2014 Annual Report

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2014 Annual Report

UNE LONGUEUR D’AVANCE
Fonds de placement immobilier
RIOCAN
Rapport annuel 2014
EDWARD SONSHINE, O. ONT., Q. C. │ Chef de la direction
Avec une capitalisation boursière de plus de 9 milliards de dollars, RioCan est le plus important
fonds de placement immobilier du Canada. RioCan détient des participations dans un portefeuille
de 340 biens immobiliers de détail dans certains des marchés les plus convoités en Amérique du
Nord. Votre FPI a 15 projets d’envergure en voie d’aménagement, qui seront achevés au cours
des prochaines années. La force de RioCan repose sur une équipe de gestion chevronnée, une
stratégie financière disciplinée et un bilan solide.
LETTRE DU CHEF DE LA DIRECTION AUX PORTEURS DE PARTS
RioCan est un FPI nord-américain prééminent axé sur les activités de
détail. Votre FPI comprend un secteur dominant du commerce de
détail canadien ainsi qu’un portefeuille de détail de premier plan
dans certains marchés américains. Afin d’assurer une croissance
future, RioCan réaménage certains immeubles clés existants de sites
de détail importants dans de grandes villes canadiennes. Le présent
rapport illustre les immeubles qui changeront la vie des clients et des
collectivités.
2_3
Une longueur d’avance… │ caractérise la
stratégie de RioCan et ses pratiques opérationnelles. À
titre d’exemple, il y a dix ans, RioCan a relevé et
ensuite acheté un portefeuille d’immeubles dans six
marchés importants du Canada. RioCan avait vu juste
en adoptant cette stratégie : aujourd’hui, près de 75 %
des produits annuels au Canada sont tirés de ces six
marchés importants. RioCan a commencé
l’optimisation de ces sites pour en accroître la valeur.
Étant donné le profil de locataires de RioCan composé de
détaillants nationaux clés, le risque est équilibré et diversifié. Par
exemple, 86,5 % de nos produits annualisés au Canada au
31 décembre 2014 découlaient de ces clients prestigieux. Les flux
de trésorerie stables générés par ces locataires de renommée
permettent d’avoir des tenances à bail fructueuses à long terme.
Par conséquent, le taux d’occupation de RioCan était de 97,0 % au
31 décembre 2014. Un tel succès repose sur des partenariats
mutuellement avantageux entre RioCan et ses principaux
locataires.
RioCan garde une longueur d’avance en ce qui a trait aux zones
urbaines densément peuplées qui manquent souvent de centres
commerciaux de grande qualité. De plus, les détaillants nationaux
de renommée sont généralement sous-représentés dans ces
marchés.
Puisque la majorité des gens travaillent, vivent et se divertissent
dans le cœur de la ville, les immeubles à usage mixte de RioCan
exercent un puissant attrait. Plutôt qu’une formule « clef en
main », votre FPI offre des solutions propres aux différents sites,
en fonction du quartier, des besoins, de la diversité du commerce
de détail recherchée et du zonage. RioCan crée des espaces
innovateurs qui attirent le mélange parfait de locataires et
de clients.
Le secteur de l’aménagement de RioCan comprend désormais un
portefeuille d’immeubles avec une composante résidentielle. Dans
certains cas, les espaces résidentiels de RioCan comprennent des
logements en copropriété. Dans d’autres, RioCan offrira des
logements locatifs.
RioCan a repéré 50 de ses immeubles qui ont le potentiel d’être
encore optimisés. Ces immeubles sont situés dans nos six
principaux marchés canadiens, sutout dans la région du Grand
Toronto, généralement bien servis par le transport en commun.
L’optimisation et l’aménagement résidentiel constituent la
prochaine étape de croissance pour votre Fonds.
Nous croyons que l’ajout d’une composante résidentielle à
certains immeubles permettra d’accroître la valeur de l’immobilier
sous-jacent. La conception moderne de ces aménagements en fera
un endroit idéal pour magasiner, manger et dans certains cas, y
vivre. La composante résidentielle de RioCan offrira une gestion
d’immeubles professionnelle, la sécurité d’occupation et un
éventail de services. Grâce à son approche flexible et créative en
matière d’aménagement des espaces destinés au commerce de
détail et à l’habitation, RioCan garde une longueur d’avance.
Le secteur résidentiel permet un flux de revenu régulier et
constant et un profil de croissance qui couvre le risque d’inflation.
La composante résidentielle procurera également une
diversification additionnelle au portefeuille de détail de RioCan. En
somme, l’objectif de RioCan est d’aménager jusqu’à 19 000 unités
au cours des dix prochaines années. Nous avons déjà ciblé huit
projets qui fourniront environ 3 369 unités pour lesquels des
demandes de zonage ont été déposées ou seront déposées au
cours des prochains mois. Les détails de ces projets sont examinés
plus loin dans le présent rapport.
L’étendue de cette initiative procurera à RioCan un levier qui lui
permettra d’accroître l’efficience de son portefeuille de commerce
de détail. RioCan possède les terrains sous-jacents, souvent situés
dans des emplacements irremplaçables, lui offrant ainsi l’occasion
unique d’ajouter énormément de valeur. RioCan a constitué une
équipe responsable de mettre en œuvre l’initiative relative aux
immeubles résidentiels à usage locatif, en s’appuyant sur son
savoir-faire existant. L’équipe est composée de dirigeants existants
de RioCan ainsi que de consultants externes. Au fur et à mesure
que l’initiative prendra de l’ampleur, des ressources additionnelles
seront ajoutées à l’équipe pour faciliter cette croissance.
Aux États-Unis, RioCan exerce ses activités dans la région
fortement peuplée et lucrative du Nord-Est et au sein de quatre
marchés robustes au Texas : Dallas-Fort Worth, Houston, Austin et
San Antonio.
Les affaires de RioCan vont bien, ses perspectives sont enviables.
Les fonds provenant des activités de votre FPI ont augmenté de
5,1 %, passant de 492 millions de dollars en 2013 à 517 millions de
dollars au 31 décembre 2014. Au Canada, l’équipe de location de
RioCan a renouvelé une superficie de 4,2 millions de pieds carrés
et a généré en moyenne une augmentation des loyers des contrats
de location de 11,4 %, ce qui représente 1,84 $ le pied carré en
2014. Notre équipe de direction et la vitalité du portefeuille de
notre Fonds nous permettent de répondre aux défis à mesure
qu’ils se présentent.
Comme toujours, je vous remercie, vous les porteurs de parts,
pour votre soutien et votre confiance inconditionnels à
notre égard.
Edward Sonshine, O. Ont., c.r.
Chef de la direction
Fonds de placement immobilier RioCan
4_5
Une longueur d’avance
Marchés urbains │
Dans les marchés urbains, les immeubles de RioCan, bien situés, sont recherchés pour le shopping, le travail, les restaurants
et autres divertissements. Les sites bien en vue de RioCan sont souvent situés à des intersections animées, accessibles en
transport en commun.
RioCan Yonge Eglinton Centre, Toronto,
Ontario │ Des rénovations de grande envergure ont été
réalisées au Yonge Eglinton Centre. La construction de
45 000 pieds carrés avance et devrait être achevée d’ici la
mi-2015. Parmi les nouveaux détaillants, notons les
cinémas Cineplex VIP et Winners.
RioCan Yonge Eglinton Centre, Toronto, Ontario │
Ce complexe populaire à usage mixte situé au centre-ville
(Midtown) de Toronto comprend des détaillants renommés tels
qu’Indigo Books, Metro Grocery, Pickle Barrel et Urban Outfitters.
College and Bathurst, Toronto, Ontario │
Ce terrain bien situé de 1,3 acre sera aménagé en un
immeuble à usage mixte de trois étages de 145 000 pieds
carrés. Il comprend un stationnement souterrain de
300 places.
Northeast Yonge and Eglinton, Toronto, Ontario │
Cet immeuble impressionnant comprend une tour d’unités en
copropriété de 58 étages, une tour de logements locatifs de
36 étages et des espaces destinés au commerce de détail d’une
superficie de 54 000 pieds carrés, abritant une succursale
phare de la Banque Toronto-Dominion.
Sage Hill, Calgary, Alberta │ Ce vaste site de 34 acres
situé dans l’axe nord-est de Calgary devrait être aménagé en
2016. À l’heure actuelle, 72 % du site est loué d’avance. Les
principaux locataires sont Wal-Mart et Loblaws.
6_7
Immeubles à usage mixte │
Afin d’alléger les contraintes d’espace propres aux centres urbains densément peuplés, RioCan conçoit des immeubles
pour répondre à un ensemble de besoins en matière de diversité de magasins, de restaurants et d’activités récréatives.
Certains sites combinent locaux à bureaux et locaux résidentiels.
Queen & Portland, Toronto, Ontario │
Trois étages de cet immeuble sont consacrés au
commerce de détail, tandis que les quatre autres
étages sont résidentiels. Parmi les principaux
locataires, mentionnons Loblaws, Winners et Joe Fresh.
Yonge & Sheppard, Toronto, Ontario │ Situé à
l’intersection animée de Sheppard Avenue et Yonge Street, ce site
a comme locataires clés Longos et LA Fitness. Le Sheppard Centre
comprend deux immeubles de bureaux et trois immeubles
adjacents de commerce de détail de RioCan.
East Village, Calgary, Alberta │ Ce site de 2,75 acres situé au
centre-ville de Calgary présente des espaces destinés au commerce
de détail d’une superficie d’environ 270 000 pieds carrés avec
comme locataire clé un Loblaws de 100 000 pieds carrés. Facilement
accessible par SLR et la Skyway, ce site compte 300 places de
stationnement désignées.
King & Portland, Toronto, Ontario │ Ce complexe à
usage mixte de 400 000 pieds carrés comprend 20 000 pieds
carrés de commerces de détail, 200 000 pieds carrés de
bureaux et 170 000 pieds carrés de logements résidentiels.
Immeubles à usage mixte │
Grâce à une gestion financière disciplinée et des dizaines d’années d’expérience dans l’immobilier à grande échelle, RioCan
est en excellente position pour cogérer des projets importants comme The Well, de la création à l’achèvement.
The Well, Toronto, Ontario │ Tout Toronto parle
du projet The Well, nouvel immeuble transformateur
situé sur un terrain de 7,7 acres au centre-ville de
Toronto. C’est là l’exemple parfait d’un projet à usage
mixte, car il offre des magasins de renommée mondiale,
des logements ainsi que des espaces pour le travail et le
divertissement.
The Well, Toronto, Ontario │ The Well propose
1,6 million de pieds carrés de locaux pour commerce
de détail et pour bureaux, 940 000 pieds carrés de
logements locatifs et 466 000 pieds carrés d’unités
résidentielles d’immeubles en copropriété. RioCan a
conclu un partenariat avec Allied Properties REIT et
Diamond Corporation.
8_9
Magasins-entrepôts │
Les magasins-entrepôts de RioCan sont populaires et
offrent un vaste espace de stationnement et un
accès facile à divers commerces, notamment des
magasins de mode à prix réduits, des restaurants,
des magasins d’articles de sport, de produits de
beauté et de santé et d’accessoires de maison. Bien
fréquentés, les magasins-entrepôts de RioCan aident
à combler les besoins des consommateurs soucieux
de la valeur.
Tanger Outlets, Ottawa, Ontario │ Seul centre de magasins-
entrepôts à Ottawa, il constitue un point d’attraction régional très
fréquenté. Ce site de 300 000 pieds carrés occupe un emplacement de
choix près de l’autoroute 417. L’aménagement de la phase II est en cours
et devrait être achevé en 2016.
Tanger Outlets, Cookstown, Ontario │ Bien visible depuis
l’autoroute 400, ce complexe dynamique comprend 41 détaillants de
premier rang, dont Coach Factory, Danier Leather Factory Outlet et Royal
Doulton Outlet.
Une longueur d’avance au Canada
SLN du portefeuille canadien par type
d’immeuble au 31 décembre 2014
Centre commercial nouveau genre 46,5 %
Centre commercial fermé 16,9 %
Centre commercial dépourvu d’un magasin d’alimentation clé 5,1 %
Centre commercial en milieu urbain 4,5 %
Bureaux 4,6 %
Centre commercial pourvu d’un magasin d’alimentation clé 22,4 %
Produits de location annualisés du
portefeuille canadien par type d’immeuble au
31 décembre 2014
Centre commercial nouveau genre 43,9 %
Centre commercial fermé 17,8 %
Centre commercial dépourvu d’un magasin d’alimentation clé 4,6 %
Centre commercial en milieu urbain 8,9 %
Bureaux 5,2 %
Centre commercial pourvu d’un magasin d’alimentation clé 19,6 %
Les 10 locataires les plus importants – portefeuille canadien
Au 31 décembre 2014, les 10 locataires les plus importants de RioCan au Canada,
en termes de produits de location bruts annualisés, avaient le profil suivant :
Rang
*
i)
Locataire
Produits de
location
annualisés
Nombre
d’emplacements
SLN
Pourcentage
(en milliers) de la SLN totale
Moyenne
pondérée
de la durée
restante
du bail
(en années)*
1
Loblaws/Shoppers Drug Marti
4,9 %
84
2 024
5,1 %
7,4
2
La Société Canadian Tireii
4,3 %
89
2 020
5,0 %
7,9
3
Walmart
4,0 %
28
3 119
7,8 %
11,5
4
Metro/Super C/Loeb/Food Basics
3,9 %
57
2 119
5,3 %
6,3
5
Cineplex/Galaxy Cinemas
3,7 %
29
1 336
3,3 %
9,3
6
Winners/HomeSense/Marshalls
3,1 %
69
1 537
3,8 %
7,0
iii
7
Target Corporation
2,3 %
26
2 184
5,5 %
12,7
8
Sobeys Inc.
1,9 %
36
991
2,5 %
10,4
9
Cara/Prime Restaurants
1,9 %
110
472
1,2 %
6,5
10
Staples/Business Depot
1,7 %
41
810
2,0 %
5,3
31,7 %
569
16 612
41,5 %
8,5
Moyenne pondérée de la durée restante du bail en fonction des produits de location bruts annualisés.
Comprend No Frills, Fortinos, Zehrs et Maxi. Au cours de 2014, Loblaws a acquis Shoppers Drug Mart. À la clôture, Loblaws est devenue le principal locataire de RioCan en
termes de produits bruts. Les informations de la période correspondante n’ont pas été retraitées pour tenir compte de cette acquisition.
Comprend Canadian Tire, PartSource, Mark’s, Sport Mart, Sport Chek, Sports Experts, National Sports et Atmosphere.
ii)
iii)
Le 15 janvier 2015, Target Corporation a annoncé son intention d’abandonner ses activités canadiennes. Voir la rubrique «À propos de RioCan – Aperçu des activités» à la
page 4 pour plus de renseignements.
10_11
Une longueur d’avance aux États-Unis
SLN du portefeuille américain au
31 décembre 2014
Virginie-Occidentale 2,8 %
Virginie 2,7 %
Connecticut 1,7 %
Maryland 1,7 %
Massachusetts 3,3 %
New Hampshire 1,7 %
New Jersey 9,2 %
New York 1,6 %
Pennsylvanie 21,6 %
Rhode Island 0,6 %
Produits de location annualisés tirés du portefeuille
américain par État au 31 décembre 2014
Texas 53,1 %
Virginie-Occidentale 2,5 %
Virginie 2,5 %
Connecticut 0,9 %
Maryland 1,8 %
Massachusetts 3,0 %
New Hampshire 2,1 %
New Jersey 7,1 %
New York 2,4 %
Pennsylvanie 20,1 %
Rhode Island 0,7 %
Texas 56,9 %
Les 10 locataires les plus importants – portefeuille américain
Au 31 décembre 2014, les 10 locataires les plus importants de RioCan aux États-Unis,
en termes de produits de location bruts annualisés, avaient le profil suivant :
Rang
*
Locataire
Produits de
location
annualisés
Nombre
d’emplacements
SLN
(en milliers)
Pourcentage
de la SLN
totale
Moyenne
pondérée
de la durée
restante
du bail (en
années)*
1
Giant Food Stores/Stop & Shop (Royal Ahold)
9,9 %
24
1 113
11,1 %
11,4
2
Best Buy
3,7 %
11
359
3,6 %
5,8
3
PetSmart
2,8 %
14
295
2,9 %
4,8
4
Michaels
2,6 %
14
291
2,9 %
4,3
5
Walmart
2,6 %
5
880
8,8 %
12,1
6
Ross Dress
2,0 %
9
266
2,6 %
4,4
7
Office Depot/Office Max
1,9 %
11
215
2,1 %
4,6
8
Market Street
1,9 %
3
193
1,9 %
8,9
9
Bed Bath & Beyond
1,9 %
9
237
2,4 %
5,7
10
Lowes
1,7 %
3
476
4,7 %
12,3
31,0 %
103
4 325
43,0 %
8,3
PORTEFEUILLE D’IMMEUBLES
CANADA
ALBERTA
Au 31 décembre 2014
Immeuble
Alberta
17004 & 17008 107TH AVE NW
Edmonton, AB
5008 5020 97TH STREET NW
Edmonton, AB
BRENTWOOD VILLAGE
Calgary, AB
EAST HILLS SHOPPING CENTRE
Calgary, AB
EDMONTON WALMART CENTRE
Edmonton, AB
GLENMORE LANDING
Calgary, AB
JASPER GATES SC
Edmonton, AB
LETHBRIDGE TOWNE SQUARE
Lethbridge, AB
LETHBRIDGE WALMART
CENTRE
Lethbridge, AB
LOWE’S SUNRIDGE CENTRE
Calgary, AB
MAYFIELD COMMON
Edmonton, AB
MILL WOODS TOWN CENTRE
Edmonton, AB
NORTH EDMONTON CINEPLEX
CENTRE
Edmonton, AB
NORTHGATE VILLAGE SC
Calgary, AB
RIOCAN BEACON HILL
Calgary, AB
RIOCAN CTR GRANDE PRAIRIE
Grande Prairie, AB
RIOCAN CTRE GRAND
PRAIRIE II
Grande Prairie, AB
RIOCAN MEADOWS
Edmonton, AB
12_13
Participation
de RioCan
Participa- dans la SLN
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
Principaux locataires
100 %
11 963
11 963
100 %
11 943
11 943
50 %
134 935
269 870
40 %
52 041
130 102
40 %
127 714
370 895
50 %
73 356
146 711
Walmart, Golf Town, Totem
Building Supplies*
Safeway
100 %
94 243
149 243
London Drugs, Safeway*
100 %
79 396
79 396
100 %
276 760
328 260
Walmart, Shoppers Drug Mart,
Totem Building Supplies*
100 %
211 416
211 416
Lowes, Golf Town
50 %
214 886
429 772
40 %
236 274
585 705
100 %
75 836
75 836
Winners, Save-on-Foods, Value
Village, JYSK, World Health
Safeway (Co-op), Canadian Tire,
Target, Goodlife Fitness
Cineplex
100 %
277 599
404 689
50 %
264 037
787 073
100 %
235 697
335 697
50 %
31 707
63 413
50 %
154 608
409 215
Safeway, London Drugs, Sears
Whole Home, Bed Bath &
Beyond
Walmart
London Drugs
Safeway, Gold’s Gym, JYSK,
Staples, Home Depot*
Canadian Tire, Winners, Future
Shop, Sport Chek, Goodlife
Fitness, Home Depot*, Costco*
Rona, London Drugs, Cineplex,
Staples, Walmart*
Winners, Michael’s, JYSK
Home Depot, Staples, Winners,
Best Buy, Loblaws*
Immeuble
RIOCAN SHAWNESSY
Calgary, AB
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
50 %
234 471
839 586
RIOCAN SIGNAL HILL CENTRE
Calgary, AB
RIVERBEND SQUARE SHOPPING
CENTRE
Edmonton, AB
SAGE HILL SHOPPING CENTRE
Calgary, AB
SOUTHBANK CENTRE
Calgary, AB
SOUTH EDMONTON COMMON
Edmonton, AB
100 %
473 373
588 373
100 %
140 990
140 990
Target, Sport Chek, Future Shop,
Home Depot*, Walmart*, Coop*, Canadian Tire*
Target, Winners, Michaels,
Staples/Staples, Indigo, Loblaws*
Safeway, Shoppers Drug Mart
50 %
76 518
153 035
Walmart
50 %
72 607
389 449
50 %
215 209
981 488
SOUTH TRAIL CROSSING
Calgary, AB
SOUTHLAND CROSSING SC
Calgary, AB
SUMMERWOOD SHOPPING
CENTRE
Edmonton, AB
THE MARKET AT CITADEL
Edmonton, AB
TIMBERLEA LANDING
Fort McMurray, AB
100 %
313 911
463 911
100 %
132 063
132 063
Winners, Michael’s, Home
Depot*, Costco*
London Drugs, The Brick, Home
Outfitters, Old Navy, Home
Depot*, Walmart*, Loblaws*,
Cineplex*, Staples*, Best Buy*
Co-op, Winners, Staples/Staples,
Sport Chek, Walmart*, Safeway*
Safeway
100 %
83 980
83 980
Save-On Foods, Shoppers Drug
Mart
100 %
50968
50 968
Shoppers Drug Mart
100 %
134 874
134 874
Regional Municipality of Wood
Buffalo
50 %
109 946
459 892
100 %
25 133
25 133
Target, Winners, PetSmart,
Costco*, Rona/Revy*
100 %
3 541
3 541
100 %
4 454
4 454
100 %
5 549
5 549
100 %
5 885
5 885
100 %
5 010
5 010
100 %
148 215
148 215
100 %
173 106
173 106
COLOMBIEBRITANNIQUE
ABBOTSFORD POWER CENTRE
Abbotsford, BC
BMO-1225 DOUGLAS ST
Victoria, BC
BMO-2219 OAK BAY AVE
Victoria, BC
BMO-3290 GRANDVIEW HWY
Vancouver, BC
BMO-5710 VICTORIA DR
Vancouver, BC
BMO-585 ENGLAND AVE
Courtenay, BC
BMO-7075 KINGSWAY
Burnaby, BC
CAMBIE STREET
Vancouver, BC
CHAHKO MIKA MALL
Nelson, BC
Canadian Tire, Best Buy
Immeuble
CLEARBROOK TOWN SQUARE
Abbottsford, BC
COWICHAN COMMONS
Duncan, BC
DILWORTH SHOPPING CENTRE
Kelowna, BC
GRANDVIEW CORNERS
Surrey, BC
IMPACT PLAZA
Surrey, BC
PARKWOOD PLACE
Prince George, BC
PENINSULA VILLAGE
Surrey, BC
RIOCAN LANGLEY CENTRE
Langley, BC
SOUTHWINDS CROSSING
Oliver, BC
STRAWBERRY HILL SHOPPING
CENTRE
Surrey, BC
THE JUNCTION
Mission, BC
TILLICUM CENTRE
Victoria, BC
VERNON SQUARE
Vernon, BC
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
50 %
94 481
188 962
Safeway, Staples
100 %
186 629
186 629
Walmart
100 %
197 058
197 058
Safeway, Staples, JYSK
50 %
262 944
610 887
100 %
133 068
133 068
Walmart, Future Shop, Indigo,
Home Depot*
T&T Supermarket
50 %
186 362
372 724
50 %
85 354
170 707
50 %
190 285
380 569
100 %
72 972
72 972
50 %
168 905
337 810
Home Depot, Cineplex, Winners,
Chapters, Sport Chek
50 %
141 267
330 607
50 %
235 937
471 874
100 %
98 110
151 110
Save-on-Foods, Famous Players,
London Drugs, Canadian Tire*
Target, Famous Players, Safeway,
Winners, London Drugs
London Drugs, Safeway*
30 %
86 341
380 408
Canadian Tire, Winners, Sears*
100 %
179 029
179 029
Safeway, PetSmart
50 %
140 604
281 207
100 %
186 006
281 006
Sobeys, The Province of New
Brunswick, Goodlife Fitness
Winners, Home Depot*, Costco*
100 %
158 931
158 931
100 %
88 034
88 034
Shoppers Drug Mart, Goodlife
Fitness
100 %
29 690
29 690
Shoppers Drug Mart
100 %
182 545
182 545
The Bay, Overwaitea, London
Drugs, Famous Players, Staples
Safeway, London Drugs
Sears Whole Home, Chapters,
HomeSense
Canadian Tire, Buy-Low Foods
Manitoba
GARDEN CITY
Winnipeg, MB
KILDONAN CROSSING SC
Winnipeg, MB
Nouveau-Brunswick
BROOKSIDE MALL
Fredericton, NB
CORBETT CENTRE
Fredericton, NB
NORTHUMBERLAND SQUARE
Miramichi, NB
QUISPAMSIS TOWN CENTRE
Quispamsis, NB
Terre-Neuve-et-Labrador
SHOPPERS ON TOPSAIL
St. John’s, NL
TRINITY CONCEPTION SQUARE
Carbonear, NL
14_15
Metro, Walmart
Immeuble
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
Nouvelle-Écosse
HALIFAX WALMART CENTRE
Halifax, NS
50 %
68 995
137 990
Walmart
100 %
32 294
32 294
100 %
7 697
7 697
100 %
142 188
142 188
100 %
6 425
6 425
100 %
6 221
6 221
100 %
10 442
10 442
100 %
8 777
8 777
100 %
6 140
6 140
100 %
2 938
2 938
50 %
133 924
267 848
100 %
22 496
22 496
100 %
2 067
2 067
100 %
16 975
16 975
100 %
12 515
12 515
50 %
74 388
74 388
LCBO
100 %
14 200
14 200
CB2
100 %
8 434
8 434
100 %
8 818
8 818
100 %
25 000
25 000
100 %
80 998
80 998
Metro
100 %
70 724
70 724
Food Basics, Pharma Plus
Ontario
12 VODDEN STREET
Brampton, ON
1208 1216 DUNDAS STREET EAST
Whitby, ON
1650-1660 CARLING AVENUE
Ottawa, ON
1910 BANK STREET
Ottawa, ON
2422 FAIRVIEW STREET
Burlington, ON
2950 CARLING AVENUE
Ottawa, ON
2955 BLOOR STREET WEST
Toronto, ON
2990 EGLINTON AVENUE EAST
Toronto, ON
3736 RICHMOND ROAD
Ottawa, ON
404 TOWN CENTRE
Newmarket, ON
4055-4065 CARLINGVIEW
AVENUE
Ottawa, ON
410 KING STREET NORTH
Waterloo, ON
410 – 444 BATHURST ST
Toronto, ON
506 & 510 HESPELER ROAD
Cambridge, ON
547-563 COLLEGE STREET
Toronto, ON
649 QUEEN STREET WEST
Toronto, ON
6666 LUNDY’S LANE
Niagara Falls, ON
735 QUEENSTON ROAD
Hamilton, ON
740 DUPONT STREET
Toronto, ON
ADELAIDE CENTRE
London, ON
AJAX MARKETPLACE
Ajax, ON
Canadian Tire
Pharma Plus
Walmart, Metro
Immeuble
ALBION CENTRE
Etobicoke, ON
BELLEVILLE STREAM CENTRE
Belleville, ON
BELLEVILLE WALMART
CENTRE
Belleville, ON
BELLFRONT SHOPPING CENTRE
Belleville, ON
BMO-1293 BLOOR ST W
Toronto, ON
BMO-145 WOODBRIDGE AVE
Vaughan, ON
BMO-1556 BANK ST
Ottawa, ON
BMO-2 KING ST W
Bowmanville, ON
BMO-200 OUELETTE AVE
Windsor, OW
BMO-270 DUNDAS ST
London, OW
BMO-297 KING ST E
Kingston, ON
BMO-519 BRANT ST
Burlington, ON
BMO-79 DURHAM ST
Sudbury, ON
BMO-81 KING ST W
Hamilton, ON
BMO-945 SMYTH RD
Ottawa, ON
BRANT STREET POWER CENTRE
Toronto, ON
BURLINGTON MALL
Burlington, ON
CAMBRIAN MALL
Sault Ste. Marie, ON
CAMPUS ESTATES
Guelph, ON
CHAPMAN MILLS MAKETPLACE
Ottawa, ON
CHERRY HILL CENTRE
Fergus, ON
CHURCHILL PLAZA
CITY VIEW PLAZA
Nepean, ON
CLARKSON CROSSING
Mississauga, ON
16_17
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
50 %
188 246
376 491
Canadian Tire, Fortino’s
100 %
89 237
89 237
100 %
275 410
275 410
Walmart
100 %
109 995
159 995
100 %
5 683
5 683
Bed Bath & Beyond, Canadian
Tire*
100 %
5 860
5 860
100 %
4 835
4 835
100 %
5 584
5 584
100 %
21 070
21 070
100 %
21 834
21 834
100 %
10 079
10 079
100 %
5 190
5 190
100 %
24 075
24 075
100 %
5 550
5 550
100 %
8 532
8 532
50 %
57 539
115 077
50 %
318 745
750 643
100 %
134 803
316 634
100 %
72 861
72 861
75 %
339 093
567 124
100 %
73 886
73 886
100 %
148 225
148 225
100 %
59 876
59 876
50 %
106 535
213 069
Stream International
Best Buy, PetSmart, Home
Outfitters
Canadian Tire, Target, Winners,
HomeSense,The Bay*
Sport Chek, Winners, Canadian
Tire*, Loblaws*
No Frills
Walmart, Winners, Staples,
PetSmart, Loblaws*
Zehr’s
Metro
Pharma Plus, PartSource
Metro, Canadian Tire, Shoppers
Drug Mart
Immeuble
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
CLARKSON VILLAGE SC
Mississauga, ON
COLBORNE PLACE
Brantford, ON
COLISEUM OTTAWA
Ottawa, ON
COLLINGWOOD CENTRE
Collingwood, ON
100 %
63 844
63 844
HomeSense
100 %
70 406
70 406
No Frills
100 %
109 260
109 260
100 %
199 296
199 296
COMMISSIONERS COURT PLAZA
London, ON
COUNTY FAIR MALL
Smiths Falls, ON
DUFFERIN PLAZA
Toronto, ON
DUNDAS 427 MARKETPLACE
Mississauga, ON
EAGLE’S LANDING
Vaughan, ON
EASTCOURT MALL
Cornwall, ON
ELMVALE ACRES
Ottawa, ON
EMPRESS WALK
Toronto, ON
FAIRLAWN PLAZA
Ottawa, ON
FALLINGBROOK SC
Orleans, ON
FIVE POINTS SHOPPING CENTRE
Oshawa, ON
FLAMBOROUGH POWER
CENTRE
Flamborough, ON
FLAMBOROUGH WALMART
CENTRE
Flamborough, ON
FRONTENAC MALL
Kingston, ON
GALAXY CENTRE
Owen Sound, ON
GARRARD & TAUNTON
Whitby, ON
GATES OF FERGUS
Fergus, ON
GLENDALE MARKETPLACE
Pickering, ON
GODERICH WALMART CENTRE
Goderich, ON
100 %
94 140
94 140
100 %
162 640
162 640
100 %
65 195
65 195
Staples
100 %
97 860
97 860
Staples
100 %
177 043
177 043
Metro (Yummy Market)
100 %
176 848
176 848
100 %
146 696
146 696
No Frills, Urban Planet,
Dollarama, Shoppers Drug Mart
Loblaws, Pharma Plus
100 %
180 626
238 626
Cineplex, Future Shop, Loblaws*
100 %
8 322
8 322
100 %
97 145
97 145
100 %
397 736
397 736
100 %
181 694
181 694
Target, Metro, Value Village, LA
Fitness
Target, Value Village
100 %
303 590
303 590
Wal Mart, Rona, Staples
30 %
84 810
282 700
Food Basics, Value Village
100 %
91 563
91 563
100 %
146 835
146 835
Lowes
50 %
52 983
105 965
Target
100 %
53 963
53 963
100 %
96 853
204 709
Famous Players, Shoppers Drug
Mart
Fresh Co. (Sobeys), Canadian
Tire, Sport Chek, Bed, Bath &
Beyond
Food Basics
Target, Food Basics
Sleep Country Canada
Metro, Shoppers Drug Mart
No Frills, Cineplex
Your Independent Grocer,
Pharma Plus
Walmart, Canadian Tire*,
Loblaws*
Immeuble
GOODLIFE PLAZA
St. Catharines, ON
GRANT CROSSING
Ottawa, ON
GREEN LANE CENTRE
Newmarket, ON
HALTON HILLS SHOPPING
PLAZA
Georgetown, ON
HAMILTON HIGHBURY PLAZA
London, ON
HAMILTON WALMART CENTRE
Hamilton, ON
HARTSLAND MARKET SQUARE
Guelph, ON
HAWKESBURY CENTRE
Hawkesbury, ON
HEART LAKE TOWN CENTRE
Brampton, ON
HERONGATE MALL
Ottawa, ON
HIGHBURY SHOPPING PLAZA
London, ON
HUNT CLUB CENTRE
Ottawa, ON
HUNT CLUB CENTRE II
Ottawa, ON
HURON HEIGHTS
London, ON
INNES ROAD CENTRE
Gloucester, ON
KANATA CENTRUM SHOPPING
CENTRE
Kanata, ON
KENDALWOOD PARK PLAZA
Whitby, ON
KENNEDY COMMONS
Scarborough, ON
KESWICK WALMART
Keswick, ON
KING GEORGE SQUARE
Belleville, ON
KING PLAZA
Oshawa, ON
KING & PORTLAND
Toronto, ON
LAWRENCE SQUARE
Toronto, ON
18_19
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
100 %
144 983
144 983
Goodlife Fitness, Canadian Tire
(Call centre)
Winners, HomeSense, Michaels,
Value Village, Lowes*
Bed Bath & Beyond, Michaels,
PetSmart, Costco*, Loblaws*
Food Basics
60 %
135 505
325 842
33 %
52 890
417 716
100 %
75 724
75 724
100 %
5 269
5 269
100 %
312 993
312 993
Walmart, Winners, Staples
100 %
108 719
108 719
Zehr’s
50 %
37 133
74 266
100 %
126 017
126 017
75 %
50 137
66 849
Food Basics, Pharma Plus
100 %
70 981
70 981
LA Fitness
100 %
67 174
67 174
Metro
100 %
141 820
141 820
Lowes
50 %
44 982
89 964
100 %
47 512
167 512
PetSmart, Costco*
100 %
286 445
466 445
50 %
79 344
158 688
50 %
169 846
420 691
75 %
120 363
160 484
Walmart, Chapters, Loblaws,
Canadian Tire*, Landmark
Cinemas*
Price Chopper, Value Village,
Shoppers Drug Mart
The Brick, Metro, Sears Whole
Home, LA Fitness, Chapters,
Michaels
Walmart
50 %
35 993
71 985
Metro
100 %
34 202
34 202
Shoppers Drug Mart
50 %
38 206
76 412
100 %
675 430
675 430
Price Chopper, Shoppers Drug
Mart
Metro
Shoppers Drug Mart
Target, Fortino’s, Canadian Tire,
Hudson Bay Company
Immeuble
LINCOLN FIELDS SC
Ottawa, ON
LONDON PLAZA
London, ON
MARKINGTON SQUARE
Scarborough, ON
MEADOW RIDGE PLAZA
Ajax, ON
MEADOWLANDS POWER
CENTRE
Ancaster, ON
MERIVALE MARKET
Ottawa, ON
MILLCROFT SHOPPING CENTRE
Burlington, ON
MISSISSAUGA PLAZA
Mississauga, ON
NEW LISKEARD WAL-MART
CTR
New Liskeard, ON
NIAGARA FALLS PLAZA
Niagara Falls, ON
NIAGARA SQUARE
Niagara Falls, ON
NORTOWN CENTRE
Chatham, ON
NORWEST PLAZA
Kingston, ON
OAKRIDGE CENTRE
London, ON
ORILLIA SQUARE MALL
Orillia, ON
PINE PLAZA
QUEENSWAY CINEPLEX
Toronto, ON
RIOCAN CENTRE BARRIE
Barrie , ON
RIOCAN CENTRE BELCOURT
Orleans, ON
RIOCAN CENTRE BURLOAK
Oakville, ON
RIOCAN CENTRE KINGSTON
Kingston, ON
RIOCAN CENTRE LONDON
NORTH
London, ON
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
50 %
143 739
287 478
Walmart, Loeb
100 %
122 183
122 183
Gold’s Gym, Value Village
100 %
173 032
173 032
Metro, Goodlife Fitness
100 %
111 762
111 762
Sobeys, Goodlife Fitness
100 %
145 605
589 209
75 %
59 136
78 848
HomeSense, Future Shop, Sport
Chek, Costco*, Home Depot*,
Sobey’s*, Staples*
Food Basics, Shoppers Drug Mart
50 %
159 112
370 456
Target, Metro, Canadian Tire*
100 %
176 305
176 305
Fresh Co. (Sobeys)
100 %
110 522
155 278
Walmart, Canadian Tire*
100 %
80 608
80 608
30 %
121 247
404 155
50 %
35 712
71 423
Winners, Future Shop, JYSK,
The Brick, Cineplex
Food Basics
100 %
39 916
39 916
Goodlife Fitness
100 %
34 024
139 524
Pharma Plus, CIBC, Loblaws*
100 %
320 582
320 582
100 %
42 455
42 455
Target, Canadian Tire, No Frills,
The Brick
Food Basics
50 %
61 259
122 518
Cineplex
100 %
244 589
244 589
60 %
153 479
397 798
50 %
227 312
552 623
100 %
632 777
753 822
100 %
105 040
165 040
Mountain Equipment Co-op,
Loblaws, Lowes
Empire Theatres, Goodlife
Fitness, Food Basics, Toys R Us,
Lowes*
Cineplex, Home Outfitters,
Longo’s, Home Depot*
Cineplex, Sears, Staples,
Winners, HomeSense, Old Navy,
Home Depot*
Chapters, PetSmart, Loblaws*
Foodland, LA Fitness
Immeuble
20_21
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
RIOCAN CENTRE LONDON
SOUTH
London, ON
RIOCAN CENTRE MERIVALE
Nepean, ON
RIOCAN CENTRE MILTON
Milton, ON
RIOCAN CENTRE NEWMARKET
Newmarket, ON
RIOCAN CENTRE SUDBURY
Sudbury, ON
100 %
139 601
139 601
Metro
100 %
201 632
201 632
100 %
171 465
256 465
40 %
26 688
66 721
Your Independent Grocer,
Winners, Home Outfitters
Cineplex, LA Fitness, Home
Depot*
Mark’s Work Wearhouse, Staples
50 %
201 899
669 193
RIOCAN CENTRE VAUGHAN
Vaughan, ON
RIOCAN CENTRE WINDSOR
Windsor, ON
RIOCAN COLOSSUS CENTRE
Vaughan, ON
RIOCAN DURHAM CENTRE
Ajax, ON
100 %
262 336
262 336
100 %
239 321
349 321
100 %
460 643
590 643
100 %
944 290
1 325 290
RIOCAN ELGIN MILLS
CROSSING
Richmond Hill, ON
RIOCAN FAIRGROUNDS
Orangeville, ON
100 %
320 325
441 325
100 %
362 980
507 055
RIOCAN GEORGIAN MALL
Barrie, ON
100 %
510 119
626 634
RIOCAN GRAND PARK
Mississauga, ON
RIOCAN GRAVENHURST
Gravenhurst, ON
RIOCAN HALL
Toronto, ON
RIOCAN LEAMINGTON
Leamington, ON
RIOCAN LEASIDE CENTRE
Toronto, ON
RIOCAN MARKETPLACE
TORONTO
Toronto, ON
RIOCAN NIAGARA FALLS
Niagara Falls, ON
RIOCAN OAKVILLE PLACE
Oakville, ON
50 %
59 319
118 637
100 %
149 548
149 548
100 %
237 745
237 745
100 %
192 889
192 889
Famous Players, Marshalls,
Goodlife Fitness, Michaels
Walmart, Metro
100 %
133 035
133 035
Canadian Tire, PetSmart
33 %
56 482
413 582
Winners, Loblaws*, Home
Depot*
100 %
268 876
367 451
100 %
457 925
457 925
Target, Staples, Loblaws, Home
Depot*
The Bay, Sears, H&M
Famous Players, Staples,
Chapters, Sears, Old Navy,
Costco*, Home Depot*
Walmart
Famous Players, Sears, The
Brick, Staples, Costco*
HomeSense, Golf Town,
Marshall’s, Cineplex, Costco*
Wal Mart, Canadian Tire, Best
Buy, Old Navy, Target, Cineplex,
Value Village, Winners,
Chapters, Sport Check,
HomeSense, Marshalls, Home
Depot*, Loblaws*, Costco*
Home Depot*
Walmart, Future Shop, Cineplex,
Price Chopper, Winners,
Canadian Tire*, Home Depot*
Winners, Atmosphere,
HomeSense, H&M, Victoria’s
Secret, Sears*
Winners, Shoppers Drug Mart,
Staples
Canadian Tire, Sobeys
Immeuble
RIOCAN ORLEANS
Cumberland, ON
RIOCAN RENFREW CENTRE
Renfrew, ON
RIOCAN SCARBOROUGH
CENTRE
Scarborough, ON
RIOCAN ST. LAURENT
Ottawa, ON
RIOCAN THICKSON RIDGE
Whitby, ON
RIOCAN THICKSON RIDGE -BED
BATH & BEYOND
Whitby, ON
RIOCAN VICTORIA
Whitby, ON
RIOCAN WARDEN
Scarborough, ON
RIOCAN WEST RIDGE PLACE
Orillia, ON
RIOCAN YONGE EGLINTON
CENTRE
Toronto, ON
RIOCENTRE BRAMPTON
Brampton, ON
RIOCENTRE KANATA
Ottawa, ON
RIOCENTRE NEWMARKET
Newmarket, ON
RIOCENTRE OAKVILLE
Oakville, ON
RIOCENTRE THORNHILL
Thornhill, ON
SANDALWOOD SQUARE
SHOPPING CENTRE
Mississauga, ON
SHEPPARD CENTRE
Toronto, ON
SHERWOOD FOREST MALL
London, ON
SHOPPERS CITY EAST
Ottawa, ON
SHOPPERS DRUG MART
PEMBROKE
Pembroke, ON
SHOPPERS ON ARGYLE
Caledonia, ON
SHOPPES ON AVENUE
Toronto, ON
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
100 %
182 251
297 251
100 %
53 099
127 099
Metro, JYSK, Staples/Staples,
Home Depot*
Loblaws*
100 %
320 014
320 014
Target, Staples, LA Fitness
50 %
156 061
312 121
Target, Loeb, Winners
50 %
181 535
493 070
16 %
4 374
28 222
Home Outfitters, Winners, JYSK,
Future Shop, PetSmart,
HomeSense, Home Depot*
Bed Bath & Beyond
50 %
49 290
98 579
100 %
232 542
232 542
Lowes, Marshalls, Future Shop
100 %
223 008
353 008
100 %
1 016 796
1 016 796
Sport Chek, Metro, Cineplex,
Home Depot*
Famous Players, Indigo Books,
Metro
100 %
103 607
103 607
Food Basics
100 %
108 562
108 562
Sobeys, Pharma Plus
100 %
118 819
118 819
100 %
106 884
106 884
100 %
140 370
140 370
No Frills, Winners, HomeSense
100 %
107 060
107 060
Value Village
50 %
299 650
599 299
100 %
218 203
218 203
63 %
77 574
123 525
Winners, Goodlife Fitness, Aon
Hewitt, BMO
Metro, Shoppers Drug Mart,
Goodlife Fitness
Shoppers Drug Mart
100 %
17 020
17 020
Shoppers Drug Mart
100 %
17 024
17 024
Shoppers Drug Mart
100 %
20 884
20 884
Bank of Montreal, Pharma Plus
Immeuble
22_23
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
SHOPPES ON QUEEN WEST
Toronto, ON
SHOPPER’S WORLD BRAMPTON
Brampton, ON
SHOPPER’S WORLD DANFORTH
Toronto, ON
SILVER CITY GLOUCESTER
Gloucester, ON
SOUTH CAMBRIDGE SHOPPING
CENTRE
Cambridge, ON
SOUTH HAMILTON SQUARE
Hamilton, ON
SOUTHGATE SHOPPING CENTRE
Ottawa, ON
SPRING FARM MARKETPLACE
Vaughan, ON
STRATFORD CENTRE
Stratford, ON
SUDBURY PLACE
Sudbury, ON
SUNNYBROOK PLAZA
Toronto, ON
TANGER OUTLETS COOKSTOWN
Cookstown, ON
TANGER OUTLETS OTTAWA
Ottawa, ON
THE STOCKYARDS
Toronto, ON
TIMISKAMING SQUARE
New Liskeard, ON
TIMMINS SQUARE OPS
Timmins, ON
TRAFALGAR RIDGE SHOPPING
CENTRE
Oakville, ON
TRENTON WALMART CENTRE
Trenton, ON
TRINITY COMMON BRAMPTON
Brampton, ON
100 %
89 690
89 690
Loblaws, Winners
100 %
689 840
689 840
50 %
164 510
329 019
80 %
181 778
287 223
100 %
190 060
190 060
100 %
305 292
305 292
100 %
72 774
72 774
Target, Fortino’s, Shoppers Drug
Mart, Goodlife Fitness
100 %
73 077
73 077
Sobeys, Shoppers Drug Mart
100 %
158 736
158 736
Target, Metro
100 %
144 442
200 186
100 %
50 980
50 980
Target, Your Independent
Grocer*
Pharma Plus, CIBC
50 %
152 161
304 321
50 %
133 452
266 903
50 %
259 053
518 106
100 %
160 777
160 777
30 %
117 150
390 501
100 %
131 251
131 251
Sears, No Frills, Winners, Sport
Chek, Urban Planet
Goodlife Fitness, HomeSense
100 %
147 416
147 416
Walmart
100 %
662 185
877 185
TRINITY CROSSING
Ottawa, ON
UNIVERSITY PLAZA
Dundas, ON
UPPER JAMES PLAZA
Hamilton, ON
VICTORIA CROSSING
Scarborough, ON
100 %
191 464
371 464
100 %
183 780
183 780
Target, Famous Players, Metro,
Winners, HomeSense, Future
Shop, Staples, Sport Chek,
Canadian Tire*, Home Depot*
Michaels, HomeSense, Value
Village, Loblaws*
100 %
126 252
126 252
Canadian Tire, Metro
100 %
64 707
64 707
Target, Canadian Tire, Winners,
Staples, Oceans, Bad Boy, Medix
Target, Metro, Staples
Famous Players, Chapters, Future
Shop, Old Navy, Loblaws*
Zehrs, Home Hardware
Under Armour, Nike, Polo Ralph
Lauren
Polo Ralph Lauren, Old Navy,
Nike
Target, Sport Chek, PetSmart,
Winners, HomeSense, Old Navy
Food Basics
Fresh Co. (Sobeys)
Immeuble
VIEWMOUNT CENTRE
Ottawa, ON
WALKER PLACE
Burlington, ON
WALKER TOWNE CENTRE
Windsor, ON
WEST SIDE PLACE
Port Colborne, ON
WESTGATE SHOPPING CENTRE
Ottawa, ON
WHARNCLIFFE CENTRE
London, ON
WHITE SHIELD PLAZA
Toronto, ON
WOODVIEW PLACE
Burlington, ON
YONGE & ERSKINE AVENUE
Toronto, ON
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
50 %
65 385
130 770
Metro, Best Buy, HomeSense
50 %
34 929
69 857
100 %
39 788
39 788
100 %
93 123
93 123
100 %
167 964
167 964
100 %
60 711
60 711
100 %
162 601
162 601
Lone Thai Grocery (Metro)
100 %
147 852
147 852
Metro, JYSK, Chapters
50 %
3 578
7 156
50 %
166 173
332 345
100 %
2 259
2 259
100 %
2 584
2 584
100 %
6 714
6 714
100 %
209 788
209 788
100 %
67 815
67 815
Super C
100 %
129 417
129 417
Super C
100 %
112 888
112 888
Super C, Rossy
50 %
109 095
218 189
50 %
34 541
69 081
IGA, Cinémas Guzzo, Village des
valeurs
Sobeys
50 %
100 151
200 302
Fresh Co. (Sobeys)
No Frills
Shoppers Drug Mart
No Frills
TD Canada Trust
Île-du-Prince-Édouard
CHARLOTTETOWN MALL
Charlottetown, PEI
Target, Loblaws Atlantic
Superstore, Winners, Sport Chek
Québec
2335 BOUL. LAPINIÈRE
Brossard, QC
541 BOUL. SAINT-JOSEPH
Gatineau, QC
BMO-279 RUE ST-CHARLES
OUEST
Longueuil, QC
CENTRE CARNAVAL – LASALLE
LaSalle, QC
CENTRE CARNAVAL –
MONTRÉAL
Montréal, QC
CENTRE CARNAVAL –
PIERREFONDS
Pierrefonds, QC
CENTRE CARNAVAL – TROISRIVIÈRES
Trois-Rivières, QC
CENTRE JACQUES CARTIER
Longueuil, QC
CENTRE LA PRAIRIE
La Prairie, QC
CENTRE RÉGIONAL
CHÂTEAUGUAY
Châteauguay, QC
Super C, L’Aubainerie
Super C
Immeuble
CENTRE RENÉ A. ROBERT
Sainte-Thérèse, QC
CENTRE RIOCAN KIRKLAND
Kirkland, QC
CENTRE SICARD
Sainte-Thérèse, QC
CENTRE ST-JEAN
St-Jean-sur-Richelieu, QC
CENTRE STE-JULIE
Ste-Julie, QC
CENTRE ST-MARTIN
Laval, QC
CENTRE CONCORDE
Laval, QC
DESSERTE OUEST
Laval, QC
GALERIES LAURENTIDES
St-Antoine, QC
GALERIES MILLE-ÎLES
Rosemère, QC
GRANBY
Granby, QC
CENTRE WALMART LACHUTE
Lachute, QC
LES FACTORIES TANGER
BROMONT
Bromont, QC
LES FACTORIES TANGER SAINTSAUVEUR
Prévost, QC
LES GALERIES LACHINE
Montréal, QC
LÉVIS
Lévis, QC
MÉGA CENTRE NOTRE-DAME
Sainte-Dorothée, QC
MÉGA CENTRE RIVE-SUD
Lévis, QC
PLACE CARNAVAL LAVAL
Laval, QC
PLACE NEWMAN
LaSalle, QC
RIOCAN GATINEAU
Gatineau, QC
RIOCAN GREENFIELD
Greenfield Park, QC
RIOCAN LA GAPPE
Gatineau, Qc
PHARMAPRIX – REPENTIGNY
Repentigny, QC
24_25
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
50 %
37 587
75 173
Sobeys
100 %
320 088
320 088
100 %
106 960
106 960
Famous Players, Bureau en Gros,
Winners
IGA, Jean Coutu
100 %
103 278
103 278
Sobeys
50 %
30 389
60 778
Sobeys
100 %
245 338
245 338
50 %
31 649
63 298
50 %
58 074
116 147
Target
100 %
451 784
451 784
Maxi
100 %
255 915
255 915
Bureau en Gros, Maxi
100 %
49 556
49 556
100 %
75 682
110 682
Walmart, Loblaws*
50 %
81 208
162 415
Urban Planet, Atmosphere
50 %
57 849
115 697
Atmosphere, Nike
100 %
171 667
171 667
Maxi, Rossy
100 %
18 988
18 988
100 %
425 430
494 983
100 %
207 215
207 215
100 %
108 339
108 339
Winners, Sports Experts, Super
C*, Pharmaprix*
Walmart, Canadian Tire*, Home
Depot*
Super C, Jean Coutu
100 %
189 546
189 546
Maxi, Winners, Rossy
50 %
143 254
286 507
Walmart, Canadian Tire, Super C
50 %
188 106
376 211
100 %
344 192
344 192
Maxi, Winners, Bureau en Gros,
Cinémas Guzzo
Walmart, Winners, Golf Town
100 %
17 050
17 050
Provigo, Pharmaprix,
L’aubainerie
Sobeys
L’Aubainerie
Pharmaprix
Immeuble
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
SILVER CITY HULL
Hull, QC
100 %
84 590
469 590
Famous Players, Rona*,
Walmart*, Maxi*, Bureau en
Gros*, Winners*
Walmart, Bureau en Gros,
Canadian Tire*
CENTRE WALMART SAINTHYACINTHE
Saint-Hyacinthe, QC
CENTRE COMMERCIAL
VAUDREUIL
Vaudreuil-Dorion, QC
100 %
166 892
254 392
100 %
117 965
197 965
Golf Town, Bureau en Gros,
Canadian Tire*, Super C*
100 %
267 358
267 358
Canadian Tire, Value Village
100 %
117 866
236 672
Stop & Shop, Home Depot*
100 %
54 510
54 510
100 %
159 562
159 562
BJ’s Wholesale Club
100 %
175 842
175 842
Shaw’s, Marshalls, PetSmart
100 %
98 186
357 383
Target*, Lowes*
100 %
67 975
67 975
100 %
170 270
170 270
Sports Authority, PetSmart
CROSS KEYS
Turnersville, NJ
100 %
148 173
253 173
DEPTFORD LANDING
Deptford, NJ
100 %
517 097
517 097
Sports Authority, Bed Bath &
Beyond, AC Moore, Home
Depot*
Walmart, Sam’s Club, hhgregg,
Michaels, PetSmart
Saskatchewan
PARKLAND MALL
Yorkton, SA
ÉTATS-UNIS
Connecticut
MONTVILLE COMMONS
Montville, CT
STOP N SHOP PLAZA
Bridgeport, CT
Massachusetts
NORTHWOODS CROSSING
Taunton, MA
SHAWS PLAZA
Raynham, MA
Maryland
FIRST COLONY CENTER
California, MD
MARLBORO CROSSROADS
Upper Marlboro, MD
Giant Foods
New Hampshire
VILLAGE SHOPPES @ SALEM
Salem, NH
New Jersey
Immeuble
SUNRISE PLAZA
Forked River, NJ
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
100 %
260 895
260 895
Home Depot, Kohl’s
100 %
40 415
40 415
100 %
116 221
116 221
Stop & Shop, Best Buy
BLUE MOUNTAIN COMMONS
Harrisburg, PA
COLUMBUS CROSSING
Philadelphia, PA
CREEKVIEW CENTRE
Warrington, PA
EXETER COMMONS
Exeter, PA
GETTYSBURG MARKETPLACE
Gettysburg, PA
LOYAL PLAZA
Williamsport, PA
MONROE MARKETPLACE
Selinsgrove, PA
100 %
123 353
123 353
Giant
100 %
142 166
142 166
100 %
136 423
425 339
100 %
361 095
493 965
100 %
82 789
82 789
Super Fresh, Old Navy, AC
Moore
Giant, L.A. Fitness, Bed Bath &
Beyond, Lowes*, Target*
Lowes, Giant Foods Supermarket,
Staples, Target*
Giant Foods
100 %
293 825
293 825
Kmart, Staples, Giant Foods
100 %
364 930
491 772
NORTHLAND CENTRE
State College, PA
PITNEY ROAD
Lancaster, PA
SUNSET CROSSING
Dickson City, PA
TOWN SQUARE PLAZA
Muhlenberg, PA
YORK MARKETPLACE
York, PA
100 %
111 496
111 496
Giant Foods, Kohl’s, Dick’s
Sporting Goods, Best Buy,
Target*
Giant Foods
100 %
45 915
183 848
Best Buy, Lowes*
100 %
74 142
74 142
100 %
127 678
254 678
100 %
305 410
305 410
100 %
60 488
60 488
1890 RANCH
Austin, TX
100 %
486 896
793 896
ALAMO RANCH
San Antonio, TX
ARBOR PARK
San Antonio, TX
100 %
468 046
843 046
100 %
139 718
139 718
New York
BEEKMAN STOP N SHOP
Beekman, NY
HUNTINGTON SQUARE
East Northport, NY
Giant Foods
Pennsylvanie
Giant Foods
Giant Foods, PetSmart, AC
Moore, Target*
Giant Foods, Lowes, Office Max
Rhode Island
SUPER STOP N SHOP PLAZA
Richmond, RI
Stop & Shop
Texas
26_27
Cinemark, Gold’s Gym,
PetSmart, Ross, Target*, Hobby
Lobby*
Dick’s, Best Buy, Ross,
Marshalls, PetSmart
Ross, Michaels, Sprouts
Immeuble
Participation
de RioCan
tion
(pi2)1
SLN totale
(pi2)2
BEAR CREEK
Houston, TX
BIRD CREEK
Temple, TX
CINCO RANCH
Dallas, TX
GREAT SOUTHWEST CROSSING
Grand Prairie, TX
INGRAM HILLS SHOPPING
CENTRE
San Antonio, TX
LAS COLINAS VILLAGE
Irving, TX
LAS PALMAS MARKETPLACE
El Paso, TX
LINCOLN SQUARE
Arlington, TX
LOUETTA CENTRAL
Houston, TX
MARKET STREET COLLEYVILLE
Dallas, TX
MARKET STREET STONEBRIDGE
Dallas, TX
MONTGOMERY PLAZA
Fort Worth, TX
RIVERPARK SHOPPING CENTRE
I, II
Sugar Land, TX
RIVERWALK MARKET
Flower Mound, TX
SOUTHPARK MEADOWS I, II
Austin, TX
100 %
87 912
87 912
HEB
100 %
124 941
388 975
100 %
97 761
271 761
100 %
153 105
283 173
100 %
80 347
80 347
100 %
104 741
104 741
Staples
100 %
637 290
717 290
100 %
471 577
471 577
100 %
179 995
391 995
Lowes, Kohl’s, Bed Bath &
Beyond, Ross, Cinemark*
Ross, PetSmart, Stein Mart, Bed
Bath & Beyond
Kohl’s, Ross, Walmart*
100 %
72 617
72 617
Market Street
100 %
88 389
88 389
Market Street
80 %
232 897
465 011
100 %
317 340
317 340
100 %
82 455
82 455
100 %
921 141
1 071 141
SUNTREE SQUARE
Southlake, TX
TIMBER CREEK
Dallas, TX
100 %
99 269
99 269
Walmart, PetSmart, J.C. Penny,
Hobby Lobby, Sports Authority,
Bealls, Best Buy, Ross,
Marshalls, Target*
Tom Thumb
100 %
473 924
473 924
Walmart, Sam’s Club, JC Penny
100 %
164 663
164 663
100 %
111 016
111 016
Best Buy, Ross, Bed Bath &
Beyond, Staples
Bed Bath & Beyond, Michael’s
100 %
277 296
405 119
Best Buy, PetSmart, Target*,
Home Depot*
Super Target*
Office Depot, PetsMart, Kroger,
Sam’s Club*
La Fiesta
Marshalls, Ross, PetSmart, Super
Target*
HEB, Walgreen’s, L.A. Fitness,
Dollar Tree, Gander Mountain
Market Street
Virginie
NEW RIVER VALLEY
Christiansburg, VA
TOWNE CROSSING
Richmond, VA
Virginie-Occidentale
THE COMMONS
Martinsburg, WV
Dick’s, Best Buy, TJ Maxx,
PetSmart, Target*
ÉLÉMENTS CLÉS DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER au 31 décembre 2014
(toutes les données sont selon la participation de RioCan)
Immeubles canadiens
2
Superficie louable nette («SLN») (pi ) :
Immeubles productifs
Immeubles en cours d’aménagement
Total
Commerce de
détail
Bureaux
38 165 713
3 896 248
42 061 961
Immeubles américains
Total
Commerce de
détail
Bureaux
Total
Grand
Total
1 828 189
39 993 902
10 030 675
—
10 030 675
50 024 577
—
3 896 248
—
—
—
3 896 248
1 828 189
43 890 150
10 030 675
—
10 030 675
53 920 825
7 771
Nombre de tenances à bail
Taux d’occupation du portefeuille
Immeubles canadiens
97,0 %
97,5 %
97,0 %
Commerce de détail
Bureaux
Total
Immeubles américains
97,1 %
―
97,1 %
Total
97,0 %
97,5 %
97,0 %
Diversification géographique
Nombre d’immeubles
Pourcentage des
produits de location
annualisés
57,1 %
9,1 %
9,9 %
5,2 %
2,3 %
7,1 %
9,3 %
100,0 %
Ontario
Québec
Alberta
Colombie-Britannique
Divers – Canada
Nord-est des États-Unis
Texas
Locataires clés et nationaux (y compris les États-Unis)
179
41
29
17
11
28
20
325
Immeubles en cours
d’aménagement
11
―
4
―
―
―
―
15
Pourcentage des produits de location annualisés
86,4 %
Total
190
41
33
17
11
28
20
340
Pourcentage de la SLN totale
86,9 %
Dix locataires principaux au titre des produits (y compris les États-Unis)
Rang
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
i)
ii)
Locataire
i
Loblaws/Shoppers Drug Mart
Walmart
Winners/HomeSense/Marshalls/TJ Max
Target Corporation
Sobeys Inc.
Total
Pourcentage des produits de location
annualisés
Moyenne pondérée de la durée
restante du contrat de location
(en années)
4,1 %
3,7 %
3,5 %
3,1 %
3,0 %
2,7 %
1,9 %
1,6 %
1,6 %
1,5 %
26,7 %
7,4
11,5
7,9
6,3
9,3
6,9
12,7
5,2
10,4
6,5
8,5
Loblaws/Shoppers Drug Mart comprend No Frills, Fortinos, Zehrs et Maxi.
La Société Canadian Tire comprend Canadian Tire, PartSource, Mark’s, Sport Mart, Sport Chek, Sports Experts, National Sports et Atmosphere.
ÉLÉMENTS CLÉS DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER
Les échéances des portefeuilles canadiens, américains et totaux de RioCan, selon la participation de RioCan, par type d’immeuble
pour les cinq prochaines années se présentent comme suit :
Échéances des contrats de location – Canada
Catégorie de détail
Échéance des contrats de location (SLN)
2016
2017
SLN totale
2015
2018
2019
18 594 613
Centre commercial pourvu d’un magasin
d’alimentation clé
1 575 962
8,5 %
1 918 743
10,3 %
1 595 714
8,6 %
2 121 844
11,4 %
2 497 735
13,4 %
8 939 695
959 898
10,7 %
1 144 786
12,8 %
1 239 523
13,9 %
1 167 515
13,1 %
1 363 012
15,2 %
Centre commercial fermé
6 771 285
Centre commercial dépourvu d’un magasin
895 095
13,2 %
971 163
14,3 %
564 304
8,3 %
618 792
9,1 %
627 916
9,3 %
2 049 855
254 740
12,4 %
228 785
11,2 %
88 429
4,3 %
143 808
7,0 %
164 537
8,0 %
Commerce de détail en milieu urbain
1 810 265
67 110
3,7 %
78 381
4,3 %
112 664
6,2 %
272 984
15,1 %
275 948,5
15,2 %
Bureaux
1 828 189
195 785
10,7 %
3 948 590
9,9 %
17,54 $
245 285
13,4 %
4 587 143
11,5 %
17,30 $
197 031
10,8 %
3 797 665
9,5 %
18,82 $
254 486
13,9 %
4 579 429
11,5 %
17,52 $
219 520
12,0 %
5 148 669
12,9 %
17,19 $
Centre commercial nouveau genre
Total
Loyer net moyen par pied carré
39 993 902
16,69 $
Échéances des contrats de location – États-Unis
2016
2017
SLN totale
2015
2018
2019
7 109 609
538 843
7,6 %
232 029
3,3 %
507 363
7,1 %
710 903
10,0 %
1 237 920
17,4 %
2 685 221
169 431
6,3 %
266 247
9,9 %
205 248
7,6 %
319 735
11,9 %
247 149
9,2 %
235 845
27 495
11,7 %
735 769
7,3 %
3 508
1,5 %
501 784
5,0 %
18 150
7,7 %
730 761
7,3 %
28 269
12,0 %
1 058 907
10,6 %
41 500
17,6 %
1 526 569
15,2 %
19,34 $
16,70 $
17,45 $
16,79 $
15,11 $
Total
(en dollars américains)
10 030 675
14,01 $
Échéances des contrats de location – Total
SLN totale
25 704 222
2016
2017
2018
2019
2 114 805
2 150 772
2 103 077
2 832 747
3 735 655
8,2 %
8,4 %
8,2 %
11,0 %
14,5 %
11 624 916
1 129 329
1 411 033
1 444 771
1 487 250
1 610 161
6 771 285
9,7 %
895 095
12,1 %
971 163
12,4 %
564 304
12,8 %
618 792
13,9 %
627 916
13,2 %
14,3 %
8,3 %
9,1 %
9,3 %
2 285 700
282 235
232 293
106 579
172 077
206 037
Centre commercial en milieu urbain
1 810 265
12,3 %
67 110
10,2 %
78 381
4,7 %
112 664
7,5 %
272 984
9,0 %
275 949
Bureaux
1 828 189
3,7 %
195 785
4,3 %
245 285
6,2 %
197 031
15,1 %
254 486
15,2 %
219 520
10,7 %
13,4 %
10,8 %
13,9 %
12,0 %
50 024 577
4 684 359
5 088 927
4 528 426
5 638 336
6 675 238
9,4 %
10,2 %
9,1 %
11,3 %
13,3 %
16,15 $
17,82 $
17,24 $
18,60 $
17,38 $
16,70 $
Total
2015
Fonds de placement
immobilier RioCan
Rapport de gestion
Table des matières
31
À PROPOS DU RAPPORT DE GESTION
108
Entreprises communes et activités en partenariat
31
AVIS CONCERNANT LES INFORMATIONS PROSPECTIVES
114
33
À PROPOS DE RIOCAN
117
Acquisitions d’immeubles en cours d’aménagement
35
PRÉSENTATION DE L’INFORMATION FINANCIÈRE ET DES MESURES
121
NON CONFORMES AUX PCGR
134
38
MODIFICATIONS DE MÉTHODES COMPTABLES EN 2014
135
TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES
12
INFORMATION SUR L’EXPLOITATION ET INFORMATION FINANCIÈRE
135
STRATÉGIE ET SOURCES DE FINANCEMENT
51
FAITS SAILLANTS FINANCIERS DE 2014
136
53
FAITS SAILLANTS D’EXPLOITATION DE 2014
137
Mesures de la dette et des leviers
55
GESTION DU CAPITAL
139
Dette
57
PERSPECTIVES ET STRATÉGIE
139
Lignes de crédit renouvelables
60
RESPONSABILITÉ DE L’ENTREPRISE
140
Débentures à payer
63
TAUX D’OCCUPATION
141
Emprunts hypothécaires et lignes de crédit – Selon la participation
73
RÉSULTATS D’EXPLOITATION
74
Sommaire des projets en cours d’aménagement
Prêts et prêts hypothécaires
Structure du capital
de RioCan
Rapprochement du résultat net et du résultat net selon la participation
142
Activités de couverture
de RioCan
142
Échéances totales
82
Résultats d’exploitation – Selon la participation de RioCan
145
83
Fonds provenant des activités d’exploitation et fonds provenant
146
Parts privilégiées
des activités ajustés
146
Garanties
Résultat d’exploitation net
147
Situation de trésorerie
Impôt différé
87
Parts de fiducie ordinaires
95
Autres produits
149
96
Autres charges
149
98
PROFIL DE L’ACTIF
152
PRINCIPALES INFORMATIONS CONSOLIDÉES TRIMESTRIELLES
Distributions aux porteurs de parts ordinaires
99
Immeubles de placement
153
PRINCIPALES MÉTHODES COMPTABLES ET ESTIMATIONS
100
154
MODIFICATIONS FUTURES DES MÉTHODES COMPTABLES
100
Acquisitions au cours de 2014
155
CONTRÔLES ET PROCÉDURES
107
Dépenses d’investissement liées aux immeubles productifs
156
RISQUES ET INCERTITUDES
30_31
RAPPORT DE GESTION
À PROPOS DU RAPPORT DE GESTION
er
Le présent rapport de gestion porte sur l’exercice clos le 31 décembre 2014, soit la période de 12 mois allant du 1 janvier
2014 au 31 décembre 2014 («2014»). Toutes les mentions du terme «2013» se rapportent à la période de 12 mois allant du
er
1 janvier 2013 au 31 décembre 2013. Toutes les mentions du terme «2012» se rapportent à la période de 12 mois allant du
er
1 janvier 2012 au 31 décembre 2012. Toutes les mentions du terme «T4 2014» se rapportent au trimestre clos le
31 décembre 2014, et toutes les mentions du terme «T4 2013», au trimestre clos le 31 décembre 2013.
Sauf indication contraire, les termes «RioCan» et le «Fonds» qui figurent dans le présent rapport de gestion renvoient au
Fonds de placement immobilier RioCan et à ses activités consolidées. Toutes les mentions du terme «parts» du Fonds
renvoient collectivement aux parts de fiducie ordinaires, aux parts privilégiées perpétuelles à dividendes cumulatifs de série A
(«parts privilégiées de série A») et aux parts privilégiées perpétuelles à dividendes cumulatifs de série C («parts privilégiées
de série C») de RioCan. Toutes les mentions du terme «porteurs de parts» du Fonds renvoient collectivement aux porteurs de
parts de fiducie ordinaires, aux porteurs de parts privilégiées de série A et aux porteurs de parts privilégiées de série C de
RioCan. Toutes les mentions des termes «parts ordinaires» et «porteurs de parts ordinaires» renvoient aux parts de fiducie
ordinaires de RioCan et à leurs porteurs. Toutes les mentions du terme «parts privilégiées» renvoient aux parts privilégiées de
série A et aux parts privilégiées de série C. Toutes les mentions du terme «direction» renvoient aux fiduciaires et aux hauts
dirigeants de RioCan, à moins d’indication contraire.
Le présent rapport de gestion a été préparé en date du 12 février 2015 et doit être lu avec les états financiers consolidés
annuels audités pour les exercices clos les 31 décembre 2014 et 2013 («états financiers annuels de 2014»). Ces documents,
ainsi que les renseignements additionnels relatifs à RioCan, y compris la notice annuelle de RioCan, sont disponibles à
l’adresse www.riocan.com ou www.sedar.com. Certains montants comparatifs ont été reclassés afin de rendre leur
présentation conforme à celle adoptée pour la période considérée.
Le comité d’audit du Fonds a passé en revue le présent document, et avant sa publication, le conseil des fiduciaires de
RioCan («conseil des fiduciaires») l’a approuvé sur la recommandation du comité d’audit.
AVIS CONCERNANT LES INFORMATIONS PROSPECTIVES
Certains renseignements figurant dans le présent rapport de gestion constituent des informations prospectives au sens des
lois sur les valeurs mobilières canadiennes applicables. Parmi celles-ci, mentionnons notamment des informations présentées
aux rubriques «À propos de RioCan», «Faits saillants financiers de 2014», «Perspectives et stratégie», «Profil de l’actif»,
«Stratégie et sources de financement», ainsi que d’autres informations à l’égard des objectifs de RioCan, sur ses stratégies
adoptées pour les atteindre ainsi que sur les opinions, les plans, les estimations et les intentions de la direction, et des
informations similaires concernant les événements, les circonstances, le rendement ou les résultats futurs prévus ou encore
les attentes qui ne constituent pas des déclarations de fait. En général, on reconnaît les informations prospectives à l’emploi
de termes tels que «perspective», «objectif», «pourrait», «peut», «s’attendre à», «avoir l’intention de», «estimer», «prévoir»,
«croire», «devrait», «planifier», «continuer», ou d’autres expressions similaires suggérant des résultats ou événements futurs.
Ces informations prospectives traduisent les opinions actuelles de la direction et reposent sur les renseignements dont elle
dispose pour la période considérée. Toutes les informations prospectives du présent rapport de gestion sont visées par ces
mises en garde.
Ces informations prospectives ne constituent pas une garantie des événements ou du rendement à venir. De par leur nature,
elles reposent sur les estimations et hypothèses actuelles de RioCan, qui comportent de nombreux risques et des incertitudes,
dont ceux décrits à la rubrique «Risques et incertitudes» du présent rapport de gestion. De ce fait, nos résultats ou
événements réels pourraient différer sensiblement des informations prospectives contenues dans le présent rapport de
gestion. Ces risques et incertitudes comprennent notamment ceux liés aux éléments suivants : la liquidité et les conditions
générales du marché; les concentrations de locataires et le risque de faillite connexe, les niveaux d’occupation et
d’inoccupation; les renouvellements de contrats de location et les augmentations de loyer, la concurrence dans le secteur du
détail, l’accès au financement et au capital de risque; le risque de taux d’intérêt et de financement; les coentreprises et les
partenariats; l’illiquidité relative des immeubles; les frais imprévus ou les éléments de passif liés aux acquisitions et aux
cessions; le risque lié à l’aménagement associé aux obligations en matière de construction; les coûts des projets et les
autorisations connexes, les questions environnementales; les litiges; la dépendance envers les membres clés du personnel;
les systèmes d’information de gestion; la responsabilité des porteurs de parts; les impôts sur le résultat et les taxes indirectes;
les placements, la gestion des immeubles et le risque de change aux États-Unis; et la notation de crédit.
31
FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER RIOCAN – RAPPORT ANNUEL 2014
RAPPORT DE GESTION
À l’heure actuelle, RioCan est admissible à titre de fonds de placement immobilier à des fins fiscales et entend continuer d’y
être admissible dans les années à venir. La Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) renferme des dispositions en vertu
desquelles les fiducies ouvertes considérées comme des entités intermédiaires de placement déterminées pourraient être
imposées (les «dispositions législatives visant les EIPD»). Cependant, en vertu des dispositions législatives visant les EIPD,
les fiducies ouvertes admissibles en tant que fonds de placement immobilier («FPI») ne sont pas imposées. Si RioCan n’était
plus admissible à titre de FPI selon les dispositions législatives visant les EIPD, certaines informations contenues dans le
présent rapport de gestion pourraient devoir être modifiées.
D’autres facteurs, tels que la conjoncture économique générale, y compris les variations des taux d’intérêt et des taux de
change, peuvent également avoir une incidence sur les résultats d’exploitation de RioCan. Parmi les hypothèses ou les
facteurs importants pris en compte pour tirer des conclusions ou formuler une estimation exposée dans les informations
prospectives, citons, sans s’y limiter : un secteur de la vente au détail stable; les coûts financiers relativement faibles et
stables; la tendance soutenue vers l’optimisation de l’utilisation des terrains dans les marchés urbains et à forte croissance; un
accès aux marchés des actions et du crédit pour financer, à coûts acceptables, les besoins de capitaux futurs et permettre au
Fonds de refinancer les dettes à mesure qu’elles viennent à échéance; et la disponibilité d’occasions d’investissement à des
fins de croissance au Canada et aux États-Unis. Pour obtenir une description des risques additionnels susceptibles de créer
un écart notable entre les résultats réels et les meilleures estimations de la direction, se reporter à la rubrique «Risques et
incertitudes» du présent rapport de gestion et à la rubrique «Risques et incertitudes» de la notice annuelle de RioCan. Bien
que les informations prospectives figurant dans le présent rapport de gestion soient fondées sur des hypothèses raisonnables
selon la direction, rien ne garantit que les résultats réels y seront conformes. Certaines informations figurant dans le présent
rapport de gestion peuvent être considérées comme des «perspectives financières» au sens des lois sur les valeurs
mobilières canadiennes applicables, et ces perspectives financières peuvent ne pas être appropriées à des fins autres que
celles du présent rapport de gestion. Les informations prospectives contenues dans le présent rapport de gestion sont
présentées en date du présent rapport de gestion, et il ne faut pas estimer qu’elles représentent les points de vue de RioCan à
compter de toute date postérieure du présent rapport de gestion.
À moins d’exigences imposées par la loi qui s’appliquent, la direction ne s’engage aucunement à mettre à jour ou à modifier
publiquement les informations prospectives en cas de nouveaux renseignements, d’événements futurs ou d’autres facteurs.
32
RAPPORT DE GESTION
À PROPOS DE RIOCAN
RioCan est un fonds de placement immobilier à capital fixe sans personnalité morale régi par les lois de l’Ontario et établi en
vertu d’une déclaration de fiducie datée du 30 novembre 1993, dans sa dernière version modifiée et mise à jour du 5 juin 2013
(la «déclaration»). Les parts ordinaires du Fonds sont cotées à la Bourse de Toronto (la «TSX»), sous le symbole REI.UN. Les
parts privilégiées de série A et les parts privilégiées de série C du Fonds sont cotées à la TSX respectivement sous les
symboles REI.PR.A et REI.PR.C.
Aperçu des activités
RioCan, dont la valeur d’entreprise totale s’élevait à environ 15,1 milliards de dollars au 31 décembre 2014, est le plus
important FPI du Canada. RioCan détient et gère le plus important portefeuille de centres commerciaux du Canada avec des
participations dans un portefeuille de 340 immeubles de commerce de détail situés au Canada et aux États-Unis, y compris
15 immeubles en cours d’aménagement, représentant une superficie totale de 79,1 millions de pieds carrés au 31 décembre
2014 (53,9 millions de pieds carrés selon la participation de RioCan).
Au 31 décembre 2014, le portefeuille de RioCan au Canada comprenait 292 centres commerciaux dont des centres
commerciaux pourvus d’un magasin d’alimentation clé, des centres commerciaux nouveau genre, des centres commerciaux
en milieu urbain, à usage mixte, et des centres commerciaux dépourvus d’un magasin d’alimentation clé. Parmi ces
immeubles, 199 sont des immeubles détenus en propriété exclusive (195 étant des immeubles productifs et 4, des immeubles
en cours d’aménagement), alors que 93 centres, y compris 11 immeubles en cours d’aménagement, sont codétenus avec
22 partenaires dans le cadre d’ententes de coentreprise. Les principales ententes de coentreprise au Canada ont été conclues
avec Allied Properties REIT («Allied»), l’Office d’investissement du Régime de pensions du Canada («OIRPC»), Kimco Realty
Corporation («Kimco»), KingSett Capital («KingSett»), Tanger Factory Outlet Centers, Inc. («Tanger») et Trinity Development
Group («Trinity»). Kimco, coentrepreneur de longue date de RioCan, représente la principale coentreprise canadienne du
Fonds, avec 46 immeubles productifs et un actif totalisant plus de 2,6 milliards de dollars, selon une participation de 100 %.
Pour obtenir de plus amples renseignements sur les coentreprises du Fonds, se reporter à la rubrique «Entreprises
communes et activités en partenariat».
Au 31 décembre 2014, le portefeuille de RioCan aux États-Unis comprenait 48 centres commerciaux, principalement des
centres commerciaux pourvus d’un magasin d’alimentation clé et des centres commerciaux nouveau genre. Tous ces actifs
sont détenus et exploités exclusivement par RioCan à l’exception d’un centre qui est détenu par l’entremise d’une coentreprise
avec Kimco.
Le 15 janvier 2015, Target Corporation («Target») a annoncé son intention d’abandonner ses activités canadiennes exercées
par l’intermédiaire de sa filiale en propriété exclusive indirecte, Target Canada, et qu’elle avait recours à la Loi sur les
arrangements avec les créanciers des compagnies (Canada) (la «LACC») afin de liquider ses activités. Au 31 décembre 2014,
RioCan comptait 26 emplacements visés par des contrats de location conclus avec Target Canada, représentant environ
1,9 % des produits de location annualisés totaux de RioCan, dont la durée résiduelle moyenne était d’environ 12,7 ans. Tous
sauf un de ces contrats de location sont garantis aux termes d’une entente d’indemnisation conclue avec Target, de façon
générale pour la période la plus courte entre i) la durée résiduelle de chaque contrat et ii) dix ans. Le contrat de location qui
n’est pas visé par l’entente d’indemnisation de Target est garanti par Walmart Canada.
Selon les IFRS, l’évaluation de la juste valeur des immeubles tient compte des conditions inhérentes à la date d’évaluation,
mais ne tient pas compte des conditions qui surviennent après cette date. L’évaluation des immeubles à ces emplacements
tient compte de renseignements que les participants du marché considéreraient applicables à la date d’évaluation, y compris
les hypothèses appropriées concernant les taux d’occupation futurs, mais ne tient pas compte des rajustements fondés sur
des événements qui surviennent après cette date, tels que le moment réel de départ de Target du marché canadien et les
procédures connexes en vertu de la LACC. La juste valeur globale selon les IFRS des biens immobiliers dans lesquels Target
Canada occupe une tenance à bail représentait au 31 décembre 2014 une valeur d’environ 2 milliards de dollars.
Conformément aux pratiques antérieures, RioCan cherchera à relouer les espaces laissés vacants par suite du retrait de
Target du marché canadien, cette capacité à relouer étant assujettie à certains risques, y compris à l’égard de la capacité à
relouer les espaces vacants (sous réserve des procédures en vertu de la LACC), du moment de la relocation et des modalités
d’une telle relocation qui pourraient ou non être aussi avantageuses pour RioCan que celles des contrats de location existants
conclus avec Target Canada. Certains des contrats de location visant des commerces de détail de RioCan comprennent des
clauses de colocations permettant au locataire de payer un loyer réduit et, dans certains cas, de résilier le contrat de location,
si RioCan ne parvient pas à maintenir certains niveaux d’occupation ou à conserver certains locataires clés, y compris Target
Canada. Voir la rubrique «Risque et incertitudes – Propriété d’immeubles – Faillites des locataires et Renouvellement des
contrats de location et augmentation des loyers».
33
RAPPORT DE GESTION
En date des présentes, la direction ne peut estimer de façon raisonnable l’incidence financière future de la décision de Target
de se retirer du marché canadien sur RioCan en raison notamment de l’incertitude entourant les procédures aux termes de la
LACC concernant la liquidation et la cessation des activités de Target Canada, de l’incertitude à l’égard de la nature et de
l’échéancier de la vente des actifs immobiliers de Target Canada et, de façon plus générale, du fait que les procédures et les
communications entre RioCan et ses conseillers, Target, les locataires, la Cour et les autres parties prenantes en sont à leurs
étapes préliminaires à la suite de l’annonce récente du plan de retrait de Target.
Par conséquent, le Fonds n’a rajusté aucune des informations financières contenues dans le présent rapport de gestion en
relation avec l’annonce de Target ni n’a présenté d’information pro forma, en date des présentes et pour les exercices clos les
31 décembre 2014, 2013 et 2012.
L’objectif du Fonds est de verser à ses porteurs de parts des distributions en trésorerie stables et sûres qui augmentent à long
terme. La principale stratégie du Fonds pour y arriver consiste à détenir, à exploiter et à aménager (incluant le
réaménagement et l’optimisation) des immeubles de commerce de détail se présentant sous diverses formes, ainsi que des
immeubles à usage mixte (ce qui comprend des immeubles à usage commercial et résidentiel et des immeubles de bureaux).
