HAUBOURDIN - Métropole Européenne de Lille

DU09 FÉVRIER AU 13 MARS
2015
DOSSIER DE CONCERTATION
HAUBOURDIN
Reconversion du site dit «Friche Alexandre»
Rue du Général Dame - Création de logements
LA CONCERTATION
Une concertation ?
La concertation préalable est une démarche qui a
pour objet d’instituer un échange entre citoyens,
élus, et techniciens en amont de la phase de
conception d’un projet, de manière à les associer
à son élaboration.
Elle permet de présenter les enjeux et les
objectifs de ce projet et de recueillir l’avis de la
population pour la définition précise de ce projet.
Le saviez-vous ?
L'article L. 300-2 du Code de l’Urbanisme prévoit
qu’avant toute opération d’aménagement qui, par
son importance ou sa nature, modifie de façon
substantielle le cadre de vie, une concertation
doit être menée, associant, pendant toute la
durée de l’élaboration du projet, les habitants, les
associations locales et les autres personnes
concernées .
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HAUBOURDIN - SITE DE LA FRICHE ALEXANDRE
Le site dit « Friche Alexandre » est situé sur la commune
d’Haubourdin – rue du Général Dame, face au cimetière
communal.
Ce site a accueilli différentes activités industrielles depuis
les années 1930, dont une chaudronnerie et une
menuiserie pour les dernières activités recensées.
Il est inoccupé depuis l’arrêt de l’activité de menuiserie et
à l’état de friche depuis les années 1990. Le site s’étend
sur un peu plus d’un hectare ; il est partiellement bâti.
La ville d’Haubourdin, en lien avec la Métropole
Européenne de Lille et le propriétaire du site,
réfléchissent au devenir de cet espace en vue de le
requalifier.
La friche « Alexandre » est délimitée par la rue du
Général Dame et le cimetière au nord et par un tissu
résidentiel sur ses côtés est/ ouest et sud.
Un emplacement réservé d’infrastructure est inscrit
(n°15), sur sa limite ouest, en vue d’assurer à terme la
liaison entre la rue du Général Dame et l’avenue Roger
Salengro, face à l’avenue de Beaupré.
Une construction récente, constituée d’environ 30 logements en
petit collectif, jouxte le site au sud.
Le reste du tissu résidentiel environnant est constitué de maisons
mitoyennes en bande (années 30) et de pavillons plus récents.
Le site bénéficie de divers équipements, notamment le site scolaire
Beaupré et ses équipements sportifs.
Il jouit également d’un parc arboré (Espace boisé classé), qui se situe
à quelques mètres, rue du Général Dame.
Le site est situé à moins de 500 mètres de la gare TER d’Haubourdin,
avec une desserte ferroviaire de 32 trains voyageurs par jour (2 sens
confondus).
Un projet travaillé en partenariat et partagé avec la population
La SCI Ebene est propriétaire des parcelles cadastrées AK 577 et 587, sises 110 et 110 B rue du Général Dame à
Haubourdin, soit une surface totale de 11.496 m². Ce propriétaire a missionné le cabinet ATLANTE Architectes
afin d’imaginer une programmation valorisant le site, et compatible avec les objectifs d’aménagement et
d’intérêt général souhaités par la commune d’Haubourdin et la Métropole Européenne de Lille.
Les terrains concernés sont actuellement classés en zonage « UF » au Plan Local d’Urbanisme (à vocation
d’activités industrielles). Ce zonage résulte de la présence ancienne de diverses activités industrielles qui se sont
succédées sur le site. Il ne permet pas la réalisation d’une opération de logements. La liaison entre la rue Roger
Salengro et la rue du Général Dame est envisagée à terme.
Compte tenu de l’arrêt des activités industrielles et de l’état de friche du site depuis de nombreuses années, les
collectivités concernées envisagent de remanier le Plan Local d'Urbanisme (PLU) afin de requalifier ce foncier.
Le reclassement du site en zonage à vocation d’habitat permettrait un nouveau projet de construction de
logements. En effet, la commune d’Haubourdin poursuit, dans le cadre de la mise en œuvre du programme local
de l’habitat 2, un objectif de diversification de son parc de logements communal, notamment au regard des
besoins exprimés sur le territoire et de son évolution démographique.
