supporter pour garantir l’entretien et la conservation de
l’immeuble. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, «la
quote-part des parties communes afférente à chaque lot est
proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative
par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que
ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété,
de la consistance, de la superficie et de la situation des lots,
sans égard à leur utilisation». Ces charges de copropriété sont
payées au prorata de la quote-part de chaque copropriétaire.
A titre d’exemple, les principales charges sont :
Les charges de conservation de l’immeuble
ou d’ensembles immobiliers :
•
•
•
•
•
•
l’entretien du gros œuvre ;
l’entretien de la toiture ;
le ravalement des façades ;
les halls d’entrée ;
la réparation des escaliers ;
les charges relatives aux canalisations et autres réseaux
communs ;
• les charges relatives aux voies d’accès à l’immeuble ...
Les charges d’entretien de l’immeuble
ou d’ensembles immobiliers :
• les frais d’achat de produits d’entretien pour le nettoyage
des parties communes ;
• les contrats du prestataire chargé de l’entretien des
parties communes ;
• les frais d’entretien des espaces verts ;
• les frais d’enlèvement des ordures ménagères ;
• les frais liés à l’achat ou à l’entretien des équipements
communs (compteur d’eau, électrique ou de gaz…) ...
p. 12
Les charges d’administration des parties
communes :
• les honoraires du syndic ;
• les frais d’organisation de l’assemblée générale ;
• les frais de fonctionnement du syndicat et du conseil
syndical ;
• les assurances souscrites par le syndicat ;
• les frais éventuels liés à des procédures judiciaires en
cours ;
• le salaire du gardien ;
• les impôts et les taxes ...
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que «les
copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées
par les services collectifs et les éléments d’équipement
commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments
présentent à l’égard de chaque lot». Les charges entrainées
par les services collectifs et les éléments d’équipements
communs, sont toutes les dépenses liées aux services
engendrés collectivement par les copropriétaires dans une
copropriété ou dans un ensemble immobilier. Peuvent rentrer
dans cette catégorie :
•
•
•
•
•
Le chauffage collectif ;
L’eau froide ;
L’eau chaude ;
L’antenne collective de télévision ;
L’ascenseur ou les ascenseurs...
A noter :
Le copropriétaire en rez-de-chaussée, si la cave et/ou
le parking ne sont pas desservis par l’ascenseur, n'est
pas dans l’obligation de participer aux frais d’entretien
de l’ascenseur.
Recouvrement des charges
Le syndic de copropriété a pour mission de s’assurer du
recouvrement des charges de copropriété. C’est donc à lui
d’engager les démarches pour recouvrer les sommes dues
par le débiteur. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
stipule qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une
provision prévue32 «les autres provisions prévues à ce même
article et non encore échues deviennent immédiatement
exigibles après mise en demeure par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant
plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la
première présentation de la lettre recommandée au domicile
de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget
prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires
ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de
grande instance statuant comme en matière de référé peut
condamner le copropriétaire défaillant au versement des
provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.
L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein
droit. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à
exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant,
notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation,
cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance
du syndicat résultant de l’ordonnance»33. Selon le montant
de la dette, le syndic peut faire appel au juge de proximité,
au tribunal d’instance ou au tribunal de grande instance. Le
syndic n’a pas besoin de l’accord de l’assemblée générale
pour déclencher une procédure de recouvrement, sauf dans le
cas d’une saisie immobilière. Le conseil syndical peut toutefois
être consulté dans toutes les étapes du précontentieux et du
contentieux.
Procédure du recouvrement des charges de copropriété
1
RELANCE AMIABLE
2
MISE EN DEMEURE
3
PROCÉDURE JUDICIAIRE
4
SANCTIONS
Par simple courrier envoyé par le syndic, le copropriétaire défaillant est alerté de son retard de
paiement et une éventuelle procédure de recouvrement lui est annoncée.
A défaut de règlement sur lettre de relance, une mise en demeure peut être adressée au
copropriétaire défaillant. Elle constitue le point de départ des intérêts de retard qui courent qu'à
compter de la date de la mise en demeure. La mise en demeure est valablement faite par lettre
recommandée avec accusé de réception ou par télécopie avec récépissé ou encore par huissier. Le
copropriétaire défaillant a alors 30 jours pour régler sa créance. Un étalement de la dette ou un plan
d'apurement peut être envisagé pour régler la dette à l'amiable.
