Le dossier d`autorisation de lotir

Module C9
IUT
Le dossier
d’autorisation de lotir
Réglementation
Lotissement
Nous étudions ici plus en détail les différentes pièces du dossier exigé pour la
demande d’autorisation de lotir.
A/ PIECES OBLIGATOIRES POUR TOUS LOTISSEMENTS
1- Note de présentation
La présentation classique consiste donc à préciser les caractéristiques du
lotissement, à dresser un inventaire de la situation actuelle et de la situation future, à
définir le mode de réalisation des travaux, à montrer l'impact du projet sur les
réseaux, équipements et populations environnantes.
La note de présentation indique aussi les mesures prises pour l’intégration du
lotissement dans le site. Pour des petits lotissements (une dizaine de lots), un
exposé simplifié du motif de la division suffit.
„ CARACTERISTIQUES DU LOTISSEMENT : Il convient d'indiquer la situation, le
propriétaire, la désignation cadastrale, la superficie.
„ SITUATION ACTUELLE : Il faut dresser l'inventaire des équipements et réseaux
existants, préciser la nature du terrain, décrire l'environnement naturel, social et
économique.
„ SITUATION FUTURE : Il faut décrire l'architecture et l'implantation des
constructions et clôtures futures, ainsi que leurs hauteurs. Il faut préciser
l'infrastructure projetée : caractéristiques de la voirie; de l'assainissement, des
espaces verts et des lots.„ REALISATION DES TRAVAUX : Il faut indiquer les différentes phases
d'exécution mais aussi les différentes tranches si le lotissement n'est pas réalisé
d'un seul coup.
„ IMPACT DU PROJET : Il faut évaluer l'impact du nouveau lotissement sur :
• les réseaux et équipements existants
• le site
• la population (clientèle accueillie)
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•
•
les équipements communaux (suffisants ou besoin d'investir, et financés par
qui ?)
capacité évolutive : jonction de voiries et de réseaux, agrandissements à
prévoir...
2- Plan de situation
On se contente souvent d'un unique plan au 1/10000 pour situer le projet dans
l'agglomération. Mais pour mieux situer l'opération d'aménagement dans son
contexte spatial et social, on peut recommander :
‰
Un extrait de la carte I.G.N qui indique bien en couleurs les zones naturelles,
auquel il n'est pas interdit de joindre quelques photos !
‰
Un plan au 1/10 000 pour y indiquer au "fluo" les services, administratifs ou
non, proches (écoles, mairie, commerces...)
‰
Un plan au 1/5000 ou 1/2000 (cadastre réduit), pour y indiquer le parcellaire
et le bâti existants.
3- Plan de l’état actuel
C'est la demande d'autorisation de lotir qui impose :
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
les plans au 1/100 et 1/500
l'orientation
les limites du terrain
les courbes de niveau ou points de nivellement (points cotés)
les plantations existantes
l'emprise au sol des bâtiments existants
l'implantation des clôtures existantes
la localisation schématique des équipements publics existants :
voirie, eau,
assainissement, électricité, téléphone, câble...
„ ORIENTATION : C'est bien sûr indiquer le Nord, mais pourquoi pas la direction
des vents dominants !
„ LIMITES FONCIERES : Le bornage du périmètre est indispensable. Son
rattachement au système Lambert est préconisé. Le surplus de la propriété, exclu
du projet, peut ne faire que l'objet d'un plan annexe moins précis ( copie du plan
cadastral...).
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„ REPRESENTATION DU RELIEF : Le plan topographique ( plan d’état des lieux)
indique des points cotés, et le cas échéant des courbes de niveau lorsque le
terrain est particulièrement accidenté. Le rattachement au Nivellement Général de
la France (IGN 69) est indispensable pour le raccordement aux réseaux !
„ PLANTATIONS : On se contente de représenter les arbres de haute tige isolés, y
compris ceux situés en dehors du terrain, mais suffisamment proches pour gêner
de leur ombre, les massifs boisés, les natures de cultures, les zones humides.
Certains géomètres précisent les essences de certains arbres, ainsi que les
diamètres du tronc et du feuillage.
„ BATIMENTS ET CLOTURES : En plus de leur emprise au sol, il convient
d'indiquer le nombre d'étages, le matériau utilisé, le degré de vétusté, la hauteur
au faîtage et à l'égout des toits. Le concepteur peut être intéressé par les
bâtiments situés aux abords( problèmes de prospects...). La nature, la hauteur et
la largeur des clôtures existantes sont utiles.
„ EQUIPEMENTS : L'administration se contente d'une représentation schématique :
il est souhaitable pour le concepteur V.R.D. de préciser au mieux sur le plan, les
positions, les profondeurs et les sections des tuyaux.