Ces besoins invitent à envisager un programme de logements sur le site de la « friche Alexandre », dans les
objectifs de mixité sociale du Programme Local de l’Habitat 2 (P.L.H.2). En terme de programmation, le site
pourrait accueillir entre 75 et 85 logements mixant accession libre et logements sociaux, ainsi que logements
collectifs et individuels. L’ensemble des bâtiments actuels serait à démolir.
Les objectifs de l’opération projetée sont les suivants :
-
Offrir une densité maîtrisée,
-
Assurer une très bonne qualité paysagère et des espaces publics soignés,
-
Offrir une architecture contemporaine alliant pérennité des matériaux et qualités environnementales
(lumière, ensoleillement, performances énergétiques),
-
Proposer des dessertes automobiles à sens de circulation unique et de très petite vitesse assurant la
tranquillité et la sécurité de cet ensemble résidentiel,
-
Offrir des aires de stationnement bien réparties.
L’histoire du site industriel :
Le propriétaire du site a missionné le bureau d’études « ARTELIA Eau & Environnement – entité sites et sols
pollués » afin de réaliser un diagnostic de sols en juin 2013. Ce bureau d’étude est membre de l’Union des
Professionnels de la Dépollution des Sols – UPDS et certifié QUALIPOL,
ARTELIA a réalisé 12 sondages de sols sur le site. Ceux-ci ont été placés à proximité des structures
potentiellement polluantes et de manière à investiguer les terrains dans le cadre du futur projet immobilier.
Deux réservoirs ont été trouvés à proximité d'un point de sondage. Ces réservoirs ne sont plus utilisés et sont
neutralisés.
ARTELIA précise les conditions à respecter et les moyens à mettre en œuvre pour rendre compatible l’état des
sols avec les usages projetés :
•
•
•
•
•
Au droit des futurs bâtiments, décapage et évacuation des terres impactés à l’occasion du terrassement
Au droit des zones vertes : Couverture des terres en place par couche de terre végétale
Pose des futures conduite d’eau potable dans des matériaux sains
Interdiction de capter les eaux de la nappe la craie (pas de puits)
Ces restrictions d’usage figureront dans les actes notariés
A noter que les études historiques mentionnent l’existence d’un réservoir enterré de fioul, Aucune information
n’a pu être recueillie a ce stade (réservoir encore présent ou non ? État ?) En cas de découverte de ce réservoir,
des vérifications seront à opérer. Le cas échéant, des opérations de dégazage, nettoyage et éventuellement
d’évacuation seront à engager
Dans le cadre d’une cessation d’activité, le propriétaire du site produira si nécessaire un mémoire de remise en
état du site qui sera déposé en préfecture et qui fera l’objet d’un récépissé si le dossier est valide et conforme.
Le Cadre juridique
Compte tenu de la taille significative de la friche Alexandre, de plus d’un hectare, de l’incidence de l’opération
projetée sur le cadre de vie du quartier, la ville d’Haubourdin, en partenariat avec la Métropole Européenne de
Lille, ont ouvert une concertation qui invite le public à participer à l’élaboration du projet, comme le prévoit
l’article L 300-2 du code de l’urbanisme.
L’objectif de la concertation est d’informer la population du projet d’aménagement du site de la « friche
Alexandre ». Cette concertation a également pour objectif de permettre à la population de s’exprimer sur le
projet.
Le site de la « Friche Alexandre » et le Plan Local d’Urbanisme
Au Plan Local d’Urbanisme, ces terrains sont actuellement classés en zone à vocation d’activités industrielles
(UF). Ils sont bordés par une zone urbaine mixte de densité élevée, zone UBb - COS 0,60 et UCb 0,40. Mais ce
foncier n’est pas identifié comme stratégique d’un point de vue économique.
Compte tenu de l’environnement à dominante résidentiel, de la présence de services et équipements ainsi que
de services de transports en commun, le site permettrait à la commune d’Haubourdin de répondre aux besoins
actuels en matière de logements.
La mairie d’Haubourdin a délibéré, le 11 février 2015, pour demander à la Métropole Européenne de Lille
d’adapter le Plan Local d’Urbanisme.