A défaut d'avoir pu obtenir aimablement le règlement de la créance, une action en justice peut être
envisagée afin d'obtenir un titre exécutoire permettant de procéder à son recouvrement forcé. Le
syndic sollicite le tribunal compétent pour solder la dette du copropriétaire défaillant. Il peut s'agir
d'une procédure en référé ou d'une procédure d'injonction de payer.
Le copropriétaire défaillant peut alors être condamné, selon ses capacités de remboursement
et sa situation financière, au paiement de la créance, des intérêts de retard de paiement voire
au paiement des frais de procédure engagés par le syndic. D'autres sanctions sont prévues par
la réglementation : saisie conservatoire sur les loyers, saisie mobilière, saisie sur salaire, saisie
immobilière, ...
30 Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n°2007-309 du 5 mars 2007 - art. 8 JORF 7 mars 2007.
31 Article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, créé par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 33 JORF 4 juin 2004.
32 Provision prévue à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : «Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties
communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires
appelée à voter le budget prévisionnel, est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au
syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de
chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.»
33 Article 19-2, de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi du 13 décembre 2000 - art. 81
p. 13
Le conseil syndical de copropriété
La loi prévoit la mise en place d’un conseil syndical de
copropriété au sein d’une copropriété34. Les membres du
conseil sont élus parmi les copropriétaires pour trois ans
renouvelables. Le conseil syndical «élit son président parmi
ses membres»35. Le syndic ne peut pas faire partie du conseil
syndical. Le conseil syndical est mandataire du syndicat de
copropriété. Faire partie du conseil syndical ne donne pas
droit à une rémunération. Parmi les trois acteurs essentiels
de la copropriété, le conseil syndical est celui qui fait le lien
entre le syndic et le syndicat de copropriété. Les missions
du conseil syndical sont définies par la loi du 10 juillet
1965 et par son décret d’application. Le conseil syndical
a pour mission d’assister le syndic et d’en contrôler la
gestion (comptabilité, répartition des charges, élaboration
et suivi du budget prévisionnel…)36. Ainsi, il peut prendre
connaissance de tous les documents en lien avec la gestion et
l’administration de la copropriété. Il donne son avis «au syndic
ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant
le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit
lui-même». Pour toutes les dépenses dépassant un certain
montant (fixé en assemblée générale), l’avis du conseil
syndical est obligatoire37.
A noter que le conseil syndical n’est pas considéré
comme une personne morale, il ne peut donc pas recourir
en justice de manière autonome.
34 «Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de
conseil syndical» Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi du 12 mai 2009 - art. 7.
35 Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi du 12 mai 2009 - art. 7.
36 Article 26 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 20 avril 2010 - art. 12.
37 Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7.
p. 14
CHAPITRE 3
Les obligations de la copropriété
en matière de travaux
La copropriété a de nombreuses obligations, notamment en
matière de travaux. Elle se doit de respecter la réglementation
et vise à tout mettre en œuvre pour assurer la conservation
de l’immeuble. A noter que le syndic doit, dans la plupart
des cas, présenter plusieurs devis à l’assemblée générale
et doit mettre en concurrence plusieurs entreprises.
L’organisme d’HLM syndic a la capacité d’accompagner les
copropriétaires de manière efficiente. Grâce à son expertise
dans la gestion locative et dans la résolution de problèmes
techniques, à sa capacité à proposer des prix négociés avec
ses entreprises prestataires, il permet ainsi de réaliser des
économies d’échelles et de réduire les coûts pour l’ensemble
des résidences dont il assure la gestion.
Les principaux diagnostics obligatoires
Dans les immeubles en copropriété comportant au minimum
50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant
le 1er juin 2001, un audit de performance énergétique,
valable 10 ans, doit être réalisé avant le 1er janvier 2017
pour l’ensemble des parties communes et privatives. Il est
notamment prescrit pour les immeubles en copropriété avec
chauffage ou climatisation collective. Le syndic doit faire voter
en assemblée générale la réalisation de ce diagnostic par un
prestataire répondant au cahier des charges réglementaire.
«Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment
ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend
la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée
pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie
de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de
référence afin que les consommateurs puissent comparer et
évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de
recommandations destinées à améliorer cette performance»38.
Par ailleurs, la copropriété se doit de diagnostiquer et
d’éliminer tout risque d’amiante au sein de son immeuble39.
