De nombreux prix sur le marché immobilier

02.06.2015
Le point de vue du chef économiste de Raiffeisen
De nombreux prix sur le marché immobilier
Des prix à discuter
Chaque mois, l'Office fédéral de la statistique publie l'indice
suisse des prix à la consommation, qui constitue le taux
d'inflation officiel du pays. Cette valeur certifiée par
l'administration publique est très largement acceptée et ne
fait guère débat. Aujourd'hui, avec des taux oscillant autour
de zéro, des experts qui se disputent pour savoir si nous
sommes en déflation ou en inflation et des données scrutées
à la loupe, d'aucuns se demandent notamment si cet indice
est vraiment pertinent, ou s'il faut prendre en compte, et
dans quelle mesure, «l'inflation des placements», comme la
hausse des prix des actions ou de l'immobilier. Toutefois,
l'indice demeure jusqu'ici très largement reconnu comme
baromètre officiel de l'inflation. En outre, il n'existe aucune
autre alternative. La situation est tout autre sur le marché
immobilier en pleine ébullition, dont l'évolution des prix
procède de nombreuses sources. Les divers offrants sont
plus ou moins en concurrence étant donné qu'ils proposent
des prestations assez similaires en relation avec les marchés
immobiliers. Non que cela soit critiquable en soi: la
concurrence est généralement bonne pour le marché; mais
Le point de vue du chef économiste de Raiffeisen
dans ce cas, la concurrence entraîne malheureusement un
manque de transparence, et pas seulement pour les
Economic
profanes. C'est pourquoiRaiffeisen
il n'est pas
possibleResearch
d'aborder les
prix sous le seul angle [email protected]
leur niveau élevé.
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Taux de croissance PPE
En glissement annuel
10%
8%
6%
4%
2%
2015T1
IAZI
2014T4
FPRE
2014T3
2014T2
W&P
2014T1
2013T4
2013T3
2013T2
0%
2013T1
Ne vous y trompez pas: les
alarmistes, malgré l'absence de
signaux de détente, maintiennent,
en
silence,
leurs
prévisions
concernant la bulle qui continue à
inquiéter le marché immobilier
suisse. La situation autour, quant à
elle, s'est apaisée quelque peu. Or,
cet apaisement résulterait moins
des changements apparents sur le
marché, que des taux négatifs et du
choc du taux de change qui continuent à faire la une des
titres. Pour autant, les événements du 15 janvier 2015 ont
eu un impact majeur sur le marché de l'immobilier. En effet,
les placements immobiliers ont gagné en valeur, grâce à la
décision de la BNS d'introduire des taux négatifs en guise de
remplacement du cours plancher qu'elle avait abandonné. La
valorisation des sociétés immobilières cotées en bourse ainsi
que les agios de la plupart des fonds immobiliers ont atteint
des sommets avec l'introduction des taux négatifs. La courbe
des taux des emprunts de la Confédération est passée
temporairement en terrain négatif pour toutes les durées, ce
qui a déclenché une véritable fuite vers l'immobilier, en
particulier l'immobilier commercial, qui a grimpé en flèche.
Les taux hypothécaires n'ayant que peu suivi le mouvement
à la baisse des taux, le marché du logement en propriété est
resté assez serein dans un premier. Là aussi toutefois, de
plus en plus d'investisseurs se sont demandés s'ils ne
devraient pas échanger leurs dépôts d'épargne, au
rendement quasi nul, contre des actifs immobiliers: alors que
le niveau des prix était déjà élevé, il a encore progressé au
premier trimestre (diversement selon la source). Ce signal
signifie que les ménages privés sont eux aussi tombés dans
la trappe des taux négatifs.
Raiffeisen Economic Research
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Tél. +41 44 226 74 41
Source: W&P, FPRE, IAZI Des écarts dus aux modèles, non au marché
Prenons par exemple le premier trimestre 2015 et comparons les estimations de prix de trois prestataires pour les
transactions sur le marché du logement en propriété. Selon
Wüst und Partner (W&P), les prix des propriétés par étages
(PPE) ont progressé de 3,3% par rapport à l'exercice précédent, et ceux des maisons individuelles de 3,6%. Fahrländer
und Partner (FPRE) évalue ces valeurs à respectivement 0,2%
(PPE) et -0,7% (maison individuelle), tandis qu'une troisième
société de conseil immobilier (CIFI), a publié une hausse de
2,4% pour les PPE et les maisons individuelles au premier
trimestre. Cette fourchette est bien trop large et n'est pas le
fait du marché. Les décalages entre les estimations de prix
sont imputables à la méthodologie des modèles appliqués
pour générer des indices de prix à partir des transactions
réellement observées. Dans l'immobilier, il n'est pas possible
de regarder une étiquette de prix tous les mois pour en déduire l'inflation, c'est pourquoi on utilise des modèles très
complexes, dont, c'est le moins que l'on puisse dire, la qualité ne fait pas l'unanimité parmi les spécialistes.
Des évaluations concurrentes
Lorsqu'un marché comporte des biens très hétérogènes, tel
que le marché de l'immobilier, il n'est assurément pas possible de déterminer un prix de marché unique pour chaque
objet. En dernier ressort, le prix du marché est celui auquel la
transaction est enregistrée chez le notaire, mais il aurait
également pu être plus élevé ou plus bas. En fonction de la
situation de l'offre et de la demande ainsi que de la situation
locale ou à l'échelle du pays, le prix d'une maison ou d'un
appartement peut fortement varier, ce qui n'est pas le cas
pour les «prix de marché». Un litre de lait coûte à peu près le
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De nombreux prix sur le marché immobilier
même prix dans toute la Suisse, tout comme une voiture ou
un litre de carburant. Par contre, les biens immobiliers sont
très hétérogènes, ce qui en fait des objets d'investissement
particuliers. D'ailleurs, on parle rarement de prix de marché
et plus fréquemment d'estimation, ce qui est révélateur. Les
estimations sont l'avant-garde de la détermination des prix
sur le marché. L'acheteur et le vendeur négocient dans une
fourchette de prix, dont la limite à la hausse a parfois été
franchie ces derniers temps pour les immeubles de rendement. Ceci montre bien que les indices de prix relatifs au
marché suisse ne sont aussi, au final, «que» des estimations.
En fonction de la taille et de la composition de l'échantillon,
ainsi que du modèle économique utilisé, on obtient des
fourchettes de prix peut-être fondées pour les spécialistes,
mais malheureusement peu parlantes. Ce triste constat n'a
pas de remède pour l'instant, et ce pour une raison simple.
Si le marché immobilier attire autant les acteurs du marché,
c'est parce qu'il constitue le premier marché d'investissement du pays, lourd de 3 mille milliards de francs, et parce
qu'il est aussi «vague», comme le révèle le concept même de
l'estimation. Cela commence dès le chantier, qui porte sur
des pièces uniques, et où des surprises ne sont jamais totalement exclues. Je ne suis pas sûr que tous les investisseurs
en soient conscient, ce qui est particulièrement surprenant
lorsqu'on réfléchit aux montants en jeu.
Martin Neff, chef économiste de Raiffeisen
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Raiffeisen Economic Research
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Tél. +41 44 226 74 41
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19.05.2015
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Toujours petite mais plus si costaude
?
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