2 Session PRINTEMPS - cridon nord-est

Transcription

». Questions d’actualité de droit du patrimoine.
. JOURNÉES D’INFORMATION 2013
(SESSION PRINTEMPS 2)
Par François FRULEUX,
Consultant au CRIDON Nord-Est, Docteur en droit
Marc COTTINI,
Consultant associé au CRIDON Nord-Est, Maître de
Conférences à l’Université de Lille 2.
Par William ALTIDE,
Consultant au CRIDON Nord-Est, Maître de conférences
associé à l’Université de Lille 2, Directeur du DU de droit des
sociétés
Par Claire CHEVALIER,
Consultante au CRIDON Nord-Est
2
». Journées d’information 2013 (Printemps – Session 2)
». Questions de transmission du patrimoine
Par François Fruleux,
Consultant au CRIDON Nord-Est, Docteur en droit
3
4
QUESTIONS DE TRANSMISSION
DE PATRIMOINE
F. FRULEUX
I.
Quelles
stratégies
patrimoniales
pour
contrecarrer
l’alourdissement des
droits de mutation à
titre gratuit ?
RAPPEL :
Les dernières lois de finances ont considérablement
alourdi le cout fiscal des transmissions :
allongement de la durée de rappel de 6 à 15 ans
relèvement de cinq points des deux tranches
supérieures du tarif en ligne directe
abaissement de 159.325 €
l’abattement en ligne directe
à 100.000 € de
Quelles sont les stratégies permettant de
contrecarrer cet alourdissement ?
A. Le fractionnement des
parts
taxables
:
le régime fiscal de la
représentation
du
renonçant
Rappel du régime fiscal de la représentation
Cas n° 1
Le 10 mai 2013, Xavier est décédé et laisse pour lui
succéder sa fille Alice ayant elle-même trois enfants,
Anaïs Adèle et Angèle et Bertrand son fils.
L’actif de succession s’élève à 5 millions d’euros.
Questions
•. Quel est le montant des droits exigibles si Bertrand
accepte la succession et Alice renonce ?
•.
Que peut-on en conclure au regard de
l’augmentation du tarif des droits de mutation à titre
gratuit en ligne directe réalisée par la loi de finances
rectificative pour 2011 ?
Cas n° 1

Alice
Bertrand
[renonce]
2,5 M €
[accepte]
2,5 M €
Anaïs
Angèle
Adèle
833.333 €
833.333 €
833.333 €
Anaïs, Adèle et Angèle bénéficient de
l’abattement personnel dévolu à leur auteur
renonçant qui et se partage entre elles à parts
égales (CGI, art. 779 I).
Après déduction de cet abattement, le tarif
progressif est appliqué sur la part taxable
revenant à chacune d’elles (CGI, art. 777).
D’où le calcul des droits suivant :
I. Droits dus par Bertrand
NB
Part taxable :
2.500.000 €
Abattement personnel :
– 100.000 €
Reste taxable :
2.400.00 €
Droits dus : (TMI 45 %)
842.394 €
Avant l’alourdissement du tarif réalisé par les lois de
finances rectificative pour 2011 et 2012, le montant des
droits exigibles se serait élevé à 743.806 €.
Soit une augmentation de 98.580 € (+ 13,25 %)
D’où le calcul des droits suivant :
II. Droits dus par chacune d’Anaïs Adèle et
Angèle
Part taxable :
833.333 €
– 33.333 €
Reste taxable :
Montant des droits dus : (TMI 30 %) :
800.000 €
182.962 €
Montant total des droits dus par la souche
(Anaïs Adèle et Angèle) :
548.886 €
Différence entre les droits dus globalement
par Anaïs, Adèle et Angèle et Bertrand
293.508 (soit – 35%)
NB
Le saut de génération
neutralise
totalement
l’alourdissement du tarif
opéré par la LFR 2011.
B. L’utilisation des
réincorporations
transgénérationnelles
Présentation du mécanisme.
« Le lot de certains gratifiés pourra être
formé, en totalité ou en partie, des
donations, soit rapportables, soit faites
hors part, déjà reçues par eux du
disposant, eu égard éventuellement aux
emplois et remplois qu'ils auront pu faire
dans l'intervalle ».
C. civ., article 1078-1 al. 1er.
Présentation du mécanisme.
« Les donations-partages faites à des
descendants de degrés différents
peuvent comporter les conventions
prévues par les articles 1078-1 à
1078-3 ».
C. civ., article 1078-7.
Régime fiscal.
« Le premier alinéa s'applique au bien
réincorporé dans une donation-partage faite à
des descendants de degrés différents
conformément à une convention conclue en
application de l'article 1078-7 du même code, y
compris lorsque ce bien est réattribué à un
descendant du premier donataire lors de la
donation-partage. Cette opération est soumise
au droit de partage ».
C.G.I, art. 776 A al. 2.
« Par exception au deuxième alinéa, lorsque le bien
réincorporé a été transmis par l'ascendant donateur à
son enfant par une donation intervenue moins de
[quinze ans] avant la donation-partage et qu'il est
réattribué à un descendant du donataire initial, les
droits de mutation à titre gratuit sont dus en fonction
du lien de parenté entre l'ascendant donateur et son
petit-enfant alloti. Dans ce cas, les droits acquittés
lors de la première donation à raison du bien
réincorporé sont imputés sur les droits dus à raison
du même bien lors de la donation-partage ».
C.G.I, art. 776 A al. 3.
Dans le cadre des réincorporations transgénérationnelles
réalisées à compter du 17
août 2012, seules les
réincorporations de donations réalisées depuis plus de
quinze ans sont susceptibles d’échapper aux droits de
mutation à titre gratuit (C.G.I, article 776 A al. 3).
ATTENTION
Par l’effet combiné du durcissement des droits
de mutation à titre gratuit et de l’allongement du
délai à 15 ans, la réalisation d’une
réincorporation transgénérationnelle même dans
le cadre du dispositif « anti-abus » censé
dissuader leur réalisation peut s’avérer plus
avantageuse que la transmission directe des
biens par le donataire à ses descendants
Cas n° 2
M. Bernard Durand, divorcé a deux enfants :
Charles et David.
Il est âgé de 61 ans, et souhaite leur
transmettre divers biens immobiliers de
rapport qu'il a reçus en 1997 de son père.
Ces biens sont estimés à 800 000 euros.
Cas n° 2
Questions
• • Quel serait le montant des droits de donation exigibles si M.
Durand donnait la pleine propriété de ces biens à ses enfants ?
• • Quelle serait la fiscalité applicable si M. Durand, donateur décédait
les quinze ans suivant la donation ou donnait d'autres biens à
• dans
ses enfants dans les quinze ans suivant la donation ?
• • Existe-t-il un moyen plus avantageux de réaliser la transmission ?
•
Cas n° 2
Donation des biens par
M. Bernard Durand à ses
enfants
CALCUL DES DROITS DE
DONATION EXIGIBLES
Cas n° 2
Droits dus par chacun de Charles et David
Base taxable :
Abattement :
Reste taxable :
Droits exigibles (TMI 20 %)
Montant total des droits dus :
400.000 €
-100.000 €
300.000 €
58.194 €
166.388 €
Cas n° 2
Si M. Bernard Durand décède ou donne à
nouveau des biens dans les quinze ans
suivant la donation, en raison du rappel
fiscal (C.G.I, art. 784)

ses enfants ne pourront pas bénéficier de
l'abattement en faveur des enfants sur la
part successorale ou les biens transmis ;

la part successorale ou les biens donnés
seront taxés dès le premier euro dans les
tranches à 20 %, 30% , 40% et 45 %
Cas n° 2
La
donation-partage
transgénérationnelle
avec
réincorporation de la propriété transmise à M. Bernard
Durand par son père permet de réaliser la transmission dans
des conditions beaucoup plus favorables

La propriété familiale donnée est
réincorporée dans une donation-partage
transgénérationnelle ;

Les petits enfants du donateur sont allotis
en lieu et place de leur auteur direct et avec
l'accord de celui-ci, au moyen des biens
incorporés.
Cas n° 2
Droits exigibles :
La donation incorporée ayant été enregistrée
depuis plus de quinze ans, seul le droit de partage
est exigible
C.G.I, art. 776 A al. 2
Montant des droits exigibles :
2,5 % x 800.000 € = 20.000 €
Différence de droits entre la donation par
Charles à ses enfants et la réincorporation
transgénérationnelle : 146.000 €
Cas n° 2
Conclusions :
La donation-partage transgénérationnelle
permet :
de réaliser immédiatement une économie de droits de
146.000 € (soit – 88 % des droits exigibles dans le cadre
d'une donation directe des biens) ;
À terme aux petits-enfants allotis de bénéficier
intégralement de leur abattement personnel de 100
000 € ainsi que de la totalité des tranches du barème
progressif s'ils recueillent la succession ou reçoivent
une donation de leur père dans les quinze ans suivant
la donation-partage transgénérationnelle ;
Cas n° 2
NB
La réincorporation des la donation dans la
donation-partage transgénérationnelle constitue
selon nous une opération intercalaire dans les
rapports entre donateur et donataire initial
Nonobstant la réincorporation de la donation dans la donationpartage transgénérationnelle, la donation faite par l'ascendant
donateur au donataire initial réincorporant ayant été enregistrée
depuis plus de quinze ans, M. Bernard Durand bénéficiera
intégralement de son abattement de 100.000 € et de la totalité des
tranches du tarif progressif s'il recueille la succession de son père ou
reçoit une donation de celui-ci dans les quinze ans de la donationpartage transgénérationnelle.
Cas n° 2
Précision complémentaire
Questions
• Le donataire initial peut-il se réserver
un usufruit sur les biens transmis ?
• Quelles conséquences fiscales ?