Cette obligation «concerne les parties privatives et communes
des immeubles dont le permis de construire a été délivré
avant le 1er juillet 1997».40 Douze mois après réception du
rapport diagnostiquant la présence d’amiante, le syndicat
de copropriété doit engager les travaux. Une information à
l’ensemble des habitants de l’immeuble doit être prévue.
A partir du moment où l’occupant locataire et/ou le
propriétaire a connaissance de la présence de termites dans
son immeuble, il doit obligatoirement faire une déclaration
en mairie. Pour les immeubles en copropriété, le syndicat de
copropriété, doit dans le cadre de l’entretien de l’immeuble
et ce, afin de pourvoir à sa conservation, alerter la mairie
sur la contamination des parties communes. Le Code de la
Construction et de l’Habitation rappelle que «dans les secteurs
délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux
propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans
les six mois à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux
préventifs ou d'éradication nécessaires. [...] Si l'immeuble est
soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis, la notification de
l'injonction aux copropriétaires est valablement faite au seul
syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui
doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception» 41.
La lutte contre le saturnisme est rendue obligatoire par le
Code de la Santé Publique42. En effet, «constitue un risque
d'exposition au plomb […] le fait qu'un immeuble ou partie
d'immeuble construit avant le 1er janvier 1949 comporte
des revêtements dégradés et qu'il est habité ou fréquenté
régulièrement par un mineur. Le signalement du risque
d'exposition au plomb pour un mineur est adressé au préfet
par tout moyen avec mention de l'adresse de l'immeuble
concerné»43. Le préfet doit alors exiger un diagnostic et selon
les résultats de ce dernier, imposer par injonction au syndicat
de copropriétaires, des travaux respectant les obligations de
lutte contre la présence de plomb. Les travaux devant être
réalisés dans le mois qui suit les résultats du diagnostic, le
préfet ordonne un contrôle de leur réalisation. Si les travaux
ne sont pas réalisés, le syndicat de copropriété engage sa
responsabilité civile et pénale. Tous les immeubles doivent
depuis 2008 avoir été expertisés et avoir effectué un constat
de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être
présent dans le carnet d’entretien de l’immeuble mis en
copropriété.
38 Article L134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
39 Décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
40 Service-public.fr, le site officiel de l’administration française.
41 Code de la Construction et de l’Habitation, article L133-1 et suivants.
42 Code de la Santé Publique, article R1334-1 et suivants.
43 Article R1334-3 modifié par le décret du 31 août 2006 du Code de la Santé Publique.
p. 15
Les travaux en cas d’urgence
Le syndic doit faire exécuter tous les travaux nécessaires,
urgents et/ou indispensables à la conservation et à la
sauvegarde de l’immeuble sans avoir une obligation d’accord
préalable de l’assemblée générale44. «Lorsqu’en cas d’urgence
le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution
de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il
en informe les copropriétaires et convoque immédiatement
une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de
l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture
du chantier et de son premier approvisionnement, demander,
sans délibération préalable de l’assemblée générale mais
après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un,
le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du
montant du devis estimatif des travaux. Il ne peut demander
de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en
vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit
convoquer immédiatement et selon les modalités prévues
par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet
1965»45.
Quels sont les travaux considérés
comme urgents ?
• Le remplacement ou la réparation d’une
canalisation rompue ;
• Le remplacement d’une chaudière ou d’un
système de chauffage ;
• Le remplacement d’une installation électrique
non conforme ;
• La réparation d’un collecteur d’égout ;
• Les travaux d'étanchéité ;
• Les travaux assurant la sécurité de la
copropriété ...
Les aides pour financer les travaux de copropriété
Afin d’aider les copropriétaires à financer les travaux de
copropriété, plusieurs aides peuvent être sollicitées. Des
aides de l’ANAH existent pour lutter contre la précarité
énergétique46. Ces aides, sous certaines conditions, peuvent
être octroyées pour aider les copropriétés en difficulté : il
s’agit notamment de l’aide au syndicat pour les parties et
équipements communs. A titre individuel, d’autres aides de
l’ANAH peuvent être accordées au copropriétaire occupant qui
en fait la demande.
