Transformation d`un bâtiment d`habitation agricole

Extrait du guide sur la construction hors de la zone à bâtir
Transformation d'un bâtiment d'habitation agricole
Buts et contenu des articles 24d, alinéa 1 LAT, 42a OAT et 83, alinéa 1 LC
Un principe de l’aménagement du territoire veut que les volumes bâtis existants Art. 24d1 LAT
soient occupés le mieux possible. Les bâtiments d’habitation agricoles conservés Art. 831 LC
dans leur substance doivent être maintenus en vertu de ce principe. Les dispositions du présent chapitre visent la réalisation d'un tel objectif par le biais des mesures suivantes:
-
L’utilisation de bâtiments d’habitation agricoles peut être autorisée à des fins
d’habitation sans rapport avec l’agriculture.
-
Les locaux déjà consacrés à l’habitation peuvent être transformés.
-
Le bâtiment peut être rénové.
-
La surface brute au plancher du volume habitable peut être agrandie conformément aux dispositions de l'article 42a OAT.
-
La transformation totale du bâtiment est assimilée à une nouvelle construction
et n’est pas autorisée, ni sa démolition suivie d’une reconstruction.
-
La reconstruction est admise après une destruction accidentelle due aux forces de la nature.
Le présent chapitre contient une description plus précise des cas de figure admissibles et des critères dont dépend l'octroi d'une autorisation, ainsi qu’un commentaire sur quelques cas particuliers au canton de Berne.
Procédure d'autorisation
Un projet de ce type n’est pas conforme à l’affectation de la zone agricole. Il ne Art. 24d1 LAT
peut donc être autorisé, le cas échéant, qu'au moyen d'une dérogation accordée Art. 841 LC
par l'OACOT.
Le changement d'affectation n’est admissible que si aucun intérêt agricole ne s’y
oppose. L'examen de ce point, qui fait partie de la procédure d’autorisation, intervient sur la base des rapports techniques ou rapports officiels des services cantonaux concernés.
Tous les coûts d'infrastructure engendrés, le cas échéant, par le changement Art. 24d3 LAT, lit. c
complet d’affectation sont à la charge du propriétaire.
Cas admissibles et cas inadmissibles
Le présent chapitre fournit une vue d’ensemble des possibilités et des limites de la
reconversion de bâtiments d’habitation agricoles. Tous les travaux dont le principe
est admis doivent tout de même répondre à une liste de critères pour obtenir une
autorisation (cf. «Critères pour l'octroi d'une autorisation»).
Rénovation
1
La rénovation de bâtiments d’habitation existants ne pose, en général, aucun pro- Art. 83 LC, lit. a
blème. Elle se comprend comme une rénovation complète et profonde du bâtiment
incluant, par exemple, l’adaptation du logement aux normes de confort actuelles et
le remplacement éventuel de pièces de charpente ou d’éléments porteurs endommagés.
Changement d'affectation
Le changement d’affectation d’un logement d’agriculteurs pour des non- Art. 831 LC, lit. a
agriculteurs, sans travaux de transformation, ne pose en règle générale pas de Art. 24a LAT
problème et peut être autorisé en vertu de l’article 24a LAT.
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Reconstruction après une destruction accidentelle due aux forces de la nature
La démolition volontaire d’un bâtiment suivie de sa reconstruction n’est pas admis- Art. 424 OAT
sible. En revanche, lorsqu’une ferme a été détruite par un événement accidentel
dû aux forces de la nature (incendie, avalanche, ouragan, glissement de terrain,
etc.) et reconnu par l’Assurance immobilière, son propriétaire a le droit de la reconstruire à condition d'en préserver l'identité. Des améliorations d'ordre esthétique sont admissibles en présence de bâtiments ou de parties de bâtiments dérangeants.
Quelles parties du bâtiment peuvent-elles être transformées?