Cas n° 2
ATTENTION
L’administration considère que lorsque les
biens ont été transmis en nue-propriété, les
« réversions d’usufruits » stipulées aux
termes
de
donations-partages
transgénérationnelles
réincorporantes
donnent ouverture aux droits de mutation
à titre gratuit au décès du donateur.
BOI-ENR-DMTG-20-20, n°180
BOI 7 G-1-12 n°24 du 1er mars 2012
Cas n° 2
Cette analyse est contraire à la nature juridique de
l’opération et à l’article 776 A du CGI lorsque l’usufruit
successif résulte de la redistribution de la nuepropriété
réincorporée
entre
le
donataire
réincorporant et ses descendants partiellement allotis
en ses lieu et place.
Selon l’administration, la taxation intervient entre
ascendant donateur et donataire réincorporant.
Comment l’ascendant peut-il transmettre un usufruit
successif, alors qu’il ne dispose que d’un usufruit
viager qui s’éteint à son décès ?
Cas n° 2
ATTENTION
Réincorporation d’un lot reçu par
donation-partage
« La date d'évaluation applicable au partage
anticipé sera également applicable aux donations
antérieures qui lui auront été ainsi incorporées.
Toute stipulation contraire sera réputée non
écrite. »
C. Civ. article 1078-2 al. 2
Cas n° 3
Le 5 janvier 2002 , Monsieur Xavier Durand a reçu de son
père Yoann âgé de 66 ans un portefeuille de valeurs
mobilières d’une valeur de 300.000 € en pleine propriété.
Cette donation a été taxée comme suit :
Base taxable :
300.000 €
- 46.000 €
Reste taxable
254.000 €
Droits dus (TMI 20 %)
49.100 €
Réduction de droits liée à l’âge du donateur10 -30 %
Droits acquittés
- 14.730 €
34.370 €
10
CGI, art. 790
Cas n° 3
Le 29 juillet 2012 Xavier Durand a lui même donné à chacun de
ses enfants la pleine propriété de biens immobiliers d’une valeur
de 159.000 €. Il a conservé le portefeuille de valeurs mobilières
donné par son père. Ce dernier n’a fait l’objet d’aucun
investissement de fonds extérieurs. Sa valeur s’élève à 330 000 €.
Il souhaiterait que le portefeuille soit transmis à ses deux enfants
Alain et Bernard chacun pour moitié. Messieurs Xavier,Yoann
Durand ainsi qu’ Alain et Bernard s’accordent pour réaliser cette
transmission
au
moyen
d’une
donation-partage
transgénérationnelle réincorporante.
De son côté, Yoann Durand n’a consenti aucune donation à ses
petits-enfants à l’exception des dons exceptionnels totalement
exonérés (C.G.I, article 790 G) à chacun d’eux enregistrés le 10
juillet 2012.
Cas n° 3
La donation directe du portefeuille par Xavier à chacun
de ses enfants serait taxée de la manière suivante :
Base taxable :
Abattement :
Base taxable11 :
165.000 €
Néant
165.000 €
Droits dus (TMI 20 %) :
31.194 €
Montant total des droits dus par A et B
62.388 €
11
La donation de juillet 2012 a utilisé en totalité l’abattement
personnel ramené à 100 000 € par la 2ème LFR 2012.
Cas n° 3
La donation-partage transgénérationnelle aux termes de
laquelle le portefeuille de valeurs mobilières serait
réincorporé dans la masse partageable puis transmis et
partagé entre Alain et Bernard allotis en lieu et place de
Xavier avec l’accord de ce dernier sera taxé de la manière
suivante :
La donation réincorporée a été réalisée depuis moins de 15
ans.
En application de l’article 776 A alinéa 3, les droits de
mutation à titre gratuit entre grands-parents et petit-enfant
sont exigibles, sous réserve de l’imputation des droits versés
lors de l’enregistrement de la donation réincorporée.
Cas n° 3
Calcul des droits exigibles :
Base taxable :
165.000 €
Abattement (CGI, art. 790 B12)
- 31.865 €
Reste taxable :
133.135 €
24.821 €
Montant total des droits dus par A et B :
49.642 €
Imputation des droits acquittés lors de
l’enregistrement de la donation réincorporée :
Montant effectivement dû par A et B après
imputation :
Soit une différence avec la transmission directe des
biens de :
12 Le
- 34.370 €
15.272 €
- 47.116 €
don exceptionnel échappe au rappel fiscal (CGI, art. 790 G III)
Cas n° 3
Conclusion de l’exemple :
La réincorporation transgénérationnelle
reste plus avantageuse et permet
quasiment diviser par quatre le coût
fiscal de la transmission par rapport à
celui qui résulterait de la transmission
directe des biens par Xavier à ses
enfants.
Questions
Quelle
est
l’influence
de
la
réincorporation sur les rapports entre le
donateur et le donataire initial ?
Quid du rappel fiscal ?
C. Les libéralités graduelles
et résiduelles
« Dans le cas de libéralités graduelles ou résiduelles telles que visées aux
articles 1048 à 1061 du code civil, lors de la transmission, le légataire ou le
donataire institué en premier est redevable des droits de mutation à titre
gratuit sur l'actif transmis dans les conditions de droit commun. Le légataire ou
donataire institué en second n'est redevable d'aucun droit.
Au décès du premier légataire ou donataire, l'actif transmis est taxé d'après le
degré de parenté existant entre le testateur ou le donateur et le second
légataire ou donataire. Le régime fiscal applicable et la valeur imposable des
biens transmis au second légataire ou donataire sont déterminés en se plaçant
à la date du décès du premier gratifié.
Les droits acquittés par le premier légataire ou donataire sont imputés sur les
droits dus sur les mêmes biens par le second légataire ou donataire ».
CGI, art. 784 C
« Les parties sont tenues de faire connaître, dans tout acte constatant une
transmission entre vifs à titre gratuit et dans toute déclaration de succession, s'il
existe ou non des donations antérieures consenties à un titre et sous une forme
quelconque par le donateur ou le défunt aux donataires, héritiers ou légataires
et, dans l'affirmative, le montant de ces donations ainsi que, le cas échéant, les
noms, qualités et résidences des officiers ministériels qui ont reçu les actes de
donation, et la date de l'enregistrement de ces actes.
La perception est effectuée en ajoutant à la valeur des biens compris dans la
donation ou la déclaration de succession celle des biens qui ont fait l'objet de
donations antérieures, à l'exception de celles passées depuis plus de quinze ans,
et, lorsqu'il y a lieu à application d'un tarif progressif, en considérant ceux de ces
biens dont la transmission n'a pas encore été assujettie au droit de mutation à
titre gratuit comme inclus dans les tranches les plus élevées de l'actif imposable.
Pour le calcul des abattements et réductions édictés par les articles 779,780,790
B, 790 D, 790 E et 790 F il est tenu compte des abattements et des réductions
effectués sur les donations antérieures visées au deuxième alinéa consenties par
la même personne ».
CGI, art. 784
Cas n° 4
M. Duchemin est âgé de 92 ans.
Il est marié sous le régime de la séparation de biens avec
Annette âgée de 91 ans.
Et a eu trois enfants d’une première union :
Jacques
Juliette
Jeanne
Cas n° 4
Il est désireux d’assurer à son décès le maintien du niveau
de vie de son épouse et souhaite lui transmettre le
maximum possible y compris en propriété. Il ne souhaite
toutefois pas dépouiller ses enfants et veut que les biens
transmis à son conjoint reviennent à ses enfants et non
aux enfants de son épouse au décès de cette dernière. Il
n’entend pas se démunir de son vivant.
Il souhaite également réduire au maximum le cout fiscal
de la transmission par décès de son patrimoine (tout en
demeurant résident en France).
Il est particulièrement embarrassé par l’abaissement de
l’abattement personnel en ligne directe le rallongement à
15 ans de la durée du rappel fiscal.
Cas n° 4
Questions
Une solution permet-t-elle de satisfaire M.
Duchemin ?
Quelles conclusions en tirez-vous au regard
des abattements et tranches du tarif ayant
été utilisés successivement lors de la
taxation de ces transmissions espacées de
moins de quinze ans ?
Une précaution particulière doit-elle être
prise en ce qui concerne les actifs à
transmettre ?
Cas n° 4
M. Duchemin décède le 1er avril 2013 en
laissant pour lui succéder, son épouse âgée
de 91 ans et ses trois enfants.
L’actif net successoral taxable s’élève à
1.500.000 €
Cas n° 4
Questions
Quel le cout fiscal de la transmission du
patrimoine de M. Duchemin ?
1ère hypothèse : Mme Duchemin est légataire de
l’usufruit de la succession
2ème hypothèse : Mme Duchemin est légataire de
l’usufruit des trois-quarts de la succession et légataire
en pleine propriété de biens représentant le quart de
la succession. Le legs en propriété est graduel, le
conjoint devant à son décès remettre les biens aux
enfants du testateur.
Mme Duchemin décède le 20 décembre 2017
Quelle conclusion en tirez-vous ?
Cas n° 4
1ère situation : Le conjoint survivant est
usufruitier de la totalité de la succession.
• Usufruit du conjoint survivant :
10% X 1.500.000 € = 150.0000 €
Droits de succession dus : néant (conjoint survivant exonéré, CGI, article 796 O bis du
CGI).
Part taxable revenant à chaque enfant :
1/3 X 90 % X 1,5 million =
450.000 €
Abattement personnel (CGI article 779) :
- 100.000 €
Reste taxable :
350.000 €
68.194 €
Coût total de la transmission :
204.582 €
NB : Au décès du conjoint survivant, aucun droit n’est dû au titre de
la reconstitution de la pleine propriété sur la tête des nuspropriétaires (CGI article 1133).