Le crédit d’impôt développement durable peut être
sollicité, sous certaines conditions, par les propriétaires et
copropriétaires pour des dépenses d’équipement favorisant le
développement durable et les économies d’énergie. Peuvent
être concernés : les matériaux d’isolation, les équipements
utilisant des énergies renouvelables, les pompes à chaleur
dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou
d’eau chaude sanitaire47... L’éco prêt à taux zéro permet,
sous conditions, aux propriétaires d’emprunter pour réaliser
les travaux d’économie d’énergie et les «éventuels frais induits
par ces travaux afin de rendre le logement plus économe en
énergie, plus confortable et moins émetteur de gaz à effet de
serre»48. A noter qu’en copropriété, chaque copropriétaire
peut faire individuellement une demande d’éco-prêt à
taux zéro pour les travaux réalisés par la copropriété.
Le prêt collectif peut être accordé par certains établissements
bancaires aux copropriétaires depuis le 14 mai 2013. Le décret
du 11 mars 201349 fixe les modalités d’octroi de cet emprunt.
«Ce décret concerne les emprunts souscrits par les syndicats
de copropriétaires pour financer notamment des travaux sur
les parties communes ou encore, par exemple, des travaux
d’intérêts collectifs sur les parties privatives»50.
Un prêt engage le demandeur et doit être remboursé.
Vérifier ses capacités de remboursement avant de s’engager est nécessaire.
p. 16
Les copropriétés en difficulté
Les copropriétés courent le risque d’être fragilisées par
un contexte de crise alors même que les copropriétaires
sont amenés à faire de nombreux travaux pour assurer
l’entretien et la conservation des immeubles. L’ANAH et le
rapport de Dominique Braye51 de janvier 2012, mettent en
avant ce constat. Augmentation des charges, vieillissement
du patrimoine, hausse annoncée de la TVA, etc. sont autant
de facteurs qui vont concourir à la difficulté pour les
copropriétaires à assumer les travaux à venir pour conserver
leur bien immobilier.
La loi du 10 juillet 1965, modifiée notamment, par la loi du 21
juillet 1994 et celle du 25 mars 2009 (dite loi MOLLE), apporte
les premières solutions pour contribuer au redressement des
copropriétés en difficulté. En effet, «si l’équilibre financier
du syndicat des copropriétaires est gravement compromis
ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la
conservation de l’immeuble, le président du tribunal de
grande instance statuant comme en matière de référé ou
sur requête peut désigner un administrateur provisoire du
syndicat»52. L’administrateur provisoire met tout en œuvre
pour assurer la remise à flot financière de la copropriété. La
loi MOLLE introduit la procédure d’alerte pour les copropriétés
en prédifficultés.
Le projet de loi ALUR, dont le rapport Braye est une référence
indéniable, prévoit quelques évolutions pour la sauvegarde du
parc de copropriétés en France et pour éviter la paupérisation
des (co)propriétaires. En effet, certains amendements
visent à redresser les copropriétés en difficulté. Le registre
d’immatriculation obligatoire pour toutes les copropriétés fera
état de la situation financière de chacune et rendra compte
de leur stabilité dans le but d’anticiper les difficultés à venir.
La procédure préventive est largement renforcée. De même,
la procédure d’alerte concernant les impayés supérieurs
à 25% des sommes exigibles sera améliorée. La loi ALUR
prévoit par ailleurs des «procédures permettant d'améliorer le
traitement des copropriétés très dégradées»53. Pour exemple,
les opérations de requalification des copropriétés dégradées
prévoient plusieurs actions (tout ou partie) dont un plan de
relogement et d’accompagnement social des occupants.
Véritable enjeu de demain, la sauvegarde des copropriétés est
une thématique phare des politiques de la ville et la loi ALUR
prévoit de nouveaux leviers pour assurer leur conservation.
Focus sur l’action Vilogia pour
ses clients accédants
Tout long du parcours résidentiel de ses clients,
Vilogia œuvre pour favoriser leur accès et maintien
dans le logement. En cas d’accident de la vie, pour
l’accédant copropriétaire, qui occupe à titre de
résidence principale son logement, Vilogia a mis en
place un «pack tranquillité» qui lui assure pendant 15
ans et sous conditions, une garantie de rachat de son
logement et un relogement, ainsi qu'une assurance
perte à la revente pendant 10 ans.
44 Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 216.
