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Robien et Borloo, copies revues et corrigées ◆ Dans le neuf, des dispositifs toujours attrayants ◆ L’ancien conventionné, plus intéressant avec travaux ◆ Le risque de suroffre demeure toujours présent L’investisseur devra se montrer particulièrement vigilant. es dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif ont été réformés en deux temps, à l’automne dernier. Le « recentrage », au 1er septembre, du dispositif « Robien » et la création simultanée du dispositif « Borloo populaire », dans le neuf, ont été suivis de la disparition, un mois plus tard, du « Besson ancien » et de son remplacement par le dispositif « Borloo ancien ». Dans les deux cas, pas de grand bouleversement sur le fond, mais une adaptation, un affûtage, destiné à gommer les imperfections des versions antérieures, jugées trop favorables aux investisseurs. Il est vrai que le dispositif « Robien » ancienne version a coûté cher aux contribuables – 75 millions d’euros pour la seule année 2005 – sans avoir apporté une solution définitive aux tensions observées sur les marchés locatifs. Par ailleurs, en encourageant la production de logements locatifs déconnectés des besoins réels, il a conduit à saturer les marchés d’un nombre important de villes moyennes. Quant au « Besson ancien », ne disposant pas, contrairement au « Robien », de la vitrine commerciale des bureaux de vente des promoteurs, il a échoué à accroître le parc conventionné privé, à loyers modérés. Le remplacement de ces deux dispositifs par des formules plus ciblées est censé leur permettre de remplir les objectifs initialement visés. L 26 • LE PARTICULIER immobilier • n° 231 • mai 2007 L’investisseur y trouvera-t-il son compte ? Dans une étude récemment publiée par l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), Jean Bosvieux, directeur des études, a tenté de mesurer quel devrait être l’impact de ces nouveaux dispositifs. La réponse est nuancée : si, dans le neuf, les avantages demeurent significatifs pour l’investisseur, on ne peut pas toujours en dire autant dans l’ancien, où le bâton risque de s’avérer plus impressionnant que la carotte. Dans le neuf La mesure - « Robien recentré » : le propriétaire d’un logement neuf qui s’engage à le louer nu, à titre de résidence principale, pour neuf ans, à certaines conditions de loyer, peut amortir pendant toute la durée de son engagement une partie du prix d’acquisition. L’amortissement peut atteindre 50 %, à raison de 6 % par an les sept premières années et de 4 % par an les deux années suivantes. - « Borloo populaire » : Idem, mais les loyers plafonds sont plus contraignants et les ressources du locataire sont limitées. En contrepartie, le propriétaire peut, au-delà des neuf ans, renouveler son engagement pour deux nouvelles périodes de trois ans et ainsi amortir jusqu’à 65 % du prix d’acquisition sur quinze ans. De plus, il profite d’un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers pendant toute la durée de l’amortissement. STRATÉGIE PATRIMONIALE 1- Le « Robien recentré » et le « Borloo populaire » devraient rencontrer un franc succès Le « Robien » ancienne formule était de toute évidence attrayant, ce dont atteste son succès passé. Le « Robien recentré » et le « Borloo populaire » le seront-ils autant ? Pour les gros contribuables, le « Robien recentré » et surtout le « Borloo populaire » offrent des taux de rendement très intéressants. Or, ces ménages constituent le cœur des investisseurs en locatif. Le double dispo- sitif mis en place par le gouvernement devrait donc les séduire. Il suffit pour s’en convaincre de comparer les taux de rendement interne (tenant compte du rendement locatif et du rendement du capital sur quinze ans) d’investissements respectivement soumis au droit commun de la fiscalité des revenus fonciers (frais réels) et à l’un de ces régimes