Les clauses de complément de prix et d`intéressement

Conseil National de Valorisation Ferroviaire
Les clauses de complément de prix et d'intéressement : un outil d'utilisation exceptionnelle
pour ajuster dans le temps, le prix de cession et l'évolution du programme.
La valorisation financière d'un terrain à bâtir dépend directement du projet envisagé sur ce foncier.
La méthode d'évaluation du foncier par compte à rebours est particulièrement adaptée pour les
terrains à enjeux urbains qui justifient un projet d'aménagement. Elle permet de déterminer les
conditions dans lesquelles une opération d'aménagement peut s’équilibrer financièrement. Une
évaluation par compte à rebours implique une connaissance fine des éléments de programme du
projet envisagé. Malgré un programme bien défini, les hypothèses de programme et de recettes
retenues dans le bilan peuvent varier dans le temps entre la signature de l'acte de vente et la
commercialisation de l'opération.
Si la bonne pratique reste de s'accorder sur un prix déterminé, l'introduction dans l'acte de
cession d'un terrain ferroviaire de clauses de complément de prix, d'intéressement ou de « retour à
meilleure fortune » est une démarche qui peut être mise en œuvre pour permettre de faire aboutir
des négociations de cession de terrain avec la collectivité ou l'aménageur. La mise en œuvre de ces
clauses est un moyen contractuel d'ajuster les bénéfices escomptés aux résultats effectifs constatés
lors de la réalisation de l’opération, la clause restant un accessoire de la négociation dont le
montant ne peut constituer l'élément principal du prix.
Voici quelques recommandations pratiques sur la mise en œuvre de ces clauses pour les cessions
des terrains ferroviaires .
Périmètre d'application dans le cas d’espèce
Les clauses de complément de prix ou d'intéressement ne s'appliquent que pour la cession de foncier
nécessaire à une opération d'aménagement, lorsque le prix de ce foncier est déterminé par compte à
rebours.
Définition
Distinction entre les deux clauses :
- complément de prix : on utilisera ce terme lorsque le prix de la cession convenu est dans la
volonté des parties nécessairement provisoire. Ce complément est un élément du prix lui-même,
cette clause implique obligatoirement la survenance de l'évènement, qui ne doit pas dépendre de la
seule volonté d'une des parties ou d'un accord ultérieur entre elles.
- clause d'intéressement : il s'agit ici d'ajouter à la vente elle-même une convention sui generis par
laquelle le vendeur est associé aux profits éventuels réalisés par l'acquéreur grâce à la chose vendue.
Ce qui la caractérise, c'est l'incertitude de la survenance de l'évènement qui déclenchera l'obligation
de payer une certaine somme au vendeur. La clause tire simplement les conséquences de
l'éventualité de la survenance. La clause de « retour à meilleure fortune » s'apparente alors à une
clause d'intéressement.
En matière de vente de foncier destiné à une opération d'aménagement, le cas le plus fréquent sera
donc l'utilisation d'une clause d'intéressement.
Synthèse Clauses de complément de prix et d'intéressement
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Conseil National de Valorisation Ferroviaire
Objet des clauses en l'espèce
Les clauses peuvent s'appliquer sur les recettes ou sur les dépenses du bilan. Les clauses les plus
courantes sont :
•
Les clauses dépendant de la programmation : variation de la constructibilité et changement
de destination
Dans la plupart des cas il est conseillé d'utiliser la notion de clause d'intéressement. La clause
permettra le versement d'une somme en supplément du prix initial sur une durée limitée en cas de
réalisation d’un programme d’une surface supérieure à celle annoncée initialement dans la vente ou
d'un changement de destination des constructions. Les faits générateurs de la clause peuvent être par
exemple le contrôle de la variation des m² retenus dans l'acte de vente et dans le dossier définitif de
réalisation de la ZAC, l'évolution des droits à construire dans le document d'urbanisme
(modification ou révision du document d'urbanisme) ...
•
Les clauses liées au prix et aux modalités de commercialisation : commercialisation à un
prix supérieur
Ce type de clause peut être envisagé dans le cas d'une cession d'un terrain ferroviaire directe à
l'aménageur. L’objectif du vendeur est de récupérer une partie de la plus-value réalisée par
l’acquéreur à l’occasion de la commercialisation du programme. Il ne peut s'agir en l'espèce que
d'une clause d'intéressement. L'objectif est bien de bénéficier d'un "profit" et non de réviser un prix
initialement fixé. C’est l’acte de revente des droits à construire qui est le fait générateur de la clause
d’intéressement. Cet intéressement, pour être valable, ne doit pas être "excessif" (recouvrir par
exemple 100% de la plus-value) au risque d'être qualifié de clause d’inaliénabilité.
L'application de ce type de clauses est particulièrement appropriée à un marché immobilier en
progression dans des proportions peu prévisibles.
Pour une cession à la collectivité, ce type de clause n'est pas recommandé. En effet, elle devrait
alors être répercutée dans les actes de cession de la collectivité à l'aménageur. Ces clauses
transmissibles sont juridiquement possibles mais leur suivi est très difficile à assurer pour les rendre
efficaces.
•
Les clauses dépendant des dépenses du programme : équipement spécifique (hors
équipement public nécessaire au besoin des futurs habitants) et coûteux non réalisé.
Lorsque l’équipement spécifique était une proposition de l’aménageur (par exemple proposition d'un
système innovant de traitement des déchets), et on devra adopter le mécanisme de la clause
d'intéressement avec un système d'option. (par exemple le système de traitement des déchets n'est
pas réalisé, l'aménageur reverse au vendeur du terrain une partie du coût de l’équipement inscrit
dans le compte à rebours)
Synthèse Clauses de complément de prix et d'intéressement
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Conseil National de Valorisation Ferroviaire
Recommandations dans la rédaction et la mise en œuvre de ces clauses
•
Concernant la rédaction :
Concernant la rédaction des clauses de complément de prix ou d'intéressement, il faut être vigilant.
La clause de complément de prix constitue une clause de variation du prix initial de la vente, ce
complément doit donc être déterminé ou déterminable au moment de la conclusion de la vente au
risque de rendre nulle la vente elle-même.
La nullité de la clause d'intéressement n'emporte pas, quant à elle, la nullité de la vente pour
indéterminabilité du prix, surtout si les parties ont veillé à mentionner expressément le caractère
"séparable" de la clause du reste de l'acte.
•
Concernant l’efficacité pratique :
Il est recommandé de ne pas envisager la transmission des clauses aux acquéreurs successifs (hors
aménageur) par souci d’efficacité juridique et pratique et de limiter dans le temps l'effet de ces
clauses (10 à 12 ans maximum). Tant au niveau des recettes que des dépenses, il faut prévoir dans
l’acte de cession du foncier des obligations d’information renforcées à la charge de l’aménageur
concernant l’évolution de la constructibilité, de l’affectation et des équipements spécifiques réalisés
ou non. Il pourrait être judicieux d’établir à cette fin un calendrier de rencontres annuelles entre
l’aménageur et le cessionnaire afin d’établir un compte rendu d’activité concernant ces différents
points (permis de construire obtenus…) qui pourrait coïncider avec le compte rendu du bilan
d’aménagement.
Les clauses d'intéressements relèvent de la liberté contractuelle des parties (article 1134 du Code civil)
Le principe de la détermination du prix le prix doit être déterminé ou déterminable ou moment de la vente : l'article
1591 et 1129 du Code civil
Condition potestative article 1174 du Code civil
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