la fiscalité acheter

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Cahier n° 2 de Mieux Vivre Votre Argent / n° 371 / Octobre 2012
ANNUAIRE 2012 DE LA PIERRE PAPIER
MISEZ SUR
LES SCPI
Comment
acheter
en pratique
Le point sur
la fiscalité
Vous avez
dit OPCI ?
Inclus : notre cote des SCPI
en partenariat avec
Les SCPI, placement
champion sur le long terme
Elles tordent le cou à toutes les théories financières. En affichant une performance à deux
chiffres au cours des dix dernières années, les sociétés civiles de placement immobilier se sont
fait une place au soleil. Leurs performances baisseront sans doute à l’avenir, mais le placement
gardera une longueur d’avance.
A
la question, quel est
le meilleur placement
à long terme, la théorie financière répond
sans hésiter : les actions. Le pire ?
Le monétaire. Reste que les experts financiers, comme les climatologues, sont souvent déjugés.
Une étude de l’Institut de
l’épargne immobilière et foncière
en témoigne sans contestation
(voir graphique). Au cours des
dix dernières années, sur des données arrêtées à fin décembre
2011, les actions françaises affichent une performance annualisée, coupons réinvestis, de 1 %.
Un chif fre à comparer aux 2 %
d’inflation sur la période ! Les Sicav monétaires, elles, se révèlent
juste capables de protéger le pouvoir d’achat de votre épargne.
Comme les Sicav obligataires, le
livret A, quant à lui, fait un peu
mieux avec un gain moyen de 3 %.
Un chiffre bien en deçà des 10 %
affichés par les SCPI.
Une copropriété d’investisseurs en
gestion déléguée
SCPI, traduisez sociétés civiles de placement
immobilier, l’une des plus vieilles formules
de pierre papier existant en France. A ne
pas confondre avec les sociétés foncières.
Acheter des actions d’une foncière, c’est devenir actionnaire d’une entreprise cotée en
4
L’immobilier
d’entreprise
rapporte plus
que celui
d’habitation.
Bourse. Et notamment d’affronter les aléas
d’une confrontation continue de l’offre et de
la demande pour déterminer le cours. Une
foncière, c’est donc de l’immobilier dans le
cadre de la Bourse. La SCPI, elle, relève
d’une autre logique. A la base, il s’agit d’une
copropriété entre plusieurs investisseurs
avec pour objectif de déléguer la gestion à
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
Une performance à deux chiffres
Performance sur 10 ans (1)
15 % Foncières cotées
15 % Or
(1) Taux interne de rendement,
établi à partir des revenus
distribués et de la vorisation
du capital. De 2001 à 2011.
13 % Logement Paris
11 % Immobilier entreprise
10 % SCPI
Source : IEIF
5 % Bureaux Paris
3%
Sicav obligataires
3%
Livret A
2% Sicav monétaires
2 % Inflation
1% Actions françaises
un professionnel. Une logique assez proche
des Sicav et des fonds communs de placement. Avec toutefois une matière première
très différente : il ne s’agit pas d’acheter des
actions et des obligations, mais d’acquérir
des immeubles dans le but de les gérer, de
les louer… et de plus en plus aussi, de les
vendre pour en acheter d’autres ! Autre trait
marquant, une prédilection pour l’immobilier
d’entreprise, par opposition à l’immobilier
d’habitation.
Seconde différence de taille entre Sicav et
SCPI : la liquidité. Il est possible d’acheter
et de vendre les premières, tous les jours.
Avec les SCPI, la liberté est nettement moindre. Elle fut même un problème dans la
grande crise immobilière des années 1990.
Depuis, la loi a changé, réorganisant le marché secondaire où s’échangent les par ts.
Sauf à être trop gourmand sur les prix de
vente, il est normalement possible de sortir
dans un délai de quelques mois. Cohérent
pour un placement immobilier.
Au cours des dix dernières années, les SCPI
se sont distinguées en raison notamment de
leurs deux moteurs de performances. Un,
les revenus distribués. Ils avoisinent actuellement les 5 % par an. Deux, la revalorisation
du prix des parts, liée pour partie à l’augCAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
mentation de la valeur des immeubles en
portefeuille. Reste que le passé n’augure pas
forcément de l’avenir. D’après nos anticipations, les SCPI continueront de se distinguer
face à la concurrence, dans un environnement où le monétaire restera proche du niveau zéro au cours des prochaines années
et où les rendements de l’assurance auront
toutes les peines du monde à remonter la
pente, vu le niveau des taux et les contraintes
réglementaires.
Un placement de diversification pour le
long terme
Certes, le rendement des SCPI a vocation
à poursuivre sa décroissance, dans la foulée
de la baisse des taux de l’ensemble des placements. Mais il devrait continuer d’offrir
une prime de risque positive par rapport au
taux sans risque. Quant à l’évolution des
prix, elle sera af fectée dans un premier
temps par la crise économique. Mais opter
pour ce placement, c’est viser le long terme.
Dans tous les cas, les SCPI continueront
toujours d’offrir un avantage sans pareil :
une diversification astucieuse du patrimoine
des ménages, franchement trop orienté vers
l’immobilier d’habitation, le moins rentable
de tous…
■
5
5 stratégies pour exploiter
les SCPI
Outil de diversification, les SCPI ont toutes leur place dans différentes stratégies patrimoniales.
Mode d’emploi.