fiscaux incitatifs, en faisant varier la tranche d’imposition de l’investisseur. Prenons l’hypothèse de notaire d’un logement neuf, pour un prix 10 3700 euros, De « Robien » à « Borloo », les conditions d'application des différents dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif Date de l’achat du bien Biens concernés Engagement de location Borloo ancien Borloo neuf Version Version Version (ou Borloo «très sociale»" populaire) "intermédiaire" «sociale» A compter du A compter du A compter du A compter du A compter du Avant le 1er janvier 1er octobre 1er octobre 1er octobre 1er septembre 1er septembre 2006 2006 2006 2006 2006 2006 Robien ancienne formule Robien recentré Logements neufs ou anciens réhabilités Logements neufs ou anciens réhabilités Logements neufs ou anciens réhabilités Logements anciens avec convention Anah Logements anciens avec convention Anah 9 ans 9 ans 9, 12 ou 15 ans* 6 ou 9 ans si subvention Anah - 6 ou 9 ans si subvention Anah Durée de l’a9, 12 9 ans mortissement ou 15 ans 50 %, 57,5 % 50 % Amortisseou 65 %* ment total Modalités de l’amortissement 8 % par an 6 % par an 6 % par an pendant 5 ans pendant 7 ans pendant 7 ans + 4 % par an + 4 % par + 2,5 % pendant 2 ans an pendant par an + 2,5 % par an 2 ans ensuite pendant 6 ans Déduction forfaitaire Plafonds de ressources Plafond de loyer (en €/m2) 9, 12 ou 15 ans* 50 %, 57,5 % ou 65 %* - - Logements anciens avec convention Anah 9 ans - - - - - - - - 30 % 30 % 45 % 45 % Oui** Non Non Oui** Oui** Oui** Zone A : 20,45 Zone A : 20,45 Zone A : 16,37 Zone A : 16,35 Zone A : 5,90 Zone A : 5,59 (8,05) (8,84)*** Zone B : 14,21 Zone B1 : 14,21 Zone B2 : 11,62 Zone B1 : 11,37 Zone B2 : 9,30 Zone B : 10,68 Zone B : 5,36 (7,29) Zone B : 5,22 (6,22) Zone C : 10,22 Zone C : 8,52 Zone C : 6,82 Zone C : 7,73 Zone C : 4,82 (5,68) Zone C : 4,63 (5,15) *Selon la durée de l’engagement de location **Voir nos pages « Indices » ***Limites aux plafonds dérogatoires que peut fixer l'Anah mai 2007 • n°231 • LE PARTICULIER immobilier • 27 STRATÉGIE PATRIMONIALE ROBIEN ET BORLOO, COPIES CORRIGÉES frais d’acquisition et compris. L’investisseur dispose d’un apport personnel de 20 % et emprunte le reste au taux de 4 %, sur quinze ans. Sauf dans des cas très particuliers, les régimes d’amortissement, « Robien recentré » ou « Borloo populaire », lui apportent un avantage substantiel par rapport au droit commun. – Lorsque le loyer de marché est supérieur ou égal au plafond du « Robien recentré » – et a fortiori, supérieur au plafond du « Borloo populaire » – , le rendement sous les deux régimes est pratiquement identique : le « Borloo » est légèrement plus favorable pour la tranche d’imposition à 40 %, le « Robien recentré » un peu plus avantageux pour la tranche à 30 %. En zone B1, par exemple, si le loyer de marché s’élève à 15 €/m2 mensuel (supérieur au plafond « Borloo », fixé à 11,06 €/m 2 et au plafond « Robien », à 13,82 €/m2), le rendement de l’investissement pour un ménage imposé à 40 % serait de 3,8 % sous le régime des frais réels, à 6,2 % en « Robien recentré » et de 6,8 % en « Borloo populaire ». En revanche, pour les investisseurs dont la tranche d’imposition est égale à 14 %, la donne est un peu différente. Le « Robien recentré » comme le « Borloo populaire » sont toujours plus avantageux que le régime des frais réels, mais l’avantage est bien moins important que pour les contribuables les plus fortement imposés. Dans ce cas de figure, toutefois, et à l’inverse de ce qui se passe pour les tranches d’imposition à 30 % et 40 %, le « Borloo » se montre moins performant que le « Robien » dès que le loyer de marché est significativement supérieur au plafond « Borloo » . Enfin, dans les localisations les plus chères, et pour des surfaces dont le prix au mètre carré est élevé – ce qui peut être le cas, par exemple, d’un studio parisien – le régime des frais réels