EXTRAIT DE PLAN TOPOGRAPHIQUE
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4- Plan de composition
Aboutissement d'une longue étude, ce plan doit faire apparaître distinctement
l'espace collectif et l'espace privatif.
ESPACE COLLECTIF, indiquer :
•
•
•
•
l'articulation avec l'extérieur
l'articulation avec l'espace privatif
les fonctions des différentes zones
: voirie chemins piétonniers, aires
de jeux...
le mode de traitement : végétal,
minéral, clôtures...
ESPACE PRIVATIF, indiquer :
•
•
•
•
la localisation des constructions
-le traitement des accès aux
parcelles
la localisation et la nature des
plantations privées
le traitement et la nature du
stationnement
L'ancienne présentation exigeait le découpage parcellaire. Actuellement, le plan de
masse n'est qu'une possibilité voire une dérogation ! Le découpage à la carte est tout
à fait envisageable ; une vraie souplesse existe donc au niveau du parcellaire à
condition de respecter certaines dispositions réglementaires, urbanistiques et
architecturales.
INDIQUER LA SHON TOTALE DU LOTISSEMENT
voirie
PLAN PARCELLAIRE DEFINITIF
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Espace
vert
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Zone de
Construction
voirie
Espace
vert
PLAN DE COMPOSITION PUR ET SIMPLE
EN PRATIQUE : on doublera le plan de composition d'un plan de vente très élaboré,
qui présentera aux futurs acquéreurs une image plus léchée et plus précise de
l'opération.
LE PLAN DE COMPOSITION DOIT INDIQUER LE NOMBRE
MAXIMUM DE LOTS PREVUS, LA SHON TOTALE REPARTIE, LES
SUPERFICIES COLLECTIVES ET PRIVATIVES.
B/ PIECES OBLIGATOIRES POUR CERTAINS LOTISSEMENTS
1- Programme des travaux
Au niveau du dossier, on n'exige pas de détails techniques trop précis, mais plutôt la
certitude d'un bon écoulement des eaux pluviales ou usées, d'une bonne desserte
,etc., c'est-à-dire justifier d'une garantie de résultat technique et esthétique.
Le plan est complété par les clôtures envisagées, et les nouvelles courbes de niveau
en cas de modification du relief. Cela n'exclut pas évidemment d'aborder des
éléments techniques précis pour définir un prix de revient qui n'a pas à figurer au
dossier Le programme des travaux doit traiter de :
„ ASSAINISSEMENT : Description sommaire des réseaux d'eaux pluviales et
d'eaux usées, et de leurs raccordements.
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„ VOIRIE : Dimensions, nature et constitution des voies, parkings, trottoirs, accès
aux parcelles.
„ RESEAUX DIVERS : Description sommaire des réseaux d'eau potable, de basse
tension, d'éclairage public, de téléphone, de branchements particuliers, de
défense contre l'incendie...
2- Copie de l’autorisation de défrichement
Cela concerne la coupe d'arbres et les défrichements soumis à autorisation. Ce cas
est rencontré plutôt dans les zones boisées.
3- Etude d’impact
En l'absence de P.O.S et si la SHON totale du projet est supérieure à 5000 m2,
l'étude d'impact est obligatoire. Sinon, elle n'est que conseillée pour les grosses
opérations. Les points principaux à traiter sont :
o
o
o
o
l'état initial du site
les effets du projet sur l'environnement
les raisons pour lesquelles le projet a été retenu
les mesures envisagées pour supprimer ou réduire les conséquences
dommageables sur l'environnement.
Voir chapitre sur l’environnement : prévention
4- Garantie des travaux
Cette attestation de garantie doit être jointe au dossier de demande, lorsque le
lotisseur, qui entend différer l’exécution des travaux, a déjà obtenu, lors de la
demande, la garantie d'un organisme bancaire ou financier.
En effet, la vente des lots est subordonnée à l'exécution des prescriptions imposées
au lotisseur et constatée par le certificat de fin de travaux, délivré par
l'administration dans le délai d'un mois, tout refus devant être motivé.
AUCUNE PROMESSE DE VENTE N’EST AUTORISE AVANT
L’OBTENTION DE L’ARRETE DE LOTISSEMENT
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Cependant, la vente avant achèvement des travaux est possible dans ces 2 cas :
„ Le demandeur sollicite l'autorisation de différer les travaux de finition pour éviter
toutes dégradations durant la construction dans les lots. Cette autorisation est
subordonnée à l'engagement du demandeur de terminer les travaux dans les
délais fixés dans l'arrêté et à la consignation en compte bloqué d'une somme
équivalente au coût prévu, ou, à la production d'une garantie d'achèvement des
travaux donnée par une banque ou un autre établissement financier ( ouverture de
crédit ou caution ).
