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Alors voici quelques exemples d`utilisation de parts de SCPI
VOULEZ-VOUS VOUS TORTURER UN PEU LES MENINGES ? Alors voici quelques exemples d'utilisation de parts de SCPI Hypothèse 1 : J'ai un contrat d'Assurance Vie de 100 000 € et je veux me constituer des revenus différés pour ma retraite dans 15 ans sans changer ma fiscalité actuelle: a) Le contrat d'Assurance Vie étant amené à durer, je conseille un contrat d'Assurance Vie multi support multi gestionnaire (voir Assurance Vie) b)Le contrat peut servir de garantie à un prêt à remboursement in fine sur 15 ans. Sur la base d'un taux moyen de rendement net de 5 % le contrat est multiplié par 2. Vous pouvez donc emprunter 200 000 €. Dans un prêt à remboursement in fine on ne paye que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital est remboursé en une fois au terme. Ordre de grandeur des intérêts en taux fixe: 10 700 € (hors assurance) Avec ce prêt je peux acheter : - 130 000 € de parts de SCPI de Rendement (exemple Participation Foncière) Ordre de grandeur des loyers distribués annuellement environ 7 410 € : Les loyers devraient progresser avec le temps - 70 000 € de Pierre 48. Loyer distribué 0 Pour rembourser le prêt au terme je peux : a) Vendre les parts de PFO Valorisation sur la base de 3 % : 202 540 €. Plus value non taxable. b) Vendre les parts de Pierre 48 La valeur des parts de Pierre 48 a été multipliée par 2,94 en 12 ans. On peut envisager une valorisation de l'ordre de 205 800 € au terme. La plus value est non taxable. c) Racheter le contrat d'Assurance Il reste les parts de SCPI sans crédit. J'ai donc un complément de revenu pour ma retraite. - Le déficit foncier que j'ai crée peut s'imputer sur d'autres revenus fonciers. Hypothèse 2 : J'ai un contrat d'Assurance Vie de 100 000 € mais j'ai du déficit foncier que je cherche à réduire: - J'achète 200 000 € de parts de Participation Foncière à crédit en prêt à remboursement in fine et la différence entre mes loyers et mes intérêts de prêt vient réduire mon déficit foncier. Au terme du prêt je rachète mon contrat d'Assurance Vie: j'ai donc un revenu complémentaire stable pour ma retraite grâce au revenu de parts de SCPI. Hypothèse 3 : J'ai un contrat d'Assurance Vie de 100 000 € et j'ai déjà du revenu foncier que je souhaite défiscaliser: J'achète à crédit en prêt à remboursement in fine 200 000 € de Pierre 48. Les intérêts de prêt viennent en déduction des autres revenus fonciers et dans 15 ans la plus value sur les parts de Pierre 48 n'est pas taxable. Je peux vendre une partie des parts de SCPI pour rembourser mon prêt : J'ai augmenté considérablement mon Patrimoine. Si vous avez des contrats d'Assurance Vie que vous voulez dynamiser par ce type de montage, prenez contact avec moi. Mes partenaires banquiers acceptent en garantie des contrats multi-supports en unités de comptes et dans certains cas, on peut se passer d'une couverture décès: Même si vous avez un certain âge, n'hésitez pas à me consulter. LES PERFORMANCES DES FONDS AU 25 AOUT 2008 : Nom des supports Performance à 1 an Performance à 3 ans PERFORMANCE ENVIRONNEMENT -26,26 % +19,11 % CARMIGNAC INVESTISSEMENT -1,93 % +40,36% TRICOLORE RENDEMENT -15,84 % +6,99 % FIDELITY EUROPE -16,59 % +7,17 % CENTIFOLIA (DNCA Finance) -16,90 % +12,86 % TOCQUEVILLE DIVIDENDE (Tocqueville) -22,43 % -1,28 % CARMIGNAC EMERGENTS -24,89 % +29,84 % AXA AEDIFICENDI -27,29 % +1,77 % CARMIGNAC COMMODITIES +4,51 % +76,35 % GEO ENERGIE -0,77 % +35,69 % VOUS AVEZ UNE SOCIETE IS QUI FAIT DES BENEFICES - Comment diminuer votre impôt sur les Sociétés ? - Comment vous procurer de la trésorerie pour faire face à des investissements difficilement finançables de façon classique ? - Comment augmenter la distribution de dividendes à un moment où la fiscalité des dividendes est particulièrement favorable ? - Comment constituer un patrimoine à l’intérieur de votre Société pour pouvoir plus tard donner des garanties à votre banquier ou augmenter vos fonds propres à terme sans efforts ? UN INVESTISSEMENT DANS DES LOGEMENTS NEUFS DANS LES DOM TOM Une Société IS réalisant