Cas n° 4
2ème hypothèse : Le conjoint survivant est
légataire en pleine propriété de biens d’une
valeur d’un quart en pleine propriété aux termes
d’un legs graduel dont les enfants sont désignés
comme seconds bénéficiaires. Le conjoint est
également légataire de l’usufruit des trois quarts
de la succession.
Cas n° 4
I. Droits dus au décès du testateur :
A. Part taxable du conjoint survivant
Biens en pleine propriété :
375.000 €
Biens reçus en usufruit : ¾ X 10 % X 1.500.000 € =
112.500 €
Ensemble :
487.500 €
Droits dus :
Néant
(conjoint survivant exonéré)
Cas n° 4
B. Part taxable revenant à chaque enfant :
1/4 X 90 % X 1,5 millions € =
Reste taxable :
Montant total des droits de succession dus :
337.500 €
- 100.000 €
237.500 €
45.694 €
137.082 €
Cas n° 4
II. Droits dus au décès du conjoint survivant :
L’usufruit que le conjoint survivant exerçait sur les ¾ de la succession s’éteind en
franchise de droits.
Le legs graduel s’exécute en faveur des enfants désignés comme second bénéficiaire qui
tiennent leurs droits de leur père prédécédé.
Part taxable recueillie par chaque enfant : 1/3 X 375.000 € =
Reste taxable :
125.000 €
- 100.000 €
25.000 €
3.194 €
Montant total des droits de succession exigibles au décès du conjoint survivant : 9.582 €
Cas n° 4
Coût total de la transmission : 146.664 €
Soit une différence de – 57.918 € (- 28 %) entre la première et la seconde
hypothèse.
NB 1 : L’absence de rappel fiscal nécessite que les enfants aient recueilli
depuis moins de 15 ans au décès du conjoint survirant uniquement une
part successorale (le rappel fiscal jouerait en cas de donation reçue du
testateur depuis moins de 15 ans).
NB 2 : A titre pratique, on prendra soin de transmettre par priorité au
moyen du legs graduel en pleine propriété des biens dont la valeur se
revalorise pas ou peu.
L’inconvénient du legs graduel est en effet de taxer le second bénéficiaire
sur la valeur des biens légués appréciée à la date non du décès du testeur
mais du décès du premier gratifié.
». LES NOUVELLES RÈGLES APPLICABLES À
LA PREMIÈRE CESSION D’UN USUFRUIT
TEMPORAIRE
Marc COTTINI
21
22
LE RÉGIME FISCAL DE LA PREMIÈRE CESSION
D’UN USUFRUIT TEMPORAIRE (CGI, ART. 13-5)
RAPPEL DES AVANTAGES PRINCIPAUX DU MONTAGE
En matière d’ISF  Réduction du patrimoine imposable.
En matière de fiscalité professionnelle  Amortissement de l’usufruit temporaire.
L’administration fiscale pouvait éventuellement appliquer la théorie de l’abus de droit (LPF,
art. L. 64)
NOUVEAU RÉGIME
L’article 13-5 du CGI, mis en place par la loi rectificative de finances pour 2012, prévoit
l’imposition au barème progressif d’imposition du produit de la première cession à titre
onéreux d’un même usufruit temporaire.
Quel est le champ d’application de cette mesure (personnes et opérations concernées) et quel
en est le régime ?
PERSONNES CONCERNÉES: LES CÉDANTS
Sont visées les personnes assujetties à l’impôt sur le revenu (personnes physiques ou sociétés
visées à l’article 8 et suivants du CGI), quel que soit leur domicile fiscal.
En revanche, échappent au dispositif les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
23
PERSONNES CONCERNÉES: LES ACQUÉREURS
Le texte ne vise aucun acquéreur en particulier. Aussi, peu importe la qualité de ce dernier
(personne physique ou morale).
LES OPÉRATIONS VISÉES
Est visée la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire intervenue à
compter du 14 novembre 2012.
OPÉRATIONS EXCLUES
Sont exclues les opérations suivantes :
Les transmissions à titre gratuit d’usufruit temporaire.
Les cessions à titre onéreux d’usufruit viager.
Les cessions successives d’un même usufruit temporaire.
CESSIONS CONCERNÉES
Sont concernées, les opérations suivantes :
Les cessions à titre onéreux d’un usufruit temporaire reçu à titre gratuit.
Les cessions à titre onéreux d’un usufruit temporaire par un usufruitier ayant reçu le bien par
donation ou succession.
Les cessions à titre onéreux d’usufruit à titre onéreux au profit d’une société.
24
DIFFICULTÉS D’APPRÉCIATION
Certaines opérations sont susceptibles de poser difficultés. Ainsi, en est-il notamment :
 Des apports en sociétés.
 Des opérations de cession par un plein propriétaire à deux acquéreurs distinct.
RÉGIME D’IMPOSITION
Le produit de cession doit être soumis au barème progressif d’imposition dans la catégorie de
revenus correspondant à la nature du bien démembré.
DÉTERMINATION DE LA CATÉGORIE DE REVENUS DE
RATTACHEMENT
Principe : Le produit de cession est rattaché à la catégorie de revenus à laquelle se
rattacheraient les revenus procurés par le bien sur lequel porte l’usufruit.
Exemple : le produit de cession de l’usufruit temporaire d’un immeuble est imposable dans la
catégorie des revenus fonciers.
PRÉCISION
Si le produit de cession est rattachable à plusieurs catégories de revenus, il convient
d’effectuer une répartition en fonction de la valeur du bien.
Exemple : le produit de cession de l’usufruit temporaire d’un immeuble donné en location nu
et meublé fait l’objet d’une répartition entre les revenus fonciers et les bénéfices industriels et
commerciaux en fonction de la valeur réelle du bien affecté à chaque activité.
25
PRÉSOMPTIONS DE RATTACHEMENT:
Si le produit de cession n’est pas rattachable à une catégorie de revenus au jour de la cession,
le législateur a édicté trois présomptions de rattachement.
1ère présomption : Si l’usufruit temporaire porte sur un bien immobilier, le produit est
rattaché aux revenus fonciers ;
2ème présomption : Si l’usufruit temporaire porte sur des valeurs mobilières, des droits
sociaux ou titres, le produit est rattaché aux revenus de capitaux mobiliers ;
3ème présomption : Dans les autres cas, le produit est rattaché aux bénéfices non
commerciaux.
DÉTERMINATION DU REVENU NET IMPOSABLE
Revenu brut = Prix de cession de l’usufruit temporaire ou valeur vénale supérieure.
Revenu net = Revenu brut – Charges déductibles propres au revenu concerné
Question : Comment déduire les charges ? Faut-il que le bien génère des revenus ?
DÉTERMINATION DE L’IMPÔT DÛ
Il convient, en principe, d’appliquer le barème progressif d’imposition au montant du revenu
net.
Éventuellement, la règle du quotient pourra être appliquée pour éviter la progressivité de
l’impôt.
26
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
ARTICLE 13-5
1. Pour l'application du 3 et par dérogation aux dispositions du présent code relatives à
l'imposition des plus-values, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un
même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire
est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des
articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le
bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel
porte l'usufruit temporaire cédé.
Lorsque l'usufruit temporaire cédé porte sur des biens ou droits procurant ou susceptibles de
procurer des revenus relevant de différentes catégories, le produit résultant de la cession de
cet usufruit temporaire, ou le cas échéant sa valeur vénale, est imposable dans chacune de ces
catégories à proportion du rapport entre, d'une part, la valeur vénale des biens ou droits dont
les revenus se rattachent à la même catégorie et, d'autre part, la valeur vénale totale des biens
ou droits sur lesquels porte l'usufruit temporaire cédé.
2. Pour l'application du 1 du présent 5 et à défaut de pouvoir déterminer, au jour de la cession,
une catégorie de revenus, le produit résultant de la cession de l'usufruit temporaire, ou le cas
échéant sa valeur vénale, est imposé :
a. Dans la catégorie des revenus fonciers, sans qu'il puisse être fait application du II de
l'article 15, lorsque l'usufruit temporaire cédé est relatif à un bien immobilier ou à des parts de
sociétés, groupements ou organismes, quelle qu'en soit la forme, non soumis à l'impôt sur les
sociétés et à prépondérance immobilière au sens des articles 150 UB ou 244 bis A ;
b. Dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, lorsque l'usufruit temporaire cédé est
relatif à des valeurs mobilières, droits sociaux, titres ou droits s'y rapportant, ou à des titres
représentatifs des mêmes valeurs, droits ou titres, mentionnés à l'article 150-0 A ;
c. Dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, dans les autres cas.
27
». LE RÉGIME DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT
DUFLOT
Marc COTTINI
28
DISPOSITIF D’INVESTISSEMENT LOCATIF DUFLOT
Principe : Institution d’une réduction d’impôt de 18 % pour les investissements immobiliers
locatifs neufs réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 dans le secteur
intermédiaire.
Plan :
I/ Champ d’application.
II/ Conditions d’application.
III/ Modalités d’application.
IV/ Remise en cause.
I./ CHAMP D’APPLICATION
Qui sont les bénéficiaires de la réduction d’impôt ?
Quels sont les investissements concernés ?
BÉNÉFICIAIRES DE LA RÉDUCTION
 Les personnes physiques qui acquièrent directement un logement ;
 Les personnes physiques qui acquièrent indirectement par l’intermédiaire d’une
société non soumise à l’impôt sur les sociétés ;
 Les personnes physiques qui souscrivent des parts de SCPI dans le but de financer un
immeuble éligible.
Précision : En principe, seules les personnes physiques domiciliées en France sont éligibles à
la réduction d’impôt.
29
INVESTISSEMENTS CONCERNÉS
 Les investissements imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
 Les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
LOGEMENTS ÉLIGIBLES
 Les logements neufs achevés.
 Les logements en l’état futur d’achèvement (achèvement dans les 30 mois de la date
de déclaration d’ouverture de chantier).