RioCan a assuré sa croissance grâce à des stratégies prudentes, des compétences de base, un levier financier mesuré et une
gestion prudente du capital, des partenariats stratégiques à long terme, et en s’adaptant aux tendances dans le secteur
immobilier commercial. Sa stratégie de placement de base consiste à s’intéresser à des immeubles de détail stables,
comportant moins de risques et situés dans des marchés urbains stables ou à forte croissance, afin de générer des flux de
trésorerie stables et croissants au fil du temps.
À tout moment, RioCan peut discuter de l’acquisition de nouveaux immeubles ou de la cession d’immeubles existants, de
l’achat ou de la détention de titres négociables d’entités liées au secteur immobilier et de la négociation d’ententes de
coentreprises liées à l’acquisition, à la détention ou à l’aménagement d’immeubles. Conformément à ce qui précède, RioCan
est régulièrement engagé dans des discussions concernant l’acquisition possible de nouveaux immeubles, la cession
d’immeubles faisant actuellement partie du portefeuille de RioCan et d’autres ententes de placements immobiliers.
RioCan privilégie les principaux marchés urbains, ce qui lui procure des possibilités importantes de réaménagement et
d’optimisation foncière en milieu urbain. Ces activités peuvent augmenter de façon significative les flux de trésorerie et la
valeur alors qu’une densité supplémentaire est créée. Elles augmenteront la participation dans les immeubles urbains à usage
mixte, ce qui pourrait donner lieu, le cas échéant, à des projets d’aménagement d’unités résidentielles. Selon les
circonstances, RioCan peut détenir la composante résidentielle à titre d’immeuble locatif, ou décider de vendre les unités pour
accroître les ressources en capital grâce aux profits sur transactions.
Les immeubles de détail dans lesquels RioCan investit sont décrits ci-dessous :
•
Centres commerciaux nouveau genre
Les centres commerciaux nouveau genre (ou mégacentres) sont des regroupements importants de détaillants dominants
dans des emplacements très passants et facilement accessibles. En général, ces centres ouverts de style campus ont
pour locataires clés des supermarchés ou de grands magasins populaires, ou les deux, et peuvent comprendre des
zones de divertissement (cinémas et restaurants) et des magasins de mode.
•
Centres de services ouverts de quartier
Les centres de services ouverts de quartier sont généralement des centres commerciaux ayant pour locataires clés un
supermarché ou un grand magasin populaire, ou les deux, et dont la superficie louable se situe habituellement entre
60 000 et 250 000 pieds carrés. Les autres locataires comprennent habituellement des pharmacies, des restaurants, des
banques et d’autres fournisseurs de services.
•
Centres commerciaux fermés
Les centres commerciaux fermés sont généralement d’importants complexes comprenant des magasins, des restaurants
et d’autres installations qui partagent des aires communes offrant l’accès à tous les magasins de détail. Habituellement,
ces centres commerciaux comptent au moins un locataire clé et sont situés dans des régions fortement peuplées ou près
de celles-ci.
•
Centres commerciaux en milieu urbain
Les centres commerciaux en milieu urbain sont des centres commerciaux de qualité supérieure, novateurs et à plusieurs
étages dans les principaux marchés urbains. Situés dans des zones à forte densité, ces centres commerciaux peuvent
parfois faire partie d’un complexe à usage mixte et comprendre notamment des locaux pour bureaux ou une composante
résidentielle, laquelle comprend des immeubles en copropriété ou des logements locatifs, ou les deux.
34
RAPPORT DE GESTION
•
Centres commerciaux de magasins-entrepôts
L’entente de coentreprise conclue avec Tanger a introduit dans le portefeuille de RioCan le concept de centres
commerciaux de magasins-entrepôts. Ceux-ci offrent l’occasion aux consommateurs d’acheter des produits directement
auprès du fabricant et de réaliser des économies importantes. RioCan et Tanger détiennent plusieurs centres
commerciaux de magasins-entrepôts à l’échelle canadienne et sont en voie de les aménager. Les centres prévus seront
semblables sur le plan du concept et de la conception à ceux compris dans le portefeuille américain existant de Tanger,
dont les locataires sont des designers chefs de file et des fabricants de produits et de vêtements griffés, occupant
habituellement une superficie approximative de 300 000 à 350 000 pieds carrés. La coentreprise envisage d’aménager
ces centres prévus à proximité des marchés urbains de plus grande envergure et dans des emplacements touristiques
partout au Canada.
PRÉSENTATION DE L’INFORMATION FINANCIÈRE ET DES MESURES NON
CONFORMES AUX PCGR
Présentation de l’information financière
À moins d’indications contraires énoncées dans les présentes, les résultats financiers, y compris les données comparatives
historiques, contenus dans le présent rapport de gestion, sont fondés sur les états financiers annuels de 2014 de RioCan qui
ont été préparés par la direction conformément aux Normes internationales d’information financière («IFRS») publiées par
l’International Accounting Standards Board («IASB»). Le dollar canadien est la monnaie de présentation de RioCan pour les
états financiers annuels de 2014 du Fonds. Par conséquent, tous les montants dans le présent rapport de gestion sont en
dollars canadiens, à moins d’indications contraires énoncées dans les présentes.
Mesures non conformes aux PCGR
Conformément au cadre de gestion de RioCan, le Fonds utilise certaines mesures pour évaluer son rendement financier qui
ne sont pas conformes aux principes comptables généralement reconnus («PCGR») mesurés selon les IFRS. Ces mesures
n’ont pas de définition normalisée selon les IFRS et, par conséquent, il est peu probable qu’elles soient comparables à des
mesures similaires présentées par d’autres émetteurs assujettis. Les mesures non conformes aux PCGR ne doivent pas être
considérées comme des mesures remplaçant le résultat net ou des indicateurs comparables déterminés selon les IFRS pour
évaluer le rendement, la liquidité, les flux de trésorerie et la rentabilité de RioCan. La direction de RioCan utilise ces mesures
pour mieux évaluer le rendement sous-jacent du Fonds et fournit ces mesures additionnelles afin que les investisseurs
puissent s’en servir aussi. La direction croit que les mesures non conformes aux PCGR décrites ci-dessous, qui complètent la
présentation de l’information financière selon les PCGR, permettent aux lecteurs de mieux comprendre la perspective de la
direction sur les résultats d’exploitation et le rendement de RioCan.
Le texte qui suit décrit les mesures non conformes aux PCGR qu’utilise RioCan pour évaluer ses résultats d’exploitation :
Participation de RioCan
er
Le 1 janvier 2013, RioCan a changé de méthode comptable pour certains partenariats comme l’exige la nouvelle norme
er
IFRS 11, Partenariats. Par conséquent, à compter du 1 janvier 2013, le Fonds ne comptabilise plus certains partenariats
selon la méthode de la consolidation proportionnelle et comptabilise maintenant ces placements selon la méthode de la mise
en équivalence. Toutes les mentions du terme «consolidé» dans les présentes renvoient aux montants présentés en vertu des
IFRS. Toutes les mentions du terme «participation de RioCan» renvoient à une mesure financière non conforme aux PCGR
qui représente la quote-part de RioCan à l’égard de la situation financière et des résultats d’exploitation de l’ensemble de son
portefeuille, compte tenu de la différence qui existe entre la comptabilisation selon la méthode de la consolidation
proportionnelle et la méthode de la mise en équivalence pour les coentreprises. La direction est d’avis que les résultats
présentés selon une base proportionnelle constituent une mesure significative puisqu’elle est conforme à la façon dont RioCan
et ses partenaires gèrent l’actif net et évaluent le rendement opérationnel de chacun de leurs immeubles codétenus. À l’heure
actuelle, le Fonds comptabilise certains de ses placements dans des coentreprises et des entreprises associées selon la
méthode de la mise en équivalence (RioKim Montgomery JV LP (Texas), Dawson Yonge LP (Canada), WhiteCastle New
Urban Fund, LP et WhiteCastle New Urban Fund 2, LP).
Pour rapprocher les résultats d’exploitation du Fonds et son bilan, voir la rubrique «Résultats d’exploitation» du présent
rapport de gestion.
35
RAPPORT DE GESTION
Fonds provenant des activités
Les fonds provenant des activités constituent une mesure financière non conforme aux PCGR du rendement opérationnel qui
est très utilisée dans le secteur immobilier. Conformément à l’utilisation prévue des fonds provenant des activités par
l’Association des biens immobiliers du Canada («ABIC»), RioCan est d’avis que cette mesure constitue une mesure
significative du rendement opérationnel comprenant des ajustements à l’égard de certains éléments inclus dans le résultat net
établi conformément aux IFRS qui ne sont pas nécessairement les meilleurs critères d’évaluation du rendement opérationnel
passé et actuel du Fonds, comme les variations latentes de la juste valeur d’immeubles, les profits ou les pertes à la vente
d’immeubles productifs, les coûts de transaction liés aux acquisitions et des cessions et d’autres éléments sans effet de
trésorerie.
Les fonds provenant des activités ne devraient pas se substituer au résultat net ni aux flux de trésorerie liés aux activités
d’exploitation calculés selon les IFRS. Pour calculer les fonds provenant des activités, RioCan utilise une méthode conforme
aux recommandations de l’ABIC, mais qui peut différer de celle utilisée par d’autres émetteurs; ainsi, les chiffres du Fonds
peuvent ne pas être comparables à ceux d’autres émetteurs.
Au cours de 2014, l’ABIC a publié une modification à la définition des fonds provenant des activités établie en novembre 2012,
en précisant des ajustements pour les éléments suivants :
1) les frais de location marginaux pour les employés à temps plein ou rémunérés et les coûts connexes en vertu de l’IAS 17,
Contrats de location («IAS 17»), qui étaient auparavant incorporés dans le coût de l’actif; et
2) les impôts fonciers passés en charges en vertu de l’interprétation 21 de l’International Financial Reporting Interpretations
Committee, Droits ou taxes («IFRIC 21»), que le Fonds comptabilisait auparavant au prorata des périodes de présentation de
l’information financière afin de les faire concorder avec les recouvrements des coûts d’exploitation auprès des locataires. Se
reporter à la rubrique «Modifications de méthodes comptables en 2014» pour plus de précisions.
Un rapprochement des fonds provenant des activités et du résultat net attribuable aux porteurs de parts calculé selon les IFRS
(excluant l’incidence de l’adoption de l’IFRS 11, Partenariats, et de l’IFRIC 21) figure à la rubrique «Résultats d’exploitation».
Fonds provenant des activités d’exploitation
Les fonds provenant des activités d’exploitation constituent une mesure non conforme aux PCGR du rendement opérationnel
qui représente les flux de trésorerie récurrents découlant de la détention et de la gestion d’immeubles productifs ou des
placements dans le cadre d’ententes ou dans des entités qui génèrent leur résultat de la détention et de la gestion
d’immeubles productifs. Outre les éléments d’ajustement apportés pour établir les fonds provenant des activités, les fonds
provenant des activités d’exploitation ne tiennent compte ni des profits ou des pertes tirés des transactions (déduction faite
des impôts), ni des dépenses liées aux activités d’aménagement qui, selon la direction, font partie du coût de ses projets
d’aménagement. RioCan est d’avis que les fonds provenant des activités d’exploitation constituent une mesure significative
puisqu’ils sont rajustés pour tenir compte d’éléments compris dans les fonds provenant des activités que la direction considère
comme des dépenses d’investissement ou de nature contractuelle, et que, par conséquent, ils ne reflètent pas les principales
activités productives de RioCan. Les fonds provenant des activités d’exploitation constituent également une mesure
importante du rendement de l’entreprise que le Fonds utilise pour établir annuellement le niveau de rémunération variable
incitative de ses employés. Il n’existe aucune mesure sectorielle standard relative aux fonds provenant des activités
d’exploitation. La méthode de calcul utilisée par RioCan différera donc de celle employée par d’autres émetteurs, et, par
conséquent, les données ne seront pas comparables à celles d’autres émetteurs. Se reporter à la rubrique «Résultats
d’exploitation» pour obtenir le calcul des fonds provenant des activités d’exploitation.
Fonds provenant des activités ajustés
Les fonds provenant des activités ajustés constituent une mesure financière non conforme aux PCGR du rendement
opérationnel qui est très utilisée dans le secteur immobilier. La direction considère les fonds provenant des activités ajustés
comme une autre mesure des flux de trésorerie d’exploitation. La direction considère également les fonds provenant des
activités ajustés comme l’une des données qui lui servent à déterminer le niveau approprié de distributions aux porteurs de
parts. Les fonds provenant des activités ajustés sont calculés en rajustant les fonds provenant des activités d’exploitation pour
tenir compte des ajustements des loyers comptabilisés de façon linéaire, de la charge de rémunération autre qu’en trésorerie,
des coûts normalisés au titre des dépenses d’investissement, ainsi que des frais de location aux fins de l’entretien des centres
commerciaux et des produits de location actuels.
36
RAPPORT DE GESTION
Les dépenses d’investissement et les frais de location peuvent varier grandement d’un trimestre à l’autre en raison du profil
d’expiration des baux, des locaux vacants et des estimations des dépenses d’investissement compte tenu du cycle de vie de
l’immeuble, se traduisant par une volatilité des fonds provenant des activités ajustés. Par ailleurs, le Fonds passe en revue le
niveau des dépenses d’investissement selon le rendement du portefeuille. Ainsi, les estimations des dépenses
d’investissement normalisées et des frais de location ont été faites en fonction des dépenses historiques et des attentes de la
direction fondées sur un niveau d’activité normalisé. Se reporter à la rubrique «Dépenses d’investissement liées aux
immeubles productifs» pour obtenir une description détaillée des dépenses d’investissement et pour connaître les attentes du
Fonds à l’égard de telles dépenses annualisées.
De plus, il est possible de les ajuster pour prendre en considération les coûts non récurrents ayant une incidence sur les flux
de trésorerie d’exploitation. Il n’existe aucune mesure sectorielle standard relative aux fonds provenant des activités ajustés.
La méthode de calcul des fonds provenant des activités ajustés utilisée par RioCan différera donc de celle employée par
d’autres émetteurs, et, par conséquent, les données ne seront pas comparables à celles d’autres émetteurs. Se reporter à la
rubrique «Résultats d’exploitation» pour obtenir le calcul des fonds provenant des activités ajustés.
Un rapprochement des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation (une mesure selon les IFRS) et des fonds provenant
des activités ajustés est présenté à la rubrique «Gestion du capital – Distributions aux porteurs de parts ordinaires».
Résultat avant intérêts, impôts et amortissements ajusté («BAIIA ajusté»)
Le BAIIA ajusté est une mesure non conforme aux PCGR utilisée pour calculer plusieurs des indicateurs liés à la dette du
Fonds et fournit des renseignements sur certains ratios financiers utilisés par le Fonds pour évaluer le profil de la dette et la
capacité du Fonds à s’acquitter de ses obligations, y compris le service de la dette. Il est employé au lieu du résultat net
calculé selon les IFRS puisqu’il exclut la plupart des éléments sans effet de trésorerie (notamment les amortissements, les
charges de rémunération fondée sur les parts, et les profits et pertes à la juste valeur au titre des immeubles de placement),
les charges d’intérêts, les coûts liés aux transactions ainsi que d’autres éléments jugés par la direction comme étant non liés
aux activités d’exploitation. Se reporter à la rubrique «Stratégie et sources de financement – Structure du capital» pour obtenir
le rapprochement du BAIIA ajusté avec le résultat net calculé selon les IFRS et les indicateurs liés à la dette qui reposent sur
le BAIIA ajusté.
Au cours du premier trimestre de 2014, le Fonds a modifié sa définition de BAIIA ajusté afin de ne pas tenir compte de
l’incidence des modifications de méthodes comptables découlant de l’adoption de l’IFRIC 21, Droits ou taxes, et de certaines
indications interprétatives ayant trait à l’IAS 17, Contrats de location. Le cas échéant, l’information financière de la période
antérieure a été retraitée par le Fonds aux fins de présentation de l’information comparative.
BAIIA d’exploitation
Le BAIIA d’exploitation est une mesure non conforme aux PCGR utilisée par le Fonds pour calculer certains indicateurs liés à
la dette et fournit des renseignements sur certains ratios financiers utilisés par le Fonds pour évaluer le profil de la dette. Outre
les éléments d’ajustement apportés pour établir le BAIIA ajusté comme il est décrit ci-dessus, le BAIIA d’exploitation ne tient
pas compte également de l’incidence sur le BAIIA des profits ou pertes sur transactions, ni des dépenses liées aux immeubles
en cours d’aménagement qui, selon la direction, font partie du coût en capital de ses projets d’aménagement.
Ratio dette nette consolidée / BAIIA ajusté
Le ratio dette nette consolidée / BAIIA ajusté est une mesure non conforme aux PCGR du levier financier du Fonds calculée
comme étant l’encours moyen de la dette de RioCan à la date de clôture (déduction faite de la trésorerie), divisée par le BAIIA
ajusté (comme il est défini ci-dessus).
Ratio dette nette / BAIIA ajusté
Le ratio dette nette / BAIIA ajusté est une mesure non conforme aux PCGR du levier financier du Fonds calculée comme étant
la quote-part de RioCan de l’encours moyen de la dette à la date de clôture (déduction faite de la trésorerie), divisée par le
BAIIA ajusté (comme il est défini ci-dessus).
Ratio dette d’exploitation nette / BAIIA d’exploitation
Le ratio dette d’exploitation nette / BAIIA d’exploitation est une mesure non conforme aux PCGR du levier financier du Fonds
calculée comme étant la quote-part de RioCan de l’encours moyen de la dette à la date de clôture (déduction faite de la
trésorerie), moins sa quote-part de la dette liée aux immeubles en cours d’aménagement, divisée par le BAIIA d’exploitation
(comme il est défini ci-dessus).
37
RAPPORT DE GESTION
Le résultat d’exploitation net est une mesure non conforme aux PCGR et est défini par RioCan comme étant les produits de
location de ses immeubles productifs, déduction faite des coûts d’exploitation des immeubles. Le résultat d’exploitation net est
une mesure importante des produits découlant du portefeuille d’immeubles productifs et est utilisé par le Fonds pour évaluer le
rendement du portefeuille, en plus d’être une donnée d’entrée importante pour établir la valeur du portefeuille. La méthode de
calcul du résultat d’exploitation net de RioCan peut différer de celle utilisée par d’autres émetteurs. Par conséquent, le résultat
er
d’exploitation net peut ne pas être comparable à celui présenté par d’autres émetteurs. À compter du 1 janvier 2014, le
résultat d’exploitation net ne tient pas compte de l’incidence de la modification de méthode comptable par suite de l’adoption
de l’IFRIC 21, Droits ou taxes, par le Fonds en ce qui concerne le moment de la comptabilisation du passif au titre de certains
impôts fonciers aux États-Unis. Le cas échéant, l’information financière de la période antérieure a été retraitée par le Fonds
aux fins de présentation de l’information comparative.
Résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables est une mesure non conforme aux PCGR utilisée par RioCan pour
évaluer le rendement sur 12 mois des actifs comparables ayant une superficie louable constante tout au long des
deux périodes, compte tenu de l’incidence proportionnelle des acquisitions et des cessions. Pour calculer la croissance du
résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables, le résultat d’exploitation net de la période est ajusté pour supprimer
l’incidence des loyers comptabilisés de façon linéaire, des frais de résiliation de contrats de location, du taux de change et
d’autres éléments non récurrents. Le rendement des magasins comparables est une mesure courante de la croissance du
résultat d’exploitation net utilisée par le secteur du détail. RioCan considère cette mesure comme étant significative puisqu’elle
permet à la direction de déterminer la portion de l’augmentation des revenus locatifs sur 12 mois qui est attribuable à la
croissance des loyers et à l’activité de location.
Au cours du premier trimestre de 2014, le Fonds a modifié sa définition de résultat d’exploitation net lié aux magasins
comparables afin de ne pas tenir compte de l’incidence des modifications de méthodes comptables selon les IFRS par suite
de l’adoption de l’IFRIC 21 et de l’IAS 17, comme il a été mentionné précédemment. Le cas échéant, l’information financière
de la période antérieure a été retraitée par le Fonds aux fins de présentation de l’information comparative.
Résultat d’exploitation net lié aux immeubles comparables
Le résultat d’exploitation net lié aux immeubles comparables est une mesure non conforme aux PCGR qui est cohérente avec
la définition du résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables mentionné ci-dessus, mais tient compte de l’incidence
sur le résultat d’exploitation net des projets de réaménagement ou de l’accroissement des actifs dans le portefeuille
immobilier. Le rendement des immeubles comparables constitue une mesure significative du rendement opérationnel puisqu’il
permet à la direction d’évaluer la croissance des loyers et l’activité de location de son portefeuille selon les propriétés
détenues par RioCan et l’incidence des investissements en immobilisations.
Valeur d’entreprise totale
La valeur d’entreprise totale est une mesure non conforme aux PCGR qui représente la somme de la dette totale de RioCan,
mesurée sur une base proportionnelle, de la capitalisation boursière des parts ordinaires et de la capitalisation boursière des
parts privilégiées.
MODIFICATIONS DE MÉTHODES COMPTABLES EN 2014
IFRIC 21
Publiée par l’IASB en mai 2013, l’IFRIC 21 fournit des indications sur le traitement des droits ou taxes conformément aux
exigences de l’IAS 37, Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels. L’IFRIC 21 entre en vigueur pour les exercices ouverts
er
à compter du 1 janvier 2014 et s’applique de manière rétrospective. L’IFRIC 21 précise qu’une entité comptabilise un passif
au titre d’un droit ou d’une taxe lorsque l’activité qui rend le paiement exigible s’est produite, tel qu’il est prévu dans les
dispositions légales ou réglementaires applicables. Elle précise également que le passif au titre d’un droit ou d’une taxe est
comptabilisé au prorata au cours d’une période de présentation de l’information financière seulement si l’activité qui entraîne
le paiement exigible se produit sur cette même période de temps, tel qu’il est prévu dans les dispositions légales ou
réglementaires. Pour un droit ou une taxe exigible à l’atteinte d’un seuil minimum, l’interprétation précise qu’aucun passif ne
peut être comptabilisé avant que le seuil minimum déterminé soit atteint.
38
RAPPORT DE GESTION
Les impôts fonciers sont imposés par une autorité publique selon des dispositions légales ou réglementaires et sont fonction
de la valeur sous-jacente de l’immeuble. Par conséquent, les impôts fonciers entrent dans le champ d’application de
l’IFRIC 21. Dans la majorité des villes des États-Unis où le Fonds exerce ses activités (autres que les villes dans l’État de la
er
Pennsylvanie), le fait générateur d’obligation pour les impôts fonciers est de détenir un immeuble le 1 janvier de l’année pour
laquelle l’impôt foncier est imposé. Une personne morale (ou une entité) n’est pas dégagée de cette obligation si elle n’est
plus propriétaire de l’immeuble ou si elle en modifie son utilisation au cours de la période. Par conséquent, l’entière
responsabilité de payer les impôts fonciers annuels pour les instances américaines concernées a été comptabilisée dans les
états financiers consolidés du Fonds aux 31 décembre 2014 et 2013 et pour les exercices clos à ces dates.
Les lois en matière d’impôts fonciers de plusieurs territoires au Canada ne définissent pas clairement un fait générateur
d’obligation unique qui donne lieu à un passif au titre du paiement des impôts fonciers annuels. Ainsi, à une date quelconque
au cours de l’exercice, la seule estimation raisonnable qu’un propriétaire peut établir quant au montant des impôts fonciers
dont il est débiteur est une estimation au prorata des impôts fonciers annuels en fonction du nombre de jours de détention de
l’immeuble. La comptabilisation au prorata des impôts fonciers au Canada demeure donc appropriée d’après l’IFRIC 21.
Avant l’adoption de l’IFRIC 21, le Fonds comptabilisait au prorata la totalité des impôts fonciers au cours des périodes de
présentation de l’information financière pertinentes pour qu’ils correspondent au calendrier de recouvrement des coûts
d’exploitation auprès des locataires. L’adoption de l’IFRIC 21 n’a pas eu d’incidence sur le résultat net, car le Fonds a
comptabilisé un ajustement compensatoire de la juste valeur compte tenu du fait que la juste valeur d’un immeuble est ajustée
en fonction des impôts fonciers payés d’avance dans le cadre d’une transaction immobilière entre un acheteur et un vendeur.
L’adoption de l’IFRIC 21 n’a également eu aucune incidence sur les profits et pertes à la juste valeur au titre des immeubles
de placement ou sur le résultat d’exploitation net d’un exercice complet en raison de la reprise de tous les impôts fonciers
courus à payer au cours des premiers trimestres de 2014 et de 2013 sur la période restante de chacun des exercices.
Modifications apportées à l’IAS 17
En mars 2014, l’IFRS Interpretations Committee (l’«IFRIC») a publié une décision relative à la définition de «coûts marginaux»
dans le contexte de l’IAS 17. L’IFRIC a déterminé que les coûts internes, comme les salaires du personnel à temps plein
participant à la négociation et à la conclusion de nouveaux contrats de location, ne sont pas admissibles à titre de coûts
marginaux au sens de l’IAS 17, si bien qu’ils ne devraient pas être incorporés dans le coût de l’actif à titre de frais de location
directs initiaux. Le Fonds a comptabilisé la charge connexe à titre de frais de location, lesquels sont présentés séparément
dans le compte de résultat consolidé.
39
RAPPORT DE GESTION
Incidence des modifications apportées aux méthodes comptables
Les tableaux suivants résument l’incidence de l’adoption des dispositions de l’IFRIC 21 et des modifications apportées à
l’IAS 17 sur les résultats financiers de la période correspondante de l’exercice précédent du Fonds :
(en milliers de dollars)
Principaux éléments du compte de
résultat pour le trimestre clos le
Comme
31 décembre 2013
présenté
Coûts d’exploitation des immeubles –
recouvrables en vertu de contrats
de location
98 734
—
Frais de location
—
Résultat avant profits à la juste valeur au
titre des immeubles de placement,
montant net, et impôts sur le résultat
129 059
Profits (pertes) à la juste valeur au
montant net
135 560
Résultat net
265 489
Principaux éléments du compte de
résultat pour l’exercice clos le
Comme
31 décembre 2013
présenté
recouvrables en vertu de contrats
de location
375 797
—
Frais de location
—
Résultat avant profits à la juste valeur au
montant net, et impôts sur le résultat
492 447
Profits à la juste valeur au titre des
immeubles de placement, montant net
220 641
713 368
Résultat net
Consolidé
IFRIC 21
IAS 17
Retraité
Comme
présenté
IFRIC 21
IAS 17
Retraité
(3 398)
—
—
—
—
2 458
95 336
—
2 458
99 121
196 398
—
(6 049)
6 049
—
—
—
2 458
93 072
202 447
2 458
3 398
(2 458)
129 999
126 179
6 049
(3 398)
—
2 458
—
134 620
265 489
137 699
264 748
(6 049)
—
Consolidé
IFRIC 21
IAS 17
(2 458) 129 770
2 458
—
134 108
264 748
Retraité
Comme
présenté
IFRIC 21
IAS 17
Retraité
—
—
—
—
—
7 768
375 797
—
7 768
388 683
757 889
—
—
—
—
—
—
7 768
388 683
757 889
7 768
—
(7 768)
484 679
480 368
—
(7 768)
472 600
—
—
7 768
—
228 409
713 368
228 803
709 451
—
—
7 768
—
236 571
709 451
40
RAPPORT DE GESTION
INFORMATION SUR L’EXPLOITATION ET INFORMATION FINANCIÈRE
Information sur l’exploitation
(en milliers de pieds carrés, sauf les autres données)
Aux 31 décembre et pour les
exercices clos à cette date
2014
États-Unis Canada
Nombre d’immeubles :
En cours d’aménagementi
Taux d’occupation du portefeuille
(ferme)
Superficie louable nette («SLN»)
à 100 %*
Participation de RioCan dans la
SLN des immeubles productifs :
Total du portefeuille
Moyenne des loyers en
vigueur
Projets d’aménagement
achevés au cours de la
période close
Acquisitions au cours de
la période close
Cessions au cours de la
période closev
Portefeuille de projets
d’aménagement à leur
achèvement :
Participation de RioCan dans
la SLN des projets
SLN totale des projetsii
Pourcentage des produits de
location nets du portefeuille tiré
de ce qui suit :
Six marchés canadiens à forte
croissance (annualisé)iii
Marché américain (annualisé)
Locataires clés et nationaux
(annualisé)
Principal locataire (annualisé)vi
Pourcentage de la SLN du
portefeuille pourvu d’un magasin
d’alimentation clé ou indépendant
Nombre d’employés (à l’exclusion
des employés saisonniers)iv
48
―
97,1 %
2013
Total
277
15
325
15
97,0 %
97,0 %
2012
États-Unis Canada
47
―
96,8 %
Total
277
16
324
16
96,9 %
96,9 %
États-Unis
50
―
98,1 %
Canada
Total
283
11
333
11
97,2 %
97,4 %
13 379
58 677
72 056
13 295
57 929
71 224
13 579
60 962
74 541
10 031
39 994
50 025
9 882
39 358
49 240
8 816
40 674
49 490
14,01 $
16,69 $
16,15 $
―
1 002
146
―
―
―
13,83 $
16,63 $
16,08 $
14,02 $
16,07 $
15,70 $
1 002
―
747
747
27
546
573
518
664
1 478
1 558
3 036
1 740
280
2 020
(472)
(472)
(2 784)
(3 263)
―
4 910
10 500
4 910
10 500
―
―
3 896
7 021
3 896
7 021
(479)
―
―
(245)
4 910
9 948
(311)
4 910
9 948
s. o.
15,8 %
73,3 %
s. o.
73,3 %
15,8 %
s. o.
15,0 %
71,7 %
s. o.
71,7 %
15,0 %
s. o.
13,6 %
67,5 %
s. o.
67,5 %
13,6 %
85,9 %
9,9 %
86,5 %
4,7 %
86,4 %
4,1 %
85,7 %
10,1 %
86,3 %
4,0 %
86,2 %
3,7 %
86,3 %
9,2 %
86,1 %
4,9 %
86,1 %
4,3 %
60,4 %
72,4 %
70,0 %
60,1 %
70,0 %
69,8 %
58,0 %
70,5 %
68,8 %
747
710
*
Comprend les magasins clés appartenant aux détaillants.
s. o. Sans objet.
i)
Comprend les projets d’aménagement en cours.
ii)
Comprend les nouveaux projets d’aménagement et d’optimisation en milieu urbain en cours et inactifs.
iii)
Les six marchés canadiens à forte croissance sont Calgary (Alberta), Edmonton (Alberta), Montréal (Québec), Ottawa (Ontario) (y compris la
région de Gatineau), Toronto (Ontario) et Vancouver (Colombie-Britannique).
iv)
Le nombre d’employés au 31 décembre 2014 comprend 33 employés aux États-Unis pour la plateforme de gestion aux États-Unis de RioCan.
v)
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, RioCan s’est départi de deux parcelles de terrain de densité excédentaire avec une SLN de
néant.
vi)
Au cours de 2014, Loblaws a acquis Shoppers Drug Mart. À la clôture, Loblaws est devenue le principal locataire de RioCan en termes de
produits bruts. Les informations de la période correspondante n’ont pas été retraitées pour tenir compte de cette transaction.
41
624
RAPPORT DE GESTION
Information financièrei
(en millions de dollars, sauf indication contraire)
Aux 31 décembre et pour les exercices clos à cette date
2014
2013
2012***
1 233 $
1 241 $
1 153 $
1 195 $
1 073 $
1 114 $
Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement – consolidée*
147 $
228 $
868 $
Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement – participation
de RioCan*, iv
157 $
237 $
905 $
Résultat net avant impôts et ajustement de la juste valeur*
Résultat net attribuable aux porteurs de parts
517 $
663 $
485 $
709 $
491 $
1 344 $
2,11 $
2,30 $
4,59 $
2,10 $
2,29 $
4,57 $
BAIIA ajusté
Fonds provenant des activitésvi, *
766 $
507 $
746 $
471 $
702 $
427 $
Fonds provenant des activités par part ordinaire*
Fonds provenant des activités d’exploitationvi, *
Fonds provenant des activités d’exploitation par part ordinairevi, *
Fonds provenant des activités ajustésvii, *
1,65
517
1,68
464
1,56
492
1,63
447
1,47
440
1,52
402
Fonds provenant des activités ajustés par part ordinairevii, *
Distributions en pourcentage des fonds provenant des activités ajustés
Nombre moyen pondéré de parts ordinaires en circulation – de base (en
milliers)
1,51 $
93,4 %
Total des produits – consolidésii
Total des produits – participation de RioCaniii
Résultat net par part ordinaire attribuable aux porteurs de parts ordinaires –
de base
Résultat net par part ordinaire attribuable aux porteurs de parts ordinaires –
dilué
v, *
$
$
$
$
$
$
$
$
1,48 $
95,3 %
$
$
$
$
1,39 $
99,3 %
307 910
434 $
302 324
426 $
289 950
401 $
Distributions aux porteurs de parts ordinaires par part ordinaire
1,41 $
1,41 $
1,38 $
Distributions par part ordinaire (annualisées)viii
1,41 $
1,41 $
1,38 $
Distributions aux porteurs de parts ordinaires, déduction faite du régime de
réinvestissement des distributions
313 $
316 $
293 $
réinvestissement des distributions, par part ordinaire (12 derniers mois)
1,02 $
1,04 $
1,01 $
Produit de l’émission de parts ordinaires dans le cadre du régime de
Taux de participation au régime de réinvestissement des distributionsix
121 $
27,9 %
110 $
25,8 %
108 $
26,9 %
42
RAPPORT DE GESTION
(en millions de dollars, sauf indication contraire)
Aux
Valeur d’entreprise totalex
Total de l’actif – consolidé
Total de l’actif – participation de RioCanxi
Dette** – consolidée
Dette** – participation de RioCanxii
Ratio dette / total de l’actif, déduction faite de la trésorerie – consolidéxiii
Ratio dette / total de l’actif, déduction faite de la trésorerie – participation
de RioCanxiii
Ratio dette / valeur d’entreprise totale – consolidéxiv
Ratio dette / valeur d’entreprise totale – participation de RioCanxiv
Ratio de couverture du service de la dette – participation de RioCanxv
Ratio de couverture des intérêts – participation de RioCanxvi
Ratio de couverture des charges fixes – participation de RioCanxvii
Ratio dette nette consolidée / BAIIA ajustéxviii
Ratio dette d’exploitation nette / BAIIA d’exploitation – participation
de RioCanxix
Ratio biens non grevés / emprunts non garantisxx
Biens non grevés
Total de l’avoir des porteurs de parts
Parts ordinaires en circulation (en milliers)
Cours de clôture par part ordinaire
Capitalisation boursière des parts ordinairesxxi
Parts privilégiées de série A en circulation (en milliers)
Cours de clôture par part privilégiée de série A
Parts privilégiées de série C en circulation (en milliers)
Cours de clôture par part privilégiée de série C
Capitalisation boursière des parts privilégiéesxxii
31 décembre
2014
15 117
14 677
14 720
6 444
6 483
43,7
31 décembre
2013
$
13 794
$
13 530
$
13 554
$
5 959
$
5 988
%
43,9
43,8 %
42,6 %
42,9 %
2,20
2,89
1,08
8,05
7,67
149
2 776
7 868
315 986
26,43
8 352
5 000
25,32
5 980
25,95
282
%
$
$
$
$
$
$
$
31 décembre
2012
$
14 274
$
12 619
$
12 888
$
5 451
$
5 717
%
42,4
44,0 %
43,2 %
43,4 %
2,10
2,83
1,06
7,52
7,24
142
2 068
7 261
304 075
24,77
7 532
5 000
24,90
5 980
25,00
274
%
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
%
43,6 %
38,2 %
40,1 %
1,98
2,69
1,04
7,00
7,09
104
1 353
6 847
300 099
27,56
8 271
5 000
25,94
5 980
26,15
286
%
$
$
$
$
$
$
$
La méthode de calcul de RioCan des mesures non conformes aux PCGR pouvant différer de celles utilisées par d’autres émetteurs, les montants
pourraient donc ne pas être comparables à ceux publiés par d’autres émetteurs.
i)
Au cours du premier trimestre de 2013, RioCan a changé de méthode comptable pour certains partenariats comme l’exige la nouvelle norme
IFRS 11, Partenariats. Par conséquent, le Fonds ne comptabilise plus ces partenariats selon la méthode de la consolidation proportionnelle et les
comptabilise maintenant selon la méthode de la mise en équivalence. S’il y a lieu, l’information financière des périodes antérieures a été retraitée
afin de tenir compte de cette modification de méthode comptable. Une analyse de la situation financière et des résultats d’exploitation consolidés
de RioCan ainsi que de sa participation dans la situation financière et les résultats d’exploitation des placements comptabilisés selon la méthode
de la mise en équivalence se trouve à la rubrique «Résultats d’exploitation».
ii)
S’entend de la somme des produits de location, des honoraires et autres produits, et des produits d’intérêts (consolidés).
iii)
Mesure non conforme aux PCGR. S’entend de la somme des produits de location, des honoraires et autres produits, et des produits d’intérêts,
tous selon la participation de RioCan.
iv)
Mesure non conforme aux PCGR. S’entend de la variation consolidée de la juste valeur des immeubles productifs plus la part de la variation de la
juste valeur des immeubles productifs revenant à RioCan des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence, moins la
part de la variation de la juste valeur des immeubles productifs revenant aux participations ne donnant pas le contrôle.
v)
Mesure non conforme aux PCGR. S’entend du résultat net selon la participation de RioCan avant les variations de la juste valeur des immeubles
productifs, la charge d’intérêts nette et l’impôt sur le résultat ainsi que d’autres ajustements non récurrents. Un rapprochement du BAIIA ajusté au
résultat net se trouve à la rubrique «Stratégie et sources de financement».
vi)
Mesure non conforme aux PCGR. Un rapprochement au résultat net se trouve à la rubrique «Résultats d’exploitation».
vii
Mesure non conforme aux PCGR pour laquelle un rapprochement des fonds provenant des activités ajustés et des fonds provenant des activités
se trouve à la rubrique «Fonds provenant des activités ajustés» du rapport de gestion de RioCan.
viii) Le montant annualisé est calculé à partir de la distribution du dernier trimestre.
ix)
Le ratio du régime de réinvestissement des distributions de RioCan est défini comme le pourcentage des parts ordinaires qui ont participé au
régime par rapport au total des parts ordinaires en circulation.
x)
Mesure non conforme aux PCGR. S’entend de la dette selon la participation de RioCan plus la capitalisation boursière des parts ordinaires plus la
capitalisation boursière totale des parts privilégiées.
xi)
Mesure non conforme aux PCGR. S’entend des actifs consolidés du Fonds, plus la part des passifs des coentreprises comptabilisées selon la
méthode de la mise en équivalence revenant à RioCan, moins la part des actifs revenant aux participations ne donnant pas le contrôle.
xii)
Mesure non conforme aux PCGR. S’entend des emprunts hypothécaires et des débentures à payer consolidés du Fonds, plus la part des
emprunts hypothécaires et des débentures à payer des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence revenant à
RioCan, moins la part des emprunts hypothécaires et des débentures à payer revenant aux participations ne donnant pas le contrôle.
43
RAPPORT DE GESTION
xiii) Mesure non conforme aux PCGR. S’entend de la dette moins la trésorerie divisée par le total de l’actif moins la trésorerie.
xiv) Mesure non conforme aux PCGR. S’entend de la dette divisée par la valeur d’entreprise totale.
xv)
Mesure non conforme aux PCGR. Sur une période de 12 mois continus, s’entend du BAIIA ajusté divisé par la charge d’intérêts totale (incluant
l’intérêt incorporé dans le coût de l’actif) et l’amortissement prévu du capital des prêts hypothécaires.
xvi) Mesure non conforme aux PCGR. Sur une période de 12 mois continus, s’entend du BAIIA ajusté divisé par la charge d’intérêts totale (incluant
l’intérêt incorporé dans le coût de l’actif), selon la participation de RioCan.
xvii) Mesure non conforme aux PCGR. Sur une période de 12 mois continus, s’entend du BAIIA ajusté divisé par la charge d’intérêts totale (incluant
l’intérêt incorporé dans le coût de l’actif) et les distributions aux porteurs de parts ordinaires et privilégiées, selon la participation de RioCan.
xviii) Mesure non conforme aux PCGR. Sur une période de 12 mois continus, s’entend de la dette consolidée moyenne (moins la trésorerie) divisée par
le BAIIA ajusté.
xix) Mesure non conforme aux PCGR. Sur une période de 12 mois continus, s’entend de l’encours moyen de la dette (moins la trésorerie) moins la
dette liée aux immeubles en cours d’aménagement (tous deux selon la participation de RioCan), divisé par le BAIIA d’exploitation (figurant à la
rubrique «Stratégie et sources de financement»).
xx)
Le ratio biens non grevés / emprunts non garantis est défini comme les biens non grevés selon la participation de RioCan divisés par les
débentures non garanties à payer.
xxi) Mesure non conforme aux PCGR. S’entend de la somme du cours de clôture des parts ordinaires à la Bourse de Toronto à la date de clôture
respective de la période, multipliée par le nombre de parts ordinaires en circulation à cette date.
xxii) Mesure non conforme aux PCGR. S’entend de la somme du cours de clôture de chaque série de parts privilégiées négociées sur la Bourse de
Toronto à la date de clôture respective de la période, multipliée par le nombre de parts privilégiées de ces séries en circulation à cette date.
*
À compter du 1er janvier 2014, le Fonds a modifié ses méthodes comptables concernant la comptabilisation de certains impôts fonciers et frais de
location en vertu respectivement de l’IFRIC 21 et de l’IAS 17. Le cas échéant, l’information financière de la période antérieure a été retraitée aux
fins de présentation de l’information comparative. Se reporter à la rubrique «Modifications de méthodes comptables en 2014» pour plus de
précisions.
**
La dette s’entend de la somme des emprunts hypothécaires, des lignes de crédit et des débentures à payer.
***
Les données de l’exercice clos le 31 décembre 2012 n’ont pas été retraitées en fonction de la «Modification de méthode comptable en 2014».
s. o. Sans objet.
44
RAPPORT DE GESTION
Les 50 locataires les plus importants – pour l’ensemble du portefeuille
Au 31 décembre 2014, les 50 locataires les plus importants de RioCan au Canada et aux États-Unis, en termes de produits de
location bruts annualisés, avaient le profil suivant :
Rang
Nombre
d’emplacements
SLN
(en milliers)
Pourcentage
de la SLN
totale
1
2
Walmart
4,1 %
3,7 %
84
33
2 024
4 000
4,0 %
8,0 %
7,4
11,5
3
4
5
6
7
3,5 %
3,1 %
3,0 %
2,7 %
1,9 %
1,6 %
1,6 %
89
57
29
75
26
48
36
2 020
2 119
1 336
1 697
2 184
946
991
4,0 %
4,2 %
2,7 %
3,4 %
4,4 %
1,9 %
2,0 %
7,9
6,3
9,3
6,9
12,7
5,2
10,4
1,5 %
1,5 %
1,5 %
1,3 %
1,2 %
1,2 %
1,0 %
0,9 %
0,9 %
0,8 %
0,7 %
0,7 %
0,7 %
0,6 %
0,6 %
0,6 %
0,5 %
110
24
32
83
42
106
35
57
64
8
23
25
11
15
27
51
9
472
1 113
759
693
653
440
611
253
389
1 138
439
266
532
506
245
222
348
0,9 %
2,2 %
1,5 %
1,4 %
1,3 %
0,9 %
1,2 %
0,5 %
0,8 %
2,3 %
0,9 %
0,5 %
1,1 %
1,0 %
0,5 %
0,4 %
0,7 %
6,5
11,4
5,1
6,8
5,4
5,0
6,0
5,8
5,5
24,0
12,0
3,6
6,3
5,6
5,0
7,4
10,3
0,5 %
0,5 %
0,5 %
0,5 %
0,5 %
0,5 %
0,4 %
0,4 %
0,4 %
0,4 %
0,4 %
0,4 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
0,3 %
23
20
30
31
17
16
12
80
88
25
29
11
26
93
12
18
11
47
24
5
9
3
18
11
143
166
111
129
303
346
262
111
110
136
108
198
138
100
151
137
194
110
88
251
266
188
131
215
0,3 %
0,3 %
0,2 %
0,3 %
0,6 %
0,7 %
0,5 %
0,2 %
0,2 %
0,3 %
0,2 %
0,4 %
0,3 %
0,2 %
0,3 %
0,3 %
0,4 %
0,2 %
0,2 %
0,5 %
0,5 %
0,4 %
0,3 %
0,4 %
10,1
7,9
6,1
4,2
5,7
6,6
6,5
5,6
6,1
3,3
4,7
4,0
5,2
5,3
5,0
5,1
8,6
6,5
4,3
13,7
4,4
12,4
5,8
4,6
50,4 %
1 858
30 488
60,9 %
7,8
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
*
i)
Locataire
Produits de
location
annualisés
Moyenne
pondérée
de la durée
restante
du bail (en
années)*
Winners/HomeSense/Marshalls/TJ Max
Target Corporationiii
Sobeys Inc.
Future Shop/Best Buy
Dollarama
PetSmart
Reitmans/Penningtons/Smart Set/Addition-Elle/Thyme Maternity
Michaels
Banque TD
Bluenotes/Stitches/Suzy Shier/Urban Planet/West 49 (YM Inc.)
Lowes
GoodLife Fitness
Chapters/Indigo
The Bay/Home Outfitters
Sears
Old Navy/The Gap/Banana Republic
Ardène
LA Fitness
Rexall Pharma Plus
Liquor Control Board of Ontario (LCBO)
Banque de Montréal
Banque de Nouvelle-Écosse
Value Village
Bed Bath & Beyond
Leon’s/The Brick
Bell/The Source
MTY Food Group Inc.
Laura
Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC)
London Drugs
The Shoe Company
Subway
Golf Town
Pier 1 Imports
Jysk Linen
TDL Group (Tim Hortons)
Banque Royale du Canada
Gold’s Gym
Ross Dress
Rona/Revy/Reno
Bouclair
Comprend No Frills, Fortinos, Zehrs et Maxi. Au cours de 2014, Loblaws a acquis Shoppers Drug Mart. À la clôture, Loblaws est devenue le principal
locataire de RioCan en termes de produits bruts. Les informations de la période correspondante n’ont pas été retraitées pour tenir compte de cette
acquisition.
ii) Comprend Canadian Tire, PartSource, Mark’s, Sport Mart, Sport Chek, Sports Experts, National Sports et Atmosphere.
iii) Le 15 janvier 2015, Target Corporation a annoncé son intention d’abandonner ses activités canadiennes. Voir la rubrique «À propos de RioCan – Aperçu
des activités» à la page 4 pour plus de renseignements.
45
RAPPORT DE GESTION
Au 31 décembre 2014, la diversification géographique de l’ensemble du portefeuille des immeubles de RioCan se ventilait
comme suit :
Superficie louable nette («SLN») de l’ensemble du portefeuille au 31 décembre 2014
Canada
79,9 %
États-Unis
20,1 %
Produits de location annualisés libellés en dollars canadiens de l’ensemble du portefeuille au 31 décembre 2014
Canada
84,2 %
États-Unis
15,8 %
46
RAPPORT DE GESTION
Portefeuille canadien
Au 31 décembre 2014, la diversification géographique du portefeuille canadien d’immeubles de RioCan se ventilait
comme suit :
SLN du portefeuille canadien au 31 décembre 2014
Québec
14,0 %
Ontario
65,0 %
Ouest du Canada
18,5 %
Est du Canada
2,5 %
Produits de location annualisés du portefeuille canadien au 31 décembre 2014
Québec
10,9 %
Ontario
68,2 %
Ouest du Canada
19,1 %
Est du Canada
1,8 %
47
RAPPORT DE GESTION
Au 31 décembre 2014, la diversification du portefeuille canadien d’immeubles de RioCan par type d’immeuble se ventilait
comme suit :
SLN du portefeuille canadien par type d’immeuble au 31 décembre 2014
Centre commercial
pourvu d’un
magasin
22,4 %
Centre commercial
fermé
16,9 %
Centre commercial
dépourvu d’un
magasin
5,1 %
Centre commercial
nouveau genre
46,5 %
Bureaux
4,6 %
Centre commercial
en milieu urbain
4,5 %
Produits de location annualisés du portefeuille canadien par type d’immeuble au 31 décembre 2014
Centre commercial
pourvu d’un magasin
19,6 %
Centre commercial
fermé
17,8 %
Centre commercial
dépourvu d’un
magasin
4,6 %
Centre commercial
nouveau genre
43,9 %
Bureaux
5,2 %
Centre commercial
en milieu urbain
8,9 %
Le taux d’occupation ferme du portefeuille canadien est demeuré relativement stable au cours des huit derniers trimestres :
100,0 %
99,0 %
98,0 %
97,0 %
97,0 %
96,6 %
96,9 %
96,9 %
96,9 %
96,9 %
97,0 %
97,0 %
T3 2013
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
96,0 %
95,0 %
T1 2013
T2 2013
48
RAPPORT DE GESTION
Les 10 locataires les plus importants – portefeuille canadien
Au 31 décembre 2014, les 10 locataires les plus importants de RioCan au Canada, en termes de produits de location bruts
annualisés, avaient le profil suivant :
Rang
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Produits
de Nombre
location d’emplaceannualisés
ments
4,9 %
84
4,3 %
89
4,0 %
28
3,9 %
57
3,7 %
29
3,1 %
69
2,3 %
26
1,9 %
36
1,9 %
110
1,7 %
41
31,7 %
569
Locataire
Walmart
Winners/Homesense/Marshalls
Target Corporationiii
Sobeys Inc.
SLN
(en milliers)
2 024
2 020
3 119
2 119
1 336
1 537
2 184
991
472
810
16 612
Moyenne
pondérée
Pour- de la durée
centage
restante
de la SLN
du bail
totale (en années)*
5,1 %
7,4
5,0 %
7,9
7,8 %
11,5
5,3 %
6,3
3,3 %
9,3
3,8 %
7,0
5,5 %
12,7
2,5 %
10,4
1,2 %
6,5
2,0 %
5,3
41,5 %
8,5
*
i)
Comprend No Frills, Fortinos, Zehrs et Maxi. Au cours de 2014, Loblaws a acquis Shoppers Drug Mart. À la clôture, Loblaws est devenue le principal
locataire de RioCan en termes de produits bruts. Les informations de la période correspondante n’ont pas été retraitées pour tenir compte de cette
acquisition.
ii)
iii)
Comprend Canadian Tire, PartSource, Mark’s, Sport Mart, Sport Chek, Sports Experts, National Sports et Atmosphere.
Le 15 janvier 2015, Target Corporation a annoncé son intention d’abandonner ses activités canadiennes. Voir la rubrique «À propos de RioCan –
Aperçu des activités» à la page 4 pour plus de renseignements.
.
Portefeuille américain
Au 31 décembre 2014, la diversification géographique du portefeuille des immeubles aux États-Unis de RioCan se ventilait
comme suit :
SLN du portefeuille américain au 31 décembre 2014
2,8 %
Virginie
2,7 %
Connecticut
1,7 %
Maryland
1,7 %
Texas
53,1 %
Massachusetts
3,3 %
New Hampshire
1,7 %
New Jersey
9,2 %
New York
1,6 %
Rhode Island
0,6 %
Pennsylvanie
21,6 %
49
RAPPORT DE GESTION
Produits de location annualisés tirés du portefeuille par État aux États-Unis au 31 décembre 2014
2,5 %
Texas
56,9 %
Virginie
2,5 %
Connecticut
0,9 %
Maryland
1,8 %
Massachusetts
3,0 %
New Hampshire
2,1 %
New Jersey
7,1 %
Rhode Island
0,7 %
Pennsylvanie
20,1 %
New York
2,4 %
Le taux d’occupation ferme du portefeuille américain pour les huit derniers trimestres est comme suit :
100,0 %
99,0 %
98,0 %
97,4 %
97,3 %
97,4 %
97,0 %
96,8 %
96,6 %
96,7 %
96,9 %
97,1 %
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
96,0 %
95,0 %
T1 2013
T2 2013
T3 2013
Les 10 locataires les plus importants – portefeuille américain
Au 31 décembre 2014, les 10 locataires les plus importants de RioCan aux États-Unis, en termes de produits de location bruts annualisés,
avaient le profil suivant :
Moyenne
pondérée
de la durée
Produits
Nombre
Pourcentage
restante
de location d’emplaceSLN
de la SLN du bail (en
Rang
Locataire
annualisés
ments
(en milliers)
totale
années)*
1
9,9 %
24
1 113
11,1 %
11,4
2
Best Buy
3,7 %
11
359
3,6 %
5,8
3
PetSmart
2,8 %
14
295
2,9 %
4,8
4
Michaels
2,6 %
14
291
2,9 %
4,3
5
Walmart
2,6 %
5
880
8,8 %
12,1
6
Ross Dress
2,0 %
9
266
2,6 %
4,4
7
1,9 %
11
215
2,1 %
4,6
8
Market Street
1,9 %
3
193
1,9 %
8,9
9
Bed Bath & Beyond
1,9 %
9
237
2,4 %
5,7
10
Lowes
1,7 %
3
476
4,7 %
12,3
31,0 %
103
4 325
43,0 %
8,3
*
50
RAPPORT DE GESTION
FAITS SAILLANTS FINANCIERS DE 2014
Trimestres clos les
31 décembre
(en millions de dollars, sauf les montants par part)
Résultat net attribuable aux porteurs de parts ordinaires et
privilégiées
Résultat net par part ordinaire attribuable aux porteurs de
parts ordinaires – de base
Fonds provenant des activités d’exploitation par part
ordinaire
2014
2013
Exercices clos les
31 décembre
Augmentation
(diminution)
2014
2013
Augmentation
(diminution)
172 $
265 $
(35,1) %
663 $
709 $
(6,5) %
0,54 $
130 $
0,86 $
124 $
(37,2) %
4,5 %
2,11 $
517 $
2,30 $
492 $
(8,3) %
5,1 %
0,42 $
0,41 $
2,4 %
1,68 $
1,63 $
3,1 %
T4 2014
Le résultat net attribuable aux porteurs de parts ordinaires et privilégiées (présenté selon les IFRS et selon la participation de
RioCan) pour le quatrième trimestre de 2014 a été de 172 millions de dollars, contre 265 millions de dollars pour le trimestre
correspondant de 2013, en baisse de 93 millions de dollars. Cette diminution, expliquée sur la base de la participation de
RioCan, a été principalement attribuable à ce qui suit :
•
une hausse de 7,2 millions de dollars du résultat d’exploitation net attribuable principalement à ce qui suit : les
acquisitions, nettes des cessions (conclues au cours des 12 derniers mois); la SLN additionnelle des immeubles
productifs résultant de l’achèvement de projets d’aménagement; la croissance du résultat d’exploitation net des
immeubles comparables pour les portefeuilles canadien et américain; une augmentation de 1,8 million de dollars des
recouvrements d’impôt foncier américain en vertu de l’IFRIC 21; et un profit de change tiré des activités américaines plus
élevé de 3,0 millions de dollars en comparaison de la période correspondante de l’exercice 2013;
•
une hausse des honoraires et autres produits de 2,3 millions de dollars en raison de la hausse des produits de placement;
contrebalancées par :
•
une baisse des profits à la juste valeur de 96 millions de dollars en raison principalement du rythme relativement ralenti
de compression du taux de capitalisation sur les grands marchés et de la réduction de valeur de certains immeubles
situés dans les marchés secondaire et tertiaire. Les profits nets à la juste valeur au titre des immeubles de placement
pour le quatrième trimestre de 2014 se sont élevés à 38 millions de dollars, selon la participation de RioCan,
comparativement à 134 millions de dollars pour la période correspondante de 2013. Pour le quatrième trimestre de 2014,
les taux de capitalisation ont diminué respectivement de néant et cinq points de base au Canada et aux États-Unis,
comparativement à ceux du quatrième trimestre de 2013;
•
une baisse des produits d’intérêts de 2,9 millions de dollars découlant principalement de l’incidence du règlement de
certains prêts mezzanine au cours du premier trimestre de 2014 en rapport avec l’acquisition des participations dans
trois projets d’aménagement;
•
une augmentation des frais d’administration de 1,8 million de dollars qui s’explique principalement par une hausse des
coûts liés aux technologies de l’information, l’amortissement associé à la plateforme accrue de planification des
ressources de l’entreprise de RioCan ainsi que l’augmentation de l’effectif attribuable à la complexité croissante des
activités et l’inclusion de certaines charges salariales en 2014 qui étaient auparavant incorporées dans le coût de l’actif
pendant la phase d’élaboration du système de planification des ressources de l’entreprise de RioCan.
2014
Le résultat net attribuable aux porteurs de parts ordinaires et privilégiées (présenté selon les IFRS et selon la participation de
RioCan) s’est élevé à de 663 millions de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 contre 709 millions de dollars pour
l’exercice 2013, soit une diminution de 46 millions de dollars. Cette diminution, expliquée sur la base de la participation de
RioCan, a été principalement attribuable à ce qui suit :
•
une hausse de 25 millions de dollars du résultat d’exploitation net attribuable principalement à ce qui suit : les
acquisitions, nettes des cessions (conclues au cours des 12 derniers mois); la SLN additionnelle des immeubles
productifs résultant de l’achèvement de projets d’aménagement (dont l’agrandissement de Tanger Cookstown et les
ouvertures de Tanger Ottawa et de The Stockyards); une croissance du résultat d’exploitation net des immeubles
comparables pour les portefeuilles canadien et américain; et un profit de change tiré des activités américaines plus élevé
de 10 millions de dollars par rapport à celui de l’exercice précédent;
51
RAPPORT DE GESTION
•
une hausse des honoraires et autres produits de 3,6 millions de dollars en raison de la hausse des produits de placement
et des honoraires de financement à l’égard des projets de coentreprises réalisés au cours de 2014, en partie compensée
par une baisse des honoraires d’aménagement générés par les projets de coentreprises;
•
une baisse de la charge d’intérêts de 7,0 millions de dollars, déduction faite de l’incidence de change négative de
3,3 millions de dollars;
•
une diminution des coûts de transaction de 1,1 million de dollars découlant d’une diminution des activités de cession
d’immeubles au cours de 2014 comparativement à 2013; et
•
une baisse de la charge au titre du rachat anticipé de débentures de 12 millions de dollars engagée au cours de l’exercice
précédent; contrebalancées par ce qui suit :
•
une baisse des profits à la juste valeur de 80 millions de dollars en raison principalement du rythme relativement ralenti
de compression du taux de capitalisation sur les grands marchés et de la réduction de valeur de certains immeubles
situés dans les marchés secondaire et tertiaire. Les profits nets à la juste valeur au titre des immeubles de placement
pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 se sont élevés à 157 millions de dollars, selon la participation de RioCan,
comparativement à 237 millions de dollars pour l’exercice 2013. Pour 2014, les taux de capitalisation du portefeuille ont
diminué respectivement de 4 points de base et 26 points de base au Canada et aux États-Unis, comparativement à
ceux de 2013;
•
trois projets d’aménagement;
•
une augmentation des frais d’administration de 7,2 millions de dollars qui s’explique principalement par une hausse des
coûts liés aux technologies de l’information, l’amortissement associé au lancement de la nouvelle plateforme de
planification des ressources de l’entreprise en 2014, les honoraires professionnels liés à la mise en place d’un nouveau
régime de rémunération incitative à l’intention des hauts dirigeants et des honoraires de consultation liés à certaines
activités qui ont été entreprises dans le but d’optimiser l’entité juridique américaine et la structure fiscale du Fonds, ainsi
que l’augmentation de l’effectif attribuable à la complexité croissante des activités et l’inclusion de certaines charges
salariales en 2014 qui étaient auparavant incorporées dans le coût de l’actif pendant la phase d’élaboration du système
de planification des ressources de l’entreprise de RioCan.
T4 2014
Les fonds provenant des activités d’exploitation selon la participation de RioCan au quatrième trimestre de 2014 se sont
établis à 130 millions de dollars, ou 0,42 $ par part ordinaire, comparativement à 124 millions de dollars, ou 0,41 $ par part
ordinaire, au quatrième trimestre de 2013, soit une hausse de 6 millions de dollars, ou 4,5 %. Les fonds provenant des
activités d’exploitation par part ordinaire ont augmenté de 0,01 $ par part ordinaire, ou 2,4 %. Se reporter à la rubrique
«Résultats d’exploitation – Selon la participation de RioCan» du présent rapport de gestion.
La hausse de 6 millions de dollars des fonds provenant des activités d’exploitation selon la participation de RioCan au
quatrième trimestre de 2014 par rapport au trimestre correspondant de 2013 est principalement attribuable à ce qui suit :
•
une augmentation de 5,6 millions de dollars du résultat d’exploitation net tiré des immeubles locatifs, ce qui comprend
l’incidence des éléments suivants : les acquisitions, nettes des cessions (conclues au cours des 12 derniers mois); la SLN
additionnelle des immeubles productifs résultant de l’achèvement de projets d’aménagement; une croissance du résultat
d’exploitation net des immeubles comparables pour les portefeuilles canadien et américain; et un profit de change tiré des
activités américaines plus élevé de 3,0 millions de dollars par rapport à celui de la période correspondante de 2013;
•
une hausse des honoraires et autres produits de 2,3 millions de dollars en raison de la hausse des produits de placement;
•
une diminution de 1,6 million de dollars de la charge d’intérêts en raison de la baisse des taux, déduction faite de
l’incidence de change négative de 1,5 million de dollars; en partie contrebalancées par :
•
trois projets d’aménagement; et
•
une augmentation des frais d’administration de 1,8 million de dollars qui s’explique principalement par une hausse des
coûts liés aux technologies de l’information, l’amortissement associé à la plateforme accrue de planification des
ressources de l’entreprise de RioCan ainsi que l’augmentation de l’effectif attribuable à la complexité croissante des
52
RAPPORT DE GESTION
activités et l’inclusion de certaines charges salariales en 2014 qui étaient auparavant incorporées dans le coût de l’actif
pendant la phase d’élaboration du système de planification des ressources de l’entreprise de RioCan.
2014
Les fonds provenant des activités d’exploitation selon la participation de RioCan pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 se
sont établis à 517 millions de dollars, ou 1,68 $ par part ordinaire, contre 492 millions de dollars, ou 1,63 $ par part ordinaire,
pour l’exercice 2013, soit une hausse de 25 millions de dollars, ou 5,1 %. Les fonds provenant des activités d’exploitation ont
augmenté de 0,05 $ par part ordinaire, ou 3,1 %. Se reporter à la rubrique «Résultats d’exploitation – Selon la participation de
RioCan» du présent rapport de gestion.
La hausse de 25 millions de dollars des fonds provenant des activités d’exploitation selon la participation de RioCan pour
l’exercice clos le 31 décembre 2014 par rapport à l’exercice 2013 est principalement attribuable à ce qui suit :
•
une augmentation de 25 millions de dollars du résultat d’exploitation net tiré des immeubles locatifs, ce qui comprend
l’incidence des éléments suivants : les acquisitions, nettes des cessions (conclues au cours des 12 derniers mois); la SLN
additionnelle des immeubles productifs résultant de l’achèvement de projets d’aménagement (dont l’agrandissement de
Tanger Cookstown et les ouvertures de Tanger Ottawa et de The Stockyards); une croissance du résultat d’exploitation
net des immeubles comparables pour les portefeuilles canadien et américain; et un profit de change tiré des activités
américaines plus élevé de 10 millions de dollars par rapport à celui de l’exercice 2013;
•
une hausse des honoraires et autres produits de 3,6 millions de dollars en raison de la hausse des produits de placement
et des honoraires de financement à l’égard des projets de coentreprises réalisés au cours de 2014, en partie compensée
par une baisse des honoraires d’aménagement générés par les projets de coentreprises;
•
une diminution de 8,4 millions de dollars de la charge d’intérêts, déduction faite de l’incidence de change négative de
3,3 millions de dollars; en partie contrebalancées par :
•
trois projets d’aménagement; et
•
une augmentation des frais d’administration de 7,2 millions de dollars qui s’explique principalement par une hausse des
coûts liés aux technologies de l’information, l’amortissement associé au lancement de la nouvelle plateforme de
planification des ressources de l’entreprise en 2014, des honoraires professionnels liés à la mise en place d’un nouveau
régime de rémunération incitative à l’intention des hauts dirigeants et des honoraires de consultation liés à certaines
activités qui ont été entreprises dans le but d’optimiser l’entité juridique américaine et la structure fiscale du Fonds, ainsi
que l’augmentation de l’effectif attribuable à la complexité croissante des activités et l’inclusion de certaines charges
salariales en 2014 qui étaient auparavant incorporées dans le coût de l’actif pendant la phase d’élaboration du système
de planification des ressources de l’entreprise de RioCan.
FAITS SAILLANTS D’EXPLOITATION DE 2014
T4 2014
RioCan est resté centré sur son portefeuille de base et continue de mettre en œuvre sa stratégie de croissance au moyen
d’acquisitions, de projets d’aménagement et de la croissance interne. De plus, RioCan réduit son portefeuille de façon
sélective de façon à se concentrer davantage sur les grands marchés urbains.
Taux d’occupation
•
Le taux d’occupation ferme était de 97,0 % au 31 décembre 2014, comparativement à 97,0 % au 30 septembre 2014 et à
96,9 % au 31 décembre 2013.
•
Le taux d’occupation économique (SLN occupée pour laquelle les locataires paient un loyer) était de 96,0 % au
31 décembre 2014, comparativement à 96,0 % au 30 septembre 2014, à 95,8 % au 31 décembre 2013. L’incidence
annualisée sur les loyers une fois que les locataires emménageront et commenceront à payer un loyer s’établit à environ
16 millions de dollars.
Locations
L’augmentation des loyers des contrats de location renouvelés se maintient, ce qui devrait contribuer à la croissance des
produits de location futurs. Sur le plan d’exploitation, la demande de locaux de RioCan par des locataires demeure vigoureuse
surtout dans les grands marchés urbains. Les produits de RioCan générés dans les six grands marchés du Canada
totalisaient 73,3 % au 31 décembre 2014 (73,3 % au 30 septembre 2014 et 71,7 % au 31 décembre 2013).
53
RAPPORT DE GESTION
Canada
Au cours du trimestre, RioCan a renouvelé une superficie de 603 000 pieds carrés dans le portefeuille canadien, pour une
hausse de loyer moyenne de 2,45 $ le pied carré, soit une augmentation de 11,8 % et un taux de conservation de 85,0 %.
États-Unis
Au cours du trimestre, RioCan a renouvelé une superficie de 62 000 pieds carrés dans le portefeuille américain, pour une
hausse de loyer moyenne de 1,69 $ le pied carré, soit une augmentation de 7,1 % et un taux de conservation de 78,3 %.
Modification de la SLN et acquisitions et cessions conclues au cours du trimestre
Les activités d’acquisition et d’aménagement réalisées au cours du quatrième trimestre se sont traduites par une
augmentation globale de 318 000 pieds carrés de la SLN, qui est passée à 50 millions de pieds carrés, par rapport au
30 septembre 2014. En regard du 31 décembre 2013, la SLN a augmenté de 785 000 pieds carrés ou 1,6 %. Les acquisitions
et cessions conclues au cours du trimestre sont résumées ci-dessous.
•
Acquisition de participations dans trois immeubles productifs au Canada totalisant 62 millions de dollars, ce qui
représente une SLN additionnelle de 194 000 pieds carrés à un taux de capitalisation moyen pondéré de 5,7 %. Un
montant de 2 millions de dollars de financement par emprunt existant a été pris en charge relativement aux acquisitions.
•
Acquisition de participations dans trois immeubles en cours d’aménagement au Canada à un prix d’acquisition totalisant
9 millions de dollars. Ces acquisitions ont été conclues franches et quittes de tout financement.
•
Aucune cession d’immeuble de placement n’a eu lieu au cours du quatrième trimestre de 2014.
Acquisitions et cessions conclues au cours de 2014
•
Acquisition de participations dans dix immeubles productifs totalisant 191 millions de dollars (huit immeubles au Canada
pour 149 millions de dollars et deux immeubles aux États-Unis pour 42 millions de dollars), ce qui représente une SLN
additionnelle de 664 000 pieds carrés à un taux de capitalisation moyen pondéré de 5,9 %. Dans le cadre de ces
acquisitions, RioCan a pris en charge des emprunts hypothécaires de 24 millions de dollars sur les immeubles canadiens
et a contracté des emprunts hypothécaires de 5 millions de dollars américains sur les immeubles américains.
•
Acquisition de participations dans 11 immeubles en cours d’aménagement au Canada à un prix d’acquisition totalisant
172 millions de dollars. Ce montant comprend l’acquisition de participations auprès de Trinity totalisant 117 millions de
dollars. RioCan a acquis une participation de 25 % auprès de Trinity dans The Stockyards, à Toronto, en Ontario, et dans
McCall Landing, à Calgary, en Alberta, ainsi qu’une participation de 10 % auprès de Trinity dans East Hills, à Calgary, en
Alberta, et une participation de 40 % auprès de Trinity dans le remembrement Bathurst Street et College Street situé à
Toronto, en Ontario. La contrepartie obtenue par Trinity a servi à rembourser la totalité du capital des soldes impayés sur
le financement mezzanine et les intérêts courus d’un montant de 82 millions de dollars sur les projets. Relativement à
l’acquisition de la participation de Trinity dans The Stockyards, RioCan a pris en charge des emprunts hypothécaires
auprès de tiers de 24 millions de dollars, lesquels ont été remboursés au cours de l’exercice.
•
Cessions de cinq immeubles au Canada, réalisées surtout au cours du premier trimestre, pour une somme de 53 millions
de dollars, la SLN totalisant environ 472 000 pieds carrés.
Acquisitions et cessions conclues après le 31 décembre 2014
•
Acquisition de 19 immeubles productifs au Canada totalisant 82 millions de dollars, à un taux de capitalisation moyen
pondéré de 5,5 %.
•
Un immeuble en cours d’aménagement au Canada pour 3 millions de dollars.
•
Cessions de cinq immeubles productifs au Canada totalisant 120 millions de dollars, à un taux de capitalisation moyen
pondéré de 6,8 %.
Acquisitions et cessions sous contrat
À tout moment, RioCan peut discuter de l’acquisition de nouveaux immeubles ou de la cession d’immeubles existants, de
l’achat ou de la détention de titres négociables d’entités liées au secteur immobilier et de la négociation d’ententes de
coentreprises liées à l’acquisition, à la détention ou à l’aménagement de placements immobiliers. Rien ne garantit que ces
discussions donneront lieu à une entente définitive, et si c’était le cas, il est impossible de prédire quels seraient les modalités
ou le moment de ces acquisitions, placements ou cessions. RioCan prévoit continuer les discussions en cours et poursuivre
activement d’autres possibilités d’acquisition, de placement et de cession.
54
RAPPORT DE GESTION
Fermes
•
Aucune acquisition ou cession ferme d’immeuble de placement n’a été conclue à la date du présent rapport.
Conditionnelles
•
Aucune acquisition d’immeuble productif n’a été conclue à la date du présent rapport.
•
Aucune acquisition d’immeuble en cours d’aménagement n’a été conclue à la date du présent rapport.
•
Les cessions de terrains au Canada pourraient représenter des cessions totalisant 18 millions de dollars.
•
Les transactions susmentionnées en sont à diverses étapes du contrôle préalable et, bien que tous les efforts soient
consentis pour les conclure, rien ne garantit leur conclusion.
Projets
•
Acquisitions d’immeubles productifs au Canada qui pourraient représenter des acquisitions totalisant 445 millions de
dollars.
•
Aucune acquisition d’immeuble en cours d’aménagement à la date du présent rapport.
•
Cessions d’immeubles productifs au Canada d’une juste valeur de 308 millions de dollars au 31 décembre 2014, calculée
conformément aux IFRS.
•
Cessions de terrains au Canada d’une juste valeur de 41 millions de dollars au 31 décembre 2014, calculée
conformément aux IFRS.
•
Les transactions susmentionnées en sont à diverses étapes de négociation et, bien que tous les efforts soient consentis
pour les clôturer, rien ne garantit leur clôture.
Projets d’aménagement achevés au cours de 2014
Au cours de 2014, le Fonds a ajouté environ 1 002 000 pieds carrés à la SLN de ses immeubles productifs, ce qui comprenait
l’aménagement de The Stockyards, l’agrandissement de Tanger Outlets Cookstown et la grande ouverture réussie du centre
commercial Tanger Outlets Ottawa d’une superficie de près de 300 000 pieds carrés. Tanger Outlets Ottawa, situé à Kanata,
en Ontario, est le premier nouveau centre commercial de magasins-entrepôts construit par RioCan en collaboration avec
Tanger et abrite plus de 75 magasins de designer. Les autres projets notables d’agrandissement et de réaménagement
achevés au cours de l’exercice incluaient Collingwood Centre, Mississauga Plaza, Kennedy Commons et Niagara Falls Plaza.
GESTION DU CAPITAL
RioCan a terminé le trimestre avec une situation de trésorerie consolidée totalisant 56 millions de dollars et des facilités de
crédit d’exploitation non utilisées de 565 millions de dollars. Au 31 décembre 2014, le ratio dette / total de l’actif du Fonds
(selon la participation de RioCan), déduction faite de la trésorerie, était de 43,8 % (44,0 % au 31 décembre 2013).
Dette
Emprunts hypothécaires
Au cours du trimestre, RioCan a contracté de nouveaux emprunts hypothécaires à terme à taux fixe de 98 millions de dollars.
Au 31 décembre 2014, les emprunts hypothécaires totalisaient 4,5 milliards de dollars selon la participation de RioCan.
Débentures
Le 23 janvier 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série U totalisant
er
150 millions de dollars, qui viennent à échéance le 1 juin 2020 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,62 %.
Le 30 mai 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série V totalisant
150 millions de dollars, qui viennent à échéance le 30 mai 2022 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,746 %.
Le 11 août 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série V totalisant
100 millions de dollars, qui constituait une réouverture de l’émission de débentures de premier rang non garanties de série V
du 30 mai 2014. Les débentures additionnelles comportent le même taux nominal et la même échéance que l’émission initiale,
mais ont été émises à une prime par rapport à la valeur nominale, pour un produit brut de 101,07 millions de dollars, donnant
lieu à un taux effectif de 3,587 % et portant le taux effectif de l’ensemble des 250 millions de dollars des débentures de série V
à 3,682 %.
Le 3 février 2015, RioCan a annoncé qu’il émettait un avis de rachat aux porteurs de ses débentures de premier rang non
garanties de série N à 4,10 % échéant le 21 septembre 2015 et totalisant 100 millions de dollars américains (les «débentures
de série N»), ce qui représente le rachat intégral de toutes les débentures de série N actuellement en circulation. Les
55
RAPPORT DE GESTION
débentures de série N seront rachetées le 9 mars 2015, selon leurs modalités, à un prix de rachat total de 101,8 millions de
dollars américains plus les intérêts courus et à payer de 1,9 million de dollars américains jusqu’à la date de rachat,
exclusivement.
Le 3 février 2015, RioCan a également annoncé qu’il émettait un avis de rachat aux porteurs de ses débentures de premier
rang non garanties de série O à 4,499 % échéant le 21 janvier 2016 et totalisant 225 millions de dollars (les «débentures de
série O»), ce qui représente le rachat intégral de toutes les débentures de série O actuellement en circulation. Les débentures
de série O seront rachetées le 11 mars 2015, selon leurs modalités, à un prix de rachat total de 231,8 millions de dollars plus
les intérêts courus et à payer de 1,4 million de dollars, jusqu’à la date de rachat, exclusivement.
Le 12 février 2015, Le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série W totalisant
300 millions de dollars, qui viennent à échéance le 12 février 2024 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,287 %. Une
tranche du produit net sera utilisée par RioCan à des fins de remboursement de dettes, y compris le rachat des débentures de
série O de 225 millions de dollars décrit ci-dessus, et la tranche restante, aux fins générales du Fonds.
Lignes de crédit d’exploitation garanties
Au 12 février 2015, la capacité maximale d’emprunt de RioCan en vertu de ses lignes de crédit d’exploitation se présente
comme suit :
(en millions de dollars)
Écarti
Échéance
78
Acceptations bancaires/LIBOR +125 pb
Décembre 2015
185
Décembre 2016ii
250
Novembre 2016ii
130
Juin 2017ii
75
Juin 2017ii
718
i)
Les lignes de crédit d’exploitation sont disponibles en dollars canadiens ou américains. Le taux d’intérêt des emprunts en dollars canadiens est
fondé sur le taux des acceptations bancaires ou le taux préférentiel, et celui des emprunts en dollars américains, sur le taux de base en $ US ou
le LIBOR.
ii)
Sous réserve de certaines conditions, les prêts ci-dessus peuvent être prolongés d’un an selon les mêmes modalités.
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, RioCan a renégocié sa facilité d’exploitation existante et a ajouté
deux nouvelles lignes de crédit d’exploitation. La facilité existante est passée de 100 millions de dollars à 130 millions de
dollars. Les deux nouvelles lignes de crédit d’exploitation ajoutées au cours de l’exercice, soit celle de 78 millions de dollars et
celle de 75 millions de dollars comme elles sont présentées dans le tableau ci-dessus, viennent à échéance respectivement
en décembre 2015 et juin 2017. Toutes deux sont assorties de taux d’intérêt semblables aux autres lignes de crédit
d’exploitation de RioCan. La ligne de crédit d’exploitation de 78 millions de dollars constitue la conversion d’un prêt à terme
non renouvelable en facilité d’exploitation renouvelable.
Ensemble, ces lignes de crédit offrent une source de liquidité efficace et flexible pour le Fonds.
Biens non grevés
Au 31 décembre 2014, grâce à la stratégie d’endettement du Fonds, environ 22,2 % de ses immeubles productifs étaient non
grevés en fonction de la SLN et représentaient donc un bassin d’actifs permettant à RioCan d’obtenir du financement garanti
supplémentaire. La juste valeur des immeubles productifs non grevés au 31 décembre 2014 est estimée à environ
2,5 milliards de dollars, et représente 89 immeubles, ou 18,6 % de la juste valeur des immeubles productifs du Fonds,
comparativement à 86 immeubles dont la juste valeur s’élevait à 1,8 milliard de dollars au 31 décembre 2013. En plus des
immeubles productifs non grevés, le Fonds détient 11 immeubles en cours d’aménagement non grevés dont la juste valeur
s’élevait à 295 millions de dollars au 31 décembre 2014, portant la juste valeur totale des actifs non grevés à environ
2,8 milliards de dollars.
Capitaux propres
Le ratio du régime de réinvestissement des distributions de RioCan est défini comme le pourcentage des parts ordinaires qui
ont participé au régime par rapport au total des parts ordinaires en circulation. Le Fonds a mobilisé des capitaux additionnels
de 32 millions de dollars, et le ratio du régime de réinvestissement des distributions était de 29,0 % pour le trimestre.
Le 24 novembre 2014, le Fonds a émis un total de 4,8 millions de parts de fiducie ordinaires au prix de 26,25 $ par part, pour
un produit brut totalisant 126 millions de dollars. Les frais d’émission de parts ordinaires ont été d’environ 5 millions de dollars.
56
RAPPORT DE GESTION
PERSPECTIVES ET STRATÉGIE
L’excellent rendement opérationnel de RioCan généré par son secteur dominant du commerce de détail canadien ainsi que sa
plateforme aux États-Unis ont facilité sa croissance soutenue et son positionnement à titre de FPI nord-américain de premier
plan axé sur les activités de détail. La gestion prudente de son bilan et l’accès à des capitaux ont permis à RioCan de tirer
avantage des possibilités associées à la reprise économique grâce à l’accroissement des produits de location de magasins
comparables, aux acquisitions, à de nouveaux projets d’aménagement, à des réaménagements, à l’optimisation de ses biens
ainsi qu’à des placements périodiques dans des titres négociables d’entités liées au secteur immobilier. RioCan exerce ces
activités de sa propre initiative ou dans le cadre de relations de coentreprises et de partenaires stratégiques. RioCan
continuera de rechercher des acquisitions sur certains marchés sélectionnés qui répondent aux critères de placement
immobilier du Fonds au Canada et aux États-Unis. Le Fonds continuera de suivre une approche disciplinée pour
l’aménagement de nouveaux immeubles et le réaménagement et l’optimisation d’immeubles existants au Canada, en se
concentrant sur les principaux marchés urbains. Une nouvelle initiative visant à intégrer l’optimisation résidentielle dans le
portefeuille d’immeubles en cours d’aménagement sur les principaux marchés axés sur le transport maximisera les possibilités
de croissance en ajoutant des actifs résidentiels, soit en copropriété soit des résidences locatives, dans le portefeuille
immobilier de RioCan. RioCan tirera aussi parti des cessions d’immeubles des marchés secondaire et tertiaire de façon à
recycler le capital dans l’aménagement et les acquisitions sur de grands marchés à croissance plus élevée. Conformément à
ce qui précède, RioCan est régulièrement engagé dans des discussions concernant l’acquisition possible de nouveaux
immeubles, la cession d’immeubles faisant actuellement partie du portefeuille de RioCan et d’autres placements immobiliers, y
compris des coentreprises stratégiques éventuelles ou l’achat et la détention de titres négociables d’entités liées au secteur
immobilier. Rien ne garantit que ces discussions donneront lieu à une entente définitive, et si c’était le cas, il est impossible de
prédire quels seraient les modalités et le moment de ces acquisitions, placements ou cessions.
La conjoncture économique est instable, le prix du pétrole créant de l’incertitude sur certains marchés tributaires du secteur
pétrolier, et les problèmes économiques sur les marchés émergents et européens suscitent de grandes inquiétudes quant au
rythme possible de la reprise économique mondiale. La reprise économique aux États-Unis et au Canada a pris une direction
quelque peu différente, la croissance économique aux États-Unis ayant été plus favorable et continuant de donner des signes
d’une meilleure résistance. Les deux économies continuent de faire face à d’importants risques, la volatilité ayant augmenté
sur les marchés financiers et énergétiques. La chute récente des prix de l’énergie devrait avoir une incidence négative sur la
croissance économique et le marché de l’habitation dans l’ouest du Canada, et dans une moindre mesure, au Texas, si les
prix du pétrole restent faibles. Cependant, la baisse possible de la croissance découlant des faibles prix de l’énergie pourrait,
au moins partiellement, être compensée par une hausse des dépenses des consommateurs à même les économies réalisées
sur le plan de l’énergie. En outre, la baisse du dollar canadien devrait contribuer à l’amélioration de la conjoncture économique
dans les secteurs canadiens qui dépendent de la fabrication et de l’exportation.