reste toujours plus avantageux. – Lorsque le loyer de marché est inférieur ou égal au plafond « Robien », mais supérieur au plafond « Borloo, » l’investisseur imposé à 30 % ou 40 % a toujours intérêt à opter pour le « Borloo ». Et cela, même dans les zones les 28 • LE PARTICULIER immobilier • n° 231 • mai 2007 plus chères. En zone A, par exemple, si le loyer de marché est fixé à 17 €/m2 mensuel (supérieur au plafond « Borloo » de 15,92 €/m2, mais inférieur au plafond « Robien » de 19,89 €/m2), le rendement de l’investissement pour un ménage imposé à 40 % serait de 2,5 % sous le régime de frais réels, de 5,4 % en « Robien recentré » et de 7 % en « Borloo populaire ». En revanche, pour l’investisseur imposé à 14 %, cette prime au « Borloo » n’est pas systématique. Le « Robien » peut lui être légèrement plus favorable. – Enfin, lorsque le loyer de marché est inférieur ou égal au plafond « Borloo » (et a fortiori au plafond « Robien recentré »), l’investisseur a toujours intérêt à opter pour le « Borloo », quel que soit son taux d’imposition. 2- Les plafonds de loyers, même durcis, ne sont pas vraiment contraignants Contrairement à ce que les pouvoirs publics espèrent, le double dispositif ne devrait pas modérer le niveau des loyers. En effet, en dehors des petites surfaces, dans des secteurs très tendus, le plafonnement du « Robien recentré », et même du « Borloo populaire », n’est pas réellement contraignant. De fait, les investisseurs peuvent bénéficier de l’avantage fiscal offert sans avoir de véritable autre contrepartie à fournir qu’un engagement de location inscrit dans la durée. Il suffit, pour s’en convaincre, de comparer les plafonds des dispositifs « Robien recentré » et « Borloo populaire » aux loyers de relocation du marché, surface par surface, tels qu’ils ont été relevés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). L’étude des marchés locatifs de treize agglomérations de province (voir graphique p. 29) met ainsi en évidence plusieurs données intéressantes : d’une part, à l’exception des logements d’une pièce à Aix-en-Provence, le plafond « Robien recentré » est systématiquement au-dessus des loyers de relocation. D’autre part, le plafond « Borloo » est compris, en gros, entre le loyer moyen de relocation d’un studio et celui d’un deuxpièces. Quant à l’agglomération parisienne, Source Anil-Olap mai 2007 • n°231 • LE PARTICULIER immobilier • 29 Source Anil-Olap Bo A rd ix e Gr a u x en ob le Lil le Ly o Na n nc R y St enn ra es sb o To urg ul ou Be s sa e nç on Br es Ch L t at av ea al ur ou x Loyers en €/m2 le « Robien recentré » y Loyers de relocation et loyers plafonds reste intéressant, hormis neufs dans treize villes de Province pour les studios parisiens, 16 dont les loyers de marché Borloo neuf restent supérieurs aux pla14 Robien recentré fonds. En revanche, le 12 « Borloo neuf » affiche des 5 pièces et plus plafonds supérieurs aux 10 4 pièces loyers de marché en petite 3 pièces 8 et grande couronne, à la seule exception, là encore, 2 pièces 6 des studios (voir tableau 1 pièce ci-dessous). 4 Il faut certes relativiser ces résultats : les loyers des logements neufs sont généralement supérieurs d’environ 10 % aux loyers des relocations seur a toujours intérêt à faire ses calculs, « ordinaires » tels que les observe l’Olap. Ce sachant que la particularité des plafonds qui ne modifie pas pour autant les conclu- « Robien recentré » comme « Borloo popusions qui précèdent, car dans la plupart des laire » est d’être identiques quelle que soit la cas, les loyers plafonds sont supérieurs aux taille du logement. Or, la valeur relative du loyers de marché dans des proportions supé- mètre carré décroît avec la taille du logement. rieures à cet écart. L’Olap en donne une idée précise : selon ses Par ailleurs, la grossièreté du zonage limite observations, le loyer au mètre carré d’un l’exercice