„ Le lotisseur demande l'autorisation de procéder à la vente des lots avant la
réalisation de tout ou partie des équipements (vente par anticipation) qui est
assujettie à la garantie d'achèvement des travaux vue ci-dessus.
REMARQUE : La garantie peut être mise en oeuvre par les attributaires des lots, par
l'association syndicale, le maire de la commune, ou le préfet.
5- Tranches de travaux
Le lotissement, surtout s’il est d’une certaine importance, peut être réalisé en
plusieurs tranches, ce qui permet ainsi des apports successifs d’argent pour financer
les travaux. Les différentes phases de chaque tranche sont énumérées comme ciaprès :
o a- voirie provisoire - assainissement - réseaux divers.
o b- branchements particuliers.
o c- finition de voirie - espaces verts - accès des parcelles - etc.
6- Statuts de l’association syndicale
Si des équipements communs sont prévus, deux types de pièces doivent figurer au
dossier, sauf s’il y a moins de 5 lots et que le lotisseur s’engage à la reprise des
équipements par les acquéreurs des lots, ou si le lotisseur a prévu leur transfert
dans le domaine public (sous convention).
„ DOUBLE ENGAGEMENT DU LOTISSEUR : le lotisseur doit s’engager à
constituer une association syndicale et à provoquer sa première assemblée
générale.
Engagement que sera constituée l'association syndicale des acquéreurs de
lots, à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des
terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le
domaine d'une personne morale de droit public.
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Engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de
l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou
au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer
à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par
cette assemblée.
„ STATUTS DE L’ASSOCIATION SYNDICALE : L'association syndicale libre type
loi de 1865 (rien à voir avec une association du type 1901) est une personne
morale de droit privé qui doit s'approprier les équipements collectifs du
lotissement, puis les gérer et les entretenir.
LES STATUTS SONT TRANSMIS POUR SEULE INFORMATION
L'autorité compétente n'a pas à approuver les statuts joints au dossier, mais à
contrôler leur conformité aux règlements . Toute modification aux présents statuts
obéit à la règle de la double majorité.
Il existe des statuts types repris par la plupart des lotisseurs, qui s'énoncent en 8
articles :
ARTICLES TYPES
ARTICLE 1 : Constitution de l'association, raison sociale, siège social, durée,
associés, mise en route...
ARTICLE 2 : Objet de l'association : acquisition, gestion et entretien des parties
communes, surveillance du respect du cahier des charges et du règlement.
ARTICLE 3 : Assemblée Générale : fonctionnement, nombre de réunions par an,
mode de convocation des associés, quorum des membres présents, assemblées
générales extraordinaires, pourcentage de voix pour certaines décisions, modes de
délibération, ordres du jour, procès-verbaux des délibérations...
ARTICLE 4 : Le syndicat : élection des membres chargés de l'administration de
l'association : président, vice-président, secrétaire, trésorier,...Rôle, durée, fréquence
des réunions... On l'appelle aussi le Bureau.
ARTICLE 5 : Compétences et responsabilités attribuées au président (ou directeur),
chargé de représenter l'association syndicale et de veiller à son bon fonctionnement.
ARTICLE 6 : Recouvrement des dépenses : contribution aux dépenses, amendes
de retard, comptes du trésorier, montant des cotisations...
ARTICLE 7 : Assemblée constituante : convocation de la première assemblée,
vote des présents statuts, date et lieu de réunion par insertion dans un journal
d'annonces légales du département, publication aux hypothèques et à la préfecture.
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ARTICLE 8 : Modifications et dispositions diverses : la double majorité est
requise pour modifier les articles. En cas de carence de l'association à l'un
quelconque des objets, le président du tribunal de grande instance peut désigner un
syndic, à la requête de 3 associés.
C/ PIECES FACULTATIVES
1-REGLEMENT DE LOTISSEMENT
Le dossier n’exige le dépôt d’un projet de règlement que s’il est plus contraignant
(sauf adaptations mineurs) que celui du POS (ou autre règlement en tenant lieu).
Sinon, on se contentera de joindre au dossier de vente une copie du règlement du
POS en vigueur, pour une meilleur information des acquéreurs de lot.
