Fiche locative Douai 2013

Résidence « Marguerite de Flandres »
Douai (59)
Le projet et sa zone de chalandise
Localisation du projet à Douai
Le projet : L’opération est composée de 58 logements collectifs (24
T2 « compacts », 12 T2 « standards » et 22 T3 « compacts »’) répartis sur
deux bâtiments. Le projet est localisé à Douai dans le département du
Nord.
Projet
P
Source : Fond de carte Google Maps
Accessibilité : une très bonne accessibilité tant au niveau routier,
ferroviaire qu’aérien. L’ouverture conséquente de la ville est assurée par
l’A21 reliant Douai à Valenciennes ainsi qu’un réseau de voie ferré dense
avec les lignes SNCF-TER raccordant Douai à près de 16 grandes villes.
Quant à l'aéroport de Lille-Lesquin, il se situe à +/- 23 km de Douai.
Attractivité économique : Ville centre de la Communauté
d’Agglomération du Douaisis, Douai représente 28% de la
population de l’EPCI. Elle s’est développée par sa position géographique,
via un carrefour de communication conséquent. Elle est ainsi localisée à
quasi équidistance de Paris (+/-190 km) et de Bruxelles (+/-140 km), tout
en restant proche de Londres (rapport distance-temps). Un maillage qui la
rend de fait attractive.
La ville recouvre près de 30 000 emplois au sein d’un tissu
économique aujourd’hui à forte consonance industrielle. Il s’agit d’activités
liées à la construction automobile (Renault, Société Nouvelle WM,
Inoplast, Siac), l'imprimerie (Imprimerie nationale), l'industrie ferroviaire
(Arbel Fauvet-Rail), ou encore l'industrie alimentaire (Nestlé, Les
Brasseurs de Gayant). La ville dispose également d’une vingtaine de parc
de parcs d’activités pouvant accueillir du bureau ou de la logistique.
Le site : Un quartier périphérique situé au Nord-Est de Douai,
localisé à +/-5 km du centre-ville et de la gare ferroviaire, et à +/- 30 min.
de l’aéroport International Lille-Lesquin. Les lignes de bus 6 et 7 sont
situées à proximité immédiate du projet.
Niveau de revenus : Le revenu médian des ménages est égal à
1.800€/mois à Douai, contre 2050€/mois à l’échelle de la CA du Douaisis,
qui accueille davantage d’actifs.
5 km du
centre-ville
Données sociodémographiques
Chiffres Clés
Douai
Ca Du Douaisis
Nombre d'habitants (09)
42 461 hab
152 258 hab
Gain annuel de population (99-09)
-35 hab/an
-167 hab/an
Nombre de ménages
18 198 mén
60 668 mén
Gain annuel de ménages (99-09)
143 mén/an
436 mén/an
1 629 mén/an
3 321 mén/an
Nombre d'emménagements annuel
(04-08)
Volume annuel de construction neuve (09-11)
172 logts/an
492 logts/an
Revenu médian des ménages
1806 €/mois
2051 €/mois
Source : INSEE DGI 2009
Cibles de clientèles locatives et estimation théorique du potentiel locatif
Douai est en situation de léger déclin démographique depuis 1999 (-35 habitants
par an en moyenne) mais enregistre en revanche un gain de près de 150
ménages annuels. Des statistiques similaires constatées sur l’aire de marché de
Douai où la CA du Douaisis a enregistré un gain de près de 450 ménages
annuellement.
Statut d’occupation des résidences principales
Ville de Douai
source : INSEE DGI 2009 (données retravaillées par Adéquation)
Un parc locatif libre qui représente 30% du statut d’occupation des résidences
principales, soit un taux supérieur à la communauté d’agglomération du Douaisis au
sein de laquelle le parc locatif libre représente 24%.
Un parc caractérisé par une proportion importante de ménages de
petites tailles. Ainsi, plus de 70% des ménages de Douai sont constitués d’une ou
deux personnes.
Le marché locatif libre émane essentiellement des ménages d’ouvriers
et des employés en début de parcours résidentiel et également des
ménages retraités. A cela s’ajoute une demande estudiantine (école des
mines et faculté de droit) ainsi qu’une demande de la part de militaires depuis
l’implantation en juin et juillet 2010 de deux unités.