 Les logements construits par le contribuable ; la demande de permis de construire
doit être effectuée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et le logement doit
être achevé dans les trente mois qui suivent l’obtention du permis.
 Les acquisitions de logements qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la
production ou à la livraison d’un immeuble neuf (achèvement au plus tard le 31
décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition).
 Les acquisitions de logements qui font ou ont fait l’objet de travaux de réhabilitation
(achèvement des travaux au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit
celle de l’acquisition).
 Les acquisitions de locaux qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en
logement (achèvement des travaux au plus tard le 31 décembre de la deuxième année
qui suit celle de l’acquisition).
30
PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DES LOGEMENTS
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale.
Pour les logements acquis neufs ou en VEFA ou que le contribuable fait construire :
-
Si permis déposé avant le 1er janvier 2013  Respect du label « BBC 2005 ».
Si permis déposé à compter du 1er janvier 2013  Respect de la réglementation
thermique 2012 (RT 2012).
Pour les autres logements :
-
Soit respect du label « HPE rénovation 2009 » ou « BBC rénovation 2009 »
Soit respect des exigences de performance énergétique globale, définies par l'arrêté du
5 mars 2012.
LOCALISATION DES IMMEUBLES
Principe : Sont éligibles les logements situés dans les communes de la zone A, A bis, et B1
Exception – Sont éligibles les logements situés en zone B2 :
 si acquisition intervient au plus tard le 30 juin 2013
 ou si construction par le contribuable fait l’objet d’un permis de construire déposé au
plus tard le 30 juin 2013.
LOGEMENTS EXCLUS
 Immeubles faisant l’objet d’un démembrement (idem en cas de démembrement de
parts sociales).
 Immeubles classés monuments historiques ou labélisés « Fondation du patrimoine ».
 Logements financés au moyen d’un prêt locatif social.
31
RÈGLE DU QUOTA DANS LES IMMEUBLES COLLECTIFS
Limitation du nombre de logements éligibles dans le cadre des immeubles neufs comportant
au moins cinq logements.
 Le pourcentage de logements n’ouvrant pas droit à l’avantage fiscal ne peut pas être
inférieur à 20 % (pourcentage devant être fixé par décret).
32
II./ CONDITIONS D’APPLICATION
 Engagement de location pendant neuf ans.
 Respect des certaines conditions de la location.
ENGAGEMENT DE LOCATION
Engagement de louer nu à titre d’habitation principale pendant neuf années.
Éventuellement, engagement de conservation des titres pendant la durée de l’engagement de
location lorsque investissement réalisé par une société non soumise à l’IS.
CONDITIONS DE LA LOCATION
 Location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement.
 La location doit être consentie à une personne physique qui ne fait ni partie du foyer
fiscal du contribuable, ni n’est pas un ascendant ou un descendant de ce dernier.
 Le loyer ne doit pas excéder certains plafonds.
 Les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds.
33
PLAFONDS DE LOYERS
Le loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, ne doit pas excéder un plafond
révisé chaque année.
2013
ZONE A bis
Reste de la ZONE A
ZONE B1
ZONE B2
16,52 € / m2
12,27 € / m2
9,88 € / m2
8,59 € / m2
Précision : Ces plafonds peuvent être réduits par le représentant de l’État dans la région
après avis du Comité régional de l’habitat pour être adaptés aux particularités du marché
locatif local.
A ces plafonds de loyer, il doit être appliqué le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/Surface),
ce coefficient ne pouvant pas excéder 1,2.
Exemple : Appartement d’une surface de 50 m2 en zone B1. Le coefficient multiplicateur est
égal à 1,08 (0,7 + 19/50).
Le plafond de loyer s’établit à 10,67 € (9,88 € x 1,08), soit 533,50 € pour ce logement de
50 m2.
34
PLAFONDS DE RESSOURCES
Les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds.
SITUATION DE FAMILLE
Zone A
bis
Reste Zone
A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36 502 €
36 502 €
29 751 €
26 776 €
Couple
54 554 €
54 554 €
39 731 €
35 757 €
Personne seule ou couple
ayant une personne à charge
71 515 €
65 579 €
47 780 €
43 002 €
ayant deux personnes à charge
85 384 €
78 550 €
57 681 €
51 931 €
ayant trois personnes à charge
101 589 €
92 989 €
67 854 €
61 069 €
ayant quatre personnes à
charge
114 315 €
104 642 €
76 472 €
68 824 €
Majoration par personne à
charge à partir de la + 12 736 €
cinquième
+ 11 659 €
+ 8 531 €
+ 7 677 €
35
III./ MODALITÉS D’APPLICATION
 Fait générateur de la réduction.
 Montant de la réduction.
FAIT GÉNÉRATEUR DE LA RÉDUCTION
L’année au titre de laquelle, la réduction d’impôt est accordée pour la première fois dépend de
la nature de l’investissement.
Nature de l’investissement
Fait générateur
Acquisition d’un logement neuf achevé
Acquisition d’un logement issu de la
transformation d’un local professionnel
Acquisition d’un logement ayant fait l’objet de
travaux concourant à la livraison d’un immeuble
neuf au sens de la TVA
Année d’acquisition du logement
Acquisition d’un logement réhabilité
Acquisition d’un logement en vue de sa
réhabilitation
Acquisition d’un logement qui fait l’objet de
travaux concourant à la livraison d’un immeuble
neuf au sens de la TVA
Acquisition d’un logement en l’état futur
d’achèvement
Année d’achèvement des travaux
Année d’achèvement du logement
Acquisition d’un local que le contribuable
transforme en logement
Construction d’un logement par le contribuable
Souscription de parts de SCPI
Année de réalisation de la souscription
36
MONTANT DE LA RÉDUCTION
 Base de la réduction.
 Taux de la réduction.
 Imputation et étalement.
BASE DE LA RÉDUCTION
La base de la réduction correspond au prix de revient du ou des logements. Elle fait l’objet
d’une triple limitation.
1ère limite : Le montant total des dépenses ne peut dépasser globalement 300 000 € par année
civile.
2ème limite : Le prix de revient du logement est retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 €
par mètre carré de surface habitable.
Exemple : Un contribuable acquiert un logement 300 000 € d’une surface de 40 m2. La
base de la réduction d’impôt est fixée à 40 x 5 500 = 220 000 €.
3ème limite : le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt que pour deux
logements au titre d’une même année civile.
TAUX DE LA RÉDUCTION
 Taux fixé à 18 % pour les investissements en métropole.
 Taux fixé à 29 % pour les investissements Outre-mer.
37
IMPUTATION DE LA RÉDUCTION
Étalement de la réduction d’impôt sur neuf années à compter d’1/9e par année.
Lorsque la réduction excède le montant de l’impôt dû, le solde n’est pas imputable sur les
années suivantes.
Exemple : Un contribuable acquiert un logement neuf pour un prix de 200 000 € en juin 2013.
Il pourra imputer globalement une réduction d’impôt de 36 000 € (18 % x 200 000 €), soit
4 000 € au titre de l’année 2013 et de chacune des huit années suivantes.
ARTICULATION AVEC D’AUTRES RÉGIMES
La réduction d’impôt ne peut pas se cumuler avec :
 La réduction d’impôt accordée au titre des investissements Outre-mer.
 Le régime Malraux.
 La déduction spécifique du régime Borloo ancien.
38
IV./ REMISE EN CAUSE DE LA RÉDUCTION
 Hypothèses de remise en cause.
 Exceptions.
HYPOTHÈSES DE REMISE EN CAUSE
La réduction d’impôt est remise en cause dans les hypothèses suivantes :
 Non-respect de l’engagement de location pendant neuf années.
 Non-respect des conditions de mise en location.
 Cession du logement pendant l’engagement de location ou cession des titres pendant
l’engagement de conservation
 Démembrement de propriété de l’immeuble ou des parts pendant l’engagement de
location (sauf décès du contribuable et reprise du dispositif par le conjoint survivant
attributaire de l’usufruit du bien).
EXCEPTIONS À LA REMISE EN CAUSE
Aucune remise en cause n’est prononcée dans les trois hypothèses suivantes :
 Invalidité du contribuable ou de l’un des membres du couple imposé en commun.
 Licenciement du contribuable ou de l’un des membres du couple imposé en commun.
 Décès du contribuable ou de l’un des membres du couple imposé en commun.
39
TEXTE
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS, ARTICLE 199 NOVOVICIES
I. - A. Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le
1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement
bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à
usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la
propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de
placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de
ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa.
B. La réduction d'impôt s'applique également dans les mêmes conditions :
1° Au logement que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de
permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
2° Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un
immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ;
3° Au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la
loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de
la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert du 1er janvier 2013 au 31
décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret
permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un
logement neuf ;
4° Au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er
janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de
transformation en logement.
C. L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la
déclaration d'ouverture de chantier dans le cas d'un logement acquis en l'état futur
d'achèvement ou la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que
le contribuable fait construire.
40
Pour les logements qui font l'objet des travaux mentionnés aux 2°, 3° et 4° du B après
l'acquisition par le contribuable, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31
décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement
concerné.
Pour les logements qui ont fait l'objet des travaux mentionnés aux mêmes 2°, 3° et 4° avant
l'acquisition par le contribuable, la réduction d'impôt s'applique aux logements qui n'ont pas
été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux.
D. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un
descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise
à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, avec l'un des
associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l'un des associés.
La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en souslocation nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles
mentionnées au premier alinéa du présent D ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction
d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou
parahôtelière.
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est
démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés,
autre qu'une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est
démembré.
Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments
historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la
Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156, et aux
logements financés au moyen d'un prêt mentionné à l'article R 331-1 du Code de la
construction et de l'habitation.
E. Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois du m du 1° du I de
l'article 31 du présent Code, de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 undecies
A, 199 undecies C et 199 tervicies et de la réduction d'impôt prévue au présent article.
F. Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent
article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
II. - La réduction d'impôt s'applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du
respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de
logement concerné.
41
III. - L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui
suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet
engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de
conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la
localisation du logement et de son type.
Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions
définies par décret, par le représentant de l'État dans la région après avis du comité régional
de l'habitat mentionné à l'article L 364-1 du Code de la construction et de l'habitation, afin
d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.
IV. - La réduction d'impôt s'applique exclusivement aux logements situés dans des communes
classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones
géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de
logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant.
Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande
de logements, autres que celles mentionnées au premier alinéa du présent IV, la réduction
d'impôt s'applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins
particuliers en logement locatif qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret,
d'un agrément du représentant de l'État dans la région après avis du comité régional de
l'habitat mentionné à l'article L 364-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait
construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date,
la réduction d'impôt s'applique également aux logements situés dans l'ensemble des
communes classées dans les zones géographiques mentionnées au deuxième alinéa du présent
IV.
V. - A. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements,
retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans
pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année
d'imposition.
Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre des 2° à 4° du B du I, le prix de revient
mentionné au premier alinéa du présent A s'entend du prix d'acquisition du local ou du
logement augmenté du prix des travaux.
B. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction
d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans
l'indivision.
42
Lorsque les logements sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés,
autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction
d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les
logements concernés.
VI. - Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 18 %.
VII. - La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année
d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt
dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années
suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
VIII. - A. La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une
société civile de placement immobilier régie par les articles L 214-50 à L 214-84-3 du Code
monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent
Code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
B. La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est
démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription servent exclusivement
à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont
réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit
mois qui suivent la clôture de celle-ci.
C. La société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au
présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de
l'engagement de location souscrit par la société.
D. La réduction d'impôt est calculée sur 95 % du montant de la souscription retenu dans la
limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.
E. Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 18 %.
43
F. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la
souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre
de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de
chacune de ces années.
IX. Au sein d'un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage
des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt
prévue au présent article. Un décret fixe ce pourcentage, qui ne peut être inférieur à 20 %. Le
respect de cette limite s'apprécie à la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition du
dernier logement acquis.
Le droit mentionné au premier alinéa du présent IX prend la forme d'une mention figurant
dans l'acte authentique d'acquisition des logements ouvrant droit à la réduction d'impôt
mentionnée au présent article.
Le premier alinéa du présent IX ne s'applique pas aux immeubles dont l'ensemble des
logements est acquis par une société civile de placement immobilier dans les conditions
mentionnées au VIII.
La personne qui commercialise des logements situés dans un immeuble mentionné au premier
alinéa du présent IX de telle sorte que la limite mentionnée à ce même alinéa n'est pas
respectée est passible d'une amende maximale de 18 000 € par logement excédentaire.
L'administration notifie à la personne qui commercialise un ou des logements au-delà de la
limite mentionnée audit alinéa le montant de l'amende dont elle est passible et sollicite ses
observations.
Le décret mentionné au même premier alinéa fixe les conditions et les modalités d'application
du présent IX et, notamment, les modalités de recouvrement de l'amende mentionnée à
l'avant-dernier alinéa. Ces dispositions s'appliquent aux immeubles faisant l'objet d'un permis
de construire accordé à compter de la publication de ce décret.
X. - Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une
part, de l'acquisition ou de la construction de logements et, d'autre part, de souscriptions de
titres ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année
d'imposition.
XI. - A. La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de
laquelle intervient :
1° La rupture de l'un des engagements mentionnés aux I ou VIII ;
44
2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois,
aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de
la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition
commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage
à respecter les engagements prévus au I et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions
et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
B. Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité correspondant au classement dans la
deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du CSS, de licenciement
ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition
commune ».
XII. - Les investissements mentionnés aux I et VIII et afférents à des logements situés en
Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, SaintMartin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les
îles Wallis-et-Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies aux B et C
du VIII pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d'impôt prévue au
présent article dans les mêmes conditions, sous réserve des adaptations suivantes :
1° Le II n'est pas applicable à Mayotte. Il est applicable à Saint-Barthélemy, Saint-Martin,
Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles
Wallis-et-Futuna dans des conditions fixées par décret et à compter de l'entrée en vigueur de
ce décret ;
2° Les plafonds de loyer et de ressources du locataire mentionnés au III peuvent être adaptés
par décret ;
3° Par dérogation au VI et au E du VIII, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 29 %. »
45
». La location en meublé, quels atouts civils
et fiscaux aujourd’hui ?
Par William ALTIDE,
Consultant au CRIDON Nord-Est, Maître de conférences
associé à l’Université de Lille 2,
Et
Claire CHEVALIER,
Consultante au CRIDON Nord-Est
46
LES ATOUTS CIVILS DE LA LOCATION EN MEUBLÉ
I./ UN RÉGIME JURIDIQUE SOURCE D’OPPORTUNITÉS
A. DÉTERMINATION DU RÉGIME JURIDIQUE APPLICABLE.
B. LES OPPORTUNITÉS GÉNÉRÉES PAR L’UTILISATION
DU RÉGIME IMPÉRATIF.
II./ DES OPPORTUNITÉS OPTIMISABLES GRÂCE À UN
VÉHICULE ADÉQUAT
A. L’UTILITÉ DU RECOURS AU VECTEUR SOCIÉTAIRE.
B. LE CHOIX DE LA FORME SOCIALE ADÉQUATE.
47
Textes utiles :
ARTICLE L. 632-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE
L’HABITATION
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de
prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que
le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est
tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.
Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date
convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation
qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d
de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et
portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le
locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le
contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le
même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre
ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le
locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la
cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit
mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du
contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un
mois.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement
recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé
de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence
principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le
département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois
avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes
chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.
48
L’HABITATION
Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque motif que ce soit,
cesser son activité, il en informe les locataires titulaires du contrat mentionné à l'article L.
632-1 trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d'activité est prévue. Sauf cas
de force majeure ou de mise en œuvre des procédures de sauvegarde ou de redressement
judiciaire prévues par le code de commerce, la cessation d'activité ne peut avoir lieu avant
l'expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires titulaires
desdits contrats. Si, en dépit de la cessation d'activité du bailleur, les locaux gardent leur
destination première, le contrat de bail est tacitement reconduit. Si, en revanche, la cessation
d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent être
relogés aux frais de l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et L. 314-2
du code de l'urbanisme.
L’HABITATION
Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public.
Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux
logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation
et leurs modalités d'attribution.
ARTICLE 2 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989
Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux
à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi
qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au
local principal par le même bailleur.
Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article
3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de
l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux
premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements
attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux
locations consenties aux travailleurs saisonniers.
49
Les atouts civils de la
location en meublé
William ALTIDE
Plan de l’intervention
Un régime juridique source d’opportunités (I).
Des opportunités optimisables grâce au recours au véhicule
adéquat (II).
I. Un régime juridique source
d’opportunités
Détermination du régime juridique applicable (A).
Les opportunités générées par l’utilisation du régime :
souplesse, rentabilité, garanties (B).
A. Détermination du régime
juridique applicable
Un régime « ancien » en voie de disparition.
Un régime « moderne » aux visages multiples.
Un régime ancien en voie de disparition…
Système antérieur au 18 janvier
2005
Presque tous les contrats de location
en meublé étaient soumis aux seules
dispositions du Code civil = très grande
liberté
Un régime ancien en voie de disparition…
Ce régime ancien possède encore un champ d’application
résiduel :
• Le contrat de location était verbal ou à durée indéterminée +
ayant pris effet avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 janvier
2005;
• Le contrat de location était à durée déterminée + ayant pris
effet avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 janvier 2005 +
terme non encore survenu.
Un système actuel complexe…
Système à compter de 2005
Diversité des régimes applicables
= restriction de la liberté, afin de
protéger le droit au logement
Identifier le régime juridique applicable (1)
Les locaux sont-ils suffisamment
meublés pour assurer le quotidien
du locataire?
OUI = examen de la diapositive
suivante.
NON = application du droit de la
location « nue ».
Identifier le régime juridique applicable (2)
La location en meublé sert-elle à
assurer la résidence principale du
preneur?
OUI = application impérative des
articles L.632-1 à L.632-3 du CCH.
NON = pas de régime
impérativement applicable = Code
civil.
Principales caractéristiques du
régime impératif des articles
L.632-1 et s. CCH
Champ d’application :
Résidence principale du preneur;
Locaux suffisamment meublés.
Quelques pièges… hélas
fréquents
Un employeur prend en location meublée, pour assurer la
résidence principale d’un cadre en mobilité.
Des parents prennent à bail des locaux meublés, pour assurer
la résidence principale de leur enfant étudiant.
L.632-1 et s. CCH
Dispositions applicables :
L.632-1 à L.632-3 du Code de la construction et de
l’habitation;
Articles 3-1 (diagnostics) + Article 6, alinéa 1 et 2 (obligation
de décence) + Article 20-1 (sanction du défaut de décence)
de la loi du 6 juillet 1989.
L.632-1 et s. CCH
Contrat écrit (sanction?);
Durée minimum : un an (sauf étudiants : 9 mois);
TR : un an (sauf étudiants : pas de TR si bail court);
Résiliation : à terme pour le bailleur, avec encadrement de la
motivation / à tout moment pour le locataire, sans
encadrement.
B. Les opportunités générées
par l’utilisation du régime
impératif
Cas pratique :
Location en meublé
Objectif : Acquisition et exploitation par
bail d’un studio
Camille, 35 ans, et Charles, 40 ans, sont deux amis de longue date.