1
Objectif revenus
A l’exception des « fiscales », les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont adaptées pour percevoir
des revenus. Elles en distribuent tous les
trimestres, avec des montants relativement
stables. Plutôt adapté pour compléter une
retraite, d’autant qu’il s’agit de revenus nets
de toutes charges locatives. Plusieurs pré-
Les SCPI
investies en
bureaux
distribuent des
revenus
trimestriels.
cautions s’imposent toutefois dans la mise
en œuvre de cette stratégie. Un, il faut avoir
de l’argent disponible pour pouvoir acheter
comptant. Deux, ne pas attendre des revenus
immédiats, surtout en cas d’achat lors d’une
augmentation de capital (voir ci-contre). Il
existe en effet toujours un délai, de l’ordre
d’un trimestre, entre la date d’acquisition de
la par t – où elle est payée – et sa date de
jouissance – celle où elle commence à rapporter. Ne l’oublions pas, les SCPI sont des
placements de moyen-long terme. Dernière
précaution : votre situation fiscale. Une
grande partie des revenus distribués par les
SCPI relève des revenus fonciers, une catégorie pas franchement avantagée. L’achat
de SCPI dans une optique de revenus est
donc plutôt recommandé si votre tranche
marginale d’imposition est inférieure à 30 %.
Au-delà, avec les prélèvements sociaux en
plus, vos revenus seront trop gravement
écornés par le fisc ! A noter, il est possible
de maximiser ses revenus avec un démembrement (voir ci-dessous).
2
Objectif constitution
d’un capital
Les SCPI sont un placement immobilier : il est donc possible de les souscrire
à crédit et de bénéficier d’un effet de levier.
Vu le niveau actuel des taux, proches des
plus bas historiques, l’opération est intéressante, même si le rendement moyen des
SCPI devrait continuer de baisser. L’intérêt
d’un achat à crédit est d’abord économique :
les revenus versés tous les trimestres par la
SCPI servent à payer partiellement le rem6
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
Comment acheter des parts ?
La façon d’acheter une société civile de
placement immobilier dépend de la forme
juridique de celle-ci : à capital fixe ou à capital
variable. D’où l’importance à apporter
à ce critère ! Par ailleurs, la fiscalité applicable
à l’acquisition dépend également de cet
élément. Car, comme les immeubles, les SCPI
peuvent être soumises à des droits
d’enregistrement.
SCPI à capital variable
Sur le papier, l’acquisition est possible à tout
moment au prix déterminé par la société de
gestion. La particularité de ces SCPI est de
pouvoir faire évoluer le montant de leur capital
social. A la hausse comme à la baisse. Seule
exception : lorsque le capital social
plafond est atteint. Mais rien n’interdit d’accroître
ce plafond pour rouvrir la SCPI ! L’achat de parts
de SCPI à capital variable ne donne pas lieu à
paiement de droits d’enregistrement.
SCPI à capital fixe.
Hypothèse numéro 1 : la SCPI procède à une
augmentation de capital. On parle alors de
marché primaire. L’acquisition se fait au prix fixé,
défini par la société de gestion. L’opération ne
subit pas de droits d’enregistrement et l’argent
collecté sert à financer de nouveaux immeubles.
Hypothèse numéro 2 : la SCPI n’est pas en
augmentation de capital. L’acquéreur potentiel
doit donc trouver des parts auprès d’associés
actuels. Ce marché de « l’occasion » s’appelle le
marché secondaire dans le jargon des
professionnels. A échéance régulière, chaque
SCPI à capital fixe procède à une confrontation de
l’offre – les vendeurs – et de la demande – les
acheteurs – pour établir un nouveau prix. Pour
intervenir, l’investisseur doit se rapprocher de la
société de gestion et, comme à la Bourse,
indiquer une quantité de titres à l’achat, ainsi que
le prix maximum que l’on est prêt à payer. Cette
fois, les droits d’enregistrement sont dus.
boursement du crédit. L’épargnant se constitue donc un patrimoine – il disposera des
SCPI sans dettes à la fin de l’opération – en
limitant son effort d’épargne. L’autre intérêt
de l’opération est fiscal : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Autrement dit, l’Etat contribue lui aussi au
financement de cet investissement.
3
Objectif effet de levier
maximal
Achetez une SCPI à crédit avec,
cette fois, un prêt in fine. L’effort de trésorerie
demandé durant tout le montage est inférieur
à celui requis dans le montage précédent.
Et pour cause : tous les mois, il faut seulement rembourser les intérêts. Cette fois, le
montant des revenus de la SCPI doit permettre de faire face… Attention, si un déficit
foncier est dégagé d’un point de vue fiscal,
mieux vaut avoir d’autres revenus immobiliers pour l’optimiser fiscalement. Car il n’est
pas imputable sur le revenu global du contriCAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
buable. Au terme, il faudra en revanche disposer d’une somme importante pour rembourser le crédit. Deux possibilités s’offrent
alors à vous selon votre stratégie patrimoniale
de l’époque. Un, céder le placement mis en
garantie de l’opération pour honorer votre
dette et garder les SCPI pour avoir des revenus. Deux, vous séparer des SCPI. Si leur
valeur de part a progressé sur la période,
vous afficherez une plus-value mais, à l’inverse, si elles ont baissé, vous serez en perte.
Un montage à réserver donc aux clients disposant déjà d’un patrimoine important.
4
Objectif anti-ISF
Les SCPI se démembrent ! Traduction pratique : il est possible de dissocier l’usufr uit, c’est-à-dire le droit de
percevoir les revenus, de la nue-propriété.
