Permis d`urbanisme pour le projet immobilier mixte « Rive Gauche

AVIS
Réf. : CWEDD/11/AV.806
Date : 04/07/2011
Permis d’urbanisme pour le projet immobilier mixte « Rive
Gauche » à CHARLEROI
1.
DONNEES DE BASE
Demande : - Permis d’urbanisme pour le projet immobilier mixte « Rive Gauche » à Charleroi
- Rubrique :
Projet :
63.21.01.01.03
- Localisation : centre de la ville basse de Charleroi
- Situation au plan de secteur : zone d’habitat, zone de services publics et d’équipements
communautaires, zone d’activités économiques mixtes
- Catégorie : n°1 – Aménagement du territoire, urbanisme, activités commerciales et
de loisirs
> Une brève description est reprise en annexe.
Demandeur : St Lambert Promotion s.a.
Auteur de l’étude : CSD Ingénieurs Conseils s.a.
Autorité compétente : Fonctionnaire délégué
Date de réception du dossier :
06/06/2011
Visite de terrain : 30/06/2011, en présence du représentant du bureau d’étude et du responsable du
projet.
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AVIS SUR LA QUALITE DE L'ETUDE D’INCIDENCES
2.
Le CWEDD estime que l’auteur a livré une étude de qualité satisfaisante. L’autorité compétente y
trouvera les éléments pour prendre sa décision.
Le CWEDD n’a eu que très peu de dossiers de ce type à appréhender. Néanmoins, il semble que tous
les sujets pertinents pour ce type de projet aient été abordés par l’auteur.
Un comité de suivi constitué de certains acteurs et décideurs a été créé. L’auteur a donc notamment
procédé à l’examen des éléments choisis par ce comité de suivi.
Au niveau du contenu
Le CWEDD apprécie particulièrement :
-
La description détaillée du projet ;
-
Les analyses énergétiques et du chantier ;
-
Les recommandations si le projet décrit devait être réalisé.
Cependant, le CWEDD regrette les points suivants :
-
L’étude des places de parking est élaborée au départ d’hypothèses telles que par exemple « le
peu de places de parking dans le projet poussera les chalands à utiliser les transports en
commun ». Alors que cette absence pourrait tout aussi facilement générer l’occupation de
places de parking des clients des commerces environnants. Selon le même principe le
stationnement des employés du complexe n’est pas assuré, ce que préconise l’auteur ;
-
L’auteur ne semble avoir de « respect » que pour les bâtiments repris à l’inventaire ou classés.
Les bâtiments concourant à ce qu’on peut appeler le patrimoine social, l’image de la Ville et
l’ambiance urbaine sont systématiquement considérés peu intéressants soit parce que
vétustes soit à cause de leur rez-de-chaussée commercial ;
-
La transformation complète de la place Albert ne fait l’objet d’aucune évaluation des
potentialités de dynamisme social amené par le projet ou par un autre projet ;
-
Les hypothèses du comité de suivi ne sont pas remises en cause, par exemple, en matière de
stationnement, de trafic, de marché, de vitalisation urbaine, de demande hôtelière ou encore
de lien avec le tissu commercial existant ;
-
Curieusement, l’impact du projet sur la convivialité de la rue Puissant n’est qu’effleuré.
Au niveau de la forme
Le CWEDD apprécie la lisibilité de ce dossier compliqué, bien illustré d’indispensables cartes,
schémas et plans.
Toutefois, le CWEDD regrette quelques coquilles rédactionnelles ne nuisant ni à la lecture, ni aux
conclusions de l’étude.
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3.
AVIS SUR LA QUALITE DU RESUME NON TECHNIQUE
Le CWEDD estime que le résumé non technique est de qualité satisfaisante.
En effet, ce document présente les même qualités et lacunes que l’étude. Le CWEDD regrette en
particulier que les illustrations ne permettent pas de saisir l’étendue et l’aspect du projet dans
l’espace existant.
Par ailleurs, la réduction de la place Albert n’y est pas mentionnée.
4.
AVIS SUR L'OPPORTUNITE ENVIRONNEMENTALE DU PROJET
Le CWEDD remet un avis favorable sur l’opportunité environnementale du projet dans la mesure
où les recommandations de l’auteur et les remarques du Conseil expliquées ci-dessous sont prises
en compte.
Le CWEDD n’est pas à même de juger de la pertinence de sacrifier l’espace public de la place Albert,
ni de l’impact de la charge émotionnelle d’un tel changement. Il remet donc un avis d’opportunité
favorable pour le projet tel que présenté sans tenir compte de ces éléments.
Le CWEDD appuie toutes les recommandations de l’auteur qui ont été acceptées par le demandeur.
Les quelques recommandations refusées ou partiellement acceptées ressortent généralement du
pouvoir des autorités publiques ou nécessitent une étude complémentaire.
Il insiste particulièrement sur les suivantes :
-
Développement de cellules horéca sur la place Albert et notamment au rez-de-chaussée du
projet ;
-
Analyse méthodique des déblais et plus particulièrement de la zone de remblayage de la vieille
Sambre ;
-
Traitement des eaux d’exhaure des travaux de génie civil ;
-
Implantation de toitures vertes sur les bâtiments à toiture plate ;
-
Utilisation d’une cogénération pour l’hôtel et éventuellement pour la surface commerciale.
Le CWEDD attire l’attention sur l’engagement du demandeur de :
-
Réaliser, dans l’îlot Buisset, des logements, initialement prévus dans le projet en lieu et place
de l’hôtel (hors projet) ;
-
Etudier la possibilité d’évacuer les déblais via des bandes transporteuses et des barges
fluviales.