des bénéfices peut avoir intérêt à investir dans un appartement du secteur intermédiaire dans un département d'Outre mer. Pourquoi ? - Les Sociétés assujetties à l’IS (commerciale, artisanale, industrielle, libérale) qui investissent dans les Dom Tom dans des biens immobiliers neufs destinés à la location intermédiaire, peuvent déduire de leur bénéfice imposable la totalité de leur investissement immobilier. La déduction s’opère à la date de livraison du bien (ou à la date de souscription au capital d’une SCI IS si vous investissez à travers une SCI) Economie impôt Société jusqu’à 33,33 % de vote investissement La PME, le médecin en SELARL, le commerçant etc… vont donc acheter une maison ou un appartement. Je préconise la Réunion pour ce type d’opération. Pour comprendre le mécanisme prenons un exemple : Nous prenons pour exemple 2 SARL assujetties à l’impôt sur les Sociétés, clôturant leur exercice au 31 décembre de chaque année, ayant chacune deux associés égalitaires et qui réalisent au 31 décembre 2008 un bénéfice comptable avant impôt de 180 000 euros et au 31 décembre 2009 un bénéfice comptable avant impôt de 100 000 euros. Les associés de chaque société, décident de distribuer, chaque année, sous forme de dividendes, l’intégralité des bénéfices distribuables. La SARL A ne réalise aucun investissement immobilier dans les Dom, et ne bénéficie donc pas des possibilités de défiscalisations prévues par l’article 217 undécies du CGI . La SARL B réalise un investissement immobilier avant le 31 décembre 2008 pour un montant de 200 000 € TTC (TVA applicable à la Réunion : 8,5 %) et bénéficie à ce titre des possibilités de défiscalisation, l’investissement étant financé à 100 % par l’emprunt. La revente du bien intervient au début de la 7ème année de location sans revalorisation du bien. Cadre fiscal de référence : 1) L’art 217 undécies du CGI prévoit que le montant total de l’investissement immobilier est totalement déductible du bénéfice réalisé par la Société. 2) Taux imposition IS : 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice, 33,33 % au-delà de 38 120 € de bénéfice. 3) Le montant des dividendes versé aux associés est rajouté à leur revenu global, aux titres des revenus de capitaux mobiliers, à hauteur de 60 % des sommes encaissées ou est taxé forfaitairement à 18 % sur la totalité + CSG. Pour notre étude, c’est cette dernière option qui sera retenue lorsque vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 40 %. Si vous êtes dans une tranche inférieure, vous pourrez opter pour la première solution qui sera plus intéressante. Pour simplifier, nous avons fait l’étude sur la base du forfait de 18 %. Exemple chiffré Girardin Société IS d’un investissement livré en 2008 SITUATION AU 31 DECEMBRE 2008 Bénéfice comptable avant impôt Investissement immobilier dans les Dom Bénéfice fiscal avant impôt Montant de l’impôt Société 15 % jusqu’à 38 120 € 33,33 % au dessus de 38 120 € Montant de l’impôt société dû SARL A 180 000 € 180 000 € SARL B 180 000 € 200 000 € -20 000 € 5 718 € 47 288 € 53 006 € 0€ 0€ 0€ Bénéfice après impôt distribuable aux associés 126 994 € Montant des dividendes imposables 126 994 € Montant de l’IRPP forfaitaire dû par les associés si 22 859 € prélèvement 18 % Dividendes nets perçus par les associés 104 135 € Conclusions au 31 décembre 2008 Impôt Société à régler 53 006 € Dividendes nets après impôt IRPP pour les associés (avant 104 135 € CSG) Un investissement immobilier de 200 000 € permet : 180 000 € 180 000 € 32 400 € 147 600 € 0 147 600 € - à la Sarl B de réaliser un gain net fiscal d’impôt Société de 53 006 € - aux associés de réaliser un gain net (IR payé) de trésorerie (hors social) de 43 465 € en cas de distribution sous forme de dividendes de l’ensemble des bénéfices. SITUATION AU 31 DECEMBRE 2009 SARL A Bénéfice comptable avant impôt 100 000 € Bénéfice fiscal avant impôt compte tenu 100 000 € du report Montant de l’impôt Société 15 % jusqu’à 38 120 € 33,33 % au dessus de 38 120 € Montant de l’impôt société dû Bénéfice après impôt distribuable aux associés Montant des dividendes imposables Montant de l’IRPP forfaitaire