Pour les gros patrimoines, il y a un intérêt
fiscal à l’opération. Selon le Code général
des impôts, c’est l’usufruitier qui est taxable
à l’impôt de solidarité sur la fortune. Pas le
7
nu-propriétaire ! Au lieu d’acheter la SCPI,
pleine et entière, vous faites le choix de ne
prendre que la nue-propriété et de laisser à
un autre investisseur l’usufruit… à titre temporaire. Déjà, vous bénéficiez d’une décote,
variable selon la durée du montage. Ensuite,
vous ne percevez nul revenu et ne payez nul
impôt. Mais, à la fin du montage, vous récupérez la pleine propriété des parts. Empochée
la décote. Tout comme, d’ailleurs, l’éventuelle
progression du prix des parts depuis votre
acquisition. A l’inverse, l’usufruitier temporaire maximise ses revenus durant la durée
du montage. En toute logique, son profil doit
être l’inverse de l’autre investisseur. Le nupropriétaire doit être fortement taxé, alors
que l’usufruitier a intérêt à avoir une tranche
marginale faible. A noter, ce montage n’est
pas possible avec toutes les SCPI.
8
Le prix des
parts de SCPI
est sensible à
l’activité
économique.
5
Objectif gestion père de
famille
Vous avez un patrimoine important
et souhaitez le gérer dans une approche très
diversifiée sur plusieurs marchés. Actions,
taux, France, International… L’objectif : valoriser votre patrimoine en limitant les
risques.
Aujourd’hui, en raison de sa fiscalité et de
son mode de fonctionnement, le contrat d’assurance vie multisupport est le cadre privilégié. Pourquoi donc ne pas faire le choix
des SCPI dans cette enveloppe. Naturellement, cela ne sera possible qu’à la condition
que votre contrat propose de la pierre papier
comme unité de compte. Cette pratique, courante au début des multisupports, était tombée en désuétude. Elle revient de plus en
plus au goût du jour.
■
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
Information de la Société de Gestion
U!
NOUVEA
SCPI Gemmeo Commerce
Investir indirectement dans
de l’immobilier de commerce
principalement en France,
pour une durée recommandée
de 8 ans minimum.
Entretien avec Emmanuel RodriguezGagnebé, gérant de la SCPI
Gemmeo Commerce.
Pourquoi lancez-vous une nouvelle SCPI à capital
variable investie dans le commerce ?
La SCPI investit en France, dans des bassins d’emploi et de
consommation importants. Nous portons une attention particulière à la qualité de la localisation, à la visibilité de l’enseigne
sur son site et à la concurrence modérée dans le secteur. La
qualité du service offert par l’exploitant fera la différence entre
un commerce qui fonctionne et celui qui aura plus de difficultés
dans l’environnement actuel.
L’immobilier de commerce est actuellement une thématique
particulièrement prisée par les épargnants parce qu’il offre
un rendement global supérieur aux autres secteurs immobiliers. Ainsi, sans présager des performances futures, le
rendement global annualisé sur 10 ans du commerce a été
de 13 % contre 9,8 % pour le résidentiel et 8,7 % pour les Quelles sont les principales caractéristiques de
bureaux1. Ce contexte est
Gemmeo Commerce ?
tout à fait favorable pour
Gemmeo Commerce est accessible avec un
répondre, avec un support
minimum de 5 parts, soit actuellement 1000 €. La
spécialisé aux besoins des
souscription est ouverte en permanence. La SCPI
investisseurs particuliers
distribue des revenus potentiels réguliers, sur une
avisés en recherche d’ouPrès de 40 ans d’expérience
base trimestrielle, en fonction de ses résultats.
tils de diversification de
C’est un investissement qu’il faut envisager sur
en immobilier de commerce
leur patrimoine.
une période de 8 ans minimum et l’investisseur
N°2 de la gestion de SCPI
peut sortir à tout moment en cas de besoin, s’il
Sur ce marché,
en France2
existe une contrepartie. Bien entendu, comme tout
quelle politique
investissement de ce type, le capital n’est pas gaActeur
majeur
des
OPCI
d’investissement
ranti. En résumé, Gemmeo Commerce est un plaen
France
privilégiez vous ?
cement clé en main, pour les investisseurs qui pré6,7 milliards d’euros d’actifs
fèrent ne pas être impliqués dans les nombreuses
La stratégie d’investisseimmobiliers sous gestion3
étapes de la gestion immobilière et locative et
ment de Gemmeo Comreposer sur le savoir-faire d’une société de gestion
merce cible des boutiques
En commerce, en particulier :
spécialisée, en contrepartie de frais de gestion.
en pieds d’immeubles de
Acteur depuis 1973
centres-villes mais égaleCommercialisation :
120 immeubles en portefeuille
ment des parcs d’activiCrédit Agricole, LCL, distributeurs externes et Conseillers
tés commerciales et des
Plus de 729 000 de m2 gérés
en Gestion de Patrimoine Indépendants agréés
centres commerciaux.
Amundi Immobilier
Sources :
1) IPD – L’indice annuel France 2011. 2) en termes de capitalisation - IEIF, février 2012. 3) au 31/12/2011
La note d’information, les statuts et, le cas échéant, les derniers rapport annuel et bulletin trimestriel de Gemmeo Commerce doivent être
remis préalablement à toute souscription. La note d’information de Gemmeo Commerce a reçu de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers)
le Visa SCPI n°12-01 en date du 20/01/2012.
Gemmeo Commerce est gérée par Amundi Immobilier, société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous
le n° GP 07000033. Société Anonyme au capital de 15 666 374 euros. Siège social : 91-93, Bd Pasteur 75710 Paris Cedex 15 – France.
RCS Paris 315 429 837.
Des règles d’imposition
variables
Entre l’achat d’une part de SCPI et sa revente, l’épargnant percevra des revenus réguliers.
Et naturellement, l’Administration réclamera son dû…
N
e croyez pas que les SCPI suivent
les règles fiscales de l’immobilier.