À court terme, la demande des locataires devrait être stable et continuer de pousser les tarifs de location à la hausse sur les
principaux marchés canadiens. Toutefois, l’incertitude persiste quant à l’incidence qu’aura l’annonce de l’abandon par Target
de ses activités canadiennes sur les taux des loyers et la demande des locataires. RioCan continuera de surveiller
attentivement la situation de ces emplacements afin de tirer parti des possibilités de conclure de nouveaux contrats de
location à leur égard tout au long de l’exercice 2015. Les détaillants américains qui songent à prendre de l’expansion au
Canada sont beaucoup plus prudents et sélectifs dans le choix des emplacements.
Les taux d’intérêt actuels au Canada demeurent favorables et devraient le rester tout au long de 2015, compte tenu de la
récente décision de la Banque du Canada de baisser de 25 points de base son taux directeur du financement à un jour. Le
Fonds continuera donc de dégager des économies d’intérêt sur de la dette venant à échéance. RioCan continuera de
surveiller l’économie et les marchés immobiliers pour s’assurer d’avoir un accès adéquat aux capitaux, sous forme de titres de
capitaux propres, de titres d’emprunt ou de la cession de certains actifs, afin de satisfaire à ses exigences et de maximiser les
possibilités qui pourraient se présenter.
La croissance de RioCan devrait essentiellement provenir de la croissance interne du portefeuille, de l’optimisation des actifs
et des projets d’aménagement au Canada.
Étant donné la nature concurrentielle du marché des acquisitions et le nombre limité d’acquisitions qui répondent aux critères
de RioCan, les acquisitions ne devraient pas être, pour le moment, une source de croissance importante. Le Fonds tire
toutefois avantage de cette situation du marché pour céder des actifs non essentiels à faible croissance de façon à améliorer
sa position sur les six grands marchés du Canada. RioCan s’engage à continuer d’accorder toute son attention à son
portefeuille afin de maintenir des taux d’occupation élevés par la gestion et la location actives, pour permettre à RioCan de
dégager des rentrées de trésorerie régulières découlant d’actifs à long terme qui prennent de la valeur au fil du temps.
57
RAPPORT DE GESTION
L’attention portée à la gestion active a incité RioCan à établir sa propre plateforme de gestion aux États-Unis. Globalement,
RioCan pense être bien placé sur les marchés en raison de la profondeur et de la taille de son équipe de gestion, de la
stabilité et de la diversification de son portefeuille, de son important portefeuille de projets d’aménagement, de son bon bassin
de locataires et de la souplesse de la structure de son capital, sans oublier ses pratiques d’emprunt prudentes.
Pour 2015 :
Canada
•
Les facteurs fondamentaux de l’immobilier dans le commerce de détail au Canada devraient demeurer stables, toutefois,
des perturbations sont à prévoir par suite de l’annonce du départ de Target du Canada et de faillites survenues
récemment, ce contexte imposant une plus grande prudence aux détaillants. À l’heure actuelle, il est difficile d’en évaluer
les conséquences, de nombreuses variables étant encore à établir, par exemple ce qu’il adviendra des locaux vacants et
les répercussions sur les locataires avoisinants. Bien que nous nous attendions à ce qu’il y ait une incidence négative sur
certains marchés, dans certains cas cependant, la situation se prêtera favorablement à un repositionnement et à une
augmentation des produits de location. Le marché canadien est avantagé par des locataires de détail concentrés qui sont
généralement solides financièrement et par une activité d’aménagement plus faible qui a peu de chance de se traduire
par un déséquilibre de l’offre.
•
Le Fonds continuera d’analyser son portefeuille dans l’optique de se départir de certains immeubles s’il y a lieu afin de
mobiliser et recycler le capital. Le Fonds évalue la vente de certains actifs dans le cadre d’un processus de gestion active
du portefeuille visant à augmenter la pondération du portefeuille dans les six principaux marchés au Canada qui, au
31 décembre 2014, s’élevait à 73,3 % des produits au Canada.
•
Le Fonds prévoit que la croissance interne proviendra du portefeuille sous la forme d’augmentations contractuelles de
loyers existants, de produits de location additionnels qui pourront être atteints au moyen d’écarts de loyers positifs dans le
cadre des renouvellements de contrats de location et du taux d’occupation positif possible.
États-Unis
•
•
RioCan a instauré une plateforme de gestion aux États-Unis pour gérer les actifs du Fonds qui étaient gérés auparavant
par les partenaires de RioCan. Cette plateforme comprend des bureaux situés à Mount Laurel, au New Jersey, et à
Dallas, au Texas. La plateforme de RioCan aux États-Unis a offert à RioCan une base pour accroître sa présence aux
États-Unis et la capacité de réaliser des économies d’échelle additionnelles à mesure que son portefeuille s’élargit.
Les facteurs fondamentaux dans les marchés américains où RioCan exerce ses activités devraient demeurer stables
puisque l’économie est en croissance. Compte tenu de la croissance économique et de la faiblesse de la nouvelle
demande au cours des sept dernières années, RioCan prévoit continuer de réaliser de la valeur au sein du portefeuille en
louant des locaux actuellement vacants et en augmentant la location des petits magasins dans ces centres commerciaux.
Tendances macroéconomiques et sur le marché
•
La reprise économique au Canada continue d’être lente, ce qui a eu une incidence sur les ventes au détail et les activités
des locataires. Si ce climat économique persiste, la demande de locaux pour commerce de détail et les taux des loyers
pourraient être touchés. En outre, RioCan surveille très attentivement l’incidence des prix du pétrole sur les conditions du
marché en Alberta ainsi que sur les dépenses de consommation globales au Canada et aux États-Unis.
•
Le Fonds a suivi de près l’incidence sur son entreprise de la fluctuation du dollar canadien par rapport au dollar américain
au cours de la dernière année. À court terme, le Fonds ne prévoit aucune incidence significative directe autre que
l’incidence de la conversion des résultats de ses activités aux États-Unis et des actifs nets du Fonds libellés en dollars
américains.
•
Les économies au titre des charges d’intérêts résultant d’accords de refinancement conclus aux taux d’intérêt actuels du
marché devraient se poursuivre en raison de la faiblesse des taux d’intérêt au Canada, qui devrait se maintenir d’ici la fin
de 2015.
•
Le Fonds continuera à surveiller l’incidence des ventes au détail en ligne. RioCan est d’avis que les tendances de
consommation favoriseront les ventes dans les centres commerciaux et les centres commerciaux fermés. En outre, la
proportion des ventes tirées des services devrait augmenter par rapport aux ventes tirées des produits. De plus, il est
prévu que les modèles existants de vente au détail seront adaptés aux entrepôts de vente intégrés destinés à la vente en
ligne. RioCan est en bonne position pour tirer parti de ces tendances, en raison de la profondeur et de l’étendue de son
portefeuille, surtout dans les marchés urbains. Règle générale, les magasins d’alimentation ont fait preuve de résilience
par rapport aux ventes en ligne et, en raison du solide portefeuille de centres commerciaux pourvus d’un magasin
d’alimentation clé de RioCan, l’incidence est moindre.
58
RAPPORT DE GESTION
Programme d’aménagement
•
Les projets d’aménagement achevés en 2014 et les projets d’aménagement futurs devraient contribuer à la croissance
des fonds provenant des activités d’exploitation. De solides facteurs fondamentaux découlant de la croissance
économique et démographique de certaines villes, comme la région du Grand Toronto, et l’arrivée de nouveaux détaillants
ont permis à RioCan d’accroître ses activités d’aménagement. En outre, la coentreprise entre RioCan et Tanger pour
l’aménagement de centres commerciaux de magasins-entrepôts au Canada et la coentreprise axée sur les zones
urbaines conclue entre RioCan et Allied permettent d’élargir les possibilités d’aménagement et d’optimisation possibles
pour les différents genres de centres commerciaux.
•
À l’avenir, l’activité et la croissance proviendront de différents formats d’aménagement et de réaménagement
d’immeubles existants. Les dépenses d’aménagement globales, selon la participation de RioCan, des trois prochains
exercices varieront entre 150 millions et 250 millions de dollars par exercice. Le portefeuille de projets d’aménagement de
RioCan devrait ajouter environ 7,0 millions de pieds carrés (3,9 millions de pieds carrés selon la participation de RioCan)
une fois les projets d’aménagement achevés au cours des six prochaines années, avec des rendements variant entre 6 %
et 10 % dans la plupart des cas. RioCan se consacre aux possibilités d’aménagement et de réaménagement des
immeubles et se concentre sur l’achèvement de la construction en cours du portefeuille de projets d’aménagement. Les
activités d’aménagement sont surtout concentrées dans les six marchés à croissance élevée du Canada et sont une
composante importante de la stratégie de croissance interne de RioCan. Les efforts d’aménagement et d’optimisation
sont surtout axés sur les marchés de Toronto, de Calgary et d’Ottawa, où la vigueur de l’économie et la croissance de la
population ont permis à RioCan d’accroître ses activités d’aménagement.
•
Outre les projets d’aménagement de RioCan, le Fonds contribue à la croissance du portefeuille en optimisant les
immeubles existants. Dans son portefeuille, RioCan a relevé des occasions stratégiques d’accroître la densité ou
d’agrandir un actif existant, surtout l’optimisation résidentielle dans les projets d’aménagement du Fonds axés sur le
transport. L’optimisation des immeubles existants contribue efficacement à la croissance du résultat d’exploitation net, en
tirant parti des actifs existants.
Acquisitions et cessions
•
RioCan a remarqué qu’actuellement la concurrence s’est intensifiée en matière d’acquisitions alors qu’un nombre
important d’investisseurs bien capitalisés et bien nantis recherchent des placements de qualité, surtout en raison du
contexte actuel des faibles taux d’intérêt. La direction conservera son approche disciplinée d’évaluation des occasions
d’acquisition, quoique peut-être à un rythme moins soutenu qu’au cours des quatre dernières années.
•
RioCan continuera de se concentrer sur les centres commerciaux fermés et les centres commerciaux en milieu urbain, en
particulier sur les principaux marchés, afin de tirer parti de son bassin de locataires de détail au Canada. Les centres
commerciaux acquis présentent des possibilités de croissance interne que RioCan pense pouvoir exploiter grâce à ses
capacités solides en matière d’infrastructure et de gestion.
•
Le Fonds a choisi de concentrer ses acquisitions aux États-Unis sur deux régions géographiques, soit le nord-est des
États-Unis et les quatre marchés urbains principaux du Texas (Dallas-Fort Worth, Houston, Austin et San Antonio), qui
offrent une combinaison de locataires complémentaire au portefeuille canadien de RioCan composé principalement de
locataires de renom à l’échelle nationale.
•
Les acquisitions conclues au cours du trimestre et sur une période continue de 12 mois, déduction faite de l’incidence du
programme de cessions du Fonds, contribueront à la croissance des fonds provenant des activités d’exploitation de
RioCan. À l’heure actuelle, cependant, RioCan s’attend à ce que le rythme d’acquisitions relativement lent se poursuive.
•
RioCan continue d’évaluer son portefeuille afin de se départir de certains actifs dans le but de réutiliser le capital et
d’accroître également la pondération du portefeuille dans les six plus importants marchés du Canada. Au cours de 2014,
le Fonds a cédé des immeubles au Canada pour un montant de 53 millions de dollars (immeubles cédés au Canada pour
un montant de 616 millions de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2013). Dans le cadre de la gestion active et de
l’amélioration de la composition du portefeuille, RioCan continuera à identifier des immeubles à céder, des immeubles
totalisant 120 millions de dollars ayant déjà été cédés à ce jour en 2015.
Relations avec les partenaires
Le Fonds continuera de tirer parti de la force de ses relations avec ses partenaires au Canada pour acquérir des immeubles,
rehausser les projets d’aménagement de RioCan et générer des revenus additionnels pour ses porteurs de parts dans le
cadre d’accords en vertu desquels RioCan reçoit des honoraires pour ses services.
59
RAPPORT DE GESTION
Stratégie de gestion du capital
Le cadre de gestion du capital de RioCan plafonne l’endettement du Fonds à 60 % du total de l’actif, tel que le définit la
déclaration. RioCan s’engage à préserver la solidité du bilan et à continuer de maintenir des liquidités importantes. D’après la
juste valeur de marché de son portefeuille, son ratio de levier financier consolidé de 43,7 % du total de l’actif est
considérablement inférieur à la limite précisée de 60 %. De plus, RioCan croit disposer d’assez d’actifs non grevés (environ
2,8 milliards au 31 décembre 2014) et d’actifs dont le coefficient de prêt en fonction de la valeur est peu élevé pouvant être
financés ou refinancés pour mobiliser le capital nécessaire à ses besoins de capital et accroître ses actifs. La capacité de
RioCan d’obtenir ce type de financement est fonction du crédit disponible sur le marché. Les régimes de réinvestissement des
distributions et d’achat direct représentent une source additionnelle de capital pour le Fonds. Les distributions aux porteurs de
parts réinvesties dans le cadre de ces régimes donnent lieu à une émission de parts ordinaires, par opposition à une sortie de
fonds, dégageant ainsi du capital additionnel pour financer les activités de RioCan.
RioCan a élaboré d’autres indicateurs relatifs à la dette et au levier financier qui sont suivis et communiqués chaque trimestre
afin que les utilisateurs des états financiers et les parties prenantes puissent mieux comprendre le levier financier de RioCan
et sa capacité à assurer le service de la dette en découlant. Ces indicateurs comprennent le ratio dette nette / BAIIA ajusté, le
ratio de couverture du service de la dette, le ratio de couverture des intérêts, le ratio de couverture des charges fixes et le ratio
biens non grevés / emprunts non garantis qui sont décrits à la rubrique «Stratégie et sources de financement» du présent
rapport de gestion.
Bien qu’il soit important de conserver un niveau d’endettement relativement faible, la qualité des produits de location
disponibles pour acquitter la dette du Fonds et verser des distributions à ses porteurs de parts est tout aussi importante. Le
Fonds s’efforce de réduire ses risques liés aux produits de location du portefeuille de centres commerciaux en veillant à une
diversification géographique appropriée, en échelonnant les échéances des contrats de location, en diversifiant ses sources
de produits grâce à un grand bassin de locataires, en évitant de dépendre d’un seul locataire qui représenterait un
pourcentage important de son chiffre d’affaires brut et en s’assurant qu’une partie importante de ses produits de location
provient de locataires nationaux et de locataires clés diversifiés géographiquement (dans les économies canadienne et
américaine). En outre, RioCan réduit son exposition à la volatilité potentielle liée à la disponibilité du crédit et aux fluctuations
des taux d’intérêt en échelonnant les échéances de ses dettes. RioCan est en mesure d’accéder à des sources de capitaux
variées incluant, sans s’y limiter, des dettes garanties et non garanties, des parts privilégiées et des parts ordinaires qui
procurent au Fonds une meilleure souplesse dans la mobilisation de capitaux et dans la gestion de son coût en capital global.
RESPONSABILITÉ DE L’ENTREPRISE
La responsabilité de l’entreprise constitue toujours une priorité pour RioCan, alors que celui-ci s’efforce de conserver sa
position parmi les chefs de file du Canada. La philosophie de RioCan à cet égard repose sur trois piliers : la responsabilité
environnementale, le mécénat et la responsabilité envers les employés.
Santé et sécurité au travail
RioCan entend préserver la santé physique et mentale ainsi que la sécurité de tous ses employés. Notre objectif constant est
de protéger nos employés des blessures, des maladies professionnelles ou de la violence en milieu de travail. Les
gestionnaires et les superviseurs sont tenus responsables de la santé et de la sécurité des employés sous leur supervision et
font en sorte que le matériel, la machinerie et les aires de travail soient sécuritaires et que les employés travaillent en
respectant les méthodes de travail sécuritaires établies. Les travailleurs reçoivent une formation pour accomplir les tâches qui
leur sont propres afin de protéger leur santé et leur sécurité. La formation visant à enseigner à se protéger des risques
électriques, des dangers chimiques, des troubles musculo-squelettiques, des glissades, des trébuchements et des chutes est
obligatoire et fournie dans le cadre de séances d’orientation à l’intention des employés et périodiquement par la suite afin de
souligner que RioCan considère que la sécurité au travail est toujours une priorité.
Les programmes, les politiques et la formation pour soutenir la santé mentale des travailleurs font partie intégrante de la
philosophie de RioCan en matière de sécurité. Les programmes en matière de violence et de harcèlement en milieu de travail,
de préparation en cas d’urgence et d’aide aux employés permettent à RioCan de procurer un environnement sécuritaire et de
garantir que chacun connaît son rôle dans les situations d’urgence.
Le respect des normes de santé et de sécurité de RioCan est soumis à une vérification rigoureuse afin de garantir que les
processus et politiques établis par le Fonds sont appliqués. Des vérifications hebdomadaires, mensuelles et annuelles sont
effectuées par les superviseurs et les gestionnaires et des audits d’immeubles choisis dans chaque région sont validés
annuellement par des auditeurs agréés de l’autorité réglementaire en santé et sécurité au travail.
60
RAPPORT DE GESTION
La réduction des risques et des accidents est au cœur du programme de santé et sécurité au travail de RioCan. Grâce aux
programmes de prévention du Fonds, à un niveau élevé de respect des normes de sécurité et à un solide programme de suivi
visant un retour sécuritaire et rapide au travail, le taux de fréquence des accidents du travail avec arrêt a été ramené à néant
en 2014.
Environnement
RioCan améliore constamment l’efficience de son portefeuille immobilier, en plus de travailler en collaboration avec ses
locataires pour répondre à leurs besoins de conservation énergétique, ce qui contribue à réduire les émissions et à limiter
l’utilisation d’énergie.
En outre, les projets d’aménagement sont considérés dans l’optique d’une construction durable et incorporent ces facteurs le
plus souvent possible. RioCan collabore avec les locataires lorsqu’ils personnalisent leurs locaux pour inclure des systèmes
de chauffage et de climatisation géothermiques et de collecte des eaux usées et mettent en œuvre des initiatives visant à
réduire leur empreinte carbonique.
RioCan a également pris des mesures précises en matière environnementale dans ses immeubles, comme l’installation de
bacs de recyclage pour réduire la quantité de déchets produits dans ses immeubles au Canada. Le RioCan Yonge Eglinton
Centre fait partie des immeubles qui ont obtenu la certification BOMA BESt. RioCan a pris une série de mesures depuis
l’acquisition de l’immeuble où est situé son siège social pour améliorer l’efficience et l’empreinte écologie de l’immeuble.
L’immeuble a obtenu la certification en 2009 et RioCan continue d’en accroître l’efficience. Le Fonds planifie également
d’ériger un «mur végétal» sur le site qui symbolisera son engagement envers l’environnement.
Burlington Mall a également obtenu la certification BOMA BESt en 2014. Les initiatives de RioCan en matière
environnementale lui ont valu une reconnaissance de la part de la ville de Burlington qui lui a remis le prix du maire décerné
aux entreprises qui privilégient le développement durable et écologique.
Mécénat
Le mécénat est l’un des aspects clés du profil de RioCan en tant qu’entreprise socialement responsable qui a toujours été
considéré comme une priorité par le Fonds. RioCan parraine régulièrement de nombreux organismes caritatifs, mettant
l’accent sur ceux destinés aux enfants et à l’aide médicale. Participer à la collectivité où il mène ses activités revêt une grande
importance pour RioCan, que ce soit par des contributions financières directes, ou encore par des dons sous forme de locaux
à des organismes caritatifs ou par le temps consacré au bénévolat par ses employés partout au Canada.
RioCan reconnaît l’importance de son engagement envers le développement des collectivités par sa participation aux activités
municipales et au financement de programmes essentiels. RioCan est d’avis que le soutien apporté aux activités de
financement procure des avantages durables à la société, à ses employés et au Fonds. En 2014, les employés de RioCan ont
participé à la campagne de financement de Centraide/United Way à la grandeur de l’entreprise. Au cours de cette campagne,
les employés ont participé au déjeuner-conférence de lancement et à l’ascension de l’immeuble par les escaliers dans le
cadre du Real Estate Stair Climb. En outre, le siège social et le bureau satellite de RioCan ont participé à la Campagne
annuelle de collecte de jouets de l’Hospital for Sick Children et les employés ont rassemblé plus de 1 000 jouets pour cette
cause. De même, RioCan a fièrement soutenu plusieurs autres organismes à but non lucratif, notamment la Fondation des
maladies du cœur, la Baycrest Foundation, le réseau University Health Network et le Mount Sinai Hospital.
RioCan parraine aussi certains établissements d’enseignement en mettant l’accent sur les programmes immobiliers et
d’autres activités ayant trait à la responsabilité sociale des entreprises. RioCan participe à des salons de l’emploi et à des
activités de réseautage pour sensibiliser les jeunes aux meilleures pratiques et aux expériences en milieu de travail.
Activités renforçant le sentiment d’appartenance à la collectivité
RioCan est engagé envers les collectivités où il exerce ses activités. Au début de 2015, RioCan lancera une campagne contre
l’intimidation nommée «Red Dot Safe Spot» indiquant que tous les immeubles de RioCan sont des périmètres où l’intimidation
est interdite. Cette campagne soulignera davantage l’engagement de RioCan à l’égard de la création de sites sécuritaires pour
nos clients et ceux qui nous entourent en soutenant les jeunes en situation de risque et en participant à la lutte visant à mettre
fin à l’intimidation.
Responsabilité envers les employés
RioCan s’efforce d’offrir à ses employés un milieu de travail sécuritaire, exempt de discrimination et de harcèlement. Il a conçu
de nombreuses initiatives axées sur les employés visant à accroître leur satisfaction à l’égard de leur lieu de travail.
61
RAPPORT DE GESTION
Formation continue et politique de formation
RioCan reconnaît qu’une formation proactive et des mesures axées sur le perfectionnement et l’éducation sont primordiales
pour accroître la compétence de nos gens dans la position qu’ils occupent ainsi que pour les préparer à leur future ascension
au sein du Fonds. RioCan est déterminé à offrir des chances égales à tous les employés sur le plan de la formation, du
perfectionnement et de l’éducation en leur accordant un soutien financier. RioCan encourage les employés à poursuivre le
perfectionnement de leurs compétences en versant des subventions pour les frais de scolarité relativement à des cours liés à
leur travail, en offrant divers programmes de formation en interne et en ligne et en contribuant aux frais afférents aux
agréments professionnels. À cet égard, les employés ont droit à un montant maximal de 2 000 $ annuellement.
Programme d’aide aux employés
RioCan offre un programme d’aide aux employés (PAE) qui est un service de soutien confidentiel et volontaire pouvant aider
les employés à résoudre les divers problèmes et difficultés qu’ils peuvent rencontrer dans leur vie personnelle et
professionnelle. Ce programme est fourni gratuitement aux employés. Le PAE est accessible 24 heures sur 24, 7 jours sur 7
pour une aide immédiate et confidentielle. Les employés peuvent recevoir le soutien dont ils ont besoin par téléphone, en
personne, en ligne et par l’entremise de diverses ressources liées à la santé et au bien-être.
Code de conduite
Tous les membres du personnel de RioCan sont tenus d’adopter une conduite respectant les normes d’intégrité les plus
élevées, ce qui comprend le respect des autres, des principes éthiques, l’honnêteté, la loyauté, l’équité, l’ouverture,
l’objectivité, et le fait d’éviter même jusqu’à l’apparence de comportement inconvenant. De plus, RioCan et les membres du
personnel de RioCan ont une obligation d’agir de bonne foi les uns envers les autres dans tous leurs rapports.
Il est obligatoire de traiter les locataires, les collègues, les fournisseurs et le public de façon courtoise et équitable. L’honnêteté
et la fiabilité sont des composantes essentielles de tous les échanges effectués au nom de RioCan ou en rapport avec le
Fonds. Il est aussi primordial de présenter une image professionnelle en tout temps. Les membres du personnel de RioCan
doivent faire preuve d’une attitude responsable et adopter un comportement et une tenue appropriés en tout temps.
Le code de déontologie de RioCan (le «code») exige des fiduciaires, des dirigeants et des employés qu’ils se conforment aux
normes commerciales et à l’éthique personnelle les plus élevées dans l’exécution de leurs tâches et de leurs responsabilités.
À cet égard, les employés sont tenus de suivre un cours obligatoire chaque année pour améliorer leur compréhension et
garantir le respect du code.
Politique de protection des dénonciateurs
Il est de la responsabilité de tous les fiduciaires, dirigeants et employés de se conformer au code et de dénoncer les
infractions ou les infractions soupçonnées conformément à la politique de protection des dénonciateurs. Cette politique a pour
but d’encourager et de permettre aux employés et à d’autres de soulever des inquiétudes sérieuses au sein de RioCan. Ce
code reflète la politique de la porte ouverte de RioCan et suggère aux employés de faire connaître, sans crainte de
représailles, leurs questions, leurs préoccupations, leurs suggestions et leurs plaintes aux personnes capables d’intervenir de
façon appropriée. Si un employé préfère déposer un rapport anonyme, il peut utiliser le système de comptes rendus
confidentiels fourni par un tiers qui est accessible 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.
Excellence du service
RioCan a été reconnu l’un des cent meilleurs employeurs dans la région du Grand Toronto pour 2015. Cette nomination
spéciale reconnaît les employeurs du Grand Toronto qui sont les chefs de file de leur secteur en raison du milieu de travail
exceptionnel qu’ils offrent à leurs employés. RioCan s’est démarqué notamment en raison de son engagement à l’égard d’une
vie équilibrée.
Le Yonge Eglinton Centre de RioCan a été reconnu par le service d’incendie comme étant un modèle sur le plan de la gestion
d’un immeuble complexe en situation d’urgence. De solides programmes de formation sont fournis aux parties prenantes
mettant l’accent sur les meilleures pratiques en cas d’urgence. RioCan a recours à une combinaison de méthodes
d’apprentissage, y compris les séances en classe, les présentations interactives, les ateliers, la documentation, le coaching
personnel et les jeux de rôle pour favoriser la compréhension et le respect des normes de sécurité. Des responsables de la
sécurité-incendie désignés reçoivent également une formation spécialisée en vue d’une meilleure préparation aux situations
d’urgence réelles.
Tous les employés de RioCan qui célèbrent un anniversaire jalon d’années de service reçoivent une épinglette personnalisée
de RioCan soulignant l’événement. RioCan estime qu’il est de la plus grande importance de reconnaître la contribution et les
efforts qu’ont fournis les employés de longue date tout au long de leur carrière.
62
RAPPORT DE GESTION
Avantages du personnel
RioCan offre un régime de prestations d’assurance collective à tous les employés à temps plein et aux employés à temps
partiel rémunérés à l’heure qui travaillent au moins 28 heures par semaine, lequel comprend une assurance santé et de soins
dentaires, une assurance vie, un régime d’épargne-retraite, un régime de retraite et un régime d’achat de parts destiné aux
employés.
Statistiques sur les employés
RioCan est déteminé à respecter l’égalité des chances pour tous les employés et pour tous les candidats. Notre réussite est
attribuable aux capacités d’hommes et de femmes de talent de divers horizons. Au 31 décembre 2014, l’effectif de RioCan se
compose de femmes à 51,14 % et d’hommes à 48,86 %. À l’échelon de la direction, le nombre d’hommes et de femmes qui
occupent ces postes est pratiquement égal (50,9 % de femmes et 49,1 % d’hommes). Aux échelons de direction et de la
haute direction, les femmes occupent 41,4 % de ces postes.
TAUX D’OCCUPATION
Le taux d’occupation ferme de RioCan s’établit à 97,0 % au 31 décembre 2014 alors qu’il s’établissait à 97,0 % au
30 septembre 2014 et à 96,9 % au 31 décembre 2013. Sont compris dans le taux d’occupation 512 000 pieds carrés de SLN
qui sont loués, mais pour lesquels aucun loyer n’a encore été payé, donnant lieu à un taux d’occupation économique de
96,0 % (contre 96,0 % au 30 septembre 2014 et 95,8 % au 31 décembre 2013), ce qui représente la SLN occupée pour
laquelle les locataires paient un loyer. L’incidence annualisée sur les loyers une fois que les locataires emménageront et
commenceront à payer un loyer s’établit à environ 16 millions de dollars.
Au cours du trimestre, RioCan a renouvelé une superficie de 603 000 pieds carrés (1 408 000 pieds carrés en 2013) dans le
portefeuille canadien, pour une hausse de loyer moyenne de 2,45 $ le pied carré (1,37 $ le pied carré en 2013), soit une
augmentation de 11,8 % et un taux de conservation de 85,0 %.
Le tableau suivant présente diverses données sur les activités d’exploitation et la location pour les huit derniers trimestres :
(en milliers de pieds carrés et en
millions de dollars, sauf indication Quatrième
contraire)
trimestre
2014
Troisième
trimestre
2013
Deuxième
trimestre
Premier
trimestre
Quatrième
trimestre
Troisième
trimestre
Deuxième
trimestre
Premier
trimestre
Taux d’occupation ferme
97,0 %
97,0 %
96,9 %
96,8 %
96,9 %
97,0 %
96,7 %
97,0 %
Taux d’occupation économique
96,0 %
96,0 %
95,9 %
95,7 %
95,8 %
95,5 %
95,4 %
95,8 %
SLN louée sans versements
de loyers
512
Incidence annualisée sur les
loyers
15,7 $
15,5 $
15,3 $
13,0 $
14,0 $
17,0 $
15,0 $
15,0 $
Taux de conservation – Canadai
85,0 %
91,7 %
88,8 %
91,2 %
97,0 %
91,1 %
95,9 %
68,3 %
Augmentation en % du loyer net
moyen par pied carré – Canada
11,8 %
12,9 %
13,9 %
7,0 %
8,8 %
11,2 %
12,0 %
13,4 %
Taux de conservation – É.-U.
78,3 %
92,2 %
97,3 %
86,4 %
98,2 %
98,4 %
92,0 %
98,8 %
7,1 %
9,3 %
7,0 %
8,3 %
4,8 %
3,8 %
4,3 %
2,3 %
Augmentation en % du loyer net
moyen par pied carré – É.-U.
488
520
519
542
716
642
615
16,15 $
16,01 $
16,00 $
16,01 $
16,08 $
16,07 $
15,77 $
15,77 $
Croissance des magasins
comparablesii – Canada
0,6 %
1,9 %
2,0 %
3,1 %
2,7 %
2,2 %
0,6 %
0,1 %
Croissance des magasins
comparablesii – É.-U.
4,4 %
3,7 %
1,4 %
3,0 %
1,7 %
0,9 %
1,4 %
1,4 %
Moyenne des loyers en vigueur
i)
Le premier trimestre de 2013 comprend l’incidence des locaux laissés vacants par Zellers totalisant une superficie de 188 000 pieds carrés selon
une participation de 100 % (100 500 pieds carrés selon la participation de RioCan) au cours du trimestre. Le taux de conservation au premier
trimestre de 2013, exclusion faite de Zellers, s’élevait à 81,1 %. Le taux de conservation représente le pourcentage des locataires ayant renouvelé
leur bail.
ii)
Soit la croissance du résultat d’exploitation net d’un magasin comparable sur 12 mois.
Au cours des huit derniers trimestres, RioCan a constamment maintenu des taux d’occupation élevés, soit de 96,7 %
à 97,0 %.
63
RAPPORT DE GESTION
Le taux d’occupation historique du portefeuille par type d’immeuble se présente comme suit :
2014
2013
Quatrième Troisième Deuxième Premier Quatrième Troisième Deuxième Premier
trimestre trimestre trimestre trimestre trimestre trimestre trimestre trimestre
(en pourcentage)
Canada
98,3
98,3
98,3
98,4
98,6
98,5
98,4
98,5
Centres commerciaux pourvus d’un
magasin d’alimentation clé
97,7
97,6
97,7
97,2
98,0
97,9
96,9
97,1
Centres commerciaux fermés
91,8
91,8
91,6
91,9
90,2
90,9
90,4
91,2
Centres commerciaux dépourvus d’un
97,2
98,0
98,1
95,9
97,4
97,3
97,5
97,5
Centres commerciaux en milieu urbain
98,5
98,2
98,4
98,8
98,9
98,6
98,8
98,1
Bureaux
97,5
96,7
97,3
97,2
97,3
97,3
97,8
98,1
Total Canada
97,0
97,0
97,0
96,9
96,9
96,9
96,6
97,0
96,5
96,3
96,1
96,1
96,4
97,2
97,1
97,3
Centres commerciaux pourvus d’un
98,5
98,4
98,3
98,1
98,0
98,1
98,0
98,1
Centres commerciaux dépourvus d’un
96,6
96,2
96,2
95,6
93,9
93,6
94,3
91,8
Total États-Unis
97,1
96,9
96,7
96,6
96,8
97,4
97,3
97,4
97,0
97,0
96,9
96,8
96,9
97,0
96,7
97,0
États-Unis
Occupation économique
Le taux d’occupation ferme de l’ensemble du portefeuille de RioCan au 31 décembre 2014 était de 97,0 %, comprenant
512 000 pieds carrés de SLN ayant été loués et pour lesquels aucun loyer n’a encore été versé, d’où le taux d’occupation
économique de 96,0 %. Le calendrier de début de paiement des loyers des SLN louées mais dont les locataires ne sont pas
encore actifs se présente comme suit :
Total
T1 2015
T2 2015
T3 2015
T4 2015
2016
SLN au début
512
138
181
76
34
83
SLN cumulative au début
512
(en milliers, sauf les pourcentages)
Pieds carrés :
319
395
429
512
Pourcentage de la SLN au début
27,0 %
138
35,4 %
14,8 %
6,6 %
16,2 %
Pourcentage cumulatif total
27,0 %
62,4 %
77,2 %
83,8 %
100,0 %
365 $
483 $
177 $
103 $
180 $
Loyers nets moyens :
Loyers mensuels au début
1 308 $
Loyers mensuels cumulatifs au début
1 308 $
365 $
848 $
1 025 $
1 128 $
1 308 $
Pourcentage de loyer pour la SLN au début
27,9 %
36,9 %
13,5 %
7,9 %
13,8 %
Pourcentage cumulatif total des loyers au début
27,9 %
64,8 %
78,3 %
86,2 %
100,0 %
64
RAPPORT DE GESTION
Occupation des petits magasins
Le taux d’occupation ferme des petits magasins de l’ensemble du portefeuille de RioCan au 31 décembre 2014 était de
92,6 % (92,3 % au 31 décembre 2013). RioCan définit les petits magasins comme étant des locataires de détail ayant une
SLN inférieure à 10 000 pieds carrés. Le tableau suivant offre une ventilation du taux d’occupation ferme :
31 décembre 2014
Aux
Canada
Grands magasins (≥ 10 000 pi2)
Petits magasins (< 10 000 pi2)
Total
98,9 %
93,2 %
97,0 %
ÉtatsUnis
99,9 %
88,9 %
97,1 %
Ensemble du
portefeuille
99,1 %
92,6 %
97,0 %
31 décembre 2013
Canada
98,8 %
93,1 %
96,9 %
ÉtatsUnis
Ensemble du
portefeuille
99,7 %
88,2 %
96,8 %
99,0 %
92,3 %
96,9 %
Activités de location
Les activités de location du portefeuille de RioCan au cours du trimestre et de l’exercice clos le 31 décembre 2014 se
présentent comme suit :
2014
Loyer net
moyen
Pieds
par pied
carrés
carréi
(en milliers, sauf les données par pied carré)
Trimestres clos les 31 décembre
2013
Loyer net
moyen
Pieds
par pied
carrés
carréi
Canada
Nouvelles locations
429
22,24 $
375
17,99 $
Renouvellements
603
23,20 $
1 408
16,88 $
Nouvelles locations
40
19,98 $
4
19,76 $
Renouvellements
62
25,61 $
191
12,06 $
États-Unis
i)
Le loyer net est principalement le loyer contractuel de base prévu dans les contrats de location.
2014
Loyer net
moyen
Pieds
par pied
carrés
carréi
Exercices clos les 31 décembre
2013
Loyer net
moyen
Pieds
par pied
carrés
carréi
Canada
Nouvelles locations
1 312
22,19 $
1 499
18,97 $
Renouvellements
4 192
18,00 $
3 880
18,22 $
Nouvelles locations
124
21,34 $
87
21,96 $
Renouvellements
396
22,16 $
633
12,96 $
États-Unis
i)
Le loyer net est principalement le loyer contractuel de base prévu dans les contrats de location.
.
65
RAPPORT DE GESTION
Baux renouvelés
Le tableau qui suit présente un sommaire des renouvellements en 2014 et en 2013 pour RioCan :
Exercice
2014
T4 2014
T3 2014
T2 2014
T1 2014
T4 2013
4 192
603
1 133
1 174
1 282
1 408
396
62
115
159
60
191
Canada
18,00 $
23,20 $
17,57 $
18,50 $
15,47 $
16,88 $
États-Unis
22,16 $
25,61 $
20,11 $
22,17 $
22,53 $
12,06 $
Canada
1,84 $
2,45 $
2,01 $
2,26 $
1,02 $
1,37 $
États-Unis
1,60 $
1,69 $
1,71 $
1,44 $
1,73 $
0,55 $
11,4 %
11,8 %
12,9 %
13,9 %
7,0 %
8,8 %
7,8 %
7,1 %
9,3 %
7,0 %
8,3 %
4,8 %
Canada
90,2 %
85,0 %
91,7 %
88,8 %
91,2 %
97,0 %
États-Unis
93,4 %
78,3 %
92,2 %
97,3 %
86,4 %
98,2 %
Pieds carrés renouvelés :
Canada
États-Unis
Loyer net moyen par pied carré :
Augmentation du loyer net moyen
par pied carré :
Pourcentage d’augmentation du loyer net
moyen par pied carré :
Canada
États-Unis
Taux de conservation :
En incluant les locataires clés, les composantes des activités de renouvellement pour le trimestre et l’exercice clos le
31 décembre 2014 par pays sont comme suit :
Pour le trimestre clos le
31 décembre 2014
Canada
États-Unis
Pour l’exercice clos le
31 décembre 2014
Canada
États-Unis
Renouvellements aux tarifs de location du marché :
Pieds carrés renouvelés
482
29
2 223
242
24,86 $
28,05 $
22,33 $
20,99 $
Augmentation du loyer net moyen par pied carré
2,75 $
1,39 $
2,79 $
1,57 $
Pourcentage d’augmentation du loyer net moyen par pied carré
12,4 %
5,2 %
14,3 %
7,4 %
Renouvellements aux tarifs de location fixes :
121
33
1 969
154
16,55 $
23,51 $
13,11 $
24,07 $
1,26 $
1,94 $
0,76 $
1,65 $
8,2 %
9,0 %
6,2 %
7,4 %
Total :
603
62
4 192
396
23,20 $
25,61 $
18,00 $
22,16 $
2,45 $
1,69 $
1,84 $
1,60 $
11,8 %
7,1 %
11,4 %
7,8 %
66
RAPPORT DE GESTION
En incluant les locataires clés, les composantes des activités de renouvellement pour le portefeuille canadien pour le trimestre
clos le 31 décembre 2014 par type d’immeuble sont comme suit :
Total
Centre
commercial
nouveau
genre
Centre
commercial pourvu
d’un
magasin
Centre
commercial
fermé
Centre
commercial
dépourvu
d’un
magasin
Centre
commercial
en milieu
urbain
Bureaux
482
218
87
104
34
33
24,86 $
24,57 $
22,20 $
28,39 $
19,01 $
30,02 $
18,55 $
6
2,75 $
2,68 $
2,87 $
2,04 $
1,48 $
6,87 $
0,80 $
121
93
—
26
—
—
2
16,55 $
19,30 $
— $
6,84 $
— $
— $
18,00 $
1,26 $
1,34 $
— $
1,05 $
— $
— $
— $
Total :
603
311
87
130
34
33
23,20 $
23,00 $
22,20 $
24,02 $
19,01 $
30,02 $
18,44 $
2,45 $
2,28 $
2,87 $
1,84 $
1,48 $
6,87 $
0,64 $
Pourcentage d’augmentation du loyer net moyen
par pied carré
11,8 %
11,0 %
14,8 %
8,3 %
8,4 %
29,7 %
3,6 %
8
En incluant les locataires clés, les composantes des activités de renouvellement pour le portefeuille canadien pour l’exercice
Total
Centre
commercial
nouveau
genre
Centre
commercial pourvu
d’un
magasin
Centre
commercial
fermé
Centre
commercial
dépourvu
d’un
magasin
Centre
commercial
en milieu
urbain
Bureaux
2 223
950
588
473
93
70
49
22,33 $
22,68 $
20,78 $
23,40 $
21,81 $
29,46 $
14,78 $
2,79 $
2,78 $
2,51 $
2,90 $
3,18 $
5,32 $
0,98 $
863
589
315
1 969
13,11 $
16,32 $
10,98 $
0,76 $
0,97 $
0,17 $
24
176
2
9,27 $
9,00 $
11,84 $
18,00 $
1,60 $
1,50 $
0,11 $
— $
Total :
4 192
1 813
1 177
788
117
246
51
18,00 $
19,65 $
15,88 $
17,74 $
19,24 $
16,81 $
14,89 $
1,84 $
Pourcentage d’augmentation du loyer net moyen
par pied carré
1,92 $
1,34 $
2,38 $
2,84 $
1,58 $
0,95 $
11,4 %
10,8 %
9,2 %
15,5 %
17,3 %
10,4 %
6,8 %
67
RAPPORT DE GESTION
En incluant les locataires clés, les composantes des activités de renouvellement pour le portefeuille américain pour le
trimestre clos le 31 décembre 2014 par type d’immeuble sont comme suit :
Total
Centre
commercial
nouveau
genre
Centre
commercial
pourvu
d’un magasin
d’alimentation
clé
Centre
commercial
fermé
29
28,50 $
1,39 $
24
28,67 $
1,15 $
2
24,00 $
2,50 $
3
26,13 $
2,37 $
33
23,51 $
1,94 $
31
23,36 $
1,87 $
2
26,45 $
3,45 $
—
— $
— $
Total :
62
25,61 $
55
25,62 $
4
25,07 $
3
26,13 $
1,69 $
7,1 %
1,56 $
6,5 %
2,92 $
13,2 %
2,37 $
10,0 %
En incluant les locataires clés, les composantes des activités de renouvellement pour le portefeuille américain pour l’exercice
Total
Centre
commercial
nouveau
genre
Centre
commercial
pourvu
d’un magasin
d’alimentation
clé
Centre
commercial
fermé
242
20,99 $
1,57 $
163
22,23 $
1,62 $
75
18,17 $
1,46 $
4
27,26 $
1,81 $
154
24,07 $
1,65 $
115
24,73 $
1,55 $
39
21,92 $
1,91 $
—
— $
— $
Total :
396
22,16 $
278
23,19 $
114
19,45 $
4
27,26 $
1,60 $
7,8 %
1,59 $
7,4 %
1,61 $
9,0 %
1,81 $
7,1 %
Départs de locataires
RioCan s’efforce de diversifier son bassin de locataires par emplacement, par type d’immeuble, par type de locataire clé et en
limitant le niveau de dépendance à un seul locataire. Dans le cours normal des affaires, RioCan traitera toutefois avec des
locataires faisant l’objet d’une restructuration, d’un processus d’insolvabilité ou de procédures de faillite. Dans la majorité des
cas, les produits de location continuent d’être versés à RioCan par le locataire ou au nom de celui-ci. RioCan surveille de près
ces situations et, dans les cas qui se concluent par un départ, il s’efforce de remplacer les locataires dès que possible selon
des modalités semblables sur le plan économique ou plus intéressantes. Dans certains cas, ces départs confèrent des droits
aux locataires adjacents dans le centre commercial où le départ a lieu. Ces droits sont généralement appelés droits des
cooccupants et confèrent des droits aux colocataires allant d’une diminution de loyer à la résiliation du contrat de location.
68
RAPPORT DE GESTION
Espaces vacants – 2014
(en milliers de pieds carrés)
Pour les trimestres clos les 31 décembre
2014
Total
201
49
Total des départs au cours de la périodei
Superficie laissée vacante relouée
i)
2013
Total
235
91
Selon la
participation
de RioCan
189
86
À l’exclusion des frais de résiliation de contrats de location.
Pour les exercices clos les 31 décembre
Total des départs au cours de la périodei
Superficie laissée vacante relouée
i)
Selon la
participation
de RioCan
169
32
2014
Total
1 220
492
Selon la
participation
de RioCan
1 000
399
2013
Total
1 460
711
Selon la
participation
de RioCan
1 212
608
À l’exclusion des frais de résiliation de contrats de location.
Au cours du trimestre clos le 31 décembre 2014, les départs de locataires ont laissé vacante une superficie d’environ
201 000 pieds carrés, dont 169 000 pieds carrés correspondent à la participation de RioCan. Le loyer brut moyen de cette
participation était de 31,16 $ le pied carré. Environ 49 000 pieds carrés de la superficie libérée au quatrième trimestre de 2014
a été louée à de nouveaux locataires, dont 32 000 pieds carrés correspondent à la participation de RioCan, à un loyer brut
moyen de 35,89 $ le pied carré.
Au cours du trimestre clos le 31 décembre 2014, les départs de locataires, lesquels ont versé à RioCan des frais de résiliation
de contrat de location de 0, 2 million de dollars, représentaient 16 329 pieds carrés de SLN laissée vacante (14 931 pieds
carrés selon la participation de RioCan), à un loyer net moyen de 21,63 $ le pied carré (22,01 $ le pied carré selon la
participation de RioCan).
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, les départs de locataires ont laissé vacante une superficie d’environ
1 220 000 pieds carrés, dont 1 000 000 de pieds carrés correspondent à la participation de RioCan. Le loyer brut moyen de
cette participation était de 30,08 $ le pied carré. Environ 492 000 pieds carrés de la superficie libérée en 2014 a été louée à de
nouveaux locataires, dont 399 000 pieds carrés correspondent à la participation de RioCan, à un loyer brut moyen de 31,48 $
le pied carré.
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, les départs de locataires, lesquels ont versé à RioCan des frais de résiliation
de contrat de location de 4,9 millions de dollars, représentaient 258 919 pieds carrés de SLN laissée vacante (218 359 pieds
carrés selon la participation de RioCan), à un loyer net moyen de 12,04 $ le pied carré (12,39 $ le pied carré selon la
participation de RioCan). Les frais de résiliation de contrats de location comprennent des frais de résiliation nets de
2,5 millions de dollars reçus de Big Lots à l’égard de sept emplacements d’une superficie de 198 000 pieds carrés.
Le 5 décembre 2014, la chaîne de prêt-à-porter Mexx a demandé la protection de la loi contre ses créanciers. Incapable de
restructurer ses activités, Mexx Canada a commencé à liquider la totalité de ses 95 magasins au Canada. Auparavant,
RioCan comptait 18 emplacements de Mexx sous contrat de location, la plupart étant situés sur les marchés principaux. Le
locataire a renoncé à ses baux dans 15 emplacements sur 18, les autres devant prendre fin au cours du premier trimestre de
2015. En prévision de ces fermetures de magasins, RioCan a commencé la mise en marché active de ces emplacements
auprès de divers détaillants nationaux de façon à trouver de nouveaux occupants pour ces locaux vacants et à minimiser
l’interruption des produits de location.
Outre Mexx, RioCan a subi un nombre de fermetures de magasins plus élevé que la normale au cours du premier trimestre de
2015, notamment Cash Store (en vertu de la LACC – 13 emplacements dans le portefeuille canadien de RioCan couvrant
15 000 pieds carrés), Radio Shack (en vertu du Chapter 11 – 7 emplacements dans le portefeuille américain de RioCan
couvrant 17 000 pieds carrés), Sony (abandon des activités – 2 emplacements dans le portefeuille canadien de RioCan
couvrant 9 000 pieds carrés), et Jones New York (abandon des activités – 2 emplacements dans le portefeuille canadien de
RioCan couvrant 19 000 pieds carrés). Bien que le Fonds soit convaincu qu’un grand nombre de ces emplacements seront
attribués ou reloués à de nouveaux locataires, RioCan reste prudent quant aux perspectives du marché du détail.
69
RAPPORT DE GESTION
Le 15 janvier 2015, Target a annoncé son intention d’abandonner ses activités canadiennes. Au 31 décembre 2014, RioCan
comptait 26 emplacements visés par des contrats de location conclus avec Target, représentant environ 1,9 % des produits de
location annualisés totaux de RioCan, dont la durée résiduelle moyenne était d’environ 12,7 ans. En date des présentes, la
direction ne peut estimer de façon raisonnable l’incidence financière future de la décision de Target de se retirer du marché
canadien sur RioCan en raison de l’incertitude entourant les procédures aux termes de la LACC concernant la liquidation et la
cessation des activités et du fait que ces procédures en sont à leurs étapes préliminaires.
Nouvelles locations
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2014, des locaux couvrant environ 429 000 pieds carrés ont été loués à un loyer net
moyen de 22,24 $ le pied carré, contre des locaux couvrant quelque 375 000 pieds carrés qui avaient été loués à un loyer net
moyen de 17,99 $ le pied carré au quatrième trimestre de 2013.
Des locaux couvrant environ 1 312 000 pieds carrés (dont 148 000 pieds carrés de superficie louée dans les sites en cours
d’aménagement) du portefeuille canadien ont été loués au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014 à un loyer net moyen
de 22,19 $ le pied carré, en regard des locaux couvrant quelque 1 499 000 pieds carrés qui avaient été loués à un loyer net
moyen de 18,97 $ le pied carré au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2013.
Le tableau qui suit présente un sommaire des nouvelles locations touchant le portefeuille canadien existant de RioCan par
type d’immeuble en 2014 et en 2013 :
Exercice
2014
T4 2014
T3 2014
T2 2014
T1 2014
T4 2013
Pieds carrés loués :
538
178
161
86
113
153
Centre commercial pourvu d’un
263
283
56
71
56
73
67
41
84
98
109
43
Centre commercial dépourvu d’un
Bureaux
36
172
20
3
114
7
19
10
8
6
48
3
8
—
2
9
59
2
Total
1 312
429
327
251
305
375
Loyer net moyen par pied carré :
22,23 $
19,77 $
20,46 $
28,88 $
23,54 $
13,78 $
17,18
24,59
18,82
26,35
17,42
23,95
20,14
42,39
13,55
16,36
16,94
25,67
Bureaux
15,99
27,91
14,71
22,00
25,88
10,93
12,91
36,61
15,73
22,90
30,84
17,03
15,90
—
20,00
20,24
24,93
19,00
Total
22,19 $
22,24 $
20,65 $
28,82 $
18,30 $
17,99 $
(en milliers, sauf les données
par pied carré)
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2014, RioCan a conclu de nouveaux contrats de location couvrant environ 40 000 pieds
carrés dans le portefeuille américain, à un loyer moyen de 19,98 $ le pied carré. Au cours de l’exercice clos le 31 décembre
2014, RioCan a conclu de nouveaux contrats de location aux États-Unis couvrant environ 124 000 pieds carrés, à un loyer
moyen de 21,34 $ le pied carré.
70
RAPPORT DE GESTION
Le tableau qui suit présente un sommaire des nouvelles locations touchant le portefeuille américain existant de RioCan par
type d’immeuble en 2014 et 2013 :
Exercice
2014
(en milliers, sauf les données
par pied carré)
Pieds carrés loués :
Total
Loyer net moyen par pied carré (en
dollars américains) :
Total
T4 2014
T3 2014
T2 2014
T1 2014
T4 2013
89
18
15
42
14
1
34
21
3
5
5
3
1
1
—
—
—
—
124
40
18
47
19
4
21,88 $
22,92 $
23,71 $
19,77 $
24,78 $
22,00 $
19,98
17,54
28,16
26,43
19,74
18,50
18,00
18,00
21,34 $
19,98 $
—
—
—
—
24,39 $
20,44 $
23,44 $
19,76 $
Échéances des baux
Les échéances des baux du portefeuille canadien de RioCan, selon la participation de RioCan, par type d’immeuble pour les
cinq prochains exercices sont comme suit :
(en milliers, sauf les données par pied carré et les
pourcentages)
Échéances des contrats de location pour les exercices
prenant fin en
SLN du
portefeuillei
2015
2016
2017
2018
2019
18 595
8 940
1 576
960
1 919
1 145
1 596
1 240
2 122
1 168
2 498
1 363
6 771
2 050
1 810
1 828
895
255
67
196
971
229
78
245
564
88
113
197
619
144
273
254
628
165
276
220
39 994
3 949
4 587
3 798
4 580
5 150
Pieds carrés :
Centre commercial pourvu d’un magasin d’alimentation clé
Centre commercial dépourvu d’un magasin d’alimentation clé
Bureaux
Total
Nombre de pieds carrés venant à échéance /
SLN du portefeuille
9,9 %
11,5 %
9,5 %
11,5 %
12,9 %
Loyer net moyen par pied carré occupé :
17,05
15,08
16,82
18,15 $
16,19
18,72
17,45 $
15,91
18,81
19,90 $
15,36
20,67
19,03 $
15,53
16,46
18,21 $
15,77
16,88
Bureaux
16,02
24,59
13,68
13,13
28,97
15,64
15,09
25,83
16,00
21,48
38,18
14,30
19,70
17,63
15,30
17,83
18,58
12,97
Total du loyer net moyen par pied carré
16,69
17,54 $
17,30 $
18,82 $
17,52 $
17,19 $
i)
Représente la quote-part de RioCan.
71
RAPPORT DE GESTION
Les échéances des baux du portefeuille américain de RioCan, selon la participation de RioCan, par type d’immeuble pour les
cinq prochains exercices sont comme suit :
(en milliers, sauf les données par pied carré et les
pourcentages)
SLN du
portefeuillei
Pieds carrés :
Total
Nombre de pieds carrés venant à échéance /
SLN du portefeuille
Loyer net moyen par pied carré occupé
(en dollars américains) :
Total du loyer net moyen par pied carré
i)
Échéances des contrats de location pour les exercices
prenant fin en
2015
2016
2017
2018
2019
7 110
2 685
236
539
169
27
232
266
4
507
205
18
711
320
28
1 238
247
42
10 031
735
502
730
1 059
1 527
7,3 %
5,0 %
7,3 %
10,6 %
15,2 %
19,20 $
19,52
21,01
19,34 $
21,44 $
12,46
25,47
16,70 $
17,96 $
16,84
10,08
17,45 $
17,46 $
15,20
17,80
16,79 $
15,30 $
14,91
10,54
15,11 $
14,17
14,22
11,05
14,01
Les composantes des baux canadiens et américains de RioCan venant à échéance en 2015 par type d’immeuble se
présentent comme suit :
Total
Centre
commercial
nouveau
genre
Centre
commercial
pourvu
d’un
magasin
Centre
commercial
dépourvu
d’un
magasin
Centre
commercial
fermé
Centre
commercial
en milieu
urbain
Bureaux
Baux venant à échéance en 2015 aux tarifs de
location du marché :
Pieds carrés venant à échéance
3 290
19,59 $
1 317
19,99 $
922
17,01 $
610
23,64 $
195
16,69 $
67
28,92 $
179
15,83 $
Échéances de 2015 aux tarifs de location fixes :
Loyer net moyen en vigueur par pied carré
Loyer net moyen de renouvellement par pied carré
1 396
13,65 $
14,61 $
0,96 $
798
15,82 $
16,92 $
1,10 $
208
15,30 $
16,06 $
0,76 $
285
8,16 $
8,84 $
0,68 $
87
7,66 $
8,87 $
1,21 $
1
35,00 $
35,00 $
0,00 $
17
13,59 $
13,94 $
0,35 $
Total :
4 686
17,82 $
2 115
18,41 $
1 130
16,69 $
895
18,72 $
282
13,90 $
68
28,97 $
196
15,64 $
Augmentations de loyers contractuels
Certains des contrats de location conclus par RioCan permettent des augmentations périodiques des tarifs pendant la durée
des contrats de location, qui ont contribué à la hausse du résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables. Les
augmentations de loyers contractuels, y compris les augmentations de loyer au moment du renouvellement, de chaque
exercice pour les cinq prochains exercices sont les suivantes :
(en millions)
Exercices prenant fin en
2015
2016
2017
2018
2019
8,0 $
1,5
6,0 $
1,1
5,5 $
1,0
5,9 $
1,1
5,5 $
0,9
Augmentation nette des rentrées liées aux loyers contractuels
9,5 $
7,1 $
6,5 $
7,0 $
6,4 $
72
RAPPORT DE GESTION
RÉSULTATS D’EXPLOITATION
Le tableau suivant présente les participations du Fonds dans certains partenariats pour les périodes présentées :
31 décembre
2014
31 décembre
2013
1890 Ranch
Alamo Ranch
Bear Creek
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Bird Creek Crossing
Great Southwest Crossing
Riverpark Shopping Center I, II
Southpark Meadows (Phase I, II)
100
100
100
100
%
%
%
%
100 %
100 %
100 %
100 %
Suntree Square
Las Palmas Marketplace
Montgomery Plaza
100 %
100 %
80 %
40 %
100 %
100 %
80 %
40 %
100
100
100
100
%
%
%
%
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
60 %
Partenariat
Immeubles
RPAI (Texas)
RioKim/Dunhill (Texas)
RioKim Montgomery JV LP (Texas)
Dawson Yonge LP (Canada)
Dunhill (Texas)
RioCan Centre Newmarket
Arbor Park
Las Colinas Village
Lincoln Square
Louetta Central
Timber Creek
Cinco Ranch
Ingram Hills Shopping Center
Sterling (Texas)
RioCan White Shield LP (White Shield
(Canada))
White Shield Plaza
RPAI (Texas)
er
Ces immeubles ont été comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence pour la période allant du 1 janvier 2013 au
30 septembre 2013. Les immeubles RPAI (Texas) affichant une participation de RioCan de 100 % au 31 décembre 2013 et au
er
31 décembre 2014 ont été acquis auprès de RPAI le 1 octobre 2013 et ont été entièrement consolidés à compter de cette
date.
RioKim/Dunhill (Texas)
er
Cet immeuble a été comptabilisé selon la méthode de la mise en équivalence pour la période allant du 1 janvier 2013 au
30 septembre 2013. RioCan a acquis les participations de Dunhill et de Kimco en octobre 2013, RioCan détient donc la totalité
des participations dans cet immeuble.
RioKim Montgomery JV LP (Texas)
RioKim Montgomery JV LP est une coentreprise détenue à 80 % par RioCan et à 20 % par Kimco, qui en est le gestionnaire.
Cette coentreprise est comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence.
Dawson Yonge LP (Canada)
Dawson Yonge LP est un partenariat entre RioCan (40 %), Marketvest Corporation (40 %) et Dale-Vest Corporation (20 %).
er
Cet immeuble a été comptabilisé selon la méthode de la mise en équivalence pour la période allant du 1 janvier 2013 au
31 décembre 2014.
Dunhill (Texas) et Sterling (Texas)
Ces immeubles ont été consolidés avec une attribution à la participation ne donnant pas le contrôle pour la période allant du
er
er
1 janvier 2013 au 30 septembre 2013. Ces immeubles ont été entièrement consolidés pour la période allant du 1 octobre
2013 au 31 décembre 2014.
White Shield (Canada)
Le 3 février 2014, RioCan a conclu une entente visant l’acquisition de la participation restante de 40 % dans White Shield
(Canada). Cet immeuble a été consolidé avec une attribution à la participation ne donnant pas le contrôle pour la période
er
allant du 1 janvier 2013 au 3 février 2014. Cet immeuble a été entièrement consolidé pour la période allant du 4 février 2014
au 31 décembre 2014.
73
RAPPORT DE GESTION
Rapprochement du résultat net et du résultat net selon la participation de RioCan
Les tableaux suivants fournissent un rapprochement entre les états financiers de RioCan dressés selon les IFRS et les états
financiers de RioCan dressés selon sa quote-part dans tous ses placements de portefeuille.
Trimestre clos le 31 décembre 2014
PRODUITS DES ACTIVITÉS ORDINAIRES :
Loyers de base
Loyers en pourcentage
Loyers assujettis aux seuils de vente des locataires
Recouvrement d’impôts fonciers et de coûts d’exploitation
Consolidéii
Frais de résiliation de contrats de location
Produits de location
COÛTS D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES :
Recouvrables en vertu de contrats de location
Non recouvrables auprès des locataires
Autres produits
Quote-part du résultat net des coentreprises comptabilisées selon
la méthode de la mise en équivalence
Honoraires et autres
Intérêts
Autres charges
Intérêts
Frais d’administration
Frais de location
Perte de change
Frais de démolition
Frais liés à une transaction non conclue
Coûts de transaction
Résultat avant profits à la juste valeur au titre des immeubles
de placement, montant net, et impôts sur le résultat
Profits à la juste valeur au titre des immeubles de placement,
montant net
Recouvrement d’impôt différé
Résultat net
Résultat net attribuable aux :
Porteurs de parts ordinaires et privilégiées
Participations ne donnant pas le contrôle
parts ordinaires – dilué
Nombre moyen pondéré de parts ordinaires en circulation –
de base (en milliers)
dilué (en milliers)
i)
ii)
iii)
Participations de
RioCan dans
des placements
et des
coentreprises
comptabilisés
selon la
méthode
de la mise en
équivalenceiii
Participation
de RioCani
205 830 $
1 853
1 041
100 110
308 834
210
309 044
1 469 $
3
—
407
1 879
—
1 879
207 299 $
1 856
1 041
100 517
310 713
210
310 923
95 427
5 454
100 881
208 163
141
266
407
1 472
95 568
5 720
101 288
209 635
5 380
5 688
860
220 091
(5 380)
—
—
(3 908)
—
5 688
860
216 183
59 025
18 363
3 593
128
1 049
26
43
137 864
325
25
—
—
—
—
—
(4 258)
59 350
18 388
3 593
128
1 049
26
43
133 606
33 654
(250)
171 768 $
4 258
—
— $
37 912
(250)
171 768 $
171 768 $
—
171 768 $
— $
—
— $
171 768 $
—
171 768 $
0,54 $
0,54 $
312 002
312 589
Représente la quote-part des produits et charges de tous les placements de portefeuille de RioCan. En pratique, elle est obtenue en utilisant la méthode de
comptabilisation des coentreprises (consolidation proportionnelle) en vigueur avant la mise en œuvre de l’IFRS 11, qui exige d’avoir recours à la méthode
de la mise en équivalence pour la comptabilisation des coentreprises.
Représente le compte de résultat consolidé de RioCan préparé conformément aux IFRS.
Représentent la quote-part qui revient à RioCan des produits et charges de ses coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
74
RAPPORT DE GESTION
Exercice clos le 31 décembre 2014
Loyers de base
Recouvrement d’impôts fonciers et de coûts d’exploitation
Consolidéii
794 068 $
5 796
3 780
395 484
1 199 128
4 912
1 204 040
Autres produits
Quote-part du résultat net des coentreprises comptabilisées selon
la méthode de la mise en équivalence
Intérêts
Autres charges
Intérêts
Frais de location
Perte de change
Résultat avant profits à la juste valeur au titre des immeubles
de placement, montant net, et impôts sur le résultat
Profits à la juste valeur au titre des immeubles de placement,
montant net
Charge d’impôt différé
Résultat net
parts ordinaires – dilué
5 788 $
14
—
1 636
7 438
—
7 438
406 115
19 381
425 496
778 544
(41)
(2)
(43)
(48)
2 855
311
3 166
4 272
408 929
19 690
428 619
782 768
12 905
21 525
7 554
820 528
—
—
—
(48)
(12 905)
(11)
—
(8 644)
—
21 514
7 554
811 836
234 900
52 666
10 941
176
2 208
301
2 753
—
—
—
—
—
—
—
1 292
94
—
—
—
—
—
236 192
52 760
10 941
176
2 208
301
2 753
516 583
(48)
(10 030)
506 505
799 802 $
5 810
3 780
397 083
1 206 475
4 912
1 211 387
147 432
50
663 965 $
(659)
—
(707) $
10 030
—
— $
156 803
50
663 258 $
663 258 $
707
663 965 $
— $
(707)
(707) $
— $
—
— $
663 258 $
—
663 258 $
2,11 $
2,10 $
307 910
dilué (en milliers)
308 672
ii)
iii)
iv)
Participation
de RioCani
(54) $
—
—
(37)
(91)
—
(91)
de base (en milliers)
i)
Ajustements
Participations
de RioCan
dans des
placements et
des
coentreprises
comptabilisés
Participations
selon la
ne donnant
méthode
pas le
de la mise en
contrôleiii
équivalenceiv
Représente la quote-part des produits et charges de tous les placements de portefeuille de RioCan. En pratique, elle est obtenue en utilisant la méthode de
comptabilisation des coentreprises (consolidation proportionnelle) en vigueur avant la mise en œuvre de l’IFRS 11, qui exige d’avoir recours à la méthode
de la mise en équivalence pour la comptabilisation des coentreprises.
Représente le compte de résultat consolidé de RioCan préparé conformément aux IFRS.
Représentent la quote-part qui revient aux participations ne donnant pas le contrôle des produits et charges des coentreprises qui ont été consolidées.
Représentent la quote-part qui revient à RioCan des produits et charges de ses coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
75
RAPPORT DE GESTION
Loyers de base
Recouvrement d’impôts fonciers et de coûts
d’exploitation
Autres produits
Quote-part du résultat net des coentreprises
comptabilisées selon la méthode de la mise en
équivalence
Intérêts
Autres charges
Intérêts
Frais de location
Perte de change
Résultat avant profits à la juste valeur au titre
des immeubles de placement, montant net, et
impôts sur le résultat
Profits à la juste valeur au titre des immeubles de
placement, montant net
Résultat net
Résultat net par part ordinaire attribuable aux
porteurs de parts ordinaires – de base
porteurs de parts ordinaires – dilué
Consolidéii
Ajustements
Participations
de RioCan
dans des
placements et
des
coentreprises
comptabilisés
Participations
selon la
ne donnant
méthode de la
pas le
mise en
contrôleiii
équivalenceiv
IFRIC 21 –
Taxes
foncièresv
Participation de
RioCani
195 385 $
1 508
1 174
(226) $
0
—
1 102 $
—
—
— $
—
—
196 261 $
1 508
1 174
95 853
293 920
4 291
298 211
(112)
(338)
—
(338)
554
1 656
—
1 656
—
—
—
—
96 295
295 238
4 291
299 529
95 336
4 006
99 342
198 869
(148)
(8)
(156)
(182)
535
12
547
1 109
(2 651)
—
(2 651)
2 651
93 072
4 010
97 082
202 447
3 596
3 342
3 778
209 585
—
—
1
(181)
(3 596)
—
0
(2 487)
—
—
—
2 651
—
3 342
3 779
209 568
60 292
16 598
2 458
65
850
551
(1 228)
(63)
(1)
—
—
—
—
—
248
28
—
—
—
—
—
(2 763)
—
—
—
—
—
—
—
129 999
(117)
134 620
(870)
265 489 $
(624)
—
(741) $
2 763
—
— $
(2 651)
—
— $
134 108
(870)
264 748 $
264 748 $
741
265 489 $
— $
(741)
(741) $
— $
—
— $
— $
—
— $
264 748 $
—
264 748 $
0,86 $
0,85 $
Nombre moyen pondéré de parts ordinaires en
circulation – de base (en milliers)
303 544
circulation – dilué (en milliers)
304 272
76
2 651
60 477
16 625
2 458
65
850
551
(1 228)
129 770
RAPPORT DE GESTION
i)
ii)
iii)
iv)
v)
Représente la quote-part des produits et charges de tous les placements de portefeuille de RioCan. En pratique, elle est obtenue en utilisant la méthode
de comptabilisation des coentreprises (consolidation proportionnelle) en vigueur avant la mise en œuvre de l’IFRS 11, qui exige d’avoir recours à la
méthode de la mise en équivalence pour la comptabilisation des coentreprises.
location américains en vertu respectivement de l’IFRIC 21 et de l’IAS 17. Le cas échéant, l’information financière de la période correspondante de
l’exercice précédent a été retraitée aux fins de présentation de l’information comparative. Se reporter à la rubrique «Modifications de méthodes
comptables en 2014» pour plus de précisions.
Représentent la quote-part qui revient à RioCan des produits et charges de ses coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en
équivalence.
Représente la quote-part qui revient à RioCan de l’ajustement en fonction de l’IFRIC 21 lié aux coentreprises du Fonds comptabilisées selon la méthode
de la mise en équivalence.
77
RAPPORT DE GESTION
Loyers de base
d’exploitation
Autres produits
équivalence
Intérêts
Autres charges
Intérêts
Charge au titre du rachat anticipé de débentures
Frais de location
Perte de change
des immeubles de placement, montant net, et
impôts sur le résultat
Résultat net
porteurs de parts ordinaires – de base
porteurs de parts ordinaires – dilué
Consolidéii
738 525 $
5 051
4 696
Ajustements
Participations
de RioCan
dans des
placements et
des
coentreprises
comptabilisés
Participations
selon la
ne donnant
méthode de la
pas le
mise en
contrôleiii
équivalenceiv
IFRIC 21 –
Taxes
foncièresv
Participation de
RioCani
(3 166) $
(73)
—
34 759 $
3
—
— $
—
—
363 162
1 111 434
9 420
1 120 854
(1 108)
(4 347)
—
(4 347)
11 858
46 620
69
46 689
—
—
—
—
373 912
1 153 707
9 489
1 163 196
375 797
16 224
392 021
728 833
(1 398)
(62)
(1 460)
(2 887)
14 284
462
14 746
31 943
—
—
—
—
388 683
16 624
405 307
757 889
31 870
17 871
13 970
792 544
—
—
6
(2 881)
(31 870)
21
(18)
76
—
—
—
—
—
17 892
13 958
789 739
234 336
12 094
45 212
7 768
170
3 173
1 272
3 840
(971)
—
(46)
—
—
—
—
—
9 849
—
442
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
243 214
12 094
45 608
7 768
170
3 173
1 272
3 840
484 679
(1 864)
(10 215)
—
472 600
228 409
(280)
713 368 $
(2 053)
—
(3 917) $
10 215
—
— $
—
—
— $
236 571
(280)
709 451 $
709 451 $
3 917
713 368 $
— $
(3 917)
(3 917) $
— $
—
— $
— $
—
— $
709 451 $
—
709 451 $
2,30 $
2,29 $
circulation – de base (en milliers)
302 324
circulation – dilué (en milliers)
303 260
78
770 118 $
4 981
4 696
RAPPORT DE GESTION
i)
ii)
iii)
iv)
v)
Représente la quote-part des produits et charges de tous les placements de portefeuille de RioCan. En pratique, elle est obtenue en utilisant la méthode
de comptabilisation des coentreprises (consolidation proportionnelle) en vigueur avant la mise en œuvre de l’IFRS 11, qui exige d’avoir recours à la
méthode de la mise en équivalence pour la comptabilisation des coentreprises.
location américains en vertu respectivement de l’IFRIC 21 et de l’IAS 17. Le cas échéant, l’information financière de l’exercice précédent a été retraitée
aux fins de présentation de l’information comparative. Se reporter à la rubrique «Modifications de méthodes comptables en 2014» pour plus de
précisions.
Représentent la quote-part qui revient à RioCan des produits et charges de ses coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en
équivalence.
Représente la quote-part qui revient à RioCan de l’ajustement en fonction de l’IFRIC 21 lié aux coentreprises du Fonds comptabilisées selon la méthode
de la mise en équivalence.
79
RAPPORT DE GESTION
Rapprochement du bilan et du bilan selon la participation de RioCan
Les tableaux suivants fournissent un rapprochement entre les états financiers de RioCan dressés selon les IFRS et les états
financiers de RioCan dressés selon sa quote-part dans tous ses placements de portefeuille.
ACTIF
Placements dans des entreprises associées et des coentreprises
Actifs d’impôt différé
Débiteurs et autres actifs
Trésorerie et équivalents de trésorerie
Consolidéi
Total de l’actif
PASSIF
Emprunts hypothécaires et lignes de crédit
Créditeurs et charges à payer
Total du passif
CAPITAUX PROPRES
Avoir des porteurs de parts privilégiées
Avoir des porteurs de parts ordinaires
Total des capitaux propres
Total du passif et des capitaux propres
i)
ii)
iii)
Participations de
RioCan
dans des
placements et
des
coentreprises
comptabilisés
selon la méthode
de la mise en
équivalenceii
Participation de
RioCaniii
14 040 $
63
136
9
373
56
81 $
(63)
—
—
22
3
14 121 $
—
136
9
395
59
14 677 $
43 $
14 720 $
4 587 $
1 857
365
6 809 $
39 $
—
4
43 $
4 626 $
1 857
369
6 852 $
265 $
7 603
7 868
—
7 868
14 677 $
— $
—
—
—
—
43 $
265 $
7 603
7 868
—
7 868
14 720 $
Représente le bilan consolidé de RioCan préparé conformément aux IFRS.
Représentent la participation proportionnelle de RioCan dans les actifs et passifs de tous ses placements de portefeuille. En pratique, elle est
obtenue en utilisant la méthode de comptabilisation des coentreprises (consolidation proportionnelle) en vigueur avant la mise en œuvre de
l’IFRS 11, qui exige d’avoir recours à la méthode de la mise en équivalence pour la comptabilisation des coentreprises.
Représente le bilan consolidé de RioCan préparé conformément aux IFRS, compte tenu de la quote-part qui revient à RioCan des actifs et passifs
de ses coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
80
RAPPORT DE GESTION
ACTIF
Placements dans des entreprises associées et des coentreprises
Total de l’actif
Consolidéi
PASSIF
Total du passif
CAPITAUX PROPRES
i)
ii)
iii)
iv)
Ajustements
Participations
de RioCan
dans des
placements et
des
coentreprises
comptabilisés
Participations
selon la
ne donnant
méthode de la
pas le
mise en
contrôleii
équivalenceiii
Participation
de RioCaniv
13 062 $
36
248
9
136
39
13 530 $
(11) $
—
—
—
—
—
(11) $
68 $
(36)
—
—
1
2
35 $
13 119 $
—
248
9
137
41
13 554 $
4 512 $
1 447
299
6 258 $
— $
—
—
— $
29 $
—
6
35 $
4 541 $
1 447
305
6 293 $
265 $
6 996
7 261
11
7 272
13 530 $
— $
—
—
(11)
(11)
(11) $
— $
—
—
—
—
35 $
265 $
6 996
7 261
—
7 261
13 554 $
Représente le bilan consolidé de RioCan préparé conformément aux IFRS.
Représentent la quote-part qui revient aux participations ne donnant pas le contrôle des actifs et passifs des coentreprises qui ont été consolidées.
Représentent la participation proportionnelle de RioCan dans les actifs et passifs de tous ses placements de portefeuille. En pratique, elle est obtenue en
utilisant la méthode de comptabilisation des coentreprises (consolidation proportionnelle) en vigueur avant la mise en œuvre de l’IFRS 11, qui exige d’avoir
recours à la méthode de la mise en équivalence pour la comptabilisation des coentreprises.
Représente le bilan consolidé de RioCan préparé conformément aux IFRS, compte tenu de la quote-part qui revient à RioCan des actifs et passifs de ses
coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
.
81
RAPPORT DE GESTION
Résultats d’exploitation – Selon la participation de RioCani
La participation de RioCan dans le résultat net attribuable aux porteurs de parts ordinaires et privilégiées se présente comme
suit :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
310 923 $
101 288
299 529 $
97 082
209 635
202 447
5 688
860
3 342
3 779
216 183
209 568
Charge d’intérêts
59 350
Charge au titre du rachat anticipé de
débentures
Frais de location
Coûts d’exploitation des immeubles
Honoraires et autres produits
Produits d’intérêts
Perte de change
757 889
17 892
13 958
811 836
789 739
60 477
236 192
243 214
—
18 388
3 593
—
16 625
2 458
—
52 760
10 941
12 094
45 608
7 768
128
1 049
26
43
65
850
551
(1 228)
176
2 208
301
2 753
170
3 173
1 272
3 840
506 505
472 600
156 803
236 571
133 606
129 770
37 912
134 108
i)
(250)
171 768 $
3,6 %
3,2 %
3,0 %
50
(870)
264 748 $
Augmentation
(diminution)
1 211 387 $ 1 163 196 $
428 619
405 307
21 514
7 554
Profits à la juste valeur au titre des immeubles
de placement, montant net
Résultat net – selon la participation de RioCani
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
782 768
des immeubles de placement, montant net,
et impôts sur le résultat
Charge (recouvrement) d’impôt différé
Augmentation
(diminution)
(35,1) %
663 258 $
3,3 %
2,8 %
7,2 %
(280)
709 451 $
(6,5) %
Voir la rubrique «Rapprochement du résultat net et du résultat net selon la participation de RioCan» pour un rapprochement au résultat consolidé
de RioCan.
82
RAPPORT DE GESTION
Fonds provenant des activités d’exploitation et fonds provenant des activités ajustés
Les tableaux qui suivent présentent une analyse des fonds provenant des activités d’exploitation, des fonds provenant des
activités ajustés et des fonds provenant des activités, selon la participation de RioCan, pour les trimestres et les exercices clos
les 31 décembre 2014 et 2013.
(en milliers de dollars, sauf les
montants par part ordinaire et
les autres données)
Coûts d’exploitation des
immeubles :
Recouvrables en vertu de contrats
de location
Non recouvrables auprès des
locataires
Impôts fonciers courus à payer en
vertu de l’IFRIC 21v
Autres produits
Distributions sur parts privilégiées
Frais liés à une transaction non
conclue
d’exploitation
Autres activités
Fonds provenant des activitési
d’exploitation par part ordinaire
par part ordinaire
Participation
de RioCan
dans les fonds
provenant des
activités
d’exploitation
310 923 $
2014
Profits
sur transactionsiv
— $
Activités
d’aménagement / de
réaménagementii
— $
Profits
sur transactionsiv
— $
2013
Activités
Augmentation
d’aména- Participation
(diminution)
gement / de
de RioCan
des fonds
réaména- dans les fonds provenant des
gement et
provenant
activités
autres des activités d’exploitation
— $
299 529 $
3,8 %
95 027
—
541
95 568
92 759
—
313
93 072
2,4 %
5 720
—
—
5 720
4 010
—
—
4 010
42,6 %
7 873
202 303
6 619
208 922
57 593
18 388
—
3 397
—
—
(71)
(71)
—
—
—
—
—
(541)
—
(541)
1 757
—
1 049
—
7 873
201 762
6 548
208 310
59 350
18 388
1 049
3 397
6 049
196 711
6 946
203 657
59 198
16 625
—
3 397
—
—
175
175
—
—
—
—
—
(313)
—
(313)
1 279
—
850
—
6 049
196 398
7 121
203 519
60 477
16 625
850
3 397
26
79 404
—
—
—
2 806
26
82 210
551
79 771
—
—
—
2 129
551
81 900
129 518 $
123 886 $
(71) $
(3 347) $
126 100 $
%
%
%
%
%
%
%
%
(95,3) %
(0,5) %
(2 442) $
121 619 $
0,41 $
0,40
30,2
2,8
(4,7)
2,6
(2,7)
10,6
—
—
4,5 %
175 $
0,42 $
Ajustements pour ramener les fonds provenant des activités
d’exploitation aux fonds provenant des activités ajustésiii :
Ajouter/(déduire) :
Déduction des loyers comptabilisés
(3 608)
de façon linéaire
Charge de rémunération fondée sur
672
les parts sans effet de trésorerie
Dépenses d’investissement
normalisées :
Commissions de location et
(6 250)
améliorations locatives
recouvrables auprès des
(3 750)
locataires
Dépenses d’investissement non
(2 500)
locataires
114 082 $
ajustés
0,37 $
ajustés par part ordinaire
Nombre moyen pondéré de parts
ordinaires en circulation
312 002
(en milliers)
Ratios de couverture des
distributions :
Distributions en trésorerie par part
ordinaire
Distributions payées en pourcentage
des fonds provenant des activités
d’exploitation
Distributions en pourcentage des
fonds provenant des activités
ajustés
Participation Participation de
de RioCan
RioCan
dans les dans les fonds
fonds
provenant
provenant
des activités
des activités
d’exploitation
310 923 $
299 529 $
$
2,4 %
0,40 $
(884)
1 585
(6 250)
(2 750)
(2 250)
113 337 $
0,7 %
0,37 $
0,0 %
303 544
0,3525 $
0,3525 $
83,9 %
86,0 %
95,3 %
95,3 %
83
RAPPORT DE GESTION
montants par part ordinaire et
les autres données)
Distributions payées, déduction faite
du régime de réinvestissement
des distributions, par part
ordinaire
Distributions, déduction faite du
régime de réinvestissement des
distributions, en pourcentage des
ajustés
Participation
de RioCan
dans les fonds
provenant des
activités
d’exploitation
0,25
2014
Profits
sur transaciv
tions
Activités
d’aménagement / de
réaménaii
gement
$
de RioCan
RioCan
dans les dans les fonds
fonds
provenant
provenant
des activités
des activités
d’exploitation
0,26
67,6 %
Profits
sur transaciv
tions
2013
Activités
Augmentation
d’aména- Participation
(diminution)
gement / de
de RioCan
des fonds
réaména- dans les fonds provenant des
gement et
provenant
activités
autres des activités d’exploitation
$
70,3 %
i)
Les fonds provenant des activités correspondent habituellement au résultat net calculé selon les IFRS en ne tenant pas compte de la variation de la juste
valeur des immeubles de placement, de l’impôt différé, des coûts de transaction liés aux acquisitions et en déduisant les distributions sur parts privilégiées.
ii)
Pour calculer les fonds provenant des activités d’exploitation, le Fonds apporte des ajustements pour certains coûts non incorporés dans le coût de l’actif
au cours de la période d’aménagement aux fins comptables. Ces coûts, de l’avis de la direction, font partie du coût des projets en cours d’aménagement.
iii)
Les fonds provenant des activités ajustés sont calculés en ajustant les fonds provenant des activités d’exploitation à l’égard des ajustements des loyers
selon la méthode linéaire, de la charge de rémunération hors trésorerie, des coûts au titre des dépenses d’investissement et des frais de location pour
maintenir l’infrastructure des centres commerciaux et les produits de location actuels. De plus, il est possible de les ajuster pour prendre en considération
les coûts non récurrents ayant une incidence sur les flux de trésorerie d’exploitation. Les montants des fonds provenant des activités liés aux profits et aux
pertes sur transactions ainsi qu’aux activités d’aménagement et de réaménagement sont également exclus des fonds provenant des activités ajustés.
iv)
Les profits sur transactions, le cas échéant, sont présentés déduction faite des impôts, s’il y a lieu.
v)
À compter du 1er janvier 2014, le Fonds a modifié ses méthodes comptables concernant la comptabilisation de certains impôts fonciers américains en
vertu de l’IFRIC 21. Le cas échéant, l’information financière de la période antérieure a été retraitée aux fins de présentation de l’information comparative.