dû par les associés si prélèvement 18 % Dividendes nets perçus par les associés (avant CSG) SARL B 100 000 € 80 000 € 5 718 € 20 627 € 26 345 € 5 718 € 13 958 € 19 676 € 73 655 € 80 324 € 73 655 € 13 258 € 80 324 € 14 458 € 60 397 € 65 866 € Conclusions au 31 décembre 2009 Impôt Société à régler 26 345 € 19 676 € Dividendes nets après impôt IRPP pour 60 397 € 65 866 € les associés (avant CSG) Un investissement immobilier de 200 000 € permet : - à la Sarl Bde réaliser un gain net fiscal d’impôt Société de 6 669 € - aux associés de réaliser un gain net (IR payé) de trésorerie (hors social) de 5 469 € en cas de distribution sous forme de dividendes de l’ensemble des bénéfices. Cumul sur 2 ans Un investissement immobilier de 200 000 € permet une économie IS de 59 675 € et un dividende supplémentaire pour les associés net d’impôt de 48 934 €. Que se passe t’il ensuite ? Le bien immobilier se trouve dans le bilan d’une Société IS : Il va s’amortir. Schématiquement selon le mode d’amortissement qui sera retenu, l’amortissement se fera sur 25 à 30 ans : loyer - charges - intérêts de prêt - amortissement = déficit annuel. Votre entreprise diminuera son bénéfice imposable chaque année. Le déficit dépend du mode de financement. Il entraîne une économie d’impôt IS. Pour illustrer le propos voici à titre indicatif ce qui peut se passer : Trésorerie : + Ordre de grandeur des loyers : + 9 000 € - Ordre de grandeur des remboursements de prêt (base prêt à - Charges : - 1 800 € 5,35 % sur 15 ans : - 18 772 € Trésorerie négative avant économie d’impôt : - 11 572 €. Ordre de grandeur de l’économie d’impôt de départ : + loyer 9 000 € - Charges 1 800 € - Intérêts environ 8 700 € (la première année) - Amortissement Résultat négatif 8 000 € environ ---------------– 9 500 € soit une économie d’impôt de 3 167 €. Effort de trésorerie annuelle la première année environ 8 405 € (cumul sur 6 ans environ 50 430 €). Le bien doit être gardé un minimum de 6 ans. A la sortie la plus value taxable sera calculée de la même façon qu’un bien immobilier ordinaire dans une structure IS (on ne reprend pas l’économie d’IS réalisée au départ). Si on revend au début de la 7ème année au même prix que ce que l’on a acheté le bien, la plus value taxable correspondra au montant de l’amortissement comptabilisé : (8 000 x 6) = 48 000 € et sera fiscalisée à l’IS : 16 000 €. Trésorerie en cas de vente au bout de 6 ans : Vente : 200 000 € Solde prêt environ 138 156 € Impôt plus value taxable - 16 000 € ---------------- Trésorerie + : 45 814 € (pour 50 430 € d’effort de trésorerie en 6 ans. Ce résultat vient s’ajouter aux économies d’IS et aux augmentations de dividendes de départ). Conclusion : Grâce à l’opération vous avez augmenté les dividendes des actionnaires au départ et crée une trésorerie à terme dans votre Société. VOUS AVEZ UNE SOCIETE IS QUI FAIT DES BENEFICES - Comment diminuer votre impôt sur les Sociétés ? - Comment vous procurer de la trésorerie pour faire face à des investissements difficilement finançables de façon classique ? - Comment augmenter la distribution de dividendes à un moment où la fiscalité des dividendes est particulièrement favorable ? - Comment constituer un patrimoine à l’intérieur de votre Société pour pouvoir plus tard donner des garanties à votre banquier ou augmenter vos fonds propres à terme sans efforts ? UN INVESTISSEMENT DANS DES LOGEMENTS NEUFS DANS LES DOM TOM Une Société IS réalisant des bénéfices peut avoir intérêt à investir dans un appartement du secteur intermédiaire dans un département d'Outre mer. Pourquoi ? - Les Sociétés assujetties à l’IS (commerciale, artisanale, industrielle, libérale) qui investissent dans les Dom Tom dans des biens immobiliers neufs destinés à la location intermédiaire, peuvent déduire de leur bénéfice imposable la totalité de leur investissement immobilier. La déduction s’opère à la date de livraison du bien (ou à la date de souscription au capital d’une SCI IS si vous investissez à travers une SCI) Economie impôt Société jusqu’à 33,33 % de vote investissement La PME, le médecin en SELARL, le commerçant etc… vont donc acheter une maison