45 Article 37 du décret 17 mars 1967, modifié par décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 20.
46 Les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat, anah.fr
47 Le site internet du ministère de l’égalité des territoires et du logement : developpement-durable.gouv.fr
48 Ibid.
49 Décret n° 2013-205 du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété
50 Service-public.fr, le site officiel de l’administration française
51 Dominique Braye, Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés : une priorité des politiques de l’habitat, janvier 2012, anah.fr
52 Article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19. A noter
que : «Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat,
par le syndic ou par le procureur de la République»
53 Exposé des motifs, projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, Legifrance.gouv.fr
p. 17
p. 18
CHAPITRE 4
La compétence de syndic chez un bailleur est régie par la
loi Hoguet ainsi que par la loi du 10 juillet 1965. Quelques
exceptions réglementaires existent cependant pour les
organismes d’HLM syndics. Ils peuvent par exemple, mettre à
disposition de la copropriété du personnel expérimenté de leur
organisme d’HLM et ce, au profit du syndicat de copropriété
(pour des missions de gardiennage, d’entretien technique
courant, de propreté...). Un organisme d’HLM syndic est un
interlocuteur privilégié pour les copropriétaires. En effet, sa
connaissance antérieure du patrimoine, sa capacité à
mobiliser les équipes techniques et sa vision du tissu local
lui permettent de mieux définir les décisions à prendre pour
assurer la conservation de l’immeuble et sa bonne gestion. Il
a une expertise dans la gestion des charges, des impayés
et du contentieux et a la capacité à faire le lien, dans le cadre
d’une copropriété mixte, entre les propriétaires occupants,
les propriétaires bailleurs et les locataires en place. Cette
proximité, inhérente au métier de bailleur social, couplée à
son expertise technique en maîtrise d’ouvrage et sa stabilité
financière font de l’organisme d’HLM syndic un interlocuteur
essentiel dans le paysage de la copropriété.
La gestion de copropriétés
chez un organisme d’HLM
Il existe plusieurs façons pour un organisme
d’HLM de devenir syndic :
• En cas de vente par un organisme d’HLM d’une
partie de son patrimoine, les fonctions de syndic
de la copropriété sont assurées par lui, sauf s'il y
renonce, tant qu'il demeure propriétaire d'au moins
un logement54. Il devient alors syndic de droit.
• Le bailleur social peut aussi devenir syndic d’un
immeuble construit ou acquis par lui ou par un autre
organisme (organisme d’HLM, collectivité, SEM, ...).
En cas de copropriétés en difficulté qui font l’objet
d’un plan de sauvegarde approuvé par arrêté du
préfet, l’organisme bailleur peut, avec accord du
maire de la commune devenir syndic de copropriété
en difficulté55 ou encore pour les logements privés
vacants depuis un an (avec accord de la mairie).
Témoignage d’Ismaïl Said Mohamed,
Responsable Copropriété
En tant que syndic, nous pouvons nous appuyer sur la
connaissance fine de l’ensemble de notre parc (travaux
effectués sur la bâti, interaction du quartier dans la
ville…). C’est un véritable carnet de santé du bâtiment sur
lequel nous pouvons nous appuyer !
Cette synergie et ce maillage entre les différents métiers
du Groupe donnent plus d’ampleur à notre action
quotidienne. C’est un soutien à la fois technique et expert,
qui nous permet d’assurer aux copropriétaires la meilleure
qualité de service possible. Notre but est de pourvoir à
la conservation et pérennisation du patrimoine et du bâti
aussi bien en tant que copropriétaire des lots, mais aussi
en tant que syndic. C’est cet objectif commun qui guide
notre action sur le terrain.
Contrairement à un autre syndic et grâce à notre vision
globale du cadre de vie des habitants, nous nous
affairons à développer le lien social et la proximité avec
nos clients. Pour exemple, dans le cas où un locataire
devient copropriétaire, notre rôle doit être pédagogique
pour tranquilliser le nouvel accédant dans ses nouvelles
attributions. Notre volonté, soutenue par la direction,
est d’accompagner les clients Vilogia dans l’accession
(souvent en primo-accession), qu’elle soit sociale ou libre,
et de les rassurer dans cette étape importante de leur vie.
Par ailleurs, Vilogia attache une attention particulière, à
vendre dans l’ancien des ensembles qui ne feront pas
l’objet de travaux importants dans les années à venir,
évitant au copropriétaire de supporter des frais lourds qui
pourrait le fragiliser financièrement. Ce mode de gestion
porté par Vilogia est adapté aux besoins de ses clients,
permet d’anticiper les difficultés que pourraient rencontrer
les accédants et de prévenir les copropriétés en difficulté.
Pour résumer, notre métier c’est de faire en sorte que les
habitants se sentent bien dans leur logement au quotidien
tout en veillant à améliorer le bâti.