L’adoption de l’IFRIC 21 n’a pas eu d’incidence sur le résultat net, car le Fonds comptabilisait un ajustement compensatoire de la juste valeur compte tenu
du fait que la juste valeur d’un immeuble est ajustée en fonction des impôts fonciers payés d’avance dans le cadre d’une transaction immobilière entre un
acheteur et un vendeur. L’ajustement en fonction de l’IFRIC 21 effectué au cours des trimestres clos le 31 décembre 2013 a consisté en une réduction
er
partielle de l’ajustement de la juste valeur positive liée aux immeubles de placement comptabilisée le 1 janvier 2013. Par conséquent, l’ajustement visant
le calcul des fonds provenant des activités et des fonds provenant des activités d’exploitation a consisté en une augmentation des coûts d’exploitation des
immeubles qui tient compte du moment réel du recouvrement de ces sommes auprès des locataires. Se reporter à la rubrique «Modifications de méthodes
comptables en 2014» pour plus de précisions.
84
RAPPORT DE GESTION
montants par part ordinaire et les
autres données)
Coûts d’exploitation des
immeubles :
Recouvrables en vertu de contrats
de location
locataires
Autres produits
Frais liés à une transaction non
conclue
Charge au titre du rachat anticipé de
débentures
d’exploitation
Autres activités
Fonds provenant des activitési
d’exploitation par part ordinaire
par part ordinaire
Fonds provenant des activités,
compte non tenu de la charge au
titre du rachat anticipé de
débentures
Fonds provenant des activités par
part ordinaire, compte non tenu
des charges au titre du rachat
anticipé de débentures
2014
Participation
de RioCan
Activités
de RioCan
RioCan
dans les fonds
d’aménadans les dans les fonds
provenant des
Profits
gement / de
fonds
provenant
activités sur transacréaménaprovenant
des activités
iv
ii
d’exploitation
tions
gement des activités
d’exploitation
1 211 387 $
— $
— $ 1 211 387 $ 1 163 196 $
Profits
sur transaciv
tions
— $
2013
Activités Participation Augmentation
d’aménade RioCan
(diminution)
gement / de
dans les
des fonds
réaménafonds provenant des
gement et
provenant
activités
autres des activités
d’exploitation
— $ 1 163 196 $
4,1 %
407 639
—
1 290
408 929
387 776
—
19 690
784 058
28 977
813 035
228 970
52 760
—
13 590
—
—
91
91
—
—
—
—
—
(1 290)
—
(1 290)
7 222
—
2 208
—
19 690
782 768
29 068
811 836
236 192
52 760
2 208
13 590
16 624
758 796
31 405
790 201
237 349
45 608
—
13 589
—
—
445
445
—
—
—
—
301
—
—
301
1 272
—
—
1 272
(76,3) %
—
295 621
—
—
—
9 430
—
305 051
—
297 818
12 094
12 094
—
9 038
12 094
318 950
— %
(0,7) %
517 414 $
907
388 683
—
(907)
—
(907)
5 865
—
3 173
—
16 624
757 889
31 850
789 739
243 214
45 608
3 173
13 589
492 383 $
91 $
(10 720) $
18,4
3,3
(7,7)
2,9
(3,5)
15,7
—
—
%
%
%
%
%
%
%
%
5,1 %
(11 649) $
506 785 $
1,68 $
5,1 %
(9 945) $
470 789 $
1,63
$
1,65 $
3,1 %
1,56 $
482 883 $
1,60 $
Ajustements pour ramener les fonds provenant des activités
d’exploitation aux fonds provenant des activités ajustésiii :
Déduction des loyers comptabilisés
(9 309)
de façon linéaire
Charge de rémunération fondée sur
5 451
les parts sans effet de trésorerie
normalisées :
(25 000)
(15 000)
locataires
Dépenses d’investissement non
(10 000)
locataires
463 556 $
ajustés
1,51 $
ajustés par part ordinaire
ordinaires en circulation (en
307 910
milliers)
Ratios de couverture des
distributions :
Distributions en trésorerie par part
1,4100 $
ordinaire
Distributions payées en pourcentage
des fonds provenant des activités
83,9 %
d’exploitation
Distributions en pourcentage des
93,4 %
ajustés
Distributions payées, déduction faite
du régime de réinvestissement des
1,02 $
distributions, par part ordinaire
(6 653)
5 925
(25 000)
(11 000)
(9 000)
446 655 $
3,8 %
1,48 $
2,0 %
302 324
1,4100 $
86,5 %
95,3 %
1,04 $
85
RAPPORT DE GESTION
montants par part ordinaire et les
autres données)
Distributions, déduction faite du
régime de réinvestissement des
distributions, en pourcentage des
ajustés
2014
Participation
de RioCan
Activités
de RioCan
RioCan
dans les fonds
d’aménadans les dans les fonds
provenant des
Profits
gement / de
fonds
provenant
activités sur transacréaménaprovenant
des activités
iv
ii
d’exploitation
tions
gement des activités
d’exploitation
67,5 %
70,3
Profits
sur transaciv
tions
2013
Activités Participation
d’aménade RioCan
gement / de
dans les
réaménafonds
gement et
provenant
autres des activités
Augmentation
(diminution)
des fonds
provenant des
activités
d’exploitation
%
i)
Les fonds provenant des activités correspondent habituellement au résultat net calculé selon les IFRS en ne tenant pas compte de la variation de la juste
valeur des immeubles de placement, de l’impôt différé, des coûts de transaction liés aux acquisitions et en déduisant les distributions sur parts privilégiées.
ii)
Pour calculer les fonds provenant des activités d’exploitation, le Fonds apporte des ajustements pour certains coûts non incorporés dans le coût de l’actif au
cours de la période d’aménagement aux fins comptables. Ces coûts, de l’avis de la direction, font partie du coût des projets en cours d’aménagement.
iii)
Les fonds provenant des activités ajustés sont calculés en ajustant les fonds provenant des activités d’exploitation à l’égard des ajustements des loyers
selon la méthode linéaire, de la charge de rémunération hors trésorerie, des coûts au titre des dépenses d’investissement et des frais de location pour
maintenir l’infrastructure des centres commerciaux et les produits de location actuels. De plus, il est possible de les ajuster pour prendre en considération les
coûts non récurrents ayant une incidence sur les flux de trésorerie d’exploitation. Les montants des fonds provenant des activités liés aux profits et aux
pertes sur transactions ainsi qu’aux activités d’aménagement et de réaménagement sont également exclus des fonds provenant des activités ajustés.
iv)
Les profits sur transactions sont présentés déduction faite des impôts, le cas échéant. Les profits sur transactions se rapportent surtout aux recouvrements
d’impôt exigibles liés aux placements de RioCan dans les fonds WCNUF I et WCNUF II.
86
RAPPORT DE GESTION
Le rapprochement du résultat net attribuable aux porteurs de parts selon les IFRS et des fonds provenant des activités se
présente comme suit :
(en milliers de dollars, sauf les montants
par part ordinaire)
Résultat net attribuable aux porteurs
de parts
Profits à la juste valeur, montant net
Participation ne donnant pas le contrôle
relative aux profits à la juste valeur
Profits à la juste valeur inclus dans les
placements et les coentreprises
comptabilisés selon la méthode de la
mise en équivalence
Charge (recouvrement) d’impôt différé
Impôts fonciers courus à payer en vertu
de l’IFRIC 21i
Frais de locationi
Perte de change
Fonds provenant des activités par part
ordinaires en circulation
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
171 768 $
(33 654)
–
264 748 $
(131 969)
624
(4 258)
(250)
(2 763)
(870)
(7 873)
3 593
43
(3 397)
128
126 100 $
0,40 $
(6 049)
2 458
(1 228)
(3 397)
65
121 619 $
0,40 $
312 002
303 544
Augmentation
(diminution)
(35,1) %
(74,5) %
(100,0) %
54,1 %
(71,3) %
30,2
46,2
(103,5)
–
96,9
3,7
0,0
%
%
%
%
%
%
%
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
663 258 $
(147 432)
659
709 451 $
(228 409)
Augmentation
(diminution)
(6,5) %
(35,5) %
2 053
(67,9) %
(10 030)
50
(10 215)
(280)
(1,8) %
(117,9) %
–
10 941
2 753
(13 590)
176
506 785 $
1,65 $
–
7 768
3 840
(13 589)
170
470 789 $
1,56 $
307 910
n. s.
40,8
(28,3)
–
3,5
7,6
5,8
%
%
%
%
%
%
302 324
n. s. Non significatif.
i)
location en vertu respectivement de l’IFRIC 21 et de l’IAS 17. Le cas échéant, l’information financière de la période antérieure a été retraitée aux
fins de présentation de l’information comparative. Se reporter à la rubrique «Modifications de méthodes comptables en 2014» pour plus de
précisions.
Le résultat d’exploitation net est une mesure non conforme aux PCGR et est défini par RioCan comme étant les produits de
location de ses immeubles productifs, déduction faite des coûts d’exploitation des immeubles. La méthode de calcul du
résultat d’exploitation net de RioCan peut différer de celle utilisée par d’autres émetteurs. Par conséquent, le résultat
d’exploitation net peut ne pas être comparable à celui présenté par d’autres émetteurs.
Les produits de location comprennent toutes les sommes reçues des locataires découlant des contrats de location, y compris
le recouvrement des impôts fonciers et des coûts d’exploitation, dans la mesure où ils sont recouvrables en vertu des contrats
de location. Les frais à payer par les locataires pour résilier leur bail avant la date d’expiration contractuelle (les «frais de
résiliation de contrats de location») sont compris dans les produits de location.
87
RAPPORT DE GESTION
Le résultat d’exploitation net selon la participation de RioCan pour les trimestres et les exercices clos les 31 décembre 2014 et
2013 s’établit comme suit :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
Loyers de base
Augmentation
(diminution)
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
Augmentation
(diminution)
207 299 $
1 856
196 261 $
1 508
5,6 %
23,1 %
799 802 $
5 810
770 118 $
4 981
3,9 %
16,6 %
1 041
1 174
(11,3) %
3 780
4 696
(19,5) %
Loyers assujettis aux seuils de vente des
locataires
Recouvrement d’impôts fonciers et de
coûts d’exploitation
100 517
96 295
4,4 %
397 083
373 912
6,2 %
310 713
210
295 238
4 291
5,2 %
(95,1) %
1 206 475
4 912
1 153 707
9 489
4,6 %
(48,2) %
310 923
299 529
3,8 %
1 211 387
1 163 196
4,1 %
95 568
93 072
2,7 %
408 929
388 683
5,2 %
7 873
5 720
6 049
4 010
30,2 %
42,6 %
–
19 690
–
16 624
n. s.
18,4 %
109 161
103 131
5,8 %
428 619
405 307
5,8 %
201 762 $
196 398 $
2,7 %
782 768 $
757 889 $
3,3 %
(1,6) %
64,9 %
65,7 %
(0,8) %
Recouvrables en vertu de contrats de
location
Impôts fonciers courus à payer en vertu de
l’IFRIC 21ii
Résultat d’exploitation net – participation
de RioCani
Résultat d’exploitation net en pourcentage
des produits de location (compte non
tenu de l’incidence des frais de
résiliation de contrats de location)
i)
ii)
64,9 %
66,5 %
de RioCan.
À compter du 1er janvier 2014, le Fonds a modifié ses méthodes comptables concernant la comptabilisation de certains impôts fonciers en vertu
de l’IFRIC 21. Le cas échéant, l’information financière de la période antérieure a été retraitée aux fins de présentation de l’information
comparative. Se reporter à la rubrique «Modifications de méthodes comptables en 2014» pour plus de précisions.
Le montant des impôts fonciers et des coûts d’exploitation des immeubles pouvant être recouvré auprès des locataires
dépend du taux d’occupation des immeubles et des tenances à bail comportant des clauses de recouvrement de frais fixes.
88
RAPPORT DE GESTION
La participation de RioCan dans le résultat d’exploitation net, par portefeuille, s’établit comme suit :
2014
Portefeuille
canadien
Loyers de base
Portefeuille
américain
Portefeuille
canadien
Portefeuille
américain
Participation
de RioCan
39 168 $
227
–
207 299 $
1 856
1 041
87 958
12 559
100 517
86 924
9 371
96 295
258 759
184
51 954
26
310 713
210
250 691
4 291
44 547
–
295 238
4 291
258 943
51 980
310 923
254 982
44 547
299 529
90 475
5 093
95 568
88 945
4 127
93 072
4 580
1 140
5 720
2 869
1 141
4 010
d’exploitation
de l’IFRIC 21ii
Résultat opérationnel net – participation de RioCani
i)
ii)
168 131 $
1 629
1 041
2013
Participation
de RioCan
161 211 $
1 382
1 174
35 050 $
126
–
196 261 $
1 508
1 174
–
7 873
7 873
–
6 049
6 049
95 055
14 106
109 161
91 814
11 317
103 131
37 874 $
201 762 $
33 230 $
196 398 $
163 888 $
163 168 $
Voir la rubrique «Rapprochement du résultat net et du résultat net selon la participation de RioCan» pour un rapprochement au résultat consolidé de RioCan.
À compter du 1er janvier 2014, le Fonds a modifié ses méthodes comptables concernant la comptabilisation de certains impôts fonciers en vertu de l’IFRIC 21.
Le cas échéant, l’information financière de la période antérieure a été retraitée aux fins de présentation de l’information comparative. Se reporter à la rubrique
«Modifications de méthodes comptables en 2014» pour plus de précisions.
2014
Portefeuille
canadien
Loyers de base
Portefeuille
américain
649 552 $
Portefeuille
canadien
Portefeuille
américain
Participation
de RioCan
799 802 $
640 775 $
5 088
3 780
722
–
5 810
3 780
4 493
4 696
488
–
4 981
4 696
344 817
52 266
397 083
338 005
35 907
373 912
1 003 237
4 912
203 238
–
1 206 475
4 912
987 969
9 121
165 738
368
1 153 707
9 489
1 008 149
203 238
1 211 387
997 090
166 106
1 163 196
354 603
14 544
54 326
5 146
408 929
19 690
347 762
13 168
40 921
3 456
388 683
16 624
369 147
59 472
428 619
360 930
44 377
405 307
782 768 $
636 160 $
Recouvrements d’impôts fonciers et de coûts
d’exploitation
i
Résultat opérationnel net – participation de RioCan
i)
639 002 $
150 250 $
2013
Participation
de RioCan
143 766 $
129 343 $
121 729 $
770 118 $
757 889 $
89
RAPPORT DE GESTION
Le résultat d’exploitation net du portefeuille canadien, sur une base proportionnelle, s’établit comme suit pour les trimestres et
les exercices clos les 31 décembre 2014 et 2013, selon la participation de RioCan :
Loyers de base
Loyers assujettis aux seuils de vente des
locataires
d’exploitation
Résultat opérationnel net – participation
de RioCani
Résultat d’exploitation net en pourcentage des
produits de location (compte non tenu des frais
de résiliation de contrats de location)
i)
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
Augmentation
(diminution)
Augmentation
(diminution)
168 131 $
1 629
161 211 $
1 382
4,3 %
17,9 %
649 552 $
5 088
640 775 $
4 493
1,4 %
13,2 %
1 041
1 174
(11,3) %
3 780
4 696
(19,5) %
87 958
258 759
184
258 943
90 475
4 580
95 055
86 924
250 691
4 291
254 982
88 945
2 869
91 814
%
%
%
%
%
%
%
344 817
1 003 237
4 912
1 008 149
354 603
14 544
369 147
338 005
987 969
9 121
997 090
347 762
13 168
360 930
163 888 $
163 168 $
0,4 %
639 002
63,3 %
65,1 %
1,2
3,2
(95,7)
1,6
1,7
59,6
3,5
63,7 %
(1,8) %
2,0
1,5
(46,1)
1,1
2,0
10,4
2,3
636 160 $
%
%
%
%
%
%
%
0,4 %
64,4 %
(0,7) %
de RioCan.
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles comparables du portefeuille canadien de
RioCan, sur une base proportionnelle, se présente comme suit pour les trimestres et les exercices clos les 31 décembre 2014
et 2013 :
Magasins comparables :
Occupation ferme
Résultat d’exploitation net :
Magasins comparablesi
Réaménagement et optimisationvii
Immeubles comparablesii
Acquisitions – immeubles productifsiv
Cessions – immeubles productifsv
Nouveaux projets d’aménagementvi
Résultat d’exploitation net avant ajustements
Frais de résiliation de contrats de location,
montant net
Ajustement des loyers selon la méthode linéaire
Radiations selon la méthode linéaire au titre de
résiliations de contrats de location
Résultat d’exploitation net tiré des immeubles
en cours d’aménagementviii
Résultat d’exploitation net – participation de
RioCaniii
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
265
96,9 %
95,9 %
265
97,0 %
95,8 %
150 739 $
2 500
153 239
2 180
—
4 107
159 526
149 772 $
2 813
152 585
—
3 596
1 957
158 138
187
2 684
4 291
731
—
(937)
1 491
163 888 $
945
163 168 $
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
Augmentation
(diminution)
265
96,9 %
95,9 %
(0,1) %
0,1 %
0,6
(11,1)
0,4
n. s.
(100,0)
109,9
0,9
%
%
%
%
%
%
Augmentation
(diminution)
265
97,0 %
95,8 %
(0,1) %
0,1 %
587 595 $
8 826
596 421
14 567
—
12 131
623 119
575 979 $
10 917
586 896
—
25 153
7 854
619 903
2,0 %
(19,2) %
1,6 %
n. s.
(100,0) %
54,5 %
0,5 %
4 915
6 907
9 121
4 625
(46,1) %
49,3 %
(95,6) %
267,2 %
(100,0) %
(452) $
(1 263) $
(64,2) %
57,8 %
4 513 $
3 774 $
19,6 %
0,4 %
639 002 $
636 160 $
0,4 %
i)
Se reporter à la définition de «magasins comparables» dans la section «Présentation de l’information financière et des mesures non conformes
aux PCGR».
ii)
Se reporter à la définition de «immeubles comparables» dans la section «Présentation de l’information financière et des mesures non conformes
aux PCGR».
iii)
de RioCan.
90
RAPPORT DE GESTION
iv)
Acquisitions – Comprennent le résultat d’exploitation net au prorata pour les immeubles productifs acquis au cours des périodes comparées.
v)
Cessions – Comprennent le résultat d’exploitation net au prorata pour les immeubles productifs cédés au cours des périodes comparées.
vi)
Nouveaux projets d’aménagement – Comprennent le résultat d’exploitation net de nouveaux immeubles en cours d’aménagement, car chaque
unité est un immeuble productif à 100 % pour deux périodes comparables.
vii)
Réaménagement et optimisation – Comprend le résultat d’exploitation net tiré des immeubles productifs ou d’unités précises dans un immeuble
en cours de repositionnement ou d’agrandissement.
viii) Résultat d’exploitation net tiré des immeubles en cours d’aménagement – Comprend le résultat d’exploitation net tiré des immeubles acquis à des
fins de réaménagement.
La variation du résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables résulte d’une augmentation des loyers contractuels,
des renouvellements de contrats de location et de l’absorption nette de superficie libre existante dans le portefeuille en raison
des départs de locataires et des nouvelles locations qui en découlent.
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2014, le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles
comparables a augmenté respectivement de 0,6 % et 0,4 % par rapport à celui de la période correspondante de 2013,
essentiellement en raison des éléments suivants :
•
une augmentation d’environ 3,3 millions de dollars au titre des nouvelles locations;
•
une augmentation d’environ 2,0 millions de dollars au titre des renouvellements et des hausses de loyers périodiques;
•
une augmentation de 0,6 million de dollars au titre de la relocation de locaux laissés vacants par suite d’une faillite ou de
la résiliation de contrats de location;
•
des ajustements de 0,4 million de dollars aux recouvrements de périodes antérieures et aux charges recouvrables auprès
des locataires; en partie contrebalancés par :
•
une réduction de 4,2 millions de dollars découlant de locaux laissés vacants dans le cours normal des changements de
locataires;
•
une réduction de 0,9 million de dollars au titre des résiliations de contrats de location survenus au cours des 12 derniers
mois.
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles
comparables a augmenté respectivement de 2,0 % et 1,6 % par rapport à celui de l’exercice 2013, essentiellement en raison
des éléments suivants :
•
•
une augmentation d’environ 8,8 millions de dollars au titre des renouvellements et des hausses de loyers périodiques;
•
une augmentation de 3,3 millions de dollars au titre de la relocation de locaux laissés vacants par suite d’une faillite ou
de la résiliation de contrats de location;
•
des ajustements de 1,3 million de dollars aux recouvrements d’exercices antérieurs et aux charges recouvrables auprès
des locataires;
•
une baisse de 1,4 million de dollars de la provision pour mauvaises créances et recouvrements en litige;
•
une augmentation de 0,3 million de dollars des loyers en pourcentage; en partie contrebalancés par :
•
une réduction de 14,3 millions de dollars découlant de locaux laissés vacants dans le cours normal des changements
de locataires;
•
une réduction de 3 millions de dollars au titre des résiliations de contrats de location survenus au cours des
12 derniers mois.
Pour l’exercice et le trimestre clos le 31 décembre 2014, les ajustements des loyers comptabilisés de façon linéaire ont
augmenté en raison surtout de la prise de possession de nouveaux immeubles en cours d’aménagement au cours du
troisième trimestre, dont Stockyards, Tanger Ottawa, Tanger Cookstown, Collingwood, Mississauga Plaza, Kennedy Commons
et Niagara Falls Plaza.
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, les frais de résiliation de contrats de location sont essentiellement liés à Big Lots
dans sept emplacements, dont un montant de 0,5 million de dollars a été radié au titre des loyers selon la méthode linéaire
non amortis. Pour l’exercice clos le 31 décembre 2013, les frais de résiliation de contrat de location comprennent 3 millions de
dollars pour Zellers dans divers emplacements et 5 millions de dollars pour Rona au Colossus Centre.
91
RAPPORT DE GESTION
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles comparables du portefeuille canadien, sur une base
proportionnelle, se présente comme suit par rapport au trimestre précédent :
31 décembre
2014
Trimestres clos les
30 septembre
2014
Augmentation
(diminution)
Magasins comparables :
265
96,9 %
95,9 %
153 234 $
Occupation ferme
Magasins comparablesi
Réaménagement et optimisationvi
Immeubles comparablesii
1 724
1 457
18,3 %
153 277
–
1,1 %
n. s.
4 109
3 135
31,1 %
159 526
187
156 412
1 395
2,0 %
(86,6) %
2 684
—
1 491
2 018
(99)
1 002
163 888 $
160 728 $
Ajustement des loyers selon la méthode linéaire
Radiations selon la méthode linéaire au titre de résiliations de contrats de location
Résultat d’exploitation net tiré des immeubles en cours d’aménagementvii
Résultat d’exploitation net – participation de RioCaniii
— %
0,2 %
0,9 %
154 958
459
Nouveaux projets d’aménagementv
Frais de résiliation de contrats de location, montant net
265
96,9 %
95,7 %
151 820 $
33,0 %
(100,0) %
48,8 %
2,0 %
i) Se reporter à la définition de «magasins comparables» dans la section «Présentation de l’information financière et des mesures non conformes aux
PCGR».
ii) Se reporter à la définition de «immeubles comparables» dans la section «Présentation de l’information financière et des mesures non conformes
aux PCGR».
iii) Voir la rubrique «Rapprochement du résultat net et du résultat net selon la participation de RioCan» pour un rapprochement au résultat consolidé
de RioCan.
iv) Acquisitions – Comprennent le résultat d’exploitation net au prorata pour les immeubles productifs acquis au cours des périodes comparées.
v) Nouveaux projets d’aménagement – Comprennent le résultat d’exploitation net de nouveaux immeubles en cours d’aménagement, car chaque
unité est un immeuble productif à 100 % pour deux périodes comparables.
vi) Réaménagement et optimisation – Comprend le résultat d’exploitation net tiré des immeubles productifs ou d’unités précises dans un immeuble en
cours de repositionnement ou d’agrandissement.
vii) Résultat d’exploitation net tiré des immeubles en cours d’aménagement – Comprend le résultat d’exploitation net tiré des immeubles acquis à des
fins de réaménagement.
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles comparables a augmenté respectivement de
0,9 % et 1,1 % au cours du quatrième trimestre de 2014 par rapport à celui du troisième trimestre de 2014, essentiellement en
raison des éléments suivants :
•
une augmentation d’environ 1,1 million de dollars au titre des nouvelles locations;
•
une augmentation de 0,6 million de dollars au titre des renouvellements et des hausses de loyers périodiques;
•
une augmentation de 0,2 million de dollars au titre de la relocation de locaux laissés vacants par suite d’une faillite ou de
la résiliation de contrats de location;
•
•
une réduction de 1,4 million de dollars découlant de locaux laissés vacants dans le cours normal des changements de
locataires;
•
une réduction de 0,1 million de dollars au titre des résiliations de contrats de location survenus au cours des
trois derniers mois.
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2014, les frais de résiliation de contrats de location sont essentiellement liés à Active
Sports au Silver City Gloucester. Pour le troisième trimestre de 2014, les frais de résiliation de contrats de location sont
essentiellement liés à The Source à deux emplacements, à Blacks à trois emplacements et à Public Mobile à
quatre emplacements.
92
RAPPORT DE GESTION
Le résultat d’exploitation net du portefeuille américain, sur une base proportionnelle, s’établit comme suit pour les trimestres et
les exercices clos les 31 décembre 2014 et 2013, selon la participation de RioCan :
Trimestres clos les
31 décembre
Augmentation
(diminution)
Exercices clos les
31 décembre
2014
Loyers de base
39 168 $
227
d’exploitation
12 559
9 371
34,0 %
52 266
35 907
45,6 %
51 954
26
44 547
–
16,6 %
n. s.
203 238
–
165 738
368
22,6 %
(100,0) %
2013
35 050 $
126
11,7 %
80,2
2014
2013
150 250 $
722
129 343 $
488
Augmentation
(diminution)
16,2 %
48,0 %
51 980
44 547
16,7 %
203 238
166 106
22,4 %
5 093
4 127
23,4 %
54 326
40 921
32,8 %
1 140
1 141
(0,1) %
5 146
3 456
48,9 %
de l’IFRIC 21ii
7 873
6 049
30,2 %
–
–
14 106
11 317
24,6 %
59 472
44 377
Résultat d’exploitation net – participation de
RioCani
37 874 $
33 230 $
14,0 %
Résultat d’exploitation net en pourcentage des
produits de location
72,9 %
74,6 %
(1,7) %
143 766 $
70,7 %
121 729 $
73,4 %
n. s.
34,0 %
18,1 %
(2,7) %
i) Voir la rubrique «Rapprochement du résultat net et du résultat net selon la participation de RioCan» pour un rapprochement au résultat consolidé de RioCan.
ii) À compter du 1er janvier 2014, le Fonds a modifié ses méthodes comptables concernant la comptabilisation de certains impôts fonciers en vertu de l’IFRIC 21.
Le cas échéant, l’information financière de la période antérieure a été retraitée aux fins de présentation de l’information comparative. Se reporter à la rubrique
«Modifications de méthodes comptables en 2014» pour plus de précisions.
93
RAPPORT DE GESTION
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles comparables du portefeuille américain de
RioCan, sur une base proportionnelle, se présente comme suit pour les trimestres et les exercices clos les 31 décembre 2014
et 2013 (selon la participation de RioCan) :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
Exercices clos les
31 décembre
Augmentation
(diminution)
2014
Augmentation
(diminution)
Loyers de base – en dollars américains
33 021 $
Recouvrement d’impôts fonciers et
de coûts d’exploitation – en dollars
américains
Autres – en dollars américains
11 002
340
9 369
180
17,4 %
88,9 %
42 757
1 071
34 183
873
25,1 %
22,7 %
Produits de location – en dollars américains
44 363
41 714
6,4 %
161 591
150 728
7,2 %
en dollars américains
12 147
10 844
12,0 %
48 487
40 955
18,4 %
Magasins comparables et immeubles
comparablesi, ii – en dollars américains
32 216
716
30 870
–
4,4 %
n. s.
113 104
14 835
109 773
–
3,0 %
n. s.
–
17
(100,0) %
–
5 016
(100,0) %
32 932
23
30 887
–
6,6 %
n. s.
127 939
1
114 789
293
11,5 %
(99,7) %
569
1 038
(45,2) %
2 345
3 168
(26,0) %
33 524
31 925
5,0 %
130 285
118 250
10,2 %
233,3 %
13 481
3 479
287,5 %
121 729 $
18,1 %
Cessions – immeubles productifsv
Amortissement des loyers selon la méthode
linéaire
Résultat d’exploitation net – en dollars
américains
4 350
Écart de change
Résultat d’exploitation net – participation
de RioCaniii
37 874 $
32 165 $
1 305
33 230 $
2,7 %
14,0 %
117 763 $
2013
143 766 $
115 672 $
1,8 %
i) Se reporter à la définition de «magasins comparables» dans la section «Présentation de l’information financière et des mesures non conformes aux PCGR».
ii)
Se reporter à la définition de «immeubles comparables» dans la section «Présentation de l’information financière et des mesures non conformes aux PCGR».
iii) Voir la rubrique «Rapprochement du résultat net et du résultat net selon la participation de RioCan» pour un rapprochement au résultat consolidé de RioCan.
iv) Acquisitions – Comprennent le résultat d’exploitation net au prorata pour les immeubles productifs acquis au cours des périodes comparées.
v)
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles comparables a augmenté de 4,4 % au cours du
trimestre clos le 31 décembre 2014 par rapport à celui de la période correspondante de 2013, surtout en raison des éléments
suivants :
•
une augmentation d’environ 0,7 million de dollars au titre des nouvelles locations;
•
une augmentation d’environ 0,4 million de dollars au titre des renouvellements et des hausses de loyers périodiques;
•
des ajustements aux recouvrements d’exercices antérieurs et aux charges recouvrables auprès des locataires, et des gains
d’efficacité opérationnelle qui découlent de l’internalisation du portefeuille du Texas de RioCan totalisant 0,5 million de
dollars; en partie contrebalancés par :
•
locataires.
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles comparables a augmenté de 3,0 % au cours de
l’exercice clos le 31 décembre 2014 par rapport à celui de l’exercice de 2013, essentiellement en raison des éléments
suivants :
•
•
une augmentation d’environ 1,7 million de dollars au titre des renouvellements et des hausses de loyers périodiques;
•
des ajustements aux recouvrements d’exercices antérieurs et aux charges recouvrables auprès des locataires, et des gains
d’efficacité opérationnelle qui découlent de l’internalisation du portefeuille du Texas de RioCan totalisant 0,7 million de
dollars; en partie contrebalancés par :
94
RAPPORT DE GESTION
•
locataires.
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles comparables du portefeuille américain, sur une
base proportionnelle, par rapport au trimestre précédent se présente comme suit (selon la participation de RioCan) :
31 décembre
2014
Trimestres clos les
30 septembre
2014
Augmentation
(diminution)
Loyers de base – en dollars américains
Recouvrement d’impôts fonciers et de coûts d’exploitation – en dollars
américains
Autres – en dollars américains
33 567 $
33 285 $
11 192
343
11 448
282
(2,2) %
21,6 %
Produits de location – en dollars américains
Coûts d’exploitation des immeubles – en dollars américains
45 102
12 344
45 015
12 798
0,2 %
(3,5) %
Magasins comparables et immeubles comparablesi, ii – en dollars canadiens
32 758
32 217
174
–
32 932
23
32 217
25
2,2 %
(8,0) %
Frais de résiliation des contrats de location
0,8 %
1,7 %
n. s.
569
589
(3,4) %
Résultat d’exploitation net – en dollars américains
Écart de change
33 524
4 350
32 831
2 999
2,1 %
45,0 %
Résultat d’exploitation net – participation de RioCaniii
37 874 $
35 830 $
Amortissement des loyers selon la méthode linéaire
5,7 %
i)
Se reporter à la définition de «magasins comparables» dans la section «Présentation de l’information financière et des mesures non conformes aux PCGR».
ii)
iii)
Se reporter à la définition de «immeubles comparables» dans la section «Présentation de l’information financière et des mesures non conformes aux PCGR».
iv)
v)
Acquisitions – Comprennent le résultat d’exploitation net au prorata pour les immeubles productifs acquis au cours des périodes comparées.
Le résultat d’exploitation net lié aux magasins comparables et aux immeubles comparables a augmenté de 1,7 % au cours du
trimestre clos le 31 décembre 2014 par rapport à celui du troisième trimestre de 2014, en raison surtout :
•
d’une augmentation d’environ 0,2 million de dollars au titre des nouvelles locations;
•
d’une augmentation d’environ 0,1 million de dollars au titre des renouvellements et des hausses de loyers périodiques;
•
•
locataires.
Autres produits
RioCan détient certaines de ses participations dans divers placements immobiliers sous forme de partenariats, de placements
comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence et de certains titres disponibles à la vente. En général, RioCan offre
des services de gestion d’actifs, de gestion immobilière, de gestion de l’aménagement et de financement pour les
coentreprises et les placements canadiens moyennant des honoraires établis pour le Fonds en fonction du marché.
Pour le trimestre clos le 31 décembre 2014, les honoraires et autres produits ont augmenté de 2,3 millions de dollars par
rapport à ceux de la période correspondante de 2013, principalement en raison de la hausse des produits de placement.
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, les honoraires et autres produits ont augmenté de 3,6 millions de dollars par rapport
à ceux de l’exercice 2013, sous l’effet surtout d’une augmentation des produits de placement et des honoraires de
financement à l’égard des projets de coentreprises au cours de 2014, en partie contrebalancée par une baisse des honoraires
d’aménagement découlant des projets de coentreprises.
95
RAPPORT DE GESTION
Produits d’intérêts
Les produits d’intérêts pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2014 se sont établis respectivement à 0,9 million de
dollars et 7,6 millions de dollars, soit une baisse respectivement de 3,8 millions de dollars et 14,0 millions de dollars par
rapport à ceux des périodes correspondantes de 2013. Ces baisses des produits d’intérêts s’expliquent principalement par
l’incidence du règlement de certains prêts mezzanine au premier trimestre de 2014 en rapport avec l’acquisition de
participations dans trois projets d’aménagement.
Autres charges
Intérêts
La charge d’intérêts, selon la participation de RioCan, se détaille comme suit :
Trimestres clos les
31 décembre
Charge d’intérêts totale
Incorporés dans le coût des placements
immobiliers et autres placements
Charge d’intérêts nettei
Pourcentage des intérêts incorporés dans
le coût des placements immobiliers
i)
Augmentation
(diminution)
2014
2013
67 090 $
66 983 $
(7 740)
59 350 $
(6 506)
60 477 $
12 %
Exercices clos les
31 décembre
Augmentation
(diminution)
2014
2013
0,2 %
268 592 $
264 477 $
1,6 %
19,0 %
(1,9) %
(32 400)
236 192 $
(21 263)
243 214 $
52,4 %
12 %
10 %
(2,9) %
8 %
L’augmentation de la charge d’intérêts totale au cours du trimestre et de l’exercice clos le 31 décembre 2014, par rapport à
celle des périodes correspondantes de 2013, découle surtout du niveau d’endettement plus élevé en 2014, attribuable en
grande partie aux acquisitions et aux dépenses d’aménagement, en partie contrebalancé par les économies d’intérêt
découlant du refinancement à des taux d’intérêt inférieurs de la dette hypothécaire venant à échéance. Au 31 décembre 2014,
le taux d’intérêt moyen pondéré du portefeuille de dettes de RioCan était de 4,12 %, une baisse de 18 points de base par
rapport au taux moyen pondéré de 4,30 % au 31 décembre 2013.
Les intérêts sont incorporés dans le coût des immeubles de placement lorsqu’ils sont considérés comme étant en cours
d’aménagement. Les montants incorporés ont augmenté en raison de l’accroissement des activités d’aménagement dans le
trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2014 par rapport aux périodes correspondantes de 2013.
Les frais d’administration, selon la participation de RioCan, se composent de ce qui suit :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
Augmentation
(diminution)
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
Augmentation
(diminution)
15 540 $
13 634 $
14,0 %
37 383 $
32 621 $
14,6 %
Frais directement incorporés dans le coût des
immeubles en cours d’aménagementi
(2 726)
(2 146)
27,0 %
(7 826)
(5 830)
34,2 %
Frais de locationii
(2 710)
(2 165)
25,2 %
(7 686)
(6 192)
24,1 %
10 104
9 323
8,4 %
21 871
20 599
6,2 %
Salaires et avantages sociaux non recouvrables
Coûts liés aux technologies de l’information
1 500
495
203,0 %
3 865
2 072
86,5 %
Coûts liés au fait d’être une société ouverte
2 262
2 141
5,7 %
6 377
6 075
5,0 %
Honoraires professionnels
1 385
639
116,7 %
5 325
3 778
40,9 %
325
1 270
(74,4) %
4 064
4 717
(13,8) %
1 290
424
204,2 %
4 375
1 737
151,9 %
2 333
(34,8) %
Charge de rémunération fondée sur les parts
Amortissement
1 522
Autres frais d’administration
Frais d’administrationiii
18 388 $
16 625 $
10,6 %
6 883
52 760 $
6 630
45 608 $
3,8 %
15,7 %
Frais d’administration :
En pourcentage des produits de location
i)
5,9 %
5,6 %
0,3 %
4,4 %
3,9 %
0,5 %
Les frais directement incorporés dans le coût des immeubles en cours d’aménagement comprennent principalement les salaires et les avantages
sociaux, ainsi que d’autres coûts directement liés aux activités d’aménagement des immeubles.
96
RAPPORT DE GESTION
ii)
Depuis le 1er janvier 2014, le Fonds n’incorpore plus les frais de location en raison de l’adoption de l’IAS 17. En raison de cette modification de
méthode comptable, le Fonds comptabilise maintenant les frais de location dans le compte de résultat consolidé. Le cas échéant, l’information
financière de la période antérieure a été retraitée aux fins de présentation de l’information comparative. Se reporter à la rubrique «Modifications de
méthodes comptables en 2014» pour plus de précisions.
iii)
de RioCan.
T4 2014
Au cours du quatrième trimestre de 2014, les frais d’administration ont augmenté de 1,8 million de dollars, ou 10,6 %, par
rapport à ceux du trimestre correspondant de 2013, en raison d’une hausse de 0,8 million de dollars des salaires et avantages
sociaux non recouvrables nets, d’une hausse de 1,0 million de dollars des coûts liés aux technologies de l’information, d’une
hausse de 0,9 million de dollars de l’amortissement, d’une hausse de 0,7 million de dollars des honoraires professionnels, en
partie contrebalancées par une baisse de 0,9 million de dollars de la charge de rémunération fondée sur les parts et une
baisse de 0,8 million de dollars des autres frais d’administration.
Cette hausse a été principalement attribuable aux facteurs suivants :
•
une hausse des charges de personnel en raison surtout d’une augmentation de l’effectif découlant de la complexité
croissante des activités du Fonds et de l’inclusion de certaines charges salariales en 2014 qui étaient auparavant
incorporées dans le coût de l’actif pendant la phase d’élaboration du système de planification des ressources de
l’entreprise que le Fonds a récemment mis en œuvre;
•
une hausse des coûts liés aux technologies de l’information découlant d’une hausse des frais de consultation et
d’entretien à l’appui de l’infrastructure élargie tel qu’il est mentionné ci-dessus;
•
une hausse de l’amortissement étant donné la mise en service du système de planification des ressources de
l’entreprise au cours des deux premiers trimestres de 2014;
•
une hausse des frais de consultation liés à certaines activités qui ont été entreprises dans le but d’optimiser l’entité
juridique américaine et la structure fiscale du Fonds;
•
un recouvrement de la rémunération fondée sur les parts découlant des options sur actions ayant fait l’objet d’une
renonciation en raison de licenciements et de départs du personnel du Fonds au cours du quatrième trimestre
de 2014;
•
une hausse des recouvrements des frais d’administration des locataires au cours du quatrième trimestre de 2014.
2014
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, les frais d’administration ont augmenté de 7,2 millions de dollars, ou 15,7 %,
par rapport à ceux de 2013 en raison surtout d’une hausse de 1,3 million de dollars des salaires et avantages sociaux non
recouvrables nets, d’une hausse de 1,8 million de dollars des coûts liés aux technologies de l’information, d’une hausse de
2,6 millions de dollars de l’amortissement et d’une hausse de 1,5 million de dollars des honoraires professionnels.
Au cours de 2014, les salaires et avantages sociaux non recouvrables ont augmenté de 4,8 millions de dollars, ou 14,6 %, par
rapport à ceux de 2013 en raison surtout d’une hausse de 2,0 millions de dollars des salaires et de 1,5 million de dollars des
avantages sociaux, découlant de l’augmentation des activités des immeubles en cours d’aménagement (planification et
construction) et des activités de location du Fonds. Le reste de la hausse découle principalement de l’augmentation de
l’effectif liée à la complexité croissante des activités du Fonds et à l’inclusion de certaines charges salariales en 2014 qui
étaient auparavant incorporées dans le coût de l’actif pendant la phase d’élaboration du système de planification des
ressources de l’entreprise que le Fonds a récemment mis en œuvre.
Les coûts liés aux technologies de l’information et l’amortissement ont augmenté respectivement de 1,8 million de dollars et
2,6 millions de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2014. Au cours de 2014, le Fonds a terminé en majeure partie le
développement et l’implantation du nouveau système de planification des ressources de l’entreprise et de présentation de
l’information financière. Tel qu’il a été mentionné ci-dessus, le système de planification des ressources de l’entreprise a été
mis en service au cours des deux premiers trimestres de 2014, ce qui a entraîné une hausse de l’amortissement. La hausse
des coûts liés aux technologies de l’information découle principalement d’une augmentation des frais de consultation et
d’entretien à l’appui de l’infrastructure élargie.
Les honoraires professionnels ont augmenté de 1,5 million de dollars par rapport à ceux de 2013, en raison surtout de la
hausse des frais juridiques engagés au cours de 2014 liés à la mise en place d’un nouveau régime de rémunération incitative
97
RAPPORT DE GESTION
à l’intention des hauts dirigeants et de frais de consultation liés à certaines activités qui ont été entreprises dans le but
d’optimiser l’entité juridique américaine et la structure fiscale du Fonds.
Frais de location
Les frais de location comprennent essentiellement les charges de personnel du groupe de location interne du Fonds, ainsi que
les frais d’administration correspondants. Par suite de la publication des indications interprétatives ayant trait à l’IAS 17, ces
frais, qui étaient auparavant incorporés dans le coût des immeubles productifs, sont passés en charges à mesure qu’ils sont
engagés. Les frais de location pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 ont augmenté, passant de 7,8 millions de dollars à
l’exercice précédent à 10,9 millions de dollars, en raison surtout de l’accroissement des activités du Fonds aux États-Unis,
ainsi que des hausses des coûts liés à la nouvelle plateforme de vente. Les frais de location engagés auprès de parties
externes sont toujours incorporés dans le coût de l’immeuble applicable.
Coûts de transaction et autres charges
Les coûts de transaction et les autres charges, selon la participation de RioCan, se composent de ce qui suit :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
Coûts de transaction (recouvrements) liés aux
acquisitions et aux cessions
Perte de change
i)
i
2013
1 049 $
26
43
850 $
551
Augmentation
(diminution)
23,4 %
(95,3) %
Exercices clos les
31 décembre
Augmentation
(diminution)
2014
2013
2 208 $
301
3 173 $
1 272
(30,4) %
(76,3) %
(103,5) %
2 753
3 840
(28,3) %
128
65
96,9 %
176
170
3,5 %
1 246 $
238 $
423,5 %
5 438 $
8 455 $
(1 228)
(35,7) %
de RioCan.
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, les frais de démolition ont diminué par rapport à ceux de l’exercice 2013, en raison
de l’augmentation des activités de réaménagement en 2013 au Centre Saint-Martin, aux Galeries Laurentides et au Dundas
427 Marketplace.
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, les frais liés à une transaction non conclue comprennent principalement des coûts
d’acquisition différés passés en charges du fait que RioCan et son partenaire, Tanger, n’envisagent plus de faire l’acquisition
des terrains adjacents au Calloway Park, près de Calgary, en Alberta.
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, les coûts de transaction liés aux acquisitions et aux cessions ont diminué par
rapport à ceux de l’exercice 2013, en raison de frais juridiques et de commissions de vente plus élevés liés aux cessions
d’immeubles suivantes ayant eu lieu en 2013 : RioCan Centre Thunderbay, Mégacentre Lebourgneuf, RioCan Sainte-Foy,
Wheeler Park, St. Clair Beach Shopping Centre et Quartier Dix/30. Les charges comptabilisées au cours de 2014 découlent
principalement de frais résiduels des transactions conclues au cours des périodes précédentes. Le trimestre clos le
31 décembre 2013 comprend également un profit de change réalisé de 4 millions de dollars relativement à la dissolution de
deux partenariats du Fonds aux États-Unis.
PROFIL DE L’ACTIF
Au 31 décembre 2014, RioCan avait des participations dans un portefeuille de 340 centres commerciaux, qui représentaient
72,1 millions de pieds carrés (la participation de RioCan représentant 50,0 millions de pieds carrés), comparativement à
344 centres commerciaux, qui représentaient 74,5 millions de pieds carrés (la participation de RioCan représentant
49,5 millions de pieds carrés) au 31 décembre 2013. En outre, RioCan avait des participations dans des projets
d’aménagement au 31 décembre 2014 qui, une fois terminés, représenteront une superficie totalisant environ 7,0 millions de
pieds carrés, sur laquelle la participation de RioCan sera d’environ 3,9 millions de pieds carrés.
98
RAPPORT DE GESTION
Les immeubles de placement (selon la participation de RioCan) se composent de ce qui suiti :
Immeubles détenus en vue de la revente
i)
31 décembre
2014
31 décembre
2013
13 335 $
706
80
14 121 $
12 490 $
583
46
13 119 $
de RioCan.
Variation de la juste valeur des immeubles de placement au cours de 2014
De l’augmentation de 1,0 milliard de dollars des immeubles de placement (selon la participation de RioCan) depuis le
31 décembre 2013, le profit à la juste valeur pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 s’est établi à 157 millions de dollars,
soit 150 millions de dollars pour les immeubles productifs et 7 millions de dollars pour les immeubles en cours
d’aménagement. Au cours de cette période, les taux de capitalisation utilisés dans l’évaluation du portefeuille sont estimés
avoir reculé de huit points de base.
Le tableau suivant présente la juste valeur et le taux de capitalisation moyen pondéré au Canada et aux États-Unis :
(en millions, à l’exception des pourcentages)
Aux
31 décembre 2014
31 décembre 2013
Taux de
Taux de
capitalisation
capitalisation
moyen pondéré*
Valeur
moyen pondéré*
Valeur
5,77 %
11 634 $
5,81 %
11 005 $
6,14 %
2 487
6,40 %
2 114
5,83 %
14 121 $
5,91 %
13 119 $
Canada
États-Unis
Total
*
Selon la participation de RioCan, y compris sa quote-part des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
Au cours de 2014, les taux de capitalisation moyens pondérés au Canada et aux États-Unis ont diminué respectivement de
4 points de base et 26 points de base, en raison de la conjoncture de ces pays. Au Canada et aux États-Unis, les taux ont
fléchi, passant respectivement de 5,81 % à 5,77 % et de 6,40 % à 6,14 % par rapport à l’exercice précédent. Les profits à la
juste valeur correspondants au Canada et aux États-Unis se sont établis respectivement à 33 millions de dollars et
124 millions de dollars (chacun selon la participation de RioCan).
Les tableaux suivants présentent des renseignements détaillés sur les taux de capitalisation moyens (pondérés en fonction du
résultat d’exploitation net stabilisé) et la fourchette pour chaque catégorie de détail et type de marché, selon la participation de
RioCan, au 31 décembre 2014.
Immeuble à usage mixte
*
Portefeuille global
Taux de
capitalisation
moyen
pondéré*
Fourchette
6,05 % 5,00 % – 9,00 %
Marché principal
Taux de
capitalisation
moyen
pondéré*
Fourchette
5,75 % 5,00 % – 7,54 %
Marché secondaire
Taux de
capitalisation
moyen
pondéré*
Fourchette
6,29 % 5,25 % – 9,00 %
5,95 %
5,77 %
5,60 %
5,10 % – 9,50 %
4,80 % – 8,00 %
5,00 % – 7,50 %
5,75 %
5,56 %
5,42 %
5,10 % – 7,00 %
4,80 % – 7,25 %
5,00 % – 6,75 %
6,33 %
7,12 %
6,06 %
5,50 % – 9,50 %
6,25 % – 8,00 %
5,25 % – 7,50 %
6,45 %
5,14 %
5,77 %
5,25 % – 8,65 %
4,60 % – 5,57 %
4,60 % – 9,50 %
6,02 %
5,14 %
5,53 %
5,25 % – 7,25 %
4,60 % – 5,52 %
4,60 % – 7,54 %
7,01 %
—
6,27 %
5,75 % – 8,00 %
—
5,25 % – 9,50 %
Selon la participation de RioCan.
99
RAPPORT DE GESTION
*
**
Portefeuille global
Taux de
capitalisation
moyen
pondéré*
Fourchette
Nord-est**
Taux de
capitalisation
moyen
pondéré*
Fourchette
Texas
Taux de
capitalisation
moyen
pondéré*
Fourchette
6,06 %
6,15 %
5,35 % – 7,50 %
5,30 % – 7,25 %
6,06 % 5,35 % – 7,00 %
6,25 % 5,50 % – 7,25 %
6,04 % 5,65 % – 7,50 %
6,10 % 5,30 % – 6,75 %
7,30 %
6,14 %
7,30 % – 7,30 %
5,30 % – 7,50 %
7,30 % 7,30 % – 7,30 %
6,21 % 5,35 % – 7,30 %
—
—
6,09 % 5,30 % – 7,50 %
Selon la participation de RioCan.
La région comprend les États suivants : Connecticut, Maryland, Massachusetts, New Jersey, New York, Rhode Island, Pennsylvanie, Virginie-Occidentale,
Virginie et New Hampshire.
Solde consolidé au début de la période
Acquisitionsi :
Canada
États-Unis
Variations de la juste valeur des immeubles productifs
Cessions
Frais d’installation des locataires
Transferts provenant des immeubles en cours d’aménagement
Transferts aux immeubles en cours d’aménagement
Profit de change
Divers
Solde consolidé à la fin de la période
Ajustement pour la participation de RioCan
Solde – participation de RioCan, à la fin de la périodeii
i)
ii)
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
13 035 $
11 688 $
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
12 433 $
11 278 $
62
—
38
12
—
8
33
(35)
85
16
13 254 $
81
13 335 $
139
42
140
28
(52)
30
363
(75)
192
14
13 254 $
81
13 335 $
72
191
133
13
(336)
8
31
(20)
66
1
12 433 $
57
12 490 $
601
228
215
28
(709)
33
123
(58)
105
3
12 433 $
57
12 490 $
Englobent le prix d’acquisition, notamment les frais de clôture et les autres coûts liés aux acquisitions.
de RioCan.
Au cours du trimestre clos le 31 décembre 2014, RioCan a acquis des participations dans trois immeubles productifs totalisant
62 millions de dollars, soit la quote-part de RioCan dans le prix d’acquisition, pour une superficie d’environ 194 000 pieds
carrés additionnels.
100
RAPPORT DE GESTION
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, RioCan a acquis des participations dans dix immeubles productifs totalisant
191 millions de dollars, soit la quote-part de RioCan dans le prix d’acquisition, pour une superficie d’environ 664 000 pieds
carrés additionnels.
Nom et emplacement
de l’immeuble
T4 2014 : CANADA
Mill Woods
Professional
Building,
Edmonton, AB
Meadow Ridge
Plaza, Ajax, ON
(participation
restante de 80 %)
Mayfield Common,
Edmonton, AB
(20 % additionnels)
Prix
d’acquisition
Taux de de RioCani
capitali- (en millions
sation
de dollars)
6,1 %
5$
SLN
(en milliers de
pieds carrés)
selon la
participation de
RioCan
Année
Moyenne
de
Pourpondérée
des loyers Catégorie construc- centage
ii
tion
loué
en vigueur d’actifs
18
15,09 $
B
Moyenne
pondérée de
la durée
restante du Principaux locataires
bail
et SLN (en milliers Participation
(en années)iii
de pieds carrés)
de RioCan
1988
84,3 %
2,8
Ville d’Edmonton
(8)
40,34 %
10,5
Sobeys (50),
Goodlife (24),
Dollarama (9)
100 %
5,2 Winners (62), Save
On Foods (54),
JYSK (30)
50 %
5,6 %
30
90
18,96
PMAC
2010
100 %
5,8 %
27
86
17,25
CCNG
1995
99 %
5,7 %
62
194
17,81
5,7 %
62
194
17,81
Trinity Common
Brampton,
Brampton ON
(20 % restants)
Chapman Mills Pads,
Ottawa, ON
5,4 %
43
132
18,34
CCNG
1999
100 %
4,3
5,3 %
9
15
32,69
CCNG
2005
100 %
2,5
Canada –
Acquisitions au
T3 2014
T3 2014 : ÉTATSUNIS
Riverwalk Market,
Flower Mound, TX
5,3 %
52
147
19,80
6,1 %
32
82
19,59
PMAC
2014
91 %
É.-U. – Acquisitions
au T3 2014
Total des
acquisitions au
T3 2014
6,1 %
32
82
19,59
5,6 %
84
229
19,73
University Plaza,
Hamilton, ON
6,8 %
22
100
18,02
PMAC
1959/
2006
IGA (Centre René
Robert), SainteThérèse, QCv
9,8 %
1
12
—
PMAC
Canada –
Acquisitions au
T2 2014
Total des
acquisitions au
T2 2014
7,0 %
23
112
18,02
7,0 %
23
112
18,02
5,5 %
12
65
10,11
PMAC
5,5 %
12
65
10,11
Canada –
Acquisitions
au T4 2014
Total des
acquisitions au
T4 2014
T3 2014 : CANADA
Target (118),
Cineplex/Galaxy
Cinemas (84),
Metro (55)
Wendy’s, Tim
Horton’s, Banque
TD, Banque Scotia
(20)
100 %
7,0
Market Street (55)
100 %
99 %
4,3
Dollarama (11),
Shoppers (18)
100 %
s. o.
s. o.
s. o.
s. o.
100 %
1950/
1980
97 %
2,2
Metro (18), Labels
(10), Dollarama (9)
100 %
75 %
T2 2014 : CANADA
T1 2014 : CANADA
White Shield Plaza,
Toronto, ON
(40 % restants)iv
Canada –
Acquisitions
au T1 2014
101
RAPPORT DE GESTION
Nom et emplacement
de l’immeuble
T1 2014 :
ÉTATS-UNIS
Gander Mountain at
Riverpark, Houston,
TX
É.-U. – Acquisitions
au T1 2014
Total des
acquisitions
au T1 2014
Prix
d’acquisition
Taux de de RioCani
capitali- (en millions
sation
de dollars)
SLN
(en milliers de
pieds carrés)
selon la
participation de
RioCan
Année
Moyenne
de
Pourpondérée
des loyers Catégorie construc- centage
ii
tion
loué
en vigueur d’actifs
8,0 %
10
64
12,00
8,0 %
10
64
12,00
6,7 %
22
129
11,05
Total des
acquisitions
en 2014 :
Canada
5,8 %
149 $
518
17,46 $
États-Unis
6,6 %
42 $
146
16,26 $
Total des
acquisitions
en 2014
5,9 %
191 $
664
17,19 $
CCNG
2005
Moyenne
pondérée de
la durée
restante du Principaux locataires
bail
et SLN (en milliers Participation
iii
(en années)
de pieds carrés)
de RioCan
100 %
6,1
Gander Mountain
(64)
100 %
i)
Le prix d’acquisition de RioCan englobe les frais de clôture et les autres coûts liés aux acquisitions.
ii)
«PMAC» – pourvu d’un magasin d’alimentation clé; «DMAC» – dépourvu d’un magasin d’alimentation clé; «CCNG» – centre commercial nouveau
genre; «UM» – usage mixte; «CCME» – centre commercial de magasins-entrepôts; «CCF» – centre commercial fermé; «CCDU» – centre
commercial de détail urbain; «B» – bureaux.
iii)
Moyenne pondérée en fonction des produits de location bruts.
iv)
Représente le rachat de la participation ne donnant pas le contrôle dans White Shield (Canada), immeuble productif entièrement consolidé.
v)
À l’acquisition, RioCan a loué cette parcelle de terrain à un locataire qui viendra accroître la densité pour étendre ses activités actuelles.
Les acquisitions d’immeubles productifs effectuées par RioCan au cours du trimestre considéré se présentent comme suit :
Canada
•
Le 24 octobre 2014, RioCan a conclu l’acquisition d’une participation de 40,34 % dans un immeuble à vocation médicale
de 47 000 pieds carrés au Mill Woods Town Centre pour un prix d’acquisition approximatif de 5 millions de dollars, lequel
correspond à un taux de capitalisation de 6,1 %. Dans le cadre de l’acquisition, RioCan a pris en charge des emprunts
hypothécaires d’environ 2 millions de dollars portant intérêt au taux de 4,40 % et échéant en décembre 2015. RioCan
détient une participation de 40,34 % dans Mill Woods Town Centre, un centre commercial fermé à un seul niveau de
538 000 pieds carrés situé à Edmonton, en Alberta, et dont les locataires clés sont Target, Canadian Tire et Safeway. Le
partenaire Bayfield Realty Advisors détient les participations restantes dans le centre commercial et l’immeuble à vocation
médicale, et a été le vendeur de la participation de 40,34 % que RioCan a acquise dans l’immeuble à vocation médicale.
•
Le 12 décembre 2014, RioCan a conclu l’acquisition de la participation restante de 80 % dans Meadow Ridge Plaza, à
Ajax, en Ontario, pour un prix d’acquisition de 30 millions de dollars, lequel correspond à un taux de capitalisation de
5,6 %. Cette acquisition, qui porte la participation de RioCan dans l’immeuble à 100 %, a été conclue franche et quitte de
tout financement. Le centre comprend une superficie de 46 000 occupée par Sobeys et des immeubles à un seul locataire
occupés par un restaurant McDonald’s, la Banque de Nouvelle-Écosse et Beer Store, ainsi que des immeubles à
locataires multiples. Des projets d’aménagement sont prévus, puisque l’immeuble a fait l’objet d’un zonage en vue
d’accueillir une superficie de détail additionnelle de 62 000 pieds carrés.
•
Le 12 décembre 2014, RioCan a conclu l’acquisition d’une participation additionnelle de 20 % dans Mayfield Common, à
Edmonton, en Alberta, pour un prix d’acquisition approximatif de 27 millions de dollars, lequel correspond à un taux de
capitalisation de 5,8 %. Cette acquisition, qui porte la participation de RioCan dans l’immeuble à 50 %, a été conclue
franche et quitte de tout financement. Mayfield Common est un centre commercial nouveau genre de 430 000 pieds
carrés situé à l’intersection de Stoney Plain Road et Mayfield Road, près du centre commercial West Edmonton. Le
centre compte comme locataires clés un Save-On-Foods de 54 000 pieds carrés et un Winners/HomeSense de
62 000 pieds carrés. Parmi les autres locataires nationaux, notons World Health, Value Village, Reitman’s, Roots, The
Shoe Company et Pro Hockey Life.
102
RAPPORT DE GESTION
Acquisitions d’immeubles productifs conclues après le 31 décembre 2014
Après la clôture de l’exercice, RioCan a conclu l’acquisition de 19 immeubles productifs au Canada totalisant 82 millions de
dollars, à un taux de capitalisation moyen pondéré de 5,5 %.
Canada
•
Le 15 janvier 2015, RioCan a conclu l’acquisition de la participation restante de 50 % dans 845 Eglinton Avenue East,
pour un prix d’acquisition approximatif de 32 millions de dollars, lequel correspond à un taux de capitalisation de 5,5 %.
Le 845 Eglinton Avenue East est un centre commercial dépourvu d’un magasin d’alimentation clé de 133 000 pieds carrés
situé à Toronto, en Ontario. Dans le cadre de cette acquisition, RioCan a pris en charge des emprunts hypothécaires de
16 millions de dollars portant intérêt à 3,34 % et échéant en mars 2017. Relativement à cette acquisition, le vendeur a le
droit à une contrepartie additionnelle allant jusqu’à environ 6 millions de dollars si RioCan réussit à faire modifier le
zonage de l’immeuble afin de permettre l’aménagement d’un projet à usage mixte.
•
Le 15 janvier 2015, RioCan a conclu l’acquisition d’une participation de 100 % dans un portefeuille composé de
18 immeubles, pour un prix d’acquisition approximatif de 50 millions de dollars, lequel correspond à un taux de
capitalisation de 5,5 %. Ces immeubles à locataire unique d’une superficie totale de 174 000 pieds carrés, tous occupés
par la Banque de Montréal, ont été acquis francs et quittes de tout financement. Onze de ces immeubles sont situés en
Ontario, six, en Colombie-Britannique et un, au Québec.
Acquisitions d’immeubles productifs sous contrat
Acquisitions fermes
En date du présent rapport, RioCan ne compte aucune acquisition d’immeuble productif sous contrat ferme.
Acquisitions conditionnelles
En date du présent rapport, RioCan ne compte aucune acquisition d’immeuble productif sous contrat conditionnel.
Projets d’acquisitions
RioCan est actuellement en négociations, y compris en ce qui concerne des conventions de coentreprise possibles,
relativement à des acquisitions d’immeubles productifs au Canada qui, si elles se concrétisent, représenteront des
acquisitions additionnelles d’environ 445 millions de dollars, selon la participation de RioCan. Ces transactions en sont à
diverses étapes de négociation et, bien que tous les efforts soient déployés pour les clôturer, rien ne garantit la clôture de ces
ententes et acquisitions.
Emplacement
Canada
États-Unis
Acquisitions au T4 2013
Canada
États-Unis
Canada
États-Unis
Canada
États-Unis
Acquisitions en 2013 :
Canada
États-Unis
Total des acquisitions en 2013
i)
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
Prix d’acquisition
de RioCani
60
214
274
40
56
96
455
5
460
16
3
19
5,3 %
6,6 %
5,7 %
571
278
849
Taux de
capitalisation
5,8
6,7
6,5
5,5
6,2
5,9
5,2
5,6
5,2
6,0
7,6
6,3
Exclut les frais de clôture et les autres coûts liés aux acquisitions.
103
$
$
$
$
$
$
$
SLN (en milliers
de pieds carrés)
selon la participation
de RioCan
178
1 156
1 334
116
293
409
1 138
4
1 142
126
25
151
1 558
1 478
3 036
RAPPORT DE GESTION
Cessions au cours de 2014
Activités de cession au Canada
À titre de mesure additionnelle pour mobiliser et réaffecter les capitaux, le Fonds considère la vente de certains actifs dans le
cadre d’un processus de gestion active du portefeuille et comme moyen d’augmenter la pondération de ce dernier dans les
marchés urbains au Canada.
RioCan n’a cédé aucun actif au cours du trimestre clos le 31 décembre 2014.
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, RioCan a cédé cinq immeubles d’une valeur totale de 52,6 millions de
dollars et d’une superficie d’environ 472 000 pieds carrés.
Nom et emplacement de l’immeuble
Prix de vente
de RioCan
(en millions
de dollars)
Dette liée à
l’immeuble
(en millions
de dollars)
SLB cédée
(en milliers
de pieds
carrés) selon la
participation
de RioCan
Catégorie
d’actifsi
Participation
cédée par
RioCan
Terrain
Terrain
50 %
100 %
T3 2014
Southbank Centre (4,74 acres), Okotoks, Alberta
Chaleur Lands (31 acres), Bathurst, NB
2,1 $
0,2
— $
—
—
—
Total des cessions au T3 2014
2,3 $
— $
—
T1 2014
Madawaska Centre, Saint-Basile, NBii
Méga Centre Beauport, Québec, QC
Canadian Tire au Millcroft Shopping Centre,
Burlington, ONiii
0,9 $
46,7
— $
—
263
183
CCF
CCNG
100 %
100 %
— $
26
CCNG
50 %
Total des cessions au T1 2014
50,3 $
Total des cessions en 2014
52,6 $
2,7
472
— $
472
i)
«PMAC» – pourvu d’un magasin d’alimentation clé; «DMAC» – dépourvu d’un magasin d’alimentation clé; «CCNG» – centre commercial nouveau
genre; «CCF» – centre commercial fermé; «terrain» – densité excédentaire.
ii)
Madawaska Centre : En raison du faible taux d’occupation, cet immeuble a été vendu principalement en fonction de la valeur du terrain.
iii)
Ce magasin a été vendu parce que Canadian Tire a exercé une option de son contrat de location pour l’acquérir.
Après le 31 décembre 2014, RioCan a réalisé des cessions de cinq immeubles productifs au Québec (Carrefour Neufchâtel,
Ville de Québec; Carrefour Carnaval – Saint-Léonard, Montréal; Centre Carnaval, Drummondville; Centre commercial Forest,
Montréal et Place Kennedy, Lévis) totalisant 120 millions de dollars, lesquelles représentent un taux de capitalisation moyen
pondéré de 6,8 %. L’obligation au titre de l’emprunt hypothécaire du Fonds liée à ces immeubles s’élevait à environ 21 millions
de dollars, portant intérêt à un taux contractuel moyen pondéré de 4,1 %. Les immeubles ont une SLN globale d’environ
748 000 pieds carrés.
Cessions d’immeubles sous contrat et immeubles en processus de vente
Cessions d’immeubles productifs
En date du présent rapport, RioCan ne compte aucune cession d’immeuble productif sous contrat.
RioCan est en voie de mettre en vente des immeubles productifs avec une juste valeur globale au 31 décembre 2014,
calculée conformément aux IFRS, d’environ 11 millions de dollars, selon la participation de RioCan. Ces immeubles sont
francs et quittes de tout financement. RioCan n’est nullement tenu de procéder aux cessions proposées, lesquelles, si elles
sont conclues, lui permettront d’atteindre son objectif de réduire son portefeuille et de se concentrer sur les principaux
marchés.
RioCan est aussi actuellement en négociations, y compris en ce qui concerne des conventions de coentreprise possibles,
relativement à des cessions d’immeubles productifs au Canada qui, si elles se concrétisent, représenteront des cessions
d’environ 297 millions de dollars, selon la participation de RioCan. Ces transactions en sont à diverses étapes de négociation
et, bien que tous les efforts soient déployés pour les clôturer, rien ne garantit la clôture de ces ententes et cessions.
104
RAPPORT DE GESTION
Cessions de terrains
RioCan compte des cessions de parcelles de terrain assujetties à des contrats conditionnels pour lesquels les conditions n’ont
pas encore été levées pour un produit total d’environ 18 millions de dollars, selon la participation de RioCan. Ces parcelles de
terrain sont franches et quittes de tout financement.
En outre, RioCan est aussi en voie de mettre en vente des parcelles de terrain d’une juste valeur globale au 31 décembre
2014, calculée conformément aux IFRS, d’environ 41 millions de dollars. Ces parcelles de terrain sont franches et quittes de
tout financement. RioCan n’est nullement tenu de procéder aux cessions proposées, lesquelles, si elles sont conclues, lui
permettront d’atteindre son objectif de réduire son portefeuille et de se concentrer sur les principaux marchés.
Autres cessions
RioCan et son partenaire, KingSett, ont conclu une entente avec le promoteur, Embassy BOSA Inc., pour la vente de droits de
superposition allant jusqu’à 30 millions de dollars (représentant 600 000 pieds carrés) au-dessus du site en cours
d’aménagement CPA dans le quartier East Village de Calgary, ainsi qu’environ 40 millions de dollars de remboursement des
coûts liés aux travaux d’infrastructure. Embassy BOSA Inc. a levé ses conditions de contrôle préalable. La transaction
demeure assujettie à un certain nombre de conditions d’aménagement mutuelles et unilatérales dans le cours normal des
affaires. Il est prévu de construire deux tours résidentielles au-dessus de la plateforme hébergeant des commerces de détail.
Dans le cadre de la transaction, il est prévu qu’Embassy BOSA Inc. assume, sur la base des coûts pour terminer le projet,
tous les coûts additionnels de la partie résidentielle de l’ensemble du projet.
Cessions au cours de 2013
Taux de
capitalisation des
ventes
SLN cédée
(en milliers de pieds
carrés) selon la
Prix de vente de Dette liée à l’immeuble
RioCan (en millions)
(en millions) participation de RioCan
Cession au T4 2013 :
Canada
5,5 %
226
93
États-Unis
6,8 %
106
56
479
Total – T4 2013
5,9 %
332
149
1 288
Total – T3 2013 (Canada seulement)
9,9 %
16
—
311
6,0 %
364
67
1 588
7,8 %
10
—
76
Total des cessions en 2013
6,1 %
722
216
3 263
809
Incluses dans les cessions du T4 2013 ci-dessus se trouvent les cessions relatives à la dissolution de la coentreprise entre
RioCan et RPAI au quatrième trimestre de 2013. Aux termes de la dissolution, RioCan a transféré sa participation de 80 %
dans cinq immeubles avec une SLN totale de 479 000 pieds carrés (selon la participation de RioCan) à RPAI pour un prix
d’acquisition de 103 millions de dollars américains. RPAI a pris en charge la part de l’emprunt hypothécaire de RioCan, qui
s’élève à 54 millions de dollars américains.
105
RAPPORT DE GESTION
Propriété des immeubles par région géographique (en pieds carrés)
Selon la province et aux États-Unis
SLN
SLN selon la
selon la Magasins clés
participation participation des appartenant aux
de RioCan
partenaires
détaillants
Total de
la SLN des
emplacements
18 266
3 879
3 263
25 408
Est de l’Ontario
5 431
1 203
1 257
7 891
Ouest de l’Ontario
2 270
81
565
2 916
25 967
5 163
5 085
36 215
Québec
5 605
872
707
7 184
Alberta
4 387
2 015
2 175
8 577
2 485
1 475
426
4 386
Nouveau-Brunswick
570
141
95
806
Saskatchewan
267
—
—
267
212
—
—
212
Manitoba
265
201
93
559
166
166
—
332
69
69
—
138
États-Unis
10 031
58
3 290
13 379
50 024
10 160
11 871
72 055
3 896
2 734
391
7 021
53 920
12 894
12 262
79 076
SNL
SLN selon la
selon la Magasins clés
participation participation des appartenant aux
de RioCan
partenaires
détaillants
Total de
la SLN des
emplacements
Centre de l’Ontario
Total en Ontario
Nouvelle-Écosse
Total
Selon les six marchés à forte croissance
Calgary, Alberta
2 240
857
1 266
4 363
Edmonton, Alberta
1 419
1 126
758
3 303
Montréal, Québec
3 455
694
150
4 299
3 569
932
1 012
5 513
13 907
3 067
2 225
19 199
1 334
1 053
373
2 760
25 924
7 729
5 784
39 437
3 613
2 734
391
6 738
29 537
10 463
6 175
46 175
i
Ottawa, Ontario
ii
Toronto, Ontario
iii
Vancouver, Colombie-Britannique
Total
i)
ii)
La région s’étend de Nepean et Vanier à Gatineau, au Québec.
La région s’étend vers le nord jusqu’à Newmarket, vers l’ouest jusqu’à Burlington, en Ontario, et vers l’est jusqu’à Ajax, en Ontario.
iii) La région s’étend vers l’est jusqu’à Abbotsford, en Colombie-Britannique.
106
RAPPORT DE GESTION
Diversification géographique du portefeuille
Pourcentage
des produits de
location
Région
annualisés
Pourcentage des produits
Pourcentage de la région de location annualisés tirés
Pourcentage occupé par des locataires
des locataires clés et
d’occupation
clés et nationaux
nationaux
Centre de l’Ontario
36,6 %
42,4 %
97,2 %
85,5 %
90,4 %
Est de l’Ontario
10,9 %
10,6 %
96,8 %
90,0 %
86,9 %
4,5 %
4,0 %
97,1 %
91,2 %
88,9 %
Total en Ontario
52,0 %
57,0 %
97,1 %
87,0 %
89,6 %
Québec
11,2 %
9,1 %
96,7 %
81,4 %
79,7 %
Alberta
8,8 %
9,9 %
98,9 %
85,3 %
79,6 %
5,0 %
5,2 %
96,7 %
88,6 %
83,5 %
Nouveau-Brunswick
1,1 %
0,8 %
83,1 %
90,1 %
88,6 %
Saskatchewan
0,5 %
0,3 %
91,7 %
93,2 %
79,6 %
0,4 %
0,3 %
98,6 %
91,2 %
86,4 %
Manitoba
0,5 %
0,5 %
91,8 %
80,4 %
74,1 %
0,3 %
0,3 %
99,4 %
97,3 %
93,8 %
Nouvelle-Écosse
0,1 %
0,1 %
100,0 %
97,0 %
92,2 %
20,1 %
16,5 %
97,1 %
89,6 %
85,9 %
100,0 %
100,0 %
97,0 %
86,9 %
86,5 %
Ouest de l’Ontario
États-Unis
Dépenses d’investissement liées aux immeubles productifs
Les dépenses d’investissement correspondent aux dépenses d’investissement nécessaires pour maintenir la rentabilité
actuelle du portefeuille immobilier du Fonds et reposent sur de nombreux facteurs, y compris, sans s’y limiter, l’âge et
l’emplacement des immeubles productifs. Au 31 décembre 2014, l’âge moyen pondéré estimé du portefeuille d’immeubles
productifs s’élevait respectivement à 20,3 ans et 12,4 ans pour les portefeuilles canadien et américain (respectivement
18,6 ans et 11,2 ans au 31 décembre 2013 pour les portefeuilles canadien et américain). Les dépenses d’investissement sont
prises en compte dans le calcul des fonds provenant des activités ajustés, qui influe sur les montants distribués aux porteurs
de parts, et comprennent principalement les commissions de location, les améliorations locatives et certaines dépenses
d’investissement recouvrables et non recouvrables.
Commissions de location et améliorations locatives
Des dépenses d’investissement continues à l’égard du portefeuille de RioCan doivent être engagées pour couvrir les frais
d’installation des nouveaux locataires ou de ceux ayant renouvelé leur bail. Les frais d’installation des locataires se composent
d’améliorations locatives et d’autres frais de location, dont des charges salariales associées aux professionnels de location
internes de RioCan.
Les dépenses d’investissement liées aux frais d’installation des locataires au titre des immeubles productifs de RioCan
reposent sur de nombreux facteurs, y compris, sans s’y limiter, le profil d’échéance des contrats de location, les faillites
imprévues de locataires et l’emplacement des immeubles productifs.
Dépenses d’investissement recouvrables et non recouvrables
RioCan effectue également de façon continue des dépenses d’investissement afin de veiller à l’entretien physique des
immeubles productifs. Les frais habituellement engagés se rapportent aux programmes de remplacement des toitures et au
resurfaçage des stationnements. Les contrats de location permettent généralement de récupérer, au fil du temps, une tranche
importante de ces coûts auprès des locataires à titre de coûts d’exploitation des immeubles. RioCan passe en charges ces
montants ou les incorpore dans le coût des immeubles productifs, selon le cas.
107
RAPPORT DE GESTION
Comme le portefeuille est essentiellement constitué au Canada et dans le nord-est des États-Unis, RioCan effectue la majorité
de ces activités quand les conditions climatiques sont favorables. Ainsi, ces dépenses ne sont pas uniformes tout au long de
l’exercice.
Le tableau ci-dessous fait état des dépenses relatives aux commissions de location et aux améliorations locatives et des
dépenses d’investissement recouvrables et non recouvrables attribuables aux immeubles productifs consolidés :
Dépenses d’investissement :
Recouvrables auprès des
locataires
locatairesi
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
Dépenses
estimées
pour 2015
Dépenses
normalisées
5 $
6 $
29 $
28 $
28 $
3
8
10
19
15
1
17
7
10
7 - 10
15
56
54
53
44 - 56
9
17 $
Investissement dans les
immeubles de bureauxii
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
1
18
—
$
15 $
4
4
60 $
58
24 $ - 30 $
13 - 16
i)
Incluent les dépenses d’investissement visant l’augmentation des produits de 3 millions de dollars et de 5 millions de dollars, respectivement pour
le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2014 (2 millions de dollars et 3 millions de dollars respectivement pour le trimestre et l’exercice clos le
31 décembre 2013).
ii)
Inclut certaines dépenses liées à une mise à niveau non récurrente des composantes mécaniques et électriques de la composante bureaux du
RioCan Yonge Eglinton Centre, dont une partie est recouvrable auprès des locataires.
Dépenses d’investissement visant l’augmentation des produits
Les dépenses d’investissement liées à l’acquisition de nouveaux immeubles, aux nouveaux projets d’aménagement et au
réaménagement d’immeubles existants de RioCan en vue d’y ajouter ou d’en tirer de la valeur devraient améliorer la
rentabilité globale du portefeuille immobilier. RioCan considère que ces montants constituent des activités d’investissement.
Par conséquent, RioCan ne prévoit pas financer ces dépenses au moyen des flux de trésorerie provenant des activités
d’exploitation et ne considère pas ces montants comme un élément clé du calcul du montant distribué à ses porteurs de parts.
Les dépenses d’investissement visant l’augmentation des produits ne servent pas au calcul des fonds provenant des activités
ajustés de RioCan.
Entreprises communes et activités en partenariat
Les activités exercées en coentreprise représentent des placements immobiliers dans lesquels RioCan détient une
participation indivise et exerce un contrôle conjoint avec ses partenaires.
Les ententes de copropriété du Fonds sont régies par des conventions de copropriété conclues avec divers partenaires. La
convention de copropriété standard de RioCan prévoit des dispositions sur la sortie et le transfert, notamment des
transactions d’achat et de vente et le droit de première offre, qui permettent de dénouer ces conventions de copropriété au
besoin.
En général, le Fonds est uniquement responsable de sa quote-part des obligations des copropriétés auxquelles il participe,
sauf dans des circonstances limitées. Un risque de crédit survient lorsque les copropriétaires manquent à leurs obligations de
rembourser leur quote-part de telles obligations. Les conventions de copropriété prévoient généralement la possibilité pour
RioCan de remédier à toute non-exécution de la part d’un copropriétaire qui n’a pas honoré ses obligations. Ces risques de
crédit sont atténués, puisque le Fonds possède un droit de recours contre l’actif en vertu de ses conventions de copropriété si
ses copropriétaires ne respectent pas leurs obligations. Le cas échéant, le Fonds pourrait faire une réclamation à l’égard des
placements immobiliers sous-jacents ainsi que des copropriétaires qui sont en défaut. Outre ce qui précède, RioCan a fourni,
au nom des partenaires et copropriétaires, des garanties au titre de la dette totalisant 309 millions de dollars au 31 décembre
2014 (282 millions de dollars au 31 décembre 2013).
Les entreprises communes les plus importantes de RioCan sont les suivantes :
Allied
•
Allied est un chef de file en tant que propriétaire, gestionnaire et promoteur d’environnements de bureaux urbains.
108
RAPPORT DE GESTION
•
Le partenariat avec RioCan vise surtout l’acquisition et le réaménagement de sites dans des milieux urbains de grandes
villes canadiennes qui peuvent faire l’objet d’activités d’optimisation à usage mixte.
•
Deux projets d’aménagement à Toronto – angle College et Manning, et angle King et Portland.
Allied/Diamond
•
La coentreprise The Well, formée avec les partenaires Allied et Diamond, a acquis des terrains totalisant 7,74 acres
depuis décembre 2012 au centre-ville de Toronto.
•
RioCan et Allied détiennent chacun une participation indivise de 40 %, et Diamond détient une participation indivise de
20 % (la participation effective de RioCan dans la coentreprise est de 43,9 % en raison de son placement dans le fonds
Whitecastle New Urban Fund II de Diamond).
•
Bien que l’immeuble soit actuellement occupé par le quotidien The Globe and Mail, le locataire a annoncé son intention
de déménager au 351 King Street East, à Toronto.
•
L’immeuble sera réaménagé en complexe à usage mixte destiné à un usage commercial, à un usage résidentiel et à des
bureaux d’une superficie de plus de 3 millions de pieds carrés.
OIRPC
•
L’OIRPC est un organisme professionnel de gestion de placements qui investit les actifs du Régime de pensions du
Canada.
•
Cinq immeubles productifs.
•
Principal partenaire dans le projet d’aménagement East Hills, à Calgary, et partenaire exclusif dans McCall Landing, à
Calgary, et dans le projet d’aménagement The Stockyards à Toronto (récemment terminé).
Kimco
•
Kimco est un FPI ouvert qui détient et exploite le plus important portefeuille de centres commerciaux de quartier et de
collectivités en Amérique du Nord.
•
Kimco est le plus important partenaire de coentreprise de RioCan.
•
L’objectif principal est la propriété d’immeubles productifs.
•
45 immeubles de placement au Canada et 1 aux États-Unis, représentant environ 50 % du total des immeubles en
coentreprise du Fonds.
KingSett
•
KingSett est une société fermée du secteur immobilier dont les placements sont axés sur les immeubles de bureaux, les
immeubles de commerce de détail et les immeubles industriels dans les secteurs commerciaux des centres-villes et des
banlieues des grands marchés canadiens.
•
Le partenariat avec RioCan vise surtout l’acquisition de nouveaux projets d’aménagement et d’importants centres urbains
offrant des possibilités d’optimisation et/ou de réaménagement.
•
Deux immeubles productifs dans le Grand Toronto – le RioCan Yonge Sheppard Centre (projet d’optimisation) et le
Burlington Mall.
•
Deux projets d’aménagement en Alberta – Sage Hill et CPA Lands.