Une partie des capitaux, notamment la trésorerie, est en ef fet
placé sur des produits financiers. Revue de
détail de la fiscalité applicable.
Avec ce régime microfoncier, les loyers sont
imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu et
sont soumis aux prélèvements sociaux au
taux de 15,5 %.
Le deuxième système s’adresse aux bailleurs
supportant de fortes charges. Avec le régime
des frais réels, vous déduisez la totalité de
ces derniers. Cette solution est souvent la
plus intéressante, surtout si vous achetez
des SCPI à crédit. Les prélèvements sociaux
de 15,5 % sont aussi dus.
Revenus fonciers : le microfoncier
possible sous condition
Les revenus fonciers, majoritaires, sont taxables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes. Le microfoncier s’applique s’ils ne
dépassent pas 15 000 euros dans l'année. A
condition que le détenteur des titres soit
également propriétaire en direct d’un bien
donné en location nue. En revanche, il ne
faut pas être propriétaire d’un bien placé
sous l’un des régimes fiscaux spécifiques
(Périssol, Besson, Robien, Borloo, déficits
Malraux ou monuments historiques), hors
Scellier ! Les SCPI Scellier peuvent en effet
entrer dans ce cadre fiscal en plus de leur
autre avantage (voir encadré).
Revenus financiers : impôt sur le
revenu ou prélèvement libératoire
Les revenus financiers générés par la trésorerie de la SCPI sont imposés à l’impôt sur
le revenu, sans abattement, et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Les contribuables
fortement imposés ont plutôt intérêt à opter
pour le prélèvement libératoire de 39,5 %.
Plus-value : les petites cessions
exonérées
SCPI Scellier, un cas particulier
Elles donnent droit à une réduction d’impôt, au
même titre que les immeubles acquis en direct.
Soit 13 % de l’investissement actuellement.
Mieux, l’avantage est accordé dès la souscription
des parts, et non lors de la livraison des
immeubles. En revanche, pour bénéficier de
l’avantage fiscal, il faut impérativement conserver
ses parts neuf ans après la dernière acquisition
réalisée par la SCPI. Il ne faudra donc pas vouloir
sortir avant douze à quatorze ans.
10
Si vous revendez votre SCPI, l'éventuelle
plus-value immobilière est imposable au taux
de 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux.
La plus-value bénéficie d'un abattement par
année de détention de 2 % entre la 6e et la
17e année, de 4 % entre la 18e et la 24e année
et de 8 % pour chaque année de détention
entre la 25e et la 30e année. Elle est ainsi
exonérée au bout de trente ans. Ce régime
pourrait néanmoins être revu, dans un sens
plus favorable, par le nouveau gouvernement.
Enfin, en dessous de 15 000 euros de cessions, aucun impôt n’est dû !
■
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
Information de la Société de Gestion
U!
NOUVEA
OPCI Opcimmo
Un accès facile et rapide à l’immobilier
d’entreprise, généralement peu accessible
en direct pour les particuliers, un placement
qui peut aussi être souscrit dans le cadre
fiscal privilégié d’un contrat d’assurance-vie.
Entretien avec Nicolas Simon,
Directeur Général d’Amundi Immobilier.
Quels sont les atouts de ce nouveau produit ?
de valoriser un capital, de percevoir des rendements potentiels
réguliers ou de préparer sa retraite.
Opcimmo est une nouvelle formule d’épargne qui présente
plusieurs intérêts :
Avec Opcimmo, quelle performance, quel risque ?
Premièrement, l’investissement immobilier est réalisé princiOpcimmo vise un objectif de performance régulière à long
palement en immeubles de bureaux ou en commerces, au renterme, liée à l’évolution des marchés immobiliers et finandement locatif historiquement supérieur à celui de l’immobilier
ciers, notamment grâce à l’indexation des loyers. Même si
1
résidentiel , dont l’évolution est peu corrélée aux marchés
l’immobilier représente souvent une valeur refuge, Opcimmo
financiers. A noter que sur une longue période, ce rendement
est soumis à ces paramètres, ainsi qu’à l’évolution de la
a toujours été supérieur à celui des obligations.
situation économique générale. Le capital et le rendement ne
Deuxièmement, une gestion déléguée : grâce à Opcimmo,
sont donc pas garantis.
l’investisseur est déchargé de tout souci de gestion. La Société
de gestion, moyennant des frais de gestion, s’occupe de tout : Quelle politique d’investissement privilégiez-vous
sélection et achat des biens immobiliers, choix des locataires, en matière d’immobilier ?
perception des loyers, gestion des placements.
Troisièmement, la liberté de souscrire Opcimmo, au choix, Le fait d’investir simultanément sur plusieurs actifs permet de
mutualiser les risques. La diversification vient aussi des qualidans le cadre du compte-titres ou bien, et c’est une grande
nouveauté pour un investissement immobilier : dans le cadre tés intrinsèques des immeubles : différents lieux et différents
types de bureaux : bureaux haussmande l’assurance-vie.
niens, bâtiments basse consommation,
Quatrièmement, un investisseouverture vers des marchés européens...
