Simulation - Le Particulier

Simulation
Deux façons d’investir
dans l’immobilier ancien
À budget identique, vaut-il mieux acheter un logement « non décent »
pour le réhabiliter et le louer sous le régime Robien, ou un logement ancien
mais nécessitant moins de travaux et le louer sous le régime Besson ?
Hypothèses communes
Investisseur
Couple marié, sans enfants, disposant de
40 000 € de revenus imposables annuels, avec
un taux marginal d’imposition (TMI) de 42,62 %.
Taxe foncière
750 €/ an.
Budget
100 000 €.
Menues réparations
150 €/ an.
Type d’investissement
Un logement ancien dans une ville de province
située en zone B pour les loyers plafonds.
Augmentation des loyers et des charges
1 %/an.
Financement
Emprunt de 50 000 € à 5 % sur 10 ans, avec 900 €
de frais, le reste par un apport personnel.
Type de bien
Prix de revient du logement,
travaux compris
Avantage fiscal
Charges non récupérables sur le locataire
20 % du loyer annuel.
Vacance (inoccupation du logement)
Un mois tous les 3 ans.
Revente
Au bout de 10 ans.
Robien ancien
Besson ancien
Un logement « non décent »
à réhabiliter de 66 m2
Un logement de 62 m2 nécessitant
une rénovation avant relocation
Achat : 53 330 € (800 €/m2)
Frais : 4 200 €
Travaux de mise en conformité :
46 670 € (700 €/m2)
Total : 104 200 € (1 500 €/m2 hors frais)
Achat : 81 250 € (1 300 €/m2)
Frais : 6 000 €
Travaux de rénovation :
18 750 € (300 €/m2)
Total : 106 000 € (1 600 €/m2 hors frais)
Déductibilité de 50 % à 65 % du prix de
revient du logement (art. 31-I-h du CGI)
Déductibilité du montant des travaux, et de
40 % des loyers, en plus des charges
déductibles pour leur montant réel
(art. 31-I-e du CGI)
825 € sur la base de 12,50 €/m2
583 €, sur la base de 9,40 €/m2
(loyer plafond autorisé en Robien)
(loyer plafond autorisé en Besson)
Charges non récupérables
2 000 €/an
1 410 €/an
Délai pour travaux avant
relocation
8 mois
3 mois
100 000 € à 120 000 €
100 000 € à 110 000 €
Loyer mensuel
Valeur de revente attendue
après 10 ans
Taux de rendement interne
(TRI)* avantage fiscal compris
9,40 % à 11 %
5,10 % à 6,60 %
(selon valeur de revente)
(selon valeur de revente)
Conclusion
* Le TRI est un indicateur financier tenant compte de toutes les
dépenses et recettes liées à un investissement (achat, travaux,
coût du crédit, fiscalité, plus-value éventuelle, etc.) pendant
toute sa durée. Il s’agit plus d’un élément de comparaison
entre opérations différentes que d’un outil de mesure de la
rentabilité d’un placement. Il a été déterminé ici avec l’outil
de calcul que l’Agence nationale pour l’information sur le
logement a mis en ligne sur son site Internet (www.anil.org).
Opter pour une réhabilitation lourde est comparativement plus
rentable. Il s’agit certes d’une opération délicate à réaliser. Mais
si finalement le logement réhabilité ne répond pas aux contraintes du Robien ancien, cet investissement pourra rester intéressant en optant alors pour le régime fiscal Besson ancien (le
TRI sera de 5,60 % à 7,40 % selon la plus-value à la revente).