Tanger
•
Tanger est un FPI ouvert depuis 1993 et un chef de file reconnu dans le domaine de l’aménagement et de la gestion de
centres commerciaux de magasins-entrepôts aux États-Unis, tous exploités sous la raison sociale Tanger Outlet Center.
•
Le partenariat avec RioCan vise surtout l’acquisition, l’aménagement et la location de centres commerciaux de magasinsentrepôts dont le concept et la conception sont semblables à ceux compris dans le portefeuille américain existant de
Tanger, situés à proximité de marchés en milieu urbain plus grands et de zones touristiques partout au Canada.
•
Quatre immeubles productifs en Ontario et au Québec : Cookstown Outlet Mall, Les Factoreries Tanger – Bromont,
Tanger Outlets – Ottawa et Les Factoreries Tanger – Saint-Sauveur.
Trinity
•
Trinity, société fermée, a joué un rôle capital dans l’aménagement de centres commerciaux régionaux nouveau genre
partout au Canada.
•
Le partenariat avec RioCan vise surtout l’acquisition et l’aménagement de nouveaux projets.
•
Neuf immeubles productifs et immeubles en cours d’aménagement, situés en Ontario et en Alberta.
109
RAPPORT DE GESTION
Principales données financières par entreprise commune – quote-part
Nombre
d’immeubles de
placementi
Total de
l’actif
Allied
2
41 $
Coentreprise The Well
(Allied/Diamond)
1
99
Bayfield Realty Advisors
(Bayfield)
5
Caisse de retraite de la
SCHL
OIRPC
First Gulf Corporation
Trimestre clos le
Exercice clos le
31 décembre 2014 31 décembre 2014
Résultat
Résultat
d’exploitation
d’exploitation
net
net
Total du
passif
— $
1 $
40
—
1
115
37
2
7
1
7
1
43
590
81
20
68
37
—
6
1
2
22
3
46
1 299
413
19
74
KingSett
Metropia and Bazis Inc.
4
1
291
75
100
43
2
—
11
—
Financière Sun Life
(Sun Life)
Tanger
2
4
26
184
13
24
1
3
4
6
Trinity
Autres
9
11
395
174
175
61
5
3
23
12
Total – entreprises
communes
94
3 413 $
1 039 $
Kimco (y compris les
États-Unis)
i)
Comprend les immeubles en cours d’aménagement.
8 $
110
42 $
166 $
RAPPORT DE GESTION
Les copropriétés proportionnellement consolidées, les partenariats et les coentreprises consolidées de RioCan se détaillent
comme suit :
Sommaire des partenariats
(en milliers de pieds carrés, sauf les autres
données)
Entreprises communes proportionnellement
consolidées
Nombre
d’immeubles en
cours d’aménagementi
5
1 952
—
—
1 504
Nombre
Participation de d’immeubles
RioCan
productifsi
30 % – 40 %
Bayfield
SLN des
immeubles
productifs
selon une
participation
de 100 %
SLN une fois
les
immeubles
en cours
d’aménagement
terminés
selon une
participation
de 100 %
40 % – 50 %
5
2 120
2
15,5 % – 50 %
45
9 258
—
—
KingSett
50 %
2
1 237
2
705
Sun Life
40 % – 50 %
2
749
—
—
50 %
3
414
1
353
50 % – 81,25 %
7
1 493
2
419
30 % – 75 %
12
1 814
4
2 738
81
19 037
11
5 719
2
358
—
—
OIRPC
Kimco
Tanger
Trinity
Autres
ii
Coentreprises comptabilisées selon la
méthode de la mise en équivalence
Autresiii
40 % - 80 %
2
358
—
—
83
19 395
11
5 719
i)
Le nombre d’immeubles en cours d’aménagement inclut les immeubles dont l’aménagement se fait par étape et où les tenances à bail sont déjà
en exploitation, selon le «Sommaire des projets en cours d’aménagement».
ii)
Comprend les entreprises communes avec Allied et Diamond, Allied et divers autres partenaires.
iii)
Comprend les coentreprises avec Kimco (Montgomery) et Marketvest Corporation/Dale-Vest Corporation.
111
RAPPORT DE GESTION
Total de l’actif par partenariat
Entreprises communes
proportionnellement consolidées
Immeubles
productifs
Immeubles
en cours
d’aménagementiv
Autresi
Total
31 décembre
2013
Bayfield
112 $
— $
2 $
115 $
110 $
OIRPC
489
93
—
8
590
477
1 198
12
1
11
1 222
1 195
KingSett
207
64
19
1
291
274
Sun Life
25
—
—
1
26
71
Tanger
168
11
—
5
184
113
Trinity
322
47
19
7
395
525
305
140
41
19
505
432
2 826
368
80
54
3 328
3 197
—
—
—
—
—
15
Total de l’actif des coentreprises
entièrement consolidées
—
—
—
—
—
15
Coentreprises comptabilisées
selon la méthode de la mise en
équivalence
Kimco (Montgomery)
73
—
—
4
77
64
Marketvest Corporation/DaleVest Corporation
8
—
—
—
8
8
81
—
—
4
85
72
2 907 $
368 $
58 $
3 413 $
3 284 $
Kimco
ii
Autres
Total de l’actif des entreprises
communes proportionnellement
consolidées
1 $
Immeubles
détenus en
vue de la
revente
Filiales entièrement consolidées
White Shield (Canada)iii
Total de l’actif des coentreprises
comptabilisées selon la méthode
de la mise en équivalence
Total – partenariats
80 $
i)
ii)
Inclut principalement la trésorerie, les loyers contractuels à recevoir et d’autres dépenses liées aux opérations à recevoir des locataires.
Comprend les entreprises communes avec Allied, Allied et Diamond et divers autres partenaires.
iii)
Au cours du trimestre clos le 31 mars 2014, RioCan a conclu l’acquisition de la participation restante de 40 % dans cet immeuble productif, portant
ainsi sa participation dans l’immeuble à 100 %.
iv)
La valeur des immeubles en cours d’aménagement comprend les projets d’aménagement en cours ainsi que la valeur de la densité excédentaire
là où il n’y a pas d’aménagement en cours.
112
RAPPORT DE GESTION
Total du passif par partenariat
31 décembre 2014
Aux
31 décembre 2013
Entreprises communes proportionnellement consolidées
Bayfield
37 $
OIRPC
68
87
Kimco
385
407
KingSett
100
127
Sun Life
13
13
Tanger
24
13
Trinity
175
204
Autresi
Total du passif des entreprises communes proportionnellement consolidées
36 $
205
181
1 007
1 068
29
31
4
4
Coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence
Kimco (Montgomery)
Marketvest Corporation/Dale-Vest Corporation
Total du passif des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en
équivalence
i)
Comprend les entreprises communes avec Allied, Allied et Diamond et divers autres coentrepreneurs.
113
33
35
1 039 $
1 103 $
RAPPORT DE GESTION
Résultat d’exploitation net par partenariat
2014
2013
Entreprises communes proportionnellement consolidées
7 $
Bayfield
6 $
22
18
Devimco
—
10
Kimco
70
68
KingSett
11
10
Sun Life
4
4
OIRPC
Tanger
6
4
Trinity
23
30
19
17
162
167
Dunhill
—
10
Sterling
—
2
Trinity (White Shield)
—
1
—
13
—
2
Autresi
Total du résultat d’exploitation net des entreprises communes proportionnellement
consolidées
Filiales entièrement consolidées
Total du résultat d’exploitation net des coentreprises entièrement consolidées
Coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence
Kimco/Dunhill
Kimco (Montgomery)
Marketvest Corporation/Dale-Vest Corporation
RPAI
Total du résultat d’exploitation net des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la
mise en équivalence
4
4
—
—
—
26
4
166 $
i)
32
212 $
Comprend les entreprises communes avec Allied, Allied et Diamond et divers autres coentrepreneurs.
RioCan a un programme d’aménagement visant principalement des centres commerciaux nouveau genre et en milieu urbain.
Les dispositions de la déclaration du Fonds ont pour effet de plafonner les placements directs et indirects, déduction faite des
emprunts hypothécaires connexes, dans les immeubles non productifs à 15 % de l’avoir des porteurs de parts ajusté du
Fonds. L’avoir des porteurs de parts ajusté est une mesure non conforme aux PCGR définie dans la déclaration de RioCan
comme le montant de l’avoir des porteurs de parts majoré du montant de l’amortissement cumulé des immeubles productifs
comptabilisé par le Fonds, calculé selon les PCGR. Au 31 décembre 2014, les placements de RioCan dans des immeubles
non productifs en pourcentage de l’avoir des porteurs de parts ajusté s’établissaient à 3,5 %, ce qui est conforme à cette
restriction. RioCan entreprend ces projets d’aménagement lui-même, en copropriété ou en partenariat avec des promoteurs
immobiliers établis à qui le Fonds consent généralement un financement mezzanine. Malgré certaines exceptions touchant les
terrains dans les marchés à forte croissance, de façon générale, RioCan n’acquiert pas de terrains non aménagés et ne
finance pas de dépenses importantes relatives à ces terrains sans que le zonage ait été établi et qu’une proportion acceptable
de la superficie ait été louée ou vendue d’avance. Les centres commerciaux nouveau genre ouverts offrent l’avantage de
pouvoir être construits graduellement, en fonction du pourcentage de location, ce qui permet d’éviter de créer un nombre
important de locaux vacants. En plus des divers projets en cours d’aménagement de RioCan, le Fonds participe également à
la croissance du portefeuille en optimisant l’utilisation des immeubles existants et en les réaménageant, là où RioCan a relevé
des possibilités d’accroître la densité ou d’agrandir un actif existant. L’optimisation et le réaménagement des immeubles
existants favorisent la croissance du résultat d’exploitation net de manière avantageuse, en misant sur les actifs existants, et
peuvent également entraîner des profits importants découlant de la vente de droits résidentiels.
114
RAPPORT DE GESTION
Aménagement en pieds carrés par type d’immeuble au 31 décembre 2014
Centre commercial
en milieu urban
53,4 %
Centre commercial
nouveau genre
46,6 %
Aménagement en pieds carrés par région géographique au 31 décembre 2014
Autres régions
de l’Ontario
7,1 %
Région
suburbaine du
Grand Toronto
26,9 %
Toronto
51,2 %
Alberta
14,8 %
115
RAPPORT DE GESTION
Évolution des immeubles en cours d’aménagement
La variation de la valeur comptable nette consolidée selon les IFRS est comme suit :
Trimestres clos les
31 décembre
Exercices clos les
31 décembre
2014
2014
2013
642 $
541 $
Acquisitionsi
Variations de la juste valeur des immeubles en cours d’aménagement
Achèvement d’immeubles en cours d’aménagement
9
60
(4)
(33)
—
48
—
(31)
35
—
(3)
20
—
5
75
(2)
(3)
58
—
5
706 $
583 $
706 $
583 $
Reclassements provenant des immeubles productifs
Cessions
Autres
Solde consolidé à la fin de la période
i)
Englobent le prix d’acquisition, notamment les frais de clôture et les autres coûts liés aux acquisitions.
116
583 $
2013
Solde consolidé au début de la période
172
237
7
(363)
440 $
56
141
6
(123)
RAPPORT DE GESTION
Acquisitions d’immeubles en cours d’aménagement
Au cours du trimestre clos le 31 décembre 2014, RioCan a acquis des participations dans trois immeubles en cours
d’aménagement au Canada à un prix d’acquisition totalisant 9 millions de dollars, selon la participation de RioCan.
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, RioCan a acquis des participations dans 11 immeubles en cours
d’aménagement au Canada à un prix d’acquisition totalisant 172 millions de dollars, selon la participation de RioCan.
SLN prévue (en
milliers de pieds
carrés) selon la
participation
de RioCan à
l’achèvement des
projets de
réaménagement
Catégorie
d’actifs
devant être
réaménagésii
20
DMAC
2015 Kimco (50 %)
27
76
PMAC
2015 Aucun
4
173
UM
The Stockyards, Toronto, ON
(participation additionnelle de 25 %
de Trinity)
54
276
McCall Landing, Calgary, AB
(participation additionnelle de 25 %
de Trinity)
33
347
Prix d’acquisition de
RioCani
(en millions)
Exercice où
l’achè–
vement
est prévu
Partenaires
Participation de
RioCan
Acquisitions des sites en cours
d’aménagement – T1 2014
Brentwood Village, densité
additionnelle, Calgary, AB
1860 Bayview Avenue, Toronto, ON
Yonge & Eglinton, remembrement
de terrain : 31 Roehampton Ave,
Toronto, ON
3$
50 %
100 %
Metropia (25 %),
2017 Bazis (50 %)
50 %
CCDU
2015 OIRPC (50 %)
50 %
CCNG
2017 OIRPC (50 %)
50 %
40 %
East Hills, Calgary, AB (participation
additionnelle de 10 % de Trinity)
19
302
CCNG
OIRPC (37,5 %),
Lansdowne(12,5 %),
2017 Tristar (10 %)
Bathurst & College, remembrement
de terrain, Toronto, ON
(participation restante de 40 % de
Trinity)
11
145
CCDU
2017 Aucun
RioCan Centre Vaughan,
Vaughan, ON
12
186
CCNG
2016 Trinity (18,75 %)
81,25 % – 100 %
Yonge & Eglinton, remembrement de
terrain : Banque TD, Toronto, ON
6
173
UM
Metropia (25 %),
2017 Bazis (50 %)
50 %
King & Portland, coentreprise :
499 Adelaide Street West,
Toronto, ON
1
248
UM
2018 Allied (50 %)
50 %
Burloak, terrains additionnels
(4 acres), Oakville, ON
2
71
CCNG
2017 CPPIB (50 %)
50 %
100 %
Total des acquisitions de sites en
cours d’aménagement
i)
ii)
172 $
2 017
Exclut les frais de clôture et les autres coûts liés aux acquisitions.
«CCDU» – centre commercial de détail urbain; «UM» – usage mixte; «CCNG» – centre commercial nouveau genre; «CCME» – centre
commercial de magasins-entrepôts; «PMAC» – pourvu d’un magasin d’alimentation clé; «DMAC» – dépourvu d’un magasin d’alimentation clé.
Les acquisitions d’immeubles en cours d’aménagement effectuées par RioCan au cours du trimestre considéré se présentent
comme suit :
Canada
•
Le 3 novembre 2014, RioCan a conclu l’acquisition d’une participation de 50 % à l’égard du site où la Banque TD était
anciennement située, à l’intersection nord-est de Yonge Street et Eglinton Avenue à Toronto, en Ontario, réalisée à un prix
d’acquisition de 12 millions de dollars (6 millions de dollars selon la participation de RioCan). L’acquisition, conclue
franche et quitte de tout financement, fait partie du remembrement de terrain existant situé à l’intersection nord-est de
Yonge et Eglinton, acquis en 2011 avec Metropia et Bazis aux fins de réaménagement en complexe à usage mixte de
commerces de détail et d’unités résidentielles. RioCan et ses partenaires ont obtenu l’approbation relative au zonage, et
le réaménagement a commencé en avril 2014.
117
RAPPORT DE GESTION
•
Le 5 décembre 2014, RioCan a conclu l’acquisition de l’immeuble situé au 499 Adelaide Street West à Toronto, en
Ontario, pour un prix d’acquisition de 0,6 million de dollars, selon la participation de RioCan. L’actif a été acquis franc et
quitte de tout financement et sera entièrement réaménagé dans le cadre du remembrement d’un terrain à plusieurs
parcelles à l’intersection de King Street West et Portland Street à Toronto, en Ontario. Cette acquisition fait partie de la
coentreprise King et Portland avec le Fonds de placement immobilier Allied Properties, dont l’objectif est d’optimiser le
site en créant un complexe à usage mixte comptant des bureaux, des commerces de détail et des logements résidentiels.
•
Le 10 décembre 2014, RioCan a conclu l’acquisition d’une participation de 50 % dans une parcelle de terrain de 4 acres
adjacente au RioCan Centre Burloak à Oakville, en Ontario, à un prix d’acquisition d’environ 4 millions de dollars
(2 millions de dollars selon la participation de RioCan). L’immeuble a été acquis franc et quitte de tout financement. De
pair avec une parcelle de terrain résiduelle adjacente de 8,5 acres, la parcelle de terrain combinée de 12,5 acres sera
redésignée et son zonage sera modifié au cours du deuxième trimestre de 2015, et un espace additionnel de
141 000 pieds carrés de commerces de détail sera disponible pour des projets d’aménagement sur le site. Le RioCan
Centre Burloak est un centre commercial nouveau genre de 553 000 pieds carrés situé sur une parcelle de terrain de
89 acres qui a comme locataires clés un cinéma Cineplex, un Longo’s Supermarket et un Home Depot appartenant au
détaillant. L’ensemble du site est détenu par l’entremise d’une coentreprise à parts égales avec le partenaire OIRPC.
Acquisitions d’immeubles en cours d’aménagement après la clôture du trimestre
Le 6 février 2015, RioCan a conclu l’acquisition d’une participation de 81,25 % dans une parcelle de terrain de 5,8 acres au
RioCan Centre Vaughan situé à Vaughan, en Ontario, à un prix d’acquisition de 4 millions de dollars (3 millions de dollars
selon la participation de RioCan). Trinity a acquis la participation restante de 18,75 %, et l’immeuble a été acquis franc et
quitte de tout financement. La parcelle de terrain acquise est adjacente à la phase II du centre commercial existant de RioCan
situé au RioCan Centre Vaughan.
Acquisitions d’immeubles en cours d’aménagement sous contrat
En date du présent rapport, RioCan ne compte aucune acquisition d’immeuble en cours d’aménagement sous contrat.
Activités d’aménagement en 2014
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, RioCan a transféré des immeubles en cours d’aménagement aux
immeubles productifs 363 millions de dollars en coûts se rapportant à 1,0 million de pieds carrés de nouveaux projets
d’aménagement ou de projets d’agrandissement ou de réaménagement achevés.
118
RAPPORT DE GESTION
Voici un aperçu des transferts dans les immeubles productifs des projets d’aménagement de RioCan en 2014 :
SLN (en milliers de pieds carrés)
selon la participation de RioCan
2014
Participation de
RioCan
50 %
Total
12
100 %
34
—
—
—
34
100 %
82
—
75
7
—
50 %
6
6
—
—
—
81 Agrandissement de Sobeys,
Winners, Sport Chek,
Carter’s, Dollarama, Bed
Bath & Beyond
12 Banque TD
Galeries Laurentides,
Saint-Jérôme, QC*
100 %
26
—
—
26
—
26 Gold’s Gym
Kennedy Commons,
Toronto, ON
50 %
43
—
43
—
—
85 Michaels, LA Fitness
Mississauga Plaza, Toronto,
ON*
100 %
50
—
50
—
—
50 LA Fitness
Niagara Falls Plaza,
Toronto, ON*
100 %
41
—
41
—
—
41 LA Fitness
Northumberland Square,
Miramichi, NB*
100 %
43
—
20
—
23
43 Tigre Géant, Winners
RioCan Fairgrounds,
Orangeville, ON*
100 %
28
—
—
28
—
28 Agrandissement de Walmart
Tanger Outlets Cookstown,
Cookstown, ON*
50 %
78
—
78
—
—
156 Carter’s, Guess, Toys R Us,
Nike, American Eagle,
Puma, Eddie Bauer,
locataires nationaux
multiples
Timmins Square, Timmins,
ON*
30 %
10
—
5
—
5
100 %
26
—
26
—
—
East Hills, Calgary, AB
40 %
52
—
—
52
—
Grant Crossing, Ottawa, ON
60 %
20
—
3
17
—
Herongate Mall, Ottawa, ON
75 %
7
—
—
7
—
RioCan Centre Belcourt,
Orleans, ON*
60 %
38
—
—
38
—
Southbank Centre, Okotoks,
AB*
50 %
26
—
—
14
12
Tanger Outlets Ottawa,
Ottawa, ON
50 %
159
—
159
—
—
The Stockyards, Toronto,
ON
50 %
221
—
20
—
201
1 002
6
520
189
287
Emplacement de l’immeuble
Brentwood Village, Calgary,
AB
Centre Saint-Martin, Laval,
QC
Collingwood Centre,
Collingwood, ON*
Yonge & Erskine, Toronto,
ON*
Corbett Centre, Fredericton,
NB
*
Quatrième Troisième Deuxième
trimestre trimestre trimestre
—
—
—
Premier
trimestre
12
SLN à Locataires transférés dans
100 % des immeubles productifs
24 University City, commerce de
détail
34 Pharmaprix, Rossy
31 Ardène
26 HomeSense, Hallmark
130 Walmart
33 Dollarama, JYSK, Urban
Barn
9 Shawarma Prince, Flashy
Nails, Extreme Pita, Gabriels
Pizza
63 Dollar Tree, Toys R Us, H&R
Block, Beyond the Batter
53 Sport Chek, Ardène, Carters,
Solo Liquor, GoodLife
Fitness
318 Carter’s, American Eagle,
Eddie Bauer, Gap, Guess,
Subway, Old Navy, locataires
nationaux multiples
442 Old Navy, Winners, Linen
Chest, Sport Chek,
PetSmart, Michaels,
locataires nationaux
multiples
1 685
Nouveau projet d’aménagement ou projet de réaménagement terminé en 2014.
119
RAPPORT DE GESTION
Voici un aperçu des transferts dans les immeubles productifs des projets d’aménagement de RioCan en 2013 :
selon la participation de RioCan
2013
Emplacement de l’immeuble
Centre Saint-Martin, Laval, QC
Participation de
RioCan
Total
100 %
70
East Court Mall, Cornwall, ON
100 %
91
—
91
—
—
91 No Frills, Ardène,
Dollarama, Urban Planet
Five Points Shopping Centre,
Oshawa, ON
100 %
108
—
108
—
—
Galeries Laurentides,
Saint-Jérôme, QC
100 %
78
—
78
—
—
108 Mise à niveau et
agrandissement de Target,
Burger King
78 Maxi, Urban Planet
Place Carnaval, Laval, QC
100 %
5
5
—
—
—
Queensway Cineplex,
Toronto, ON
50 %
6
6
—
—
—
12 Agrandissement de
Cineplex
RioCan Greenfield,
Greenfield Park, QC
50 %
3
—
3
—
—
5 Banque Nationale
RioCan West Ridge, Orillia, ON
100 %
65
—
—
—
65
65 Big Lots, Sears
South Hamilton Square,
Hamilton, ON
100 %
87
—
87
—
—
agrandissement de Target
Sudbury Place, Sudbury, ON
100 %
110
110
—
—
—
agrandissement de Target
30 %
13
—
13
—
—
100 %
2
2
—
—
—
2 Réinstallation de Aroma
Café
Grant Crossing, Ottawa, ON
60 %
5
5
—
—
—
Herongate Mall, Ottawa, ON
75 %
47
—
—
—
47
Meadow Ridge Plaza, Ajax, ON
20 %
7
—
—
7
—
8 Japanese Buffet, First
Choice, Thai Express,
Beyond the Batter,
Running Room
63 Food Basics, Rexall
Pharma Plus, Banque de
Nouvelle-Écosse, Clinique
dentaire Herongate,
Barbier Herongate,
Subway
34 GoodLife Fitness,
Dollarama
Southbank Centre, Okotoks, AB
50 %
2
—
—
—
2
5 Sleep Country Canada
The Stockyards, Toronto, ON
25 %
49
11
37
—
—
192 Target, Banque Royale
du Canada
748
164
462
7
114
Timmins Square, Timmins, ON
Yonge Eglinton Centre,
Toronto, ON
Quatrième
trimestre
25
Troisième Deuxième
Premier
trimestre trimestre
trimestre
45
—
—
120
SLN à Locataires transférés dans
100 % des immeubles productifs
70 Gold’s Gym, Dollarama,
L’Aubainerie
5 Banque TD
44 Urban Planet
979
RAPPORT DE GESTION
Sommaire des projets en cours d’aménagement
La juste valeur marchande des immeubles en cours d’aménagement au 31 décembre 2014 est de 706 millions de dollars
(583 millions de dollars au 31 décembre 2013), ce qui comprend des coûts de 718 millions de dollars (568 millions de dollars
au 31 décembre 2013) et une diminution de la juste valeur de 12 millions de dollars (hausse de la juste valeur de 15 millions
de dollars au 31 décembre 2013).
Au 31 décembre 2014, les nouveaux projets d’aménagement et d’optimisation en milieu urbain de RioCan, lorsqu’ils seront
achevés, comprendront environ 7,0 millions de pieds carrés, ce qui comprend environ 0,4 million de pieds carrés déjà
productifs. La participation de RioCan sera d’environ 3,9 millions de pieds carrés.
Les tableaux ci-après présentent la composition des immeubles en cours d’aménagement par type et état :
Actifs
Consentis
Non
consentis
Inactifs
Total
Ce qui comprend :
Nouveaux projets d’aménagement
Optimisation en milieu urbain
Agrandissement et réaménagement
112 $
177 $
—
211
130
202
32
—
234
—
—
79
79
—
—
5
5
i
395 $
i)
— $
81
Densité excédentaire
Autres
65 $
227 $
84 $
706 $
Comprend la clause d’indexation sur les bénéfices futurs et «Autres».
Actifs
Consentis
Non
consentis
Inactifs
Total
Ce qui comprend :
218 $
— $
291 $
—
128
30
—
116
—
41
41
—
7
7
28
100
86
—
—
Autres
i
332 $
i)
73 $
203 $
48 $
583 $
Comprend la clause d’indexation sur les bénéfices futurs et «Autres».
Définitions
Nouveaux projets d’aménagement – terrains vacants situés en banlieue.
Optimisation en milieu urbain – projets d’aménagement ou de réaménagement dans les marchés urbains.
Agrandissement et réaménagement – projets visant l’amélioration de l’immeuble, que ce soit par la démolition, les rénovations
ou l’accroissement de la densité.
Densité excédentaire – superficie louable disponible pour les projets d’aménagement futurs, si la demande l’exige.
Immeubles actifs consentis – immeubles pour lesquels le budget pro forma a été approuvé, les questions importantes relatives
à la planification ont été réglées, les locataires ont été trouvés et la construction est sur le point de commencer ou a
commencé.
Immeubles actifs non consentis – immeubles pour lesquels l’équipe d’aménagement élabore le budget pro forma, les
questions relatives à la planification sont en voie d’être réglées, l’équipe de location est à la recherche de locataires, mais pour
lesquels la construction n’a pas commencé.
121
RAPPORT DE GESTION
Immeubles inactifs – immeubles qui présentent un potentiel d’aménagement futur.
Le rendement estimé de la majorité des projets, par projet individuel, se situe entre 6 % et 10 %. Dans l’ensemble, RioCan
s’attend à ce que ces projets d’aménagement génèrent un résultat d’exploitation net moyen pondéré qui se situe entre 7 % et
8 %. Les dépenses d’investissement affectées aux projets actifs pour 2015 devraient s’établir à environ 151 millions de
dollars. Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, le total des coûts engagés s’est élevé à environ 237 millions de dollars,
exclusion faite des prêts mezzanine consentis d’environ 26 millions de dollars.
RioCan se consacre aux possibilités d’aménagement et de réaménagement des immeubles et se concentre sur l’achèvement
des travaux de construction en cours du portefeuille de projets d’aménagement selon l’échéancier et le budget établis et en
faisant du progrès en matière de location. Le début des travaux de construction de plusieurs projets d’aménagement a été
reporté jusqu’à ce que les conditions économiques s’améliorent. Les locataires clés potentiels se montrent actuellement plus
prudents avant de s’engager à l’égard de nouveaux aménagements, ce qui aura une incidence sur le calendrier de plusieurs
projets d’aménagement, du fait que RioCan ne procédera pas aux mises en chantier avant d’avoir conclu les ententes voulues
en matière de location et de rendement approprié en fonction du risque.
La superficie en pieds carrés estimée des projets d’aménagement de RioCan et les frais d’aménagement peuvent changer, et
ce, de façon significative pour le Fonds, puisque les hypothèses portant, entre autres éléments, sur les locataires clés, les
loyers, les dimensions des bâtiments, les délais d’achèvement, la disponibilité et les frais de financement des travaux de
construction ainsi que les coûts liés aux projets sont régulièrement mises à jour en fonction des plans des sites révisés, du
processus d’appel d’offres et des négociations continues avec les locataires.
Les activités d’aménagement devraient aussi augmenter au cours des prochains exercices en raison de la demande venant
des locataires situés aux États-Unis et faisant leur entrée sur le marché canadien et de la demande de locataires existants,
tout particulièrement dans les emplacements urbains. Compte tenu de la récession économique des dernières années, le
niveau d’activité a été faible dans l’ensemble du pays.
Sommaire des dépenses estimatives par catégorie d’aménagement – projets actifs
PAFi
Total
238,3 $
288,0 $
18,5
772,6
835,1
162,3
19,7
—
264,4
151,2
182,2
43,2
1 010,9
1 387,5
0,1
0,2
—
151,3 $
182,4 $
43,2 $
2015
2016
32,6 $
12,1 $
36,2
7,8
82,4
Dépenses de construction totales
Obligations en matière de financement mezzanine
Total des exigences liées au financement de RioCan
i)
2017+
5,0 $
(1,9)
1 009,0 $
(1,6)
1 385,9 $
Projets d’aménagement futurs – coûts estimés de 2017 à 2019+ pour la construction d’une SLN non louée.
La SLN du portefeuille d’immeubles qui devrait être achevée par exercice, au 31 décembre 2014, est comme suit :
SLN –
SLN – participation de
100 %
RioCan
Immeubles
productifsi
2015
2016
2017
2018+
2 903
1 846
239
174
151
861
421
4 119
2 051
54
76
—
364
1 557
Total partiel
7 022
3 897
293
250
151
1 225
1 978
1 395
1 046
—
211
678
157
—
Total
8 417
4 943
293
461
829
1 382
1 978
i)
Phases du portefeuille d’immeubles qui sont actuellement productives (selon la participation de RioCan).
122
RAPPORT DE GESTION
La SLN du portefeuille d’immeubles (comprenant les projets d’agrandissement et de réaménagement) qui devrait être
achevée par exercice, au 31 décembre 2014, est comme suit :
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
-
2015
2016
2017
Consentis
2018
2019
2020 +
Non consentis
Sous réserve des prélocations et des conditions de marché
Le portefeuille de nouveaux projets d’aménagement de RioCan se compose de cinq immeubles qui devraient lui valoir une
superficie additionnelle d’environ 2,9 millions de pieds carrés (1,8 million de pieds carrés selon la participation de RioCan) une
fois les projets achevés au cours des six prochaines années. La superficie déjà productive comprend 0,3 million de pieds
carrés (0,2 million de pieds carrés selon la participation de RioCan). RioCan se consacre aux possibilités d’aménagement et
de réaménagement des immeubles et se concentre sur l’achèvement des projets d’aménagement existants. Ces
aménagements seront une composante importante de la stratégie de croissance interne de RioCan au fil du temps. Le
programme d’aménagement de RioCan est axé sur les terrains bien situés en milieu urbain et en banlieue, dans les
six principaux marchés au Canada. Le rendement des immeubles en cours d’aménagement projeté par RioCan est plus élevé
que le rendement pouvant être dégagé par des immeubles comparables acquis. De plus, la croissance démographique, au fil
du temps, donnera lieu à un accroissement des ventes des locataires et à de nouvelles augmentations de loyer pour ces
immeubles lorsque les locataires renouvelleront leur contrat de location à l’échéance du contrat initial. Les immeubles qui ont
été aménagés par RioCan et ses partenaires au cours des 15 dernières années contribuent largement à la croissance actuelle
de RioCan, et ces immeubles ne sont que rarement, voire jamais, à vendre.
123
RAPPORT DE GESTION
Les faits saillants du portefeuille de nouveaux projets d’aménagement de RioCan au 31 décembre 2014 se présentaient comme suit :
Superficie estimée en pieds carrés à
l’achèvement
des projets d’aménagement
Nouveaux immeubles en cours
d’aménagement
East Hills, Calgary, AB*
Participation
de RioCan
en %
40 %
Flamborough Power Centre, Hamilton, ON*
100 %
Sage Hill, Calgary, AB*
Nouveaux projets d’aménagement –
consentis
RioCan Centre Vaughan, phase 3,
Vaughan, ON*
Windfield Farms, Oshawa, ON*
Partenaires
Locataires
clés
Total –
ParticipaAména- Magasins clés
Particition
Total des
gement appartenant aux pation de des parte- locaux
i
estimé
détaillants
RioCan
naires
louésii
Walmart,
Cineplex
916
160
302
454
276
37 %
T3 2015
2017
—
—
283
—
283
—
195
69 %
T1 2016
2016
KingSett
Walmart,
Loblaws,
London
394
—
197
197
294
75 %
T2 2016
2016
1 593
160
782
651
765
53 %
—
96
74
7
15
—
—%
—
2016
—
1 214
157
1 057
—
—
—%
—
2017 iii
1 310
231
1 064
15
—
—%
2 903
391
1 846
666
765
30 %
50 %
31,25 %
Trinity /
Strathallan
—
100 %
Les magasins clés appartenant aux détaillants comprennent les ventes conclues et les ventes envisagées.
Comprend les locations qui sont conditionnelles à l’obtention des autorisations municipales et au respect des échéanciers des travaux.
Les premières phases devraient être pratiquement achevées aux dates indiquées.
L’immeuble est l’un des 15 immeubles de RioCan en cours d’aménagement.
Dépenses d’acquisition et d’aménagement engagées à ce jour
Participation
de RioCan
en %
Nouveaux immeubles en cours d’aménagement
Flamborough Power Centre, Hamilton, ON
Sage Hill, Calgary, AB
Coûts
estimés des
projets
(100 %)i
313 426 $
100 %
61 565
31 391
50 %
110 644
68 728 $
69 211 $
88 310 $
Total
Participation
de RioCan
Participation
des
partenaires
157 521 $
62 362 $
93 543 $
Total
155 905 $
38 839
—
38 839
22 727
—
22 727
21
21639
21 660
19 924
41 584
34 530
34 530
69 060
—
14 447
14 447
—
14 447
—
—
—
485 635
31 895
112 262
144 157
108 234
252 391
119 619
128 073
247 692
31,25 %
10 395
—
7 649
7 649
11 081
18 730
100 %
223 476
—
52 595
52 595
—
52 595
170 881
—
170 881
—
4 326
4 326
—
4 326
—
—
—
—
64 570
64 570
11 081
75 651
168 276
Ajustements de la juste valeur
Nouveaux projets d’aménagement – non
consentis
Total des nouveaux projets d’aménagement
483 $
Dépenses de construction restantes
estimées pour terminer
7 448
Nouveaux projets d’aménagement – consentis
RioCan Centre Vaughan, phase 3,
Vaughan, ONii
Windfield Farms, Oshawa, ON
Montant
compris
Montant
dans les
compris immeubles
dans les
en cours
immeubles
d’aménaParticipation
productifs
gement
Total des partenaires
40 %
i)
ii)
PourProjets
Projets
centage d’aménage- d’aménageloué ment actuels ment futurs
CPP /
Lansdowne /
Tristar
non consentis
Total des nouveaux projets
d’aménagement
i)
ii)
iii)
*
Date prévue d’achèvement
des projets
d’aménagement
233 871
719 506 $
31 895 $
176 832 $
208 727 $
119 315 $
328 042 $
Le produit tiré de la vente aux magasins clés indépendants est porté en réduction des coûts estimés des projets.
Les montants négatifs représentent le produit tiré de la vente possible d’une parcelle de terrain.
124
(2 605)
287 895 $
(5 730)
(5 730)
122 343 $
(8 335)
162 546
410 238 $
RAPPORT DE GESTION
Activités d’aménagement restantes estimées devant être financées par RioCan
Projets
d’aménagement
2015
2016
2017 et par la suite
futurs
Participation
de RioCan
en %
Nouveaux immeubles en cours
d’aménagement
40 %
— $
48 124 $
— $
62 362 $
— $
—
—
22 727
—
22 727
—
50 %
19 533
—
7 137
—
—
—
7 861
—
34 531
—
29 726
—
9 110
—
2 072
—
78 712
—
119 620
—
31,25 %
239
143
251
151
—
—
(3 095)
100 %
2 630
—
2 761
—
2 899
—
162 591
2 869
143
3 012
151
2 899
—
159 496
151 $
4 971 $
— $ 238 208 $
i)
12 122 $
2 072 $
ParticiFinancepation de
ment
RioCan mezzanine
—
143 $
— $
Financement
mezzanine
—
32 595 $
1 973 $
Participation de
RioCan
—
Nouveaux projets d’aménagement – non
consentis
Total des nouveaux projets
d’aménagement
— $
Financement
mezzanine
—
10 193 $
Participation de
RioCan
100 %
consentis
RioCan Centre Vaughan, Phase 3,
Vaughan, ONi
ParticiFinanceParticiFinancepation de
ment pation de
ment
RioCan mezzanine
RioCan mezzanine
Total
(1 857)
—
(2 605)
170 881
—
(1 857)
168 276
(1 563)
(1 857) $
287 896 $
(1 563) $
Les montants négatifs représentent le produit tiré de la vente possible d’une parcelle de terrain.
Obligations de financement
RioCan
Participation de
RioCan en %
Participation
de RioCan
RioCan au
nom des
partenaires
(prêts
mezzanine)
40 %
Total du
financement par
RioCan
Partenaires
Total
93 543 $
155 905 $
Nouveaux immeubles en cours d’aménagement
62 362 $
— $
62 362 $
100 %
22,727
—
22 727
—
50 %
34,530
—
34 530
34 530
69 060
119,619
—
119 619
128 073
247 692
31,25 %
—
—
—
—
—
100 %
170,881
—
170 881
—
170 881
Nouveaux projets d’aménagement – consentis
RioCan Centre Vaughan, Phase 3, Vaughan, ON
Nouveaux projets d’aménagement – non consentis
170,881
—
170 881
Total des nouveaux projets d’aménagement
290 500 $
— $
290 500 $
—
128 073 $
22 727
170 881
418 573 $
Voici un sommaire des principaux nouveaux projets d’aménagement de RioCan pour le quatrième trimestre de 2014 :
East Hills – Calgary, Alberta
L’aménagement de ce site, qui a comme magasin clé un Walmart de 130 000 pieds carrés ayant ouvert ses portes en
mars 2014, se poursuit. Un espace additionnel de 66 000 pieds carrés de commerces de détail est actuellement en
construction, et la construction devrait être achevée au cours des six prochains mois. Les locataires, dont la CIBC, la Banque
TD et Sleep Country Canada, devraient commencer leurs activités au troisième trimestre de 2015. RioCan a effectué la vente
d’une parcelle de terrain de 15 acres à un détaillant national en vertu d’un contrat conditionnel dont les conditions n’ont pas
été levées.
Flamborough Power Centre – Flamborough, Ontario
Ce site de 25 acres est en voie d’être aménagé en un centre commercial nouveau genre de 267 000 pieds carrés. Un espace
additionnel de 80 000 pieds carrés de commerces de détail sera aménagé dans l’immeuble, y compris un espace de
8 000 pieds carrés qui sera loué par le Groupe Investors qui commencera ses activités au cours du premier trimestre de 2016.
Sage Hill – Calgary, Alberta
Au cours du quatrième trimestre de 2014, RioCan a réalisé des travaux sur le site (routes internes et services) liés à la phase
Walmart. Au cours du mois de janvier 2015, Walmart a commencé ses activités sur ce site.
125
(1 563)
RAPPORT DE GESTION
McCall Landing – Calgary, Alberta
McCall Landing, situé à l’intersection de la 36th Street NE et de Country Hills Boulevard NE à Calgary, est un site de
109 acres actuellement en voie d’être mis en vente. RioCan a acquis la participation de 25 % de Trinity au cours du premier
trimestre de 2014, ce qui a porté la participation du Fonds à 50 %. Comme l’immeuble sera cédé, sa valeur a été transférée
de Projets d’aménagement à Densité excédentaire.
L’aménagement et l’optimisation en milieu urbain constituent des éléments clés de la stratégie de croissance de RioCan. Le
portefeuille d’immeubles en cours d’aménagement en milieu urbain de RioCan est composé de huit immeubles qui devraient
lui valoir une superficie additionnelle d’environ 4,1 millions de pieds carrés (2,1 millions de pieds carrés selon la participation
de RioCan) une fois les projets d’aménagement achevés au cours des six prochaines années, excluant les logements en
copropriété qui seront vendus. Actuellement, le programme d’aménagement en milieu urbain de RioCan vise les immeubles
situés en zones densément peuplées au cœur de Toronto et de Calgary.
Les occasions d’optimisation de l’utilisation des terrains découlent du fait qu’habituellement les centres commerciaux couvrent
environ 25 % des terrains sous-jacents. Par conséquent, surtout dans les marchés urbains, RioCan peut avoir une densité
supplémentaire, de détail ou autre, dans son portefeuille immobilier existant. Comme le Fonds est déjà propriétaire des
terrains sous-jacents, il peut obtenir un rendement relativement élevé des nouvelles constructions ainsi que de la vente de la
densité réservée à une utilisation autre que de détail. La croissance de la population est importante dans ces zones et les
détaillants veulent des emplacements qui peuvent rejoindre cette population. Grâce au programme d’aménagement en milieu
urbain de RioCan, la demande liée à ces immeubles et les rendements qui en découleront favoriseront considérablement la
stratégie de croissance de RioCan au fil du temps. En raison de la croissance de la population mentionnée ci-dessus, les
villes construisent à l’intention de cette population des infrastructures qui seront à l’avantage de la stratégie de croissance de
l’aménagement en milieu urbain de RioCan.
Les faits saillants des projets d’optimisation en milieu urbain de RioCan au 31 décembre 2014 se présentent comme suit :
Participation de
RioCan
en %
Partenaire(s)
Sites d’optimisation en milieu urbain
1860 Bayview Avenue, Toronto, ON*
100 %
—
Bathurst Street et College Street, Toronto, ON*
100 %
CPA Lands, Calgary, AB*
Intersection nord-est de Yonge et Eglinton,
Toronto, ON*, vi
Locataires
clés
Superficie estimée en pieds carrés à
l’achèvement
des projets d’aménagement
Magasins clés
Particiappartepation
Total –
nant aux Particides
Aménagedétail- pation de partei
ment estimé
lants
RioCan
naires
Total des
Pourlocaux centage
ii
loués
loué
Projets
actuels
d’aménagement
Projets
d’aménagement
futurs
possibles
76
—
76
—
68
89 %
T3 2015
2015
—
Whole
Foods
—
145
—
145
—
52
36 %
—
2017
50%
KingSett
Loblaws
174
—
87
87
102
59 %
—
2019
50 %
Metropia /
Bazis
—
438
—
219
219
18
4%
—
2017
833
—
527
306
240
29 %
Optimisation en milieu urbain ‒ consentie
College et Manning, Toronto, ON*
Date prévue d’achèvement
des projets
d’aménagement
50 %
Allied
—
114
—
57
57
59
52 %
—
2018
100 %
—
—
271
—
271
—
—
—%
—
2020
The Well, Toronto, ON*
40 %
—
2 548
—
1 019
1 529
—
—%
—
2019iii
King et Portland, Toronto, ON*
50 %
Allied /
Diamond
Allied
—
352
—
176
176
48
14 %
—
2018
Optimisation en milieu urbain – non consentie
3 285
—
1 523
1 762
107
3%
Total – Optimisation en milieu urbain
4 118
—
2 050
2 068
347
8%
Dupont Street, Toronto, ON*
, iv
i)
ii)
Les magasins clés appartenant aux détaillants comprennent les ventes conclues et les ventes envisagées.
Comprend les locations qui sont conditionnelles à l’obtention des autorisations municipales et au respect des échéanciers des travaux.
iii)
Les premières phases devraient être pratiquement terminées aux dates indiquées.
iv)
Comprend les montants pour les bureaux, les commerces de détail et les logements résidentiels seulement (ne tient pas compte des résidences
en copropriété).
*
126
RAPPORT DE GESTION
Dépenses d’acquisition et d’aménagement engagées à ce jour
Participation
de RioCan
en %
Montant
compris
Montant
dans les
compris immeubles
dans les
en cours
Participation
immeubles
d’aménades
productifs
gement
Total partenaires
Coûts
estimés des
projets
(100 %)i
Total
Dépenses de construction restantes
estimées pour terminer
Participation de
RioCan
Participation des
partenaires
Total
100 %
56 831
Bathurst Street et College Street, Toronto, ON
100 %
89 836
CPA Lands, Calgary, AB
50 %
Toronto, ON
50 %
$
— $
28 044 $
28 044 $
— $
28 044 $
28 787 $
— $
28 787 $
—
25 572
25 572
—
25 572
64 264
—
64 264
126 414
—
11 387
11 387
10 528
21 915
52 250
52 250
104 500
207 375
126
20 306
20 432
20 416
40 848
83 256
83 256
166 512
(4 549)
(4 549)
—
—
—
—
—
(4 549)
480 456
126
80 760
80 886
30 944
111 830
228 557
135 506
364 063
50 %
52 420
8 539
4 506
13 045
11 879
24 924
13 748
13 748
27 496
100 %
98 450
—
14 953
14 953
—
14 953
83 497
—
83 497
The Well, Toronto, ON
40 %
1 566 995
632
76 872
77 504
109 543
187 047
551 980
827 970
1 379 950
King et Portland, Toronto, ON
50 %
128 419
10 349
14 380
24 729
22 752
47 481
40 469
40 469
80 938
—
19 236
19 236
—
19 236
—
—
—
882 187
1 571 881
College et Manning, Toronto, ON
Dupont Street, Toronto, ON
1 846 284
19 520
129 947
149 467
144 174
293 641
689 694
2 326 740 $
19 646 $
210 707 $
230 353 $
175 118 $
405 471 $
918 251 $ 1 017 693 $ 1 935 944 $
i)
Le produit tiré de la vente aux magasins clés indépendants est porté en réduction des coûts estimés des projets et ne tient pas compte des ventes
possibles d’unités résidentielles d’immeubles en copropriété.
Activités d’aménagement restantes estimées devant être financées par RioCan
Projets
d’aménagement
2015
2016
2017 et par la suite
futurs
Participation
de RioCan
en %
Participation de
RioCan
100 %
28 787 $
Bathurst Street et College Street,
Toronto, ON
100 %
1 279
—
1 343
—
1 410
—
50 %
569
—
598
—
628
Toronto, ON
50 %
—
—
—
—
30 635
—
1 941
50 %
225
—
100 %
748
40 %
50 %
Financ- Participaement
tion de
mezzanine
RioCan
Finance- Participa
ment
tion de
mezzanine RioCan
Total
Financement
mezzanine
Participation de
RioCan
Financement
mezzanine
ParticiFinancepation de
ment
RioCan mezzanine
— $
— $
— $
28 787 $
— $
60 233
—
64 265
—
—
50 455
—
52 250
—
—
—
—
—
—
—
—
2 038
—
110 688
—
145 302
—
237
—
497
—
12 790
—
13 749
—
—
785
—
1 649
—
80 316
—
83 498
—
3 844
—
4 036
—
12 713
—
531 388
—
551 981
—
719
—
755
—
1 585
—
37 410
—
40 469
—
5 536
—
5 813
—
16 444
—
661 904
—
689 697
—
— $
7 754 $
— $
18 482 $
— $ 772 592 $
— $
834 999 $
— $
Optimisation en milieu urbain ‒ non
consentie
i)
36 171 $
— $
— $
— $
— $
Coût d’achèvement devant être financé par le crédit à la construction.
127
RAPPORT DE GESTION
Obligations de financement
RioCan
Participation
de RioCan en Participation de
%
RioCan
RioCan au nom des
partenaires (prêts
mezzanine)
Total du
financement par
RioCan
Partenaires
Total
—$
28 787 $
100 %
28 787 $
—$
28 787 $
Bathurst Street et College Street, Toronto, ON
100 %
64 264
—
64 264
—
64 264
50 %
52 250
—
52 250
52 250
104 500
i
Toronto, ON
50 %
—
—
—
—
—
145 301
—
145 301
52 250
197 551
50 %
13 748
—
13 748
13 748
27 496
100 %
83 497
—
83 497
—
83 497
40 %
551 980
—
551 980
827 970
1 379 950
50 %
40 469
—
40 469
40 469
80 938
689 694
—
689 694
882 187
1 571 881
834 995 $
—$
834 995 $
934 437 $
1 769 432 $
i)
Coût d’achèvement devant être financé par le crédit à la construction.
Voici un sommaire des principaux projets d’optimisation en milieu urbain de RioCan en cours :
1860 Bayview Avenue – Toronto, Ontario
Le 1860 Bayview Avenue est un site en cours d’aménagement situé à l’intersection nord-ouest de Bayview Avenue et
Broadway Avenue dans le secteur Leaside de Toronto. Une fois terminé, le centre comprendra des locaux de commerce de
détail couvrant une superficie d’environ 76 000 pieds carrés et comptera comme locataire clé le magasin d’alimentation Whole
Foods d’une superficie de 52 500 pieds carrés. RioCan a acquis une participation de 100 % dans le site au moyen d’un
contrat d’achat à terme au cours du premier trimestre de 2014. Le projet a obtenu l’approbation relative au zonage, et
l’aménagement devrait être achevé d’ici la mi-2015.
Bathurst Street et College Street – Toronto, Ontario
Ce terrain de 1,3 acre est situé juste à l’ouest du centre-ville de Toronto, près de l’intersection Bathurst Street et College
Street. Sur le terrain sera aménagé un immeuble de commerce de détail en milieu urbain de trois étages couvrant une
superficie de 145 000 pieds carrés. Le 15 juillet 2014, la Commission des affaires municipales de l’Ontario (CAMO) a
approuvé le règlement entre la ville et RioCan à l’égard d’un édifice commercial de quatre étages situé au 410-446 Bathurst
Street, ainsi que la demande de changement du zonage et le plan du site pour la mise en œuvre de l’entente de règlement.
L’ordonnance de la CAMO relativement au changement de zonage et au plan du site dépend de la mise en œuvre des
conditions de la ville à l’égard de l’autorisation du plan du site. Au cours de 2014, RioCan a acquis la participation restante de
40 % dans l’immeuble détenue par son partenaire, Trinity.
CPA Lands – Calgary, Alberta
Ce site de 2,8 acres est situé dans le quartier East Village du centre-ville de Calgary, en Alberta. Le site est l’un des derniers
quadrilatères en propriété privée du centre-ville de Calgary. Le site a été acquis au deuxième trimestre de 2013 selon une
coentreprise à parts égales entre RioCan et KingSett. Sur le terrain sera aménagé un immeuble à usage mixte. Le projet a
obtenu l’approbation relative au zonage pour le projet d’aménagement, et RioCan a demandé un permis d’aménagement que
le Fonds s’attend à recevoir en juin 2015. L’aménagement du site devrait commencer en 2016.
Yonge Street et Eglinton Avenue East – Toronto, Ontario
La construction de ce site a commencé en avril 2014. La démolition de la succursale de la Banque TD a eu lieu au cours du
quatrième trimestre de 2014, et la démolition du reste de l’immeuble à logements est prévue pour le premier trimestre de
2015. Il est prévu que le projet comportera un immeuble en copropriété de 58 étages, une tour d’habitation de 36 étages et
des locaux commerciaux de 54 000 pieds carrés abritant une succursale phare de la Banque TD. La tour d’habitation inclura
465 logements et la tour en copropriété, 621, dont 606 qui ont été prévendus au 31 décembre 2014. Le projet devrait être
achevé d’ici le quatrième trimestre de 2017. Le zonage de ce site cadre avec le projet d’aménagement. Le permis de
128
RAPPORT DE GESTION
démolition pour le reste de l’immeuble à logements a été demandé et sera accordé lorsque les locataires restants auront
quitté les lieux en février 2015.
Au cours de 2014, le Fonds a structuré un crédit à la construction garanti de 318 millions de dollars (159 millions de dollars
selon la participation de RioCan) lié à l’aménagement du projet.
College Street et Manning Avenue – Toronto, Ontario
Le site comprend les immeubles sis aux 551-555 College Street, qui auparavant appartenaient exclusivement à Allied, ainsi
que ceux sis aux 547 et 549 College Street, qui auparavant appartenaient exclusivement à RioCan. Compte tenu de
l’emplacement stratégique au centre-ville de chaque immeuble, Allied et RioCan ont formé une coentreprise, chacune
détenant une participation de 50 %, en vue de créer un site de 114 000 pieds carrés (y compris une superficie d’environ
52 000 pieds carrés qui est actuellement productive) avec une façade de 185 pieds sur College Street. La coentreprise a
l’intention d’optimiser le site en créant un complexe à usage mixte comptant des bureaux, des commerces de détail et des
logements résidentiels. Le zonage de ce site a été modifié avec succès pour ce projet d’aménagement au cours de
juillet 2014.
Dupont Street – Toronto, Ontario
Couvrant 1,4 acre, ce site est situé sur Dupont Street, près de Christie Avenue, au nord-ouest du centre-ville de Toronto. Le
site doit être aménagé en un centre commercial et résidentiel en milieu urbain à usage mixte de huit étages couvrant une
superficie de 271 000 pieds carrés. RioCan détient une participation de 100 % dans ce site. Une demande de changement de
zonage a été déposée en juillet 2014. RioCan s’attend à recevoir les autorisations relatives au zonage d’ici la mi-2016.
The Well – Toronto, Ontario
Ce site de 7,74 acres occupé actuellement par le quotidien The Globe and Mail est situé sur une partie d’un imposant
quadrilatère délimité par Spadina Avenue, Front Street, Draper Street et Wellington Street. Le site est à proximité du secteur
des immeubles de bureaux du centre-ville de Toronto et adjacent à un grand secteur résidentiel à population grandissante. Le
terrain sera réaménagé en un immeuble à usage mixte qui comprendra environ 1 608 000 pieds carrés de commerces de
détail et de bureaux, 940 000 pieds carrés de logements résidentiels à usage locatif et 466 000 pieds carrés de logements en
copropriété, le tout appelé à devenir la destination de choix pour vivre, travailler et magasiner à Toronto. L’immeuble est
détenu par RioCan (40 %), Allied (40 %) et Diamond (20 %). Une demande de changement de zonage a été déposée en
février 2014, et le Fonds s’attend à recevoir les autorisations relatives au zonage d’ici le troisième trimestre de 2015.
King Street et Portland Street – Toronto, Ontario
Le site comprend les immeubles sis aux 602-606 et 620 King Street West, qui auparavant appartenaient exclusivement à
Allied Properties REIT, et les immeubles adjacents qui vont de King Street West à Adelaide Street West que RioCan et Allied
ont acquis conjointement. Compte tenu de l’emplacement de choix au cœur du quartier aisé de King West, Allied et RioCan
ont formé une coentreprise en parties égales afin de créer un immeuble, ayant façade sur King Street West, Portland Street et
Adelaide Street West. Après le réaménagement, le site deviendra un complexe à usage mixte comptant des bureaux, des
commerces de détail et des logements résidentiels d’une superficie brute d’environ 352 000 pieds carrés. Une demande de
changement de zonage a été déposée en août 2013. RioCan s’attend à recevoir les autorisations relatives au zonage d’ici
mai 2015.
Selon les prévisions, les coûts liés aux projets d’agrandissement et de réaménagement de RioCan d’ici la fin de 2015
devraient s’établir à environ 82 millions de dollars. Au 31 décembre 2014, les projets d’agrandissement et de réaménagement
de RioCan représenteront, une fois terminés, environ 1,4 million de pieds carrés, la participation de RioCan étant d’environ
1,0 million de pieds carrés. Les projets d’agrandissement et de réaménagement de RioCan excluent les logements en
copropriété qui seront vendus.
129
RAPPORT DE GESTION
Les faits saillants des projets d’agrandissement et de réaménagement de RioCan sont les suivants :
Coûts estimés du projet
(en milliers de pieds
carrés et en millions de
dollars)
Participation
de RioCan
en %
Locataire(s)
ParticiSLN du
pation
projet de RioCan
Participation
des
partenaires
Total
10,2 $
491 College Street,
Toronto, ON
50 % LCBO
30
5,1 $
5,1 $
Brentwood Village,
Calgary, AB
50 % Plateforme
hébergeant des
commerces de
détail
40
2,9
2,9
Cumul
des
dépenses
d’aménaTotal
gement
partiel
liées à la
Coûts participa- des coûts
histotion engagés
riquesi de RioCan à ce jour
Activités d’aménagement
restantes estimées liées à la
participation de RioCan
2015
2016
2017+
4,0 $
0,3 $
4,3 $
0,3 $
0,3 $
4,2 $
5,8
7,0
1,4
8,4
1,2
0,3
—
Centre St-Martin, Laval,
Québec
100 % Tigre Géant
40
4,3
—
4,3
2,4
2,5
4,9
1,7
—
—
Corbett Centre,
Fredericton, NB
100 % Sleep Country
Canada
32
7,6
—
7,6
—
3,2
3,2
1,2
3,2
—
Eglinton Avenue et
Warden Avenue,
Toronto, ON
100 % Dentiste, Mucho
Burrito, Popeyes
15
4,0
—
4,0
4,4
0,6
5,0
3,2
0,2
—
Grant Crossing, Ottawa,
ON
60 % À déterminer
41
6,4
4,3
10,7
0,4
0,9
1,3
0,1
5,4
—
Herongate Mall,
Ottawa, ON
75 % Dollarama,
Petsmart
67
8,9
3,0
11,9
5,8
6,8
12,6
2,1
—
—
Kennedy Commons,
Toronto, ON
50 % Sleep Country,
Sunset Grill
21
1,6
1,6
3,2
1,8
0,3
2,1
1,4
—
—
Mill Woods Town Centre,
Edmonton, AB
40,34 % LensCrafters,
Cellicon
10
0,4
0,5
0,9
1,1
0,2
1,3
0,2
—
—
RioCan Colossus Centre,
Vaughan, ON
100 % À déterminer
116
29,1
—
29,1
17,4
4,9
22,3
10,8
8,4
5,0
RioCan Hall,
Toronto , ON
100 % Michaels
32
2,8
—
2,8
14,6
0,6
15,2
2,3
—
—
Shoppers City East,
Ottawa, ON*
62.8 % Shoppers Drug
Mart, Beer Store
34
5,2
3,1
8,3
18,5
2,4
20,9
0,6
2,2
—
Tanger Outlets – Kanata,
Kanata, ON
50 % Saks Off 5th
79
13,3
13,3
26,6
5,8
3,1
8,9
0,8
9,4
—
The Stockyards,
Toronto, ON
50 % À déterminer
20
1,7
1,7
3,4
6,7
0,7
7,4
0,6
0,4
—
West Ridge Place
100 % Petsmart, Fit for
Less
23
0,9
—
0,9
2,9
0,3
3,2
0,6
—
—
Yonge & Eglinton Centre,
Toronto, ON
100 % Winners, Joe
Fresh,
agrandissement
de Cineplex
45
86,2
—
86,2
8,6
64,7
73,3
21,5
—
—
Yonge Sheppard Centre,
Toronto, ON
50 % Longos, LA
Fitness,
rénovation du
centre
commercialii
104
79,1
79,1
158,2
7,6
2,0
9,6
33,3
37,2
6,6
—
—
—
—
(1,3)
—
(1,3)
—
—
—
Ajustements de la juste
valeur
Total – Projets
d’agrandissement et de
réaménagement –
consentis
749
259,5
114,6
374,1
107,7
94,9
202,6
81,9
67,0
15,8
Brookside Mall,
Fredericton, NB
50 % À déterminer
70
2,1
2,1
4,2
0,3
1,0
1,3
—
1,1
—
Les Factoreries Tanger –
Bromont, Bromont, QC
50 % À déterminer
70
8,9
8,9
17,8
1,3
0,1
1,4
—
8,8
—
Les Factoreries Tanger –
Saint-Sauveur, SaintSauveur, QC
50 % À déterminer
19
3,1
3,1
6,2
0,3
0,1
0,4
—
3,0
—
181
39,0
—
39,0
12,5
1,5
14,0
—
37,5
—
26
8,2
—
8,2
1,5
0,9
2,4
—
7,3
—
50 % À déterminer
141
8,0
8,0
16,0
5,0
1,1
6,1
0,1
2,7
4,0
Timiskaming Square,
New Liskeard, ON
79
3,5
—
3,5
1,4
0,6
2,0
—
3,0
—
Westney Road &
Taunton Road,
Ajax, ON
62
32,8
—
32,8
10,6
0,5
11,1
0,3
32,0
—
Méga Centre NotreDame, SainteDorothée, QC
RioCan Centre Barrie,
Barrie, ON
RioCan Centre Burloak,
Oakville, ON
130
RAPPORT DE GESTION
Ajustements de la
juste valeur
Total – Projets
d’agrandissement et de
réaménagement – non
consentis
Total
—
—
—
—
648
105,6
22,1
127,7
1397
365,1 $
136,7 $
501,8 $
(6,9)
—
(6,9)
—
—
—
26,0
5,8
31,8
0,4
95,4
4,0
133,7 $
100,7 $
234,4 $
82,3 $
162,4 $
19,8 $
i)
Coûts historiques – valeurs comptables transférées des immeubles productifs pour les anciens locataires clés dont les locaux sont destinés à être réaménagés.
ii)
La mise à niveau du centre commercial intérieur Yonge Sheppard Centre n’est pas comptabilisée dans la SLN, toutefois, elle est incluse dans les coûts estimés du
projet. La SLN et les coûts liés aux logements en copropriété sont exclus du tableau.
*
Voici un sommaire des principaux projets d’agrandissement et de réaménagement pour le quatrième trimestre de 2014 :
Collingwood Centre – Collingwood, Ontario (aménagement achevé)
er
RioCan a négocié la résiliation du bail avec Zellers (93 000 pieds carrés) avec prise d’effet le 1 avril 2013. La partie fermée
du centre commercial a été démolie et réaménagée en 2013 et 2014. Un Winners de 20 000 pieds carrés a ouvert ses portes
au cours du troisième trimestre de 2014. Un Sport Chek de 20 000 pieds carrés, un Bed Bath & Beyond de 18 500 pieds
carrés, un Dollarama de 10 500 pieds carrés et un agrandissement de Fresh Co de 6 000 pieds carrés ont commencé leurs
activités au quatrième trimestre de 2014. Enfin, un Carter’s Osh Kosh de 5 000 pieds carrés devrait ouvrir ses portes au
premier trimestre de 2015, ce qui devrait compléter le projet.
Corbett Centre – Fredericton, Nouveau-Brunswick
La construction d’un nouveau Sleep Country de 5 000 pieds carrés a commencé au troisième trimestre de 2014. Le locataire
devrait commencer ses activités au milieu de 2015.
Grant Crossing – Ottawa, Ontario
Un Urban Barn de 5 000 pieds carrés a pris possession de ses locaux en septembre 2014. Le locataire a commencé ses
activités au quatrième trimestre de 2014.
Herongate Mall – Ottawa, Ontario
Au cours du quatrième trimestre de 2014, la construction d’un immeuble qui sera occupé par un PetSmart de 12 000 pieds
carrés et un Dollarama de 10 000 pieds carrés s’est poursuivie. Dollarama a pris possession de ses locaux en janvier 2015 et
commencera ses activités au cours du premier trimestre de 2015. PetSmart prendra possession de ses locaux en février 2015
et commencera ses activités au cours du deuxième trimestre de 2015.
Kennedy Commons – Scarborough, Ontario
Le réaménagement d’un ancien cinéma AMC est près d’être achevé. Un nouveau LA Fitness de 45 000 pieds carrés et un
nouveau Michaels de 23 000 pieds carrés ont commencé leurs activités. Sleep Country devrait commencer ses activités au
cours du deuxième trimestre de 2015, ce qui devrait compléter le projet.
Tanger Outlets – Ottawa, Kanata, Ontario
La construction de la première phase de ce centre commercial de type magasins-entrepôts de 299 000 pieds carrés est
terminée. L’ouverture officielle a eu lieu en octobre 2014. Des locataires tels que Polo Ralph Lauren, J. Crew, Nike, The Gap,
Banana Republic, Coach, Under Armour, Michael Kors et Brooks Brothers parmi d’autres magasins-entrepôts ont affiché
d’excellentes ventes. Une deuxième phase de 54 000 pieds carrés sera aménagée en 2015. Saks off 5th a signé un contrat
de location pour un magasin-entrepôt de 28 000 pieds carrés, et d’autres contrats de location font actuellement l’objet de
négociations.
Tanger Outlets – Cookstown – Innisfil, Ontario (aménagement achevé)
La construction de l’agrandissement de 150 000 pieds carrés est terminée. L’ouverture officielle a eu lieu en novembre 2014.
Parmi les locataires se trouvent Polo Ralph Lauren, The Gap, Banana Republic, American Eagle Off Campus, Under Armour
et Calvin Klein entre autres magasins-entrepôts.
Yonge & Eglinton Centre – Toronto Ontario
L’agrandissement du bâtiment destiné aux commerces de détail est en cours et comprendra 42 000 pieds carrés de nouveaux
locaux de commerce de détail, un accès aux immeubles de bureaux ainsi qu’à l’aire de restauration et au métro. Des baux ont
été signés avec Winners, Joe Fresh et les cinémas Cineplex VIP, lesquels agrandiront leurs locaux actuels. Le projet devrait
être terminé d’ici la mi-2015.
131
RAPPORT DE GESTION
En plus des divers projets en cours d’aménagement de RioCan, le Fonds contribue à la croissance du portefeuille en
optimisant les immeubles existants où RioCan a relevé des possibilités d’accroître la densité ou d’agrandir un actif existant.
L’optimisation des immeubles existants représente un élément important de la stratégie de croissance interne de RioCan. Au
31 décembre 2014, la juste valeur marchande de la densité excédentaire de RioCan totalisait 79,3 millions de dollars et son
potentiel représentait environ 2,1 millions de pieds carrés, dont près de 1,5 million de pieds carrés reviennent à la participation
de RioCan.
Aménagement résidentiel
RioCan a pris l’engagement de faire en sorte que les immeubles individuels qui composent son portefeuille sont utilisés de
façon optimale. Bien qu’il y ait de nombreuses façons d’utiliser ses immeubles existants au-delà de leur usage courant à titre
de centres commerciaux traditionnels, RioCan mise de plus en plus sur des projets à usage mixte composés principalement
d’immeubles multirésidentiels à usage locatif. RioCan a repéré 50 immeubles qu’il considère être de solides occasions
d’optimisation, qui se trouvent dans les six principaux marchés urbains et qui sont généralement situés à proximité
d’infrastructures importantes de transport en commun. L’objectif actuel de RioCan est d’aménager environ 19 000 logements
au cours des dix prochaines années. Étant donné le stade précoce de l’évolution de cette stratégie, rien ne garantit que ces
aménagements seront mis en œuvre, et dans l’affirmative, selon quelles conditions.
De nombreuses caractéristiques du secteur des immeubles résidentiels à logements multiples ont séduit RioCan : l’ajout d’une
composante résidentielle augmentera la valeur de la composante commerciale de l’immeuble; il s’agit d’un secteur qui offre un
revenu stable et constant dont le profil de croissance sert de couverture à l’inflation; le secteur des immeubles résidentiels à
usage locatif permet une diversification saine du portefeuille de commerce de détail de RioCan. L’étendue de cette initiative
procurera à RioCan un levier qui lui permettra d’accroître l’efficience de son portefeuille de commerce de détail. RioCan
possède les terrains sous-jacents, souvent situés dans des emplacements irremplaçables, lui offrant ainsi l’occasion unique
d’ajouter énormément de valeur. Enfin, des immeubles résidentiels à usage locatif ont généralement des conditions de
financement avantageuses en fonction de la disponibilité de l’assurance de la SCHL.
RioCan a constitué une équipe responsable de mettre en œuvre l’initiative relative aux immeubles résidentiels à usage locatif,
en s’appuyant sur son savoir-faire existant. L’équipe est composée de dirigeants existants de RioCan ainsi que de consultants
externes. Au fur et à mesure que l’initiative prendra de l’ampleur, des ressources additionnelles seront ajoutées à la plateforme
pour faciliter cette croissance.
Jusqu’à présent, RioCan a déposé des demandes de changement de zonage relativement à huit projets qui, une fois
terminés, représenteront une superficie totale de 5,8 millions pieds carrés, dont 2,7 millions de pieds carrés correspondront
aux immeubles résidentiels à usage locatif détenus pour générer des produits de location à long terme, 1,0 million de pieds
carrés correspondront aux logements en copropriété destinés à la vente et 2,1 millions de pieds carrés correspondront à la
superficie de location brute commerciale additionnelle. Cela permettrait à RioCan d’avoir une participation dans environ
3 369 unités résidentielles. La majorité de ces immeubles sont situés directement sur des lignes de transport en commun
importantes, ou près de celles-ci, telles que les lignes de métro existantes de la Toronto Transit Commission ou le système
léger sur rail The Crosstown Eglinton, qui est actuellement en construction. La capacité d’optimiser ses immeubles de
commerce de détail en projets à usage mixte axés sur le transport en commun reflète à la fois les caractéristiques
géographiques des terrains de RioCan et la solidité de sa plateforme de gestion. Les données du tableau ci-après et celles
décrites aux présentes représentent une participation de 100 % et sont en date du 12 février 2015. Dans certains cas, RioCan
a des partenaires et ne détient donc pas une participation de 100 %.
132
RAPPORT DE GESTION
Date de
soumission de la
demande
Participation (%)
Immeuble
Emplacement
Intersection nord-est de
Yonge et Eglinton
Toronto,
ON
Janvier 2012
50 %
(Metropia/Bazis)
Sunnybrook Plaza
Toronto,
ON
Toronto,
ON
Décembre 2014
100 %
24 928
374 791
—
399 719
426
Septembre 2013
50 % (Allied)
5 887
55 746
—
61 633
77
Juillet 2014
100 %
81 918
189 549
—
271 467
225
Mai 2013
50 % (KingSett)
104 000
319 000
—
423 000
399
Août 2013
50 % (Allied)
245 345
106 208
—
351 553
139
1 608 698
940 000
466 206
3 014 904
1 343
Février 2009
40 % (Allied /
Diamondcorp)
50 %
18 143
300 000
—
318 143
295
2 142 919
2 669 792
5 770 408
3 369
College et Manningii
740 Dupont Street
Sheppard Centreiii
King & Portland
The Well
Tillicumiii
Toronto,
ON
Toronto,
ON
Toronto,
ON
Toronto,
ON
Victoria,
BC
TOTAL
SLB potentielle (en pieds carrés, selon une
participation de 100 %)
Résidentielle à
usage
CommerCondociale
locatifi
minimum
Total
54 000
384 498
491 491
929 989
Logements
à usage
locatif
résidentiels
957 697
465
i)
La SLB résidentielle locative représente les logements résidentiels à usage locatif qui produiront des produits de location à long terme et exclut les
logements en copropriété qui seront vendus. La valeur associée aux logements locatifs résidentiels est comprise dans les tableaux portant sur
l’optimisation en milieu urbain et l’agrandissement et le réaménagement dans la rubrique «Immeubles en cours d’aménagement» du présent
rapport de gestion.
ii)
La SLB (superficie louable brute) exclut la superficie en pieds carrés qui génère actuellement des produits.
iii)
La valeur du projet d’aménagement résidentiel possible est actuellement classée comme détenue en vue de la vente; RioCan envisage de garder
ces actifs pour y aménager des logements résidentiels.
RioCan prévoit déposer des demandes de changement de zonage pour 17 immeubles additionnels d’ici la fin de 2015. Ces
projets de réaménagement devraient générer une superficie d’environ 8,6 millions de pieds carrés, dont une superficie de
6,2 millions de pieds carrés sera résidentielle. Cela permettrait à RioCan d’avoir une participation dans 8 713 logements
résidentiels additionnels. Puisque ces projets sont à un stade préliminaire, rien ne garantit qu’ils seront mis en œuvre, et dans
l’affirmative, selon quelles conditions.
Les immeubles détenus en vue de la revente sont des immeubles acquis ou aménagés que RioCan a généralement l’intention
de vendre plutôt que de détenir à long terme. RioCan prévoit vendre la totalité ou une partie de ces immeubles dans le cours
normal des affaires. On s’attend à ce que le Fonds obtienne un rendement de ces actifs grâce aux résultats d’exploitation
découlant de ces immeubles générés durant la période de détention relativement courte, qui seront inclus dans le résultat net,
et au produit tiré de leur cession. Au 31 décembre 2014, le Fonds avait des immeubles détenus en vue de la revente
comprenant les cinq éléments d’actifs suivants totalisant 80,4 millions de dollars (comprenant quatre éléments d’actifs
totalisant 45,9 millions de dollars au 31 décembre 2013) :
•
Tillicum Centre, Victoria, BC (densité résidentielle excédentaire);
•
Sheppard Centre, Toronto, ON (densité résidentielle excédentaire);
•
Stouffville Residential Lands, Stouffville, ON (résidences);
•
Intersection nord-est de Yonge et Eglinton, Toronto, ON (logements en copropriété à vendre);
•
CPA Lands, Calgary, AB (droits de superposition).
En ce qui concerne la densité excédentaire de résidences ou de condominiums, RioCan examine la possibilité de conserver
cet excédent et d’en faire des immeubles résidentiels à usage locatif.
133
RAPPORT DE GESTION
Immeubles détenus en vue de la vente
Les immeubles détenus en vue de la vente sont des immeubles de placement dont RioCan pense se départir ou est en voie
de se départir et qu’il ne peut plus détenir comme placement. Au 31 décembre 2014, le Fonds détenait 12 immeubles de
placement en vue de la vente dont la juste valeur totale était de 189 millions de dollars (60 millions de dollars au 31 décembre
2013).
La déclaration de RioCan renferme des dispositions ayant pour effet de limiter la valeur totale du placement par le Fonds dans
des prêts hypothécaires, autres que ceux qui ont été accordés à la vente d’immeubles de RioCan, jusqu’à concurrence de
30 % de l’avoir des porteurs de parts ajusté, comme il est défini à la rubrique «Présentation de l’information financière et des
mesures non conformes aux PCGR». De plus, le capital que RioCan peut placer dans des immeubles non productifs est
plafonné à 15 % de l’avoir des porteurs de parts ajusté. Cette restriction s’applique tant aux nouveaux projets d’aménagement
du Fonds qu’à ses prêts hypothécaires destinés à financer la part des copropriétaires dans ces projets, désignés aux
présentes «financement mezzanine». Au 31 décembre 2014, RioCan se conformait à ces restrictions.
Les prêts et prêts hypothécaires contractuels aux 31 décembre 2014 et 2013 se composent de ce qui suit :
Taux contractuels
Financement mezzanine à l’intention des
copropriétaires
Prêts hypothécaires accordés par le vendeur et
autres
Total
Bas
Haut
Taux moyen
pondéré
31 décembre 2014
31 décembre 2013
0 %
7 %
3,8 %
125 $
213 $
4 %
5,5 %
4,6 %
0 %
7 %
3,9 %
11
35
136 $
248 $
Avant leur échéance, les paiements effectués sur ces prêts et prêts hypothécaires par les copropriétaires sont remboursés à
même les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation et des transactions portant sur les capitaux propres qui se
rapportent aux immeubles sous-jacents.
La variation de la valeur comptable des prêts et prêts hypothécaires se détaille comme suit :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
Solde au début de la période
Avances de capitali
Prêts et prêts hypothécaires accordés à la cession d’immeubles
Remboursements de capitali, ii
Intérêts à recevoir – remboursésii
2013
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
141 $
246 $
248 $
200 $
13
6
54
55
—
—
(15)
(6)
(141)
—
7
(24)
(4)
(1)
(33)
(3)
Intérêts à recevoir – courus
1
3
8
13
Solde à la fin de la période
136 $
248 $
136 $
248 $
i)
Les avances et les remboursements liés aux immeubles détenus en vue de la revente sont compris dans les flux de trésorerie liés aux activités
d’exploitation (se reporter à la rubrique «Distributions aux porteurs de parts ordinaires» ci-après). Tous les autres montants de cette nature sont
inclus dans les flux de trésorerie liés aux activités d’investissement.
ii)
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, RioCan a acquis la participation de Trinity dans quatre actifs en cours d’aménagement pour un
prix d’acquisition total de 117 millions de dollars. La contrepartie obtenue par Trinity a servi à rembourser la totalité du capital des soldes impayés
sur le financement mezzanine et les intérêts courus d’un montant de 82 millions de dollars à l’égard des projets, parallèlement à la clôture de la
transaction. RioCan a également pris en charge des emprunts hypothécaires de 24 millions de dollars liés à l’acquisition.
134
RAPPORT DE GESTION
Les versements futurs se présentent comme suit :
Financement
mezzanine à
l’intention des
copropriétaires
Remboursable à vue
16 $
Exercices se terminant les 31 décembre :
2015
Prêts
hypothécaires
accordés par le
vendeur et
autres
Total
— $
16 $
23
6
29
2016
51
—
51
2017
14
—
14
2018
16
5
21
Par la suite
5
125 $
—
11 $
5
136 $
TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES
RioCan peut conclure des transactions, dans le cours normal des affaires, avec des entités dont les administrateurs ou les
fiduciaires sont également des fiduciaires ou des dirigeants du Fonds. Ces transactions font partie du cours normal des
affaires et sont évaluées en fonction des valeurs d’échange du marché.
Les transactions survenant par suite de la formation d’une copropriété qui ne sont pas envisagées aux termes de la
convention de copropriété sont considérées comme des transactions entre parties liées aux fins des états financiers.
STRATÉGIE ET SOURCES DE FINANCEMENT
RioCan vise une structure financière optimale afin de stimuler le rendement total approprié ajusté en fonction du risque. Les
principaux objectifs qui sous-tendent sa stratégie de financement sont les suivants :
•
optimiser le coût du capital ajusté en fonction du risque au moyen d’une combinaison appropriée de titres d’emprunt et de
capitaux propres;
•
mobiliser des capitaux d’emprunt à partir de diverses sources, et maintenir des échéances bien étalées;
•
préserver des facilités de prêt consenties non utilisées importantes pour soutenir des besoins d’affaires actuels et futurs;
•
gérer activement les risques financiers, y compris le risque de taux d’intérêt, le risque de change, le risque de liquidité et
le risque de contrepartie;
•
vendre certains actifs dans le cadre d’un processus de gestion active du portefeuille visant à augmenter la pondération de
ce dernier dans les six marchés urbains du Canada dans le but de recycler les capitaux de façon stratégique.
La direction est d’avis que la qualité des actifs et le bilan solide de RioCan présentent un intérêt pour les prêteurs et les
investisseurs, et devraient permettre à RioCan de continuer d’avoir accès à de multiples sources de financement à des taux
concurrentiels. En outre, la direction est aussi d’avis que les conditions de marché se traduiront encore par des occasions
d’acquisition ou d’aménagement d’actifs de grande qualité dégageant des rendements attrayants pour RioCan, qui demeure
une société bien capitalisée, de grande expérience et en croissance. Les occasions d’acquisition ou d’aménagement
d’immeubles pourraient surgir d’acquisitions directes ou au moyen de conventions de coentreprise. RioCan s’est doté d’une
stratégie de placement disciplinée, axée sur des actifs de grande qualité situés dans ses marchés cibles, en mettant l’accent
sur la création de valeur à long terme.
Stratégie de financement au soutien d’une croissance soutenue
Pour soutenir sa croissance, RioCan s’appuie sur une stratégie de financement en trois volets :
•
mobiliser les capitaux nécessaires au financement de la croissance;
•
assurer une flexibilité suffisante pour avoir accès à du financement sous diverses formes, tant public que privé;
•
gérer l’ensemble de la structure financière de manière à préserver des notations de crédit de première qualité.
RioCan prévoit solidifier davantage son bilan en réduisant son niveau d’endettement global au fil du temps, renforçant ainsi
divers ratios de couverture des intérêts et ratios de couverture par les flux de trésorerie. La direction a l’intention de faire en
sorte que le Fonds dispose d’un accès continu aux sources de financement nécessaires à l’accroissement et au
développement de ses activités. Par conséquent, de temps à autre, le Fonds peut chercher à mobiliser des capitaux au
135
RAPPORT DE GESTION
moyen de placements de parts ordinaires et privilégiées additionnelles, de financement par titres d’emprunt non garantis, ou
de financement sous la forme de prêts hypothécaires ou de prêts à la construction, ainsi qu’au moyen d’autres formes de
financement qui sont conformes à son intention d’exercer ses activités au sein d’une structure d’emprunt prudente, de même
qu’au moyen de la réutilisation du capital par la vente d’actifs visant la réduction du portefeuille.
Gestion des liquidités et de la trésorerie
Pour ses besoins en matière de liquidités, RioCan dispose de facilités bancaires renouvelables consenties. Ces facilités
peuvent être utilisées et remboursées moyennant un préavis à court terme, réduisant ainsi la nécessité de détenir des
ressources liquides sous forme de trésorerie et de dépôts. Cette stratégie réduit les coûts découlant de l’écart entre les taux
d’emprunt et de dépôt, tout en atténuant l’exposition au risque de crédit.
Cadre de gestion du capital
RioCan définit le capital comme le total de l’avoir des porteurs de parts ordinaires et privilégiées et de la dette. Le cadre de
gestion du capital du Fonds vise à maintenir un niveau de capital qui :
•
respecte les restrictions relatives aux placements et à la dette énoncées dans la déclaration du Fonds;
•
respecte les clauses restrictives;
•
permet à RioCan d’obtenir les notations de crédit visées;
•
finance les stratégies d’affaires du Fonds;
•
produit de la valeur à long terme pour ses porteurs de parts.
Les principaux éléments du cadre de gestion du capital de RioCan sont énoncés dans la déclaration du Fonds et approuvés
par son conseil des fiduciaires au cours de sa revue annuelle du plan stratégique et du budget, complétée par des réunions
périodiques du conseil et des comités du conseil. La direction du Fonds surveille l’adéquation du capital en comparant tout au
long de l’exercice le rendement avec le plan annuel approuvé, lequel est mis à jour en conséquence, et en contrôlant la
conformité aux restrictions relatives aux placements et à la dette énoncées dans la déclaration, ainsi qu’aux clauses
restrictives (se reporter à la note 28 afférente aux états financiers annuels de 2014 de RioCan). Le choix approprié de son
mode de financement permet à RioCan de gérer la structure de son capital en diversifiant les sources de financement tout en
réduisant au minimum les coûts et les risques liés au financement. Pour 2015, RioCan prévoit être en mesure de répondre à
toutes les exigences liées au financement en ayant recours à une combinaison de fonds en caisse, de flux de trésorerie liés
aux activités d’exploitation, de refinancement de la dette venant à échéance, de financement de certains actifs qui ne sont
grevés d’aucune dette à l’heure actuelle, de facilités de crédit à la construction, de la vente de propriétés non essentielles, de
ses lignes de crédit d’exploitation, et au moyen d’appels publics à l’épargne visant l’émission de débentures non garanties, de
parts privilégiées et de titres de capitaux propres ordinaires.
