Les avant-contrats - Cheuvreux Notaires

Les
renseignements
contenus
dans la présente notice ont pour
but
d’attirer
votre
Les avant-contrats
attention
sur les points les plus importants
Promesse de vente
Offre d’achat
Compromis de vente
du sujet qui vous intéresse.
Pour de plus amples informations,
12, avenue Victoria, 75001 Paris - Tél. : 01 44 82 24 00
www.paris.notaires.fr
Imprimé sur papier recyclé
Chambre des Notaires de Paris - Direction de la Communication - Juillet 2011
consultez votre notaire.
LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER EST PRESQUE TOUJOURS
PRÉCÉDÉE D’UN
“AVANT-CONTRAT” PAR LEQUEL LE FUTUR
VENDEUR ET LE FUTUR ACQUÉREUR MANIFESTENT LEUR INTÉRÊT
POUR L’OPÉRATION TOUT EN SE LAISSANT LE TEMPS DE VÉRIFIER
SA FAISABILITÉ (RECHERCHE DE FINANCEMENT, OBTENTION
PRÉALABLE DE DOCUMENTS OU D’INFORMATIONS…).
IL
EXISTE TROIS PRINCIPAUX TYPES D’AVANT-CONTRATS
:
LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE, L’OFFRE D’ACHAT ET
LE COMPROMIS DE VENTE.
CHACUN DE CES ACTES A DES
CONSÉQUENCES IMPORTANTES ET DIFFÉRENTES.
VOTRE
NOTAIRE ATTIRERA VOTRE ATTENTION ET VOUS CONSEILLERA
UTILEMENT SI VOUS LE CONTACTEZ AVANT LA VENTE.
NE
VOUS FIEZ EN EFFET JAMAIS À L’INTITULÉ DE L’ACTE
:
CERTAINES “PROMESSES” OU “OFFRES” CONSTITUENT DES
ENGAGEMENTS DÉFINITIFS. SEULE UNE LECTURE ATTENTIVE
DU CONTENU DE L’AVANT-CONTRAT VOUS PERMETTRA DE
SAVOIR CE À QUOI VOUS VOUS ENGAGEZ.
N’OUBLIEZ PAS QUE LES CONDITIONS DE LA VENTE SONT
FIXÉES DÈS L’AVANT-CONTRAT ET QU’IL VOUS SERA TRÈS
DIFFICILE DE LES MODIFIER.
CES AVANT-CONTRATS NE CONCERNENT PAS LES VENTES
D’IMMEUBLES EN COURS DE CONSTRUCTION.
CAS, SEUL UN
“CONTRAT
DANS
CE
ACQUISITION D’UN IMMEUBLE
À USAGE D’HABITATION :
UN DÉLAI AVANT DE S’ENGAGER
Les personnes qui cherchent à acquérir un bien
immobilier à usage d’habitation bénéficient d’un délai
de sept jours avant d’être engagées.
Cette mesure ne concerne que les acquéreurs qui ne sont
pas des professionnels de l’immobilier ; elle s’impose en
revanche à tous les vendeurs, professionnels de l’immobilier ou non.
Le principe en est le suivant
■ Si la vente est précédée d’un avant-contrat sous
seing privé ou authentique, l’acquéreur dispose d’un
délai de sept jours au cours duquel il peut se rétracter.
S’il le fait, il n’est plus tenu d’un quelconque engagement
envers le vendeur.
Toutes les sommes qu’il aurait déjà versées à un agent
immobilier ou à un notaire doivent lui être restituées dans
les 21 jours de la rétractation (attention : tout versement
direct au vendeur pendant le délai de rétractation est interdit).
Pour faire courir le délai de rétractation, le vendeur ou son
intermédiaire doit lui notifier un exemplaire de l’acte signé,
par LR avec AR ou acte d’huissier.
■ Si la vente n’a pas été précédée d’un avant-contrat,
l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de sept jours
avant la signature de l’acte de vente.
Dès lors que l’acquéreur ne s’est pas rétracté dans
les sept jours, l’avant-contrat peut produire ses effets,
lesquels varient selon qu’il s’agit d’une promesse
unilatérale de vente, d’une promesse d’achat ou d’un
compromis de vente.
