L`avenir des property managers passe par la

COMMUNIQUE DE PRESSE – 29 mai 2013
L’avenir des property managers passe par la montée en gamme de leurs prestations
XERFI vient de publier une étude approfondie, après plusieurs semaines d’enquêtes et d’analyses, sous le titre :
« Le marché du property management – Perspectives de croissance, enjeux et axes de développement à l’horizon 2014 ».
Auteur de l’étude : Vincent Desruelles
Voici quelques-uns des principaux enseignements de cette analyse de 130 pages :
Le marché du property management restera sous tension dans l’immédiat.
D’abord, l’offre nouvelle sera particulièrement faible puisque la construction
de bureaux, commerces et entrepôts fléchit. Dans un climat de visibilité quasi
nulle, les entreprises freinent en effet leurs investissements. Ensuite, les
opérations d’envergure seront limitées sur le segment des bureaux, le plus
important de l’immobilier tertiaire en raison de la réticence des investisseurs à
s’engager sur des projets à la rentabilité incertaine et d’une disponibilité
foncière réduite pour ce type d’actifs neufs. Enfin, l’offre excédentaire de
bureaux disponibles en région parisienne n’incite pas au lancement de
nouveaux projets. Les bâtiments neufs ne seront donc pas, dans l’immédiat,
un relais de croissance pour les property managers.
Le baromètre d’activité du property management
unité : % des variations annuelles en valeur
Traitement, estimation et prévision Xerfi / Source : Greffes des tribunaux de commerce
Les tensions sur les honoraires risquent elles aussi de persister. Les
entreprises cherchent en effet à réduire au maximum leurs dépenses et à
contrôler les postes non essentiels. Dans ce contexte, l’activité du property
management stagnera en 2013 avant de rebondir légèrement en 2014 (+2%
en valeur), selon le baromètre Xerfi. Le redressement de l’activité reposera
sur des fondamentaux structurels bien orientés. Pour justifier leurs
honoraires, les property managers devront donc opérer une réelle montée
en gamme de leurs prestations.
Du côté de l’offre, la plus grande structuration du secteur permettra de
proposer des prestations globales susceptibles de répondre aux attentes des
propriétaires de biens tertiaires. Les interactions entre l’asset, le property et
le facility management sont fortes et permettent aux groupes présents sur
ces activités de déployer une offre globale d’optimisation du rendement des
actifs immobiliers.
Du côté de la demande, l’externalisation des fonctions annexes de la part
des entreprises devrait se poursuivre. La recherche d’économies favorise en
effet la progression de la délégation de ces fonctions à des opérateurs tiers.
Jouer la carte du « green management »
Cette croissance de la demande sera par ailleurs soutenue par les exigences
croissantes en termes de développement durable, sur le parc neuf mais aussi
sur l’existant. La question environnementale est de fait une préoccupation
croissante des propriétaires avec la montée en puissance de la notion de
valeur verte dans l’immobilier ou la mise en place de l’annexe
environnementale dans les baux de location. Conseillers et prescripteurs pour
améliorer les performances environnementales et énergétiques des biens
gérés, les property managers ont à l’évidence une carte à jouer.
C’est ainsi que BNP Paribas REPM a lancé son système d’information
E@sytech, reliant l’ensemble des opérateurs (propriétaire, property manager,
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locataire et prestataires externes), en incluant une ligne « green
management » pour, notamment, mesurer en continu les consommations de
fluides et d’énergie. Le groupe Telmma a lui mis en place un contrat
d’assurance de la performance énergétique.
La consolidation va se poursuivre
Pour s’adapter aux nouvelles attentes, l’ensemble de la profession se
réorganise. Les principaux opérateurs pourront éventuellement tirer parti du
savoir-faire de leur groupe de tête. Le paysage concurrentiel dans le property
management se compose en effet d’intervenants d’horizons divers. Les
filiales de banques et compagnies d’assurance font partie des principaux
opérateurs avec BNP Paribas REPM, qui gère 14 millions de m² en France, dans
le rôle du leader incontesté.
Viennent ensuite les groupes immobiliers généralistes qui ont une filiale dans
le property management : Nexity PM, Icade PM, Yxime (Financière Duval),
Constructa Asset Management. Comme les précédents, les groupes de
services immobiliers anglo-saxons présents en France dans le secteur sont
dans une même dynamique de service global et intégré associant l’asset au
property management. C’est le cas pour CBRE Property Management, leader
de cette catégorie avec 3,2 millions de m² de surfaces gérées, mais aussi de
DTZ Asset Management, Jones Lang Lasalle, DTZ ou Cushman & Wakefield ;
Le secteur compte également un certain nombre d’acteurs spécialisés de
taille intermédiaire (Telmma, Septime ou Adyal). Parfois indépendants, ils
comptent parmi les principaux opérateurs dans le property management en
France. Enfin, les spécialistes de l’administration de biens résidentiels
(Dauchez ou Loiselet & Daigremont) ou du facility management (Exprimmo,
filiale de la nouvelle entité Bouygues Energie et Services par exemple)
occupent une place plus modeste.
Pour mieux valoriser ses prestations et relever ses honoraires à travers une
offre à plus forte valeur ajoutée, le secteur est entré dans une phase de
consolidation active. C’est ce qu’illustre le rachat en mars 2013 de la société
Adyal par le groupe Inovalis, dans l’optique de former un groupe global de
services immobiliers.
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