Le reclassement de la zone UF (activités industrielles) en zone UBb (urbaine mixte de densité élevée) est
envisagé. A l’issue de la phase de concertation, décidée par délibération du Conseil de la Métropole en date du 19
décembre 2014, un bilan de la concertation sera tiré.
Le projet de remaniement du PLU, éventuellement amendé par les avis recueillis, pourra alors être finalisé et
donnera lieu à une procédure d’adaptation du Plan Local d’Urbanisme pour permettre la mise en œuvre du
projet d’habitat.
La population pourra de nouveau s’exprimer lors de l’enquête publique qui devrait avoir lieu courant 2015.
QUELS SONT LES BESOINS COMMUNAUX EN MATIERE DE LOGEMENTS ?
La démographie communale et le parc de logements d’HAUBOURDIN
La population de la commune est plus âgée que dans la métropole. Elle est légèrement plus jeune que dans les
Weppes. Les personnes seules représentent une plus petite part des ménages que dans la Métropole Européenne
de Lille (28,3% contre 35%). Mais elles sont plus nombreuses que dans les Weppes.
54% des résidences principales sont occupés par des propriétaires occupants (71% pour les Weppes et 50% pour
la Métropole Européenne de Lille).
72% des demandes de logement social proviennent des ménages de la commune ayant des ressources inférieures à
60% du plafond HLM. 12% des demandeurs sont des ménages « mal logés ».
Le Programme Local de l’Habitat (2012-2018) fixe les objectifs de construction neuve par commune.
Ces objectifs ont été traduits cartographiquement :
- Construire au sein du tissu urbain existant,
- Construire à proximité des transports en commun,
- Construire à proximité des services et des centralités.
L’opération envisagée rue du Général Dame à Haubourdin cumule 3 critères de territorialisation du PLH. Elle
permettra à la commune de diversifier son parc résidentiel en termes de statut, de typologie et de taille de
logements. Le Programme Local de l’Habitat 2 (PLH) préconise, sur la commune d’Haubourdin, la construction
de 380 à 497 logements (hypothèse haute) entre 2012 et 2018 dont 30% en logements locatif social
(PLAI/PLUS).
Le projet soumis à la concertation a une capacité de 75 à 85 logements, dont 30% de logements locatifs sociaux.
Extrait du Programme Local de l‘Habitat 2 : Haubourdin
DES LOGEMENTS DIVERSIFIES POUR REPONDRE A DIFFERENTS BESOINS
En raison des évolutions de la structure des ménages, les besoins en logements évoluent parallèlement. Le
projet envisagé sur la friche Alexandre aura pour but de répondre à différents types de situations familiales
et différents budgets.
La capacité du site permettrait la réalisation de plusieurs petits bâtiments collectifs, de 20 à 24 logements
chacun en R+2 à R+3 et de 10 logements individuels avec jardin.
Le stationnement « voitures » serait aérien (52 places privées et 36 places publiques). Au total,
ce sont environ 88 places de stationnement qui seraient créées pour l’ensemble de l’opération.
LE PLAN LOCAL D’URBANISME (P.L.U.)
Le PLU est un plan composé de plusieurs zones distinctes (zones agricoles, commerciales, urbaines…) sur
lesquelles des règles de constructibilité s’appliquent. Ces dernières permettent ou interdisent la construction
de bâtiments, d’équipements, de voiries… Tout permis de construire est délivré sur la base de ces règles.
Concernant le zonage UF, il s’agit d’une « zone qui est occupée en tout
ou en partie par des activités et dont la vocation industrielle doit être
non seulement maintenue mais privilégiée et renforcée. » (règlement
du P.L.U. de la Métropole Européenne de Lille)
Le zonage UB couvre les « zones urbaines mixtes de densité élevée,
affectées à l’habitat, pouvant comporter des commerces, des services,
des bureaux, des activités artisanales et industrielles, des équipements
publics, compatibles avec un environnement urbain ».
Les zones classées UC sont des « zones urbaines mixtes de densité
moyenne assurant une transition entre les quartiers centraux et les
quartiers de plus faible densité, avec une dominante d’habitat, pouvant
comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités
artisanales et industrielles, des équipements publics, compatibles avec
un environnement urbain ».