Structure du capital
Aux 31 décembre 2014 et 2013, la structure du capital de RioCan, préparée selon la participation de RioCan et selon la
méthode de la consolidation proportionnelle, se composait de ce qui suit :
31 décembre
2014
Capital :
Total de la dette
Avoir des porteurs de parts ordinaires et privilégiées
31 décembre
2013
Augmentation
(diminution)
4 626 $
1 857
4 541 $
1 447
85 $
410
6 483
7 868
5 988
7 261
495
607
Total du capital
14 351 $
13 249 $
1 102 $
Total de l’actif
14 720 $
59 $
13 554 $
41 $
1 166 $
18 $
43,8 %
44,0 %
(0,2) %
7,8 %
8,0 %
(0,2) %
Ratio total de la dette, déduction faite de la trésorerie / total de l’actif,
déduction faite de la trésorerie, selon la participation de RioCan
Ratio dette à taux variable / total de la dette
136
RAPPORT DE GESTION
Mesures de la dette et des leviers
Ratio de couverture des intérêts – participation de RioCani, vii
Ratio de couverture du service de la dette – participation
de RioCanii, vii
Ratio de couverture des charges fixes – participation
de RioCaniii, vii
Ratio dette nette consolidée / BAIIA ajustéiv
Ratio dette nette / BAIIA ajusté – participation de RioCaniv
Ratios
visés
>3,00x
Périodes continues de
12 mois closes les
31 déc.
31 déc.
2014
2013
2,89
2,83
>2,25x
2,16
2,37
2,20
2,10
>1,1x
s. o.
s. o.
1,05
8,38
8,42
1,10
8,38
8,42
1,08
8,05
8,09
1,06
7,52
7,56
<6,5x
7,96
7,96
7,67
7,24
<90 %
95,3 %
95,3 %
94,5 %
95,3 %
31 déc.
2014
2 776 $
1 886 $
149 %
31 déc.
2013
2 068 $
1 456 $
142 %
Ratio dette d’exploitation nette / BAIIA d’exploitation –
participation de RioCaniv
Distributions en pourcentage des fonds provenant des activités
ajustés
Aux
Biens non grevés
Débentures non garanties
Ratio biens non grevés / emprunts non garantisvi
Trimestres clos les
31 déc.
31 déc.
2014
2014v
2,84
3,21
>200 %
i)
S’entend du BAIIA ajusté pour la période, divisé par le total de la charge d’intérêts (selon la participation de RioCan), y compris les intérêts qui ont
été incorporés dans le coût des immeubles en cours d’aménagement.
ii)
S’entend du BAIIA ajusté pour la période, divisé par le total de la charge d’intérêts (selon la participation de RioCan), y compris les intérêts qui ont
été incorporés dans le coût des immeubles en cours d’aménagement et l’amortissement prévu du capital des emprunts hypothécaires.
iii) S’entend du BAIIA ajusté pour la période, divisé par le total de la charge d’intérêts, y compris les intérêts qui ont été incorporés dans le coût de
l’actif, et les distributions aux porteurs de parts ordinaires et privilégiées.
iv) Représente une mesure financière non conforme aux PCGR. Se reporter à la rubrique «Présentation de l’information financière et des mesures
non conformes aux PCGR» pour en savoir plus.
v)
Ajusté pour exclure les intérêts incorporés dans le coût des immeubles en cours d’aménagement.
vi) Le ratio biens non grevés / emprunts non garantis est défini comme les biens non grevés selon la participation de RioCan divisés par les
débentures non garanties à payer.
vii) Les ratios de couverture excluent des frais de maintien du rendement de 2,9 millions de dollars engagés au cours de 2014 relativement au rachat
anticipé de l’hypothèque d’un immeuble en cours d’aménagement, puisque le Fonds ne considère pas son inclusion comme une mesure exacte de
la capacité de RioCan à satisfaire les exigences normales en matière de coûts d’emprunts annualisés.
Le ratio de couverture des intérêts (calculé sur une période de 12 mois continus) a continué de s’améliorer par rapport à
l’exercice clos le 31 décembre 2013. Le ratio de couverture du service de la dette s’est aussi amélioré en raison
principalement du refinancement de la dette à des taux d’intérêt moins élevés et du fait que le Fonds a converti une partie de
sa dette amortissable en une dette comportant seulement des intérêts. Au 31 décembre 2014, le ratio biens non grevés /
emprunts non garantis a augmenté à 149 %, par rapport à 142 % au 31 décembre 2013, en raison d’une augmentation de
708 millions de dollars des biens non grevés, en partie contrebalancée par une augmentation de 410 millions de dollars des
débentures non garanties.
Dans le cadre de sa stratégie de gestion du capital, RioCan vise à améliorer davantage ses ratios de levier financier et de
couverture. L’objectif du Fonds est d’atteindre au fil du temps les cibles qui figurent dans le tableau ci-dessus.
Au cours du quatrième trimestre de 2014, le Fonds a dégagé 32 millions de dollars au moyen de son régime de
réinvestissement des distributions des parts ordinaires, ce qui représente un taux de participation au régime de 29,0 %. Ce
capital additionnel soutient la stratégie de croissance du Fonds et fournit des liquidités en appui au programme
d’aménagement de RioCan, dans le cadre duquel de nombreux projets ont connu une forte croissance depuis 2013. RioCan
entend poursuivre cette croissance d’ici la fin de 2014 et pendant encore plusieurs années par la suite, en mettant davantage
l’accent sur l’aménagement en milieu urbain.
137
RAPPORT DE GESTION
Le tableau suivant présente un rapprochement du résultat net consolidé attribuable aux porteurs de parts et du BAIIA
d’exploitation et ajusté, selon la participation de RioCan :
Trimestre
clos le
31 décembre
2014
171 768 $
Exercices clos les
31 décembre
31 décembre
2014
2013
663 258 $
709 451 $
Ajouter (déduire) les éléments suivants :
(250)
Recouvrement d’impôt différé
Profits à la juste valeur au titre des immeubles de placement, montant net
Impôts fonciers courus à payer en vertu de l’IFRIC 21iii
(37 912)
50
(156 803)
(7 873)
—
3 593
10 941
7 768
325
5 272
5 925
59 350
236 192
243 214
—
—
12 094
1 491
5 556
2 159
Frais de location
Charge de rémunération fondée sur les parts hors trésorerie
Amortissements compris dans les frais d’administration
128
176
170
43
2 753
3 840
190 663
767 395
747 770
Perte de change
BAIIA ajusté
(236 571)
—
iii
(280)
Ajustement : profits sur transactionsii
71
(91)
(445)
1 590
3 498
4 080
BAIIA d’exploitation
192 324 $
770 802 $
751 405 $
Total du trimestre annualisé – BAIIA ajusté
762 652 $
Total du trimestre annualisé – BAIIA d’exploitation
769 296 $
6 441 $
6 221 $
5 679 $
(54)
(42)
(58)
Ajustement : éléments liés aux immeubles en cours d’aménagement
La dette nette consolidée et la dette d’exploitation nette sont calculées comme suit :
Encours moyen de la dette
Moins : fonds en caisse moyens
6 387
Dette nette
Moins : dette liée aux immeubles en cours d’aménagementi
(297)
6 090 $
Dette d’exploitation nette
6 179
(295)
5 884 $
5 621
(234)
5 387 $
La dette nette et la dette d’exploitation nette selon la participation de RioCan sont calculées comme suit :
Encours moyen de la dette
Moins : fonds en caisse moyens
6 252 $
5 730 $
(56)
(45)
(74)
6 419
Dette nette
Moins : dette liée aux immeubles en cours d’aménagement
i
(298)
6 121 $
Dette d’exploitation nette, selon la participation de RioCan
i)
ii)
iii)
6 475 $
6 207
(296)
5 911 $
5 656
(215)
5 441 $
Répartie selon le ratio dette / total de l’actif.
Les profits sur transactions se rapportent aux recouvrements d’impôt exigibles liés aux placements de RioCan dans les fonds WCNUF I et WCNUF II.
location en vertu respectivement de l’IFRIC 21 et de l’IAS 17. Le cas échéant, l’information financière de la période antérieure a été retraitée aux fins
de présentation de l’information comparative. Voir la rubrique «Modifications de méthodes comptables en 2014» pour plus de précisions.
138
RAPPORT DE GESTION
Dette
RioCan a l’intention de maintenir des ratios solides de couverture du service de la dette et de couverture des charges fixes
dans le cadre de son engagement à préserver des notes de crédit de grande qualité auprès de Standard & Poor’s («S&P») et
de Dominion Bond Rating Services Limited («DBRS»). Normalement, une note de crédit indique le degré de risque qu’un
emprunteur ne respecte pas en temps opportun ses engagements de paiement d’intérêt et de capital. Les notes varient de la
qualité la plus élevée (en général, AAA) jusqu’au défaut de paiement (en général, D).
Au 31 décembre 2014, S&P a accordé à RioCan une note BBB en tant qu’entité, et une note BBB- aux débentures de premier
rang non garanties de RioCan (les «débentures»). Un débiteur dont la note de crédit accordée par S&P est BBB démontre
qu’il a la capacité appropriée de respecter ses obligations financières. Toutefois, une conjoncture économique défavorable ou
l’évolution des événements sont plus susceptibles d’affaiblir la capacité du débiteur à respecter ses engagements financiers
au titre de sa dette. Une note BBB- ou plus élevée est une note de première qualité.
Au 31 décembre 2014, DBRS a accordé une note BBB (élevé) aux débentures de RioCan. En règle générale, une note BBB
accordée par DBRS indique que la solvabilité est adéquate, ce qui signifie que la capacité de respecter ses obligations
financières est considérée comme acceptable, mais que l’entité est vulnérable aux événements futurs.
Lignes de crédit renouvelables
Au 31 décembre 2014, RioCan disposait de cinq lignes de crédit renouvelables contractées auprès d’institutions financières
canadiennes de l’annexe I, totalisant 718 millions de dollars (535 millions de dollars au 31 décembre 2013).
Le tableau ci-dessous résume les détails des lignes de crédit garanties au 31 décembre 2014 :
Montant
maximal
disponible à
même la
facilité
1
250 $i
Montants prélevés
Avances
en espèces
77 $
Espèces
pouvant
Lettres
être
de crédit
prélevées
10 $
163 $
Taux d’intérêt
Avances en $ CA – taux préférentiel annuel majoré
de 0,25 % ou taux des acceptations bancaires
majoré de 1,25 %; avances en $ US – taux de base
annuel en $ US majoré de 0,25 % ou LIBOR en
$ US majoré de 1,25 %
Échéance
Novembre 2016ii
2
130i
—
19
111
Juin 2017ii
3
185i
—
—
183
Décembre 2016ii
4
75i
—
—
75
5
78
45
—
33
718 $
122 $
29 $
565 $
i)
Juin 2017ii
Décembre 2015
Garanti par une charge sur certains immeubles productifs. Si la valeur totale convenue à des fins de prêt de ces immeubles passe à un niveau ne
pouvant soutenir un emprunt équivalent au montant maximum du prêt, RioCan peut donner d’autres immeubles productifs à titre de garantie
supplémentaire.
ii) Sous réserve de certaines conditions, ces prêts peuvent être prolongés d’un an selon les mêmes modalités.
139
RAPPORT DE GESTION
exclusivement.
Le 3 février 2015, RioCan a annoncé qu’il émettait d’un avis de rachat aux porteurs de ses débentures de série O à 4,499 %
échéant le 21 janvier 2016 et totalisant 225 millions de dollars (les «débentures de série O»), ce qui représente le rachat
intégral de toutes les débentures de série O actuellement en circulation. Les débentures de série O seront rachetées le
11 mars 2015, selon leurs modalités, à un prix de rachat total de 231,8 millions de dollars plus les intérêts courus et à payer
de 1,4 million de dollars jusqu’à la date de rachat, exclusivement.
Le 12 février 2015, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série W totalisant
300 millions de dollars, qui viennent à échéance le 12 février 2024 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,287 %. Ces
débentures sont assujetties aux mêmes clauses restrictives que celles applicables aux débentures en circulation du Fonds, à
l’exception des débentures de série I, qui sont assorties d’une disposition additionnelle, comme il est mentionné à la note 8
des états financiers annuels de 2014. Les frais d’émission des débentures se sont élevés à environ 2,1 millions de dollars.
Une tranche du produit net sera utilisée par RioCan à des fins de remboursement de dettes, y compris le rachat des
débentures de série O de 225 millions de dollars du Fonds décrit ci-dessus, et la tranche restante, aux fins générales
du Fonds.
Au 31 décembre 2014, RioCan avait dix séries de débentures en circulation totalisant 1,9 milliard de dollars (huit séries
totalisant 1,4 milliard de dollars au 31 décembre 2013).
Les débentures sont assorties de clauses restrictives limitant l’endettement à 60 % du total de l’actif de RioCan conformément
à la déclaration de RioCan, et exigeant le maintien de capitaux propres à la valeur comptable ajustés de 1,0 milliard de
dollars, au sens donné dans l’acte relatif aux débentures, et le maintien d’un ratio de couverture des intérêts égal ou supérieur
à 1,65. En vertu des clauses restrictives des débentures non garanties, rien n’oblige RioCan à garder des actifs non grevés.
Les débentures de série I, venant à échéance en 2026 et totalisant 100 millions de dollars, comportent une disposition
additionnelle permettant à RioCan de les convertir en tout temps en emprunts hypothécaires (sous réserve de l’acceptation de
la garantie donnée aux porteurs de débentures). En pareil cas, les clauses restrictives liées au plafond d’endettement de
60 %, aux capitaux propres à la valeur comptable minimums et au ratio de couverture des intérêts seraient éliminées pour
cette série de débentures.
Activités en 2014
Le 23 janvier 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série U totalisant
er
150 millions de dollars, qui viennent à échéance le 1 juin 2020 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,62 %.
Le 30 mai 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série V totalisant
150 millions de dollars, qui viennent à échéance le 30 mai 2022 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,746 %.
Le 11 août 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série V totalisant
100 millions de dollars, qui constituait une réouverture de l’émission de débentures de premier rang non garanties de série V
du 30 mai 2014. Les débentures additionnelles comportent le même taux nominal et la même échéance que l’émission initiale,
mais ont été émises à une prime par rapport à la valeur nominale, pour un produit brut de 101,07 millions de dollars, donnant
lieu à un taux effectif de 3,587 % et portant le taux effectif de l’ensemble des 250 millions de dollars des débentures de série V
à 3,682 %.
Activités en 2013
Au cours du premier trimestre de 2013, le Fonds a émis des débentures de premier rang non garanties de série S d’un capital
de 250 millions de dollars, qui viennent à échéance le 5 mars 2018 et qui portent intérêt à un taux nominal de 2,87 %.
À l’échéance en mars 2013, des débentures de premier rang non garanties de série G, d’un capital de 150 millions de dollars,
portant intérêt au taux nominal de 5,23 %, ont été remboursées selon leurs modalités.
Le 18 avril 2013, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série T totalisant
200 millions de dollars, qui viennent à échéance le 18 avril 2023 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,725 %.
140
RAPPORT DE GESTION
Le 17 mai 2013, RioCan a racheté les débentures de premier rang non garanties de série M, s’établissant à 150 millions de
dollars et venant à échéance le 31 mars 2015, selon leurs modalités, à un prix de rachat total de 1 072,30 $ plus les intérêts
courus et à payer de 7,275 $ jusqu’à la date de rachat, exclusivement, par tranches de capital de 1 000 $. Le prix de rachat
total, y compris les intérêts courus, s’est établi à 161,9 millions de dollars.
La variation de la valeur comptable des débentures à payer est principalement attribuable à ce qui suit :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
Exercices clos les
31 décembre
2013
2014
2013
1 862 $
1 453 $
1 456 $
1 299 $
Émissions
—
—
400
450
Remboursements
—
—
—
4
3
10
7
1 866
1 456
1 866
1 456
Solde au début de la période
Écart de change
Obligations contractuelles
(9)
Coûts de financement de la dette non amortis
(9)
(9)
1 857 $
Solde à la fin de la période
(300)
1 857 $
1 447 $
(9)
1 447 $
Emprunts hypothécaires et lignes de crédit – Selon la participation de RioCan
Au cours du trimestre et de l’exercice clos le 31 décembre 2014, les nouveaux emprunts hypothécaires et l’utilisation des
lignes de crédit de RioCan se présentaient comme suit :
(en millions de dollars, sauf les autres données)
Nouveaux emprunts :
Emprunts hypothécaires à terme à taux fixes –
Canada
Emprunts hypothécaires à terme à taux fixes –
États-Unis
Emprunts hypothécaires à terme à taux
variables – Canada
Taux d’intérêt
contractuel
moyen
pondéré
Montant
contractuel
Durée
moyenne
jusqu’à
l’échéance
Montant
en années contractuel
3,17 %
5,85
—
—%
—
Crédit à la construction
Lignes de crédit d’exploitation
Autres emprunts bancaires
i
Nouveaux emprunts – participation de RioCan
98 $
Taux d’intérêt
contractuel
moyen pondéré
Durée
moyenne
jusqu’à
l’échéance
en années
162 $
2,72 %
5,00
—
92
3,64 %
5,30
—%
—
4
2,49 %
4,50
16
2,74 %
3,81
20
2,65 %
3,15
62
3,25 %
1,90
231
2,70 %
1,95
—
—%
—
100
1,50 %
0,90
176 $
3,16 %
4,28
609 $
2,65 %
3,15
98 $
3,17 %
5,85
254
3,05 %
5,11
78
3,15 %
2,30
355
2,36 %
1,76
176 $
3,16 %
4,28
609 $
2,65 %
3,15
Dette totale au titre des nouveaux emprunts :
à taux fixe
à taux variable
Dette totale au titre des nouveaux emprunts –
participation de RioCani
i)
de RioCan.
Au 31 décembre 2014, les emprunts hypothécaires et les lignes de crédit utilisées du Fonds (selon la participation de RioCan)
totalisaient 4,6 milliards de dollars (4,5 milliards de dollars au 31 décembre 2013). La grande majorité des emprunts
hypothécaires canadiens du Fonds permettent un recours à l’égard des actifs du Fonds, plutôt qu’un recours à l’égard des
immeubles concernés seulement. Cette politique suivie par RioCan permet en général de réduire les coûts d’emprunt que le
141
RAPPORT DE GESTION
Fonds devrait autrement assumer. Aux États-Unis, les emprunts hypothécaires constituent généralement du financement sans
recours, et aucune des dettes américaines garanties n’a recours à l’égard des actifs des activités canadiennes du Fonds.
Au 31 décembre 2014, les emprunts hypothécaires et les montants prélevés sur les lignes de crédit d’exploitation avaient un
taux d’intérêt contractuel moyen pondéré de 4,22 % par année. La variation de la valeur comptable des emprunts
hypothécaires et des lignes de crédit, selon la participation de RioCan, est principalement attribuable à ce qui suit :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
2013
4 604 $
Solde au début de la période – participation de RioCan
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
4 533 $
4 528 $
4 417 $
Nouveaux emprunts :
Emprunts hypothécaires à terme à taux fixes – Canada
98
123
162
237
Emprunts hypothécaires à terme à taux fixes – États-Unis
—
89
92
89
Emprunts hypothécaires à terme à taux variables – Canada
—
—
4
78
Emprunts hypothécaires à terme à taux variables – États-Unis
—
7
—
7
16
4
20
15
Avances sur les lignes de crédit d’exploitation
62
65
231
245
Pris en charge à l’acquisition d’immeubles
2
91
48
342
Autres emprunts bancaires
8
—
108
—
(21)
(23)
(83)
(92)
(112)
(178)
(276)
(250)
(96)
(70)
(223)
(412)
Emprunts hypothécaires à terme à taux variables
—
—
(56)
—
—
(3)
(49)
(3)
Cession d’immeubles canadiens
—
(92)
—
(159)
Cession d’immeubles américains
—
(56)
—
(56)
54
38
109
70
4 615
4 528
4 615
4 528
25
28
25
28
Remboursements de capital :
Amortissement prévu
Lignes de crédit d’exploitation
À l’échéance : Emprunts hypothécaires à terme à taux fixes
Écart de conversion
Écart non amorti entre les taux d’intérêt contractuels et les taux
d’intérêt du marché sur le passif pris en charge à l’acquisition
d’immeubles
Solde à la fin de la période – participation de RioCani
i)
(14)
(15)
(14)
(15)
4 626 $
4 541 $
4 626 $
4 541 $
de RioCan.
Au début de 2014, RioCan avait un montant total de capital d’emprunts hypothécaires de 327 millions de dollars venant à
échéance en 2014, portant intérêt au taux contractuel moyen pondéré de 4,62 %. Au cours de 2014, les nouveaux emprunts
hypothécaires à terme de RioCan se sont élevés à 258 millions de dollars, à un taux d’intérêt moyen pondéré de 3,07 % et
d’une durée moyenne de 5,15 ans. Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, les remboursements des soldes d’emprunts
hypothécaires venant à échéance et l’amortissement prévu ont totalisé 362 millions de dollars.
Pour 2015, RioCan a des échéances de capital d’emprunts hypothécaires s’élevant à 621 millions de dollars et portant intérêt
à un taux contractuel moyen pondéré de 4,55 %.
L’efficacité des relations de couverture du Fonds est revue trimestriellement. Au 31 décembre 2014, le Fonds avait déterminé
que la couverture de son risque de taux d’intérêt était totalement efficace.
Échéances totales
Au 31 décembre 2014, la dette totale de RioCan avait une durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 3,95 ans (4,7 ans
au 31 décembre 2013) et portait intérêt à un taux contractuel moyen pondéré de 4,12 % par année (4,30 % au 31 décembre
142
RAPPORT DE GESTION
2013). Une tranche de 7,8 % de la dette totale du Fonds était assortie de taux d’intérêt variables au 31 décembre 2014,
comparativement à 8,0 % au 31 décembre 2013.
La dette à taux fixe et à taux variable de RioCan en pourcentage de la dette totale et le taux d’intérêt contractuel moyen
pondéré sont les suivants :
Pourcentage de
la dette
totale de
RioCan
Dette
totale
Dette totale :
Dette à taux fixe
5 980 $
Dette à taux variable
Dette totale – participation de RioCani
i)
Taux
d’intérêt
contractuel
moyen
pondéré
Durée
moyenne
jusqu’à
l’échéance
(en années)
92,2 %
4,30 %
4,12
503
7,8 %
1,96 %
1,94
6 483 $
100 %
4,12 %
3,95
de RioCan.
Les échéances et les remboursements futurs de la dette de RioCan se présentent comme suit :
Échéances de capital contractuellesi
(en millions de dollars,
sauf les pourcentages)
Taux fixe
Taux variable
Emprunts
hypothécaires
Taux
d’intérêt
moyen
pondéré
Emprunts
hypothécaires
et lignes
de crédit
Taux
d’intérêt
moyen
pondéré
Amortissement prévu
du capital
Total des
emprunts
hypothécaires et
lignes de
crédit
2015
561 $
4,83 %
160 $
1,67 %
77 $
798 $
2016
552
2017
690
2018
2019
Taux
d’intérêt
moyen Débentures
pondéré
à payer
Taux
d’intérêt
moyen
pondéré
Total
emprunts
hypothécaires,
lignes de
crédit et
débentures
à payer
4,10 %
116 $
4,10 %
914 $
4,10 %
4,48 %
Taux
d’intérêt
moyen
pondéré
Exercices prenant fin
les 31 décembre :
Par la suite
i)
4,65 %
81
3,25 %
66
699
4,47 %
226
4,50 %
925
4,20 %
239
1,47 %
54
983
3,59 %
150
3,80 %
1 133
3,62 %
590
3,84 %
—
—%
40
630
3,84 %
250
2,87 %
880
3,56 %
310
4,06 %
23
2,50 %
33
366
3,97 %
175
3,85 %
541
3,93 %
1 097
4,90 %
—
—%
42
1 139
4,90 %
950
3,95 %
2 089
4,49 %
3 800 $
4,30 %
503 $
4 615 $
4,22 %
1 867 $
3,86 %
6 482 $
4,12 %
1,96 %
312 $
Selon la participation de RioCan. Les montants de 2015 comprennent également les facilités remboursables à vue.
Les échéances du capital par type de prêteur par année d’échéance se présentent comme suit :
Dette contractuellei
Échéances du capital par type de prêteur
Exercices prenant fin
les 31 décembre :
2015
Secteur de
l’assurance
vie
Conduit
hypothécaire
Banques
Fonds de
retraite
Total
182 $
161 $
296 $
68 $
14 $
116 $
77 $
2016
178
130
311
—
14
226
66
925
2017
238
76
448
110
57
150
54
1 133
2018
72
47
439
13
19
250
40
880
2019
Par la suite
60
—
230
38
5
175
33
541
434
350
252
61
—
950
42
2 089
1 976 $
290 $
109 $
1 867 $
312 $
1 164 $
i)
Débentures Amortissenon ment prévu
Autres
garanties
du capital
764 $
Selon la participation de RioCan. Les montants de 2015 comprennent également les facilités remboursables à vue.
143
914 $
6 482 $
RAPPORT DE GESTION
Le tableau ci-dessous présente la participation de RioCan dans les actifs à la juste valeur qui sont disponibles pour financer
ou refinancer les titres de créance venant à échéance en 2015 et en 2016 :
Nombre
d’immeubles
Juste
valeur des
immeubles
productifs au
31 déc. 2014
Immeubles productifs non grevés
89
2 481 $
Immeubles en cours d’aménagement non grevés
11
295
Solde du capital de la dette venant
à échéance
2015
2016
— $
— $
—
—
100
2 776
—
—
Biens grevés dont la dette vient à échéance en 2015
37
1 618
737
—
Biens grevés dont la dette vient à échéance en 2016
37
1 853
—
855
1
4
—
4
Biens non grevés
Crédit à la construction d’immeubles en cours d’aménagement
Total
175
6 251 $
737 $
859 $
RioCan jouit de la souplesse nécessaire pour lui permettre de continuer de générer des fonds additionnels en 2015 par le
refinancement de soldes d’emprunts venant à échéance ainsi que pour rembourser ces soldes afin d’accroître la taille du
bassin d’actifs non grevés de RioCan. Au 31 décembre 2014, RioCan détenait 100 immeubles non grevés dont la juste valeur
s’élevait à environ 2,8 milliards de dollars. Au cours du premier trimestre de 2015, RioCan compte obtenir environ 90 millions
de dollars de financement garanti et rembourser environ 70 millions de dollars de dette à terme garantie (les deux montants
ne tenant pas compte des prélèvements).
Au cours de l’exercice, le Fonds a structuré un crédit à la construction garanti de 318 millions de dollars (159 millions de
dollars selon la participation de RioCan). Ce crédit est lié à l’aménagement du projet E-Condo à l’intersection nord-est de
Yonge et Eglinton. À cet effet, le Fonds a reçu des honoraires.
Compte tenu des niveaux actuels de la trésorerie, des facilités de crédit non utilisées et des niveaux relativement faibles
d’endettement de RioCan ainsi que de l’accès que le Fonds a eu par le passé aux marchés des capitaux d’emprunt, le Fonds
prévoit que toutes les dettes venant à échéance seront refinancées ou remboursées dans le cours normal de l’activité. Ainsi, à
l’heure actuelle, RioCan ne prévoit pas devoir vendre des actifs ou encore émettre des titres de capitaux propres afin
d’honorer ses obligations relatives à la dette venant à échéance en 2015.
144
RAPPORT DE GESTION
Au 12 février 2015, il y avait 316,9 millions de parts ordinaires émises et en circulation et 8,7 millions d’options en cours en
vertu du régime incitatif d’options sur parts du Fonds (le «régime»). Toutes les parts ordinaires en circulation accordent les
mêmes droits et privilèges et confèrent à leur porteur un droit de vote pour chaque part à toutes les assemblées des porteurs
de parts. Au cours des trimestres et des exercices clos les 31 décembre 2014 et 2013, le Fonds a émis des parts comme suit :
Trimestres clos les
31 décembre
2014
(nombre de parts ordinaires en milliers)
Parts ordinaires en circulation au début de la périodei
2013
Exercices clos les
31 décembre
2014
2013
307 465 $ 302 561 $ 304 075 $ 300 099 $
Parts ordinaires émises :
Appels publics à l’épargne
4 800
—
4 800
—
Régime de réinvestissement des distributions
2 468
1 167
4 738
4 365
19
15
42
53
1 234
—
2 331
476
Régime d’achat direct
Régime d’options sur parts
—
Parts rachetées et annulées
Parts ordinaires en circulation à la fin de la périodei
i)
(918)
—
(918)
315 986 $ 302 825 $ 315 986 $ 304 075 $
Les parts en circulation comprennent des parts échangeables de quatre sociétés en commandite qui sont des filiales du Fonds (les «parts de
société en commandite»), qui ont été émises aux vendeurs, en contrepartie partielle d’immeubles productifs acquis par RioCan (1 137 871 parts
de société en commandite au 31 décembre 2014 et 2 289 411 parts de société en commandite au 31 décembre 2013). RioCan est le commandité
des sociétés en commandite. Échangeables en tout temps au gré du porteur, les parts de société en commandite donnent droit à des distributions
équivalentes à celles assorties aux parts ordinaires de RioCan et doivent être échangées, à raison d’une pour une, contre des parts ordinaires de
RioCan.
Le 24 novembre 2014, le Fonds a émis un total de 4,8 millions de parts de fiducie ordinaires au prix de 26,25 $ la part,
dégageant un produit brut total de 126 millions de dollars. Les frais d’émission de parts liés au placement ont totalisé
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, 4,7 millions de parts ordinaires ont été émises conformément au régime de
réinvestissement des distributions du Fonds, comparativement à 4,4 millions de parts ordinaires au cours de l’exercice 2013.
La participation au régime de réinvestissement des distributions s’est établie à 29,0 % pour le trimestre clos le 31 décembre
2014 contre 25,9 % pour le trimestre clos le 31 décembre 2013.
Droits à la valeur de parts temporairement incessibles
RioCan a un régime de droits à la valeur de parts temporairement incessibles («DVPTI») qui prévoit l’attribution de DVPTI à
chaque fiduciaire non salarié. La valeur des DVPTI attribués augmente ou diminue en fonction de la hausse ou de la baisse
du cours des parts ordinaires du Fonds. Avec prise d’effet le 28 mai 2014, ce régime a été remplacé par le régime de parts
différées des fiduciaires à titre de programme de rémunération incitative fondée sur les parts pour les fiduciaires comme
mentionné ci-après.
Des DVPTI peuvent également être crédités aux participants à titre de distributions versées à l’égard des parts ordinaires du
Fonds selon le cours moyen des parts ordinaires, tel qu’il est décrit dans le régime. Les DVPTI sont acquis et réglés trois ans
après la date d’émission moyennant un paiement en trésorerie correspondant au nombre de DVPTI acquis et crédités au
participant, multiplié par le cours moyen des parts ordinaires du Fonds à la date de règlement, déduction faite des retenues
applicables. Le passif du régime de DVPTI au 31 décembre 2014 s’élevait à 1,5 million de dollars (1,7 million de dollars au
31 décembre 2013).
Parts différées
Le 28 mai 2014, le conseil des fiduciaires a approuvé l’adoption d’un régime de parts différées pour les fiduciaires non salariés
du Fonds («participants») afin d’harmoniser davantage les intérêts des fiduciaires de RioCan à ceux des porteurs de parts
ordinaires. Le régime de parts différées remplace le régime de DVPTI à titre de programme de rémunération incitative fondée
sur les parts pour les fiduciaires non salariés.
Des parts différées, chacune étant égale à une part ordinaire sur le plan économique, peuvent être attribuées aux participants
à l’occasion, à la discrétion du conseil des fiduciaires, sur la recommandation de la direction et sous réserve d’une attribution
annuelle maximale dont le nombre n’excède pas le nombre de parts différées qui correspond à 150 000 $ divisé par le cours
moyen d’une part ordinaire à la date d’attribution. Les participants peuvent également choisir de recevoir jusqu’à la totalité de
145
RAPPORT DE GESTION
leurs honoraires annuels et jetons de présence pour une année civile sous forme de parts différées au lieu d’un montant en
espèces. Le passif au titre du régime de parts différées au 31 décembre 2014 était de 1,2 million de dollars.
Options sur parts
Le Fonds offre un programme d’encouragement à long terme à certains employés en attribuant des options en vertu du
régime. L’objectif de la rémunération à base de parts est d’encourager les participants au régime à acquérir progressivement
une participation dans RioCan et de les amener, par des mesures financières incitatives, à agir dans l’intérêt à long terme de
RioCan et de ses porteurs de parts. Le prix d’exercice de chaque option correspond au cours moyen pondéré en fonction du
volume des parts ordinaires négociées à la Bourse de Toronto durant les cinq jours de Bourse précédant la date d’attribution,
à l’exception des options attribuées avant le 27 mai 2009, lesquelles ont un prix d’exercice correspondant au cours de clôture
des parts ordinaires du Fonds à la date précédant la date d’attribution. Au 31 décembre 2014, 3,3 millions de parts ordinaires
(4,7 millions de parts ordinaires au 31 décembre 2013) des 29,2 millions de parts ordinaires pouvant être attribuées en vertu
du régime étaient disponibles aux fins d’attribution dans le cadre du régime. Au cours de 2014, 2,2 millions d’options ont été
attribuées dans le cadre du régime, comparativement à 2,0 millions d’options attribuées au cours de 2013. Au cours de 2014,
2,3 millions de parts ordinaires ont été émises par suite de l’exercice des options d’achat de parts ordinaires à titre incitatif,
comparativement à 0,5 million de parts ordinaires pour 2013.
En vue de réaffirmer leur engagement constant envers toute question de gouvernance, le conseil d’administration ainsi que le
comité des ressources humaines et de la rémunération ont retenu les services d’un conseiller en rémunération indépendant
pour les aider à revoir et à redéfinir l’approche du Fonds quant à la rémunération des dirigeants. Il proposera ensuite des
améliorations visant à harmoniser davantage le programme de rémunération aux intérêts des porteurs de parts du Fonds. La
circulaire d’information de la direction de RioCan datée du 11 avril 2014 présente les modifications proposées à la
rémunération des fiduciaires et de la haute direction ainsi qu’aux pratiques de gouvernance de RioCan, lesquelles ont été
approuvées par les porteurs de parts lors d’une assemblée annuelle et extraordinaire qui s’est tenue le 28 mai 2014. Ces
modifications ne devraient pas influer de façon significative sur les montants de rémunération qui seront versés aux plus hauts
dirigeants du Fonds, mais plutôt sur les différents volets et le calendrier du programme de rémunération.
Parts privilégiées
Le 6 décembre 2010, la déclaration de fiducie a été modifiée et mise à jour pour permettre l’approbation et l’émission futures
d’une catégorie de titres de participation privilégiés. RioCan estime que les parts privilégiées permettent au Fonds de
rechercher plus activement des occasions porteuses de valeur et de réaliser des acquisitions, ce qui lui donnera une plus
grande souplesse pour mobiliser des capitaux. De plus, les parts privilégiées pourraient permettre au Fonds de réduire le coût
du capital.
Au cours du premier trimestre de 2011, le Fonds a émis 5 millions de parts privilégiées à un taux de 5,25 % de série A au prix
de 25 $ la part, pour un produit brut totalisant 125 millions de dollars. De plus, le 20 novembre 2011, le Fonds a émis un total
de 5,98 millions de parts de fiducie privilégiées à un taux de 4,7 % de série C au prix de 25 $ la part, pour un produit brut
totalisant 149,5 millions de dollars.
S&P et DBRS ont attribué des notes aux parts privilégiées de série A et aux parts privilégiées de série C du Fonds. Les parts
privilégiées de série A et les parts privilégiées de série C ont obtenu la note «Pfd-3 (élevé)» de DBRS et la note «P-3 (élevé)»
de S&P. DBRS compte cinq catégories de notes pour les actions privilégiées auxquelles elle attribue des notes. La note
«Pfd-3» est en troisième position des notes que peut accorder DBRS pour des titres privilégiés et correspond à une qualité de
crédit satisfaisante. Selon DBRS, les titres privilégiés assortis de la note «Pfd-3» sont d’une qualité de crédit satisfaisante et,
bien que la protection des distributions et du capital soit jugée acceptable, l’entité émettrice est plus vulnérable à la
détérioration de la conjoncture financière et économique, et d’autres facteurs défavorables pourraient nuire à la protection des
titres de créance. La note «Pfd-3» vise généralement des sociétés dont les obligations de rang supérieur sont notées au
niveau le plus élevé de la catégorie BBB. La note «P-3 (élevé)» attribuée par S&P est la troisième des trois sous-catégories
de la deuxième note la plus élevée des huit catégories de notes standard utilisées par S&P pour les parts privilégiées. Les
mentions «élevé» et «bas» peuvent servir à nuancer la note de crédit dans une catégorie de notation en particulier.
Garanties
RioCan offre des garanties au nom de tiers, y compris des copropriétaires et des partenaires, ce qui lui permet de recevoir
généralement des honoraires, car cela entraîne notamment des coûts d’emprunt moins élevés et des coefficients de prêt en
fonction de la valeur plus élevés que ceux qui seraient autrement obtenus. De plus, les garanties de RioCan demeurent en
vigueur dans le cas d’emprunts pris en charge par les acquéreurs dans le cadre de certaines cessions d’immeubles et le
demeurent jusqu’à ce que ces emprunts soient remboursés ou jusqu’à ce que les prêteurs conviennent de libérer RioCan de
146
RAPPORT DE GESTION
cet engagement. Le Fonds est exposé à un risque de crédit, car ces tierces parties pourraient manquer à leurs obligations de
rembourser les emprunts garantis par RioCan. Ce risque de crédit est mitigé, car RioCan possède, aux termes de ces
garanties, un droit de recours contre les acquéreurs et les placements immobiliers sous-jacents si les emprunteurs ne
respectent pas leurs obligations. Au 31 décembre 2014, le montant estimé des emprunts faisant l’objet de telles garanties et,
par conséquent, du risque de crédit maximal, s’élevait à environ 470 millions de dollars (467 millions de dollars au
31 décembre 2013); ces garanties viennent à échéance entre 2015 et 2034. Au 31 décembre 2014 et au cours de 2014, les
principaux débiteurs des prêts pour lesquels RioCan a fourni une garantie n’étaient pas en situation de défaut. Par
conséquent, RioCan n’a comptabilisé aucune perte éventuelle à l’égard de ces garanties dans ses états financiers.
Au 31 décembre 2014, les parties au nom desquelles RioCan avait des garanties en cours étaient les suivantes :
Aux
Partenaires et copropriétaires
Kimco
Trinity
Autres
Prise en charge d’emprunts hypothécaires par des acquéreurs à la cession
d’immeubles
Retrocom Mid-Market REIT
Devimco
CREIT
Autres
31 décembre
2014
31 décembre
2013
164 $
61
84
166 $
65
51
35
66
45
15
470 $
46
67
46
26
467 $
Situation de trésorerie
La situation de trésorerie du Fonds doit lui permettre d’avoir ou de générer suffisamment de trésorerie et d’équivalents de
trésorerie pour financer les engagements opérationnels courants, les distributions aux porteurs de parts et la croissance
prévue des activités.
RioCan conserve une fraction de ses flux de trésorerie d’exploitation pour le financement, entre autres, des dépenses
d’investissement affectées à l’entretien régulier, des frais d’installation des locataires et des obligations contractuelles non
capitalisées à long terme.
Les fonds en caisse, les emprunts en vertu des facilités de crédit renouvelables, le recours aux marchés des actions et des
capitaux d’emprunt et la vente potentielle d’actifs fournissent aussi les liquidités nécessaires pour financer les dépenses
d’investissement et les obligations courantes et futures.
Au 31 décembre 2014, sur une base consolidée, RioCan avait :
•
une trésorerie de 56 millions de dollars;
•
565 millions de dollars en liquidités disponibles sur ses lignes de crédit bancaire;
•
un ratio d’endettement, selon la juste valeur et déduction faite de la trésorerie, de 43,7 %;
•
100 immeubles non grevés d’une juste valeur de 2,8 milliards de dollars.
Les distributions aux porteurs de parts réinvesties dans le cadre des régimes de réinvestissement des distributions et d’achat
direct donnent lieu à une émission de parts ordinaires, par opposition à une sortie de fonds, dégageant ainsi du capital
additionnel pour financer les activités de RioCan (se reporter à la rubrique «Distributions aux porteurs de parts ordinaires» du
présent rapport de gestion).
147
RAPPORT DE GESTION
La situation de trésorerie de RioCan, selon la participation de RioCan, s’établit comme suit :
31 décembre
2014
59
565
624
Aux
Trésorerie et équivalent de trésorerie
Lignes de crédit disponibles
Liquidités
Dette contractuelle :
Débentures non garanties à payer
Total de la dette contractuelle
Liquidités en pourcentage du total de la dette contractuelle
Pourcentage non garanti
Pourcentage garanti
1 866
4 615
6 481
9,6
28,8
71,2
$
$
$
$
%
%
%
31 décembre
2013
41
426
467
1 456
4 528
5 984
7,8
24,3
75,7
$
$
$
$
%
%
%
Les liquidités de RioCan sont touchées par les engagements de dette contractuelle et les dépenses d’aménagement prévues
de RioCan pour les projets actifs, selon la participation de RioCan. Les engagements de dette contractuelle et les dépenses
d’aménagement prévues de RioCan au 31 décembre 2014 s’établissent comme suit :
Débentures
Projets d’aménagement
Total
*
2015
798 $
116
151
1 065 $
Engagements de dette contractuelle et dépenses d’aménagement
Par la
2016
2017
2018
2019
suite
699 $
983 $
630 $
366 $
1 139 $
225
150
250
175
950
182
43
—
—
1 009*
1 106 $
1 176 $
880 $
541 $
3 098 $
Représente les dépenses liées à l’aménagement prévues entre 2017 et 2019, déduction faite du financement.
148
Total
4 615 $
1 866
1 385
7 866 $
RAPPORT DE GESTION
Impôt différé
Le Fonds est admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales canadiennes. Le Fonds
prévoit distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales
canadiennes. Par conséquent, aucune charge d’impôt exigible n’est nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses
filiales canadiennes constituées en société.
La filiale américaine du Fonds est admissible à titre de FPI aux fins fiscales américaines. Cette filiale prévoit distribuer tout son
bénéfice imposable américain (le cas échéant) au Canada et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales
américaines. Par conséquent, aucune charge d’impôt exigible aux États-Unis n’est nécessaire.
Le Fonds consolide certaines entités en propriété exclusive constituées en société qui demeurent assujetties à l’impôt. Les
informations fiscales, les charges d’impôt et les soldes d’impôt différé ne concernent que ces entités.
Les actifs et passifs d’impôt différé sont comptabilisés au titre des différences temporaires entre la base fiscale et la valeur
comptable des actifs et passifs, ainsi que des pertes fiscales et crédits d’impôt inutilisés pouvant être reportés à des années
d’imposition ultérieures dans la mesure où il est probable que les déductions seront effectuées et que les pertes fiscales et
crédits d’impôt inutilisés se réaliseront. Les actifs et passifs d’impôt différé sont mesurés à l’aide des taux d’imposition qui
devraient s’appliquer lorsque les actifs seront réalisés ou les passifs réglés, d’après la réglementation fiscale adoptée ou quasi
adoptée à la date de clôture. L’impôt différé sur les éléments comptabilisés dans les capitaux propres est aussi comptabilisé
dans les capitaux propres.
Au 31 décembre 2014, le Fonds avait comptabilisé des actifs d’impôt différé de 9 millions de dollars (9 millions de dollars au
31 décembre 2013) essentiellement attribuables au goodwill ayant découlé de la restructuration entreprise par le Fonds en
vue d’être admissible à titre de FPI aux fins de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada).
Si le Fonds n’était plus admissible à titre de FPI aux fins fiscales canadiennes, il pourrait ne pas pouvoir déduire certaines
distributions dans le calcul de son bénéfice aux fins fiscales canadiennes et il serait assujetti à l’impôt sur ces distributions à
un taux pratiquement équivalent au taux d’impôt général des sociétés. Les autres distributions continueraient d’être traitées
comme un remboursement de capital aux porteurs de parts.
Le Fonds compte distribuer chaque année, à ses porteurs de parts, un montant équivalant au moins au bénéfice imposable du
Fonds pour l’exercice, calculé conformément à la Loi de l’impôt sur le revenu après toutes les déductions autorisées par
celle-ci.
La distribution mensuelle de RioCan en 2014 s’est établie à 0,1175 $ par part ordinaire, ce qui représente, de manière
annualisée, une distribution de 1,41 $ par part ordinaire.
Les distributions aux porteurs de parts ordinaires se détaillent comme suit :
(en millions de dollars, à moins d’indication contraire)
2014
434
Distributions réinvesties dans le cadre du régime de réinvestissement des
distributions
(121)
313
Taux de participation au régime de réinvestissement des distributions
2013
$
149
$
(110)
$
27,9 %
426
316
$
25,8 %
RAPPORT DE GESTION
Écart entre les flux de trésorerie consolidés liés aux activités d’exploitation et les distributions aux porteurs de parts
ordinaires
Le tableau ci-dessous présente une comparaison des distributions aux porteurs de parts ordinaires et des flux de trésorerie
liés aux activités d’exploitation et distributions, nettes des distributions réinvesties dans le cadre du régime de
réinvestissement des distributions du Fonds :
2014
2013
Flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation
Ajustements au titre de ce qui suit :
Variation des éléments opérationnels sans effet de trésorerie et autres
504 $
408 $
1
45
Flux de trésorerie d’exploitation ajustés
Moins : distributions aux porteurs de parts ordinaires
505 $
434 $
453 $
426 $
71
27
121
110
192 $
137 $
Excédent des flux de trésorerie d’exploitation ajustés sur les distributions aux porteurs
de parts ordinaires
Ajouter : distributions réinvesties dans le cadre du régime de réinvestissement des
distributions
Excédent des flux de trésorerie d’exploitation ajustés sur les distributions, nettes des
distributions réinvesties dans le cadre du régime de réinvestissement des
distributions
Le Fonds tient compte des informations prospectives sur les flux de trésorerie, notamment les prévisions et les budgets ainsi
que les perspectives commerciales du Fonds, pour établir le niveau annuel des distributions aux porteurs de parts ordinaires.
De plus, pour déterminer le niveau des distributions aux porteurs de parts ordinaires au cours d’une période donnée, RioCan
ne tient pas compte des fluctuations périodiques des flux de trésorerie découlant d’éléments du fonds de roulement comme
l’échéancier des coûts d’exploitation liés aux immeubles et les versements d’impôts fonciers, et les paiements d’intérêts
semestriels sur les débentures et les emprunts hypothécaires. En outre, pour établir le niveau annuel des distributions aux
porteurs de parts ordinaires, le Fonds tient compte également de l’incidence de son régime de réinvestissement des
distributions sur sa capacité de maintenir les niveaux de distribution actuels.
En outre, pour établir le niveau des distributions en espèces aux porteurs de parts ordinaires, le Fonds tient compte de
l’incidence notamment de la croissance future du portefeuille d’immeubles productifs, du contexte actuel des taux d’intérêt et
du coût du capital, de l’achèvement des immeubles en cours d’aménagement, de l’incidence des acquisitions futures et des
dépenses d’investissement ainsi que des frais de location liés au portefeuille d’immeubles productifs. Les distributions aux
porteurs de parts ordinaires devraient continuer d’être financées au moyen des flux de trésorerie provenant des placements
immobiliers et des activités productives d’honoraires de RioCan.
Pour établir le niveau des distributions aux porteurs de parts ordinaires, le Fonds ne se sert pas du résultat net comme il est
défini dans les IFRS, étant donné que le résultat net inclut notamment l’ajustement de la juste valeur sans effet de trésorerie
liée à son portefeuille d’immeubles de placement et l’impôt différé. RioCan tient compte des niveaux des flux de trésorerie
provenant des activités d’exploitation qui comprennent notamment les dépenses d’investissement affectées à l’entretien du
portefeuille immobilier et des distributions privilégiées pour établir le niveau des distributions annuelles aux porteurs de
parts ordinaires.
150
RAPPORT DE GESTION
Rapprochement des flux de trésorerie consolidés liés aux activités d’exploitation et des fonds provenant des
activités ajustés
Le tableau suivant présente un rapprochement des flux de trésorerie liés aux des activités d’exploitation et des fonds
provenant des activités ajustés :
2014
504 $
2013
408 $
13
32
1
45
(1)
(1)
7
6
2
3
(5)
(2)
(14)
(14)
—
12
Commissions de location et améliorations locatives
(25)
(25)
Dépenses d’investissement affectées à l’entretien recouvrables auprès des locataires
(15)
(11)
Dépenses d’investissement affectées à l’entretien non recouvrables auprès des locataires
Quote-part du résultat net des entreprises associées et des coentreprises
Variation nette des éléments opérationnels sans effet de trésorerie
Coûts non incorporés dans le coût de l’actif au cours de la période d’aménagement :
Recouvrables en vertu des contrats de location
Amortissement
Dépenses d’investissement normalisées attribuables au maintien de la capacité de production :
(10)
(9)
(1)
(4)
IAS 17 – frais de location
11
8
Autres ajustements
(3)
(1)
464 $
447 $
Fonds provenant des activités ajustés
151
RAPPORT DE GESTION
PRINCIPALES INFORMATIONS CONSOLIDÉES TRIMESTRIELLES
(en millions de dollars, sauf les
montants par part)
À ces dates et pour les
trimestres alors clos
2014
2013
T4
T3
T3
T2
T1
316 $
305 $
302 $
307 $
307 $
276 $
278 $
292 $
172
162
159
172
265
130
154
164
– de base
0,54
0,51
0,51
0,55
0,86
0,41
0,50
0,53
– dilué
0,54
0,51
0,50
0,55
0,86
0,41
0,49
0,53
130
134
127
127
124
124
121
124
0,42
0,43
0,42
0,42
0,41
0,41
0,40
0,41
14 677
14 392
13 945
13 784
13 530
13 092
12 931
12 713
6 444
6 438
6 170
6 094
5 959
5 733
5 579
5 477
110
109
108
108
107
107
106
106
0,3525
0,3525
0,3525
0,3525
0,3525
0,3525
0,3525
0,3525
Total des produits
Résultat neti
T2
T1
T4
i
Résultat net par part ordinaire
d’exploitation
d’exploitation par part
ordinaire
Total de l’actif
Total des emprunts
hypothécaires et des
débentures à payer
Total des distributions aux
porteurs de parts ordinaires
Total des distributions aux
porteurs de parts ordinaires
par part ordinaire
Taux de participation au
régime de réinvestissement
des distributions
Valeur comptable nette par
part ordinaireii
29,0 %
29,3 %
25,6 %
27,8 %
25,6 %
25,9 %
25,2 %
26,3 %
24,06
23,71
23,39
23,28
23,01
22,44
22,42
22,18
– haut
27,42
27,97
28,11
26,86
25,89
26,20
25,42
27,90
– bas
25,16
25,11
26,20
24,50
23,85
23,46
24,80
26,53
Cours par part ordinaire
26,43
25,67
27,31
26,63
24,77
24,30
25,27
27,80
558 332
499 080
407 513
495 264
512 296
637 329
603 750
588 001
– haut
25,63
25,61
26,00
25,48
25,18
25,90
25,25
26,60
– bas
24,65
25,10
25,06
24,75
24,24
24,26
25,03
25,82
– clôture
25,32
25,10
25,40
25,30
24,90
24,75
25,25
26,40
2 236
2 025
2 277
4 038
5 132
4 579
3 288
3 229
– haut
25,95
25,89
26,49
25,40
25,32
25,58
25,28
26,75
– bas
25,08
25,30
25,04
24,86
24,65
24,19
24,79
25,80
– clôture
25,95
25,52
25,45
25,34
25,00
25,15
25,19
26,30
4 861
2 538
3 071
4 390
6 456
6 335
4 353
4 641
– clôture
Volume moyen quotidien
Cours par part privilégiée –
Série A
Cours par part privilégiée –
Série C
Propriété de parts par des
non-résidentsiii
– Résidents canadiens
72,1 %
74,9 %
75,0 %
74,1 %
72,3 %
73,0 %
73,2 %
72,8 %
– Non-résidents
27,9 %
25,1 %
25,0 %
25,9 %
27,7 %
27,0 %
26,9 %
27,2 %
i)
ii)
Voir les rapports de gestion intermédiaires et annuels de RioCan pour une analyse de ces périodes.
Mesure non conforme aux PCGR. Calculée par RioCan comme l’avoir des porteurs de parts ordinaires divisé par le nombre de parts ordinaires en
circulation à la fin de la période. La méthode de calcul de la valeur comptable nette par part de RioCan peut différer de celle utilisée par d’autres
émetteurs et ne peut donc pas être comparée à la valeur comptable nette par part présentée par d’autres émetteurs.
iii)
Estimation fondée sur l’adresse postale à la fin de chaque trimestre.
152
RAPPORT DE GESTION
PRINCIPALES MÉTHODES COMPTABLES ET ESTIMATIONS
Le rapport de gestion de RioCan à l’égard de la situation financière et des résultats d’exploitation est fondé sur les états
financiers annuels de 2014 du Fonds, qui ont été dressés conformément aux IFRS. La préparation d’états financiers exige que
la direction fasse des estimations et pose des jugements qui influent sur les montants présentés des actifs et des passifs, sur
la présentation d’information à l’égard des actifs éventuels et des passifs éventuels à la date des états financiers ainsi que sur
les montants présentés des produits et des charges au cours de la période considérée. Les résultats réels peuvent différer de
ces estimations si les hypothèses et les situations sont différentes.
RioCan croit que les principales méthodes comptables qui suivent sont le plus touchées par les hypothèses et les estimations
qui ont servi à la préparation de ses états financiers annuels de 2014. Pour une description détaillée de ces méthodes
comptables et d’autres méthodes comptables, se reporter aux notes des états financiers annuels de 2014 de RioCan.
Juste valeur
La juste valeur peut se définir comme le montant auquel un élément peut être vendu ou acheté dans le cadre d’une
transaction courante entre des parties consentantes et bien informées agissant en toute liberté, par opposition à une vente
forcée ou à une liquidation, dans des conditions de pleine concurrence.
Les prix cotés sur un marché actif constituent la meilleure indication de la juste valeur et, lorsqu’ils sont disponibles, sont
utilisés comme base d’établissement de la juste valeur. Si les prix cotés sur un marché ne sont pas disponibles, les
estimations de la juste valeur sont fondées sur les renseignements les plus pertinents disponibles, y compris les prix en
vigueur pour des éléments de nature semblable, et sur les résultats d’autres techniques d’évaluation. Les techniques
d’évaluation utilisées concorderaient avec l’objectif d’établissement de la juste valeur.
Les techniques utilisées pour estimer les flux de trésorerie futurs varieront d’un cas à l’autre selon les circonstances propres à
l’actif ou au passif en cause.
Les conséquences les plus importantes de la méthode de comptabilisation fondée sur la juste valeur sont les suivantes pour
les états financiers du Fonds :
• La juste valeur des immeubles productifs reflète, entre autres, les produits de location des contrats de location en cours
ainsi que des hypothèses raisonnables et démontrables représentant ce que des parties consentantes et bien informées
prendraient comme hypothèse de produits de location pour les contrats de location futurs au vu des conditions actuelles,
diminués des sorties de trésorerie futures en ce qui concerne les frais d’installation des locataires, les dépenses
d’investissement et les activités liées aux immeubles productifs. Le Fonds utilise la méthode d’évaluation fondée sur la
capitalisation directe du résultat pour déterminer la juste valeur de ses immeubles de placement. Selon cette méthode
d’évaluation de la juste valeur, un taux de capitalisation est appliqué au résultat d’exploitation net normalisé. Se reporter à la
rubrique «Profil de l’actif» pour en savoir plus sur la juste valeur des immeubles de placement et obtenir une analyse de
sensibilité de la variation des taux de capitalisation.
• La charge de rémunération fondée sur les parts est mesurée à la juste valeur et passée en charge sur la période
d’acquisition des droits rattachés aux options selon le modèle de Black et Scholes. Pour l’exercice clos le 31 décembre
2014, RioCan a comptabilisé une charge de rémunération fondée sur les parts d’environ 4,1 millions de dollars (4,7 millions
de dollars pour l’exercice 2013).
• L’IAS 39, Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation, établit les normes de comptabilisation et d’évaluation des
actifs financiers, des passifs financiers et des dérivés non financiers (voir les notes des états financiers annuels de 2014 de
RioCan). Tous les instruments financiers doivent être évalués à la juste valeur au moment de la comptabilisation initiale,
sauf dans le cas de certaines transactions entre parties liées. L’évaluation effectuée au cours de périodes postérieures
dépend du classement de l’instrument financier : détenu à des fins de transaction, disponible à la vente, détenu jusqu’à
l’échéance, prêts et créances, ou autres passifs.
• Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, la contrepartie versée pour les immeubles acquis en 2014 comprenait une
tranche de 48 millions de dollars au titre de la prise en charge d’emprunts hypothécaires et des prêts hypothécaires
consentis par le vendeur. Ces passifs financiers ont été évalués à la juste valeur au moment de leur comptabilisation initiale.
Si le taux d’intérêt utilisé pour évaluer la juste valeur variait de 100 points de base, l’incidence sur les activités de RioCan
pourrait atteindre près de 0,5 million de dollars par année.
• Au moins une fois par année, RioCan présente dans ses états financiers la juste valeur de ses emprunts hypothécaires et
de ses débentures à payer, dont les montants sont fondés sur les flux de trésorerie futurs actualisés en fonction de taux
d’actualisation qui reflètent les conditions courantes pour les instruments financiers comportant des modalités et des risques
153
RAPPORT DE GESTION
semblables. Ces estimations de la juste valeur ne sont pas nécessairement représentatives des montants que RioCan
pourrait verser ou recevoir dans le cadre de transactions sur le marché réel. Les coûts éventuels liés à de telles transactions
n’ont pas été pris en compte dans l’estimation de la juste valeur.
Au 31 décembre 2014, la valeur comptable des emprunts hypothécaires et des débentures à payer de RioCan s’établissait à
6,4 milliards de dollars. Le Fonds a présenté une juste valeur de 6,8 milliards de dollars relativement à ces emprunts
hypothécaires et débentures à payer dans les notes des états financiers annuels de 2014. Si le taux d’intérêt utilisé pour
évaluer la juste valeur variait de 100 points de base, la juste valeur relativement aux emprunts hypothécaires et débentures à
payer de RioCan pourrait atteindre près de 180 millions de dollars.
Garanties
Selon les IFRS, RioCan doit déterminer l’existence de pertes éventuelles liées à des garanties accordées par le Fonds en
faveur à des tiers, y compris les copropriétaires et les partenaires. De plus, les garanties du Fonds demeurent en vigueur dans
le cas d’emprunts pris en charge par les acquéreurs dans le cadre de cessions d’immeubles et le demeurent jusqu’à ce que
ces emprunts soient remboursés ou jusqu’à ce que les prêteurs conviennent de libérer RioCan de cet engagement. RioCan
est exposé à un risque de crédit, car ces tierces parties pourraient manquer à leurs obligations de rembourser les emprunts
qui sont garantis par RioCan. Ce risque de crédit est mitigé, car RioCan possède, aux termes de ces garanties, un droit de
recours à l’égard des placements immobiliers sous-jacents si les emprunteurs ne respectent pas leurs obligations. RioCan
comptabilise une perte éventuelle lorsque la valeur comptable des placements immobiliers connexes n’est pas recouvrée, soit
du fait que le rendement de l’actif sous-jacent est insuffisant pour satisfaire aux modalités contractuelles du service de la dette
sous-jacente, soit parce que la juste valeur des actifs donnés en garantie est insuffisante pour satisfaire aux obligations et aux
charges rattachées à une vente conclue dans des conditions de concurrence normale. Les estimations de RioCan à l’égard
des flux de trésorerie futurs qui supposent notamment des hypothèses sur les taux d’occupation estimatifs, les tarifs de
location et la valeur résiduelle, et les incidences d’autres facteurs, y compris la conjoncture et le changement des formules de
location, peuvent varier et donner lieu à une évaluation fort différente de la perte éventuelle. Au 31 décembre 2014, les
principaux débiteurs des emprunts pour lesquels RioCan a fourni une garantie n’étaient pas en situation de défaut. Par
conséquent, RioCan n’a comptabilisé aucune perte éventuelle à l’égard de ces garanties dans les états financiers du Fonds.
MODIFICATIONS FUTURES DES MÉTHODES COMPTABLES
RioCan effectue un suivi des modifications possibles des normes proposées par l’IASB et analyse l’incidence qu’elles
pourraient avoir sur ses activités d’exploitation. Les normes publiées, mais non encore en vigueur à la date de publication des
états financiers consolidés non audités pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 sont décrites ci-dessous. Cette description
concerne les normes et interprétations publiées qui, de l’avis du Fonds, devraient vraisemblablement s’appliquer à l’avenir. Le
Fonds a l’intention d’adopter ces normes au moment de leur entrée en vigueur.
IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus avec des clients («IFRS 15»)
L’IFRS 15 a été publiée en mai 2014 et établit un nouveau modèle en cinq étapes qui s’appliquera aux produits des activités
ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients. Selon l’IFRS 15, les produits des activités ordinaires sont comptabilisés à
un montant de contrepartie auquel une entité s’attend à avoir droit en échange du transfert de biens ou de services à un client.
Les principes contenus dans l’IFRS 15 prévoient une approche plus structurée de l’évaluation et de la comptabilisation des
produits des activités ordinaires. La nouvelle norme sur les produits des activités ordinaires s’applique à toutes les entités et
remplacera toutes les exigences actuelles relatives à la comptabilisation des produits des activités ordinaires selon les IFRS.
er
Une approche rétrospective intégrale ou modifiée est exigée pour les exercices ouverts à compter du 1 janvier 2017 et une
adoption anticipée est permise. RioCan évalue actuellement l’incidence de l’IFRS 15 et prévoit adopter la nouvelle norme à la
date d’entrée en vigueur exigée.
IFRS 9, Instruments financiers («IFRS 9»)
En juillet 2014, l’IASB a publié la version définitive de l’IFRS 9, reflétant toutes les phases du projet sur les instruments
financiers et remplaçant l’IAS 39, Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation, et toutes les versions précédentes de
l’IFRS 9. La norme introduit de nouvelles exigences pour le classement et l’évaluation, la dépréciation et la comptabilité de
er
couverture. L’IFRS 9 s’applique aux exercices ouverts à compter du 1 janvier 2018 et l’adoption anticipée est permise.
L’adoption de l’IFRS 9 pourrait avoir une incidence sur le classement et l’évaluation des actifs financiers de RioCan, mais
n’aura pas d’incidence sur le classement et l’évaluation de ses passifs financiers.
154
RAPPORT DE GESTION
CONTRÔLES ET PROCÉDURES
Contrôles internes à l’égard de la communication de l’information et de l’information financière
Au 31 décembre 2014, le chef de la direction et le chef des finances intérimaire du Fonds, aidés de la haute direction, ont
conçu des contrôles et des procédures de communication de l’information afin d’offrir une assurance raisonnable que
l’information importante relative à RioCan leur est transmise. Ils ont aussi conçu des contrôles internes à l’égard de
l’information financière et des obligations d’information pour offrir une assurance raisonnable quant à la fiabilité de
l’information financière et à la préparation des états financiers conformément aux IFRS.
RioCan a établi des contrôles internes adéquats à l’égard de l’information financière pour donner une assurance raisonnable
sur la fiabilité de l’information financière du Fonds et la préparation des états financiers à des fins de diffusion, conformément
aux IFRS. La direction, y compris le chef de la direction et le chef des finances de RioCan, a évalué la conception et l’efficacité
des contrôles internes du Fonds à l’égard de l’information financière au 31 décembre 2014 à l’aide des critères énoncés par le
Committee of Sponsoring Organizations («COSO») dans la publication intitulée Internal Control – Integrated Framework
(2013) du Treadway Commission, ou a exigé une évaluation sous leur supervision immédiate. D’après cette évaluation, elle a
déterminé qu’au 31 décembre 2014, les contrôles internes du Fonds à l’égard de l’information financière étaient conçus de
façon appropriée et fonctionnaient efficacement selon les critères établis dans le document Internal Control – Integrated
Framework (2013).
Au cours du premier trimestre de 2014, RioCan a achevé la première phrase de migration vers un nouveau système de
planification des ressources de l’entreprise et vers une application d’information financière. La migration vers les systèmes de
planification des ressources de l’entreprise et d’information financière n’a pas amené de changements importants des
contrôles internes pendant l’exercice clos le 31 décembre 2014. La direction a appliqué les procédures appropriées pour
s’assurer que les contrôles internes à l’égard de l’information financière étaient en place pendant et après la migration.
Cependant, il est à noter qu’un système de contrôle, peu importe la qualité de sa conception et de son fonctionnement, n’offre
qu’une assurance raisonnable, et non absolue, que les objectifs du système de contrôle sont atteints. En raison des limites
inhérentes à tous les systèmes de contrôle, aucune évaluation des contrôles ne peut donner une assurance absolue que tous
les enjeux liés aux contrôles, y compris la fraude, le cas échéant, ont été décelés. Ces limites inhérentes comprennent, entre
autres : i) les hypothèses et les jugements de la direction qui pourraient s’avérer inexacts selon diverses conditions et
circonstances; ii) l’incidence d’erreurs non détectées; et iii) le contournement des contrôles par des personnes posant des
gestes non autorisés, par deux personnes ou plus agissant de connivence, ou par la direction.
Dispositions législatives fiscales canadiennes – Statut de FPI
Le Fonds est actuellement admissible à titre de FPI aux fins de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada). Ainsi, RioCan
continuera de verser des bénéfices imposables aux porteurs de parts d’une manière avantageuse sur le plan fiscal.
En général, pour être admissibles à titre de FPI, les actifs canadiens de RioCan doivent essentiellement comprendre des
immeubles, et pratiquement tous ses produits canadiens doivent provenir des produits de location, des gains en capital et des
honoraires tirés des immeubles dans lesquels il détient une participation.
Le 24 octobre 2012, le ministre des Finances a déposé devant la Chambre des communes un avis de motion de voies et
moyens détaillée visant à mettre en place des modifications législatives techniques visant les lois fiscales. Dans le cadre de
cette motion, le ministre a établi un panier qui permettra aux FPI de détenir 10 % d’actifs non admissibles et fait passer la
proportion des produits pouvant être tirés de produits non admissibles de 5 % à 10 % aux fins du critère relatif à 95 % du
revenu d’un FPI, réduisant ainsi le seuil du revenu admissible à 90 %.
Le 21 novembre 2012, les modifications proposées précitées ont franchi l’étape de la première lecture à la Chambre des
communes. Le 8 mars 2013, les modifications ont franchi l’étape de la deuxième lecture à la Chambre des communes, et le
26 juin 2013, la loi C-48 a reçu la sanction royale (c.-à-d. l’approbation finale). Les modifications sont rétroactives au
er
1 janvier 2011.
Le Fonds ne croit pas que l’adoption et les modifications susmentionnées, qui sont généralement moins restrictives que les
dispositions fiscales d’origine, nuiront à sa capacité d’être encore admissible à titre de FPI.
155
RAPPORT DE GESTION
Suivi de l’admissibilité à titre de FPI
L’une des activités principales de RioCan consiste à s’assurer que le Fonds demeure admissible en tant que FPI aux fins de la
Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) à la suite de l’adoption en 2010 des dispositions législatives visant les EIPD.
De temps à autre, les membres du conseil des fiduciaires, du comité d’audit et de la haute direction sont informés de
l’évolution des événements quant à l’admissibilité continue de RioCan à titre de FPI ainsi que des dernières nouveautés
législatives importantes.
RISQUES ET INCERTITUDES
L’atteinte des objectifs de RioCan dépend en partie de sa capacité d’atténuer les risques commerciaux relevés. Tous les
placements immobiliers comportent un élément de risque. Ils sont touchés par divers facteurs, dont l’évolution de la
conjoncture de l’économie générale et des marchés locaux, ainsi que des marchés des actions et des capitaux d’emprunt, les
fluctuations des coûts financiers, l’attrait des immeubles pour les locataires, la concurrence d’autres locateurs, la stabilité, la
solvabilité des locataires, et divers autres risques.
Risque lié à l’aménagement
Le risque lié à l’aménagement découle de la possibilité que les locaux aménagés ne soient pas loués ou qu’il y ait
dépassement de coûts par rapport aux prévisions initiales, ce qui rendrait leur location moins rentable. RioCan prévoit
également participer de plus en plus à des projets d’aménagement à usage mixte tels que des logements en copropriété et
des appartements locatifs. La demande des acheteurs pour les logements en copropriété est cyclique et fortement touchée
par les variations de la conjoncture générale des marchés et économique comme la confiance des consommateurs, le niveau
d’emploi, la capacité de financement des acheteurs de logements, les taux d’intérêt, les tendances démographiques et la
demande pour des logements. De plus, la valeur marchande des terrains non aménagés, des lots aménageables et des
stocks de logements détenus par RioCan peut varier de façon importante en raison de l’évolution de la conjoncture
économique et des marchés de l’immobilier.
Les engagements de RioCan en matière de construction sont exposés aux risques généralement liés aux projets de
construction, notamment i) les retards de construction et autres retards imprévus, y compris les retards à l’égard des
autorisations municipales, ii) les dépassements de coûts, et iii) le non-respect, par les locataires, de leur obligation d’occuper
les lieux loués et de payer le loyer conformément aux baux conclus, certains étant conditionnels. Les risques liés à la
construction sont atténués par les dispositions de la déclaration de fiducie, qui limitent les investissements directs et indirects,
déduction faite des emprunts hypothécaires connexes, dans les immeubles non productifs à un maximum de 15 % de la
valeur comptable ajustée de l’avoir des porteurs de parts de RioCan. RioCan cherche aussi à réaliser ces projets en
collaboration avec des promoteurs immobiliers établis. Malgré certaines exceptions touchant les terrains dans les marchés à
forte croissance, de façon générale, RioCan n’acquiert pas de terrains non aménagés et ne finance pas de dépenses
importantes relatives à ces terrains sans que le zonage ait été établi et qu’une proportion acceptable de la superficie ait été
louée ou vendue d’avance. Les centres commerciaux nouveau genre ouverts offrent l’avantage de pouvoir être construits
graduellement, en fonction du pourcentage de location, ce qui permet de réduire la création d’un nombre important de locaux
vacants ayant été aménagés.
Liquidité et conjoncture du marché
RioCan est exposé aux risques associés à la conjoncture du marché et à leurs répercussions éventuelles. La conjoncture du
marché peut être marquée, entre autres, par l’insolvabilité des intervenants, le durcissement des critères d’octroi du crédit et la
diminution de la disponibilité des liquidités, ainsi que les variations du taux de chômage, du niveau de ventes au détail et de la
valeur de l’immobilier. Ces facteurs peuvent avoir une incidence sur le taux d’occupation et la capacité de RioCan d’obtenir du
crédit à des conditions favorables ou de conclure des opérations de financement sur le marché public.
156
RAPPORT DE GESTION
Propriété d’immeubles
Concentration des locataires
Pour ce qui est du risque lié à la concentration des locataires, si un locataire ou un groupe de locataires donné en venait à
éprouver des difficultés financières l’empêchant d’honorer ses contrats de location, ou si une région géographique donnée
connaissait un ralentissement économique, le Fonds pourrait voir ses produits diminuer.
RioCan s’efforce de gérer le risque lié à la concentration des locataires par leur répartition géographique et la diversification
des sources de produits afin d’éviter de dépendre d’un seul locataire. Comme en témoignent les exigences de la déclaration
susmentionnées, l’objectif de RioCan consiste à éviter qu’un seul locataire représente un pourcentage important de son chiffre
d’affaires brut et à faire en sorte que la majeure partie des produits du Fonds provienne de locataires d’envergure nationale et
de locataires clés. RioCan s’efforce d’avoir des locataires solvables et procède généralement à des enquêtes de solvabilité
sur les nouveaux locataires, et reçoit généralement une garantie de la part des locataires dans le cadre d’ententes négociées.
RioCan cherche à atténuer les risques associés au taux d’occupation et le risque lié au renouvellement des baux en étalant
les échéances, en négociant des baux d’une durée initiale de cinq à dix ans et, lorsqu’il le juge approprié, en négociant des
baux à plus long terme comportant des indexations minimales des loyers préétablies.
Pour réduire l’exposition de RioCan aux risques d’insolvabilité et d’instabilité financière des locataires, la déclaration du Fonds
limite la superficie qui peut être louée à une même personne et à ses affiliés (cette restriction ne s’appliquant cependant pas
aux baux conclus avec, ou garantis par, le gouvernement du Canada, une province canadienne, une municipalité canadienne
ou leurs organismes et certaines sociétés dont les titres répondent à certains critères de placement stipulés) à une superficie
louable brute maximale de 20 % de la superficie louable brute totale du portefeuille de RioCan. Au 31 décembre 2014, RioCan
se conformait à cette restriction.
Faillites des locataires
Plusieurs des immeubles de RioCan ont comme locataires clés d’importants locataires nationaux. La valeur de certains
immeubles du Fonds, y compris les améliorations qui y sont apportées, pourrait s’en ressentir si ces magasins clés ou
principaux locataires ne s’acquittent pas de leurs obligations contractuelles, souffrent d’instabilité à l’égard du crédit ou des
finances ou cessent leurs activités.
Des faillites de détaillants ont lieu régulièrement dans le cours normal des affaires en raison notamment d’une concurrence
accrue, de ventes par Internet, de l’évolution des données démographiques, de la détérioration de la conjoncture économique,
de la hausse des coûts et de l’évolution des tendances et perceptions à l’égard des achats. RioCan cherche continuellement à
relouer les locaux vacants après des résiliations de contrats de location. La faillite d’un locataire, particulièrement d’un
locataire clé, peut compliquer la location des espaces restants dans l’immeuble touché ou donner lieu à certains droits prévus
dans les contrats de location existants avec les autres locataires.
Renouvellement des contrats de location et augmentation des loyers
La croissance des produits de location dépend de la vigueur des marchés de la location pour assurer le renouvellement en
temps opportun des contrats de location arrivant à échéance et le remplacement rapide de locataires pour combler les
espaces laissés vacants à des tarifs de location semblables aux tarifs courants afin que le Fonds puisse maintenir les taux
d’occupation actuels de ses immeubles. RioCan peut faire face à une tranche disproportionnée de locaux dont les contrats de
location expirent au cours d’une période donnée. De plus, les tarifs de location pourraient diminuer, les faillites des locataires
pourraient augmenter ou certains renouvellements pourraient ne pas avoir lieu, en particulier pendant une période prolongée
de perturbation économique, comme dans le cas d’une récession.
Au 31 décembre 2014, RioCan disposait, pour sa seule participation, d’une SLN de 50,0 millions de pieds carrés et son
portefeuille affichait un taux d’occupation global de 97,0 %. D’après les produits de location annualisés actuels du Fonds
d’environ 24 $ le pied carré selon son portefeuille moyen pondéré, chaque variation de 1 % du taux d’occupation aurait une
incidence annuelle d’environ 12 millions de dollars pour le Fonds.
Le total des produits de location pour les cinq prochains exercices représentait des loyers annuels de 465 millions de dollars
fondés sur les tarifs de location contractuels actuels. Pour chacun de ces contrats de location renouvelés à leur échéance
selon un différentiel de taux de location global de 100 points de base, l’incidence sur le résultat net du Fonds pourrait atteindre
quelque 5 millions de dollars par année.
157
RAPPORT DE GESTION
(en milliers)
Pieds carrés
Pourcentage de la SLN arrivant à échéance
Total des loyers nets
SLN du
portefeuillei
39 994
55,3 %
388 806 $
(en milliers)
Pieds carrés
Pourcentage de la SLN arrivant à échéance
Total des loyers nets
SLN du
portefeuillei
10 031
45,4 %
76 203 $
i)
Échéances des contrats de location (portefeuille canadien)
2015
3 949
9,9 %
69 249 $
2016
4 587
11,5 %
79 374 $
2017
3 798
9,5 %
71 466 $
2018
4 580
11,5 %
80 228 $
2019
5 150
12,9 %
88 489 $
Échéances des contrats de location (portefeuille américain)
2015
735
7,3 %
14 228 $
2016
502
5,0 %
8 381 $
2017
730
7,3 %
12 751 $
2018
1 059
10,6 %
17 777 $
2019
1 527
15,2 %
23 066 $
Certains des contrats de location visant des commerces de détail de RioCan comprennent des clauses de colocation
permettant au locataire de payer un loyer réduit et, dans certains cas, de résilier le contrat de location, si RioCan ne parvient à
maintenir certains niveaux d’occupation ou à conserver certains locataires clés. Qui plus est, certains des locataires du Fonds
peuvent résilier leur contrat de location avant la date d’expiration si leur chiffre d’affaires n’atteint pas certains seuils établis
d’avance. Par conséquent, si le taux d’occupation, le taux de location ou le chiffre d’affaires devient inférieur à certains seuils,
les loyers que RioCan est en droit de recevoir de ses locataires seraient réduits.
Risque financier et risque de liquidité
Accès aux capitaux
RioCan pourrait ne pas avoir les capitaux d’emprunt et les capitaux propres nécessaires pour soutenir son programme de
croissance et de refinancement de sa dette à l’échéance. Étant donné la taille relativement petite du marché canadien,
RioCan ne peut compter que sur un nombre restreint de prêteurs. La situation financière et les résultats d’exploitation de
RioCan s’en ressentiraient si le Fonds ne parvenait pas à obtenir du financement ou à en obtenir de manière rentable.
Au 31 décembre 2014, la dette totale de RioCan avait une durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 4,0 ans et portait
intérêt au taux contractuel moyen pondéré annuel de 4,12 %.
Risque de taux d’intérêt et risque lié au financement
Les modalités des ententes de crédit de RioCan exigent que le Fonds se conforme à un certain nombre d’exigences
financières habituelles et autres clauses restrictives, comme celles de respecter les ratios de couverture de la dette et le levier
financier, de fournir une couverture d’assurance suffisante et de respecter les exigences en matière de notes de crédit. Ces
clauses restrictives peuvent limiter la souplesse du Fonds dans le cadre de ses activités, et le non-respect de ces clauses
pourrait équivaloir à un manquement à l’égard des instruments liés à la dette.
Les activités de RioCan sont également tributaires des taux d’intérêt, car les charges d’intérêts représentent une partie
considérable du coût de possession de placements immobiliers. Au 31 décembre 2014, le Fonds avait des échéances de
capital sur la dette contractuelle totale jusqu’au 31 décembre 2017 d’environ 2,82 milliards de dollars (43,6 % de la dette totale
de RioCan) à un taux d’intérêt contractuel moyen pondéré de 4,03 %. Pour tous les montants faisant l’objet d’un
refinancement à leur échéance selon un différentiel de taux d’intérêt total de 100 points de base, l’incidence sur le résultat net
du Fonds pourrait atteindre quelque 28,2 millions de dollars par année.
RioCan tente de réduire son risque de taux d’intérêt en échelonnant les dates d’échéance de sa dette à long terme et en
limitant l’emploi de la dette à taux variable afin de réduire au minimum son exposition aux fluctuations des taux d’intérêt. Au
31 décembre 2014, 7,8 % de la dette totale du Fonds était assortie de taux d’intérêt variables.
Le Fonds peut, à l’occasion, effectuer des transactions de swap de taux d’intérêt pour modifier les taux d’intérêt de sa dette
courante ou de dettes futures à taux variables sans échange du capital sous-jacent.
158
RAPPORT DE GESTION
Coentreprises et partenariats
RioCan participe à des coentreprises, des partenariats et d’autres accords similaires qui peuvent comporter des risques et des
incertitudes qui ne sont pas présents lorsqu’il n’y a pas de tiers impliqué, y compris, notamment, le fait que RioCan dépende
de partenaires, colocataires ou coentrepreneurs sur lesquels il n’exerce pas de contrôle et qui pourraient lui livrer concurrence
dans la recherche d’occasions, déclarer faillite ou omettre d’une autre manière de financer leur quote-part des apports de
capital nécessaires, ou subir des dommages en matière de réputation qui pourraient nuire au Fonds. En outre, les partenaires
de RioCan pourraient, à tout moment, avoir des intérêts ou objectifs économiques ou commerciaux incompatibles avec le
Fonds, et le Fonds peut être tenu de prendre des mesures qui sont dans l’intérêt de l’ensemble des partenaires, et non dans
son propre intérêt. Par conséquent, RioCan peut être dans l’impossibilité de résoudre en sa faveur tout problème découlant de
ces décisions, ou le Fonds pourrait avoir avec l’un d’eux un litige qui pourrait nuire à la capacité de RioCan de gérer ses
activités ou les actifs en question.
Illiquidité relative des biens immobiliers
Les biens immobiliers sont relativement illiquides, puisqu’une part importante du capital de RioCan est investie dans des actifs
corporels qui peuvent être difficiles à vendre, particulièrement si les conditions du marché local sont mauvaises. Cette
illiquidité aura tendance à limiter la capacité du Fonds de vendre rapidement les composantes du portefeuille à la suite d’un
changement de conjoncture économique ou de conditions de placement. Si RioCan doit liquider rapidement ses actifs, il court
le risque de les vendre à des prix inférieurs à leur valeur comptable.
De plus, certaines dépenses importantes associées aux placements immobiliers, notamment les impôts fonciers, les frais
d’entretien et les paiements hypothécaires, constituent des obligations que le Fonds doit respecter, peu importe si l’immeuble
produit ou non un revenu suffisant ou un revenu tout court.
Frais ou passifs imprévus liés à des acquisitions
Des passifs non divulgués ou inconnus pourraient être rattachés aux immeubles acquis, et RioCan pourrait ne pas être
indemnisé pour une partie ou la totalité de ces passifs. À la suite d’une acquisition, RioCan pourrait découvrir qu’il a acquis
des passifs non divulgués, qui pourraient être significatifs.
RioCan estime procéder à des enquêtes suffisantes relativement à ses acquisitions d’immeubles et il cherche à s’assurer par
contrat que les risques incombent à la partie appropriée.