Quelques chiffres
Dans la métropole lilloise, ce sont 5 973 logements
(appartements ou maisons) et près de 100 résidences
en copropriété qui sont gérés par Vilogia.
54 Article L443-15 du Code de la Construction et de l’Habitation, modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 16
55 Article R615-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation
p. 19
BIBLIOGRAPHIE / SIGNES
Textes de référence
• Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Loi du 31 décembre 1985 dite Loi Bonnemaison
• Loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain
• Loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006
• Code de la Construction et de l’Habitation
• Code de la Santé Publique
• Décret du 17 mars 1967
• Décret du 31 août 2006 du Code de la Santé Publique
• Décret du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une
exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis
Enquêtes et études
• COUSAERT Catherine, DUSSART Olivier, ROSIERS Ludovic, Rendez-vous du CETE : Les copropriétés en
France, un outil de repérage pour orienter les politiques préventives, 2012, www.cete-nord-picardie.
developpement-durable.gouv.fr
• BOSVIEUX Jean, Directeur de publication : Bernard Vorms, Les logements en copropriété, ANIL Habitat
Actualité, Mai 2010, www.anil.org/publications-et-etudes
• Les copropriétés vues par les copropriétaires, ANIL Habitat Actualité avec le concours de l’Observatoires
des pratiques du Conseil National de l’Habitat, Novembre 2001, www.anil.org/publications-et-etudes
• Observatoire des charges de l’UNARC : Analyse des résultats de l’exercice 2011 : des chiffres pour mieux
maîtriser les charges, ARC/UNARC, www.unarc.asso.fr
Ouvrages et publications
• ATIAS Christian, Le Dicopropriété, 2ème édition, Editions Edilaix, 2006, Paris, 639 pages
• GUILLIEN Raymond et VINCENT Jean, sous la direction de GUINCHARD Serge et MONTAGNIER Gabriel,
Lexique des termes juridiques, 14ème édition, Editions Dalloz, 2003, Paris, 619 pages
• LAFOND Jacques, Copropriété : les nouvelles règles (incidences de la loi SRU), Editions du Juris-Classeur,
2003, Paris, 227 pages
• MATHIEU Bruno, Copropriété, mode d’emploi 2011, 5ème édition, Editions Dalloz, 2010, Paris, 458 pages
• SABATIE Cyril, Copropriété : statut, gestion, contentieux, personnel, 2011-2012, 21ème édition, Editions
Delmas, 2011, Paris, 648 pages
• Habitat et Société, Mars 2013, n° 69, Revue trimestrielle éditée par l’Union Sociale pour l’Habitat
• Actualités habitat, 15 septembre 2013, n°975, bimensuel édité par l’Union Sociale pour l’Habitat
• Les organismes d’HLM et la copropriété : aspects juridiques, Les collections des Cahiers d'Actualités
Habitat, n°144, Union Sociale pour l'Habitat, Septembre 2011, 48 pages
• Gérer les copropriétés : savoir-faire et valeur ajoutée des organismes HLM, Les collections des Cahiers
d'Actualités Habitat, n°117, Union Sociale pour l'Habitat, Décembre 2007, 52 pages
• Les aides de l’Anah, Le Guide, Juin 2013, pages 20-23, www.anah.fr
p. 20
• CHAUVOT Myriam, 1 million de copropriétaires risquent de se retrouver en difficulté, Les Echos, 10 octobre
2013, www.lesechos.fr
• FAINSILBER Denis, Quand la « copro » prend l’eau, Les Echos, 4 novembre 2013, www.lesechos.fr
• LIQUET Valérie avec AEF Habitat et Urbanisme, Alur : les sénateurs adoptent la "Vefa inversée" et une
multitude d'autres amendements, Localtis Info, 28 octobre 2013, www.localtis.info
Ressources
• Site internet du Ministère de l’Egalité des Territoires et du Logement, www.territoires.gouv.fr
• Site du Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable et de l’Energie, www.developpement-durable.
gouv.fr
• Site officiel de l’administration française, www.vosdroits.service-public.fr
BIBLIOGRAPHIE / SIGLES
Articles
• Site internet de l’Agence Nationale de l’Habitat, www.anah.fr
• Site internet de l’Agence Nationale d’Information sur le Logement, www.anil.org
• Site internet de l’Association des Responsables de Copropriété, www.unarc.asso.fr
ANAH
Agence Nationale de l’Habitat
ASL
Association Syndicale Libre
CETE
Centre d’Etudes Techniques et de l’Equipement
CREP
Constat de Risque d'Exposition au Plomb
DPE
Diagnostic de Performance Energétique
UNARC
Union Nationale des Associations des Responsables de Copropriété
p. 21
LEXIQUE
Aliénation : «Transmission volontaire à autrui d’un droit de propriété». (Source : Lexique des termes
juridiques56). Le verbe aliéner peut être remplacé par le verbe vendre.
