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IMMO : POURQUOI ÇA BAISSE DANS L’ANCIEN ?
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Baisse de l’immobilier de 1,6%
Rencontre avec Laurence Labeyrie-Fort, agent immobilier
U
n baromètre publié dans
Le Figaro Magazine annonce une assez grosse
baisse des prix de vente
sur le secteur, particulièrement
à Biarritz. On se rend cependant
compte que cela ne concerne que
l’ancien, appartements et maisons.
Qu’est-ce qui, d’après vous, peut
expliquer cette annonce spectaculaire ? Est-ce qu’elle est bien réelle ?
C’est vrai que le marché immobilier
connaît une baisse de 1,6 % sur la
côte. Ce qui n’est pas spectaculaire
mais conduit à stabiliser et assainir
le marché. En effet, tous les biens
de qualité, prisés et recherchés, se
maintiennent au niveau des prix. En
revanche, les biens surévalués ont
connu la baisse et se vendent beaucoup moins facilement qu’avant.
Pourquoi cela a été surévalué ? Il y
a eu un phénomène de masse ?
Il y a eu un gros engouement et surtout, il y avait peu d’offre par rapport
à la demande. La recherche des acquéreurs est très concentrée sur des
micros secteurs géographiques en
pénurie d’offre, notamment sur Biarritz. La hausse des prix du marché
sur la côte, en particulier, répond à
la demande de logement de jeunes
retraités et d’acheteur à la recherche
de résidence secondaire, il y a peu
d’offres de vente, on y trouve un peu
de tout et à tous les prix. Mais disons-le, il y a des acheteurs de plus
en plus nombreux sur ce secteur. En
revanche, ce qui manque terriblement à Biarritz, c’est la maison au
bon prix. Ce prix peut être à 1 million d’euros, mais il faut qu’il soit un
bon prix par rapport à la qualité de
la maison et à son emplacement. Ça,
on ne le trouve pas ! Et là, il y a aussi
une liste d’acquéreurs importante...
Quand on est agent immobilier,
des vendeurs vous contactent pour
mettre en vente leur bien mais ils
passent souvent au-delà de votre
évaluation, parce qu’ils ont déjà
Laurence Labeyrie-Fort. © Kepa Etchandy
une idée dans la tête, non ?
En effet, l’estimation est ce que nous
pouvons apporter comme expertise.
Tous les agents immobiliers tombent
d’ailleurs à peu près sur une même
estimation. Mais souvent, le propriétaire fixe son propre prix ! Ce qui est
dommage. Et par rapport à une estimation donnée, il place son bien 10
ou 15 % plus cher. Finalement, il le
vendra en-dessous de la fourchette
sur laquelle nous nous sommes basés, cela nous arrive régulièrement !
Et un an après...
Ce qui veut dire que les gens
bloquent un peu volontairement
pendant une certaine période, en
se disant qu’ils veulent le vendre
cher. Mais ensuite, ils sont pressés
par le temps et ils vont y perdre…
Oui, ils vont le vendre moins cher
parce que le bien s’est déprécié sur le
marché et il est considéré comme un
bien soldé. Un produit reste sur les
bras, soit parce qu’il y a un problème
quelque part qui n’est pas identifié ou
suspecté par l’acquéreur potentiel,
soit parce que personne n’en veut,
et qu’il a été vu et revu. Celui qui se
positionne alors fait une offre et sou-
vent elle passe, mais elle est en-dessous du prix demandé.
Cet aspect est important. Donc le
conseil à donner à quelqu’un qui
veut vendre un bien ancien, c’est de
vraiment le mettre au prix...
S’il est au prix, en maximum trois ou
quatre mois, il est vendu.
Donc un bien, après une période
d’un an, est invendable au prix
proposé ?
Presque ! Et même, un an c’est beaucoup… Cela peut être moins qu’un
an, parce qu’avec toutes les méthodes actuelles de commercialisation, la consultation des offres via
internet en France et à l’étranger permet d’avoir une veille sur le marché,
ce qui entraîne la dépréciation d’un
bien beaucoup plus vite qu’avant.