Ils envisagent l’acquisition d’un studio situé à Lille, pour un montant de
70 000 euros, frais d’acquisition compris.
En location nue, le loyer mensuel hors charges projeté serait de 450 euros par
mois.
La taxe foncière annuelle, s’agissant d’un immeuble ancien, est de 350 euros.
Simulation 1 : Location nue
Régime juridique applicable : Loi du 6 juillet 1989.
Montant du dépôt de garantie : Maximum un mois de loyer hors charges.
Garanties autres : Assurance loyers impayés ou cautionnement (si locataire
étudiant : assurance et cautionnement).
Evolution du loyer : Indexation IRL + encadrement « Duflot ».
Eviction du locataire : Strictement encadrée (nécessité de délivrer un congé au
moins 6 mois avant la survenance du terme, pour l’un des trois motifs envisagés
par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Droits de préemption du locataire en cas de vente du logement : Article 15 de la
loi du 6 juillet 1989 + Eventuellement, loi du 31 décembre 1975.
Simulation 2 : Location en meublé :
Régime juridique applicable : Articles L.632-1 à L632-3 CCH.
Montant du dépôt de garantie : Non-plafonné.
Garanties autres : Non-limitées.
Evolution du loyer : Indexation IRL, mais absence de limitation « Duflot »
Eviction du locataire : Congé délivré 3 mois avant terme.
Droits de préemption du locataire en cas de vente du logement :
Eventuellement, loi du 31 décembre 1975.
Analyse comparative (1) :
La location en meublé est systématiquement plus
avantageuse sur un plan civil :
• Evolution plus souple du montant du loyer :
révision potentiellement plus fréquente et non
plafonnée ;
• Meilleur système de garantie du paiement du
loyer.
Analyse comparative (2) :
Une atténuation essentielle :
Le locataire peut délivrer congé à tout moment,
moyennant le respect d’un délai de préavis d’un
mois.
Toutefois, un tel délai bénéficie très
fréquemment au locataire d’un logement nu
(article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
II. Des opportunités
optimisables grâce à un
véhicule adéquat
L’utilité du recours au vecteur sociétaire (A).
Le choix de la forme sociale adéquate (B).
A. L’utilité du recours au
vecteur sociétaire.
L’utilisation d’une société pour héberger la location permet :
D’isoler, avec une vertu protectrice, les immeubles acquis ;
De bénéficier de l’IS ;
De dissocier le pouvoir de la détention du capital ;
De transmettre facilement.
B. Le choix de la forme sociale
adéquate.
Ce choix nécessite :
De déterminer la nature de l’activité : civile ou commerciale;
De respecter une logique de rapport qualité-prix.
LES ATOUTS FISCAUX DE LA LOCATION EN MEUBLÉ
I./ IMPOSITION DES REVENUS TIRÉS DE LA LOCATION EN
MEUBLÉ
A. DEUX LOCATIONS EXONÉRÉES D’IMPÔT SUR LE REVENU
1) Les locations ou sous-location en meublé d’une partie de l’habitation principale.
Exonération totale si trois conditions sont respectées :
 Les pièces louées étaient affectées à l’habitation principale du bailleur.
 Les pièces louées constituent la résidence principale des locataires ou sous-locataires.
 Le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables.
ARTICLE 35 BIS I DU CGI
Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation
principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous
réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa
résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
2) Dans les autres cas notamment chambres d’hôtes, si les revenus de la location ne
dépassent pas 760 € par an.
ARTICLE 35 BIS II DU CGI
A compter du 1er janvier 2001, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition
du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le
revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € par an.
Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l'article 50-0.
58
B. LES DIFFÉRENTS RÉGIMES D’IMPOSITION AU TITRE DES BIC
QUEL EST LE RÉGIME D’IMPOSITION DES LOYERS ?
DEUX RÉGIMES POSSIBLES :
1) Le régime des « micro-entreprises » = La simplicité
Régime peu contraignant, le contribuable doit simplement déclarer le total de ses loyers dans
la déclaration d’impôt sur les revenus (formulaire n° 2042 C)
Qui peut bénéficier de ce régime ?
Deux conditions cumulatives à respecter :
 Le montant total du chiffre d’affaire HT doit être inférieur à 32 600 €.
 Être en franchise de base de TVA, c’est-à-dire ne pas être redevable de la TVA.
Quels sont les avantages ? Les inconvénients ?
 Abattement forfaitaire égal à 50 % des sommes déclarées.
Impossibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien et de dégager un déficit
foncier
2) Le régime du « réel »
Deux déclinaisons possibles :
 Le réel simplifié
 De plein droit pour les loueurs en meublé qui réalisent un chiffre d’affaire HT
supérieur à 32.600 € et inférieur à 234.000€
 Sur option pour les loueurs en meublé qui relèvent du régime du « microentreprise », l’option est valable et irrévocable pour au moins deux ans.
 Pour les loueurs redevables de la TVA.
59
Quels sont les avantages ?
Déduction de toutes les charges supportées.
Amortissement du prix d’acquisition du bien loué.
Les obligations comptables et déclaratives allégées par rapport au régime normal.
 Le réel normal
 De plein droit pour les loueurs en meublé qui réalisent un chiffre d’affaire HT
supérieur à 234.000 €
 Sur option pour les loueurs en meublé qui relèvent du régime du « microentreprise » ou du réel simplifié, l’option est valable et irrévocable pour au
moins deux ans
Quels sont les avantages ? Les inconvénients ?
Déduction de toutes les charges supportées.
 Amortissement du prix d’acquisition du bien loué.
Les obligations comptables et déclaratives sont alourdies.
Une distinction à opérer : le loueur en meublé est-il un loueur en meublé professionnel (LMP)
ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?
C. LES CONSÉQUENCES FISCALES DE LA QUALITÉ DE LOUEUR EN
MEUBLÉ PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL
1) Définition fiscale du loueur en meublé professionnel ou non professionnel
Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, trois conditions cumulatives à
respecter :
- un des membres du foyer fiscal est inscrit en qualité de loueur professionnel au
registre du commerce et des sociétés.
60
- les recettes annuelles tirées de l’activité de la location meublée excèdent
23 000 €.
- les recettes tirées de l’activité de la location en meublé excèdent les revenus
professionnels du foyer fiscal.
A défaut de respecter ces trois conditions, le loueur est considéré comme un loueur en meublé
non professionnel.
2) Quels sont les points communs entre le LMP et le LMNP ?
Les loyers sont imposés au titre des BIC au régime du réel.
Le bénéfice imposable résulte de la différence entre les recettes acquises et les dépenses
engagées au cours de l'exercice.
Un avantage : il permet d’amortir le bien loué dans les conditions de droit commun.
Les nouvelles normes comptables IFRS imposent un amortissement par composante pour
toutes les immobilisations susceptibles d’être décomposées.
L’amortissement des biens immobiliers et du mobilier inscrits au bilan se fait par
composantes sur la durée d’usage propre à chaque nature d’industrie, de commerce ou
d’exploitation. Généralement, le choix final des durées et des valeurs s’apprécie au cas par
cas, notamment en fonction de l’emplacement et de la qualité de la construction.
Une limitation à respecter : l’article 39 C du CGI, l’amortissement ne peut pas
augmenter le déficit.
L’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminués des
charges qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif.
61
ARTICLE 39 C DU CGI
I. L'amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme
est réparti sur la durée normale d'utilisation suivant des modalités fixées par décret en conseil
d'État.
Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, les entreprises donnant en location des
biens dans les conditions prévues aux 1 et 2 de l'article L. 313-7 du Code monétaire et
financier et celles pratiquant des opérations de location avec option d'achat peuvent, sur
option, répartir l'amortissement de ces biens sur la durée des contrats de crédit-bail ou de
location avec option d'achat correspondants. La dotation à l'amortissement de chaque exercice
est alors égale à la fraction du loyer acquise au titre de cet exercice, qui correspond à
l'amortissement du capital engagé pour l'acquisition des biens donnés à bail.
Si l'option mentionnée au deuxième alinéa est exercée, elle s'applique à l'ensemble des biens
affectés à des opérations de crédit-bail ou de location avec option d'achat. Toutefois, les
sociétés mentionnées à l'article 30 de la loi n° 80-531 du 15 juillet 1980 relative aux
économies d'énergie et à l'utilisation de la chaleur pourront exercer cette option contrat par
contrat.
II.-1. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens situés ou
exploités ou immatriculés en France ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace
économique européen qui a conclu avec la France une convention d'assistance administrative
en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, consentie par une société soumise au
régime prévu à l'article 8, par une copropriété visée à l'article 8 quater ou 8 quinquies ou par
un groupement au sens des articles 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D, le
montant de l'amortissement de ces biens ou des parts de copropriété est admis en déduction du
résultat imposable. Pendant une période de trente-six mois décomptée à partir du début de la
mise en location ou de la mise à disposition, cet amortissement est admis en déduction, au
titre d'un même exercice, dans la limite de trois fois le montant des loyers acquis ou de la
quote-part du résultat de la copropriété.
La fraction des déficits des sociétés, copropriétés ou groupements mentionnés au premier
alinéa correspondant au montant des dotations aux amortissements déduites, dans les
conditions définies au même alinéa, au titre des douze premiers mois d'amortissement du bien
est déductible à hauteur du quart des bénéfices imposables au taux d'impôt sur les sociétés de
droit commun que chaque associé, copropriétaire, membre ou, le cas échéant, groupe au sens
de l'article 223 A auquel il appartient retire du reste de ses activités.
En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens situés ou exploités
ou immatriculés dans un État qui n'est pas partie à l'accord sur l'Espace économique européen
ou qui n'a pas conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de
lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, consentie par les sociétés, copropriétés ou
groupements mentionnés au premier alinéa, le montant de l'amortissement de ces biens ou
parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même
exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la
copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
62
La limitation de l'amortissement prévue aux premier et troisième alinéas et du montant des
déficits prévue au deuxième alinéa ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux
entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas
consentie indirectement par une personne physique.
2. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie
directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l'amortissement de
ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un
même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la
copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
3. L’amortissement régulièrement comptabilisé au titre d'un exercice et non déductible du
résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices
suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2.
Lorsque le bien cesse d'être donné en location ou mis à disposition pendant un exercice,
l'amortissement non déductible en application des 1 ou 2 et qui n'a pu être déduit selon les
modalités prévues au premier alinéa est déduit du bénéfice de cet exercice. Si ce bénéfice n'est
pas suffisant pour que la déduction puisse être intégralement opérée, l'excédent
d'amortissement est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants.
En cas de cession de ce bien, l'amortissement non déduit en application des 1 ou 2 majore la
valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de
cession.
La fraction des déficits non admise en déduction en application du deuxième alinéa du 1 peut
être déduite du bénéfice des exercices suivants sous réserve de la limite prévue au même
alinéa au titre des douze premiers mois d'amortissement du bien.
63
3) Quels sont les points de divergence entre le LMP et le LMNP ?
Loueur en meublé non professionnel
Loueur en meublé professionnel
Le sort des déficits :
Le sort des déficits :
Imputation sur les BIC non-professionnels
issus de la location meublée non
professionnel sauf fraction d’amortissement
non déductible dans les conditions de
l’article 39 C du CGI
Imputation sur le revenu global du
contribuable sauf fraction d’amortissement
non déductible dans les conditions de
l’article 39 C du CGI
Impossibilité d’imputer sur le revenu global
Plus-values de cession :
Plus-values de cession :
Régime des plus-values immobilières de
l’article 150 U du CGI
Régime des plus-values professionnelles
Calcul de la plus-value taxable dans les
conditions de droit commun, c’est-à-dire
= Prix de cession (Art. 150 VA du CGI) –
Prix d’acquisition (Art. 150 VB du CGI) (est
sans incidence que le prix d’acquisition ait
été amorti).
Abattement pour durée de détention,
Exonération au bout de 30 ans par le jeu de
l’abattement pour durée de détention
Exonération totale si les deux conditions
suivantes sont réunies :
-activité exercée depuis au moins cinq ans
- la moyenne des recettes tirées de la location
meublée au titre des exercices clos au, cours
des deux années civiles précédentes,
n’excédent pas le seuil de 90.000€ HT
Exonération partielle si les deux conditions
-activité exercée depuis au moins cinq ans,
- la moyenne des recettes tirées de la location
meublée au titre des exercices clos, au cours
des deux années civiles précédentes, est
comprise entre 90.000€ HT et 126.000€ HT
ISF :
ISF :
Bien privé imposable
Non imposable car considéré comme un bien
professionnel
64
ARTICLE 155 DU CGI
IV. 2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou
destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en
qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal
excèdent 23 000 €;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les
catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et
commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles,
des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article
62.
Pour l'application du 3°, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er
janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date dans les
conditions prévues aux articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du Code de la
construction et de l'habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur,
diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location,
dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.
La location du local d'habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si
l'acquisition a eu lieu avant l'achèvement du local, à la date de cet achèvement. L’année où
commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois
pour l'appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3° du présent 2. Il en est de même l'année
de cessation totale de l'activité de location.
ARTICLE 151 SEPTIES DU CGI
I.-Les dispositions du présent article s'appliquent aux activités commerciales, industrielles,
artisanales, libérales ou agricoles, exercées à titre professionnel.
II.-Les plus-values de cession soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies, à
l'exception de celles afférentes aux biens entrant dans le champ d'application du A de l'article
1594-0 G, et réalisées dans le cadre d'une des activités mentionnées au I sont, à condition que
l'activité ait été exercée pendant au moins cinq ans, exonérées pour :
1° La totalité de leur montant lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à :
65
a) 250 000 € s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des
marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de
fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation
meublés ou destinés à être loués meublés, ou s'il s'agit d'entreprises exerçant une activité
agricole ;
b) 90 000 € s'il s'agit d'autres entreprises ou de titulaires de bénéfices non commerciaux ;
2° Une partie de leur montant lorsque les recettes sont supérieures à 250 000 € et inférieures à
350 000 € pour les entreprises mentionnées au a du 1° et, lorsque les recettes sont supérieures
à 90 000 € et inférieures à 126 000 €, pour les entreprises mentionnées au b du 1°. Pour
l'application de ces dispositions, le montant exonéré de la plus-value est déterminé en lui
appliquant :
a) Pour les entreprises mentionnées au a du 1°, un taux égal au rapport entre, au numérateur,
la différence entre 350 000 € et le montant des recettes et, au dénominateur, le montant de
100 000 € ;
b) Pour les entreprises mentionnées au b du 1°, un taux égal au rapport entre, au numérateur,
la différence entre 126 000 € et le montant des recettes et, au dénominateur, le montant de
36 000 €.
Lorsque l'activité de l'entreprise se rattache aux deux catégories définies aux a et b du 1°,
l'exonération totale n'est applicable que si le montant global des recettes est inférieur ou égal à
250 000 € et si le montant des recettes afférentes aux activités définies au b du 1° est inférieur
ou égal à 90 000 €.
Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, si le montant global des recettes est inférieur à
350 000 € et si le montant des recettes afférentes aux activités définies au b du 1° est inférieur
à 126 000 €, le montant exonéré de la plus-value est déterminé en appliquant le moins élevé
des deux taux qui aurait été déterminé dans les conditions fixées au 2° si l'entreprise avait
réalisé le montant global de ses recettes dans les catégories visées au a du 1° ou si l'entreprise
n'avait réalisé que des activités visées au b du 1°.
66
III.-Les plus-values réalisées à l'occasion de la cession de matériels agricoles ou forestiers par
des entreprises de travaux agricoles ou forestiers sont exonérées dans les conditions
applicables aux entreprises mentionnées au a du 1° du II. Un décret précise les modalités
d'application du présent III.
IV.-Le montant des recettes annuelles s'entend de la moyenne des recettes, appréciées hors
taxes, réalisées au titre des exercices clos, ramenés le cas échéant à douze mois, au cours des
deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation des plusvalues.
Pour les entreprises dont les recettes correspondent à des sommes encaissées, le montant des
recettes annuelles s'entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, au cours des
deux années civiles qui précèdent l'année de réalisation des plus-values.
Lorsque le contribuable exerce plusieurs activités, il est tenu compte du montant total des
recettes réalisées dans l'ensemble de ces activités.
Il est également tenu compte des recettes réalisées par les sociétés mentionnées aux articles 8
et 8 ter et les groupements non soumis à l'impôt sur les sociétés dont il est associé ou membre,
à proportion de ses droits dans les bénéfices de ces sociétés et groupements.
Pour l'application des troisième et quatrième alinéas, la globalisation des recettes est effectuée
par catégorie de revenus.
Lorsque les plus-values sont réalisées par une société ou un groupement mentionnés au
quatrième alinéa, le montant des recettes annuelles s'apprécie au niveau de la société ou du
groupement.
V.-Pour les plus-values réalisées à la suite d'une expropriation ou de la perception
d'indemnités d'assurance, la condition d'exercice de l'activité pendant au moins cinq ans n'est
pas requise.
Les terrains expropriés qui ne remplissent pas les conditions mentionnées aux a et b du 1° du
II de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne sont pas
67
considérés comme des biens entrant dans le champ d'application du I du A de l'article 1594-0
G du présent Code.
VI.-Les plus-values mentionnées aux II et III s'entendent des plus-values nettes déterminées
après compensation avec les moins-values de même nature.
VII.-Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession
de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une
location directe ou indirecte lorsque cette activité n'est pas exercée à titre professionnel.
VIII.-Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux transferts de biens ou de
droits dans un patrimoine fiduciaire effectués dans le cadre d'une opération de fiducie définie
à l'article 2011 du Code civil.
68
II./ UNE RÉDUCTION D’IMPÔT POUR LE LOUEUR EN MEUBLE
NON PROFESSIONNELLE
La loi de finances pour 2013 prolonge ce dispositif pour les investissements réalisés jusqu’au
31 décembre 2016.
A. CHAMP D’APPLICATION
1) Personnes concernées
Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI.
2) Biens concernés
Il doit s’agir d’une acquisition, à compter du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2016 :
 D’un logement neuf
 D’un immeuble en l’état futur d’achèvement
 D’un logement achevé depuis plus de 15 ans qui a fait l’objet d’une rénovation
ou d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de tels travaux au moment de
l’acquisition.
Le logement doit obligatoirement appartenir à :
 Un établissement de services sociaux ou médico-sociaux, qui fournit des
prestations d’assistance aux personnes âgées ou aux adultes handicapé,
mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et
des familles
 Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu
l'agrément " qualité " visé à l'article L. 7232-1 du Code du travail
 Une résidence de service pour étudiants
 Une résidence de tourismes classés
 Un établissement qui reçoit des personnes âgées ou handicapées mais également
un accueil familial salarié prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du Code de
l'action sociale et des familles, et être géré par un groupement de coopération
sociale ou médico-sociale.
69
 un établissement de santé fournissant des soins de longue durée mentionné au
dixième alinéa du 3° de l'article L. 6143-5 du Code de la santé publique.
B. LES CONDITIONS D’APPLICATION
 Le logement doit être loué meublé par un contribuable qui exerce une activité de location
meublée à titre non professionnel.
 Le loueur doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l’exploitant de
l’établissement spécialisé ou de la résidence de services.
 Le logement doit être loué dans le mois qui suit la date de l’achèvement de l’immeuble ou
de l’achèvement des travaux s’il fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation.