Questions environnementales
Les politiques en matière d’environnement et d’écologie ont pris de plus en plus d’importance au cours des dernières années.
À titre de propriétaire ou d’exploitant de biens immobiliers, RioCan pourrait, aux termes de diverses lois fédérales et
provinciales et de règlements municipaux, devoir payer les coûts d’enlèvement et de décontamination liés à certaines
substances dangereuses ou toxiques déversées sur ses terrains ou dans leur sous-sol ou évacuées vers d’autres endroits. Si
ces substances ne sont pas enlevées ou si le sol n’est pas décontaminé ou traité selon les mesures prescrites par les
autorités compétentes, RioCan pourrait avoir de la difficulté à vendre le bien visé ou à l’utiliser comme garantie dans le cadre
d’un emprunt, et des réclamations pourraient même être déposées contre le Fonds. RioCan n’a actuellement connaissance
d’aucun manquement ni d’aucune réclamation ou obligation d’importance relativement à ses immeubles, ni d’aucune condition
environnementale susceptible, à son avis, d’engendrer des dépenses significatives pour le Fonds.
Le Fonds a pour politique de faire effectuer un audit environnemental de phase I par un consultant qualifié en la matière avant
de procéder à l’acquisition d’immeubles. De plus, les baux que le Fonds conclut avec ses locataires précisent, s’il y a lieu, que
le locataire doit exercer ses activités conformément à la réglementation environnementale en vigueur et sera responsable de
toutes les obligations découlant d’infractions à cette réglementation. RioCan a pour pratique d’inspecter régulièrement les
locaux des locataires qui comportent un risque en matière d’environnement. Le Fonds souscrit également une assurance
contre les risques liés aux accidents environnementaux soudains et autres.
Litiges
Les activités de RioCan sont assujetties à un large éventail de lois et de règlements dans toutes les compétences territoriales
où il exerce ses activités, de sorte qu’il est exposé à des risques associés à la modification de ces lois et règlements et à des
risques de poursuite. Dans le cours normal des affaires, RioCan est partie à diverses poursuites, qui visent notamment des
préjudices corporels, des dommages matériels, des impôts fonciers, des droits fonciers, des différends contractuels et d’autres
différends commerciaux. En outre, RioCan exerce des activités aux États-Unis qui, en raison de la prédominance des litiges
dans ce pays, pourraient être davantage exposées à des poursuites judiciaires qu’en ce qui concerne les autres activités de
159
RAPPORT DE GESTION
RioCan. RioCan ne peut prédire avec certitude l’issue de toute poursuite en cours ou future, et leur règlement pourrait avoir
une incidence défavorable sur la situation financière ou les résultats d’exploitation du Fonds.
RioCan retient les services de conseillers juridiques indépendants pour l’aider à se tenir informé des modifications des lois et
règlements, à s’y conformer et à réagir aux poursuites.
Personnel clé
Les dirigeants et autres hauts dirigeants de RioCan jouent un rôle important dans le succès du Fonds, et supervisent la mise
en œuvre de la stratégie de RioCan. La capacité de RioCan à maintenir en poste les membres de l’équipe de direction ou à
attirer des remplaçants adéquats dans l’éventualité où des membres clés de l’équipe de direction venaient à quitter leur poste
est tributaire notamment de la concurrence dans le marché de l’emploi. RioCan a déjà vu partir certains de ses professionnels
clés par le passé, et cela pourrait se produire de nouveau à l’avenir, et le Fonds ne peut prédire l’effet que de tels départs
pourraient avoir sur sa capacité à atteindre ses objectifs. La perte des services d’un cadre important ou la diminution de sa
disponibilité pourrait avoir une incidence défavorable sur la situation financière ou les flux de trésorerie de RioCan.
RioCan dépend de certains membres clés de son équipe de direction, dont son chef de la direction, Edward Sonshine, son
président et chef de l’exploitation, chef des services financiers et secrétaire général intérimaire, Raghunath Davloor, et la perte
de leurs services pourrait lui nuire. RioCan atténue les risques liés à son personnel clé au moyen de la planification de la
relève, mais ne possède aucune assurance pour employés clés.
Responsabilité des porteurs de parts
Les porteurs de parts de RioCan pourraient être tenus responsables d’une obligation. La déclaration du Fonds prévoit que les
porteurs de parts ou les rentiers aux termes d’un régime où un porteur de parts agit à titre de fiduciaire ou d’émetteur
n’engageront pas leur responsabilité personnelle à ce titre, et qu’il ne sera pas fait appel à leurs biens personnels afin de
respecter des obligations ou de régler une réclamation relativement à un contrat ou à une obligation de RioCan. Seuls les
actifs de RioCan peuvent faire l’objet d’une saisie ou d’une mise à exécution. La déclaration de fiducie prévoit en outre que,
lorsqu’il est possible de le faire, certains instruments écrits que RioCan signe doivent contenir une disposition suivant laquelle
cette obligation ne lie pas les porteurs de parts personnellement ni les rentiers aux termes d’un régime où un porteur de parts
agit à titre de fiduciaire ou d’émetteur. Dans l’exercice de ses activités, RioCan a acquis et pourrait acquérir des placements
immobiliers faisant l’objet d’obligations contractuelles, y compris aux termes d’emprunts hypothécaires et de baux ne
comprenant pas les dispositions susmentionnées. RioCan fera tout en son pouvoir pour veiller à ce que les obligations
contractuelles ayant trait aux immeubles dont il fera l’acquisition et aux baux qu’il conclura contiennent des dispositions
d’exonération de responsabilité personnelle.
Certaines provinces disposent de lois relatives à la protection contre la responsabilité des porteurs de parts, dont la ColombieBritannique, l’Alberta, la Saskatchewan, le Manitoba, l’Ontario et le Québec. À la connaissance de RioCan, comme certaines
de ces lois n’ont pas encore été étudiées d’un point de vue judiciaire, il est possible que le fait pour un porteur de parts de se
fonder sur elles puisse être contesté avec succès sur le plan de la compétence et sur d’autres plans.
Impôts sur le résultat
RioCan est actuellement admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. RioCan
s’attend à distribuer la totalité du bénéfice imposable du Fonds aux porteurs de parts, de sorte qu’il n’est pas assujetti à l’impôt
sur ces montants. Afin de maintenir son statut actuel de fiducie de fonds commun de placement, le Fonds doit se conformer à
certaines restrictions concernant ses activités et les placements qu’il détient. Si le Fonds cessait d’être considéré comme une
fiducie de fonds commun de placement ou un FPI à des fins fiscales, les conséquences pourraient être négatives et
significatives.
Rien ne garantit que les dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) à l’égard des fonds communs de placement et
des FPI ne seront pas modifiées d’une manière qui serait défavorable à RioCan et à ses porteurs de parts.
Placement, plateforme de gestion et risque de change aux États-Unis
RioCan a l’intention de continuer de faire des acquisitions aux États-Unis, si cela est jugé approprié et souhaitable. Il est
possible que ces acquisitions additionnelles ne soient pas réalisées. De plus, il pourrait manquer d’occasions d’acquisition aux
États-Unis et une exposition aux conditions économiques, au marché de l’immobilier et aux marchés financiers américains
pourrait être présente.
La création récente par RioCan d’une plateforme de gestion immobilière aux États-Unis permettra au Fonds d’accroître sa
participation directe sur le marché immobilier américain. Le marché immobilier américain diffère de celui du Canada à bien
160
RAPPORT DE GESTION
des égards et les compétences et expériences du Fonds au Canada pourraient ne pas être utiles sur un territoire étranger. Le
Fonds atténue les risques liés à son entrée sur le marché américain et son exposition à celui-ci en embauchant du personnel
aux États-Unis avec de l’expérience dans l’immobilier et en faisant des placements d’ampleur modérée. Il n’existe toutefois
aucune certitude que les placements de RioCan aux États-Unis seront couronnés de succès.
En outre, il est possible que les placements du Fonds aux États-Unis l’exposent aux fluctuations des taux de change. Le
Fonds atténuera en partie ce risque en contractant des dettes libellées en dollars américains.
Au 31 décembre 2014, les actifs nets du Fonds libellés en dollars américains atteignaient 1 048 millions de dollars; ainsi, une
variation de 1 % de la valeur du dollar américain entraînerait un profit ou une perte d’environ 10,5 millions de dollars dans les
autres éléments du résultat global et aurait une incidence d’environ 1,8 million de dollars sur le résultat net consolidé.
Notation de crédit
Toute modification réelle ou prévue des notes de crédit attribuées aux débentures ou aux parts privilégiées de RioCan peut
influer sur leur valeur marchande. De plus, toute modification réelle ou prévue des notes de crédit peut influer sur le coût
auquel RioCan peut avoir accès au marché des débentures ou des parts privilégiées, selon le cas.
161
Fonds de placement
immobilier RioCan
États financiers annuels
consolidés
Pour les exercices clos les
31 décembre 2014 et 2013
TABLE DES MATIÈRES
Responsabilité de la direction à l’égard de l’information financière
163
Rapport des auditeurs indépendants
164
Bilans consolidés
165
Comptes de résultat consolidés
166
États des variations des capitaux propres consolidés
167
États du résultat global consolidés
168
Tableaux des flux de trésorerie consolidés
169
Notes des états financiers consolidés
171
RESPONSABILITÉ DE LA DIRECTION À L’ÉGARD DE L’INFORMATION FINANCIÈRE
La direction du Fonds de placement immobilier RioCan («RioCan») est responsable de la préparation et de la
présentation fidèle des états financiers consolidés annuels et du rapport de gestion ci-joints. Les états financiers
consolidés ont été préparés conformément aux Normes internationales d’information financière («IFRS»).
Les états financiers consolidés et l’information contenue dans le rapport de gestion comprennent nécessairement des
montants fondés sur les meilleures estimations et le meilleur jugement de la direction sur l’effet prévu de transactions et
d’événements courants, en accordant toute l’attention nécessaire à l’importance relative. En outre, au moment de
préparer la présente information financière, nous devons établir la pertinence de l’information à inclure, et formuler des
estimations et des hypothèses ayant un effet sur l’information présentée. Le rapport de gestion comprend également de
l’information sur l’effet prévu de transactions et d’événements courants, les sources de trésorerie et de financement, les
tendances opérationnelles, et les risques et les incertitudes. Les résultats réels futurs pourraient différer sensiblement de
nos estimations si les situations ou les événements futurs ne se présentaient pas comme prévu.
Afin de s’assurer de l’intégrité et de l’exactitude des états financiers consolidés et du rapport de gestion annuels et des
systèmes d’information financière desquels ils découlent, la direction a établi les contrôles internes nécessaires pour que
les documents financiers servant à dresser les états financiers et d’autres informations financières soient fiables, que les
transactions soient autorisées et comptabilisées adéquatement, et que les actifs soient protégés contre une utilisation ou
une cession non autorisée.
Au 31 décembre 2014, le chef de la direction et le chef des services financiers intérimaire avaient fait l’évaluation, ou
exigé une évaluation sous leur supervision immédiate, de la conception et du fonctionnement de nos contrôles internes à
l’égard de l’information financière (tels qu’ils sont définis dans le Règlement 52-109 sur l’attestation de l’information
présentée dans les documents annuels et intermédiaires des émetteurs) et, d’après cette évaluation, ont déterminé que
nos contrôles internes à l’égard de l’information financière étaient conçus et fonctionnaient de façon appropriée.
Il incombe au conseil des fiduciaires de surveiller la présentation de l’information financière par l’entremise du comité
d’audit, qui se compose uniquement de fiduciaires indépendants. Ce comité passe en revue les états financiers
consolidés et le rapport de gestion annuels de RioCan avec la direction et les auditeurs indépendants avant que ces états
soient approuvés par le conseil des fiduciaires. Parmi les autres principales responsabilités du comité d’audit, notons la
sélection des auditeurs de RioCan, l’approbation de nos états financiers consolidés non audités résumés et de notre
rapport de gestion intermédiaires, ainsi que le suivi des contrôles internes existants de RioCan.
Ernst & Young s.r.l./S.E.N.C.R.L., auditeurs indépendants nommés par les porteurs de parts de RioCan d’après la
recommandation du conseil des fiduciaires, ont audité nos états financiers consolidés annuels de 2014 et de 2013 et
exprimé leur opinion par suite de leur audit dans le rapport aux porteurs de parts qui suit. Les auditeurs ont pleinement et
librement accès au comité d’audit, qu’ils rencontrent au moins une fois par trimestre, et avec lequel ils discutent de l’audit
et des questions qui s’y rapportent.
Raghunath Davloor, CPA, CA
Président, chef de l’exploitation et chef des finances intérimaire
Toronto, Canada
Le 12 février 2015
163
RAPPORT DES AUDITEURS INDÉPENDANTS
Aux porteurs de parts du
Nous avons effectué l’audit des états financiers consolidés ci-joints du Fonds de placement immobilier RioCan,
qui comprennent les bilans consolidés aux 31 décembre 2014 et 2013 et les comptes de résultat consolidés, les
états des variations des capitaux propres consolidés, les états du résultat global consolidés et les tableaux des
flux de trésorerie consolidés des exercices clos les 31 décembre 2014 et 2013, ainsi qu’un résumé des
principales méthodes comptables et d’autres informations explicatives.
Responsabilité de la direction pour les états financiers consolidés
La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle de ces états financiers consolidés
conformément aux Normes internationales d’information financière, ainsi que du contrôle interne qu’elle considère
comme nécessaire pour permettre la préparation d’états financiers consolidés exempts d’anomalies significatives,
que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs.
Responsabilité des auditeurs
Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur la base de nos
audits. Nous avons effectué nos audits selon les normes d’audit généralement reconnues du Canada. Ces
normes requièrent que nous nous conformions aux règles de déontologie et que nous planifiions et réalisions les
audits de façon à obtenir l’assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas
d’anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les
montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures relève du
jugement des auditeurs, et notamment de leur évaluation des risques que les états financiers consolidés
comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. Dans l’évaluation de ces
risques, les auditeurs prennent en considération le contrôle interne de l’entité portant sur la préparation et la
présentation fidèle des états financiers consolidés afin de concevoir des procédures d’audit appropriées aux
circonstances, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne de l’entité. Un audit
comporte également l’appréciation du caractère approprié des méthodes comptables retenues et du caractère
raisonnable des estimations comptables faites par la direction, de même que l’appréciation de la présentation
d’ensemble des états financiers consolidés.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus dans le cadre de nos audits sont suffisants et
appropriés pour fonder notre opinion d’audit.
Opinion
À notre avis, les états financiers consolidés donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la
situation financière du Fonds de placement immobilier RioCan aux 31 décembre 2014 et 2013, ainsi que de sa
performance financière et de ses flux de trésorerie pour les exercices clos les 31 décembre 2014 et 2013
conformément aux Normes internationales d’information financière.
Comptables agréés
Experts-comptables autorisés
Toronto, Ontario
Le 12 février 2015
164
FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER RIOCAN
BILANS CONSOLIDÉS
(audité – en millions de dollars canadiens)
Note
Au
31 décembre
2014
Au
31 décembre
2013
ACTIF
14 040 $
4
Participations dans des entreprises associées et des
coentreprises
9
9
9
17
63
36
5
136
248
6
373
136
56
39
Total de l’actif
13 062 $
14 677 $
13 530 $
PASSIF
7
4 587 $
4 512 $
8
1 857
1 447
10
365
299
6 809 $
6 258 $
265 $
265 $
Total du passif
CAPITAUX PROPRES
11
7 603
6 996
7 868
7 261
—
11
7 868
7 272
14 677 $
Les notes ci-jointes font partie intégrante des états financiers consolidés.
Approuvé au nom de conseil des fiduciaires,
Paul Godfrey
Paul Godfrey, O. Ont., C.M.
Président
Edward Sonshine
Fiduciaire
165
13 530 $
COMPTES DE RÉSULTAT CONSOLIDÉS
(audité – en millions de dollars canadiens, sauf les montants par part)
Note
2014
2013
(retraité –
note 2)
14
1 204 $
1 121 $
15
406
376
19
16
425
392
779
729
22
17
7
14
17
13
32
4
147
229
189
292
Résultat d’exploitation
Autres produits
16
Intérêts
comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence
Profits à la juste valeur au titre des immeubles
de placement, montant net
Autres charges
Intérêts
18
235
234
19
52
45
3
11
8
Frais de location
20
6
9
—
12
304
308
Résultat avant impôts sur le résultat
664
713
Résultat net
664 $
713 $
663 $
709 $
1
4
664 $
713 $
Résultat net par part ordinaire – de base
22
2,11 $
2,30 $
Résultat net par part ordinaire – dilué
22
2,10 $
2,29 $
Nombre moyen pondéré de parts ordinaires – de base (en milliers)
22
307 910
302 324
Nombre moyen pondéré de parts ordinaires – dilué (en milliers)
22
308 672
303 260
166
ÉTATS DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS
Parts de
fiducie
Note ordinaires
Total des capitaux propres au
31 décembre 2012
Distributions Cumul des
cumulatives
autres
aux éléments
Résultat
porteurs du résultat
cumulatif
de parts
global
4 130 $
6 125 $
(3 649) $
—
709
—
—
—
—
—
—
—
(4)
Total de
Total de
Particil’avoir des l’avoir des
pations
porteurs
porteurs ne donnant
de parts
de parts
pas le
ordinaires privilégiées
contrôle
(24) $
6 582 $
265 $
—
709
47
47
Total
33 $
6 880 $
—
4
713
—
—
47
(4)
—
—
(4)
—
(440)
—
(1)
(441)
Variations au cours de l’exercice
Résultat net
Autres éléments du résultat global
11
Réalisation des écarts de change
cumulés
Distributions aux porteurs de parts
13
—
—
Produit de l’émission de parts,
montant net
(440)
11
119
—
—
—
119
—
—
119
Parts de fiducie ordinaires rachetées et
annulées
11
(13)
(9)
—
—
(22)
—
—
(22)
Valeur associée aux options sur
parts attribuées
11
5
—
—
—
5
—
—
5
Changement dans les droits de
propriété
—
—
—
—
—
—
(25)
(25)
Reclassement des régimes de retraite
—
1
—
(1)
—
—
—
—
18 $
6 996 $
265 $
31 décembre 2013
4 241 $
Parts de
fiducie
Note ordinaires
31 décembre 2013
6 826 $
(4 089) $
Distri- Cumul des
butions
autres
cumulatives
éléments
aux du résultat
Résultat
porteurs
global
cumulatif
de parts
(note 11)
4 241 $
6 826 $
(4 089) $
18 $
11 $
Total de
Total de
Particil’avoir des l’avoir des
pations
porteurs
porteurs ne donnant
de parts
de parts
pas le
ordinaires privilégiées
contrôle
6 996 $
265 $
7 272 $
Total
11 $
7 272 $
Variations au cours de l’exercice
—
663
—
—
663
—
1
664
11
—
—
—
96
96
—
—
96
13
—
—
—
(448)
—
—
(448)
Produit de l’émission de parts,
montant net
11
291
—
—
—
291
—
—
291
Valeur associée aux options sur
parts attribuées
11
5
—
—
—
5
—
—
5
—
—
—
—
—
—
(12)
(12)
4 537 $
7 489 $
114 $
7 603 $
265 $
Résultat net
Changement dans les droits de
propriété
31 décembre 2014
(448)
(4 537) $
167
— $
7 868 $
ÉTATS DU RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉS
Note
Résultat net
2014
2013
664 $
713 $
Autres éléments du résultat global :
Éléments qui pourraient être reclassés ultérieurement en résultat net :
Profit (perte) latent(e) sur swaps de taux d’intérêt
11
(7)
6
Profit latent lié à la conversion d’établissements à l’étranger
11
79
38
Profit (perte) latent(e) sur les placements disponibles à la vente
11
26
(2)
11
(2)
1
96
43
Éléments qui ne doivent pas être reclassés ultérieurement en résultat net
déduction faite des impôts :
Écarts actuariels sur les régimes de retraite, déduction faite des impôts
Autres éléments du résultat global, déduction faite des impôts
Résultat global
760 $
756 $
759 $
752 $
1 $
4 $
Résultat global attribuable aux :
168
TABLEAUX DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS
Note
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX :
Activités d’exploitation
Résultat net
Éléments sans effet de trésorerie
Amortissement
Comptabilisation des loyers sur une base linéaire
Profits à la juste valeur au titre des immeubles de placement, montant net
2014
664 $
2013
713 $
5
(9)
5
(147)
(13)
(1)
2
(6)
5
(229)
(32)
(45)
504
408
(192)
(231)
(10)
(12)
(9)
(29)
54
(4)
1
—
(563)
(156)
(19)
(4)
(7)
(28)
440
(30)
19
52
(54)
60
(49)
18
(96)
49
Flux de trésorerie liés aux activités d’investissement
(522)
(278)
Activités de financement
Emprunts
Remboursements
Avances sur les lignes de crédit
Remboursement de lignes de crédit
Émission de débentures à payer, montant net
Remboursement de débentures à payer
Acquisition de participations ne donnant pas le contrôle
Distributions versées aux porteurs de parts ordinaires
Produit de l’émission de parts dans le cadre du régime de réinvestissement des distributions
Distributions versées aux porteurs de parts privilégiées
Distributions versées aux participations ne donnant pas le contrôle
Parts ordinaires rachetées et annulées
Produit de l’émission de parts ordinaires, montant net
250
(411)
231
(276)
400
―
(3)
(433)
121
(14)
―
4
24
Activités d’investissement
Acquisition d’immeubles de placement
Dépenses d’investissement liées aux immeubles en cours d’aménagement
Dépenses d’investissement recouvrables auprès des locataires
Dépenses d’investissement non recouvrables auprès des locataires
Dépenses d’investissement visant l’augmentation des produits
Produit de la cession d’immeubles de placement
Apports aux entreprises associées et aux coentreprises
Distributions des entreprises associées et des coentreprises
Produits de la cession d’entreprises associées et de coentreprises
Avances
Remboursements
(Achats) produits tirés de la vente de placements disponibles à la vente,
déduction faite du financement
170
423
(476)
259
(250)
446
(300)
(25)
(425)
110
(14)
(1)
(22)
9
Flux de trésorerie liés aux activités de financement
35
(266)
Augmentation (diminution) nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie
Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l’exercice
17
39
(136)
175
8
8
13
11
13
—
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de l’exercice
56 $
Informations supplémentaires sur les flux de trésorerie
25
169
39 $
TABLE DES MATIÈRES
Afin de permettre une meilleure compréhension des états financiers consolidés de RioCan, des principales méthodes comptables
suivies et des informations fournies s’y rapportant, une liste de toutes les notes est présentée ci-dessous.
1. Informations sur le Fonds
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
Base d’établissement
Principales méthodes comptables
Avoir des porteurs de parts
Régimes de rémunération fondée sur les parts
Coûts d’exploitation des immeubles – recouvrables
en vertu de contrats de location
16. Honoraires et autres produits
17. Filiales et partenariats
18. Charges d’intérêts
171
19. Frais d’administration
201
171
173
184
187
188
188
191
192
193
193
195
198
198
20.
21.
22.
23.
24.
201
201
204
204
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
198
198
199
200
170
Informations sectorielles
Résultat net par part
Variation nette des éléments opérationnels sans
effet de trésorerie
Informations supplémentaires sur les flux de
trésorerie
Contrats de location simple – le Fonds à titre de
bailleur
Évaluation de la juste valeur
Gestion du capital
Instruments financiers
Transactions entre parties liées
Avantages du personnel
Éventualités et engagements
Événements postérieurs à la date de clôture
206
206
206
207
208
209
211
212
212
213
NOTES DES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
(audité – en dollars canadiens, les montants des tableaux sont en millions, sauf les montants par part ou indication contraire)
POUR LES EXERCICES CLOS LES 31 DÉCEMBRE 2014 ET 2013
1. Informations sur le Fonds
Le Fonds de placement immobilier RioCan (le «Fonds» ou «RioCan») détient, aménage et exploite le plus important
portefeuille de centres commerciaux du Canada. RioCan est un fonds de placement immobilier à capital fixe sans personnalité
morale régi par les lois de l’Ontario, au Canada, et établi en vertu d’une déclaration de fiducie datée du 30 novembre 1993,
dans sa dernière version modifiée et mise à jour du 5 juin 2013 (la «déclaration»). Le siège social et l’établissement principal
du Fonds sont situés au 2300, Yonge Street, bureau 500, Toronto, Ontario. RioCan possède également des bureaux
régionaux à l’extérieur du Canada, à Mount Laurel, au New Jersey, et à Dallas, au Texas. Les parts de fiducie ordinaires de
RioCan (les «parts») sont cotées à la Bourse de Toronto (la TSX) sous le symbole REI.UN et ses parts de fiducie privilégiées
de série A et de série C sont cotées à la TSX respectivement sous le symbole REI.PR.A et REI.PR.C.
La publication des présents états financiers consolidés a été autorisée le 12 février 2015 par le conseil des fiduciaires de
RioCan.
2. Base d’établissement
a)
Base d’établissement et déclaration de conformité
Les états financiers consolidés de RioCan sont préparés conformément aux Normes internationales d’information financière
(«IFRS») publiées par l’International Accounting Standards Board («IASB»).
Les présents états financiers consolidés sont préparés sur la base de la continuité de l’exploitation et selon la méthode du
coût historique, modifiée pour inclure l’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement et de certains instruments
financiers comme il est établi dans les méthodes comptables applicables.
Le Fonds présente ses bilans consolidés selon la méthode de la liquidité, selon laquelle tous les actifs et les passifs sont
présentés en ordre croissant de liquidité. Les notes des états financiers consolidés font la distinction entre les actifs et les
passifs courants et non courants.
Certaines informations comparatives ont été reclassées afin de rendre leur présentation conforme à celle adoptée pour
l’exercice considéré. Tous les montants sont présentés en dollars canadiens arrondis au million près, à moins d’indication
contraire.
b)
Principes de consolidation
i)
Filiales
Les présents états financiers consolidés comprennent les actifs, les passifs et les résultats d’exploitation de RioCan et de
ses filiales, compte tenu de l’élimination des transactions et des soldes intragroupes.
Les filiales sont des entités sur lesquelles le Fonds exerce le contrôle. Le contrôle est conféré à une entité lorsque cette
dernière est exposée ou si elle a droit à des rendements variables découlant de sa participation dans l’entité et si elle a la
capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur les rendements qu’elle obtient. Le pouvoir peut être déterminé sur
la base des droits de vote ou d’autres accords contractuels. Les filiales sont entièrement consolidées à partir de la date
d’acquisition, soit celle à laquelle RioCan en obtient le contrôle, et continuent d’être consolidées jusqu’à la date où ce
contrôle cesse.
Lorsque RioCan ne détient pas l’ensemble des titres de participation dans une filiale, la participation ne donnant pas le
contrôle est présentée au bilan consolidé à titre de composante distincte du total des capitaux propres.
ii)
Entreprises associées et coentreprises
Les entreprises associées sont des entités sur lesquelles RioCan exerce une influence notable, sans toutefois qu’il
s’agisse d’une filiale ou d’une participation dans une coentreprise. De manière générale, le fait de détenir de 20 % à 50 %
des actions comportant droit de vote d’une entité émettrice indiquerait que le Fonds exerce une influence notable, même
si d’autres facteurs comme la capacité d’influencer les principales décisions opérationnelles pourraient aussi indiquer une
influence notable.
Une coentreprise est un type de partenariat en vertu duquel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’entreprise
ont des droits sur l’actif net de celle-ci. Le contrôle conjoint correspond au partage contractuellement convenu du contrôle
171
exercé sur une entreprise, qui n’existe que dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le
consentement unanime des parties partageant le contrôle.
Les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont comptabilisées selon la méthode de la mise
en équivalence. Elles sont initialement comptabilisées au coût et ajustées par la suite pour prendre en compte les
changements de la quote-part de RioCan dans l’actif net de l’entreprise associée qui surviennent postérieurement à
l’acquisition. Le compte de résultat reflète la quote-part du Fonds des résultats des activités de l’entreprise associée ou
de la coentreprise.
Les états financiers des entreprises associées et des coentreprises de RioCan sont préparés pour la même période de
présentation de l’information financière que le Fonds, et des ajustements sont apportés au besoin pour uniformiser les
méthodes comptables de ces entités avec celles du Fonds.
iii)
Entreprises communes
Une entreprise commune est un partenariat en vertu duquel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’entreprise
ont des droits sur les actifs et des obligations au titre des passifs relatifs à celle-ci. RioCan comptabilise seulement la
quote-part qui lui revient des actifs, des passifs et des résultats d’exploitation de l’entreprise commune. Les actifs, les
passifs et les résultats d’exploitation de l’entreprise commune sont compris dans les postes respectifs des bilans
consolidés, des comptes de résultat consolidés et des états du résultat global consolidés.
c) Estimations comptables critiques et exercice du jugement
La préparation des états financiers consolidés de RioCan exige que la direction pose des jugements, fasse des estimations et
formule des hypothèses qui influent sur les montants présentés des produits et des charges au cours de la période de
présentation de l’information financière, et sur les actifs, les passifs et les passifs éventuels à la date de clôture. Ces
estimations et jugements reposent sur l’information disponible à la date de la publication des états financiers consolidés et
sont jugés raisonnables. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations.
Lorsqu’elle applique les méthodes comptables de RioCan, la direction est tenue de poser des jugements et de faire des
estimations à l’égard des éléments présentés ci-après.
Les méthodes comptables appliquées aux immeubles de placement par RioCan sont décrites à la note 3 c). Pour appliquer
ces méthodes, il est nécessaire d’exercer son jugement pour déterminer si certains coûts constituent des ajouts à la valeur
comptable des immeubles et pour faire la différence entre les incitatifs à la location et les améliorations des immobilisations.
Les coûts d’aménagement des immeubles en cours d’aménagement sont incorporés dans le coût de l’actif conformément à la
méthode comptable décrite à la note 3 c). L’incorporation initiale des coûts dans le coût de l’actif est fondée sur le jugement de
la direction pour déterminer le moment où le projet devient un immeuble en cours d’aménagement, et celui où l’immeuble en
cours d’aménagement est pratiquement achevé. Le montant comprend les impôts fonciers incorporés dans le coût de l’actif,
ainsi que les coûts d’emprunt liés à la dette spécifique et à la dette générale.
Évaluation des immeubles de placement
La juste valeur peut se définir comme le montant auquel un élément peut être vendu ou acheté dans le cadre d’une
transaction courante entre des parties consentantes et bien informées agissant en toute liberté, par opposition à une vente
forcée ou à une liquidation, dans des conditions de pleine concurrence.
Les prix cotés sur un marché actif constituent la meilleure indication de la juste valeur et, lorsqu’ils sont disponibles, sont
utilisés comme base d’établissement de la juste valeur. Si les prix cotés sur un marché ne sont pas disponibles, il est
nécessaire d’exercer son jugement pour estimer la juste valeur en se fondant sur les renseignements les plus pertinents
disponibles, y compris les prix en vigueur pour des actifs de nature semblable, et en ayant recours à d’autres techniques
d’évaluation. Ces techniques d’évaluation concordent avec l’objectif d’établissement de la juste valeur et reposent sur
certaines estimations selon la disponibilité de l’information fondée sur le marché.
La direction estime en interne la juste valeur de chaque immeuble productif selon une «méthode d’évaluation fondée sur la
capitalisation directe du résultat». La juste valeur est calculée en appliquant un taux de capitalisation au résultat d’exploitation
172
net stabilisé, lequel tient compte des provisions pour locaux inoccupés, des honoraires de gestion et des provisions
structurelles à l’égard des dépenses d’investissement liées à l’immeuble. La valeur capitalisée obtenue est ensuite ajustée, au
besoin, pour tenir compte des coûts visant à stabiliser le résultat et des dépenses d’investissement non recouvrables.
La valeur locative estimée, la croissance annuelle des loyers et les taux d’inoccupation à long terme sont des données
d’entrée non observables dans le contexte du modèle de la juste valeur du Fonds. Généralement, une modification à
l’hypothèse formulée pour la valeur locative estimée est accompagnée d’une modification directionnelle similaire de la
croissance annuelle des loyers et d’une modification en sens inverse au taux d’inoccupation à long terme. La hausse ou la
baisse de l’une de ces données d’entrée, prise isolément, n’entraîne pas de changement important à la juste valeur des
immeubles de placement productifs du Fonds. Par conséquent, la direction ne considère pas que ces variables sont des
données d’entrée clés de l’estimation de la juste valeur d’un immeuble productif.
La direction utilise un processus d’évaluation interne pour estimer la juste valeur d’immeubles en cours d’aménagement, qui
comprennent des terrains non aménagés, à la valeur du terrain par acre, selon les caractéristiques particulières du projet
d’aménagement ayant trait au zonage et aux travaux effectués d’avance sur le site. Lorsqu’un site est aménagé partiellement,
la méthode de capitalisation directe est appliquée pour incorporer à l’actif le résultat d’exploitation net pro forma, stabilisé au
moyen de réserves de marché, duquel les coûts d’achèvement de l’aménagement sont déduits.
La principale méthode d’évaluation des terrains acquis à des fins d’aménagement est l’approche fondée sur des ventes
comparables, qui tient compte des ventes de parcelles de terrain similaires conclues récemment sur le même marché ou sur
un marché similaire. La valeur des terrains est estimée au moyen d’une méthode du prix par acre ou par pied carré
constructible fondée sur une utilisation optimale. Ces valeurs sont appliquées aux propriétés de RioCan après un rajustement
en fonction de facteurs propres au site, notamment son emplacement, son utilisation prévue, son zonage, sa gestion et sa
configuration.
Rémunération fondée sur les parts
RioCan fait des estimations et pose des jugements pour déterminer la charge de rémunération fondée sur les parts au cours
de la période considérée. La détermination de la charge de rémunération fondée sur les parts découlant de l’attribution par le
Fonds d’options sur parts aux employés est fonction de modèles d’évaluation qui, de par leur nature, comportent des
incertitudes relatives à la mesure. La méthode d’évaluation utilisée pour évaluer la juste valeur de chaque option sur parts
attribuée par RioCan est le modèle de Black et Scholes. Ce modèle a recours à des hypothèses, comme la volatilité prévue du
prix des actions, et à l’utilisation de données historiques qui peuvent ne pas être représentatives du rendement futur.
Influence notable
Lorsqu’il détermine la méthode appropriée pour comptabiliser les entités émettrices de RioCan, le Fonds pose des jugements
à l’égard du degré d’influence exercé par RioCan directement ou par l’intermédiaire d’une entente sur les activités pertinentes
de l’entité émettrice. Ces jugements peuvent porter sur la capacité d’élire les administrateurs, de nommer les membres de la
direction ou d’influencer les décisions clés de l’entité émettrice.
3.
a)
Principales méthodes comptables
Regroupements d’entreprises
Lorsqu’il acquiert un immeuble par une participation donnant le contrôle ou directement, le Fonds évalue s’il s’agit de
l’acquisition d’une entreprise. Le Fonds comptabilise cette acquisition à titre de regroupement d’entreprises lorsqu’un
ensemble intégré d’activités est acquis en plus de l’immeuble. Plus particulièrement, l’ampleur des processus importants
acquis fait l’objet d’une évaluation. Si le Fonds n’a pas acquis de processus importants, ou n’a acquis que des processus non
importants, l’acquisition est traitée comme une acquisition d’actifs plutôt qu’un regroupement d’entreprises.
Le coût d’un regroupement d’entreprises est évalué à la juste valeur des actifs donnés, des instruments de capitaux propres
émis et des passifs pris en charge ou contractés à la date d’acquisition. Les actifs identifiables acquis ainsi que les passifs et
les passifs éventuels pris en charge dans le cadre d’un regroupement d’entreprises sont évalués initialement à la juste valeur
à la date d’acquisition. Le Fonds comptabilise les actifs et les passifs, le cas échéant, résultant d’un accord de contrepartie
éventuelle à leur juste valeur à la date d’acquisition, et ces montants font partie du coût du regroupement d’entreprises. Les
changements ultérieurs de la juste valeur des accords de contrepartie éventuelle sont comptabilisés en résultat net. Le
goodwill est l’écart entre le prix d’achat et la juste valeur nette des actifs nets identifiables acquis et des passifs pris en charge
173
par le Fonds. À la date d’acquisition, l’acheteur comptabilise le goodwill positif à titre d’actif. Le goodwill négatif est
immédiatement comptabilisé dans les comptes de résultat consolidés. Le goodwill n’est pas amorti et doit être soumis à un
test de dépréciation au moins une fois par année, ou plus souvent si des événements ou des changements de circonstances
indiquent qu’il y a eu dépréciation.
RioCan passe en charges les coûts de transaction associés aux regroupements d’entreprises dans la période où ils ont été
engagés.
Lorsqu’une acquisition ne répond pas à la définition d’une entreprise, elle est comptabilisée à titre d’acquisition d’un groupe
d’actifs et de passifs, auquel cas le coût d’acquisition, y compris les coûts de transaction, est attribué aux actifs et aux passifs
acquis en fonction de leur juste valeur relative. Aucun goodwill n’est comptabilisé au titre de l’acquisition d’actifs.
b)
Évaluation de la juste valeur
Le Fonds évalue les instruments financiers tels que les dérivés, de même que les actifs non financiers tels que les immeubles
de placement, à la juste valeur à chaque date de clôture. La juste valeur est le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou
payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation dans
les conditions actuelles du marché. L’évaluation de la juste valeur suppose que la transaction pour la vente de l’actif ou le
transfert du passif a lieu :
•
soit sur le marché principal pour l’actif ou le passif;
•
soit, en l’absence de marché principal, sur le marché le plus avantageux pour l’actif ou le passif et qui est accessible
à RioCan.
La juste valeur d’un actif ou d’un passif est évaluée au moyen des hypothèses que les intervenants du marché utiliseraient
pour fixer le prix de l’actif ou du passif, en supposant que les intervenants du marché agissent dans leur meilleur intérêt
économique. L’évaluation de la juste valeur d’un actif non financier tient compte de la capacité d’un intervenant du marché de
générer des avantages économiques en faisant une utilisation optimale de l’actif ou en le vendant à un autre intervenant du
marché qui en ferait une utilisation optimale.
Le Fonds utilise des techniques d’évaluation appropriées aux circonstances et pour lesquelles les données sont disponibles
en quantité suffisante pour évaluer la juste valeur, en maximisant l’utilisation des données d’entrée observables pertinentes et
en réduisant au minimum celle des données d’entrée non observables.
Tous les actifs et les passifs pour lesquels la juste valeur est évaluée ou présentée dans les états financiers sont classés dans
la hiérarchie des justes valeurs, tel qu’il est énoncé ci-après, en fonction de la donnée d’entrée du plus bas niveau qui est
importante dans l’évaluation de la juste valeur prise dans son ensemble :
•
Niveau 1 – les prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques
•
Niveau 2 – techniques d’évaluation pour lesquelles la donnée d’entrée du niveau le plus bas qui a une importance
dans l’évaluation de la juste valeur est directement ou indirectement observable
•
Niveau 3 – techniques d’évaluation pour lesquelles la donnée d’entrée du niveau le plus bas qui a une importance
dans l’évaluation de la juste valeur est non observable
Pour les actifs et les passifs qui sont comptabilisés dans les états financiers consolidés sur une base récurrente, le Fonds
détermine si des transferts ont eu lieu entre les niveaux de la hiérarchie en réévaluant le classement (en fonction de la donnée
d’entrée du plus bas niveau qui est importante dans l’évaluation de la juste valeur prise dans son ensemble) à la fin de chaque
période de présentation de l’information financière.
Aux fins de présentation de l’information sur la juste valeur, le Fonds a déterminé des catégories d’actifs et de passifs en se
fondant sur la nature de l’actif ou du passif, ses caractéristiques et les risques y afférents ainsi que sur le niveau auquel sa
juste valeur est classée dans la hiérarchie, tel qu’il est susmentionné.
c)
Les immeubles de placement sont détenus pour en tirer des produits de location ou pour réaliser une plus-value en capital, ou
les deux. La faculté de générer des flux de trésorerie largement indépendants des autres actifs détenus par l’entité représente
une caractéristique clé d’un immeuble de placement.
174
Un immeuble détenu en vertu d’un contrat de location simple n’est pas classé à titre d’immeuble de placement. Ces contrats
de location sont plutôt comptabilisés conformément à l’IAS 17, Contrats de location. Certains baux fonciers détenus en vertu
d’un contrat de location simple sont toutefois classés à titre d’immeubles de placement lorsqu’ils répondent à la définition
d’immeubles de placement. À la signature du contrat de location, les immeubles de placement sont comptabilisés au plus
faible de leur juste valeur et de la valeur actualisée des paiements minimaux futurs au titre de la location, et un montant
équivalent est comptabilisé en tant qu’obligation liée à un contrat de location.
i)
Les immeubles productifs sont initialement évalués au coût. Après leur comptabilisation initiale, ils sont comptabilisés à la
juste valeur, et les profits et les pertes associés découlant des variations de la juste valeur sont comptabilisés en résultat
net dans la période où ils surviennent. La juste valeur reflète, entre autres, les produits de location des contrats de location
en cours ainsi que des hypothèses raisonnables et démontrables que poseraient des parties bien informées et
consentantes à l’égard des produits de location pour les contrats de location futurs compte tenu des conditions actuelles,
diminués des sorties de trésorerie futures au titre des frais d’installation des locataires, de l’exploitation des immeubles
productifs et des dépenses d’investissement.
ii) Immeubles en cours d’aménagement
Les immeubles en cours d’aménagement comprennent les immeubles, ou des composantes de ceux-ci, qui feront l’objet
d’activités qui prendront beaucoup de temps, afin de les préparer en vue de leur utilisation prévue à titre d’immeubles
productifs.
Le coût d’un immeuble en cours d’aménagement qui est une acquisition d’actifs est constitué du montant de trésorerie, ou
de la juste valeur de toute autre contrepartie, versé pour acquérir l’immeuble, y compris les coûts de transaction. Après
l’acquisition, le coût d’un immeuble en cours d’aménagement comprend les coûts qui sont directement attribuables à ces
actifs, notamment les coûts d’aménagement, les impôts fonciers ainsi que les coûts d’emprunt sur la dette spécifique et la
dette générale. Les coûts d’emprunt directs et indirects, les coûts d’aménagement et les impôts fonciers sont incorporés
dans le coût de l’actif à partir du moment où les activités nécessaires pour préparer un actif en prévision de son
aménagement ou de son réaménagement commencent, et ce, jusqu’à la date à laquelle la construction est pratiquement
terminée et tous les permis d’occupation et permis connexes ont été reçus, que les locaux soient loués ou non. Si, en vertu
des conditions du contrat de location, RioCan doit apporter des améliorations locatives qui accroissent la valeur de
l’immeuble, les coûts continuent d’être incorporés dans le coût de l’actif jusqu’à ce que les travaux d’améliorations soient
terminés. L’incorporation dans le coût de l’actif des frais financiers est suspendue s’il y a de longues périodes d’interruption
des activités d’aménagement.
Les intérêts incorporés dans le coût de l’actif sont calculés selon le coût d’emprunt moyen pondéré du Fonds après
ajustements pour tenir compte de l’emprunt lié aux aménagements spécifiques. Lorsqu’un emprunt est lié à des
aménagements spécifiques, le montant incorporé dans le coût de l’actif correspond aux intérêts bruts engagés sur cet
emprunt, diminués de tout produit obtenu du placement temporaire des fonds empruntés.
Les immeubles en cours d’aménagement sont également réévalués à la juste valeur à chaque date de clôture, et les
variations de la juste valeur sont comptabilisées en résultat net.
iii) Actifs détenus en vue de la revente
Les actifs détenus en vue de la revente se composent d’actifs acquis ou aménagés que RioCan ne compte pas utiliser à
des fins de revenus locatifs et qu’il prévoit vendre dans le cours normal des affaires. Le Fonds prévoit obtenir un
rendement de ces actifs grâce aux résultats d’exploitation découlant de ces immeubles générés pendant leur détention et
au produit tiré de leur cession. Les actifs détenus en vue de la revente sont comptabilisés au coût, y compris les dépenses
de préaménagement et les coûts d’emprunt incorporés dans le coût de l’actif, ou à la valeur nette de réalisation, si celle-ci
est inférieure, ce que RioCan détermine au moyen du prix de vente estimé dans le cours normal des affaires, moins les
coûts de vente estimés.
Les actifs détenus en vue de la revente sont soumis à un test de dépréciation à chaque date de clôture. Une perte de
valeur est comptabilisée en résultat net lorsque la valeur comptable de l’actif excède sa valeur nette de réalisation.
Les actifs détenus en vue de la revente comprennent principalement un portefeuille de projets d’aménagement résidentiel
et des droits de superposition de RioCan.
175
d)
Comptabilisation des produits
Les produits sont comptabilisés dans la mesure où il est probable que les avantages économiques iront au Fonds et que les
produits peuvent faire l’objet d’une évaluation fiable. Les produits sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue. Les
critères spécifiques de comptabilisation suivants doivent également être respectés avant que les produits ne soient
comptabilisés :
i)
Loyers de base
Le Fonds n’a pas transféré la quasi-totalité des avantages et des risques inhérents à la propriété des immeubles de
placement et, par conséquent, les contrats de location conclus avec ses locataires sont comptabilisés à titre de contrats de
location simple. Les produits de location comprennent toutes les sommes reçues des locataires aux termes des contrats
de location, y compris le recouvrement des impôts fonciers et des coûts d’exploitation. La comptabilisation des produits
aux termes d’un contrat de location commence lorsque le locataire a le droit d’utiliser l’actif loué, ce qui survient
généralement lorsque le locataire prend possession de l’immeuble loué ou qu’il en contrôle l’utilisation matérielle. De façon
générale, cela se produit à la date de commencement du contrat de location. Si RioCan est tenu de faire des ajouts à
l’immeuble sous forme d’améliorations locatives qui accroissent sa valeur, la comptabilisation des produits commence
lorsque ces ajouts sont pratiquement achevés.
Les avantages consentis aux locataires sont comptabilisés en diminution des produits de location sur la durée du contrat
de location selon la méthode linéaire, lorsqu’il est établi que l’installation du locataire ne constitue aucun avantage pour
RioCan au-delà de la tenance à bail actuelle.
Loyers comptabilisés selon la méthode linéaire
Certains contrats de location contiennent des clauses d’indexation des loyers ou offrent aux locataires des périodes
d’occupation pour lesquelles aucun loyer n’est exigible. RioCan comptabilise le produit de location total selon la méthode
linéaire sur la durée du contrat de location, y compris la période d’installation du locataire. Un loyer à recevoir des
locataires selon la méthode de l’amortissement linéaire est comptabilisé au titre de l’écart entre le loyer comptabilisé selon
la méthode linéaire et le loyer contractuel exigible.
Les frais à payer par les locataires pour résilier leur contrat de location avant la date d’expiration contractuelle sont compris
dans les produits de location à titre de frais de résiliation de contrats de location à la date d’entrée en vigueur de la
résiliation du contrat de location.
Le loyer en pourcentage est généralement calculé d’après le pourcentage de ventes du locataire qui dépasse un seuil
spécifié, lequel s’ajoute au loyer de base.
ii) Honoraires et autres produits
RioCan détient des participations dans divers immeubles de placement par l’entremise de partenariats et de participations
dans des entreprises associées. Le Fonds offre des services de gestion d’actifs et d’immeubles à ses copropriétaires,
partenaires et tiers moyennant des honoraires établis en fonction du marché au titre de la construction, de l’aménagement
et du financement, et des commissions de montage.
Les honoraires sont comptabilisés au fur et à mesure que les services sont fournis ou que les activités prévues au contrat
sont menées à terme selon la méthode de l’avancement des travaux. Selon cette méthode, lorsque les services sont
fournis sur une période précise, les produits sont comptabilisés de façon linéaire, sauf si les faits démontrent qu’une autre
méthode permettrait de mieux refléter le rythme de la prestation de service. Lorsque l’issue du contrat ne peut être évaluée
de manière fiable, les produits sont comptabilisés uniquement dans la mesure où les charges engagées peuvent être
recouvrées.
Les autres produits comprennent les produits de placement liés aux autres actifs financiers du Fonds et sont comptabilisés
en résultat lorsqu’ils sont déclarés.
176
iii) Profits et pertes tirés des transactions
Les profits et les pertes tirés des transactions peuvent découler de la vente d’actifs détenus en vue de la revente. Les
produits tirés des actifs détenus en vue de la revente sont comptabilisés lorsque toutes les conditions suivantes sont
respectées : a) le Fonds transfère à l’acquéreur les risques et avantages importants inhérents à la propriété; b) le Fond ne
continue pas de participer à la gestion des immeubles; c) les produits et les coûts peuvent être évalués de façon fiable;
d) l’acquéreur s’est engagé officiellement à honorer son obligation; et e) le recouvrement de toute contrepartie
additionnelle est raisonnablement assuré.
Les produits tirés de la vente de terrains résidentiels sont comptabilisés lorsque les risques et avantages inhérents à la
propriété ont été transférés, ce qui se produit généralement lorsque l’acquéreur prend possession de l’actif ou que le titre
de propriété lui a été transmis, que toutes les conditions importantes du contrat de vente ont été respectées et qu’une mise
de fonds importante ou une garantie appropriée est reçue.
Les produits tirés de la vente d’habitations et d’immeubles résidentiels en copropriété sont comptabilisés à la conclusion
de la vente, lorsque le titre de propriété est transmis à l’acquéreur à la clôture et que la totalité du produit est reçue ou que
son recouvrement est raisonnablement assuré.
Les coûts de cession et de vente directement attribuables sont passés en charge lorsqu’ils sont engagés.
iv) Produits d’intérêts
Les produits d’intérêts sont comptabilisés selon la comptabilité d’exercice au moyen de la méthode du taux d’intérêt
effectif.
e) Rémunération fondée sur les parts
i)
Réglée en instruments de capitaux propres
RioCan et ses filiales accordent des primes fondées sur des parts à certains salariés. Le coût des transactions dont le
paiement est fondé sur des parts et qui sont réglées en instruments de capitaux propres est égal à la juste valeur de
chaque tranche d’options à leur date d’attribution. Le coût des options sur parts est comptabilisé graduellement selon le
rythme d’acquisition des droits rattachés à chaque tranche de l’attribution.
ii) Réglée en trésorerie
RioCan a un régime de parts différées qui prévoit l’attribution de parts différées à chaque fiduciaire non salarié. Le coût
des transactions dont le paiement est fondé sur des parts et qui sont réglées en trésorerie est mesuré à la juste valeur et
passé en charge sur la période d’acquisition des droits, moyennant la comptabilisation d’un passif correspondant. Le passif
est réévalué à la juste valeur à chaque date de clôture, et les variations de la juste valeur des droits acquis sont
comptabilisées en résultat net.
f) Actifs financiers et passifs financiers
Les actifs financiers comprennent les loyers contractuels à recevoir, les prêts et prêts hypothécaires, la trésorerie et les
équivalents de trésorerie, les fonds détenus en fiducie, les titres disponibles à la vente ainsi que les swaps de taux d’intérêt de
RioCan. Les passifs financiers comprennent les lignes de crédit garanties, les emprunts hypothécaires, les débentures à
payer ainsi que les créditeurs et charges à payer de RioCan.
La juste valeur d’un instrument financier est le montant de la contrepartie dont conviendraient des parties consentantes et bien
informées dans le cadre d’une transaction conclue dans des conditions de concurrence normale. Dans certaines
circonstances, toutefois, la juste valeur initiale peut être fondée sur d’autres transactions courantes sur le marché qui peuvent
être observées pour un instrument identique, sans modification, ou sur une technique d’évaluation utilisant des données de
marché observables. La juste valeur des prêts et prêts hypothécaires et des débentures est fondée sur les conditions
actuelles du marché pour des instruments assortis de modalités et risques semblables. La juste valeur des prêts
hypothécaires à terme et des instruments dérivés de couverture désignés inclus dans les débiteurs et autres actifs et les
créditeurs et charges à payer est estimée d’après la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs, en fonction de taux
d’actualisation qui reflètent les conditions actuelles du marché pour des instruments assortis de modalités et risques
semblables.
177
g) Comptabilisation et évaluation des instruments financiers
Le Fonds détermine le classement des actifs financiers et des passifs financiers lors de la comptabilisation initiale. Les
instruments financiers sont comptabilisés initialement à la juste valeur et, dans le cas d’actifs et de passifs financiers
comptabilisés au coût amorti, sont ajustés pour tenir compte des coûts de transaction directement attribuables.
L’évaluation effectuée au cours de périodes ultérieures dépend du classement de l’instrument financier : détenu à des fins de
transaction, prêts et créances, disponible à la vente, détenu jusqu’à l’échéance, ou autres passifs.
i)
Détenus à des fins de transaction
Les actifs financiers et les passifs financiers classés comme étant détenus à des fins de transaction sont évalués à la juste
valeur, et les profits et pertes, comptabilisés en résultat net. Les coûts de transaction sont passés en charges lorsqu’ils
sont engagés. Outre la trésorerie et les équivalents de trésorerie, le Fonds ne détient pas d’instruments financiers
importants classés comme étant détenus à des fins de transaction.
Les instruments dérivés sont comptabilisés aux bilans consolidés à la juste valeur. Les variations de la juste valeur des
instruments dérivés sont comptabilisées en résultat net, sauf dans le cas des dérivés désignés comme couverture de flux
de trésorerie, pour lesquels les variations de la juste valeur liées à la partie efficace de la relation de couverture sont
comptabilisées dans les autres éléments du résultat global.
ii) Prêts et créances ou détenus jusqu’à l’échéance
Les prêts et créances sont des instruments financiers à paiements déterminés ou déterminables qui ne sont pas cotés sur
un marché actif. Les instruments financiers à paiements déterminés ou déterminables et à échéance fixe ne sont classés
comme étant détenus jusqu’à l’échéance que lorsque le Fonds a l’intention manifeste et la capacité de les conserver
jusqu’à leur échéance.
Les actifs financiers classés comme étant détenus jusqu’à l’échéance, les prêts et créances et les autres passifs (autres
que ceux détenus à des fins de transaction) sont évalués au coût amorti selon la méthode du taux d’intérêt effectif. Cette
méthode utilise un taux d’intérêt effectif qui actualise les encaissements de trésorerie futurs estimés sur la durée de vie
prévue de l’actif ou du passif financier de manière à obtenir la valeur comptable nette de l’actif ou du passif financier. Le
coût amorti est calculé selon la méthode du taux d’intérêt effectif moins la provision pour dépréciation. Les profits et les
pertes sont comptabilisés en résultat net lorsque les prêts et créances sont décomptabilisés ou dépréciés, ainsi que par
amortissement.
Les principaux postes des actifs et des passifs financiers du Fonds évalués au coût amorti à l’aide de la méthode du taux
d’intérêt effectif comprennent : a) les débiteurs et créditeurs; b) les prêts et prêts hypothécaires, et les emprunts
hypothécaires; et c) les débentures à payer.
iii) Disponibles à la vente
Les actifs financiers disponibles à la vente sont des actifs financiers qui ne sont pas classés comme étant détenus à des
fins de transaction ni désignés à la juste valeur. Les actifs financiers disponibles à la vente sont initialement évalués à la
juste valeur, les coûts de transaction directs étant compris dans la valeur comptable de l’actif. Les actifs financiers
disponibles à la vente sont évalués ultérieurement à la juste valeur, et les profits et pertes latents, comptabilisés dans les
autres éléments du résultat global jusqu’à la décomptabilisation ou la dépréciation du placement, le profit ou la perte
cumulé étant alors comptabilisé en résultat net.
Les placements dans des instruments de capitaux propres classés comme étant disponibles à la vente qui n’ont pas de
valeur à la cote sur un marché actif et dont la juste valeur ne peut être évaluée de manière fiable sont évalués au coût.
h) Dépréciation d’actifs financiers
Chaque date de clôture, le Fonds établit s’il existe une indication objective de dépréciation pour chaque actif financier (ou
groupe d’actifs financiers). Un actif financier est réputé être déprécié s’il existe une indication objective de dépréciation
résultant d’un événement survenu après la comptabilisation initiale de l’actif et que cet événement générateur de pertes a une
incidence sur les flux de trésorerie futurs estimés de l’actif financier, qui peut être estimée de façon fiable. Une indication de
dépréciation peut comprendre des signes que le débiteur éprouve des difficultés financières, notamment un défaut de
paiement des intérêts ou du capital, une probabilité de faillite ou de restructuration financière, et des données observables
178
indiquant une diminution évaluable des flux de trésorerie futurs estimés, comme une augmentation du nombre de retards de
paiements ou une situation économique corrélée avec des défaillances.
i)
Dépréciation des prêts et créances
Les prêts et créances sont dépréciés lorsqu’il existe une indication objective que le montant total de la valeur comptable du
prêt ou de la créance n’est pas recouvrable.
Lorsqu’un prêt est considéré comme étant déprécié, le montant de la perte est égal à la différence entre la valeur
comptable de l’actif et sa valeur réalisable estimée, laquelle est évaluée en actualisant les flux de trésorerie futurs prévus
au taux d’intérêt effectif initial du prêt ou de la créance. Cette différence entre la valeur comptable et la valeur réalisable
estimée du prêt ou de la créance représente une perte de valeur qui est comptabilisée en résultat net. Les produits
d’intérêts continuent d’être comptabilisés selon la valeur comptable réduite en fonction du taux d’intérêt effectif initial du
prêt. Les prêts et créances, et la provision connexe, sont sortis du bilan s’il n’est pas réaliste d’envisager un recouvrement
futur et que tous les instruments de garantie ont été réalisés ou transférés à RioCan. Si, au cours d’une année ultérieure,
le montant de la perte de valeur estimée augmente ou diminue en raison d’un événement survenant après la
comptabilisation de la dépréciation, la perte de valeur précédemment comptabilisée est augmentée ou diminuée en
ajustant la valeur comptable du prêt ou de la créance. Si une sortie est recouvrée ultérieurement, le recouvrement est
comptabilisé en résultat net.
ii) Dépréciation d’actifs financiers disponibles à la vente
Pour ce qui est des actifs financiers disponibles à la vente, le Fonds établit à chaque date de clôture s’il existe des
indications objectives de dépréciation de l’actif, ce qui pourrait comprendre une baisse importante ou prolongée de la juste
valeur du placement en deçà de son coût. Si l’évaluation indique qu’il existe une indication objective de dépréciation, le
placement est ramené à sa juste valeur actuelle et une perte est comptabilisée en résultat net. Les augmentations
ultérieures de la juste valeur d’actifs disponibles à la vente sont comptabilisées dans les autres éléments du résultat global.
Dans le cas d’instruments d’emprunt classés comme étant disponibles à la vente, la dépréciation est établie selon les
mêmes critères que les actifs financiers comptabilisés au coût amorti. Les intérêts continuent d’être comptabilisés au taux
d’intérêt effectif d’origine sur la valeur comptable réduite de l’actif et sont présentés dans les produits d’intérêts. Si, au
cours d’un exercice ultérieur, la juste valeur d’un instrument d’emprunt augmente, et si cette augmentation peut être
objectivement liée à un événement survenant après la comptabilisation en résultat net de la perte de valeur, cette dernière
est reprise en résultat net.
i) Contrats de garantie financière
Les contrats de garantie financière sont des contrats émis par RioCan qui imposent éventuellement au Fonds de verser des
paiements précis afin de rembourser le titulaire pour une perte qu’il subit en raison de la défaillance d’un débiteur particulier à
effectuer un paiement à l’échéance en vertu des dispositions de l’instrument d’emprunt. En cas de défaillance du débiteur, les
garanties financières sont comptabilisées dans les bilans consolidés initialement en tant que passifs à la juste valeur de
l’obligation contractée à l’émission de la garantie, rajustée pour prendre en compte les coûts de transaction directement
attribuables cette émission de garantie. Par la suite, le passif est évalué i) au montant initial comptabilisé ou ii) selon la
meilleure estimation de la sortie de trésorerie nécessaire au règlement de l’obligation existante à la date de clôture, si elle est
plus élevée.
j) Compensation des instruments financiers
Les actifs financiers et les passifs financiers doivent faire l’objet d’une compensation, et les montants nets doivent être
présentés au bilan consolidé s’il y a un droit juridiquement exécutoire de compenser les montants comptabilisés et s’il y a une
intention soit de procéder à un règlement net, soit de réaliser les actifs et de régler les passifs simultanément.
k) Couvertures
La norme comptable IAS 39, Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation, définit les critères d’application de la
comptabilité de couverture ainsi que la façon d’appliquer la comptabilité de couverture à chacune des stratégies de couverture
permises : les couvertures de juste valeur, les couvertures de flux de trésorerie et les couvertures du risque de change lié à un
investissement net dans un établissement à l’étranger.
179
Le Fonds peut, à l’occasion, effectuer des transactions de swap de taux d’intérêt (options) pour modifier les taux d’intérêt de
sa dette courante ou de dettes futures sans échanger le notionnel sous-jacent. Dans une telle relation de couverture de flux de
trésorerie, la partie efficace de la variation de la juste valeur du dérivé de couverture est comptabilisée dans les autres
éléments du résultat global. La tranche inefficace est comptabilisée en résultat net.
Les dérivés sont comptabilisés à titre d’actifs financiers lorsque la juste valeur est positive, et à titre de passif financier lorsque
la juste valeur est négative.
Au moment de la mise en place d’une relation de couverture, RioCan désigne et consigne officiellement la relation de
couverture à laquelle il souhaite appliquer la comptabilité de couverture ainsi que l’objectif et la stratégie de gestion du risque
qui sous-tendent la couverture. Cela comprend l’identification de l’instrument de couverture, de la transaction couverte ou de
l’élément couvert, de la nature du risque couvert et de la façon dont le Fonds appréciera l’efficacité de l’instrument de
couverture en ce qui a trait à la compensation de l’exposition aux variations de la juste valeur ou des flux de trésorerie de
l’élément couvert attribuables au risque couvert. Ces couvertures devraient être très efficaces pour compenser les variations
des flux de trésorerie et sont appréciées de manière continue afin d’établir si elles ont été effectivement très efficaces au cours
des périodes financières présentées pour lesquelles elles ont été désignées.
Dans le cadre d’une relation de couverture d’un investissement net, la tranche efficace des profits et des pertes de change
des instruments de couverture est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global, tandis que la tranche inefficace
est comptabilisée en résultat net. Les montants comptabilisés dans le cumul des autres éléments du résultat global sont
comptabilisés en résultat net lorsqu’il y a des réductions de l’investissement net dans une filiale étrangère.
l) Résultat global
Le résultat global est constitué du résultat net et des autres éléments du résultat global, lesquels comprennent généralement
les profits et les pertes latents sur les actifs financiers classés comme étant disponibles à la vente, les écarts de change
latents, déduction faite de la couverture, découlant d’investissements dans des établissements à l’étranger, la variation de la
juste valeur de la partie efficace des instruments de couverture de flux de trésorerie ainsi que les écarts actuariels liés aux
régimes de retraite à prestations définies de RioCan. Le Fonds présente pour la période un état du résultat global consolidé
comprenant les postes Résultat net et Autres éléments du résultat global.
m) Impôts sur le résultat
Depuis qu’il est devenu admissible à la définition de fonds de placement immobilier («FPI») au quatrième trimestre de 2010, le
Fonds est considéré, en substance, comme exonéré d’impôt et ne comptabilise donc pas les impôts sur le résultat. Avant
d’être admissible en tant que FPI, le Fonds était considéré imposable. Après le changement de statut fiscal du Fonds, tous les
impôts différés du Fonds ont été comptabilisés en résultat net ou dans les autres éléments du résultat global en fonction de la
provenance initiale des montants. Les activités américaines du Fonds sont admissibles à titre de FPI aux États-Unis et ne sont
pas assujetties à l’impôt. Le Fonds consolide certaines entités en propriété exclusive constituées en société qui demeurent
assujetties à l’impôt. Ces filiales imposables et le Fonds, avant le changement de statut fiscal de celui-ci, comptabilisent les
impôts sur le résultat comme suit :
i)
Impôt exigible
Le Fonds est actuellement admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. Le
Fonds compte distribuer tout son bénéfice imposable à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux
fins fiscales. Par conséquent, aucune charge d’impôt exigible n’est nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses
filiales canadiennes constituées en société.
La filiale américaine du Fonds est admissible à titre de FPI aux fins fiscales américaines. Cette filiale prévoit distribuer tout
son bénéfice imposable américain (le cas échéant) au Canada et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales
ii) Impôt différé
L’impôt différé est comptabilisé selon la méthode axée sur le bilan relativement aux différences temporaires à la date de
clôture entre la base fiscale des actifs et des passifs et leur valeur comptable à des fins d’information financière.
180
Les passifs d’impôt différé sont comptabilisés pour toutes les différences temporaires imposables, sauf :
1.
2.
lorsque le passif d’impôt différé découle de la comptabilisation initiale d’un actif ou d’un passif dans le cadre
d’une transaction qui ne constitue pas un regroupement d’entreprises et qui, au moment de la transaction, n’a
d’incidence ni sur le bénéfice ou la perte comptable ni sur le bénéfice imposable ou la perte fiscale; et
en ce qui a trait aux différences temporaires imposables liées à des investissements dans des filiales et à des
participations dans des entités contrôlées conjointement, lorsqu’il est possible de contrôler la date à laquelle la
différence temporaire s’inversera et qu’il est probable que les différences temporaires ne s’inverseront pas dans
un avenir prévisible.
Les actifs d’impôt différé sont comptabilisés pour toutes les différences temporaires déductibles dans la mesure où il est
probable qu’un bénéfice imposable, auquel ces différences temporaires déductibles pourront être imputées, sera
disponible et que des pertes fiscales et des crédits d’impôt reportés en avant mais non encore utilisés pourront l’être, sauf :
1.
2.
lorsque l’actif d’impôt différé découle de la comptabilisation initiale d’un actif ou d’un passif dans le cadre d’une
transaction qui ne constitue pas un regroupement d’entreprises et qui, au moment de la transaction, n’a
d’incidence ni sur le bénéfice ou la perte comptable ni sur le bénéfice imposable ou la perte fiscale; et
en ce qui a trait aux différences temporaires déductibles liées à des investissements dans des filiales et des
entreprises associées, et à des participations dans des entités contrôlées conjointement, les actifs d’impôt différé
ne sont comptabilisés que dans la mesure où il est probable que les différences temporaires s’inverseront dans
un avenir prévisible et qu’il existera un bénéfice imposable auquel ces différences temporaires déductibles
pourront être imputées.
Les actifs et passifs d’impôt différé sont mesurés à l’aide des taux d’imposition qui devraient s’appliquer aux résultats non
distribués de l’exercice au cours duquel l’actif sera réalisé ou le passif réglé, d’après les taux d’impôt et la réglementation
fiscale adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture, et reflètent les conséquences fiscales qui résulteraient de la façon
dont l’entité s’attend, à la fin de la période de présentation de l’information financière, à recouvrer ou à régler la valeur
comptable de ses actifs et passifs. Les impôts différés liés aux différences temporaires attribuables aux capitaux propres
sont comptabilisés dans les capitaux propres.
Les actifs d’impôt différé et les passifs d’impôt différé de la même entité imposable et régis par la même administration
fiscale sont compensés.
n) Mobilier et matériel
Le mobilier et le matériel informatique sont comptabilisés au coût moins le cumul des amortissements et le cumul des pertes
de valeur, le cas échéant. L’amortissement est calculé sur une base linéaire sur les durées d’utilité prévues suivantes :
Mobilier et matériel
5 ans
Matériel informatique
de 3 à 5 ans
Systèmes d’information de gestion
de 5 à 10 ans
Améliorations locatives
Durée du contrat plus un renouvellement, si le renouvellement est
raisonnablement assuré
o) Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles du Fonds comprennent les systèmes d’information de gestion et les logiciels d’application
qui sont initialement comptabilisés au coût et amortis sur la durée d’utilité estimée (5 à 10 ans) sur une base linéaire. Les
coûts liés aux systèmes d’information de gestion et aux logiciels conçus en interne comprennent le coût des matières
premières et de la main-d’œuvre directe et les charges d’intérêts. La capitalisation cesse et l’amortissement commence
lorsque l’immobilisation se trouve à l’endroit et dans l’état nécessaires pour permettre une exploitation de la manière prévue
par la direction.
Les commissions de vente non remboursables versées relativement à la vente d’immeuble, lorsqu’il est probable que le Fonds
en tirera des avantages économiques futurs et lorsque l’actif peut être évalué de façon fiable, sont comptabilisées à titre
d’immobilisation incorporelle. Aucun amortissement n’est comptabilisé avant la comptabilisation de produits, mais une charge
est plutôt passée en résultat net lorsque le produit associé à la vente est comptabilisé. RioCan verse certaines commissions
181
de vente initiales non remboursables en ce qui a trait à la vente d’unités résidentielles d’un immeuble en copropriété en phase
d’aménagement situé à Toronto, en Ontario, à l’intersection nord-est de Yonge et Eglinton.
p) Trésorerie et équivalents de trésorerie
La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont constitués de la trésorerie et des placements à court terme dont l’échéance
initiale est d’au plus trois mois.
q) Provisions
Les provisions sont comptabilisées lorsque le Fonds a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d’un événement
passé, lorsqu’il est probable qu’une sortie de ressources représentatives d’avantages économiques sera nécessaire pour
éteindre l’obligation et lorsque le montant de l’obligation peut être estimé de manière fiable. Lorsque le Fonds prévoit qu’une
partie ou la totalité d’une provision sera remboursée, par exemple, en vertu d’un contrat d’assurance, le remboursement est
comptabilisé en tant qu’actif séparé, mais seulement lorsque le remboursement est quasi certain. La charge correspondant à
une provision est présentée en résultat net, nette de tout remboursement. Si l’effet de la valeur temps de l’argent est
significatif, les provisions sont actualisées à l’aide d’un taux courant qui reflète, comme il convient, les risques propres au
passif. Lorsque les provisions sont actualisées, leur augmentation attribuable à l’écoulement du temps est comptabilisée en
tant que charges financières.
r) Conversion des devises
Les états financiers consolidés sont présentés en dollars canadiens, soit la monnaie fonctionnelle et la monnaie de
présentation du Fonds.
Les actifs et les passifs des activités ayant une monnaie fonctionnelle autre que le dollar canadien sont convertis au cours de
change en vigueur à la date de clôture. Les produits et charges sont convertis au cours moyen de la période, à moins que le
cours de change n’ait fluctué considérablement au cours de la période, auquel cas le cours de change utilisé est celui en
vigueur aux dates des transactions. Les écarts de change qui en découlent sont comptabilisés dans les autres éléments du
résultat global.
Les transactions en monnaie étrangère sont converties dans la monnaie fonctionnelle au moyen du cours de change en
vigueur à la date des transactions. À la fin de chaque période de présentation de l’information financière, les actifs et les
passifs financiers libellés en monnaie étrangère sont convertis dans la monnaie fonctionnelle au moyen du cours de change
en vigueur à la date de clôture. Les profits et les pertes liés à la conversion des éléments monétaires sont comptabilisés au
poste Frais d’administration dans le compte de résultat consolidé, à l’exception des profits et des pertes associés aux passifs
monétaires admissibles à titre de couvertures de l’investissement du Fonds dans des établissements à l’étranger ou certains
prêts intragroupes accordés à un établissement à l’étranger, ou reçus d’un tel établissement, dont le règlement n’est pas
prévu, ou ne devrait pas avoir lieu, dans un avenir prévisible, lesquels sont inclus dans les autres éléments du résultat global.
Lors de la cession d’un établissement à l’étranger, les écarts de change relatifs à cet établissement à l’étranger qui ont été
comptabilisés dans les autres éléments du résultat global et cumulés dans une composante distincte des capitaux propres
sont comptabilisés en résultat net au moment de la comptabilisation du profit ou de la perte résultant de la cession.
s) Avantages sociaux futurs
Le Fonds offre un régime de retraite à cotisations définies et trois régimes de retraite à prestations définies à certains
salariés. Le Fonds passe en charges les cotisations obligatoires qu’il verse au régime de retraite à cotisations définies.
Le coût des prestations en vertu des régimes de retraite à prestations définies est déterminé séparément pour chaque régime.
Les écarts actuariels des régimes à prestations définies sont comptabilisés en totalité dans les autres éléments du résultat
global de la période au cours de laquelle ils se produisent. Ces écarts actuariels sont également comptabilisés immédiatement
dans les résultats non distribués et ne sont pas reclassés en résultat net au cours des périodes postérieures. Le coût des
services passés est comptabilisé en charges, selon la méthode linéaire, sur la durée moyenne résiduelle à courir jusqu’à
l’acquisition des droits. Lorsque les droits à prestations sont acquis, le coût des services passés liés à l’instauration d’un
régime de retraite ou à sa modification est comptabilisé immédiatement.
182
L’actif ou le passif au titre des prestations définies comprend la valeur actualisée de l’obligation au titre des prestations
définies (à partir d’un taux d’actualisation fondé sur des obligations de sociétés de première qualité), diminuée du coût des
services passés non amorti et de la juste valeur des actifs du régime qui devraient servir au règlement des obligations.
t)
Modification de méthode comptable
Le Fonds a appliqué certaines interprétations et modifications qui exigent le retraitement des états financiers antérieurs. Le
er
1 janvier 2014, le Fonds a adopté les normes IFRS décrites ci-dessous.
Interprétation IFRIC 21, Droits ou taxes («IFRIC 21»)
Publiée par l’IASB en mai 2013, l’IFRIC 21 fournit des indications sur le traitement des droits ou taxes conformément aux
exigences de l’IAS 37, Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels. L’IFRIC 21 entre en vigueur pour les exercices
er
ouverts à compter du 1 janvier 2014 et s’applique de manière rétrospective. L’IFRIC 21 précise qu’une entité comptabilise
un passif au titre d’un droit ou d’une taxe lorsque l’activité qui rend le paiement exigible s’est produite, tel qu’il est prévu
dans les dispositions légales ou réglementaires applicables. Elle précise également que le passif au titre d’un droit ou
d’une taxe est comptabilisé au prorata au cours d’une période de présentation de l’information financière seulement si
l’activité qui entraîne le paiement exigible se produit sur cette même période de temps, tel qu’il est prévu dans les
dispositions légales ou réglementaires. Pour un droit ou une taxe exigible à l’atteinte d’un seuil minimum, l’interprétation
précise qu’aucun passif ne peut être comptabilisé avant que le seuil minimum déterminé soit atteint.
Les impôts fonciers sont imposés par une autorité publique selon des dispositions légales ou réglementaires et sont
fonction de la valeur sous-jacente de l’immeuble. Par conséquent, les impôts fonciers entrent dans le champ d’application
de l’IFRIC 21. Dans la majorité des villes des États-Unis où le Fonds exerce ses activités (autres que les villes dans l’État
er
de la Pennsylvanie), le fait générateur d’obligation pour les impôts fonciers est de détenir un immeuble le 1 janvier de
l’année pour laquelle l’impôt foncier est imposé. Une personne morale (ou une entité) n’est pas dégagée de cette
obligation si elle n’est plus propriétaire de l’immeuble ou si elle en modifie son utilisation au cours de la période. Par
conséquent, l’entière responsabilité de payer les impôts fonciers annuels et les frais qui y sont associés pour ces instances
américaines a été comptabilisée dans les états financiers consolidés du Fonds aux 31 décembre 2014 et 2013 et pour les
exercices clos à ces dates.
Les lois en matière d’impôts fonciers de plusieurs territoires au Canada ne définissent pas clairement un fait générateur
d’obligation unique qui donne lieu à un passif au titre du paiement des impôts fonciers annuels. Ainsi, à une date
quelconque au cours de l’exercice, la seule estimation raisonnable qu’un propriétaire peut établir quant au montant des
impôts fonciers dont il est débiteur est une estimation au prorata des impôts fonciers annuels en fonction du nombre de
jours de détention de l’immeuble. La comptabilisation au prorata des impôts fonciers au Canada demeure donc appropriée
d’après l’IFRIC 21.
Avant l’adoption de l’IFRIC 21, le Fonds comptabilisait au prorata la totalité des impôts fonciers au cours des périodes de
présentation de l’information financière pertinentes pour qu’ils correspondent au calendrier de recouvrement des coûts
d’exploitation auprès des locataires. L’adoption de l’IFRIC 21 n’a pas eu d’incidence sur le résultat net, car le Fonds a
comptabilisé un ajustement compensatoire de la juste valeur compte tenu du fait que la juste valeur d’un immeuble est
ajustée en fonction des impôts fonciers payés d’avance dans le cadre d’une transaction immobilière entre un acheteur et
un vendeur.
L’adoption de l’IFRIC 21 n’a aucune incidence sur les bilans consolidés et les comptes de résultat consolidés du Fonds de
la période considérée ni de la période précédente aux 31 décembre 2014 et 2013 et pour les exercices clos à ces dates.
L’adoption de l’IFRIC 21 n’a également eu aucune incidence sur les profits et pertes à la juste valeur au titre des
immeubles de placement ou sur les produits d’un exercice complet en raison de la reprise de tous les impôts fonciers
courus à payer au cours de la période considérée.
IAS 17, Contrats de location («IAS 17»)
En mars 2014, l’IFRS Interpretations Committee (l’«IFRIC») a publié une décision relative à la définition de «coûts
marginaux» dans le contexte de l’IAS 17. L’IFRIC a déterminé que les coûts internes, comme les salaires du personnel à
temps plein participant à la négociation et à la conclusion de nouveaux contrats de location, ne sont pas admissibles à titre
de coûts marginaux au sens de l’IAS 17, si bien qu’ils ne devraient pas être incorporés dans le coût de l’actif à titre de frais
183
de location directs initiaux. Le Fonds a comptabilisé la charge connexe à titre de frais de location, lesquels sont présentés
séparément dans le compte de résultat consolidé.
L’incidence de l’application des lignes directrices de l’IAS 17 sur les comptes de résultat consolidés du Fonds pour les
périodes considérée et précédente est décrite ci-après :
•
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, comptabilisation de frais de location de 11 millions de dollars
(augmentation de 8 millions de dollars des frais de location pour l’exercice clos le 31 décembre 2013) et
augmentation de 11 millions de dollars des profits nets à la juste valeur au titre des immeubles de placement
(augmentation des profits à la juste valeur de 8 millions de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2013). Il n’y a
pas d’incidence sur le résultat net de la période considérée ni de la période précédente. Le Fonds comptabilise la
charge connexe à titre de frais de location, lesquels sont présentés séparément dans les comptes du résultat
consolidés.
u) Modifications futures des méthodes comptables
RioCan effectue un suivi des modifications possibles des normes proposées par l’IASB et analyse l’incidence qu’elles
pourraient avoir sur ses activités d’exploitation.
Les normes publiées, mais non encore en vigueur à la date de publication des présents états financiers consolidés sont
décrites ci-après. Cette description concerne les normes et interprétations publiées qui, de l’avis du Fonds, devraient
vraisemblablement s’appliquer à l’avenir. Le Fonds a l’intention d’adopter ces normes au moment de leur entrée en vigueur.
IFRS 9, Instruments financiers («IFRS 9»)
En juillet 2014, l’IASB a publié la version définitive de l’IFRS 9, reflétant toutes les phases du projet sur les instruments
financiers et remplaçant l’IAS 39, Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation, et toutes les versions
précédentes de l’IFRS 9. La norme introduit de nouvelles exigences pour le classement et l’évaluation, la dépréciation et la
er
comptabilité de couverture. L’IFRS 9 s’applique aux exercices ouverts à compter du 1 janvier 2018 et l’adoption anticipée
est permise. L’adoption de l’IFRS 9 pourrait avoir une incidence sur le classement et l’évaluation des actifs financiers de
RioCan, mais n’aura pas d’incidence sur le classement et l’évaluation de ses passifs financiers.
IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus avec des clients («IFRS 15»)
L’IFRS 15 a été publiée en mai 2014 et établit un nouveau modèle en cinq étapes qui s’appliquera aux produits des
activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients. Selon l’IFRS 15, les produits des activités ordinaires sont
comptabilisés à un montant de contrepartie auquel une entité s’attend à avoir droit en échange du transfert de biens ou de
services à un client. Les principes contenus dans l’IFRS 15 prévoient une approche plus structurée de l’évaluation et de la
comptabilisation des produits des activités ordinaires. La nouvelle norme sur les produits des activités ordinaires s’applique
à toutes les entités et remplacera toutes les exigences actuelles relatives à la comptabilisation des produits des activités
ordinaires selon les IFRS. Une approche rétrospective intégrale ou modifiée est exigée pour les exercices ouverts à
er
compter du 1 janvier 2017 et une adoption anticipée est permise. RioCan évalue actuellement l’incidence de l’IFRS 15 et
prévoit adopter la nouvelle norme à la date d’entrée en vigueur exigée.
4.
31 décembre
2014
13 254 $
706
80
14 040 $
184
31 décembre
2013
12 433 $
583
46
13 062 $
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014
Canada
Solde au début de l’exercice
i
Acquisitions
Cessions
Profit de change
Autres variations
Solde à la fin de l’exercice
i)
10 379
139
26
24
(52)
363
(75)
26
—
11
(1)
10 840 $
États-Unis
2 054
42
2
6
—
—
—
114
192
2
2
2 414 $
Total
12 433
181
28
30
(52)
363
(75)
140
192
13
1
13 254 $
Les acquisitions ne tiennent pas compte de l’acquisition par le Fonds de la participation restante de 40 % dans un immeuble productif entièrement
consolidé au cours de l’exercice.
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2013
Acquisitions
Reclassement à la suite de la dissolution de placements comptabilisés
selon la méthode de la mise en équivalence
Cessions
Profit de change
Autres variations
Canada
10 132
601
—
19
25
(599)
123
(58)
139
—
(1)
(2)
10 379 $
États-Unis
1 146
228
586
2
8
(110)
—
—
84
105
5
—
2 054 $
Total
11 278
829
586
21
33
(709)
123
(58)
223
105
4
(2)
12 433 $
Canada
i
2013
Total
583
172
237
(363)
75
7
(2)
(3)
706 $
Acquisitions
Dépenses d’aménagement
Achèvement des immeubles en cours d’aménagement
Transferts provenant des immeubles productifs
Cessions
Divers
i)
2014
Total
Tous les immeubles en cours d’aménagement sont situés au Canada.