L'article 42a de la révision de l'OAT entrée en vigueur le 1er juillet 2003 prévoit
deux cas:
Article 42a, alinéa 1 OAT
Possibilités générales de transformation de bâtiments d'habitation agricoles:
Art. 42a1 OAT
Toutes les parties situées à l'intérieur du volume bâti existant peuvent être transformées à n’importe quelle fin d’habitation, à condition que cela soit indispensable
pour un usage d'habitation répondant aux normes usuelles.
Lorsque le bâtiment d’habitation agricole ne convient pas, pour des raisons architecturales ou autres, à l'aménagement de surfaces de logement supplémentaires,
ou qu’il manque l’espace nécessaire à la nouvelle affectation dans un volume déjà
transformé, il est possible d'autoriser un agrandissement utilisant une annexe.
Dans tous les cas, il ne faut pas que la transformation entraîne un renforcement
important des équipements. De plus, l'agrandissement doit être indispensable pour
un usage d'habitation répondant aux normes usuelles.
Article 42a, alinéa 2 OAT
Transformation de bâtiments d'habitation agricoles édifiés légalement avant le 1er Art. 42a2 OAT
juillet 1972:
Des transformations sont admises à n'importe quelle fin d'habitation, mais uniquement à l'intérieur du volume bâti existant.
Jusqu’où peut-on étendre la surface habitable?
L'article 42a de la révision de l'OAT entrée en vigueur le 1er juillet 2003 prévoit, là
aussi, deux cas:
Article 42a, alinéa 1 OAT
Possibilités générales de transformation de bâtiments d'habitation agricoles:
Seules les transformations de logements existants qui sont indispensables pour un
usage d'habitation répondant aux normes usuelles peuvent être autorisées. Par
contre, l'adjonction de logements n'est pas admise. On considère qu'une surface
brute au plancher (SBP) de 100 m2 répond aux normes usuelles. Si le logement a
déjà une telle surface, mais qu'il lui manque par exemple une salle de bains, un
escalier intérieur ou un couloir, ou encore qu'il ne dispose pas de locaux annexes
en suffisance, une transformation visant à remédier à ces lacunes peut être autorisée comme étant indispensable pour un usage d'habitation répondant aux normes
usuelles. Contrairement à l'interprétation de l'article 24c LAT, les locaux et installations annexes nécessaires, mais qui ne sont pas utilisables à des fins d'habitation,
tels que les garages, les chaufferies, les caves supplémentaires et autres, ne sont
pas pris en compte dans le calcul de la surface de 100 m2.
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Art. 42a1 OAT
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Article 42a, alinéa 2 OAT
Transformation de bâtiments d'habitation agricoles édifiés légalement avant le 1er Art. 42a2 OAT
juillet 1972:
Les agrandissements admissibles sont définis par l'article 42, alinéa 3 OAT; il en
résulte ce qui suit:
-
L'agrandissement du volume bâti est en principe exclu.
-
A l'intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable
(SBPi) peut être agrandie de 60 pour cent au maximum. L'unité de référence
est la SBP autorisée comme étant conforme à l'affectation de la zone.
Des locaux ou installations annexes (surfaces brutes annexes, SBA) dont
l'usage n'est pas conforme à l'affectation de la zone sont admis dans le reste
du volume bâti. L'autorisation doit toutefois être refusée lorsque les locaux ou
installations annexes entraînent une perte de l'identité générale du bâtiment. Il
convient de prévenir un changement d'affectation insidieux des surfaces brutes annexes au moyen de mesures de construction. De telles surfaces ne doivent en aucun cas être chauffées, et aucune isolation thermique particulière
n'est admise. Tout équipement susceptible de favoriser un changement d'affectation est proscrit. L'éclairage des locaux annexes au moyen de fenêtres
doit être restreint. La surface des fenêtres ne saurait en aucun cas représenter
plus de cinq pour cent de celle du sol.
Les alinéas 1 et 2 de l'article 42a OAT peuvent être appliqués de manière
cumulative.
