ACHAT OU VENTE D`UNE PROPRIÉTÉ AUX ÉTATS

ACHAT OU VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ
AUX ÉTATS-UNIS :
VENTE
SI VOUS VENDEZ UNE PROPRIÉTÉ QUE VOUS DÉTENEZ AUX ÉTATS- UNIS DEPUIS
PLUSIEURS ANNÉES, VOUS DE VEZ DÉCL ARER UN GAIN EN C APITAL AUX AUTORITÉS
FISC ALES DE CHAQUE CÔTÉ DE L A FRONTIÈRE .
Voici une explication détaillée de l’impôt qui pourrait être exigible dans les deux pays.
Fiscalité américaine
Aux États-Unis, le taux d’imposition des gains en capital à long terme était plafonné à 20 % en 2014. Or, c’est là le taux
applicable au produit de la vente d’une propriété américaine détenue depuis plus d’un an. Dans le cas d’une propriété
vous appartenant depuis un an ou moins, le gain en capital, considéré à court terme, est soumis aux taux progressifs
du gouvernement fédéral. Les personnes assujetties à des taux d’imposition marginaux peu élevés peuvent payer
moins de 20 %. Certains États prélèvent eux aussi un impôt sur le produit de la vente.
L’acheteur doit habituellement retenir 10 % du produit brut de la vente, conformément à la loi sur l’impôt relatif
à l’investissement immobilier étranger (Foreign Investment in Real Property Tax Act), ou FIRPTA. Il ne s’agit pas
d’un impôt proprement dit, mais plutôt d’une retenue que l’Internal Revenue Service (IRS) applique sur l’impôt
exigible. Vous pouvez demander un certificat à l’IRS afin que le montant retenu soit réduit ou éliminé, par exemple
si vous prévoyez que l’impôt exigible y sera inférieur. Supposons que vous vendez votre propriété aux États-Unis
pour 1 000 000 $. Vous devrez remettre 10 % de ce montant à l’IRS, soit 100 000 $. Toutefois, si l’impôt sur votre
gain en capital net se chiffre à 47 500 $ et que vous avez droit à la différence (52 500 $), vous pourriez arriver à
empêcher la retenue du plein montant de 100 000 $. Pour ce faire, remplissez le formulaire 8288 et envoyez-le
avec les formulaires 1040NR (déclaration de revenus américaine) et W‑7 (demande de numéro d’identification de
contribuable [ITIN]). L’IRS donne habituellement suite à ces demandes dans les 90 jours, à condition qu’elles soient
complètes, y compris les ITIN de toutes les parties à la transaction. Un auteur de transfert qui demande un certificat
de retenue doit informer le destinataire par écrit de sa démarche, le jour du transfert ou le jour précédent. Pour
connaître les critères d’admissibilité, visitez la page sur les certificats de retenue.
Voici les formulaires requis pour faire une demande de certificat :
• Formulaire 8288 (demande de retenue d’impôt)
• Formulaire 1040NR (déclaration de revenus d’un non-résident)
• Formulaire W-7 (demande de numéro d’identification de contribuable)
Pour voir un exemple de l’application de la FIRPTA et de l’impôt sur le gain en capital tiré de la vente d’une propriété
aux États-Unis, et savoir comment récupérer la retenue de 10 %, lisez l’article (en anglais) suivant :
What happens when a Canadian sells US property?
Si vous devez plus à l’IRS que le montant auquel vous avez droit, vous pouvez porter la retenue en réduction de
l’impôt à payer dans votre déclaration de revenus américaine. Pour en savoir plus sur la FIRPTA et les autres retenues
d’impôt qui s’appliquent aux fiducies, aux sociétés de personnes et aux successions étrangères, consultez le guide 2014
de l’IRS pour l’année d’imposition 2015.
Retenue d’impôt pour les non-résidents et les entités étrangères
Qu’est-ce qu’un gain en capital?
Un gain en capital est réalisé lorsque le produit de la vente d’un bien dépasse le coût de ce bien, après déduction des
frais liés à la vente. Sachez que vous pouvez ajouter les sommes dépensées pour améliorer votre propriété à son coût
initial, en vue de réduire votre gain en capital. Gardez donc vos factures!
Fiscalité canadienne
Si vous réalisez un profit sur la vente de votre propriété aux États-Unis, 50 % de votre gain en capital sera considéré
comme un revenu imposable au Canada. Vous avez droit toutefois à une exemption pour résidence principale vous
permettant de réduire ou d’éliminer l’impôt à payer sur ce gain. Chaque unité familiale (formée des conjoints de
droit ou de fait et de leurs enfants mineurs) peut s’en prévaloir pour une résidence, que celle-ci soit située au Canada
ou aux États-Unis. Si vous vendez plus d’une maison dans la même année, vous devez en choisir une seule aux fins
de l’exemption. Si vous demandez l’exemption pour l’ensemble des années pendant lesquelles vous avez détenu une
propriété, aucun impôt ne sera prélevé sur votre gain en capital.
Au Canada, tout gain imposable tiré de la vente d’une résidence de vacances aux États-Unis, après l’application de
l’exemption pour résidence principale, est assujetti aux taux progressifs des paliers fédéral et provincial. Un crédit pour
impôt étranger peut généralement compenser l’impôt sur le gain en capital payé aux États-Unis et réduire ainsi votre
facture fiscale canadienne. Comme ce crédit n’est pas remboursable, vous ne pourrez pas récupérer la portion d’impôt
américain qui dépasse l’impôt canadien. Par conséquent, si vous avez une facture fiscale au sud de la frontière, il vaut
peut-être mieux réserver l’exemption pour résidence principale pour une autre propriété que vous déteniez en même
temps que celle aux États-Unis.
Pour en savoir plus sur les résidences principales et les autres biens immobiliers et obtenir les formulaires connexes,
visitez le site Web de l’Agence du revenu du Canada.
Prochaines étapes
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Vous devriez toujours demander des conseils fiscaux et juridiques avant de conclure une transaction immobilière
transfrontalière. Consultez votre conseiller sans faute, car il vous connaît bien, vous et votre situation personnelle, et
a accès à un vaste réseau de professionnels qui pourraient vous aider.
Les renseignements fournis aux présentes le sont à titre indicatif seulement et ne doivent en aucun cas être interprétés comme
des conseils en matière de placement personnel, de fiscalité ou de planification successorale ni être considérés comme convenant
spécifiquement aux objectifs de placement, à la situation financière ou aux besoins particuliers de qui que ce soit. Nous vous
recommandons de consulter votre conseiller financier ou votre fiscaliste avant de prendre des mesures en lien avec l’information
contenue dans les présentes. Les renseignements et points de vue figurant aux présentes proviennent de sources que nous jugeons
fiables, mais nous ne pouvons fournir aucune garantie quant à leur exactitude et à leur exhaustivité. Nous nous efforçons de mettre ces
renseignements à jour de temps à autre, au besoin, mais cette information, y compris celle fournie par de tierces parties, peut changer
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