Fiche d’identité
ment abordable et souple : selon
Après avoir acquis deux immeubles en
le budget et le choix de chacun, il
Codes ISIN
France, à Paris, Opcimmo a effectué un
est possible d’effectuer des ver§ PremOpcimmo FR0011063353
premier investissement à l’étranger en
sements ponctuels (dès 100 €)
§ LCL Opcimmo FR0011066794
prenant une participation minoritaire de
ou de programmer une épargne
§ Ocpimmo (part P) FR0011066802
deux millions de livres sterling (soit environ
régulière par abonnement (dès
Prix de la part à l’origine : 100 €
2,4 millions d’euros) dans un immeuble de
45 €). Même si la durée de plaDurée recommandée de l’investissement : 8 ans
bureaux situé dans le quartier d’affaires
cement recommandée est de
de Canary Wharf à Londres. Ce premier
Distribution des dividendes : trimestrielle
8 ans, le client peut récupérer
investissement à l’étranger illustre la voPériodicité de la valeur liquidative : bi-mensuelle
ses avoirs à tout moment dans un
lonté de diversification du fonds et initie
délai maximum de 2 mois. C’est
son développement au-delà des frontières
précieux pour un client de savoir
françaises.
que son argent n’est pas bloqué.
Nous privilégions également une approche
ISR dans la sélection des immeubles sur
À qui s’adresse
la base de critères environnementaux et
N°2 de la gestion de SCPI
Opcimmo ?
sociaux.
en France2
Aux investisseurs souhaitant diverActeur majeur des OPCI en France
Commercialisation :
sifier et dynamiser leurs placeCrédit Agricole (PremOpcimmo), LCL (LCL Opcimmo),
6,7 milliards d’euros d’actifs
distributeurs externes et Conseillers en Gestion de
ments à long terme. Opcimmo
immobiliers sous gestion3
Patrimoine Indépendants agréés (Opcimmo part P)
permet ainsi de se constituer et
Amundi Immobilier
Sources :
1) IPD – L’indice annuel France 2011. 2) en termes de capitalisation - IEIF, février 2012. 3) au 31/12/2011
La note détaillée, le DICI, les statuts d’Opcimmo doivent être remis préalablement à toute souscription. Opcimmo a reçu l’agrément de l’AMF
(Autorité des Marchés Financiers) n° SPI 20110014, en date du 27/05/2011.
Opcimmo est géré par Amundi Immobilier, société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le
n° GP 07000033. Société Anonyme au capital de 15 666 374 euros. Siège social : 91-93, Bd Pasteur – 75710 Paris Cedex 15 – France.
RCS Paris 315 429 837.
Vous avez dit OPCI ?
Cette nouvelle formule de pierre papier a été instauré en 2004. Elle cohabite
désormais avec les SCPI.
les SCPI, il devrait afficher une rentabilité
moindre. A terme, comptez aux alentours
de 4 %. Preuve que la liquidité a un coût.
Le législateur a créé deux formes juridiques
distinctes. Tout d’abord, les OPCI ayant la
forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable,
proche des Sicav. Vos revenus sont alors
soumis au régime des dividendes, comme
pour les actions. Les plus-values, elles aussi,
sont imposées comme sur des actions.
Des revenus fonciers taxables
à l’impôt sur le revenu
L
es années 2000 sont marquées par
la poursuite de la financiarisation
de la société et la recherche effrénée de liquidité, notamment de la
part des institutionnels. Autant dire que les
SCPI, placement immobilier de long terme
par excellence, ne sont alors pas en vogue.
Avec la complicité du sénateur Philippe Marini, les professionnels obtiennent donc la
création d’un nouvel outil : les organismes
de placement collectif immobilier ou OPCI.
En théorie, un OPCI peut investir jusqu’à
90 % de son patrimoine en immobilier. Mais,
pour assurer une plus grande liquidité des
OPCI grand public, l’Autorité des marchés
financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu’aux OPCI dont l’actif se compose
au maximum de 65 % d’immobilier. Le solde
étant composé d’actifs financiers, plus faciles
à revendre en cas d’importantes demandes
de rachat. Comme ce placement est un peu
plus orienté vers les produits financiers que
12
Ensuite, les OPCI fonds de placement immobilier. Cette fois, les gains sont imposables
selon leur origine : obligations, loyers… La
majeure par tie des coupons est toutefois
Les OPCI
accessibles au composée de revenus fonciers, taxables à
grand public
l’impôt sur le revenu. Le microfoncier s’apsont encore peu
plique de plein droit dès lors que vos revenus
nombreux.
fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans
l’année. Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant à l’impôt
sur le revenu et soumis aux 15,5 % de prélèvements sociaux. Sinon, vous serez au régime
des frais réels : vous déduisez alors la totalité
de vos charges de vos revenus fonciers. Les
prélèvements sociaux sont aussi dus au taux
de 15,5 %. La plus-value immobilière, elle,
est imposable au taux de 34,5 %, prélèvements
sociaux inclus, pour les cessions de plus de
15 000 euros. Elle est exonérée au bout de
quinze ans de détention.
Pour l’heure, les OPCI grand public sont
peu nombreux. A noter, vous devriez pouvoir
les souscrire depuis n’importe quel intermédiaire en fournissant le code Isin de l’OPCI
en question. Comme pour une Sicav ou une
action.
■
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
Rivoli Avenir Patrimoine
SCPI classique à capital variable
Société de gestion : Amundi
Immobilier
www.amundi-immobilier.com
e-mail : [email protected]
Date de création : 2002
Prix de souscription au 30-06-12 : 260 €
Dernier dividende annuel : 12,73 €
PATRIMOINE À LA LOUPE AU 31-12-11
82 %
Immeubles
76
23 %
Répartition
sectorielle
Locataires
403
Répartition
géograph.