En conséquence, le projet est susceptible d’attirer les jeunes familles avec un
enfant ou des familles monoparentales. Outre la demande locative locale, il peut
également, de manière ponctuelle, capter la demande émanant de militaires mutés.
Une location majoritaire en 2 pièces pour les ménages les plus jeunes ou à
l’occasion de ruptures familiales, puis 3 pièces recherchés par les retraités et studio
pour les décohabitants.
© ADEQUATION - Étude locative – 150 Rue Marguerite de Flandre – Douai – Juillet 2013
Taille des ménages – Ville de Douai
source : INSEE DGI 2009 (données retravaillées par Adéquation)
Situation actuelle et prévisible du marché locatif
Un parc locatif qui s’est étoffé en termes de
produits neufs ces dernières années suite à la livraison
de plusieurs opérations telle que la résidence Gyroplane
d’Akerys, lancée en 2008, proposant 35 logements collectifs.
L’alimentation du marché se fait actuellement par le biais
d’une autre résidence d’Akerys Promotion, à savoir la
résidence « Guynemer », proposant 92 appartements. Quant
au programme « Les Bois Parallèles » de Nacarat, il est en
phase de livraison.
Sur le marché locatif, une offre de plus de 200
logements actuellement disponibles à la location a été
recensée. Un marché proposant des biens relativement
récents avec un cœur d’offre en T2.
Valeurs locatives de logements récents à Douai
Typo.
Surf. Hab.
Loyer HC*
Loyer/m²*
T1
25-30 m²
330-390 €
13 €
T2
40-49 m²
410-520 €
10,5 €/m²
T3
62-70 m²
530-580 €
8,5 €/m²
* loyers mentionnés hors charges, hors stationnement
Sources : entretiens à dire d’expert – annonces internet
Exemples d’annonces locatives relevées à Douai
S’agissant de leur valorisation, les valeurs moyennes par
mètre carré et par mois pour des résidences neuves
s’établissent à 13€/m² habitable hors stationnement pour
les T1, 10,5 à 11€/m² pour les T2, et 8,5€/m² pour les
T3.
En individuel, l’offre marginale entraîne un
écoulement rapide des stocks de location mais le parc ne
propose pas aujourd’hui de produits récents. Le cœur d’offre
correspond à des maisons de ville (3 et 4 pièces) avec des
loyers allant de 560 à 690€ pour des surfaces comprises entre
80 et 95 m², soit une valorisation de l’ordre de 7€/m².
T2 de 47m²
Loyer : 500€ HC
Quartier Place d’Armes
T3 de 62,85m²
Loyer : 550 € HC
Rue du Polygone
Synthèse
Contexte du marché locatif de la zone de chalandise
Demande locative pour le site étudié
Valeur patrimoniale
Rappel :
Loyer Duflot en Zone B1 = 9,88€/m² auquel est appliqué un
coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7
+ 19/S, dans laquelle S est la surface utile (surface utile =
surface habitable + 50% des surfaces annexes hors
stationnement limitées à 16 m²),
Le plafond par mètre carré de surface habitable mentionné au
premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du Code
Général des Impôts est fixé à 5.500 € .
Source : Journal officiel de la République Française - 30 décembre
2012
Le marché immobilier de Douai a été
alimenté de manière conséquente en 2011 et
2012 (300 constructions annuelles en
moyenne) et devrait l’être également à moyen
et long terme par le biais de la ZAC du
Raquet.
Pour autant, aucun phénomène de suroffre locative n’a pu été constaté. Le
volume de construction de logements neufs
permet d’accompagner la croissance
démographique du territoire.
Afin de faciliter la réussite commerciale de
l’opération il est conseillé de phaser
l’opération en 2 tranches (à raison d’une
trentaine de logements par tranche).
Des valeurs locatives qui se situent
en moyenne autour de +/- 10,5 à 11€/m²
habitable,
hors
charge,
hors
stationnement pour les T2, plutôt 9€/m²
pour les T3.
© ADEQUATION - Étude locative – 150 Rue Marguerite de Flandre – Douai – Juillet 2013