Les états des lieux locatif les pièges à éviter meublé Diarra Coutant

DIARRA Florentin L3 COUTANT Thomas M2 Atelier clinique juridique Mai 2016 Les états des lieux locatifs: les pièges à éviter pour le locataire d’un meublé Vous rêviez de disposer de votre propre domicile, d’être indépendant et vous êtes désormais l’heureux locataire d’un logement meublé. Le rêve pourrait toutefois se transformer en cauchemar si vous n’êtes pas suffisamment vigilant à l’entrée dans votre nouveau logis. En effet de nombreux pièges guettent les profanes n’ayant aucune expérience dans le secteur de la location. L’un de ces écueils concerne la rédaction des états des lieux d’entrée et de sortie du logement. Qu’est-­‐ce qu’un état des lieux ? Le propriétaire et le locataire doivent en principe constater ensemble, l'état des lieux d'entrée et de sortie du logement, rédigés de manière contradictoire. La loi dispose que les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte (Règle prévue à l’article 3-­‐2 de la Loi du 06 juillet 1989). Vous devrez donc vérifier avant de signer que le document soit un véritable état des lieux détaillé, et non un simple inventaire du mobilier ne comportant aucune indication sur l’état les équipements et du bien loué. En cas de litige ces documents vous seront en effet précieux pour établir la présence d'éventuels dégâts préexistants à votre arrivée dans le logement. Clinique juridique Quelles sont les conséquences attachées à l’absence d’état des lieux d’entrée ? En l’absence d’état des lieux d’entrée le logement est présumé avoir été délivré en bon état. (Présomption édictée par l’article 1731 du Code civil, rappelée dans l’article 3-­‐2 de la Loi du 06 juillet 1989). Fort heureusement, cette présomption n’a pas de caractère automatique. En effet, d’une part, elle ne joue pas lorsque la partie qui y a intérêt a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Par exemple : le locataire a pris rendez-­‐vous avec le bailleur pour réaliser cet état des lieux par courrier ou courriel électronique, mais celui-­‐ci ne s’est pas présenté. Dans ce cas de figure, le bailleur ne pourrait pas se prévaloir de la présomption de délivrance du logement en bon état. De même, cette présomption pourrait être écartée par toute preuve contraire de nature à démontrer que le logement ou ses équipements n’ont pas été délivrés en bon état. Si le propriétaire ne se présentait pas au rendez-­‐vous fixé pour l’état des lieux, vous pourriez faire appel à un huissier de justice pour réaliser cet état des lieux ; le tarif de l’huissier est règlementé et ses frais seront partagés par moitié entre vous et le bailleur si l’état des lieux intervenait dans les conditions fixées par la Loi. (Convocation des parties par l’huissier de justice sept jours à l’avance notamment). Cependant le délai de sept jours qui s’écoulerait ainsi pourrait nuire à la force probante de l’acte; il serait donc plus judicieux pour le locataire de le réaliser au plus tard le jour de son entrée dans les lieux, même si cela devait engendrer pour lui un surcoût ou s’il devait différer son emménagement. Quelles sont les précautions à prendre concernant l’état des lieux de sortie ? A la sortie, c’est surtout le bailleur qui a un intérêt à la rédaction d’un état des lieux afin d’y noter les éventuelles dégradations du logement. Ce document n’est cependant pas dépourvu d’intérêt pour le locataire : il pourrait y relever les chiffres figurant au compteur d’eau ou d’électricité et y faire consigner qu’il a bien rendu tous les jeux de clés du logement, ce qui vaudra preuve. En effet, la date de restitution des lieux est celle de la remise des clés. Ainsi, tant que les clés n’ont pas été rendues et que le locataire n’est pas en état de justifier de cette restitution, il est susceptible de devoir au propriétaire le loyer et/ou des indemnités d’occupation, et demeure responsable du bien loué, quand bien même il ne résiderait plus dans le logement. La remise tardive des clefs pourrait l’exposer au paiement de sommes supplémentaires sauf à démontrer qu’elle serait imputable au propriétaire (Cour d’appel de Versailles, 25 sept. 1998). La preuve de la demande d’état des lieux peut se faire par tout moyen ; par exemple vous avez inséré cette demande dans la lettre de congé que vous lui avez adressée en fin de bail ou remise contre récépissé ou émargement : prévoir d’insérer dans ce courrier une date et heure de rendez-­‐vous d’état des lieux de sortie. Clinique juridique Je souhaite quitter mon logement mais mon propriétaire refuse de faire un état des lieux de sortie. Dois-­‐ je immédiatement saisir un huissier de justice pour régler la situation ? En l’absence d’état des lieux sortant, le locataire doit remettre les clés directement au propriétaire contre reçu de sa part ou les lui adresser par envoi recommandé avec accusé de réception accompagné d’un courrier. Attention : la remise des clefs à un huissier de justice ne vaut pas remise des clefs au propriétaire. En principe si les parties n’ont pas rédigé entre elles un état des lieux contradictoire, la plus diligente pourrait faire appel à un huissier de justice pour y procéder. Les frais d’huissier d’état des lieux seraient alors réglementés et partagés par moitié, à condition toutefois de convoquer l’autre partie sept jours à l’avance (Article 3-­‐2 de la Loi du 06 juillet 1989 et décret du 26 février 2016). A défaut de respecter ce formalisme, les frais d’’huissier correspondant ne pourraient être partagés; de même l’état des lieux ne revêtirait pas un caractère contradictoire ce qui nuirait à sa force probante. Ce délai de sept jours est toutefois susceptible d’engendrer des indemnités d’occupation ou un loyer supplémentaire, puisque les clés ne pourraient être remises avant l’expiration de ce délai. Certes, si vous étiez en mesure de prouver que votre propriétaire était responsable du report de l’état des lieux et donc de la nécessité du recours à un huissier de justice, vous pourriez négocier avec lui de ne pas avoir de surcoût ou, à défaut, le faire valoir en justice, mais l’issue serait incertaine. Ce report de la date de l’état des lieux est donc susceptible d’engendrer un litige avec votre propriétaire bailleur. Alors comment faire ? En réalité à la sortie du logement c’est plutôt le propriétaire qui a intérêt à la réalisation de l’ état des lieux pour démontrer l’existence d’éventuelles dégradations imputables au locataire; en effet, en l’absence d’état des lieux contradictoire réalisé le jour du départ du locataire, il ne pourra justifier dûment des retenues à ce titre sur le dépôt de garantie; le bailleur pourrait faire réaliser postérieurement au départ du locataire un état des lieux par voie d’huissier de justice, de manière unilatérale, mais ce dernier aurait peu de force probante. En conclusion : si le propriétaire ne se présentait pas au rendez-­‐vous d’état des lieux de sortie auquel il a été convoqué, le locataire pourrait simplement lui remettre les clefs contre reçu ou les lui adresser par courrier recommandé avec accusé de réception. Il n’est pas tenu de faire réaliser un état des lieux par voie d’huissier.
Liens utiles : Site d’information « Service public-­‐vos droits » : http://www.service-­‐public.fr Site de l’Union Nationale des Comités Locaux pour le Logement Autonome des jeunes : www.uncllaj.org Coût d'un constat des lieux par huissier de justice (article 3-­‐2 Loi du 06 juillet 1989): cf analyses juridiques n° 2003-­‐35 sur le site www.anil.org Sources: Loi du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifs, article 3-­‐2 Code civil, article 1731 Cour d’Appel de Versailles, 25 septembre 1998 Site de Légifrance : www.legifrance.gouv.fr Clinique juridique