Nature de l'acquisition
Délai de mise en location
Acquisition d’un logement neuf
achevé
Un mois, de date à date, à compter
de la date d’acquisition du
logement. La date d’acquisition
s’entend de la date de la signature
de l’acte authentique d’achat.
Acquisition d’un logement achevé
depuis au moins quinze ans ayant
fait l’objet d’une réhabilitation
Acquisition d’un logement en
l’état futur d’achèvement
de la date d’achèvement de
l’immeuble
Acquisition d’un logement achevé
depuis au moins quinze ans et qui
fait l’objet d’une réhabilitation
de la date d’achèvement des
travaux (la date d’achèvement des
travaux est celle figurant sur l’état
descriptif du logement après
travaux
C. LES MODALITÉS D’APPLICATION DE LA RÉDUCTION
70
1) Base de la réduction
= Prix de revient du logement, c'est-à-dire prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition
(honoraires de notaires, droits d’enregistrement ou TPF, commissions versées aux
intermédiaires…).
Pour les logements achevés depuis plus de 15 ans et qui font l’objet de travaux de
réhabilitation ou de rénovation, il y a lieu de majorer le prix d’acquisition de l’immeuble du
prix des travaux réalisés.
La loi institue un plafond. La base de l’avantage fiscal, toutes acquisitions confondues, ne
peut dépasser 300.000€.
Inconvénient : le contribuable qui opte pour la réduction d’impôt ne peut pas amortir le bien,
seule la fraction du prix de revient de l’immeuble excédant le montant retenu pour le calcul de
la réduction d’impôt pourra faire l’objet d’amortissements déductibles.
ARTICLE 39 G DU CGI
Pour l'application du 2° du 1 de l'article 39, les amortissements des immeubles ayant ouvert
droit à la réduction d'impôt prévue à l'article 199 sexvicies ne sont admis en déduction du
résultat imposable du bénéficiaire de cette réduction d'impôt qu'à hauteur de ceux pratiqués
sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de
cette réduction d'impôt.
Les 2 et 3 du II de l'article 39 C ne sont pas applicables à la part des amortissements qui n'a
pas été admise en déduction du résultat imposable en application du premier alinéa.
2) Taux de la réduction
 25 % pour les opérations réalisées en 2009 et 2010 ;
 18 % pour les opérations réalisées en 2011 ;
 11 % pour les opérations réalisées à compter de 2012.
Le quantum du taux est déterminé lors de la date de réalisation de l’investissement, dans la
majorité des cas, c’est celle de la signature de l’acte authentique.
71
3) Imputation sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième par année.
Quel est le fait générateur de la réduction d’impôt ?
L’imputation débute l’année :
 D’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure si il s’agit
d’un immeuble neuf ou acquis en VEFA,
 D’acquisition ou d’achèvement des travaux pour les logements neufs achevés depuis
au moins quinze ans ayant fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation.
Nature de l’investissement
Fait générateur
Acquisition d’un logement neuf achevé
Acquisition d’un logement achevés depuis au
moins quinze ans ayant fait l’objet d’une
réhabilitation ou d’une rénovation
Acquisition d’un logement en l’état futur
d’achèvement
Année d’acquisition du logement
Année d’achèvement du logement
Acquisition d’un logement achevé depuis au
moins quinze an qui va faire l’objet d’une
réhabilitation ou d’une rénovation
L’avantage fiscal peut être reporté.
D. REMISE EN CAUSE
 En cas de non-respect de l’engagement de louer pendant neuf ans.
 Cession de l’immeuble.
Exceptions :
Aucune remise en cause de l'avantage n'est effectuée lorsque le contribuable ou l'un des
membres du couple soumis à imposition commune :
72
- est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des
catégories prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale (invalides absolument
incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans
l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la
vie ordinaire).
- fait l'objet d'une rupture de son contrat de travail à l'initiative de l'employeur. Il s'agit des
salariés licenciés ou mis à la retraite,
- décède.
Par ailleurs, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause lorsque le non-respect de
l'engagement de location résulte d'une expropriation pour cause d'utilité publique de
l'établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.
ARTICLE 199 SEXVICIES DU CGI
I.-Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B peuvent bénéficier d'une
réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition, à compter du 1er janvier 2009 et
jusqu'au 31 décembre 2016, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou d'un
logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une
rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de
réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des
performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III, qu'ils
destinent à une location meublée n'étant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est
imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ce logement est
compris dans :
1° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action
sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées
ayant obtenu l'agrément " qualité " visé à l'article L. 7232-1 du Code du travail ou l'ensemble
des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu
par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du Code de l'action sociale et des familles géré par un
groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
2° Une résidence avec services pour étudiants ;
3° Une résidence de tourisme classée ;
73
4° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3°
de l'article L. 6143-5 du Code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des
personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale
constante et des traitements d'entretien.
II.-La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa
fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au
moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix
d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, de
18 % pour les logements acquis en 2011 et de 11 % pour ceux acquis à compter de 2012.
Toutefois, pour les logements acquis en 2012, le taux de la réduction d'impôt reste fixé à 18 %
au titre des acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu'il a pris, au plus tard le 31
décembre 2011, l'engagement de réaliser un investissement immobilier. A titre transitoire,
l'engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d'une
réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant
le 31 décembre 2011 et que l'acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction
d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses
de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années.
Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins
quinze ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année
d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur
l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années
Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de
réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux et imputée sur
l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède
l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur
l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
III.-Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l'exploitant
de l'établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la
date :
1° d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les
logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement ;
2° d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait
l'objet d'une réhabilitation ;
74
3° d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui
font l'objet de travaux de réhabilitation.
En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction
pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la
cession. Toutefois, en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la
troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de
licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune,
la réduction d'impôt n'est pas reprise.
La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est
démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce
droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant
attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les
mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent
article pour la période restant à courir à la date du décès.
IV.-Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois des réductions
d'impôt mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B et des dispositions du
présent article.
.
75
III./ LA LOCATION EN MEUBLE ET LA TVA
1) Le principe : Exonération des locations de logements meublés ou garnis à usage
d'habitation conformément à l’article 261 D-4° du CGI.
 Impossibilité d’opter pour soumettre ces locations à la TVA.
 Lors de la revente de l’immeuble, aucune problématique de TVA.
2) Les exceptions : Locations obligatoirement soumises à la TVA.
 Les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de
l'hôtellerie.
C’est à dire les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni
effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de
l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des
conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à
caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le
nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception,
même non personnalisée, de la clientèle.
 Les locations dites indirectes de locaux nus, meublés ou garnis consenties à des
exploitants d'établissements d'hébergement à caractère hôtelier.
Les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un
établissement d'hébergement qui remplit les conditions exposées précédemment, à
l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à
l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité
n'ouvre pas droit à déduction (par exemple, les exploitants de logements-foyers).
ARTICLE 261 D DU CGI
Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :
4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis
à usage d'habitation.
Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :
b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux
et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations
76
suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements
d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le
nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non
personnalisée, de la clientèle.
c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement
d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l'exclusion de celles consenties à
l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du Code de la construction et de
l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction.
Si le loueur en meublé n’est pas en franchise de base, en cas de revente, des problématiques
de TVA peuvent se poser.
Focus : La franchise de base de TVA, une dispense de déclaration et de paiement de la
TVA.
Ce régime s’applique de plein droit en présence d’un chiffre d’affaire annuel inférieur ou égal
à 32.600€ HT. Le loueur en meublé peut opter à la TVA s’il a un intérêt, par exemple
récupérer la TVA supportée lors de l’acquisition.
Quelles sont les conditions d’application de l’article 257 bis du CGI ?
Pour bénéficier de la dispense de TVA, il est nécessaire de réunir plusieurs conditions :
 L’immeuble est une immobilisation, c’est-à-dire un bien affecté de manière
durable à une opération taxable à la TVA ;
 Le vendeur et l’acquéreur sont tous les deux assujettis redevables de la TVA ;
 L’acquéreur souhaite continuer, durablement, les locations avec des loyers
soumis à la TVA.
77
Les effets de l’article 257 bis du CGI
Le vendeur est dispensé de verser la TVA
immobilière.
Si la vente est en principe soumise à la
TVA →
L’acquéreur est réputé poursuivre la personne
du cédant au regard des obligations TVA.
Si la vente est, en principe, exonérée de Le vendeur est dispensé de faire le
TVA et que le vendeur est, en principe, reversement de TVA.
tenu de faire un reversement de TVA →
L’acquéreur est réputé poursuivre la personne
du cédant au regard des obligations TVA.
ARTICLE 257 BIS DU CGI
Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur
la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre
gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens.
Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des
régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s'il y a lieu, pour l'application des
dispositions du e du 1 de l'article 266, de l'article 268 ou de l'article 297 A.
A défaut, le vendeur sera, peut-être, tenu de procéder à des reversements de TVA,
conformément à l’article 207 de l’annexe II du CGI.
78
Les régularisations de TVA
Article 207 de l’Annexe II au CGI
= Reversement de TVA antérieurement déduite
Le bien cédé est une immobilisation, c'est-à-dire un bien affecté de manière durable à
l’exploitation (par exemple, un immeuble loué avec des loyers soumis à la TVA)
La vente a lieu dans le délai de régularisation.
Pour un bien meuble, la vente doit avoir lieu avant le commencement de la 4ème année qui
suit celle de l’acquisition
Pour un immeuble acquis avant le 1er janvier 1996… 9ème année
Pour un immeuble acquis après le 1er janvier 1996…19ème année
Déduction totale ou partielle de la TVA lors de l’acquisition
Pas de TVA lors de la cession
79

2 Session PRINTEMPS - cridon nord-est

Transcription

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