ou un appartement. Je préconise la Réunion pour ce type d’opération. Pour comprendre le mécanisme prenons un exemple : Nous prenons pour exemple 2 SARL assujetties à l’impôt sur les Sociétés, clôturant leur exercice au 31 décembre de chaque année, ayant chacune deux associés égalitaires et qui réalisent au 31 décembre 2008 un bénéfice comptable avant impôt de 180 000 euros et au 31 décembre 2009 un bénéfice comptable avant impôt de 100 000 euros. Les associés de chaque société, décident de distribuer, chaque année, sous forme de dividendes, l’intégralité des bénéfices distribuables. La SARL A ne réalise aucun investissement immobilier dans les Dom, et ne bénéficie donc pas des possibilités de défiscalisations prévues par l’article 217 undécies du CGI . La SARL B réalise un investissement immobilier avant le 31 décembre 2008 pour un montant de 200 000 € TTC (TVA applicable à la Réunion : 8,5 %) et bénéficie à ce titre des possibilités de défiscalisation, l’investissement étant financé à 100 % par l’emprunt. La revente du bien intervient au début de la 7ème année de location sans revalorisation du bien. Cadre fiscal de référence : 1) L’art 217 undécies du CGI prévoit que le montant total de l’investissement immobilier est totalement déductible du bénéfice réalisé par la Société. 2) Taux imposition IS : 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice, 33,33 % au-delà de 38 120 € de bénéfice. 3) Le montant des dividendes versé aux associés est rajouté à leur revenu global, aux titres des revenus de capitaux mobiliers, à hauteur de 60 % des sommes encaissées ou est taxé forfaitairement à 18 % sur la totalité + CSG. Pour notre étude, c’est cette dernière option qui sera retenue lorsque vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 40 %. Si vous êtes dans une tranche inférieure, vous pourrez opter pour la première solution qui sera plus intéressante. Pour simplifier, nous avons fait l’étude sur la base du forfait de 18 %. Exemple chiffré Girardin Société IS d’un investissement livré en 2008 SITUATION AU 31 DECEMBRE 2008 Bénéfice comptable avant impôt Investissement immobilier dans les Dom Bénéfice fiscal avant impôt Montant de l’impôt Société 15 % jusqu’à 38 120 € 33,33 % au dessus de 38 120 € Montant de l’impôt société dû SARL A 180 000 € 180 000 € SARL B 180 000 € 200 000 € -20 000 € 5 718 € 47 288 € 53 006 € 0€ 0€ 0€ Bénéfice après impôt distribuable aux associés 126 994 € Montant des dividendes imposables 126 994 € Montant de l’IRPP forfaitaire dû par les associés si 22 859 € prélèvement 18 % Dividendes nets perçus par les associés 104 135 € Conclusions au 31 décembre 2008 Impôt Société à régler 53 006 € Dividendes nets après impôt IRPP pour les associés (avant 104 135 € CSG) Un investissement immobilier de 200 000 € permet : 180 000 € 180 000 € 32 400 € 147 600 € 0 147 600 € - à la Sarl B de réaliser un gain net fiscal d’impôt Société de 53 006 € - aux associés de réaliser un gain net (IR payé) de trésorerie (hors social) de 43 465 € en cas de distribution sous forme de dividendes de l’ensemble des bénéfices. SITUATION AU 31 DECEMBRE 2009 SARL A Bénéfice comptable avant impôt 100 000 € Bénéfice fiscal avant impôt compte tenu 100 000 € du report Montant de l’impôt Société 15 % jusqu’à 38 120 € 33,33 % au dessus de 38 120 € Montant de l’impôt société dû Bénéfice après impôt distribuable aux associés Montant des dividendes imposables Montant de l’IRPP forfaitaire dû par les associés si prélèvement 18 % Dividendes nets perçus par les associés (avant CSG) SARL B 100 000 € 80 000 € 5 718 € 20 627 € 26 345 € 5 718 € 13 958 € 19 676 € 73 655 € 80 324 € 73 655 € 13 258 € 80 324 € 14 458 € 60 397 € 65 866 € Conclusions au 31 décembre 2009 Impôt Société à régler 26 345 € 19 676 € Dividendes nets après impôt IRPP pour 60 397 € 65 866 € les associés (avant CSG) Un investissement immobilier de 200 000 € permet : - à la Sarl Bde réaliser un gain net fiscal d’impôt Société de 6 669 € - aux associés de réaliser un gain net (IR payé) de trésorerie (hors social) de 5 469 € en cas de distribution sous forme de dividendes de l’ensemble des bénéfices. Cumul sur 2 