LES CERTIFICATS D`URBANISME (CU)

les C.A.U.E.de la Corse
Les fiches du droit de l'urbanisme
LES CERTIFICATS D'URBANISME (CU)
1) L'objet du certificat d'urbanisme
2) L'instruction de la demande
3) La décision et ses effets
1) L'OBJET DU CERTIFICAT D'URBANISME
Il a pour objet de répondre aux questions que quiconque se pose avant de construire ou d'acheter un
terrain, par exemple : est-ce que l'on peut construire sur ce terrain ? par quels équipements est-il
desservi ? peut-on diviser une propriété sans être obligé de faire un lotissement ?
Le CU n'est pas une autorisation mais c'est un acte créateur de droits. En effet, la délivrance d'un CU
garantit à celui qui l'a obtenu, que pendant la durée de validité de ce certificat (c'est-à-dire 1 an),
aucune autre disposition d'urbanisme que celles énoncées par ledit certificat ne pourra être invoquée à
l'encontre d'une demande de permis de construire. Ainsi, l'élaboration, la mise en révision ou la
modification d'un POS ne saurait avoir pour effet de remettre en cause un certificat en cours de validité.
Le CU est un moyen de contrôler l'utilisation des droits à construire de façon à ce que ne soient pas
tournées les règles relatives à la densité de construction autorisée à l'occasion de la division d'un
terrain déjà bâti .
Le CU permet de s'assurer qu'une division de terrain en vue de l'implantation de bâtiments ne relève
pas d'une autorisation de lotir.
LES DIFFERENTS TYPES DE CU
CU d'information générale
art. L 410-1 a
facultatif
le terrain est (CU positif) ou n'est pas
(CU négatif) constructible
CU d'accord préalable
art. L 410-1 b
facultatif (sauf implantation commerciale)
l'opération est (CU positif) ou n'est pas
(CU négatif) réalisable selon telles
dispositions d'urbanisme applicables au
terrain
CU avant division d'un terrain bâti
art. L 111-5
obligatoire si le terrain est affecté d'un COS et
dans les ZAC
CU avant division en vue de la construction
art. R 315-54
obligatoire
outre les dispositions d'urbanisme déjà
applicables, la réponse précise la SHON
disponible sur le terrain initial et les terrains
issus de la division
outre les dispositions d'urbanisme
applicables, les terrains issus de la division
projetée sont (CU positif) ou ne sont pas
(CU négatif) constructibles
2) L'INSTRUCTION DE LA DEMANDE DE CERTIFICAT D'URBANISME
a. Dispositions applicables dans les communes où un POS a été approuvé
C'est la commune qui instruit les CU ou les services de l'Etat pour le compte de la commune, si celle-ci
a passé une convention avec eux. L'instruction d'une demande de CU nécessite un examen des
différentes pièces du POS. La difficulté réside dans le fait que des dispositions sur un même terrain
peuvent se superposer et donner lieu à des réponses contraires, exemple : un terrain situé en zone
urbaine et classé en espace boisé ou en emplacement réservé ; un terrain inconstructible du fait d'une
servitude d'utilité publique, etc.
Les éléments d'information relatifs à la réalisation des équipements publics sont à la base de
l'instruction des demandes de CU. Le CU doit indiquer dans quel délai et par quelle, collectivité
publique, les travaux nécessaires doivent être exécutés. Le Conseil d'Etat considère qu'il appartient à
l'autorité qui délivre le CU de déterminer si les équipements publics existants ou les équipements
prévus, permettent ou non la construction sur ce terrain. Attention, la prise en charge des équipements
par le pétitionnaire, ne saurait en aucun cas rendre constructible un terrain qui ne l'est pas.
Si un COS est applicable au terrain, le CU doit déterminer la SHON résiduelle c'est-à-dire la différence
entre la SHON totale constructible sur le terrain et la SHON des bâtiments déjà existants sur ce terrain.
b. Dispositions applicables dans les communes où un POS n'a pas été approuvé
La DDE assure l'instruction de la demande de CU. Elle doit veiller à ce que le CU soit délivré dans le
Pour plus d'informations s'adresser à
Mme Stéphanie FERRETTI
Juriste Conseil en urbanisme
C.A.U.E de la Haute-Corse
2 bis - chemin de l'annonciade
20200 BASTIA
Tél : 04.95.31.80.90 - Fax : 04.95.31.54.80
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délai de 2 mois. Le maire doit faire connaître ses observations sur la demande de CU à la DDE, elles
doivent être émises dans le mois du dépôt de la demande ; passé ce délai, le maire est réputé n'avoir
aucune observation à formuler.
Dans ces communes, la constructibilité des terrains est appréciée en fonction du RNU et de la règle de
constructibilité limitée. Les CU sollicités pour des terrains situés en dehors des parties actuellement
urbanisées de la commune doivent être généralement négatifs. Lorsque la demande de certificat porte
sur la possibilité de réaliser une opération déterminée, elle doit être analysée en fonction des
exceptions que permet la règle de constructibilité limitée. Ainsi, chaque fois qu'un CU est sollicité au
titre de l'art. L 410-1, pour un projet déterminé et que ce projet est suffisamment précisé, il peut recevoir
une réponse positive s'il est appuyé d'une délibération motivée du conseil municipal justifiée par l'intérêt
de la commune et que sa réalisation n'est pas contraire au RNU et aux objectifs des lois littoral et
montagne.
3) LA DÉCISION ET SES EFFETS
a. La décision
Dans les communes disposant d'un POS approuvé, c'est le maire qui délivre les CU, au nom de la
commune. Dans les communes ne disposant pas de POS approuvé, c'est le représentant de l'Etat qui
les délivre. Le CU est positif si le terrain est constructible. Il est négatif dans le cas contraire et devra
être motivé. Le CU indique dans tous les cas :
- les dispositions d'urbanisme applicables au terrain (RNU, POS, PAZ ou règles d'un lotissement);
- les limitations administratives au droit de propriété affectant le terrain (servitudes d'utilité publique
annexées au POS);
- la desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus : éléments d'information relatifs
aux réseaux d'eau potable, d'assainissement, à la voirie, à l'électricité (desserte du terrain, capacité,
réalisation, etc);
- les possibilités de réaliser une opération déterminée;
- en cas de division d'un terrain bâti : la SHON résiduelle.
b. Ses effets
Les droits acquis résultant de la délivrance d'un CU sont strictement limités dans le temps : le délai est
d'un an et peut faire l'objet d'une prorogation une seule fois pour une durée d'un an encore. Seules les
dispositions d'urbanisme mentionnées par le CU ne peuvent être remises en cause lors de la
délivrance du permis de construire.
Attention, un CU ne devient jamais définitif. Un permis de construire s'affiche et le délai de recours
devant le juge administratif est de 2 mois à compter du double affichage en mairie et sur le terrain. Mais
le CU lui, n'est pas affiché, ce qui fait que le délai de recours court toujours.
Pour plus d'informations s'adresser à
Mme Stéphanie FERRETTI
Juriste Conseil en urbanisme
C.A.U.E de la Haute-Corse
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