Pour une meilleure compréhension, les règles imposées peuvent être agrémentées
de croquis et de schémas. Certaines règles peuvent être indiquées sur le plan
parcellaire : c’est le règlement graphique. Ci après, quelques exemples d’articles
couramment modifiés :
Ce règlement
graphique
indique les zones
aedificandi ainsi
que les
directions des
faîtages
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„ ARTICLE 3 : ACCES. Préciser les lots qui ont un accès dont la position est
obligatoire et en faire référence sur le plan. Ces dispositions sont destinées à
diminuer les risques dus aux sorties de véhicules, à faciliter le stationnement des
véhicules au droit des parcelles…
Entrée n°1
Entrée n°2
Limite
Retrait pour
Stationnement
Espace
vert
Entrée obligatoire
„ ARTICLE 4 : RESEAUX. Préciser les divers réseaux installés par le lotisseur ainsi
que les branchements spéciaux et en faire référence au programme des travaux.
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„ ARTICLE 5 : PARCELLES. Si le parcellaire est entièrement libre, indiquer le
nombre maximum de lots, le maximum et le minimum de m² pour les superficies
ou de longueur pour les façades... Si le parcellaire est dessiné, c'est le plan qui le
montre, mais il y a lieu de préciser les modalités de jonction, des plages de
constructions, etc.
„
Indications à porter sur le plan de composition
ESPACES COMMUNS
Voirie………………1244m²
Passages
piétonniers ……..….356m²
Espaces de jeux…..855m²
Espaces
verts…………..…..1366m²
TERRAINS CEDES
A LA COLLECTIVITE
PUBLIQUE
TERRAINS PRIVATIFS
Elargissement de
Lot n°1…………..850m²
voirie………………..1603m² Lot n°2................759m²
Lot n°3................945m²
Terrain pour poste
Etc..
EDF…………………..236m²
Superficie totale…………………………18450m²
„ ARTICLE 6 : ALIGNEMENT. Les parties les plus avancées des constructions
devront être obligatoirement accrochées en totalité ou en partie à la limite figurée
en trait renforcé sur le plan...
„ ARTICLE 7 : DISTANCES AUX VOISINS. Indiquer au plan et par le texte les
modalités de constructions : en bande, jumelage 2 par 2, jumelage par les
garages et annexes...Préciser les marges latérales si elles sont plus fortes que
celles du POS...
Zone
aedificandi
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LOT n°12
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LOT n°13
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Prévoir des prospects pour les piscines éventuellement.
„ ARTICLE 10 : HAUTEURS. Indiquer le nombre de niveaux autorisés, le maximum
de hauteur fixée pour le faîtage ou l'égout des toits, d'où la nécessité de préciser
la cote de niveau du rez-de-chaussée...
„ ARTICLE 11 : ASPECT EXTERIEUR : Il convient ici de reprendre les règles
régionales pour l'aspect général, les enduits de façades, les couleurs des
matériaux, les couvertures (nature et pentes), les aménagements extérieurs. Pour
respecter une certaine unité paysagère, il vaut mieux imposer un type de clôtures ,
surtout pour celles situées en façade.
Tuiles rouges
Toiture à 4
pans, pente
<30°
„ ARTICLE 13 : PLANTATIONS et ESPACES LIBRES. Préciser le caractère que le
concepteur a voulu donner aux différents espaces libres : espaces de jeux,
espaces plantés sur parkings, circulation piétonnière, arbres et végétation à
conserver. Prévoir pour les espaces privés : le nombre d'arbres à planter et à
conserver ou demander la plantation de plantes grimpantes pour cacher les
défauts visuels d'un pignon aveugle...
Haie en
bordure
de
propriété
Le Lotissement
Muret en
limite de
propriété
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Arbres en
bordure
de voie
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„ ARTICLE 14 : COS. Il faut faire le calcul de la SHON totale du lotissement puis
donner la répartition : par lot en cas de parcellaire défini,. par îlot en cas de
parcellaire libre
SHON =
400m²
SHON =
230m²
LOT 3
LOT 4
LOT 2
SHON
350m²
LOT 5
=
LOT 6
SHON =
320m²
LOT 1
SHON =
400m²
SHON =
300m²
Espace
vert
LE REGLEMENT EST UN DOCUMENT DE DROIT PUBLIC : IL NE
PEUT ETRE CONTOURNE PAR UNE REGLE DE DROIT PRIVE !
2- Cahier des charges
C’est un document de droit privé joint au dossier pour information. Son rôle n’est
pas de se substituer au règlement : on ne doit pas y trouver des règles d’urbanisme
qui risqueraient de continuer à s’imposer après 10 ans ! Il comprend les clauses
relatives aux servitudes de droit privé et aux règles de vie en commun :
•
•
•
•
•
•
•
Bonne tenue des propriétés, notamment des façades.
Réserver les constructions aux habitations.
Assujettir les constructions au visa d’un architecte X.
Assujettir l’implantation de la maison par un géomètre Y.
Imposer un délai de construction.
Interdire la divagation des animaux.
Lutter contre les bruits, l’affichage...
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