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Le CWEDD recommande :
-
Que l’ouverture du boulevard Tirou à la circulation automobile soit envisagée tous les jours de
20h à 6h afin de garder une certaine vie à cette zone qui pendant les heures de fermeture du
complexe commercial sera particulièrement déserte ;
-
Que le projet soit revu au niveau de la rue Puissant afin d’améliorer le cachet de cette rue
pourtant chargée d’histoire en préservant les façades « forteresses » existantes et en y
intégrant les façades du projet en bon dialogue avec les façades faisant face au projet. Ces
bâtiments sauvegardés pourraient, par exemple, se voir attribuer une fonction administrative.
Le projet tel que présenté quoique se voulant plus « novateur » que des projets existants,
amènera une monotonie et détruira l’atmosphère, le rythme et les traces du passé de cette
partie de la Ville et accentuera encore plus l’aspect peu convivial de cette rue. Les raisons
techniques ne peuvent pas le justifier ;
-
Qu’une étude soit réalisée afin que l’employeur (le complexe commercial et hôtelier) assume
la charge de stationnement de ses employés en remplacement total ou partiel des cellules de
garde meuble. Pour le CWEDD, il n’est pas logique que le complexe accueille ses clients mais
pas ses employés.
Enfin, le CWEDD regrette que les 120 logements initialement prévus aient été remplacés par 108
chambres d’hôtel. Le Conseil voit dans cette perte de mixité une réduction de convivialité et de
contrôle social.
5.
REMARQUE A L’AUTORITE COMPETENTE
Le CWEDD insiste auprès des autorités communales de la ville de Charleroi pour qu’une étude
globale des flux de circulation soit réalisée avant la « fermeture » du boulevard Tirou. En effet cette
fermeture délocalisera les flux de transit notamment ouest-est mais ne les supprimera pas. Il faudra
donc veiller à ce que cette délocalisation ne se fasse pas de manière « sauvage ».
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Annexe – Brève description du projet
Avertissement :
Les informations reprises ci-après sont données à titre indicatif et
sont destinées à un usage interne dans le cadre de la préparation
de l’avis. Elles ne sont pas constitutives de l’avis du CWEDD.
Le projet immobilier mixte Rive Gauche vise principalement au développement d’un centre
commercial d’une superficie de 31500 m2 dont une moyenne surface d’alimentation de 1300 m2 (sur
les 3000 m2 annoncés dans le projet) au centre de la ville basse entre le boulevard Tirou et la Sambre.
Il est entouré par la rue Léopold, la rue Puissant, la rue du Collège, la rue de Marchienne et la place
Albert 1er. Un parking souterrain d’une capacité de 759 places est construit sous la place Albert Ier et
le centre commercial. Un hôtel de 108 chambres coiffe la partie du centre commercial, place Albert.
Dix logements sont construits à l’étage du passage de la Bourse.
La construction du centre nécessite la démolition partielle des îlots « Passage de la Bourse » et Place
Albert 1er : les bâtiments de la rue Puissant (côté ouest), de la rue du Collège (côté est - environ la
moitié des bâtiments depuis la place Buisset), de la rue Léopold (côté nord), à la place Buisset et
enfin, sur la place Albert Ier.
Le bâtiment des années 50, les colonnades, qui suit le tracé de l’ancien bras de Sambre et sépare
cette place du boulevard Tirou tout en se laissant traverser, est démoli.
Une partie du centre commercial occupe une partie de la place à l’ouest jusqu’au boulevard Tirou.
Si les bâtiments et sites classés sont respectés et les maisons qui les jouxtent conservés, plusieurs qui
font partie de l’histoire de la Ville, sont abattus. La physionomie de la Ville en sera transformée.
Des citernes de 120 m3, pour les besoins domestiques du centre commercial, et de 60 m3 pour l’hôtel
sont prévues. Les eaux de ruissellement sont gérées partiellement par des toitures vertes extensives
sur l’hôtel et une autre jouxtant les logements.
Ce projet modifie la configuration de la place Albert Ier. Elle perd sa forme rectangulaire historique
pour adopter une forme carrée. Elle s’étale vers le nord, sur le boulevard Tirou rendu piétonnier à cet
endroit. De part et d’autre de cet « espace partagé », deux trémies donnent accès au parking
souterrain. La mobilité sur le boulevard Tirou face à la place Albert Ier est donc modifiée. La fonction
de chemin de transit automobile de ce boulevard disparait. C’est la volonté de mettre en valeur le
cheminement piétons entre la Ville Basse et la Ville Haute. De plus un cheminement est créé au sein
de la nouvelle galerie commerciale entre la place Buisset et la place Albert Ier.
Ce projet s’intègre dans des projets publics de réhabilitation de la Ville Basse (Phénix, rénovation
urbaine). Il se situe au plan de secteur en zone d’habitat, en zone de services publics et
d’équipements communautaires, en zone d’activités mixtes. Le site se trouve dans le PRU (périmètre
de remembrement urbain) « Passage de la bourse » du 14/10/2010.
La plus grande partie des 57 parcelles cadastrales concernées par le projet sont propriété du
promoteur, 8 de la Ville et 19 de tiers. Un plan d’expropriation peut être envisagé pour certaines
parcelles.
Trois ans et 3 mois de travaux réalisés par phases sont annoncés. C’est 70 camions par jour pendant
un an et demi, soit 20000 de 24 tonnes pour l’évacuation des 275485 m 3 de terre de déblais. Les 3
niveaux en sous-sol (2 de parking et un de garde meubles) s’enfoncent d’abord dans 12,60 m de
terrains meuble puis dans 6 à 7 m de la roche fragmentée. Un cuvelage étanche ancré où un drainage
permanent de la nappe est nécessaire.
Environ 400 emplois seraient créés à terme.
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