DE RÉSERVATION” PEUT ÊTRE
CONCLU.
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LA PROMESSE UNILATÉRALE
DE VENTE
QUI S’ENGAGE ET À QUOI ?
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire
s’engage à vendre son bien à une personne déterminée
(le “bénéficiaire”).
Il donne ainsi en exclusivité une “option” au bénéficiaire,
en général pour un temps limité. Si dans le délai qui
lui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter
(on dit qu’il “lève l’option”), la vente sera considérée comme
conclue aux conditions proposées dans la promesse.
Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeur
peut reprendre son entière liberté et vendre le bien
à quelqu’un d’autre.
ATTENTION : le fait, pour le bénéficiaire,
de “signer une promesse unilatérale de vente”
ne signifie pas qu’il s’engage à acquérir mais
simplement qu’il accepte les conditions
de cette offre au cas où il déciderait d’acheter le bien.
QUE DOIT CONTENIR LA PROMESSE ?
Puisque la promesse se transforme en vente lorsque l’option
est levée, elle doit préciser dès le début toutes les conditions
de la vente.
Avant de signer une promesse, il faut donc être en possession
de toutes les informations utiles. Il s’agit notamment :
■ de l’état civil du vendeur, de sa situation familiale, ainsi
que de sa qualité de propriétaire et de l’origine de
la propriété du bien qu’il veut vendre (précédente
acquisition, donation…). L’identité exacte et la situation
familiale du bénéficiaire doivent être également vérifiées ;
■ de la description complète du bien (localisation, usage
d’habitation, de commerce ou de bureau, contenance,
désignation cadastrale, situation locative…) et de ses
accessoires (caves, greniers, garages, jardin, mobilier
éventuel…) ;
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■ de la superficie de la partie privative d’un lot en copropriété (la “loi CARREZ” rend obligatoire cette
mention dans l’avant-contrat). Il est souhaitable, pour
des raisons de responsabilité, que ce métrage soit effectué
par un professionnel ; il est également vivement conseillé
d’être informé du montant des charges et des dernières
décisions de l’assemblée générale, notamment quant aux
travaux qui ont été votés et à leur montant.
Certaines de ces informations sont obligatoirement
demandées par le notaire au syndic après la signature
de l’avant-contrat ;
■ des informations sur les travaux qui ont été le cas échéant
effectués dans les lieux (nature, plans, assurances,
autorisations administratives ou de la copropriété,
achèvement…) ;
Si toutes les informations utiles ne peuvent pas être
immédiatement mises à la disposition du bénéficiaire,
il est prudent de soumettre la réalisation de la vente
à leur production ; on parle alors de “condition suspensive”.
Il en va de même si des démarches doivent être faites
(obtention d’un permis de construire, par exemple)
ou si des événements doivent préalablement intervenir
(départ d’un occupant, par exemple).
■ des certificats exigés par la réglementation sur l’amiante,
le plomb, les termites, la performance énergétique,
l’installation intérieure de gaz, l’installation intérieure
d’électricité, les installations d’assainissement non
collectif, les risques naturels et technologiques.
■ et bien entendu le prix, le régime fiscal de la vente
(TVA ou droits d’enregistrement) et les modalités de
paiement (comptant, à terme, recours à un emprunt…).
Certaines informations indispensables à la réalisation
de la vente ne pourront être communiquées qu’après
la signature de la promesse de vente en raison des délais
nécessaires.
Il s’agit principalement de celles qui concernent la situation
du bien au regard des règles d’urbanisme, la purge des
droits de préemption et les éventuelles inscriptions
hypothécaires.
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QUE MENTIONNER QUAND LE
BÉNÉFICIAIRE A BESOIN D’UN PRÊT ?
LE VENDEUR PEUT-IL REVENIR
SUR SA PROMESSE ?
Lorsque le bien est à usage d’habitation, les articles
L.312-15 et suivants du Code de la consommation exigent
que la promesse unilatérale de vente indique si le prix
est payé, avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier.