comparatif. « Même au niveau studio s’avère en moyenne deux fois plus d’une agglomération, les loyers peuvent être élevé que celui d’un cinq-pièces. différents d’un quartier à l’autre. Il faudrait une modulation locale », selon Jean Bosvieux, 3- Le « Borloo populaire » pour refléter cette diversité. De fait, les loge- n’augmentera pas l’offre ments dont les loyers de marché correspon- de logements destinés dent aux plafonds des régimes « Robien aux locataires modestes recentré » ou « Borloo populaire » risquent L’engagement de l’investisseur, dans le dispod’être implantés dans les secteurs les moins sitif « Borloo populaire », de ne louer qu’à des chers, et aussi les moins susceptibles d’attirer ménages dont les revenus sont plafonnés ne les locataires... Quoi qu’il en soit, l’investis- représente pas une véritable contrainte et n’induit pas de risque particulier quant à la capacité des locataires à assumer le paiement Loyers de relocation et loyers plafonds neufs dans la région parisienne du loyer. Ce que l’on constate en déterminant Grande Petite Loyers par taille leur taux d’effort moyen (rapport du loyer au couronne couronne de logement Paris revenu) dans les conditions de plafond défi2 (en €/m ) nies par le dispositif. Selon Jean Bosvieux, 1 pièce 20,8 16,8 16,1 « en supposant que la surface du logement est 2 pièces 18 14,2 13,4 de 30 m2 pour une personne seule, à laquelle on 3 pièces 18,3 13,2 11,7 4 pièces 18,4 13,9 11,5 ajoute 15 m2 par personne supplémentaire, on 5 pièces et plus 18 14,7 11,3 arrive à des taux d’effort compris entre 8 % et Loyers plafonds 15 %, les plus élevés étant constatés en zone A Robien recentré 19,89 19,89 19,89 et pour les familles nombreuses » (voir tableau Borloo neuf 15,92 15,92 15,92 p. 30). Pour mémoire, les banques, s’agissant STRATÉGIE PATRIMONIALE ROBIEN ET BORLOO, COPIES CORRIGÉES Personne seule Couple Personne seule ou couple + 1 personne à charge Personne seule ou couple + 2 personnes à charge Personne seule ou couple + 3 personnes à charge Personne seule ou couple + 4 personnes à charge Zone A 13 % 13 % 14 % 15 % 15 % 16% Zone B1 12 % 12 % 14 % 14 % 14 % 15% Zone B2 11 % 11 % 12 % 13 % 13 % 13 % Zone C 8% 9% 10 % 10 % 10 % 11 % Source Anil Taux d'effort des ménages dont les revenus sont égaux aux plafonds « Borloo » Evaluation réalisée sur la base d'une surface de 30 m2 pour une personne seule, plus 15 m2 par personne supplémentaire, et des loyers plafonds pour chaque zone. de prêt immobilier, exigent généralement de l’emprunteur que son taux d’effort ne dépasse pas 33 %, afin de garantir sa solvabilité. Les ressources du locataire sont certes limitées, mais à un niveau qui n’a rien de ridicule (voir les tableaux « Investissement locatif », p. 62). Avec 52 521 euros de revenus annuels pour un couple avec deux enfants, dans une grande ville de province, par exemple, les plafonds sont même plutôt confortables. Ils touchent, en tout état de cause, une part importante de la population : plus de 70 % des ménages sont éligibles à un logement HLM, et les plafonds de ressources « Borloo » sont environ de deux tiers supérieurs aux plafonds permettant d’y accéder. Par ailleurs, il est probable que les locataires des logements neufs se recruteront parmi des locataires plus aisés que ceux des logements anciens. Le loyer d’un logement neuf est forcément plus élevé que celui d’un logement ancien, moins confortable et moins bien équipé. En conclusion, les nouveaux dispositifs d’incitation à l’investissement neuf sont, dans l’ensemble, finalement assez proches de leur prédécesseur. Les loyers plafonds sont peu contraignants et ce, malgré l’affinement du zonage. Mais attention : le risque de suroffre existe toujours dans certaines localisations et c’est à l’investisseur de se montrer vigilant sur les critères de qualité de son investissement. Dans l’ancien Le dispositif : « Borloo ancien » Le propriétaire d’un logement ancien qui s’engage à louer nu, à titre de résidence principale, à un locataire aux ressources plafonnées moyennant un loyer lui aussi plafonné, bénéficie d’une déduction forfaitaire sur ses revenus fonciers, égale à 30 % s’il opte pour un conventionnement intermédiaire, ou 45 % s’il choisit un conventionnement social ou très social. La convention, signée avec l’Anah, peut être « sans travaux » (l’engagement de location est alors de six ans) ou « avec travaux » : une subvention peut alors être accordée au propriétaire et, dans ce cas, l’engagement de location est de neuf ans. 1- Le « Borloo ancien » devrait, a priori, coller à la réalité du marché Le dispositif « Borloo ancien » innove en prévoyant trois niveaux de loyers plafonds : intermédiaire, social et très social, assortis, on 30 • LE PARTICULIER immobilier • n° 231 • mai 2007 l’a vu, d’avantages fiscaux différenciés, quand le Besson ancien ne prévoyait qu’une version avec des loyers intermédiaires. Il innove également en imposant à l’investisseur l’obligation de conclure une convention avec l’Anah, avec ou sans travaux. Enfin, il a l’originalité d’introduire la possibilité, pour les délégations locales de l’Anah, d’adapter les plafonds fixés au niveau national, en fonction de la réalité du marché locatif local. Pour le conventionnement intermédiaire, elles peuvent notamment décider de fixer des plafonds locaux à un niveau inférieur aux plafonds d’origine, afin qu’ils soient effectivement inférieurs aux loyers de marché. A l’inverse, dans le cas des loyers sociaux et très sociaux, fixés à un niveau très bas, elles peuvent, pour tenir compte de la cherté relative des petits logements, autoriser un loyer supérieur, dans la limite des plafonds dérogatoires fixés au niveau national par cir- ●●● Pub Mona Lisa STRATÉGIE PATRIMONIALE ROBIEN ET BORLOO, COPIES CORRIGÉES ●●● culaire (voir tableau, p. 27). La surface maximale qui peut être retenue pour l’application du loyer dérogatoire est de 90 m2 de surface habitable fiscale. Pour autant, tels qu’ils sont prévus au niveau national, le découpage du territoire en trois zones (A,B,C) et le plafonnement des loyers sont trop sommaires pour que le dispositif « Borloo ancien » se révèle un régulateur efficace du marché locatif. La comparaison des loyers plafonds du « Borloo ancien » et des loyers de marché à la relocation (source Olap) révèle la même situation que pour le neuf : les loyers plafonds sont loin d’être inférieurs aux loyers de marché. Dans les grandes agglomérations de province (zone B), seuls les studios ont effectivement un loyer de marché plus cher que le plafond « Borloo ancien » intermédiaire. Les deux-pièces et plus se louent, partout, à moins de 10,68 €/m2 par mois, plafond du dispositif. Même les plafonds du « Borloo social » se montrent supérieurs aux loyers de relocation pour les grandes surfaces, de type quatre et cinq pièces. En revanche, conformément à ce qui était annoncé, les plafonds de la version très sociale sont bel et bien plus bas que les loyers de marché, quelle que soit la surface. En région parisienne, le bilan est plus mitigé. Les plafonds du « Borloo social » sont certes contraignants. Mais ce n’est pas le cas pour la version intermédiaire. En petite et grande couronne, le plafond imposé (16,35 €/m2) est supérieur au loyer moyen de relocation des deux-pièces et plus. Ce n’est qu’à Paris que les plafonds du « Borloo ancien », même intermédiaires, sont contraignants quelle que soit la surface. Reste à savoir si les délégations de l’Anah profiteront réellement de la possibilité qui leur est donnée d’adapter les plafonds aux réalités du marché. Pour l’heure, s’agissant des loyers intermédiaires, l’Anah se contente d’appliquer le barème de référence, mais assure veiller à faire respecter l’obligation de placer le loyer à un niveau inférieur à cette grille. Concernant