On dit aussi que les normes, quand
on est vendeur d’un bien ancien,
sont de plus en plus complexes et
finalement font que le bien est plus
compliqué à mettre en vente, et que
cela freine un apport de produits
sur le marché.
Les normes n’ont cessé d’évoluer
sur le marché de l’immobilier pour
aboutir plus particulièrement à la loi
Alur. Le côté administratif de la mise
en vente où l’on demande de nombreux documents, des diagnostics de
plus en plus étoffés sont obligatoires.
Nous, agents immobiliers, nous
sommes contrôlés par la répression
des fraudes et sanctionnés si nous
ne les avons pas. Le particulier l’est
peut-être moins, puisqu’il ne va pas
être contrôlé. Ces documents obligatoires ont pour but de sécuriser et
d’informer l’acquéreur potentiel. En
revanche, au niveau de la rédaction
du compromis, c’est-à-dire une fois
que nous avons l’accord des deux
parties, les choses se corsent. Les formalités sont telles que c’est vrai que
l’on peut avoir un delta d’un mois et
demi entre l’accord du vendeur et la
signature du compromis. Et pendant
cette période, tout le monde peut
être volatile et partir ou une offre supérieure pour le vendeur peut aussi
tomber…
Le neuf, quant à lui, se maintient-il
ou augmente-t-il ?
Il se maintient. Augmenter ? Les prix
sont déjà hauts dans le neuf, ce qui est
logique car c’est du neuf. Mais, reconnaissons-le, sur la côte ils sont quand
même assez élevés dans le neuf.
C’est dû à quoi ?
A la rareté. Ils sont élevés surtout
dans les emplacements stratégiques
que sont les quartiers prisés. A
Bayonne ça va être les Arènes, l’Aviron Bayonnais, Lauga, etc. A Biarritz, c’est le centre, il y a très peu
de promotion, pour les promotions
péri-urbaines, elles ne répondent
pas à ce critère biarrot de gens avec
du potentiel, qui aimeraient acheter
et possèdent des moyens élevés : ils
n’achèteront pas là.
Le bon conseil de l’expert pour terminer… Où peut-on acheter de la
qualité dans de l’ancien à un prix
très intéressant aujourd’hui, dans
l’ensemble du Pays Basque ? Et
même question sur le neuf.
Ici, c’est très compliqué parce qu’il
y a deux marchés bien distincts : le
bord de côte et l’arrière-pays. Dans
l’arrière-pays il y a des produits dans
l’ancien de bonne qualité à des prix
tout à fait corrects. Dans un périmètre proche, cela peut être Cambo/
Ustaritz. On peut encore trouver
des biens intéressants à Bassussarry.
Arbonne et Ahetze sont à la limite,
parce que c’est loin de la côte pour
certains et pour d’autres, c’est bien
placé. Dans le neuf, ce sont les
centre-villes qu’il faut viser par rapport à l’offre qui se développe énormément. C’est là qu’il faut investir
ou sur les axes de communications
qui se développent. Les nouveaux
moyens de transports : les voies de
bus, le futur tram-bus, les pistes cyclables vont donner de la plus-value
à ces biens. Les gens sont très regardants là-dessus.
Même pour l’investisseur qui voudrait investir dans des murs commerciaux, il faut donc viser les
lignes de tram’bus ?
Oui : routier, tram-bus, stationnement. Pour l’activité commerciale,
il faut du stationnement. Même
l’expert-comptable qui veut s’installer va chercher le parking où la personne arrive et se gare facilement.
Pour terminer sur une note d’humour : est-ce que vous êtes d’accord
avec Donald Trump qui dit qu’il y a
trois règles en immobilier : « la première l’emplacement, la deuxième
l’emplacement et la troisième l’emplacement » ?
Oui absolument !
Propos recueillis par
EDMOND DANTÈS
6.4 Immo
www.64-immo.fr
Tél. 05 59 08 63 70
du 2 au 8 décembre 2016 · La Semaine du Pays Basque