la chute du prix du pétrole et le marché résidentiel

3 mars 2015
LA CHUTE DU PRIX DU PÉTROLE ET
LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL
CANADIEN
Sommaire
 Il est indéniable que la chute du prix du pétrole a fragilisé le
marché de la revente de maisons en Alberta. Rien n’indique
qu’un tel affaiblissement est en voie de se propager aux
grands centres comme Toronto et Vancouver.
 Les prêts hypothécaires résidentiels non assurés sont en
général sans recours en Alberta. Dans certains milieux, on
craint qu’une vague de défaillances stratégiques en Alberta
ne heurte la rentabilité des banques canadiennes au point de
provoquer une contraction sévère du crédit à l’échelle du
pays
 Puisque la mise de fonds de l’emprunteur doit être d’au
moins 20 %, une défaillance ne devrait survenir que si la
propriété de déprécie d’au moins 20 % par rapport au prix
d’achat.
 Le taux de défaillance des prêts hypothécaires en Alberta a
grimpé fortement en 1983 et 1984 justement dans un
contexte où les prix ont diminué de plus de 30 %. Il est
vraisemblable qu’une vague de défaillances stratégiques y ait
contribué. Malgré deux récessions économiques, le taux de
défaillance en Alberta n’est jamais revenu près du niveau du
début des années 980. Il faut dire que les baisses des prix
des maisons qui sont survenues lors de ces récessions ont
été beaucoup moins prononcées qu’au début des années
1980. Les occasions de défaillances stratégiques ont dû être
plus rares.
 Supposons que l’affaiblissement du marché de la revente de
maisons en Alberta finisse par y entraîner une dépréciation
de plus de 20 % de la valeur des propriétés immobilières.
Compte tenu du fait que les prêts hypothécaires non assurés
en Alberta ne représentent qu’une modeste portion du
portefeuille de prêts hypothécaires résidentiels des banques
canadiennes, il est difficile d’imaginer qu’une vague de
défaillances stratégiques en Alberta puisse ébranler les
fondements des banques canadiennes au point d’entraîner
une contraction sévère du crédit.
L’impact de la baisse du prix du pétrole
La baisse du prix du pétrole a eu un impact senti sur les ventes
de maisons existantes en Alberta et en Saskatchewan. Selon
les données désaisonnalisées publiées par l’Association
canadienne de l’immeuble, le nombre de logements vendus
dans ces deux provinces est tombé de 33 % en janvier par
rapport à novembre. Ailleurs au Canada, on parle d’une
diminution de 3 %. En Alberta, les ventes étaient en janvier
dernier à leur plus faible niveau depuis novembre 2010, et
depuis août 2010 en Saskatchewan. Selon le ratio des
nouvelles inscriptions aux ventes, le marché albertain est passé
au cours de ces deux seuls mois d’une situation serrée à un
marché favorable aux acheteurs. En janvier dernier, les ventes
avaient diminué de 28 % en Alberta par rapport à leur niveau de
janvier 2014, et de 22 % en Saskatchewan, alors qu’elles
avaient progressé de 3,8 % ailleurs au Canada.
Graphique 1
Canada: La dégringolade des ventes de maisons
confinée aux régions pétrolifères
Ratio des nouvelles inscriptions aux ventes, données désaisonnalisées
Alberta et Saskatchewan
Reste du Canada
000
000
16
Nouvelles
inscriptions
Nouvelles
inscriptions
14
52
44
6
Ventes
3.4
4
2
3.0
Nouvelles inscriptions / ventes
2.6
2.2
Marché d’acheteurs
1.8
1.4
1.0
60
10
8
Ratio
68
12
36
28
Ratio
Ventes
4.0
3.2
20
12
3.6
Nouvelles inscriptions / ventes
2.8
2.4
Marché d’acheteurs
2.0
Marché de vendeurs
88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14
1.6
1.2
Marché de vendeurs
88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14
FBN économie et stratégie, données de l’Association canadienne de l’immeuble
La baisse du prix du pétrole aura certainement une incidence
négative sur l’économie des trois principales provinces
productrices (Alberta, Saskatchewan et Terre-Neuve-etLabrador), mais elle devrait en général profiter aux autres
provinces qui sont importatrices. À date, rien n’indique que ce
qui se passe présentement sur le marché résidentiel en Alberta
et en Saskatchewan est en voie de se propager aux grands
centres ailleurs au Canada, comme Toronto et Vancouver.