ans Un investissement immobilier de 200 000 € permet une économie IS de 59 675 € et un dividende supplémentaire pour les associés net d’impôt de 48 934 €. Que se passe t’il ensuite ? Le bien immobilier se trouve dans le bilan d’une Société IS : Il va s’amortir. Schématiquement selon le mode d’amortissement qui sera retenu, l’amortissement se fera sur 25 à 30 ans : loyer - charges - intérêts de prêt - amortissement = déficit annuel. Votre entreprise diminuera son bénéfice imposable chaque année. Le déficit dépend du mode de financement. Il entraîne une économie d’impôt IS. Pour illustrer le propos voici à titre indicatif ce qui peut se passer : Trésorerie : + Ordre de grandeur des loyers : + 9 000 € - Ordre de grandeur des remboursements de prêt (base prêt à - Charges : - 1 800 € 5,35 % sur 15 ans : - 18 772 € Trésorerie négative avant économie d’impôt : - 11 572 €. Ordre de grandeur de l’économie d’impôt de départ : + loyer 9 000 € - Charges 1 800 € - Intérêts environ 8 700 € (la première année) - Amortissement Résultat négatif 8 000 € environ ---------------– 9 500 € soit une économie d’impôt de 3 167 €. Effort de trésorerie annuelle la première année environ 8 405 € (cumul sur 6 ans environ 50 430 €). Le bien doit être gardé un minimum de 6 ans. A la sortie la plus value taxable sera calculée de la même façon qu’un bien immobilier ordinaire dans une structure IS (on ne reprend pas l’économie d’IS réalisée au départ). Si on revend au début de la 7ème année au même prix que ce que l’on a acheté le bien, la plus value taxable correspondra au montant de l’amortissement comptabilisé : (8 000 x 6) = 48 000 € et sera fiscalisée à l’IS : 16 000 €. Trésorerie en cas de vente au bout de 6 ans : Vente : 200 000 € Solde prêt environ 138 156 € Impôt plus value taxable - 16 000 € ---------------- Trésorerie + : 45 814 € (pour 50 430 € d’effort de trésorerie en 6 ans. Ce résultat vient s’ajouter aux économies d’IS et aux augmentations de dividendes de départ). Conclusion : Grâce à l’opération vous avez augmenté les dividendes des actionnaires au départ et crée une trésorerie à terme dans votre Société. - Quel investissement choisir ? Patrimoine privilégie la Réunion à cause de son dynamisme économique, sa démographie et son climat politique. Il y a des normes à respecter dans l’investissement : - Plafond du loyer en fonction de la surface et plafond de ressources du locataire, mais ces normes ne sont pas trop contraignantes. Patrimoine privilégie des appartements d’une certaine taille ou des maisons individuelles. L’emplacement et l’environnement sont primordiaux. Patrimoine choisit des partenaires raisonnables en matière de prix qui fournissent des investissements de qualité. Conseil : Ne prenez pas de trop petites surfaces : elles se louent mal et se revalorisent mal. Mais il ne faut pas surpayer le bien sous prétexte de défiscalisation. Patrimoine propose des programmes à la Réunion pour les raisons suivantes: • • • • • • • • • • Le contexte économique y est bon C'est une région où le taux d'ISF est l'un des plus fort Le revenu moyen par habitant est assez élevé: 30 % des contribuables ont plus de 30 000 € de revenus 700 000 habitants maintenant, 1 000 000 dans 10 ans Le taux de croissance de l'économie réunionnaise est le double de celui de la métropole. Le foncier est très rare Il y a une bonne stabilité politique à la Réunion Nous pensons qu'il y aura un marché de la revente pour les produits de bonne taille et bien placés: les accédants à la propriété pour une résidence principale qui veulent investir dans du neuf ont assez peu d'intérêt fiscal à le faire : Le marché de la revente n'est donc pas bloqué. Le projet de modification de la loi Girardin pour les personnes physiques va désengorger le marché secondaire des logements de bonne qualité. La rentabilité locative d'un investissement Girardin (3,5 à 4 %) tend de plus en plus à se rapprocher de celle d'un investissement en fiscalité de Robien ou Borloo en Métropole. Nous pensons avoir des partenaires fiables capables de faire une sélection drastique des programmes et d'assurer la gestion locative sur le long terme.