Si un (ou plusieurs) prêt(s) est(sont) prévu(s), l’acte est
nécessairement conclu sous la condition suspensive de
son (ou de leur) obtention. Le bénéficiaire dispose pour
cela d’un délai qui ne peut être inférieur à un mois.
À partir du moment où le bénéficiaire a levé l’option,
la vente est conclue et le vendeur ne peut plus se rétracter.
Le bénéficiaire est alors en droit d’exiger que la vente
soit régularisée devant notaire. Si le vendeur refuse de
vendre, l’acquéreur peut demander au tribunal de grande
instance de constater la vente ; le jugement aura la valeur
d’un acte notarié de vente. Mais devant les difficultés
rencontrées, le bénéficiaire peut préférer renoncer à
poursuivre la réalisation de la vente et demander
des dommages et intérêts au vendeur.
Si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt, il est libéré
de ses engagements et toutes les sommes qu’il aurait
déjà versées au vendeur doivent intégralement lui
être remboursées, dont l’indemnité d’immobilisation
(voir ci-après).
Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt,
il doit impérativement porter sur l’acte une mention de
sa main, par laquelle il reconnaît avoir été informé, que
déclarant qu’il ne recourt pas à un prêt, il ne pourra plus
se prévaloir du fait qu’il ne l’a pas obtenu s’il devait par
la suite en solliciter un, ce dans le but de demander la
restitution de l’indemnité d’immobilisation. A défaut d’une
telle mention, le bénéficiaire pourrait faire jouer la condition
suspensive pendant toute la durée de la promesse.
Pour les biens à usage autre que d’habitation, cette condition
suspensive n’est pas obligatoire. Le bénéficiaire doit donc
veiller en cas de besoin à ce qu’elle soit mentionnée dans
l’acte ; à défaut, il ne peut pas s’en prévaloir.
QU’EST-CE QU’UNE CLAUSE DE DÉDIT,
ET UNE CLAUSE PÉNALE ?
Certaines promesses contiennent une “clause de dédit”
par laquelle le vendeur (ou l’acquéreur) se réserve le droit
de revenir sur son engagement, même après la levée
de l’option, moyennant le versement d’une certaine somme.
Cette clause est rare mais légale et en cas de rétractation,
le bénéficiaire ne peut pas en principe obtenir de l’autre
partie plus que le versement de cette somme.
Lorsque la promesse contient une “clause pénale”, celle-ci
fixe le montant de la somme due par celui qui n’a pas
exécuté ses obligations ; son montant peut être réduit
ou augmenté par le juge.
ATTENTION : ne vous fiez pas à l’intitulé des
clauses ; seul leur contenu compte. Le notaire
vous renseignera utilement sur leur portée.
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QU’EST-CE QU’UNE INDEMNITÉ
D’IMMOBILISATION,
ET À QUOI S’EXPOSE LE BÉNÉFICIAIRE
QUI NE LÈVE PAS L’OPTION ?
Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire
a le droit de ne pas lever l’option ; dans ce cas la vente
n’est pas conclue. Cette possibilité de ne pas lever
l’option ne doit pas être confondue avec l’exercice du
droit de se rétracter, lequel ne joue que dans les sept
jours de la notification de la promesse (voir le début de
cette brochure).
Les promesses prévoient le plus souvent le versement
d’une “indemnité d’immobilisation” par le bénéficiaire
(en général de 5 à 10% du prix) : cette somme reste acquise
au vendeur si l’option n’est pas levée. Ce n’est pas le
cas, si la vente n’a pas pu intervenir par sa faute ou parce
qu’une condition suspensive ne s’est pas réalisée.
L’indemnité d’immobilisation reste “séquestrée” entre
les mains du notaire tant que la non réalisation de
la vente n’est pas certaine. En cas de contestation entre
le vendeur et l’acquéreur, le notaire conserve cette
somme le temps qu’une solution amiable soit trouvée
ou qu’une décision de justice intervienne.
COMMENT LEVER L’OPTION ?
Pour produire ses effets, l’option doit être levée dans
les formes et les délais mentionnés dans la promesse.
Même si la loi n’impose pas de condition de forme, la
lettre recommandée avec demande d’avis de réception
est vivement conseillée.