la possibilité de déroger aux loyers sociaux et très sociaux, « cette mesure n’est pas encore stabilisée et fait l’objet d’arbitrages. La circulaire loyer de juillet 2007 de la DGUHC (Direction générale de l’’urbanisme, de l’habitat etr de la construction, ndlr) devrait préciser la conduite à tenir pour l’application du loyer dérogatoire » ●●● A partir de quel niveau de loyer le « Borloo ancien » est-il intéressant pour l'investisseur en loyer « intermédiaire » sans travaux ? En zone A, le conventionnement est financièrement acceptable pour le bailleur jusqu’à un loyer de marché de 19 €/m2 s’il est imposé à 40 % ; 18 €/m2 à 30 % et 16,7 €/m2 à 14 %. Situation de l'investissement Zone A* Zone B Zone C TMI à 14 % 16,7 €/m2 11 €/m2 7,9 €/m2 *Vir les pages « Indices» Exemple Le bailleur loue un logement de 60 m2 en zone A, au loyer de marché de 17 €/m2. Son taux marginal d’imposition est de 40 %. Les charges représentent 20 % du loyer brut. Avant conventionnement, le loyer brut annuel s’élève à 12 440 € et le loyer net à 9 952 €. L’impôt sur les revenus fonciers se monte à 9 952 € x 40 % = 3 980 €. Après conventionnement au régime intermédiaire, le loyer est ramené à 15,9 €/m2 (plafond 32 • LE PARTICULIER immobilier • n° 231 • mai 2007 TMI à 30 % 18 €/m2 11,7 €/m2 8,5 €/m2 TMI à 40 % 19 €/m2 12,5 €/m2 9 €/m2 Source Anil de la zone). Le nouveau loyer brut annuel sera de 11 448 € et le loyer net de 9 158 €, soit une perte de 794 €. La déduction forfaitaire sera de 11 448 € x 30 % = 3 434 €. Le revenu foncier imposable se montera à 9 158 € – 3 434 € = 5 724 € et l’impôt sur les revenus fonciers à 5 724 x 40 % = 2 290 €. L’impôt aura donc diminué de 1 690 €. Bilan financier du conventionnement pour le bailleur (gain en impôt – perte de loyer) = 896 € (1 690 € – 794), soit 7 % du loyer brut. Pub Mona Lisa STRATÉGIE PATRIMONIALE ROBIEN ET BORLOO, COPIES CORRIGÉES Un exemple de conventionnement avec travaux et subvention de l’Anah Un ménage dont le revenu imposable s’élève à 50 000 € (deux parts fiscales) acquiert un appartement ancien à rénover de 50 m2 pour 60 000 €, plus 4 850 € de frais de notaire, et réalise 40 000 € de travaux. Ils ont l’intention de le mettre en location. Quelle est pour eux la solution la plus avantageuse ? Conventionnement « social » et subvention Anah 20 000 € 12 000 € 84 850 € 450 € (loyer de marché) Valeur de revente après 15 ans 110 000 € Taux de rendement interne 3,5 % 20 000 € 72 850 € 364 € (plafond « social » avec dérogation) 110 000 € 4,9 % Conclusion : ils ont tout intérêt à opter pour le conventionnement « social » avec travaux. ●●● déclare-t-on à l’Anah. Selon Jean Bosvieux, toutefois, même si les antennes départementales de l’Anah sont disposées à profiter de cette faculté, elles risquent de se heurter à un obstacle de taille : l’absence d’observatoire précis des loyers dans leur circonscription, élément indispensable afin de déterminer s’il y a bien un écart entre plafonds et loyers de marché et permettant de fixer au plus juste des plafonds dérogatoires. 2- Le conventionnement sans travaux aura un impact si le loyer n’est pas « trop » inférieur aux loyers de marché L’attrait du conventionnement sans travaux pour le bailleur va essentiellement dépendre des positions relatives du loyer de marché et du loyer plafond. Si le loyer de marché est inférieur ou même égal au plafond du dispositif (mais l’intervention de l’Anah devrait éviter cela), les investisseurs auront tout intérêt à y recourir. Ils réaliseront des économies d’impôt sans avoir d’effort financier particulier à fournir. Le 34 • LE PARTICULIER immobilier • n°231 • mai 2007 Source Anil Financement -Apport personnel - Subvention Anah - Emprunt (4 % sur 15 ans) Loyer mensuel Pas de subvention Fiscalité revenus fonciers sans avantage ENTRETIEN TRAVAUX ENDUITS DE FAÇADE janvier 2004 • n°194 • LE PARTICULIER immobilier • 35