13%
Taux d’occupation
financier
5%
90,9 %
Entrepôts
Bureaux Commerces
47 %
30 %
Province Paris
Région parisienne
DONNÉES FINANCIÈRES
Valeur de part
TRI sur 10 ans : 12,08 %
250
200
€
150
15
100
€
10
Des investissements
très parisiens
5
Dividende
0
2002 03
04
05
06
07
08
09
10 2011
CHIFFRES CLÉS AU 31-12-11
Capitalisation
810 M€
Nombre d’associés
23 347
Fréquence des confrontations
Collecte brute 2011
Mensuelle
101 M€
Collecte nette 2011
91 M€
Frais de souscription
8,39 %
Valeur de reconstitution
246,25 €
Valeur de réalisation
213,96 €
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
Au premier semestre 2012, Rivoli Avenir
Patrimoine a fusionné avec deux autres
SCPI comparables, ce qui lui donne une
taille critique de 871 millions d’euros
d'actifs. La SCPI est majoritairement
investie en immobilier de bureaux. Son
allocation d'actifs très parisienne, quasi
unique dans le monde des SCPI, lui permet
de diversifier ses risques tout en limitant la
volatilité de sa distribution. Son statut de
SCPI à capital variable lui permet de
continuer à développer activement sa
stratégie d'investissement. Disponible
notamment dans le réseau LCL.
21
La cote des SCPI
Notre liste exclusive recense les principales sociétés civiles de placement immobilier
proposées sur le marché.
SCPI et gestionnaire
Capitalisation 2011
Notre cote est classée par ordre alphabétique sur le nom des SCPI.
Sous chaque placement, se trouve le gestionnaire. C’est l’interlocuteur
à privilégier pour acheter ou vendre des parts. Mais les SCPI peuvent
aussi être commercialisées par des conseillers indépendants ou des
plates-formes, donnant accès à plusieurs produits.
Mathématiquement, elle
correspond au nombre de
parts multiplié par sa valeur.
Plus elle est importante,
plus les investissements de
la SCPI peuvent être
diversifiés.
Comment lire la cote
79 SCPI à la loupe
SCPI / gestionnaire
Type
Date de
création
Capitalisation
Dividende
2011
Dernier prix
pdateq
Accès Valeur Pierre
BNP Paribas Reim
Accimmo Pierre
BNP Paribas Reim
Actipierre 1
Ciloger
Classique diversifiée
à capital fixe
Classique diversifiée
à capital variable
Murs de magasins
à capital fixe
1…»1
°02,… M€
26,40 €
1……2
2°»,7 M€
7,77 €
1…»1
7è,ê M€
25,80 €
494,03 €
p2»-0°-12q
185,00 €
p30-0°-12q
520,03 €
p27-0°-12q
Dernier prix
Type
Orientation des placements. Notre cote
recense toutes les SCPI du marché, à
l’exception des produits de plus-value,
notamment à vocation fiscale : Scellier,
Malraux… Le type de la SCPI donne une
indication sur l’orientation de ses
placements. Une « classique diversifiée »
investira majoritairement sur des bureaux,
tandis qu’une « murs de magazins » sera
spécialisée dans les locaux commerciaux.
Les régionales, elles, ont une orientation
géographique marquée.
Capital. Si le capital est fixe, le souscripteur
peut acheter en cas d’augmentation du
capital ou, dans le cas contraire, s’il existe
des vendeurs sur le marché secondaire. Le
fonctionnement en capital variable est, lui,
un peu plus souple à l’achat – la souscription
est toujours possible tant que le plafond de
la SCPI n’est pas atteint – qu’à la vente.
Date de
création
A chacun sa
stratégie ! Les
vieilles SCPI ont
pour atout de
disposer d’un
historique, facilitant
pour le souscripteur
une analyse de la
qualité de la gestion.
Les SCPI plus
récentes ont, elles,
pour avantage
d’avoir plus
d’immeubles
modernes, souvent
plus appréciés par
les locataires.
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
Notre cote indique le
dernier prix de parts à
la fin du premier
semestre 2012. Pour
les SCPI à capital fixe,
il correspond au prix
de la dernière
confrontation.
Dividende 2011
Les SCPI sont un placement
à revenus. Le souscripteur
bénéficie d’un dividende
annuel, traditionnellement
décomposé de trois
acomptes d’un montant
identique et d’un solde final.
23
79 SCPI à la loupe
SCPI / gestionnaire
Accès Valeur Pierre
BNP Paribas Reim
Accimmo Pierre
BNP Paribas Reim
Actipierre 1
Ciloger
Actipierre 2
Ciloger
Actipierre 3
Ciloger
Actipierre Europe
Ciloger
Allianz Pierre
Immovalor Gestion
Atlantique Mur Régions
Banque Populaire Atlantique
Atlantique Pierre 1
Uffi Ream
Atout Pierre Diversification
Ciloger
BTP Immobilier
Uffi Ream
Buroboutic
Fiducial Gérance
Capiforce Pierre
BNP Paribas Reim
Cifocoma
Sofidy
Cifocoma 2
Sofidy
Cifocoma 3
Uffi Ream