Les prêts hypothécaires sans recours
Toutefois, certains estiment qu’une éventuelle baisse du prix
des maisons en Alberta et en Saskatchewan engendrera un
risque systémique pour les institutions financières du Canada.
1
ÉTUDE SPÉCIALE
En particulier, puisqu’une part significative des prêts
1
hypothécaires dans ces provinces sont sans recours , on craint
dans certains milieux qu’une vague de défaillances
stratégiques ne frappe les institutions financières de plein fouet.
Les pertes financières qui s’ensuivraient altéreraient leur
capacité d’accorder du crédit à la grandeur du pays.
En fait, en Alberta et en Saskatchewan, seuls les prêts
hypothécaires non assurés (ce qui requiert de la part de
l’emprunteur une mise de fonds d’au moins 20 %) sont sans
2
recours. De plus, en Saskatchewan, les prêts renégociés ,
même non assurés, comportent un recours. Cela signifie
qu’avant qu’un emprunteur ne songe à une défaillance
stratégique, la valeur de la maison devrait avoir diminué d’au
moins 20 % par rapport au prix d’achat, et davantage dans la
mesure où il a eu le temps de rembourser du capital.
moyen des maisons vendues3 à Calgary avait diminué de 32 %.
Sauf en Alberta, le prix moyen des maisons vendues au Canada
4
a plutôt crû de 5,8 % pendant cette période . La vraisemblance
qu’une vague de défaillances stratégiques ait frappé l’Alberta à
cette époque est en outre renforcée par le fait que le solde
migratoire interprovincial est devenu négatif en Alberta à
compter de 1983. Des gens désireux de quitter la province ont
pu opter pour des défaillances stratégiques plutôt que de vendre
leur propriété à un prix inférieur au solde du prêt hypothécaire
qu’il leur restait à rembourser.
Graphique 3
L’emploi a stagné en Alberta au sortir de la
récession de 1981-1982
Millions
Millions
1.20
Graphique 2
1.19
10.7
1.18
10.6
1.17
10.5
Alberta
Prêts hypothécaires résidentiels défaillants
1.16
En retard de 90 jours et plus, banques à charte
1.15
10.3
1.14
10.2
5.2
10.4
1.13
% du nombre total de prêts
10.1
1.12
4.8
1.11
4.4
1.10
4.0
1.09
3.6
1.08
3.2
1.07
9.9
9.8
9.7
9.6
1980
É.-U.
2.8
10.0
Reste du
Canada
1981
1982
1983
1984
1985
FBN économie et stratégie, données de Statistique Canada
2.4
2.0
Graphique 4
1.6
Alberta
1.2
0.8
0.4
Indice du prix des maisons existantes
Reste du Canada
0.0
82
84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
Jusqu’au début de 1999, selon le prix moyen des maisons vendues de
l’ACI. Depuis, selon l’indice de prix de maison Teranet-Banque NationaleMD
14
Indice juin 2005 = 100 (échelle logarithmique)
FBN économie et stratégie, données de l’Association des banquiers
canadiens et de la Réserve fédérale.