-
-
Stöcklis
Les stöcklis autorisés comme étant conformes à l’affectation de la zone avant le
11 juin 19901 sont transformables. Les volumes de réserve qui auraient été construits avec autorisation après le 11 juin 1990 ne peuvent pas être transformés.
Pour le reste, les critères habituels concernant les autres types de bâtiments sont
applicables.
Critères pour l'octroi d'une autorisation
Il y a lieu de vérifier que les conditions suivantes sont remplies:
-
L’habitation est occupée de manière légale, peu importe si c’est par un agriculteur ou un non-agriculteur, ou si le bâtiment est utilisé à des fins agricoles
ou non. Un bâtiment d’habitation agricole se définit par son type, et non par
son utilisation effective jusqu’à aujourd’hui.
-
Aucun intérêt agricole ne s’oppose au changement d'affectation. Il peut arriver,
en effet, que le rural d’une ferme soit utilisé par un autre agriculteur pour exploiter les terres environnantes.
Art. 24d3 LAT,
lit. a + d
-
Le projet n'implique pas une construction de remplacement. Par exemple, la
fonction du bâtiment supprimée par le nouveau logement ne doit pas trouver
place dans un agrandissement de la construction ou dans un autre bâtiment
qui n'est pas nécessaire ni objectivement fondé. Ce serait le cas, en particulier, si le volume transformé en logement servait de garage, de local à outils ou
de bûcher, et qu'il faille agrandir le bâtiment ou en construire un nouveau pour
reloger ces fonctions annexes. Sont réservés les cas où la fonction initiale ne
peut plus être exercée dans les anciens locaux, ce qui rend son déménagement dans un nouveau local ou bâtiment objectivement nécessaire. Par
exemple, un changement de type d'exploitation (passage à une communauté
d'exploitation avec écurie unique) ou l'adoption d'une autre technique d'exploi-
Art. 24d3 LAT, lit. a
1
Date du JTA 17960 qui qualifie de contraire au droit fédéral l'article 81, alinéa 2 LC dans sa teneur du
9 juin 1985.
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tation (passage aux balles rondes pour le foin ou la paille) peuvent rendre des
parties d'un rural obsolètes.
-
Le bâtiment est conservé dans sa substance et ses structures porteuses sont
en bon état.
Art. 24d1 LAT
-
Le bâtiment se prête à la nouvelle affectation prévue. Si le changement d'affectation doit entraîner son agrandissement ou le relèvement de son toit, cela
signifie que la construction ne convient pas pour accueillir le projet.
Art. 24d3 LAT, lit. a
-
L'aspect extérieur et la structure architecturale de la construction demeurent
inchangés pour l'essentiel. Il n'est pas interdit de montrer la nouvelle utilisation
du bâtiment, mais le caractère typique de ce dernier ne doit pas en pâtir.
Art. 24d3 LAT, lit. b
-
Les équipements existent déjà, et tout au plus une légère extension est nécessaire. Si une route doit être élargie, que ce soit seulement ponctuellement;
il est exclu de construire une nouvelle route pour la circonstance. Par contre, il
est admis de construire un court chemin d'accès à une route ou de se raccorder à une canalisation existante.
Art. 24d3 LAT, lit. c
-
Aucun intérêt prépondérant, public ou privé, ne s'oppose au projet, en particulier sur les plans de l'aménagement du territoire et de la protection du
paysage. Vu les possibilités modestes de transformation, il s'agit surtout de
vérifier que l’exploitation future du bâtiment ne produira pas de nuisances.
Art. 24d3 LAT, lit. e
-
Le projet satisfait les exigences majeures de l’aménagement du territoire.
L'analyse globale doit inclure les points suivants:
- Le paysage pourrait être dégradé par une modification des voies d’accès.
- Le projet pourrait induire un trafic supplémentaire, donc une augmentation
des immissions.
- Si un agrandissement de l’aire de stationnement s'avère nécessaire, il peut
avoir un impact négatif sur le site de la ferme (murs de soutènement) et,
partant, sur le paysage.
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