Cifocoma 4
Uffi Ream
CM-CIC Pierre Investissement
Crédit Industriel de l’Ouest
Corum Convictions
Corum AM
Crédit Mutuel Pierre 1
La Française AM
Cristal Rente
Intergestion
Croissance Immo
Uffi Ream
Dauphi Pierre
Cabinet Voisin
Edissimmo
Amundi Immobilier
Efimmo 1
Sofidy
Eiram
Cabinet Voisin
Elysées Pierre
HSBC Reim
24
Sources : IEIF, Primaliance
Type
Date de
création
Capitalisation
Dividende
2011
Dernier prix
(date)
Classique diversifiée
à capital fixe
Classique diversifiée
à capital variable
Murs de magasins
à capital fixe
Murs de magasins
à capital fixe
Murs de magasins
à capital fixe
Murs de magasins
à capital variable
Classique diversifiée
à capital variable
Régionale
à capital variable
Classique diversifiée
à capital fixe
Classique diversifiée
à capital fixe
Murs de magasins
à capital variable
Murs de magasins
à capital fixe
Classique diversifiée
à capital fixe
Murs de magasins
à capital fixe
Murs de magasins
à capital fixe
Murs de magasins
à capital variable
Murs de magasins
à capital variable
Régionale
à capital fixe
Classique diversifiée
à capital variable
Classique diversifiée
à capital variable
Classique diversifiée
à capital variable
Classique diversifiée
à capital fixe
Régionale
à capital fixe
Classique diversifiée
à capital fixe
Classique diversifiée
à capital variable
Régionale
à capital fixe
Classique diversifiée
à capital variable
1981
602,9 M€
26,40 €
1992
268,7 M€
7,77 €
1981
74,5 M€
25,80 €
1987
120,8 M€
17,76 €
1991
145,2 M€
17,64 €
2007
89,0 M€
9,60 €
1984
611,2 M€
15,38 €
1987
385,2 M€
53,04 €
1986
74,4 M€
14,50 €
1987
292,3 M€
44,50 €
1982
63,8 M€
19,50 €
1986
302,7 M€
15,45 €
1982
55,1 M€
15,20 €
1968
14,2 M€
40,08 €
1977
18,0 M€
24,00 €
1986
264,0 M€
12,15 €
1994
43,7 M€
13,50 €
1985
68,5 M€
12,60 €
2012
-
-
1973
928,6 M€
14,28 €
2011
1,4 M€
-€
1986
50,9 M€
17,01 €
1980
37,1 M€
17,16 €
1986
1 178,8 M€
12,48 €
1987
526,6 M€
11,88 €
1968
42,9 M€
29,64 €
1986
992,6 M€
33,00 €
494,03 €
(28-06-12)
185,00 €
(30-06-12)
520,03 €
(27-06-12)
373,09 €
(27-06-12)
340,00 €
(27-06-12)
198,00 €
(30-06-12)
320,00 €
(30-06-12)
374,00 €
(30-06-12)
287,44 €
(31-05-12)
747,73 €
(27-06-12)
375,00 €
(30-06-12)
284,11 €
(29-06-12)
277,45 €
(29-06-12)
870,00 €
(31-05-12)
492,50 €
(31-05-12)
225,00 €
(30-06-12)
270,00 €
(30-06-12)
225,70 €
(30-06-12)
1 000,00 €
(30-06-12)
285,00 €
(30-06-12)
1 000,00 €
(30-06-12)
293,19 €
(29-06-12)
291,00 €
(29-06-12)
187,00 €
(29-06-12)
225,00 €
(30-06-12)
546,00 €
(20-06-12)
650,00 €
(30-06-12)
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
Sources : IEIF, Primaliance
SCPI / gestionnaire
Type
Date de
création
Capitalisation
Dividende
2011
Dernier prix
(date)
Epargne Foncière
La Française AM
Classique diversifiée
à capital fixe
1968
822,1 M€
36,72 €
755,00 €
(27-06-12)
Eurofoncière 2
La Française AM
Classique diversifiée
à capital variable
1982
154,4 M€
13,32 €
252,00 €
(30-06-12)
Murs de magasins
à capital variable
1983
177,6 M€
56,00 €
1 085,00 €
(30-06-12)
Classique diversifiée
à capital fixe
1987
67,1 M€
30,33 €
537,14 €
(20-06-12)
Foncia Pierre Rendement
Foncia Pierre Gestion
Murs de magasins
à capital fixe
1990
182,2 M€
46,50 €
860,00 €
(29-06-12)
Foncière Remusat
Cabinet Voisin
Murs de magasins
à capital fixe
1989
34,7 M€
60,00 €
1 005,00 €
(21-06-12)
France Investipierre
BNP Paribas Reim
Classique diversifiée
à capital fixe
1986
324,5 M€
12,40 €
230,00 €
(28-06-12)
Fructifonds Immobilier
Nami AEW Europe
Classique diversifiée
à capital fixe
2003
201,6 M€
750,00 €
13 500 €
(30-06-12)
Fructipierre
Nami AEW Europe
Classique diversifiée
à capital fixe
1987
530,2 M€
23,00 €
478,00 €
(29-06-12)
FructiRégions
Nami AEW Europe
Régionale
à capital fixe
1995
174,8 M€
11,00 €
207,00 €
(29-06-12)
Murs de magasins
à capital variable
2012
-
-
200,00 €
(30-06-12)
Géné Entreprise
Amundi Immobilier
Classique diversifiée
à capital fixe
2005
57,7 M€
55,27 €
1 011,00 €
(21-06-12)
Génépierre
Amundi Immobilier
Classique diversifiée
à capital fixe
1978
238,2 M€
13,00 €
210,58 €
(21-06-12)
Immauvergne
Cabinet Voisin
Régionale
à capital fixe
1976
22,8 M€
52,50 €
912,00 €
(29-06-12)
Immo Placement
Cabinet Voisin
Régionale
à capital fixe
1968
93,9 M€
47,04 €
850,00 €
(15-06-12)
Immofonds 4
La Française AM
Classique diversifiée
à capital variable
1989
236,2 M€
10,32 €
201,00 €
(30-06-12)
Immorente
Sofidy