Le zonage UG s’applique aux « zones économiques bénéficiant d'une
situation privilégiée, soit par sa proximité du centre-ville, soit par sa
desserte. Il convient d'y favoriser la mixité d’activités économiques par
l’implantation d’activités tertiaires, de bureaux, de commerces, de
services, et d’activités industrielles ou artisanales compatibles avec les
activités déjà présentes sur la zone ».
AJUSTER LE PLAN LOCAL D’URBANISME (P.L.U.)
Pour permettre la réalisation de projets urbains, il est parfois nécessaire de revoir les règles d’urbanisme en
vigueur sur le site. La friche Alexandre se situe sur une zone à vocation industrielle qui ne peut accueillir
d’autres usages. Néanmoins, lorsque cela s’avère nécessaire, la collectivité peut engager une procédure de mise
en compatibilité du P.L.U.
Cette procédure se déroule en 3 temps destinés à élaborer le projet avec les
citoyens (1), les partenaires publics (2), sous le contrôle du tribunal
administratif (3).
- Avec les citoyens : la concertation
La concertation qui consiste à créer un dialogue entre élus, riverains, et
techniciens, pour élaborer le projet.
Du 09 février au 13 mars 2015 le dossier de concertation est consultable en
mairie, ainsi qu’à la Métropole Européenne de Lille, aux heures habituelles
d’ouverture des bureaux. Ce même dossier est téléchargeable sur le site internet
www.lillemetropole.fr (dialogue citoyen/je participe) Des registres sont à la
disposition du public pour recueillir toute observation.
Au-delà de cette période, le dossier de concertation exposant le projet restera à la
disposition du public à la Métropole Européenne de Lille. Deux visites du site
seront organisées en tant que de besoin et signalées par voie de presse. Celles-ci
permettront les échanges entre les riverains et la Métropole Européenne de Lille.
Au terme de la concertation, un bilan en sera tiré par le Conseil de la Métropole.
+ lillemetropole.fr
LA MISE EN COMPATIBILITE DU PLAN LOCAL D’URBANISME (P.L.U.)
- L’examen conjoint
Il consiste à ce que parallèlement au dialogue avec
les citoyens, la Métropole sollicite l’avis de toutes les
administrations
concernées
(État,
région,
département…) afin qu’elles nourrissent le débat sur
le projet d’aménagement.
- L’enquête publique
C’est la dernière étape qui validera le bon
déroulement de la procédure, ainsi que la
compatibilité du projet avec le respect de l’intérêt
général et des règles en vigueur.
Le commissaire enquêteur, nommé par le juge du
tribunal Administratif, en est le garant.
A l’issue de cette procédure, et au regard des avis
recueillis auprès des citoyens, des partenaires et du
commissaire enquêteur, le Conseil de la Métropole
délibérera pour déclarer le projet d’intérêt général
et approuver les modalités de mise en compatibilité
du P.LU.
LES PRINCIPES DE LA RECONVERSION DES SITES INDUSTRIELS
La politique métropolitaine en matière de reconversion des friches et anciens sites à usage industriel
est établie par délibération cadre du Conseil de la Métropole n°11 C 0282 du 1er juillet 2011.
La Métropole Européenne de Lille a défini un plan d’action sur les terrains ayant accueilli, une activité
industrielle et conditionne la modification du Plan Local d’Urbanisme à la réalisation d’études de pollution,
notamment pour le passage d’un zonage d’activité industrielle vers un zonage mixte.
Ces études doivent déterminer les moyens à mettre en œuvre pour rendre compatible l’état des sols avec les
usages projetés (mesure visant à éliminer, désactiver, maîtriser, réemployer les éventuels polluants
identifiés) et seront annexées aux délibérations et au dossier d’enquête publique.
Les conclusions de ces études conditionnent par la suite que soient prises un certain nombre de mesures,
telles qu’imposer des règles d’aménagement ou de construction particulières, de manière à maîtriser ou
éliminer les substances polluantes qui pourraient se trouver dans les sols concernés par le futur projet.
19
MERCI & À BIENTÔT
Lille Métropole Communauté urbaine
1 rue du Ballon - CS 50749
59034 LILLE CEDEX
Pôle Aménagement & Habitat
Direction de l’Habitat
[email protected]