defiscalisation outremer

DEFISCALISATION OUTREMER
Article 217 undecies du CGI
PLAN LOGEMENT OUTREMER
La ministre des outre-mer, George Pau-Langevin, a indiqué les sept priorités de son
« ambition pour l’habitat outre-mer ».
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1. Développer l’offre de logements sociaux outre-mer autour de la construction neuve
2. Encourager la réhabilitation du parc social
3. Développer les parcours logement et l’accession sociale à la propriété
4. Lutter contre l’habitat indigne
5. Libérer et aménager le foncier nécessaire à la construction de logements
6. Maitriser les coûts de production des logements sociaux neufs
7. Engager la transition énergétique dans le secteur du bâtiment
La ministre a détaillé les moyens que l’Etat entendait mobiliser pour lui donner corps.
Atteindre cet objectif suppose cependant que l’ensemble des partenaires de cette politique
publique, au fondement du Pacte Républicain, fassent converger leur action sur le fondement
de principes communs et d’engagements mutuels.
La ministre a souhaité que ces engagements soient forts et substantiels, et concernent les
financeurs, les collectivités, les bailleurs : adaptation des financements, octroi des garanties,
stratégies foncières et d’aménagement, maîtrise des coûts de construction et des loyers de
sortie, transition énergétique… Elle a également rappelé l’attention qu’elle porterait à ce que
l’aide consentie par la collectivité trouve comme contrepartie des engagements en faveur de
l’emploi et de la formation des jeunes ultramarins.
Elle a invité ces partenaires à formaliser leurs engagements aux côtés de l’Etat dans un plan
pluriannuel pour le logement outre-mer, qui devra être conclu avant la fin de l’année.
Une concertation locale permettra ensuite, sous l’égide des préfets, d’en adapter les termes
et les conditions de mise en œuvre au plus près des réalités de chaque territoire
ARTICLE 217 UNDECIES
Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs résultats
imposables une somme égale au montant de leur investissement en cas d'acquisition ou de
construction de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’outre-mer si
les conditions suivantes sont réunies :
1° L'entreprise s'engage à louer l'immeuble nu dans les six mois de son achèvement, ou de son
acquisition si elle est postérieure, et pendant six ans au moins à des personnes qui en font leur
résidence principale ;
2° Le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas des plafonds fixés par décret.
Dans ce cas, la déduction est opérée sur le résultat de l'exercice au cours duquel les fondations
sont achevées.
La déduction s'applique également aux investissements réalisés par une société soumise au
régime d'imposition prévu à l'article 8 et est pratiquée par les associés ou membres dans une
proportion correspondant à leurs droits dans la société ou le groupement.
Un agrément fiscal est délivré lorsque l'investissement :
a) Présente un intérêt économique pour le département dans lequel il est réalisé ; il ne doit
pas porter atteinte aux intérêts fondamentaux de la nation ou constituer une menace contre
l'ordre public ou laisser présumer l'existence de blanchiment d'argent ;
b) Poursuit comme l'un de ses buts principaux la création ou le maintien d'emplois dans ce
département ;
c) S'intègre dans la politique d'aménagement du territoire, de l'environnement et de
développement durable ;
d) Garantit la protection des investisseurs et des tiers.
L'octroi de l'agrément est subordonné au respect par les bénéficiaires directs ou indirects de
leurs obligations fiscales et sociales et à l'engagement pris par ces mêmes bénéficiaires que
puissent être vérifiées sur place les modalités de réalisation et d'exploitation de
l'investissement aidé.
Montage préconisé
Le programme immobilier serait réalisé par un véhicule fiscale de type SCI, régi par les dispositions de
l’article 8 du CGI, dont l’objet social est la construction ou l’acquisition et la location de logements.
Ce véhicule fiscal est reconnu bailleur privé, porteur d’un prêt amortissable.
Au moment de la création de la SCI, le porteur de projet/repreneur détiendra 1 000 parts.
Lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble, le porteur de projet cédera 999 parts aux
investisseurs fiscaux et détiendra une part de la SCI.
Cette SCI regroupera des investisseurs personnes morales assujetties à l’impôt sur les sociétés et
intéressées par les réductions d’impôts attachées à l’opération, codifiées à l’article 217 undecies du
CGI.
La SCI réalisera l’acquisition de l’ensemble immobilier dans le cadre d’un contrat de promotion
immobilière ou d’une VEFA : une fois construit, l’ensemble immobilier, propriété de la SCI, sera donné
en location à des personnes physiques qui y éliront leur résidence principale.
Au terme de six années de location des logements, le porteur de projet retrouvera la propriété de
l’ensemble immobilier par le rachat de la totalité des parts sociales de la SCI, pour l’euro symbolique.
Pendant toute la durée de cinq ans de portage fiscal, le porteur de projet sera gérant de la SCI et garant
de l’opération, tant vis-à-vis du prêt bancaire contracté par la SCI pour financer les logements, que visà-vis des investisseurs regroupés dans la SCI.
Elle conservera par ailleurs une part sociale de la SCI afin de pouvoir facilement, le cas échéant,
contribuer sous forme de compte courant d’associés au financement initial de l’opération de même
qu’aux éventuels compléments ultérieurs.
Financement
Les investisseurs fiscaux amènent 32% du montant de l’investissement en numéraire.
La SCI lève 68% du financement sous la forme d’un prêt amortissable
EXEMPLE
Montant du chiffre d’affaire d’une ou de plusieurs entreprises soumises à l’IS : 11 000 000 €
Montant de l’investissement déductible du chiffre d’affaire : 10 960 000 €
Avantage fiscal : + ou – 3 653 000 €
Apport en numéraire des investisseurs fiscaux : + ou – 3 507 200 €
Montant du financement : 7 452 800 €
Déficit fiscal annuel à déduire du chiffre d’affaire : + ou – 150 000 € x 5ans = 750 000 €
Moins-value déductible du CAau moment de la sortie du portage fiscal : + ou – 2 370 000 €
Réduction d’impôt en année 6 : + ou – 780 000 €
TOTAL DES AVANTAGES FISCAUX : 5 183 000 € sur 5 ans pour un apport en numéraire