Murs de magasins
à capital variable
1988
1 414,3 M€
17,00 €
312,00 €
(30-06-12)
Immorente 2
Sofidy
Murs de magasins
à capital fixe
2011
8,1 M€
-
240,00 €
(30-06-12)
Interpierre
Paref Gestion
Classique diversifiée
à capital variable
1991
19,7 M€
42,00 €
1 050,00 €
(30-06-12)
Laffitte Pierre
Nami AEW Europe
Classique diversifiée
à capital fixe
2000
393,7 M€
17,50 €
412,00 €
(29-06-12)
Le Patrimoine Foncier
Foncia Pierre Gestion
Classique diversifiée
à capital fixe
1968
109,9 M€
67,98 €
1 291,65 €
(20-06-12)
LFP Pierre
La Française AM
Classique diversifiée
à capital variable
1999
680,0 M€
4 101,00 €
78 575,00 €
(30-06-12)
Logipierre 3
Uffi Ream
Classique diversifiée
à capital fixe
1986
53,5 M€
126,00 €
2 226,05 €
(29-06-12)
Régionale
à capital fixe
1993
28,1 M€
48,00 €
950,00 €
(29-06-12)
Multicommerce
La Française AM
Murs de magasins
à capital variable
1988
184,4 M€
30,39 €
690,00 €
(30-06-12)
Multimmobilier 1
La Française AM
Classique diversifiée
à capital variable
1987
220,3 M€
32,64 €
675,00 €
(30-06-12)
Ficoma
Uffi Ream
Fininpierre
Foncia Pierre Gestion
Gemmeo Commerce
Amundi Immobilier
L’Oustal des Aveyronnais
Amundi Immobilier
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012
25
79 SCPI à la loupe
SCPI / gestionnaire
Sources : IEIF, Primaliance
Type
Date de
création
Capitalisation
Dividende
2011
Dernier prix
(date)
Multimmobilier 2
La Française AM
Classique diversifiée
à capital variable
1991
158,0 M€
40,08 €
753,00 €
(30-06-12)
Notapierre
Unofi
Classique diversifiée
à capital variable
1988
1 130,8 M€
18,34 €
350,00 €
(30-06-12)
Murs de magasins
à capital variable
1999
130,2 M€
19,20 €
430,00 €
(30-06-12)
Participation Foncière 1
Perial
Classique diversifiée
à capital fixe
1966
318,1 M€
26,20 €
472,76 €
(30-06-12)
Participation Foncière Opportunité
Perial
Classique diversifiée
à capital fixe
1998
324,7 M€
52,00 €
953,61 €
(29-06-12)
Murs de magasins
à capital variable
2011
4,9 M€
-
191,00 €
(30-06-12)
PFo2
Perial
Classique diversifiée
à capital variable
2009
308,3 M€
9,65 €
182,00 €
(30-06-12)
Pierre Expansion
Uffi Ream
Classique diversifiée
à capital fixe
1987
41,3 M€
10,80 €
219,57 €
(29-06-12)
“Classée “
à capital variable
1991
206,7 M€
54,60 €
1066,00 €
(30-06-12)
Classique diversifiée
à capital variable
1990
80,7 M€
44,88 €
830,00 €
(30-06-12)
Murs de magasins
à capital fixe
1976
85,6 M€
15,22 €
340,33 €
(30-06-12)
Pierrevenus
Foncia Pierre Gestion
Classique diversifiée
à capital variable
1988
116,2 M€
14,10 €
260,44 €
(30-06-12)
Placement Ciloger 3
Ciloger
Murs de magasins
à capital variable
2010
127,5 M€
10,50 €
250,00 €
(30-06-12)
Placement Pierre Select 1
Foncia Pierre Gestion
Classique diversifiée
à capital fixe
1986
96,5 M€
16,71 €
299,65 €
(20-06-12)
Primopierre
Primonial Reim
Classique diversifiée
à capital variable
2008
269,0 M€
10,42 €
191,00 €
(30-06-12)
Rivoli Avenir Patrimoine
Amundi Immobilier
Classique diversifiée
à capital variable
2002
465,0 M€
12,73 €
287,00 €
(30-06-12)
Rocher Pierre 1
Foncia Pierre Gestion
Classique diversifiée
à capital fixe
1987
76,1 M€
43,05 €
802,00 €
(20-06-12)
Selectinvest 1
La Française AM
Classique diversifiée
à capital variable
1975
1 515,6 M€
31,80 €
635,00 €
(30-06-12)
Selectipierre 1
Uffi Ream
Classique diversifiée
à capital fixe
1975
76,0 M€
175,02 €
3420,52 €
(29-06-12)
Selectipierre 2
Uffi Ream
Classique diversifiée
à capital fixe
1978
123,4 M€
22,62 €
395,26 €
(29-06-12)
Sofipierre
Sofidy
Classique diversifiée
à capital variable
1989
45,5 M€
27,00 €
520,00 €
(30-06-12)
Soprorente
BNP Paribas Reim
Classique diversifiée
à capital fixe
1980
66,7 M€
11,20 €
267,77 €
(31-05-12)
Uffi Performances Energetiques
Uffi Ream
Classique diversifiée
à capital variable
2011
1,1 M€
-
500,00 €
(30-06-12)
Ufifrance Immobilier
Primonial Reim
Classique diversifiée
à capital fixe
1988
271,6 M€
7,30 €
142,97 €
(05-06-12)
Unicep France 2
Foncière et Immobilière de Paris
Classique diversifiée
à capital fixe
1968
6,7 M€
198,00
3 000,00€
(30-06-12)
Régionale
à capital fixe
1990
218,6 M€
75,00
1212,20 €
(30-06-12)
Novapierre 1
Paref Gestion
Patrimmo Commerce
Primonial Reim
Pierre Plus
Ciloger
Pierre Privilège
La Française AM
Pierre Sélection
BNP Paribas Reim
Unidelta
Caisses régionales du Crédit Agricole
26
CAHIER N° 2 DE MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT / N° 371 / OCTOBRE 2012