Assemblée Générale : Elle est tenue une fois par an dans toutes les copropriétés est l’organe délibérant et
celui qui prend les décisions impactant la copropriété.
Conseil syndical : Il est l’organe de copropriétaires élu par leurs pairs en assemblée générale, pour une durée
maximale de trois ans, et est chargé de contrôler la gestion du syndic et de l’accompagner dans sa mission.
Créance : «Dette, somme d’argent, qu’une personne physique ou morale doit à un autre particulier ou à une
autre entreprise.» (Source : Le Petit Larousse 2010).
Destination de l’immeuble : Usage auquel est destiné l’immeuble (usage commercial, activité libérale,
habitation...). La destination de l’immeuble est prévue par le règlement de copropriété.
Injonction : «Ordre de faire qui serait adressé par un juge à une personne publique» (Source : Lexique des
termes juridiques).57
Lot de copropriété : «Chaque lot de copropriété comprend une partie privative à l'usage exclusif de chaque
copropriétaire et une quote-part des parties communes réservée à tous ou, le cas échéant, à certains d'entre
eux seulement.» (Source : Le site officiel de l’administration publique www.vosdroits.service-public.fr )
Mandat : «Acte par lequel une personne est chargée d’en représenter une autre pour l’accomplissement d’un
ou de plusieurs actes juridiques. Le représentant est appelé le mandataire.» (Source : Lexique des termes
juridiques58)
Procédure en référé : «Lorsqu’un litige exige qu’une solution, au moins provisoire, soit prise dans l’urgence
par le juge, une procédure spécifique dite de référé est prévue par la loi. Elle est confiée à un juge unique,
généralement le président de la juridiction. Le juge des référés est saisi par voie d’assignation. Il instruit
l’affaire de manière contradictoire lors d’une audience publique, et rend une décision sous forme d’ordonnance,
dont la valeur n’est que provisoire et qui n’est pas dotée au fond de l’autorité de la chose jugée.» (Source :
www.vie-publique.fr)
Syndic : Il est le mandataire du syndicat. C’est un organe exécutif chargé d’administrer l’immeuble, de
pourvoir à sa conservation et à son entretien. Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriété.
Ses missions sont définies par l’article 18 de la Loi du 10 juillet 197559.
Syndicat de copropriété : Il est composé de l’ensemble des copropriétaires de lots. C’est la personne morale
qui représente juridiquement les copropriétaires. Le syndicat assure la gestion de la copropriété, a pour objet
«la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes»60, nomme et révoque le syndic,
établit et/ou modifie le règlement de copropriété, vote en assemblé générale un budget prévisionnel. «Les
décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un
syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical»61.
Tantièmes de copropriété : «Nombre de voix attribuées aux propriétaires suite au calcul qui a consisté
à diviser la propriété des parties communes en parties égales afin d‘être ensuite octroyées à chacun des
propriétaires.» (Source : Copropriété, mode d’emploi 201162).
56 GUILLIEN Raymond et VINCENT Jean, sous la direction de GUINCHARD Serge et MONTAGNIER Gabriel, Lexique des termes juridiques, 14ème
édition, Editions Dalloz, 2003, Paris, 619 pages.
57 Ibid
58 Ibid
59 Article 18 de la loi du 10 juillet 1975, modifié par loi du 12 juillet 2010 - art. 216.
60 Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
61 Article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
62 MATHIEU Bruno, Copropriété, mode d’emploi 2011, 5ème édition, Editions Dalloz, 2010, Paris, 458 pages.
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NOTES
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La gestion de la copropriété, acteurs et fonctionnement - Collection «Regards sur» - Numéro 03 - Février 2014
Dépôt légal : février 2014 - ISBN : 2267-1048 - Directeur de publication : Anne Massart
Conception : Direction Générale Adjointe Siège - 74 rue Jean Jaurès BP 10430 - 59664 Villeneuve d’Ascq. Tél. : 03 59 35 50 00
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