Au début des années 1980, le pourcentage des prêts
hypothécaires qui étaient défaillants depuis 90 jours ou plus a
fortement monté en Alberta, culminant à 2,8 % en décembre
1983 et à 3,2 % en décembre 1984. Cette poussée n’a pas eu
d’écho dans le reste du Canada. Certes, l’emploi a stagné en
Alberta en 1983 et durant la première moitié de 1984, pendant
qu’ailleurs au pays il récupérait le terrain perdu lors de la
récession de 1981-1982. Mais plus qu’à cet écart de tendance
de l’emploi (voir graphique 3), le pourcentage élevé de prêts
défaillants en Alberta à cette époque a été attribué à une vague
de défaillances stratégiques motivées par la chute des prix des
maisons. Par exemple, entre janvier 1982 et janvier 1985, le prix
1
En cas de défaillance de paiement, le créancier peut saisir la propriété
hypothéquée pour en disposer et récupérer ainsi sa créance. Dans le cas d’un
prêt sans recours, si le prix de vente ne couvre pas le montant du prêt, les
arriérages d’intérêts et les coûts légaux, le créancier ne peut exercer de
recours contre l’emprunteur pour récupérer ces pertes.
2
Au Canada, les prêts hypothécaires résidentiels sont négociés pour une
période qui en général n’excède pas cinq ans.
Edmonton
200
160
140
120
Calgary
Canada
excluant
l’Alberta
100
80
60
40
20
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
FBN économie et stratégie, données de l’Association canadienne de l’immeuble et
indices de prix de maison Teranet – Banque Nationale.
La baisse des prix des maisons survenue durant la récession
économique du début des années 1990 a été de 11,5 % à
Calgary du sommet d’avril 1990 au creux de janvier 1991. Ce
pourcentage est largement inférieur à celui de la mise de fonds
obligatoire pour un prêt hypothécaire non assuré. Cela explique
3
À défaut d’un indice de prix des maisons existantes qui couvre cette
époque, nous nous rabattons sur le prix moyen des maisons vendues
rapporté par l’Association canadienne de l’immeuble.
4 Malgré une baisse de 16 % des prix en Colombie-Britannique.
2
ÉTUDE SPÉCIALE
probablement l’absence d’une vague importante de prêts
défaillants en Alberta durant cette période.
Suite à la récession économique qui a débuté vers la fin de
2008, l’Alberta a connu le plus fort taux de prêts hypothécaires
résidentiels défaillants parmi les provinces. Toutefois, l’ampleur
de la poussée a été modeste par rapport à la vague du début
des années 1980. Du sommet de septembre 2007 au creux de
juin 2009, les maisons ont été dévaluées de 15 % à Calgary et
5
de 17,5 % à Edmonton . S’agissant là d’une perte moyenne de
valeur, il est fort possible que des pertes de 20 % et plus aient
été enregistrées dans certains cas, qui pourraient avoir motivé
des défaillances stratégiques. Toutefois, le pourcentage plus
élevé de prêts défaillants en Alberta peut aussi s’expliquer par
la chute plus marquée de l’emploi dans cette province durant la
récession, soit 3,6 % contre 2,4 % dans le reste du Canada.
Il semble donc qu’une vague de prêts défaillants de l’ampleur de
celle qui a frappé l’Alberta au début des années 1980 ait peu de
chance de se produire pour autant que la baisse des prix des
maisons ne dépasse pas 20 %, ce qui d’ailleurs n’a pas été le
cas lors de la récession du début des années 1990 ni lors de la
dernière récession. Pour l’instant, selon l’indice de prix de
maison Teranet – Banque Nationale, les prix ont diminué de
1,9 % au cours des trois derniers mois à Calgary, alors qu’ils
continuaient de progresser à Edmonton. Mais il faut tenir
compte du fait que lors des neuf mois précédents, les prix
avaient progressé de 9,2 % à Calgary, ce qui s’ajoutait à des
gains de 6,5% en 2013 et de 4,1 % en 2012. Pour autant qu’un
logement ait été acquis avant le début de 2014, on peut penser
que la baisse de prix qui pourrait inciter à une défaillance
stratégique est alors d’au moins 30 %. Si la propriété a été
acquise vers la fin de 2012, on parle plutôt d’une dépréciation
d’au moins 36 %, et de 40 % si elle avait été acquise un an
auparavant.