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QUE SE PASSE-T-IL APRÈS
LA LEVÉE DE L’OPTION ?
Une fois levée, l’option ne peut plus être rétractée.
La vente devient immédiatement définitive et l’indemnité
d’immobilisation se transforme en acompte sur le prix
de vente. Le vendeur dispose des mêmes moyens de
contrainte que l’acquéreur si ce dernier refuse de régulariser
la vente (voir ci-dessus “le vendeur peut-il revenir sur sa
promesse”).
Mais pour produire tous ses effets, la vente doit être
régularisée par acte authentique devant notaire.
En général, c’est à la date de la signature de l’acte notarié
de vente que le prix est intégralement payé par l’acquéreur
et que s’opère le transfert effectif de la propriété du bien.
C’est également à cette date que les droits de mutation
doivent être versés à l’administration fiscale. Le notaire
aura pris soin d’en demander préalablement le montant
à l’acquéreur.
LES PROMESSES DE VENTE
OBLIGATOIRES NOTARIÉES
Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente, d’une
durée supérieure à 18 mois, doit être conclue par acte
authentique lorsque le vendeur est une personne physique.
À défaut, la promesse est nulle. Une indemnité d’immobilisation d’au moins 5% du prix de vente doit être versée
ou une caution de ce montant consignée entre les mains
du notaire.
Ces dispositions s’appliquent également lorsque le délai
initial de le promesse est prolongé pour porter sa durée
totale à plus de 18 mois.
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L’OFFRE D’ACHAT
LE COMPROMIS DE VENTE
L’offre d’achat (également appelée “promesse d’achat”
ou “option d’achat”) est parfois inexactement présentée
au candidat acquéreur comme un acte qui ne l’engage
pas et qui lui permet de simplement retenir le bien
immobilier, le temps de réfléchir.
Dans le compromis de vente (parfois également appelé
“promesse synallagmatique de vente”) les deux parties
s’engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur
à acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjà
une vente dès lors que le bien immobilier est identifié
et que son prix est fixé.
Mais attention, l’offre d’achat est en réalité un acte
important : elle n’engage que l’acquéreur à acheter
le bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du
bien) si celui-ci déclare vouloir le vendre. C’est pourquoi
cette offre doit avoir une durée limitée. Dès son acceptation
par le vendeur, la vente devient définitive (voir la promesse
de vente).
Il est interdit de demander au candidat acquéreur qui signe une offre ou une promesse
d’achat de verser une quelconque somme au
vendeur ou à un intermédiaire. Lorsque le projet d’acquisition porte sur un bien immobilier
à usage d’habitation, le délai de rétractation
ou de réflexion doit être purgé. (voir le début
de cette brochure).
L’offre d’achat peut comporter les mêmes mentions que
la promesse de vente, notamment en ce qui concerne
les conditions suspensives.
ATTENTION : le compromis de vente est déjà
une vente et non une simple promesse.
Lorsque le projet d’acquisition porte sur un bien immobilier
à usage d’habitation, le délai de rétractation s’applique
comme pour la promesse de vente (voir le début de cette
brochure).
Dès lors que l’acquéreur n’a pas renoncé dans le délai
de rétractation à son projet d’achat, la somme d’argent
versée par l’acquéreur à la signature (en général de 5 à
10 % du prix) constitue un acompte sur le prix de vente
et ne pourra pas lui être restituée (sauf si des conditions
suspensives ne sont pas réalisées dans les délais, et
notamment celle qui concerne l’emprunt).
Personne n’a à lever d’option : les engagements réciproques
sont immédiatement irrévocables et, en cas de difficultés,
chacun pourra contraindre l’autre à payer le solde du
prix convenu et à régulariser la vente par acte authentique.
En ce qui concerne le contenu de l’acte, les dispositions
relatives aux emprunteurs, les clauses de dédit ou les clauses
pénales et les conditions suspensives, toutes les observations précédemment faites à propos de la promesse
unilatérale de vente sont applicables au compromis de
vente.
N’hésitez pas à consulter un notaire avant
de signer un avant-contrat, et à lui demander
de rédiger l’acte.
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