185
440
56
141
(123)
58
6
—
5
583 $
Au 31 décembre 2014, le Fonds détenait des immeubles en vue de la revente pour un montant de 80,4 millions de dollars
(45,9 millions de dollars au 31 décembre 2013).
Immeubles de placement détenus en vue de la vente
Au 31 décembre 2014, les immeubles de placement comprenaient 12 immeubles de placement détenus en vue de la vente
d’une juste valeur globale de 188,9 millions de dollars (60,2 millions de dollars au 31 décembre 2013) pour lesquels des
emprunts hypothécaires de 21,0 millions de dollars sont garantis par ces immeubles (aucun emprunt hypothécaire connexe au
31 décembre 2013).
Les immeubles de placement comprennent un montant de 110,9 millions de dollars (97,4 millions de dollars au 31 décembre
2013) de loyers nets à recevoir découlant de la comptabilisation des produits de location sur une base linéaire sur la durée du
contrat de location.
Les immeubles de placement comprennent les contrats de location-financement d’immeubles pour lesquels le Fonds a exercé
ses options d’acquisition en 2034 et 2037. Au 31 décembre 2014, la juste valeur de ces immeubles s’établissait à 28,2 millions
de dollars (31,9 millions de dollars au 31 décembre 2013).
Les immeubles de placement comprennent trois biens immobiliers, soit Albion Centre, Georgian Mall et Shoppers World
Danforth, lesquels font l’objet de baux fonciers auprès de tiers. Le bail foncier pour Georgian Mall, qui expire en 2020,
comprend une option de rachat. Les baux fonciers pour Albion Centre et Shoppers World Danforth, qui expirent en 2029, ne
sont pas assortis d’une option de rachat. Ces trois immeubles sont des contrats de location simple, mais ils ont été traités
comme des contrats de location-financement et inscrits à leur juste valeur dans les immeubles productifs, conformément à
l’IAS 40, Immeubles de placement. La juste valeur de ces trois biens immobiliers est de 429,1 millions de dollars en ce qui a
trait aux bâtiments et aux terrains (397,5 millions de dollars au 31 décembre 2013) et l’obligation liée aux contrats de location
s’élève à 14,0 millions de dollars (15,6 millions de dollars au 31 décembre 2013) et est incluse dans les créditeurs et autres
charges à payer.
Méthode d’évaluation
Tel qu’il est souligné à la note 27, la méthode d’évaluation de la juste valeur à l’égard des immeubles productifs, des
immeubles en cours d’aménagement ainsi que des participations dans des coentreprises et des entreprises associées
comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence du Fonds correspond au niveau 3 étant donné que des données
d’entrée non observables importantes sont requises pour déterminer la juste valeur.
Le tableau ci-après est un résumé des données d’entrée non observables clés pour les immeubles de placement du Fonds :
Classification
Donnée d’entrée non
observable clé
Interrelations entre les données
d’entrée non observables clés
et l’évaluation de la juste valeur
fondée sur la
capitalisation directe du
résultat
Taux de capitalisation
Il existe une relation inverse entre
le taux de capitalisation et la juste
valeur; en d’autres termes, plus
les taux de capitalisation sont
élevés, plus la juste valeur
estimée est faible.
Immeubles en cours
d’aménagement
fondée sur la
capitalisation directe du
résultat
Taux de capitalisation
Il existe une relation inverse entre
le taux de capitalisation et la juste
valeur; en d’autres termes, plus
les taux de capitalisation sont
élevés, plus la juste valeur
estimée est faible.
Immeubles en cours
d’aménagement –
terrains non aménagés
Méthode de comparaison
directe
Comparaison avec des
transactions sur le
marché pour des actifs
similaires
La valeur du terrain cadre avec
les tendances du marché.
186
Les tableaux suivants présentent des renseignements détaillés sur les taux de capitalisation moyens des immeubles
productifs et de l’ensemble des participations dans des coentreprises et des entreprises associées comptabilisées selon la
méthode de la mise en équivalence (pondérés en fonction du résultat d’exploitation net stabilisé), et la variation pour chaque
catégorie de détail. Les taux de capitalisation se fondent sur la quote-part de RioCan à l’égard du résultat d’exploitation net
stabilisé et des résultats d’exploitation de l’ensemble de son portefeuille.
31 décembre 2014
31 décembre 2013
Taux de
Taux de
capitalisation
capitalisation
Fourchette moyen pondéré*
Fourchette
moyen pondéré*
5,77 % 4,60 % – 9,50 %
5,81 % 4,76 % – 9,00 %
6,14 %
5,30 % – 7,50 %
6,40 %
5,50 % – 7,50 %
Total de la moyenne pondérée
5,83 %
4,60 % – 9,50 %
5,91 %
4,76 % – 9,00 %
* Selon la participation de RioCan
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 se sont élevées à
147 millions de dollars (229 millions de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2013).
Le tableau suivant présente une analyse de sensibilité au taux de capitalisation moyen pondéré appliqué au 31 décembre
2014 :
(en milliards de dollars, sauf les pourcentages)
Sensibilité au taux de
capitalisation
Augmentation (diminution)
Taux de
capitalisation
moyen
pondéré*
Juste valeur
du portefeuille
des immeubles
de placement
Variation de la
juste valeur
% de
variation
Ratio dette, nette
de la trésorerie /
total de l’actif,
net de la
trésorerie
(1,00) %
4,83 %
16,5 $
2,8 $
20,9 %
36,7 %
(0,75) %
5,08 %
15,7 $
2,0 $
14,8 %
38,5 %
(0,50) %
5,33 %
14,9 $
1,3 $
9,4 %
40,2 %
(0,25) %
5,58 %
14,3 $
0,6 $
4,5 %
42,0 %
31 décembre 2014
5,83 %
13,6 $
0,0 $
0,0 %
43,8 %
0,25 %
6,08 %
13,1 $
(0,6) $
(4,1) %
45,6 %
0,50 %
6,33 %
12,6 $
(1,1) $
(7,9) %
47,3 %
0,75 %
6,58 %
12,1 $
(1,5) $
(11,4) %
48,8 %
1,00 %
6,83 %
11,7 $
(2,0) $
(14,6) %
50,7 %
*
Selon la participation de RioCan
De plus, une hausse ou une baisse de 1 % du résultat d’exploitation net stabilisé entraînerait respectivement une hausse ou
une baisse des justes valeurs du portefeuille de 133 millions de dollars. Une hausse de 1 % du résultat d’exploitation net
stabilisé jumelée à une baisse de 0,25 % des taux de capitalisation entraînerait une hausse de la juste valeur de 752 millions
de dollars. Une baisse de 1 % du résultat d’exploitation net stabilisé jumelée à une hausse de 0,25 % des taux de
capitalisation entraînerait une baisse de la juste valeur du portefeuille de 689 millions de dollars.
5.
31 décembre
2014
Courant
Non courant
45 $
147 $
91
101
136 $
187
31 décembre
2013
248 $
Au 31 décembre 2014, les prêts et prêts hypothécaires portaient intérêt à des taux effectifs et contractuels annuels variant de
0 % à 7,0 %, moyennant un taux effectif annuel moyen pondéré de 3,9 % (taux contractuel annuel moyen pondéré de 3,9 %),
et les échéances s’échelonnaient de 2015 à 2019.
Les versements futurs se présentent comme suit :
Remboursable à vue
Exercices prenant fin les 31 décembre :
2015
2016
2017
2018
2019
6.
16 $
29
51
14
21
5
136 $
31 décembre 2014
Courant
Non
courant
52 $
Loyers contractuels à recevoir
Charges payées d’avance et
autres actifs
— $
Total
52 $
31 décembre 2013
Non
courant
Courant
Total
35 $
— $
35 $
255
18
273
31
13
44
Système d’information de gestion
—
27
27
—
18
18
Fonds détenus en fiducie
—
21
21
—
38
38
Juste valeur des swaps de taux
d’intérêt
—
307 $
—
66 $
—
373 $
—
1
66 $
1
70 $
136 $
Les loyers contractuels à recevoir, y compris aussi bien les montants facturés que les montants courus à recevoir, ne portent
pas intérêt et comportent généralement un délai de paiement de 30 à 90 jours. Les charges payées d’avance et autres actifs
se composent principalement d’impôts fonciers payés d’avance, de placements disponibles à la vente et de mobilier et
matériel de bureau.
7.
Les emprunts hypothécaires et lignes de crédit se composent de ce qui suit :
31 décembre
2014
31 décembre
2013
4 090 $
4 033 $
Emprunts hypothécaires à taux variables
260
389
Lignes de crédit d’exploitation à taux variables
121
68
Emprunts hypothécaires à taux fixes
116
22
4 587 $
4 512 $
Facilités de crédit à la construction et autres facilités à taux variables
795 $
Courant
Non courant
413 $
3 792
4 099
4 587 $
4 512 $
188
Les versements futurs au titre des emprunts hypothécaires et lignes de crédit se présentent comme suit :
Taux d’intérêt
contractuel
moyen
pondéré
Exercices prenant fin les
31 décembre :
Amortissement prévu du
capital
Total des
remboursements
Échéances
du capital
2015
4,11 %
77 $
718 $
795 $
2016
4,47 %
65
633
698
2017
3,60 %
53
926
979
2018
3,84 %
40
588
628
2019
3,97 %
33
333
366
Par la suite
4,92 %
40
1 070
1 110
4,22 %
308 $
4 268 $
4 576 $
Écart non amorti entre les taux d’intérêt contractuels et les
taux d’intérêt du marché sur le passif pris en charge à
l’acquisition d’immeubles
25
(14)
4 587 $
Au 31 décembre 2014, des immeubles de placement d’une valeur de 11,3 milliards de dollars étaient affectés en garantie des
emprunts hypothécaires et des lignes de crédit à taux variables de RioCan (11,0 milliards de dollars au 31 décembre 2013),
dont un montant de 9,1 milliards de dollars est lié aux immeubles de placement au Canada (9,1 milliards de dollars au
31 décembre 2013) et un montant de 2,2 milliards de dollars est lié aux immeubles de placement aux États-Unis (1,9 milliard
de dollars au 31 décembre 2013).
Au 31 décembre 2014, les emprunts hypothécaires portaient intérêt au taux effectif annuel moyen pondéré de 4,46 % (taux
contractuel annuel moyen pondéré de 4,34 %), et les échéances s’échelonnaient de 2014 à 2034.
Les taux effectifs moyens pondérés pour les emprunts hypothécaires à taux fixes et à taux variables se présentent comme
suit :
31 décembre
2014
31 décembre
2013
Taux fixe
4,61 %
4,79 %
Taux variable
1,96 %
2,09 %
Total
4,46 %
4,55 %
Au 31 décembre 2014, les emprunts hypothécaires libellés en dollars américains totalisaient 1,2 milliard de dollars américains
(1,3 milliard de dollars américains au 31 décembre 2013).
Lignes de crédit
Au 31 décembre 2014, RioCan disposait de cinq lignes de crédit renouvelables contractées auprès de cinq institutions
financières canadiennes de l’annexe I, totalisant 718 millions de dollars (535 millions de dollars au 31 décembre 2013).
189
Le tableau ci-dessous résume les détails des lignes de crédit garanties du Fonds au 31 décembre 2014 :
Montant
maximal
disponible à
même la
facilitéi
1
250 $
Montants prélevés
i
Avances en
espèces
77 $
Espèces
pouvant
Lettres de
être
crédit
prélevées
Taux d’intérêt
10 $
163 $ Avances en $ CA – taux préférentiel annuel majoré
annuel en $ US majoré de 0,25 % ou LIBOR
en $ US majoré de 1,25 %
Échéance
Novembre 2016ii
2
130
i
—
19
111
Juin 2017ii
3
185
i
—
—
183
Décembre 2016ii
4
75
i
—
—
75
Juin 2017ii
5
78
i
45
—
33
Décembre 2015
718 $
122 $
29 $
565 $
i)
Garanti par une charge sur certains immeubles productifs. Si la valeur totale convenue à des fins de prêt de ces immeubles passe à un
niveau ne pouvant soutenir un emprunt équivalent au montant maximum du prêt, RioCan peut donner d’autres immeubles productifs à
titre de garantie supplémentaire.
ii)
Sous réserve de certaines conditions, ces prêts peuvent être prolongés d’un an selon les mêmes modalités.
Passifs courants nets
31 décembre
2014
56 $
31 décembre
2013
39 $
307
50
45
147
Actifs courants
408
236
Créditeurs et charges à payer (note 10)
275
232
Débentures à payer (note 8)
116
—
17
4
Débiteurs et autres actifs (note 6)
Prêts et prêts hypothécaires (note 5)
Actifs courants nets avant l’élément suivant
795
Emprunts hypothécaires et lignes de crédit (note 7)
(778) $
Passifs courants nets
190
413
(409) $
8.
Au 31 décembre 2014, un montant de 1 741 millions de dollars des débentures à payer, net des coûts de financement de la
dette non amortis, était non courant (1 447 millions de dollars au 31 décembre 2013). Le Fonds disposait des séries de
débentures de premier rang non garanties suivantes en circulation au 31 décembre 2014 :
Série
i
N
O
P
S
Q
U
R
V
T
I
Capital
116 $
225
150
250
175
150
250
250
200
100
1 866 $
Échéance
21 septembre 2015
21 janvier 2016
er
1 mars 2017
5 mars 2018
28 juin 2019
er
1 juin 2020
13 décembre 2021
30 mai 2022
18 avril 2023
6 février 2026
Taux d’intérêt
nominal
4,10 %
4,50 %
3,80 %
2,87 %
3,85 %
3,62 %
3,72 %
3,75 %
3,73 %
5,95 %
Fréquence
de paiement
des intérêts
Semestrielle
Semestrielle
Semestrielle
Semestrielle
Semestrielle
Semestrielle
Semestrielle
Semestrielle
Semestrielle
Semestrielle
i) Débenture de 100 millions de dollars américains
Les débentures sont assorties de clauses restrictives limitant l’endettement à 60 % du total de l’actif de RioCan conformément à la
déclaration de fiducie, et exigeant le maintien de capitaux propres à la valeur comptable ajustés de 1,0 milliard de dollars, au sens
donné dans l’acte relatif aux débentures, et le maintien d’un ratio de couverture des intérêts égal ou supérieur à 1,65. En vertu des
clauses restrictives des débentures non garanties, rien n’oblige RioCan à garder des actifs non grevés. En tout temps, RioCan a le
droit de convertir les débentures de série I en emprunts hypothécaires, sous réserve de l’acceptation de la garantie donnée aux
porteurs de débentures. En pareil cas, les clauses restrictives liées au plafond d’endettement de 60 %, aux capitaux propres à la
valeur comptable minimums et au ratio de couverture des intérêts seraient éliminées pour ces débentures.
Le 23 janvier 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série U totalisant 150 millions de
dollars, qui viennent à échéance le 1er juin 2020 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,62 %. Ces débentures sont assujetties
aux mêmes clauses restrictives que celles applicables aux débentures en circulation mentionnées ci-dessus, à l’exception des
débentures de série I qui comportent une disposition additionnelle, comme il a été mentionné plus haut. Les frais d’émission des
débentures se sont élevés à environ 1,1 million de dollars.
Le 30 mai 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de série V totalisant 150 millions de dollars. Au cours du troisième
trimestre, le 8 août 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de série V supplémentaires d’un capital de 100 millions de
dollars, portant ainsi le total des débentures de série V en circulation à 250 millions de dollars. Les débentures de série V venant à
échéance le 30 mai 2022 portent intérêt à un taux nominal de 3,75 % et sont assujetties aux mêmes clauses restrictives que celles
applicables aux débentures en circulation mentionnées ci-dessus, à l’exception des débentures de série I qui comportent une
disposition additionnelle, comme il a été mentionné plus haut. Les frais d’émission des débentures se sont élevés à environ
2,0 millions de dollars.
Après le 31 décembre 2014, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série W
supplémentaires d’un capital de 300 millions de dollars, et a émis des avis de rachat aux porteurs de ses débentures de premier rang
non garanties de série N totalisant 100 millions de dollars américains et de série O totalisant 225 millions de dollars. Pour obtenir de
plus amples renseignements, se reporter à la note 33.
191
Au 31 décembre 2014, les débentures à payer portaient intérêt à un taux effectif annuel moyen pondéré de 4,11 % (taux
contractuel annuel de 3,86 %). Les versements futurs se présentent comme suit :
Taux d’intérêt
contractuel moyen
pondéré
Exercices prenant fin les 31 décembre :
Échéances
du capital
2015
4,10 %
116 $
2016
4,50 %
225
2017
3,80 %
150
2018
2,87 %
250
2019
3,85 %
175
Par la suite
3,95 %
950
1 866
(9)
1 857 $
9.
Le Fonds est admissible à titre de FPI aux fins fiscales canadiennes. Le Fonds prévoit distribuer tout son bénéfice imposable
à ses porteurs de parts et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales. Par conséquent, aucune charge d’impôt
exigible au Canada n’est nécessaire, sauf pour les montants engagés par ses filiales canadiennes constituées en société.
La filiale américaine du Fonds est admissible à titre de FPI aux fins fiscales américaines. Cette filiale prévoit distribuer tout son
bénéfice imposable américain (le cas échéant) au Canada et a le droit de déduire ces distributions aux fins fiscales
Si elle n’est pas admissible à titre de FPI aux fins fiscales canadiennes, une entité ne peut pas déduire certaines distributions
dans le calcul de son résultat aux fins fiscales canadiennes. Par conséquent, l’entité sera imposée à un taux essentiellement
équivalent au taux d’impôt général des sociétés sur son bénéfice imposable distribué. Les distributions versées en sus du
bénéfice imposable continueront d’être traitées comme un remboursement de capital aux porteurs de parts. Le bénéfice
imposable non distribué est assujetti au taux d’impôt marginal des particuliers le plus élevé. Le Fonds consolide certaines
entités en propriété exclusive constituées en société qui demeurent assujetties à l’impôt. Les informations fiscales et les
charges d’impôt ne concernent que ces entités.
Les composantes des actifs d’impôt différé figurant aux bilans consolidés se présentent comme suit :
31 décembre 2014
31 décembre 2013
Incidence fiscale des différences temporaires entre la valeur comptable et la base
fiscale des éléments suivants :
Immobilisations incorporelles et autres
192
9 $
9 $
9 $
9 $
10. Créditeurs et charges à payer
31 décembre 2014
Coûts d’aménagement
Autres dépenses d’investissement
Juste valeur de la contrepartie éventuelle
Intérêts sur les emprunts hypothécaires et
débentures à payer
Distributions à verser aux porteurs de parts
Produits différés
Régime de rémunération incitative
Avantages sociaux futurs non capitalisés
(note 31)
Juste valeur des régimes de parts des
fiduciaires (note 12)
Juste valeur des swaps de taux d’intérêt
Obligation liée à un contrat de locationfinancement
Autres
11.
Courant
85 $
76
4
1
Non
courant
18 $
—
—
—
Total
103 $
76
4
1
31 décembre 2013
Courant
Non
courant
Total
75 $
36
15
3
16 $
—
—
—
91 $
36
15
3
31
37
18
12
9
—
—
26
—
—
31
37
44
12
9
29
36
15
12
8
—
—
15
—
—
29
36
30
12
8
—
13
13
—
10
10
—
—
3
16
3
16
—
—
2
8
2
8
16
—
16
3
299 $
—
2
275 $
14
—
90 $
14
2
365 $
—
3
232 $
67 $
Le Fonds est autorisé à émettre un nombre illimité de parts ordinaires. Les parts ordinaires peuvent donner lieu à des
distributions, dans la mesure où le conseil en déclare, et en cas de liquidation, à une quote-part de l’actif net résiduel après les
créances prioritaires des porteurs de titres de créance et de parts privilégiées. Comme le Fonds est une fiducie de placement
immobilier à capital fixe, les parts ne sont pas rachetables au gré du porteur. Les parts émises et en circulation s’établissent
comme suit :
2014
Parts en circulation au début de l’exercice
Parts émises :
Appels publics à l’épargne
Régime de réinvestissement des distributions
Régime d’achat direct
Régime d’options sur parts
Parts de fiducie ordinaires rachetées et annulées
Valeur associée aux options sur parts attribuées
Frais d’émission de parts
Parts
(en milliers)
$
Parts
(en milliers)
$
304 075
4 241
300 099
4 130
4 800
4 738
42
2 331
—
—
—
315 986
Parts en circulation à la fin de l’exercice
2013
126
121
1
49
—
5
(6)
4 537
193
—
4 365
53
476
(918)
—
—
304 075
—
110
1
8
(13)
5
—
4 241
Les parts en circulation comprennent des parts échangeables de trois sociétés en commandite qui sont des filiales du Fonds
(les «parts de société en commandite»), qui ont été émises aux vendeurs, en contrepartie partielle d’immeubles productifs
acquis par RioCan (1 138 000 parts au 31 décembre 2014 et 1 773 000 parts au 31 décembre 2013). RioCan est le
commandité des sociétés en commandite. Les parts de société en commandite donnent droit à des distributions équivalentes
à celles auxquelles donnent droit les parts de RioCan et sont échangeables en tout temps au gré du porteur, à raison de une
pour une, contre des parts de RioCan.
Appel public à l’épargne
Le 24 novembre 2014, RioCan a émis un total de 4,8 millions de parts ordinaires, à un prix de 26,25 $ par part, dégageant un
produit brut total de 126 millions de dollars. Les frais d’émission de parts liés au placement ont totalisé environ 5 millions
de dollars.
Offre publique de rachat dans le cours normal des affaires
Le 25 juillet 2013, RioCan a annoncé que la TSX a approuvé son avis d’intention de lancer une offre publique de rachat dans
le cours normal des affaires («OPRCNA») visant une partie de ses parts au fur et à mesure que des occasions appropriées se
présenteront. L’OPRCNA de RioCan s’effectuera conformément aux exigences de la TSX. Aux termes de l’OPRCNA, RioCan
pourra acquérir au maximum 15 039 156 de ses parts, soit environ 5 % de ses parts émises et en circulation au 19 juillet
2013, aux fins d’annulation au cours des 12 prochains mois à compter, environ, du 3 août 2013 jusqu’au 2 août 2014. Le
5 août 2014, la TSX a approuvé l’avis d’intention du Fonds de renouveler le programme d’OPRCNA. Le nouveau programme
d’OPRCNA a commencé le 7 août 2014 et se terminera le 6 août 2015, ou à la date à laquelle toutes les parts visées par
l’OPRCNA auront été rachetées si elle survient plus tôt.
Conformément à l’offre, 107 712 parts, au maximum, peuvent être acquises quotidiennement (soit 25 % du volume moyen de
parts de 428 691 négociées du mois de février 2014 au 31 juillet 2014), mais RioCan peut toutefois effectuer une acquisition
de parts en bloc par semaine civile en sus de ces limites. RioCan prévoit financer ces acquisitions par ses liquidités
disponibles et ses facilités de crédit non utilisées. Les acquisitions sont effectuées selon le cours du marché par l’entremise de
la Bourse.
Acquisition et annulation de parts
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2013, le Fonds a acquis et annulé 917 700 parts à un prix moyen pondéré de
24,04 $ par part, totalisant 22,1 millions de dollars. L’excédent du prix d’acquisition sur la valeur comptable des parts acquises,
de l’ordre de 9,3 millions de dollars, a été comptabilisé comme une charge dans le résultat cumulatif. Au cours de l’exercice
clos le 31 décembre 2014, aucune part n’a été acquise ou annulée par le Fonds.
Parts de fiducie privilégiées
Le Fonds est autorisé à émettre 50 millions de parts privilégiées.
Série A
En 2011, le Fonds a émis un total de 5 millions de parts de fiducie privilégiées perpétuelles à dividendes cumulatifs et à taux
rajustable de série A (les «parts de série A») pour un produit brut totalisant 125 millions de dollars (120 millions de dollars, net
des frais d’émission). Les parts de série A sont assorties d’un taux de rendement des distributions cumulatif annuel de 5,25 %,
les distributions étant payables trimestriellement, si le conseil des fiduciaires de RioCan en déclare et au moment où il les
déclare, pour la période initiale de cinq ans prenant fin le 31 mars 2016. Le taux de distribution sera rajusté le 31 mars 2016 et
tous les cinq ans par la suite, à un taux correspondant au rendement des obligations du gouvernement du Canada sur cinq
ans alors en vigueur, majoré de 2,62 %.
Les parts de série A sont rachetables par RioCan, à son gré, le 31 mars 2016 et le 31 mars tous les cinq ans par la suite. Les
porteurs de parts de série A ont le droit de convertir la totalité ou une partie de leurs parts en parts de fiducie privilégiées
perpétuelles à dividendes cumulatifs et à taux variable de série B (les «parts de série B»), sous réserve de certaines
conditions, le 31 mars 2016 et le 31 mars tous les cinq ans par la suite. Les porteurs de parts de série B auront le droit de
recevoir des distributions cumulatives trimestrielles variables à un taux correspondant au rendement des bons du Trésor du
gouvernement du Canada à 90 jours alors en vigueur, majoré de 2,62 %, si le conseil des fiduciaires de RioCan en déclare et
au moment où il les déclare. Les porteurs de parts de série B auront le droit de convertir la totalité ou une partie de leurs parts
en parts de série A le 31 mars 2021 et le 31 mars tous les cinq ans par la suite.
194
Série C
En 2011, le Fonds a émis un total de 5,98 millions de parts de fiducie privilégiées à dividendes cumulatifs et à taux rajustable
de série C (les «parts de série C») pour un produit brut totalisant 149,5 millions de dollars (145 millions de dollars, net des
frais d’émission). Les parts de série C sont assorties d’un taux de rendement des distributions annuel fixe de 4,70 %, les
distributions étant payables trimestriellement, si le conseil des fiduciaires de RioCan en déclare et au moment où il les déclare,
pour la période initiale d’environ cinq ans et demi prenant fin le 30 juin 2017. Le taux de distribution sera rajusté le 30 juin
2017 et tous les cinq ans par la suite, à un taux correspondant au rendement des obligations du gouvernement du Canada sur
cinq ans alors en vigueur, majoré de 3,18 %.
Les parts de série C sont rachetables par RioCan, à son gré, le 30 juin 2017 et le 30 juin tous les cinq ans par la suite. Les
détenteurs de parts de série C auront le droit de convertir la totalité ou une partie de leurs parts en parts de fiducie privilégiées
à dividendes cumulatifs et à taux variable de série D (les «parts de série D»), sous réserve de certaines conditions, le 30 juin
2017 et le 30 juin tous les cinq ans par la suite. Les porteurs de parts de série D auront le droit de recevoir des distributions
cumulatives trimestrielles variables à un taux correspondant au rendement des bons du Trésor du gouvernement du Canada à
90 jours alors en vigueur, majoré de 3,18 %, si le conseil des fiduciaires de RioCan en déclare et au moment où il les
déclare. Les porteurs de parts de série D auront le droit de convertir la totalité ou une partie de leurs parts en parts de série C
le 30 juin 2022 et le 30 juin tous les cinq ans par la suite.
Les parts de série A et les parts de série C ont égalité de rang entre elles et avec les parts de série B et les parts de série D en
circulation, en quoi elles peuvent être converties.
Cumul des autres éléments du résultat global
Le cumul des autres éléments du résultat global au 31 décembre 2014 et pour l’exercice clos à cette date se composait des
montants suivants :
Profits latents (pertes latentes)
Swaps de taux
d’intérêt
Conversion
des établissements à
l’étranger
(7) $
24 $
(7)
79
(14) $
103 $
Placements
disponibles
à la vente
Écarts
actuariels sur
les régimes
de retraite
1 $
— $
26
(2)
27 $
(2) $
Total
18 $
96
114 $
12. Régimes de rémunération fondée sur les parts
Régime incitatif d’options sur parts
Au 31 décembre 2014, le régime incitatif d’options sur parts du Fonds (le «régime») prévoyait l’attribution d’options visant un
maximum de 29,2 millions de parts. Au 31 décembre 2014, 17,1 millions d’options sur parts avaient été attribuées et exercées,
8,8 millions d’options sur parts avaient été attribuées et étaient toujours en cours et 3,3 millions d’options sur parts pouvaient
encore être attribuées. Le prix d’exercice de chaque option correspond au cours moyen pondéré en fonction du volume des
parts négociées à la TSX durant les cinq jours de Bourse précédant les dates d’attribution, à l’exception des options attribuées
avant le 27 mai 2009, lesquelles ont un prix d’exercice correspondant au cours de clôture des parts à la date précédant la date
d’attribution. La durée maximale d’une option est de dix ans. Tous les droits rattachés aux options attribuées après le
31 décembre 2003 sont acquis à raison de 25 % par année à compter du premier anniversaire de l’attribution, de sorte qu’ils
sont entièrement acquis après quatre ans.
195
Voici des résumés du nombre total d’options en cours et des fourchettes de prix d’exercice des parts attribuées dans le cadre
du régime du Fonds :
2014
Options
En cours au début de l’exercice
Attribuées
Exercées
Ayant fait l’objet d’une renonciation ou d’une annulation
En cours à la fin de l’exercice
Options exerçables à la fin de l’exercice
Juste valeur moyenne pondérée par part des options
attribuées au cours de l’exercice
Parts
(en milliers)
9 704
2 171
(2 331)
(762)
8 782
4 402
2013
Prix
d’exercice
moyen
pondéré
24,01 $
27,29
21,21
27,04
25,30 $
23,60 $
Parts
(en milliers)
8 376
2 035
(476)
(231)
9 704
5 168
Prix
d’exercice
moyen
pondéré
22,84 $
27,50
17,48
25,80
24,01 $
22,22 $
3,22 $
3,53 $
Options en cours
Nombre de parts
ordinaires pouvant
Fourchette des prix être émises (en
d’exercice ($/part)
milliers)
Options dont les droits sont acquis
Moyenne pondérée
de la durée de vie
résiduelle (en
années)
Prix d’exercice
moyen pondéré par
part ordinaire
Nombre de parts
ordinaires pouvant
être émises (en
milliers)
Prix d’exercice
moyen pondéré par
part ordinaire
12,15 à 21,16
1 278
18,60 $
4,0
1 278
18,60 $
21,17 à 24,93
610
23,28 $
5,5
481
23,13 $
24,94
775
24,94 $
6,4
566
24,94 $
825
25,54 $
2,3
819
25,54 $
26,54
1 602
26,54 $
8,0
563
26,54 $
26,55 à 27,50
1 831
27,32 $
8,1
576
27,27 $
27,51 à 27,69
1 861
27,56 $
9,1
119
27,69 $
8 782
25,30 $
6,8
4 402
23,60 $
24,95 à 26,53
Options en cours
Nombre de parts
ordinaires pouvant
Fourchette des prix être émises (en
d’exercice ($/part)
milliers)
Options dont les droits sont acquis
Moyenne pondérée
de la durée de vie
résiduelle (en
années)
Prix d’exercice
moyen pondéré par
part ordinaire
Nombre de parts
ordinaires pouvant
être émises (en
milliers)
Prix d’exercice
moyen pondéré par
part ordinaire
12,15 à 21,16
2 480
18,78 $
4,8
2 123
18,78 $
21,17 à 24,93
1 319
22,78 $
4,6
1 061
22,53 $
24,94
1 025
24,94 $
7,4
507
24,94 $
24,95 à 26,53
1 025
25,70 $
3,3
1 013
25,70 $
26,54
1 365
26,54 $
8,5
341
26,54 $
26,55 à 27,50
2 015
27,34 $
9,1
123
27,03 $
27,51 à 27,69
475
27,69 $
9,2
—
— $
9 704
24,01 $
6,5
5 168
22,22 $
Le Fonds comptabilise son régime selon la méthode de la juste valeur, en vertu de laquelle la charge de rémunération liée à
chaque tranche d’une attribution est évaluée à la date d’attribution et est comptabilisée sur la période d’acquisition des droits
196
rattachés aux options. La charge de rémunération fondée sur les parts a été calculée selon le modèle d’évaluation des options
de Black et Scholes au moyen des hypothèses suivantes :
(parts en milliers)
2014
2013
Options sur parts attribuées
4 $
2 171
5 $
2 035
Période de détention des options sur parts (en années)
5,5-7
5,5-7
Taux de volatilité moyen pondéré
23,5 %
25,2 %
Taux de rendement moyen pondéré des distributions
5,2 %
5,1 %
Taux d’intérêt sans risque moyen pondéré
2,0 %
1,8 %
Régime de droits à la valeur de parts temporairement incessibles des fiduciaires
Le régime de droits à la valeur de parts temporairement incessibles («DVPTI») prévoit l’attribution de DVPTI à chaque
fiduciaire non salarié («membre»). La valeur des DVPTI attribués augmente ou diminue en fonction de la hausse ou de la
baisse du cours des parts du Fonds. Des DVPTI peuvent également être crédités aux membres à titre de distributions versées
à l’égard des parts du Fonds selon le cours moyen des parts, tel qu’il est décrit dans le régime. Les DVPTI sont acquis et
réglés trois ans après la date d’émission moyennant un paiement au comptant correspondant au nombre de DVPTI acquis et
crédités au membre selon le cours moyen des parts du Fonds à la date de règlement. Au 31 décembre 2014, les créditeurs et
charges à payer comprenaient le coût de rémunération comptabilisé au titre du régime des DVPTI de 1,5 million de dollars
(1,7 million de dollars au 31 décembre 2013).
Avec prise d’effet le 28 mai 2014, ce régime a été remplacé par le régime de parts différées des fiduciaires à titre de
programme de rémunération incitative fondée sur les parts pour les fiduciaires comme mentionné ci-après.
Régime de parts différées des fiduciaires
Le 28 mai 2014, le conseil des fiduciaires a approuvé l’adoption d’un régime de parts différées pour les fiduciaires non salariés
du Fonds («participants») afin d’harmoniser davantage les intérêts des fiduciaires de RioCan et ceux des porteurs de parts.
Des parts différées, chacune étant égale à une part ordinaire sur le plan économique, peuvent être attribuées aux participants
à l’occasion, à la discrétion du conseil des fiduciaires, sur la recommandation de la direction et sous réserve d’une attribution
annuelle maximale dont le nombre n’excède pas le nombre de parts différées qui correspond à 150 000 $ divisé par le cours
moyen d’une part ordinaire à la date d’attribution. Les participants peuvent également choisir de recevoir jusqu’à la totalité de
leurs honoraires annuels et jetons de présence pour une année civile sous forme de parts différées au lieu d’un montant en
espèces. Au 31 décembre 2014, les créditeurs et charges à payer comprenaient une charge courue à payer au titre de la
rémunération fondée sur les parts différées de 1,2 million de dollars (néant au 31 décembre 2013).
Nouveau régime de rémunération de la direction
En avril 2014, le Fonds a créé un nouveau régime de rémunération incitative à l’intention des hauts dirigeants qui est entré en
er
vigueur le 1 janvier 2015. Le nouveau régime est présenté dans la circulaire d’information de la direction de 2014. RioCan ne
s’attend pas à ce que le nouveau régime ait une incidence importante sur ses résultats financiers consolidés.
197
13. Distributions aux porteurs de parts
RioCan est actuellement admissible à titre de fiducie de fonds commun de placement et de FPI aux fins fiscales. Le Fonds a
l’intention de distribuer chaque année à ses porteurs de parts, mais n’y est pas tenu par contrat, la totalité de son bénéfice
imposable calculé conformément à la Loi après toutes les déductions autorisées par celle-ci.
Les distributions aux porteurs de parts se détaillent comme suit :
2014
Total des
distributions
2013
Distributions
par part
Total des
distributions
Distributions
par part
434 $
1,4100 $
426 $
1,4100 $
Porteurs de parts privilégiées de série A
7 $
1,3125 $
7 $
1,3125 $
Porteurs de parts privilégiées de série C
7 $
1,1750 $
7 $
1,1750 $
Porteurs de parts ordinaires
Le 6 février 2015, RioCan a payé une distribution de 11,75 cents par part pour le mois de janvier 2015 aux porteurs de parts
ordinaires inscrits au 30 janvier 2015.
14. Produits de location
2014
2013
788 $
737 $
10
6
Recouvrements liés à l’entretien des parties communes
163
149
Recouvrements d’impôt foncier
232
214
Loyers de base
6
5
5
10
1 204 $
1 121 $
15. Coûts d’exploitation des immeubles – recouvrables en vertu de contrats de location
2014
Impôt foncier
i
Entretien des parties communes
i)
2013
(retraité –
note 2)
244 $
225 $
162
151
406 $
376 $
Comprend les salaires et avantages du personnel pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 de 64 millions de dollars (57 millions de dollars pour
l’exercice clos le 31 décembre 2013).
16. Honoraires et autres produits
Honoraires de gestion d’immeubles et d’actifs provenant de copropriétés, de partenariats et autres
Dividendes tirés des placements disponibles à la vente
198
2014
16 $
6
22 $
2013
17 $
—
17 $
17. Filiales et partenariats
Filiales
Le tableau suivant présente les principales filiales du Fonds :
Pourcentage de participation
Pays de
constitution
31 décembre 2014
31 décembre 2013
RioCan Management (BC) Inc.
Canada
100 %
100 %
RioCan Management Inc.
Canada
100 %
100 %
RioCan (KS) Management LP
Canada
100 %
100 %
RioCan Management Beneficiary Trust
Canada
100 %
100 %
RioCan Yonge Eglinton LP
Canada
100 %
100 %
RioCan (Festival Hall) Trust
Canada
100 %
100 %
Timmins Square Limited Partnership
Canada
100 %
100 %
Shoppers World Brampton Investment Trust
Canada
100 %
100 %
RioCan Realty Investments Partnership Four LP
Canada
100 %
100 %
RioCan Realty Investments Partnership Seven LP
Canada
100 %
100 %
RioCan Realty Investments Partnership Nine LP
Canada
100 %
100 %
RioCan Realty Investments Partnership Ten LP
Canada
100 %
100 %
RioCan (GH) Limited Partnership
Canada
100 %
100 %
RioCan Property Services Trust
Canada
100 %
100 %
RioCan White Shield Limited Partnershipi
Canada
100 %
60 %
RioCan (GTA Marketplace) LP
Canada
100 %
100 %
RC REIT Limited Partnership Trust
Canada
100 %
100 %
RioCan Holdings USA Inc.
États-Unis
100 %
100 %
RC Northeast Partnership LP
États-Unis
100 %
100 %
RC/RioCan Timber Creek Holdings LP
États-Unis
100 %
100 %
RC Dunhill LP
États-Unis
100 %
100 %
RC Sterling LP
États-Unis
100 %
100 %
RC Sterling II LP
États-Unis
100 %
100 %
RC/Dunhill LCV Arbor Holdings LP
États-Unis
100 %
100 %
RioCan America Management LP
États-Unis
100 %
100 %
RioCan USA Subsidiary Inc.
États-Unis
100 %
100 %
RC (RP) I LP
États-Unis
100 %
100 %
RC/Dunhill Louetta Holdings LP
États-Unis
100 %
100 %
RioKim USA LP
États-Unis
100 %
100 %
i)
Le 3 février 2014, le Fonds a acquis une participation additionnelle de 40 % dans RioCan White Shield Limited Partnership, qui était détenue par
son partenaire, Trinity, en acquérant la totalité des 8 millions de parts de société en commandite de catégorie C de Trinity pour une somme de
Partenariats et entreprises associées
Le Fonds détient des participations dans certaines coentreprises qui sont structurées au moyen d’entités qui distinguent
l’investisseur de l’entité émettrice. Par conséquent, à l’égard de ces coentreprises, le Fonds n’a des droits que sur l’actif net de
l’entité émettrice et n’est responsable que de celui-ci.
Les tableaux suivants résument l’information financière de Dawson Yonge LP (Canada) («Dawson JV»), de RioKim
Montgomery JV LP (Texas) («Montgomery JV»), de WhiteCastle New Urban Fund, LP («WCNUF») et de WhiteCastle New
Urban Fund 2, LP («WCNUF 2»), qui représentent les quatre entreprises associées et coentreprises du Fonds comptabilisées
selon la méthode de la mise en équivalence au 31 décembre 2014. RioCan possède une participation de 40 % dans
Dawson JV, de 80 % dans Montgomery JV, de 14,2 % dans WCNUF et de 19,3 % dans WCNUF 2.
199
Le tableau ci-dessous présente les changements apportés aux participations du Fonds dans ses entreprises associées et ses
coentreprises :
2014
2013
36
321
er
Placements en instruments de capitaux propres aux 1 janvier
Apports aux coentreprisesi
Reclassement à la suite de la dissolution de placements comptabilisés selon la méthode de la
mise en équivalenceii
4
30
—
(328)
Quote-part du résultat net provenant des coentreprises et des entreprises associées
13
32
Distributions des coentreprises et des entreprises associées
(1)
(19)
Autres
iii
Placements en instruments de capitaux propres aux 31 décembre
i)
11
—
63
36
ii)
Les apports de 30 millions de dollars en 2013 sont liés principalement aux fonds affectés au capital des prêts hypothécaires et aux
remboursements de prêts sur certains immeubles au cours de l’exercice. Les apports réalisés en 2014 sont liés au financement de la superficie
conditionnelle de Montgomery Plaza.
Le 1er octobre 2013, RioCan a réalisé la dissolution de ses coentreprises avec ses partenaires du Texas, soit RPAI et Dunhill.
iii)
Reclassement de WCNUF et de WCNUF 2 du poste Autres actifs au poste Participations dans des entreprises associées.
Les tableaux suivants établissent également un rapprochement de l’information financière résumée et de la valeur comptable
des participations du Fonds dans ces coentreprises et entreprises associées :
Aux 31 décembre
2014
Actifs courants
Actifs non courants
Passifs courants
2013
16
6
226
95
17
(8)
92
(41)
133
52
63
36
10
64
Charges
(4)
(21)
Profits à la juste valeur
13
15
Charges d’intérêts
(2)
(14)
Résultat net et total du résultat global à 100 %
Quote-part du Fonds du résultat net des coentreprises et des entreprises associées
comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence
17
44
13
32
Passifs non courants
Total de l’actif net à 100 %
Participations du Fonds dans des coentreprises et des entreprises associées comptabilisées
selon la méthode de la mise en équivalence
Produits des activités ordinaires
18. Charges d’intérêts
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2014, les intérêts ont été incorporés dans le coût des immeubles en cours
d’aménagement au taux d’intérêt moyen pondéré de 4,5 % (4,7 % pour l’exercice clos le 31 décembre 2013), comme suit :
2014
Total des intérêts
Moins : intérêts incorporés dans le coût des immeubles en cours d’aménagement
200
2013
267 $
255 $
32
21
235 $
234 $
19. Frais d’administration
2014
2013
(retraité –
note 2)
22 $
21 $
Coûts des technologies de l’information
Frais liés aux sociétés ouvertes
Honoraires professionnels
4
4
6
5
5
2
6
4
Amortissement
Autres
4
7
2
5
52 $
45 $
Salaires et avantages sociaux
Total des frais d’administration
Les autres frais d’administration comprennent les déplacements, les frais d’occupation, les dons de bienfaisance, la publicité,
la promotion et le marketing.
20. Coûts de transaction et autres charges
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2014, les coûts de transaction et autres charges, qui comprennent les coûts de cession et
de démolition d’immeubles, ont totalisé 6 millions de dollars (9 millions de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2013).
21. Informations sectorielles
Le Fonds exerce ses activités tant au Canada qu’aux États-Unis dans le secteur immobilier lié à l’exploitation de centres
commerciaux.
Au 31 décembre 2014, le portefeuille du Fonds comprenait 340 immeubles de détail, y compris 15 en cours d’aménagement.
Le portefeuille du Fonds comprend 48 centres commerciaux pourvus d’un magasin d’alimentation clé et de centres
commerciaux nouveau genre aux États-Unis (47 au 31 décembre 2013), 47 centres étant détenus en propriété exclusive et un
centre étant détenu par l’entremise d’une coentreprise formée avec Kimco Realty Corporation.
Aucun locataire ne représente 5 % ou plus des produits de location consolidés du Fonds.
Le sommaire qui suit présente les informations financières sectorielles par emplacement géographique, conformément à la
façon dont la direction s’acquitte actuellement de l’évaluation du rendement opérationnel sectoriel.
201
Le résultat net par secteur isolable pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 s’établissait comme suit :
Canada
1 007 $
Autres produits
Intérêts
Quote-part du résultat net des entreprises associées
et des coentreprises comptabilisées selon la
méthode de la mise en équivalence
Autres charges
Intérêts
Frais de location
États-Unis
197 $
i
Éliminations
—
Total
1 204 $
$
354
15
369
638
52
10
62
135
—
(6)
(6)
6
406
19
425
779
20
45
8
—
(6)
(38)
22
7
1
12
—
13
33
99
114
134
—
(44)
147
189
194
48
9
5
256
79
4
2
1
86
(38)
235
52
11
6
304
—
(38)
481 $
183 $
—
$
664 $
Résultat net
481 $
183 $
—
$
664 $
i)
Correspondent aux intérêts sur prêts intersectoriels de 38 millions de dollars et aux frais intersectoriels de 6 millions de dollars.
La valeur comptable des placements immobiliers et les dépenses d’investissement au 31 décembre 2014 se présentaient
comme suit :
Canada
États-Unis
i
Éliminations
Total
Placements immobiliers
10 840 $
2 414 $
—
706
—
—
706
80
—
—
80
11 626 $
2 414 $
—
$
14 040 $
Total de l’actif
12 535 $
2 525 $
(383) $
14 677 $
Total du passif
5 811 $
1 381 $
(383) $
6 809 $
279 $
12 $
i)
Correspondent aux prêts intersectoriels de 383 millions de dollars (331 millions de dollars américains).
202
—
$
$
13 254 $
291 $
Le résultat net par secteur isolable pour l’exercice clos le 31 décembre 2013 s’établissait comme suit :
i
Canada
États-Unis
Éliminations
997 $
124 $
Total
— $
1 121 $
344
32
—
376
16
—
—
16
360
32
—
392
637
92
—
729
17
—
—
17
Intérêts
Autres produits
57
—
(43)
14
équivalence
1
31
—
32
140
89
—
229
215
120
(43)
292
206
71
(43)
234
40
5
—
45
8
—
—
8
Autres charges
Intérêts
Frais de location
8
1
—
9
12
—
—
12
274
77
(43)
308
578 $
135 $
— $
713 $
(1) $
— $
— $
— $
578 $
135 $
— $
713 $
Résultat net
i)
Correspondent aux intérêts sur prêts intersectoriels.
La valeur comptable des placements immobiliers et les dépenses d’investissement au 31 décembre 2013 se présentaient
comme suit :
i
Canada
États-Unis
Éliminations
Total
Placements immobiliers
10 379
$
2 054
$
—
$
12 433
583
—
—
583
46
—
—
46
$
11 008
$
2 054
$
—
$
13 062
$
Total de l’actif
11 753
$
2 140
$
(363) $
13 530
$
Total du passif
5 354
$
1 267
$
(363) $
6 258
$
204
$
10
$
—
214
$
i)
$
Correspondent aux prêts intersectoriels de 363 millions de dollars (341 millions de dollars américains) entre RioCan Holdings USA Inc. et Fonds
de placement immobilier RioCan.
203
22.
Résultat net par part
Le résultat net par part et le nombre moyen pondéré de parts ordinaires en circulation sont calculés comme suit :
2014
Résultat net attribuable aux porteurs de parts ordinaires et privilégiées
Distributions aux porteurs de parts privilégiées (note 13)
Résultat net attribuable aux porteurs de parts ordinaires
ii
Nombre moyen pondéré de parts ordinaires en circulation – de base
ii
Options sur parts dilutives non exercées
i, ii
Nombre moyen pondéré de parts ordinaires en circulation – dilué
663 $
14
649 $
307 910
762
308 672
2,11 $
2,10 $
Résultat net par part ‒ de base
Résultat net par part ‒ dilué
2013
709 $
14
695 $
302 324
936
303 260
2,30 $
2,29 $
i)
Le calcul du nombre moyen pondéré dilué de parts en circulation ne tient pas compte des options relatives à 4,9 millions de parts pour l’exercice
clos le 31 décembre 2014 (4,9 millions de parts pour l’exercice clos le 31 décembre 2013), car leur inclusion aurait un effet antidilutif.
ii)
Les données sont en milliers.
23. Activités de couverture
RioCan effectue, à l’occasion, des transactions de swap de taux d’intérêt pour modifier les taux d’intérêt de sa dette courante
ou de dettes futures à taux variable sans changer le capital sous-jacent. Le Fonds applique la comptabilité de couverture à
ces relations de couverture de flux de trésorerie, méthode selon laquelle la variation de la juste valeur de la partie efficace du
dérivé de couverture est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global. La partie inefficace est comptabilisée en
résultat net.
204
Le Fonds peut conclure des swaps de taux d’intérêt visant des emprunts hypothécaires de premier rang à taux variable pour
couvrir la variation des flux de trésorerie attribuable à la fluctuation des taux d’intérêt. Le règlement des parties fixe et variable
des swaps de taux d’intérêt est effectué mensuellement. Le tableau suivant résume les swaps de taux d’intérêt en cours au
31 décembre 2014 :
Date de la transaction
Capital initial
Décembre 2010
i
Avril 2011
Mai 2011
Septembre 2011
Décembre 2011
Décembre 2011
Septembre 2012
Septembre 2012
Septembre 2012
Septembre 2012
Septembre 2012
Septembre 2012
Novembre 2012
Mai 2018
Mai 2018
Novembre 2013
Novembre 2013
Février 2014
ii
Mars 2014
iii
Mars 2014
Septembre 2014
iv
Septembre 2014
i)
ii)
v
Taux d’intérêt
fixe effectif
16 $
17
2
23
33
30
23
16
27
26
45
21
13
58
17
25
111
29
64
58
73
70
797 $
5,03
5,24
4,89
4,04
3,36
4,13
3,78
3,77
3,74
4,26
4,08
3,78
3,08
2,98
3,07
3,99
2,16
3,40
3,61
3,44
3,89
2,00
Échéance
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
Décembre 2020
Février 2016
Mai 2021
Septembre 2021
Décembre 2016
Décembre 2021
Décembre 2018
Mai 2018
Mai 2017
Octobre 2018
Novembre 2017
Avril 2017
Novembre 2017
Mai 2018
Mai 2018
Décembre 2020
Février 2019
Mars 2019
Décembre 2016
Juillet 2018
Novembre 2018
Septembre 2019
Emprunt hypothécaire de 14,4 millions de dollars américains pris en charge à l’acquisition de l’immeuble.
Emprunt hypothécaire de 55 millions de dollars américains.
iii)
Emprunt hypothécaire de 50 millions de dollars américains.
iv)
Emprunt hypothécaire de 60,5 millions de dollars américains.
v)
Tous les montants sont exprimés en équivalents de dollars canadiens.
Le Fonds a déterminé que la couverture de son risque de taux d’intérêt était efficace. L’efficacité des relations de couverture
est revue trimestriellement. S’agissant d’une couverture efficace, les profits latents ou les pertes latentes sur les swaps de
taux d’intérêt sont comptabilisés dans les autres éléments du résultat global. Au 31 décembre 2014, la juste valeur des swaps
de taux d’intérêt correspondait à un passif financier net totalisant 15,9 millions de dollars (8,4 millions de dollars au
31 décembre 2013). Les profits latents ou pertes latentes connexes, qui sont comptabilisés dans les autres éléments du
résultat global, seront reclassés dans le résultat net dans la ou les mêmes périodes que celles au cours desquelles les intérêts
versés sur l’élément couvert influeront sur le résultat net.
205
24.
2014
2013
Débiteurs
(17) $
Intérêts sur prêts hypothécaires
Charges payées d’avance et autres actifs
9
(18)
(11)
(41)
21
2
4
Autres
25.
6 $
(1)
(1) $
(45) $
2014
9 $
2013
14 $
Informations supplémentaires sur les flux de trésorerie
Intérêts reçus
Intérêts payés
265
256
Acquisition de placements immobiliers par la prise en charge de passifs et de prêts
hypothécaires reçus des vendeurs
163
313
26. Contrats de location simple – le Fonds à titre de bailleur
Le Fonds a conclu, à titre de bailleur, des contrats de location simple visant des immeubles dans son portefeuille. Les contrats
de location simple sont en général d’une durée de 5 ans à 20 ans et comportent des clauses permettant la révision périodique
à la hausse des loyers en fonction des conditions de marché existantes. Certains contrats contiennent des options de
résiliation avant la fin de la durée du contrat de location.
Les loyers minimaux futurs à recevoir aux termes des contrats de location simple non résiliables se détaillent comme suit :
31 décembre 2014
Un an et moins
765 $
Plus d’un an, mais moins de cinq ans
2 215
Plus de cinq ans
1 543
Total
4 523 $
Le montant des loyers conditionnels comptabilisés dans le compte de résultat pour l’exercice clos le 31 décembre 2014
s’établit à 3,8 millions de dollars (4,7 millions de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2013).
206
27. Évaluation de la juste valeur
La hiérarchie de la juste valeur des actifs et des passifs évalués à la juste valeur figurant aux bilans consolidés ou dans les
notes des états financiers est comme suit :
31 décembre 2014
Niveau 1
Niveau 2
31 décembre 2013
Niveau 3
Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
Actifs évalués à la juste valeur :
56 $
—
Actif au titre de swaps de taux d’intérêt
(note 23)
— $
39 $
128
—
—
248
—
—
—
—
—
1
—
230
—
—
—
—
16
—
—
13 254
—
—
12 433
—
—
706
—
—
583
286
128
13 960
39
249
13 032
Placements disponibles à la vente
— $
— $
— $
Immeubles de placement :
Total des actifs évalués à la juste valeur
Passifs évalués à la juste valeur :
— $
— $
— $
—
16
—
—
8
—
—
—
1
—
—
3
Emprunt hypothécaire et lignes de crédit
—
4 846
—
—
4 712
—
—
1 926
—
—
1 439
—
3
6 788
1
—
6 159
3
Régimes de parts des fiduciaires
Passif lié aux swaps de taux d’intérêt
(note 23)
Contrepartie éventuelle
3 $
— $
— $
Passifs pour lesquels la juste valeur est
présentée (note 29) :
Total des passifs évalués et/ou présentés
à la juste valeur
Il n’y a pas eu de transferts entre les niveaux au cours de la période de présentation de l’information financière.
Le tableau suivant présente les changements dans les évaluations de la juste valeur des actifs figurant au niveau 3 de la
hiérarchie de la juste valeur :
Solde au 31 décembre 2013
13 032
Immeubles de placement (note 4)
944
Profits latents nets dans les autres éléments du résultat global
Reclassement des placements disponibles à la vente
(1)
(16)
Achats (déduction faite des retours)
1
Solde au 31 décembre 2014
13 960
207
28. Gestion du capital
Le Fonds définit le capital comme le total de l’avoir des porteurs de parts et de la dette. Le cadre de gestion du capital du
Fonds vise à maintenir un niveau de capital qui : respecte les restrictions relatives aux placements et à la dette énoncées
dans la déclaration de RioCan, respecte les clauses restrictives actuelles, permet au Fonds d’obtenir les notations de crédit
visées, finance ses stratégies d’affaires et produit de la valeur à long terme pour les porteurs de parts. Les principaux
éléments du cadre de gestion du capital de RioCan sont approuvés par ses porteurs de parts, au moyen de la déclaration de
fiducie, et par son conseil, au cours de sa revue annuelle du plan stratégique et du budget du Fonds, complétée par des
réunions périodiques du conseil et des comités du conseil. Le Fonds surveille l’adéquation du capital en comparant tout au
long de l’exercice le rendement avec le plan annuel approuvé, lequel est mis à jour en conséquence, et en contrôlant la
conformité aux restrictions relatives aux placements et à la dette énoncées dans la déclaration ainsi que dans les clauses
restrictives.
La déclaration de RioCan fixe son plafond maximal d’endettement à 60 % du total de l’actif (au sens donné dans la
déclaration). Le Fonds se conforme à cette restriction.
La déclaration de RioCan comporte aussi des dispositions ayant pour effet de limiter les dépenses d’investissement du Fonds,
notamment :
•
Les placements directs et indirects (déduction faite des emprunts hypothécaires connexes) dans les immeubles non
productifs (y compris les nouveaux projets d’aménagement et les prêts hypothécaires consentis pour financer la part
des copropriétaires du Fonds dans ces projets) sont plafonnés à 15 % de l’avoir ajusté des porteurs de parts du
Fonds (désigné ci-après «ratio global», l’avoir ajusté des porteurs de parts étant défini dans la déclaration). Le Fonds
se conforme à cette restriction.
•
Le placement total du Fonds dans les prêts hypothécaires, autres que les prêts hypothécaires consentis par le Fonds
à la cession de ses immeubles, est limité à un maximum de 30 % de l’avoir ajusté des porteurs de parts du Fonds. Le
Fonds se conforme à cette restriction.
•
Tout immeuble acquis par le Fonds, directement ou indirectement, si le coût de cette acquisition pour le Fonds (net
du montant des emprunts hypothécaires pris en charge) dépasse 10 % de l’avoir ajusté des porteurs de parts du
Fonds. Le Fonds se conforme à cette restriction.
•
Sous réserve du ratio global, les titres d’une entité, autrement que dans la mesure où ces titres constituent un
placement immobilier aux fins de la déclaration. Le Fonds se conforme à cette restriction.
•
La superficie qui peut être louée ou sous-louée à un locataire, sauf certaines exceptions, est limitée à une superficie
louable brute totale de 20 % de la superficie louable brute totale de tous les placements immobiliers du Fonds. Le
Fonds se conforme à cette restriction.
Le Fonds compte distribuer, mais n’y est pas tenu par contrat, chaque année à ses porteurs de parts un montant équivalant au
moins au résultat du Fonds pour l’exercice, calculé conformément à la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) (la «Loi») après
toutes les déductions autorisées par celle-ci. Les fiduciaires de RioCan s’appuient sur des informations prospectives sur les
flux de trésorerie, y compris des prévisions et des budgets, ainsi que sur les perspectives commerciales de RioCan pour
établir le niveau des distributions en trésorerie.
Les débentures à payer du Fonds comportent des clauses restrictives qui sont conformes au ratio dette / total de l’actif
susmentionné et exigent le maintien de capitaux propres à la valeur comptable ajustés (au sens donné dans l’acte relatif aux
débentures) d’au moins 1 milliard de dollars et le maintien d’un ratio de couverture des intérêts (au sens donné dans l’acte
relatif aux débentures) d’au moins 1,65 pour une période continue de 12 mois.
208
Augmentation
31 décembre 2013 (diminution)
31 décembre 2014
Capital
Emprunts hypothécaires et lignes de crédit (note 7)
4 587
4 512
75
Débentures à payer (note 8)
1 857
1 447
410
Total de la dette
6 444
5 959
485
7 868
7 261
607
14 312
13 220
1 092
Total du capital
Ratio dette, nette de la trésorerie / total de l’actif, net de la trésorerie
Ratio global
43,7 %
43,9 %
(0,2) %
3,5 %
4,8 %
(1,3) %
Pour les exercices clos les
Ratio de couverture des intérêts
2,92
2,91
0,01
29. Instruments financiers
Juste valeur des instruments financiers
Les débiteurs et autres actifs, les prêts et prêts hypothécaires ainsi que les créditeurs et charges à payer du Fonds sont pour
la plupart comptabilisés au coût amorti, lequel se rapproche de la juste valeur. La trésorerie et les équivalents de trésorerie et
les placements sont évalués à la juste valeur. La juste valeur des autres instruments financiers est déterminée selon la valeur
actualisée des flux de trésorerie futurs, en fonction de taux d’actualisation qui reflètent les conditions courantes du marché
pour les instruments comportant des modalités et des risques semblables. Ces estimations de la juste valeur ne sont pas
nécessairement représentatives des montants que le Fonds pourrait réellement verser ou recevoir dans le cadre de
transactions conclues dans le marché. Les coûts éventuels liés à de telles transactions n’ont pas été pris en compte dans
l’estimation de la juste valeur.
Les instruments financiers comptabilisés au coût amorti aux bilans consolidés se présentent comme suit :
31 décembre 2014
Valeur
comptable
136 $
Juste
valeur
128 $
31 décembre 2013
Valeur
comptable
248 $
Juste
valeur
248 $
4 587
4 846
4 512
4 712
1 857
1 926
1 447
1 439
Gestion des risques
Les principaux risques liés aux instruments financiers du Fonds sont le risque de crédit, le risque de taux d’intérêt, le risque de
liquidité et le risque de change. La stratégie du Fonds pour la gestion de ces risques est résumée ci-après :
Risque de crédit
Le risque de crédit découle de la possibilité que :
• les locataires éprouvent des difficultés financières qui les empêcheraient de respecter leurs engagements aux termes du
contrat de location ou qu’ils ne respectent pas l’obligation d’occuper les lieux loués et de payer les loyers conformément aux
contrats de location conclus, certains étant conditionnels;
• des emprunteurs manquent à leurs obligations de rembourser les emprunts hypothécaires qu’ils ont contractés auprès
du Fonds;
209
• des tierces parties manquent à leurs obligations de rembourser leur dette envers le Fonds (pour une description des
partenariats, voir la note 17, et des garanties, voir la note 32).
La déclaration de fiducie de RioCan renferme des dispositions ayant pour effet de limiter la superficie qui peut être louée à un
même locataire ainsi que sa part de prêts hypothécaires.
De plus, le Fonds atténue le risque de crédit lié aux locataires en veillant à une répartition géographique appropriée, en étalant
les échéances des contrats de location, en diversifiant ses sources de revenus grâce à un grand bassin de locataires, en
évitant de dépendre d’un locataire qui, à lui seul, représenterait un pourcentage significatif du chiffre d’affaires brut du Fonds,
en s’assurant qu’une partie considérable des produits du Fonds provient de locataires clés et de locataires d’envergure
nationale et en procédant à une évaluation du crédit des nouveaux locataires.
Au 31 décembre 2014 :
• Les produits de location annualisés minimaux (exclusion faite des coûts d’exploitation des immeubles et des impôts et taxes
recouvrables) générés par les baux venant à échéance étaient les suivants pour chacun des cinq prochains exercices clos
les 31 décembre : 83 millions de dollars en 2015; 88 millions de dollars en 2016; 84 millions de dollars en 2017; 98 millions
de dollars en 2018 et 112 millions de dollars en 2019.
• Le total des produits de location ci-dessus pour les cinq prochains exercices représentait des loyers annuels de 465 millions
de dollars fondés sur les tarifs de location contractuels actuels. Pour chacun de ces contrats de location renouvelés à leur
échéance selon un différentiel de taux de location global de 100 points de base, l’incidence sur le résultat net du Fonds
pourrait atteindre quelque 5 millions de dollars par année.
• Aucun locataire ne représentait à lui seul plus de 5 % environ des produits de location annualisés du Fonds pour les
exercices 2014 et 2013.
• Environ 86,4 % des produits de location annualisés du Fonds pour 2014 et 2013 provenaient de locataires clés ou
d’envergure nationale (dont les garanties sont censées présenter une meilleure qualité de crédit que celles d’autres types
de locataires).
Risque de taux d’intérêt et risque de liquidité
Le Fonds est exposé à un risque de taux d’intérêt sur ses emprunts. Le risque de liquidité découle de la possibilité que le
Fonds n’ait pas suffisamment de capitaux d’emprunt ni de capitaux propres pour être en mesure de financer son programme
de croissance et de refinancer ses dettes arrivées à échéance. Le fait que le Fonds ne soit pas en mesure d’obtenir du
financement ou d’en obtenir à un coût abordable se répercuterait défavorablement sur la situation financière et les résultats
d’exploitation du Fonds.
La déclaration de RioCan plafonne le ratio dette / total de l’actif à 60 %.
En outre, le Fonds atténue le risque de taux d’intérêt et le risque de liquidité en étalant les dates d’échéance de sa dette à
long terme (voir les notes 7 et 8 pour la dette totale), en concluant des swaps (options sur swap) de taux d’intérêt (voir la note
23) et en limitant l’utilisation d’emprunts à taux d’intérêt variable.
Au 31 décembre 2014 :
• La dette totale du Fonds avait une durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 3,95 ans et portait intérêt à un taux
contractuel moyen pondéré de 4,12 % par année.
• Une tranche de 7,8 % de la dette totale du Fonds était assortie de taux d’intérêt variables au 31 décembre 2014.
• Le Fonds disposait de 565 millions de dollars au total sur ses lignes de crédit (voir la note 7).
• Le ratio dette, nette de la trésorerie / total de l’actif, net de la trésorerie était de 43,7 %.
• Au 31 décembre 2014, le Fonds disposait de trésorerie et d’équivalents de trésorerie de 56 millions de dollars, contre
39 millions de dollars au 31 décembre 2013.
Au 31 décembre 2014, le Fonds avait des échéances de capital sur la dette contractuelle totale jusqu’au 31 décembre 2017
d’environ 2,82 milliards de dollars (43,6 % de la dette totale de RioCan) à un taux d’intérêt contractuel moyen pondéré de
4,03 %. Pour tous les montants faisant l’objet d’un refinancement à leur échéance selon un différentiel de taux d’intérêt total
de 100 points de base, l’incidence sur le résultat net du Fonds pourrait atteindre quelque 28,2 millions de dollars par année.
210
Risque de change
Le Fonds exerce ses activités au Canada et aux États-Unis. Sa monnaie fonctionnelle est le dollar canadien, tout comme sa
monnaie de présentation. La monnaie fonctionnelle des activités du Fonds aux États-Unis est le dollar américain. Le Fonds
détient également des emprunts portant intérêt et des actions ordinaires de Cedar libellés en dollars américains. Le Fonds est
exposé à un risque d’opération et de conversion en raison de la volatilité des taux de change découlant principalement de ses
placements libellés en dollars américains et, dans une moindre mesure, de ses actifs et passifs monétaires libellés dans cette
monnaie. La valeur comptable de ces actifs et de ces passifs ainsi que le résultat global et le résultat provenant de ceux-ci
sont exposés à la variation du taux de change.
Le risque de change découle de la variation qui peut survenir à la consolidation et à la conversion en dollars canadiens des
états financiers du Fonds établis en dollars américains des établissements aux États-Unis. Par conséquent, le Fonds pourrait
être exposé à des risques de change en raison de la volatilité du taux de change du dollar canadien par rapport au dollar
américain.
Au 31 décembre 2014, les actifs nets du Fonds libellés en dollars américains atteignaient 1 048 millions de dollars; ainsi, une
variation de 1 % de la valeur du dollar américain entraînerait un profit ou une perte d’environ 10,5 millions de dollars dans les
autres éléments du résultat global et aurait une incidence d’environ 1,8 million de dollars sur le résultat net consolidé.
30. Transactions entre parties liées
Les membres clés de la direction possèdent l’autorité et ont la responsabilité, directe ou indirecte, de planifier, diriger et
contrôler les activités de la société. Les fiduciaires de RioCan ne planifient ni ne dirigent ni ne contrôlent les activités du Fonds
de manière directe, mais en assurent la surveillance.
Les membres clés de la direction comprennent les fiduciaires et les personnes suivantes : le chef de la direction, Edward
Sonshine, le président et chef de l’exploitation, et chef des finances intérimaire, Raghunath Davloor (collectivement désignés
comme les «dirigeants clés»).
La rémunération des membres clés de la direction du Fonds au cours de la période se présentait comme suit :
Fiduciaires
2014
Dirigeants clés
2013
2014
2013
Rémunération et avantages sociaux
0,5 $
0,7 $
5,1 $
5,1 $
Paiements à base de parts
2,1
1,2
1,9
2,1
—
—
(0,3)
0,5
Coût (recouvrement) lié aux avantages
postérieurs à l’emploi
2,6 $
1,9 $
6,7 $
7,7 $
Les paiements à base de parts à l’intention des fiduciaires sont effectués conformément à un régime de droits à la valeur de
parts temporairement incessibles et à un régime de parts différées, lesquels sont décrits plus en détail à la note 12.
Le 2 octobre 2014, le Fonds a annoncé la démission de Frederic Waks, président et chef de l’exploitation. La rémunération de
Frederic Waks pour les exercices clos les 31 décembre 2014 et 2013 s’élevait respectivement à 2,7 millions de dollars et à
2,9 millions de dollars. Avec prise d’effet le 21 octobre 2014, Raghunath Davloor, vice-président directeur et chef des finances,
a été promu au poste de président et chef de l’exploitation et a été nommé chef des finances et secrétaire général intérimaire
du Fonds.
Le 4 février 2015, le Fonds a annoncé la nomination de Cynthia Devine à titre de vice-présidente directrice, chef des finances
et secrétaire générale, à compter du 16 mars 2015.
211
31. Avantages du personnel
Le Fonds offre quatre régimes de retraite à ses employés.
a)
Le coût des services rendus au titre du régime de retraite à cotisations définies s’est élevé à 0,9 million de dollars pour
l’exercice clos le 31 décembre 2014 (0,4 million de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2013).
b)
Trois régimes de retraite à prestations définies sont offerts, soit un régime enregistré et deux régimes complémentaires
non enregistrés. Les obligations du Fonds à l’égard des régimes à prestations définies déterminées sont établies
périodiquement au moyen d’évaluations actuarielles et selon un nombre précis d’années de service, jusqu’à concurrence
d’un maximum établi.
La juste valeur des actifs des régimes enregistrés était de 3,1 millions de dollars au 31 décembre 2014 (3 millions de
dollars au 31 décembre 2013). L’obligation comptabilisée au titre des régimes de retraite, déduction faite des actifs des
régimes, au 31 décembre 2014, s’établissait à 13,0 millions de dollars (10,2 millions de dollars au 31 décembre 2013).
Des coûts relatifs aux régimes de retraite, déduction faite des recouvrements, de 0,3 million de dollars ont été
comptabilisés en résultat net pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 (coûts relatifs aux régimes de retraite de
0,7 million de dollars pour l’exercice clos le 31 décembre 2013).
Le taux d’actualisation utilisé était de 3,9 % (4,9 % au 31 décembre 2013), le taux de croissance de la rémunération, de
4 % (3,5 % au 31 décembre 2013) et le taux de rendement à long terme prévu des actifs, de 3,9 % (4,9 % au
31 décembre 2013).
Les écarts actuariels des régimes à prestations définies sont comptabilisés en totalité dans les autres éléments du
résultat global de la période au cours de laquelle ils se produisent. Ces écarts actuariels sont également comptabilisés
immédiatement dans le résultat cumulatif et ne sont pas reclassés en résultat au cours des périodes postérieures.
32. Éventualités et engagements
Garanties
Au 31 décembre 2014, le montant estimé des dettes de tiers visées par des garanties de RioCan et, par conséquent,
l’exposition maximale au risque de crédit était d’environ 470 millions de dollars, composé de garanties d’un montant total de
309 millions de dollars (282 millions de dollars au 31 décembre 2013) fourni à des partenaires et des copropriétaires et de
161 millions de dollars (185 millions de dollars au 31 décembre 2013) à la prise en charge d’emprunts hypothécaires par des
acquéreurs à la cession d’immeubles, dont les échéances s’échelonnaient de 2015 à 2034. Les principaux débiteurs aux
termes des emprunts pour lesquels RioCan a fourni une garantie n’ont pas manqué à leurs obligations. Par conséquent,
RioCan n’a comptabilisé aucune provision à l’égard de ces garanties dans les présents états financiers consolidés.
Obligations contractuelles liées aux placements immobiliers
En date des présents états financiers, RioCan ne compte aucune acquisition ni cession d’immeubles de placement sous
contrat ferme.
Litiges
Le Fonds est partie à des litiges et à des réclamations qui surviennent de temps à autre dans le cadre de son activité normale.
La direction est d’avis que tout élément de passif qui pourrait découler de ces éventualités n’aurait pas d’effet négatif
important sur les états financiers consolidés du Fonds.
212
Engagements de location – le Fonds à titre de preneur
Le Fonds à titre de preneur est partie à des contrats de location simple à long terme comportant diverses dates d’échéance
jusqu’en 2029. Les loyers annuels minimaux sont les suivants :
31 décembre 2014
Contrats de
location de
terrains
3 $
9
16
28 $
Un an et moins
Plus d’un an, mais moins de cinq ans
Plus de cinq ans
Total
Contrats de
location
simple
1 $
2
5
8 $
Total des
engagements
4 $
11
21
36 $
Le tableau ci-dessus comprend des engagements de location de terrains d’un montant de 18,7 millions de dollars qui ont été
comptabilisés à titre de contrats de location-financement et d’immeubles de placement. L’obligation locative correspondante
de 14,0 millions de dollars a été comptabilisée dans les créditeurs et charges à payer au 31 décembre 2014.
Engagement d’investissement
Au 31 décembre 2014, le Fonds avait des engagements d’investissement non capitalisés d’environ 17,7 millions de dollars liés
au WCNUF et au WCNUF 2. Ces montants sont exigibles par le commandité en tout temps avant l’échéance de la période
d’investissement, soit le 29 février 2018.
33. Événements postérieurs à la date de clôture
Target Canada
Le 15 janvier 2015, Target Corporation («Target») a annoncé son intention d’abandonner ses activités canadiennes exercées
par l’intermédiaire de sa filiale en propriété exclusive indirecte, Target Canada, et qu’elle a recours à la Loi sur les
arrangements avec les créanciers des compagnies (Canada) (la «LACC») afin de liquider ses activités. Au 31 décembre 2014,
RioCan comptait 26 emplacements visés par des contrats de location conclus avec Target Canada, représentant environ
1,9 % des produits de location annualisés totaux de RioCan, dont la durée résiduelle moyenne était d’environ 12,7 ans. Tous
sauf un de ces contrats de location sont garantis aux termes d’une entente d’indemnisation conclue avec Target, de façon
générale pour la période la plus courte entre i) la durée résiduelle de chaque contrat et ii) dix ans. Le contrat de location qui
n’est pas visé par l’entente d’indemnisation de Target est garanti par Walmart Canada.
Selon les IFRS, l’évaluation de la juste valeur des immeubles tient compte des conditions inhérentes à la date d’évaluation,
mais ne tient pas compte des conditions qui surviennent après cette date. L’évaluation des immeubles à ces emplacements
tient compte de renseignements que les participants du marché considéreraient applicables à la date d’évaluation, y compris
les hypothèses appropriées concernant les taux d’occupation futurs, mais ne tient pas compte des rajustements fondés sur
des événements qui surviennent après cette date, tels que le moment réel de départ de Target du marché canadien et les
procédures connexes en vertu de la LACC. La juste valeur globale selon les IFRS des biens immobiliers dans lesquels Target
Canada occupe une tenance à bail représentait au 31 décembre 2014 une valeur d’environ 2 milliards de dollars.
Conformément aux pratiques antérieures, RioCan cherchera à relouer les espaces laissés vacants par suite du retrait de
Target du marché canadien, cette capacité à relouer étant assujettie à certains risques, y compris à l’égard de la capacité à
relouer les espaces vacants (sous réserve des procédures en vertu de la LACC), du moment de la relocation et des modalités
d’une telle relocation qui pourraient ou non être aussi avantageuses pour RioCan que celles des contrats de location existants
conclus avec Target Canada. Certains des contrats de location visant des commerces de détail de RioCan comprennent des
clauses de colocation permettant au locataire de payer un loyer réduit et, dans certains cas, de résilier le contrat de location, si
RioCan ne parvient pas à maintenir certains niveaux d’occupation ou à conserver certains locataires clés, y compris Target
Canada.
213
À la date d’autorisation de la publication des présents états financiers consolidés, la direction ne peut estimer de façon
raisonnable l’incidence financière future de la décision de Target de se retirer du marché canadien pour RioCan en raison
notamment de l’incertitude entourant les procédures aux termes de la LACC concernant la liquidation et la cession des
activités de Target Canada, de l’incertitude à l’égard de la nature et de l’échéancier de la vente des actifs immobiliers de
Target Canada et, de façon plus générale, du fait que les procédures et les communications entre RioCan et ses conseillers,
Target, les locataires, la Cour et les autres parties prenantes en sont à leurs étapes préliminaires à la suite de l’annonce
récente du plan de retrait de Target.
Rachat des débentures de séries N et O
exclusivement.
Le 3 février 2015, RioCan a également annoncé qu’il émettait un avis de rachat aux porteurs de ses débentures de
premier rang non garanties de série O à 4,499 % échéant le 21 janvier 2016 et totalisant 225 millions de dollars (les
«débentures de série O»), ce qui représente le rachat intégral de toutes les débentures de série O actuellement en circulation.
Les débentures de série O seront rachetées le 11 mars 2015, selon leurs modalités, à un prix de rachat total de 231,8 millions
de dollars plus les intérêts courus et à payer de 1,4 million de dollars jusqu’à la date de rachat, exclusivement.
Émission de débentures de série W
Le 12 février 2015, le Fonds a procédé à l’émission de débentures de premier rang non garanties de série W totalisant
300 millions de dollars, qui viennent à échéance le 12 février 2024 et qui portent intérêt à un taux nominal de 3,287 %. Une
tranche du produit net tiré sera utilisée par RioCan à des fins de remboursement de dettes, y compris le rachat des
débentures de série O décrit ci-dessus, et la tranche restante, aux fins générales du Fonds.
Acquisitions et cessions
Le 6 janvier 2015, RioCan a cédé cinq immeubles productifs au Canada pour un prix de vente total de 120 millions de dollars,
à un taux de capitalisation moyen pondéré de 6,8 %. L’obligation au titre de l’emprunt hypothécaire du Fonds liée à ces
immeubles s’élevait à environ 21 millions de dollars.
Le 15 janvier 2015, RioCan a acquis 19 immeubles productifs au Canada à un prix d’acquisition totalisant 82 millions de
dollars, à un taux de capitalisation moyen pondéré de 5,5 %. Relativement à ces acquisitions, RioCan a pris en charge des
emprunts hypothécaires de 16 millions de dollars.
Le 6 février 2015, RioCan a acquis un immeuble en cours d’aménagement au Canada à un prix d’acquisition de 3 millions
de dollars.
214
HAUTE DIRECTION
Raghunath Davloor
Président et chef de l’exploitation
Cynthia Devine
Vice-présidente directrice, chef des services
financiers et secrétaire générale
Jane Plett
Vice-présidente, Exploitation – Ouest du Canada
Kenneth Siegel
Vice-président, Location
Jonathan Sonshine
Vice-président, Gestion d’actifs
Jeffrey Stephenson
Vice-président, Location
Howard Rosen
Vice-président principal et chef de la comptabilité
Naftali Sturm
Vice-président, Finances
John Ballantyne
Vice-président principal, Gestion d’actifs
Renato Vanin
Vice-président, Technologie de l’information
Michael Connolly
Vice-président principal, Construction
CONSEIL DES FIDUCIAIRES
Jonathan Gitlin
Vice-président principal, Placements
Danny Kissoon
Vice-président principal, Exploitation
Jordan Robins
Vice-président principal, Planification et
aménagement
Jeff Ross
Vice-président principal, Location
Stuart Baum
Vice-président, Ressources humaines
Nigel Bunbury
Vice-président, Rapport et contrôles financiers
Stuart Craig
Vice-président, Planification et aménagement
Roberto DeBarros
Vice-président, Construction
Andrew Duncan
Vice-président, Ingénierie en aménagement
Lyle Goodis
Vice-président, Marketing
Oliver Harrison
Vice-président, Gestion d’actifs
Oliver Hobday
Vice-président, Services juridiques
Kevin Miller
Vice-président régional, Exploitation – Centre de
l’Ontario
Pradeepa Nadarajah
Vice-présidente, Comptabilité des immeubles
Paran Namasivayam
Vice-président, Comptabilité de recouvrement
Paul Godfrey, C.M., O. Ont.1, 2, 3, 4
(Président du conseil des fiduciaires)
Président et chef de la direction,
Postmedia Network Canada Corp.
Bonnie Brooks3, 4
Vice-présidente du conseil, Compagnie de la Baie
Hudson
Clare R. Copeland 1, 2
Vice-président du conseil, Falls Management
Company
Raymond M. Gelgoot
Associé à la retraite, Fogler Rubinoff LLP
Dale H. Lastman
Président du conseil et associé, Goodmans LLP
Sharon Sallows1, 2, 4
Administratrice, Conseil du Régime de retraite des
enseignantes et des enseignants de l’Ontario
Chef de la direction,
Charles M. Winograd 3, 4
Président, Winograd Capital Inc.
Luc Vanneste1, 2
Président du comité d’audit, RioCan
1 Membre du comité d’audit
2 Membre du comité des ressources humaines et de
la rémunération
3 Membre du comité des mises en candidature et de
gouvernance
4 Membre du comité de placement
RENSEIGNEMENTS À L’INTENTION DES PORTEURS DE PARTS
Siège social
RioCan Yonge Eglinton Centre
2300 Yonge Street, Suite 500
P.O. Box 2386, Toronto, Ontario M4P 1E4
Tél. : 416-866-3033 ou 1-800-465-2733
Téléc. : 416-866-3020
Site Web : www.riocan.com
Courriel : [email protected]
PERSONNE-RESSOURCE POUR LES PORTEURS DE PARTS ET LES INVESTISSEURS
Christian Green
Directeur des relations avec les investisseurs
Tél. : 416-864-6483
AUDITEURS
Ernst & Young s.r.l./S.E.N.C.R.L.
AGENT CHARGÉ DE LA TENUE DES REGISTRES ET AGENT DES TRANSFERTS
Société canadienne de transfert d’actions
C. P. Station B
Montréal (Québec) H3B 3K3
Service de réponse au 1-800-387-0825 ou au 416-643-5500
Téléc. : 1-800-249-6189 ou 514-985-8843
Site Web : www.canstockta.com
INSCRIPTION À LA COTE
Bourse de Toronto
Symboles :
Parts ordinaires – REI.UN
Parts privilégiées – série A : REI.PR.A
série C : REI.PR.C
ASSEMBLÉE ANNUELLE
L’assemblée annuelle 2015 des porteurs de parts du FPI RioCan se tiendra le 17 juin 2015, à 10 h, au SilverCity
Theatres situé au RioCan Yonge Eglinton Centre, 2300 Yonge Street, Toronto (Ontario). Nous invitons tous les
porteurs de parts à y assister en personne ou sur le Web à l’adresse www.riocan.com.
An English language version of this annual report is available on RioCan’s website: www.riocan.com.
RIOCAN YONGE EGLINTON CENTRE
2300 Yonge Street
Suite 500
P.O. Box 2386
Toronto, Ontario
M4P IE4
Tél. : 416 866 3033
Sans frais : 1 800 465 2733
Téléc. : 416 866 3020
Site Web : www.riocan.com

2014 Annual Report

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