Graphique 5
Prêts hypothécaires résidentiels des six grandes banques
Répartition régionale de l’encours au Canada
Alberta non
assurés (Sans recours)
5.3
Aberta assurés
10.0
acheteur de contracter un prêt non assuré. Selon une estimation
à partir des données récentes des six grandes banques
canadiennes, les prêts hypothécaires résidentiels non assurés
de ces institutions en Alberta représentent 5,3 % de leur
6
portefeuille de prêts hypothécaires résidentiels au Canada . En
supposant que la répartition régionale de l’encours est
7
représentative de la répartition du nombre de prêts , il faudrait
un taux de défaillance de 5.7% sur les prêts non assurés en
Alberta pour que ces derniers contribuent à élever le taux de
défaillance pancanadien des banques de 0,3 point de
pourcentage (ce qui a constitué l’apport du taux de défaillance
en Alberta au taux pancanadien des banques en décembre
1984). Rappelons que le taux de défaillance maximum observé
aux États-Unis suite à la crise financière a été de 5,1 %.
Conclusion
Il est indéniable que la chute du prix du pétrole a fragilisé le
marché de la revente de maisons en Alberta. En raison de la
forte diminution des ventes, celui-ci est passé en deux mois
d’une situation serrée à une situation largement excédentaire. Il
est aussi vrai que les prêts hypothécaires résidentiels non
assurés sont en général sans recours en Alberta.
Pour que l’emprunteur ait pu se dispenser de l’assurance, sa
mise de fonds a été d’au moins 20 %. Une vague de
défaillances stratégiques ne devrait donc se produire que dans
un environnement où les prix des maisons diminuent d’au moins
de 20 %. C’est ce qui a été observé au début des années 1980
en Alberta mais qui ne s’est pas produit depuis, malgré deux
épisodes de récession économique.
De toute façon, même si les prix des maisons diminuaient de
plus de 20 % en Alberta suite à la chute des cours pétroliers, il
faudrait un taux de défaillance sur les prêts non assurés en
Alberta plus élevé que le maximum observé aux États-Unis
suite à la crise financière, rien que pour faire augmenter le taux
de défaillance pancanadien des banques de 0,3 point de
pourcentage. Dans ces conditions, à moins d’une situation
vraiment catastrophique, il est difficile d’imaginer qu’une vague
de défaillances stratégiques en Alberta puisse ébranler les
fondements des banques canadiennes au point d’entraîner une
contraction sévère du crédit.
Marc Pinsonneault – Économiste principal
514 879-2589
Reste du Canada
65.4
FBN économie et stratégie, données provenant des rapports annuels.
De toute façon, avec la progression des prix des maisons
depuis 2005, il est de moins en moins facile pour un premier
5
 – [email protected]
6
Et 35 % du portefeuille de prêts hypothécaires des six grandes banques en
Alberta.
7
À titre d’indication, selon l’Association des banquiers canadiens, l’Alberta
représentait 12,2 % du nombre de prêts hypothécaires résidentiels des
banques canadiennes en Alberta, alors que selon Statistique Canada, cette
province représentait 14,3 % de l’encours du total des banques au Canada.
Cette fois, selon l’indice de prix de maison Teranet-Banque NationaleMD.
3
ÉTUDE SPÉCIALE
GROUPE ÉCONOMIE ET STRATÉGIE
514 879-2529
Stéfane Marion
Économiste et stratège en chef
[email protected]
Paul-André Pinsonnault
Économiste principal, Revenu fixe
[email protected]
Krishen Rangasamy
Économiste principal
[email protected]
Marc Pinsonneault
Économiste principal
[email protected]
Matthieu Arseneau
Économiste principal
[email protected]
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